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LVwG-AV-1630/001-2022•LVwG N LVwG-AV-1630/001-2022
LVwG-AV-1630/001-2022Tribunal administratif régional6 déc. 2023
Bau- und Raumordnungsrecht; Bauansuchen; Bauplatz; Bauverbot; Bauwich; Gebäude; Vorprüfung; Verfahrensrecht; Zurückverweisung; Ermittlungspflicht;
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch als Einzelrichterin über die Beschwerde der A GmbH Co *** KG, nunmehr vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH Co KG, in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 14. September 2022, Zl. ***, betreffend Abweisung eines Bauansuchens nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), nach öffentlicher mündlicher Verhandlung den
BESCHLUSS:
1. Der gegen die Abweisung des Bauansuchens gerichteten Beschwerde wird stattgegeben, der angefochtene Bescheid in diesem Umfang behoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) zurückverwiesen.
2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision gemäß § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) iVm Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Feststellungen und bisheriger Verfahrensgang:
1.1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1.1.1. Die A GmbH Co *** KG (in der Folge: beschwerdeführende Gesellschaft) beabsichtigt
1. ) den Um- und Zubau einer bestehenden Villa sowie
2. ) den Neubau von fünf Wohnhausanlagen, Errichtung einer Tiefgarage, Neubau von zwei Nebengebäuden (Müllräume) (Anmerkung: nunmehr bezeichnet als Müllplätze, siehe unten) und Veränderung der Höhenlage des Geländes auf sechs aneinandergrenzenden Grundstücken in der KG *** („Projekt ***“).
Hierzu suchte die beschwerdeführende Gesellschaft am 17. Oktober 2019 beim Bürgermeister der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) um Baubewilligung für den Zu- und Umbau einer Villa auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, an. Dieses Bauvorhaben ist bis dato beim Stadtrat der Stadtgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) anhängig.
Zudem suchte die beschwerdeführende Gesellschaft mit – hier gegenständlichem – Bauansuchen vom 18. November 2019 um baubehördliche Bewilligung für den Neubau von fünf Wohnhausanlagen, Errichtung einer Tiefgarage, Neubau von zwei Nebengebäuden (Müllräume) und Veränderung der Höhenlage des Geländes auf den Grundstücken Nr. ***, ***, ***, *** und ***, KG ***, (in der Folge: Baugrundstücke) an. Die fünf Baugrundstücke stehen jeweils im Miteigentum der beschwerdeführenden Gesellschaft (jeweils Anteile 99/100) sowie von fünf weiteren Gesellschaften (jeweils Anteil 1/100).
Mit Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 02. September 2015, Zl. , wurde (einer anderen Gesellschaft) ein mit dem gegenständlichen Projekt im Wesentlichen vergleichbares Bauvorhaben „“ bewilligt. Diese Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft, ist jedoch infolge des (ungenutzten) Ablaufs der Baubeginnsfrist erloschen.
1.1.2. Das hier gegenständliche Bauansuchen vom 18. November 2019 wurde von der Baubehörde I. Instanz einer Vorprüfung, datiert mit „12.11.2019, 03.12.2019, 10.12.2019, 19.05,2020, 20.05.2020 und 25.05.2020“, unterzogen. Gemäß dieser Vorprüfung wurde das Projekt als mit den Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) und der NÖ Bautechnikverordnung 2014 (NÖ BTV 2014) übereinstimmend qualifiziert, sofern näher bezeichnete Auflagen eingehalten würden.
1.1.3. Mit Schreiben der Baubehörde I. Instanz vom 26. Mai 2020 wurden die Anrainer als Nachbarn vom Bauansuchen gemäß § 6 NÖ BO 2014 entsprechend § 21 Abs. 1 leg.cit. nachweislich verständigt. Die Anrainer wurden aufgefordert, eventuelle Einwendungen gegen das Bauvorhaben schriftlich binnen zwei Wochen bei der Stadtgemeinde *** einzubringen. Infolge dieses Schreibens erhoben C und E als Nachbarn rechtzeitig Einwendungen.
1.1.4. Seitens des von der Baubehörde I. Instanz (schon zur Vorprüfung) beigezogenen bautechnischen Sachverständigen wurde am 14. Juli 2020 ein „ergänzendes Gutachten“ zu den Einwendungen der Nachbarn erstattet. Zudem wurde eine „ergänzende gutachterliche Stellungnahme“ der D KG, Technisches Büro für Kulturtechnik, vom 06. Dezember 2020 zum Gutachten „Beurteilung Verkehrstechnik Straßenbautechnik“ der F GesmbH vom 28. Juni 2015 (auf das sich der Baubewilligungsbescheid vom 02.09.2015 bezog) eingeholt.
1.1.5. Infolge der Nichterlassung eines Bescheides durch die Baubehörde I. Instanz brachte die beschwerdeführende Gesellschaft durch ihre damalige Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 19. Jänner 2021 einen Devolutionsantrag – sowohl betreffend das hier gegenständliche Bauansuchen vom 18. November 2019 („Bauvorhaben 2“ betreffend die Häuser 1 bis 5, Tiefgarage, zwei Nebengebäude und Geländeveränderung) als auch betreffend das Bauansuchen vom 17. Oktober 2019 („Bauvorhaben 1“ betreffend Zu- und Umbau der Villa) – bei der belangten Behörde ein.
1.1.6. Mit Schreiben vom 17. März 2021 teilte die belangte Behörde der beschwerdeführenden Gesellschaft mit, dass die Baubehörde I. Instanz im Hinblick auf noch ungeklärte Fragen der verkehrsmäßigen Erschließung der Liegenschaften keinen Bescheid erlassen habe. Der Erteilung einer Baubewilligung (sowohl für das „Bauvorhaben 1“ als auch das „Bauvorhaben 2“) stünden aber nicht nur die Verkehrssituation, sondern „etliche weitere rechtliche Bedenken“ entgegen, zu denen innerhalb einer Frist von acht Wochen Stellung genommen bzw. die Bauansuchen allenfalls entsprechend geändert oder die Einreichungen zurückgezogen werden könnten. Die Bedenken betreffend das hier gegenständliche Bauansuchen („Bauvorhaben 2“) wurden wie folgt beschrieben:
1. ) Die *** stehe nur im Bereich der Bauplätze 1 und 2 im Eigentum der Stadtgemeinde ***. Im südwestlichen Eck des Bauplatzes 2 stehe die Straße zunächst über die ganze Breite und dann schräg verlaufend teilweise im Eigentum der G und auch der an der westlichen Grundstücksgrenze der Bauplätze 2, 3 und 4 gelegener Weg zur Gänze im Eigentum der G. Die Zufahrt zu sämtlichen vom Bauansuchen betroffenen Liegenschaften sei daher nur dann gesichert, wenn zugunsten sämtlicher fünf Bauplätze (und der Villa) oder zugunsten der Allgemeinheit ein verbüchertes Zufahrtsrecht vorliege;
2. ) Gemäß dem eingeholten Gutachten zur Verkehrssituation seien noch weitere Verbesserungen erforderlich; es sei ein ergänzendes Gutachten einzuholen und abzuklären, ob aus verkehrstechnischen Gründen die Baubewilligung erteilt werden könnte; zu dieser Frage werde voraussichtlich dann, wenn die Zufahrt als solche grundsätzlich gesichert sei, noch ein ergänzendes Gutachten einzuholen und abzuklären, ob aus verkehrstechnischen Gründen die Baubewilligung im angesuchten Umfang unter Berücksichtigung des hiedurch zusätzlich entstehenden Verkehrs erteilt werden könne;
3. ) Dem Bauansuchen sei eine Vermessungsurkunde vom 06. März 2020 angeschlossen gewesen, für die bislang keine Bewilligung erteilt worden sei. Die Planung baue auf den neuen Grundgrenzen auf, eine Baubewilligung könne ohne Bewilligung durch die Baubehörde und nachfolgender grundbücherlicher Durchführung der Grenzänderungen nicht erteilt werden.
4. ) Für die fünf Liegenschaften sei nur ein Bauansuchen gestellt worden, inhaltlich lägen jedoch fünf einzelne Bauansuchen vor. Es sei daher für jedes dieser Einzelbauvorhaben die Frage der Autoabstellplätze, der Müllentsorgung, der Anzahl der Kinderspielplätze und die Zufahrt zu prüfen. Die Autoabstellplätze würden im Freien und in der Tiefgarage die Grundstücksgrenzen überschreiten und seien teilweise auf Flächen vorgesehen, für welche nur Geh- und Fahrtrechte, nicht jedoch auch Rechte zum Abstellen von Kraftfahrzeugen verbüchert seien. Die in der Tiefgargage vorgesehenen Stellplätze seien unzulässig, weil die Tiefgarage als bauliche Anlage, deren Verwendung jener von Gebäuden gleiche, entgegen § 49 Abs. 2 NÖ BO 2019 Grundstücksgrenzen überbaue. So seien etwa die Stellplätze für das Haus 3 unter der Liegenschaft des Hauses 2 gelegen etc. Auch die im freien vorgesehenen Stellplätze würden Grundstücksgrenzen überschreiten. Nach der Begründung von Wohnungseigentum oder Verkauf einzelner Einlagezahlen an fremde Personen würde eine Situation entstehen, wodurch über Liegenschaftsgrenzen hinweg ein unterirdisches Bauwerk bestehe, welches von den Eigentumsgrenzen mehrfach durchschnitten werde. Es werde daher angeregt, die fünf bzw. sechs eigenständigen Liegenschaften grundbuchsmäßig zusammenzulegen. Dies treffe auch auf die Müllplätze und Kinderspielplätze zu, welche nur auf einzelnen Liegenschaften geplant seien.
1.1.7. Hierzu die beschwerdeführende Gesellschaft mit Schriftsatz vom 27. Mai 2021 eine erstattete Stellungnahme unter Anschluss einer Projektmodifikation. Soweit die beschwerdeführende Gesellschaft die Bedenken der belangten Behörde nicht teilte, wurde dies in der Stellungnahme dargetan. Zur verkehrsmäßigen Erschließung und Zufahrt zu den betroffenen Liegenschaften führte sie aus, dass die Zufahrt über die *** erfolge. Der direkt an die Liegenschaften angrenzende öffentliche Verkehrsweg befinde sich im Eigentum der Stadtgemeinde ***. Damit seien die Grundstücke mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden. Unabhängig davon habe sich die G verpflichtet, entsprechende Dienstbarkeiten zum Befahren ihrer Liegenschaften (Nr. *** und Nr. ***) abzuschließen. Die Dienstbarkeitsverträge würden derzeit ausgearbeitet und der Baubehörde vor Baubeginn vorgelegt werden. Soweit erforderlich, werde um Vorschreibung einer Nebenbestimmung in der Baubewilligung ersucht. Zudem sei der beschwerdeführenden Gesellschaft bewusst, dass die Stadtgemeinde derzeit in Abstimmung mit der G hinsichtlich der Abtretung der Flächen in das öffentliche Gut sei. Nach Abschluss dieses Prozesses liege eine durchgehende öffentliche Verkehrsfläche vor. Der künftige Straßenverlauf sei bereits im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ausgewiesen. Die Anbindung an das Straßennetz sei daher gegeben.
1.1.8. Mit Schreiben der belangten Behörde vom 20. Dezember 2021 wurde der beschwerdeführenden Gesellschaft zur Kenntnis gebracht, dass der Teilungsplan, auf dem das gegenständliche Projekt aufbaue, grundbücherlich noch nicht durchgeführt worden sei und auch keine grundbücherliche Einigung mit der G über die Einräumung von Servituten oder Übertragung von Eigentumsrechten an der Straße (zur Gewährleistung des Zufahrtsrechts) vorliege. Mangels Vorliegen sämtlicher erforderlicher Unterlagen dürfte die Frist zur Entscheidung über das Bauansuchen noch nicht begonnen haben und sich der Devolutionsantrag als unzulässig erweisen. Zudem sei bislang kein neues Verkehrsgutachten zum Zweck der Festlegung von Optimierungsmaßnahmen eingeholt worden. Hinsichtlich der jeweils auf anderen Grundstücken projektierten Stellplätze, Müllplätze und Kinderspielplätze würden keine grundbücherlich gesicherten Vereinbarungen vorliegen.
1.1.9. Mit Schreiben der belangten Behörde vom 15. Juni 2022 wurde der beschwerdeführenden Gesellschaft zur Kenntnis gebracht, dass nunmehr eine Verbücherung des Teilungsplans vorliege, es jedoch erforderlich erscheine, das Bauansuchen zurückzuziehen und fünf einzelne Bauansuchen betreffend die fünf Liegenschaften einzureichen. Dies insbesondere zum Zweck der Prüfung, ob Nachbarrechte (sohin auch Rechte von Eigentümern von Grundstücken, die bisher Teil des Bauansuchens gewesen seien) beeinträchtigt würden. Zudem gebe es neue Miteigentümer hinsichtlich vier vom Bauansuchen betroffener Grundstücke und würden diesbezügliche Zustimmungserklärungen nicht vorliegen. Hinsichtlich des zwischenzeitig verbücherten Servitutsvertrages gehe die Behörde davon aus, dass dieser nicht wirklich gewollt sei, sondern nur ein Mittel zur Erlangung der Baubewilligung darstelle. Zudem würde im Vertrag nicht detailliert dargestellt, zu Gunsten welcher neu geschaffenen Liegenschaft ein Servitut betreffend KFZ-Einstellplätze eingeräumt werde. Auch sei das Abstellen von Kraftfahrzeugen durch Servitutsvertrags nicht gedeckt, da dieser nur Fahr- und Leitungsrechte umfasse. Weiters sei bedenklich, dass die Tiefgarage Grundstücksgrenzen überschreite. Die Ausnahme einer Überbauung der Grundstücksgrenze durch bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden nicht gleiche, (§ 49 Abs. 2 NÖ BO 2024) liege nicht vor, weil die Tiefgarage fest mit den über diesen liegenden Häusern verbunden sind und diesen Häusern als Untergeschoss und damit Fundierung diene. Zur Beurteilung der Frage, ob ein einheitliches Bauwerke vorliege, sei die bauliche Gestaltung maßgeblich. Es liege daher hinsichtlich der Tiefgarage ein einheitliches Gebäude und keine bauliche Anlage vor. Zudem werde die Tiefgarage in einer Weise verwendet, die jenen von Gebäuden gleiche. Es erscheine daher fraglich, ob die Planung bewilligt werden könne.
1.1.10. Mit Schriftsatz vom 29. Juni 2022 erstattete die beschwerdeführende Gesellschaft eine Stellungnahme. In dieser ist – zusammengefasst – ausgeführt, dass die Grundstücksteilung nunmehr grundbücherlich vollzogen sei. Hinsichtlich der neuen Miteigentümer lägen Zustimmungserklärungen vor, wenngleich ohnehin die beschwerdeführende Gesellschaft iSd § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 die Mehrheit der Anteile halte (jeweils 99/100 Anteile). Das in Rede stehende Projekt sei als einheitliches Bauvorhaben zu qualifizieren, weil neben einer grenzüberschreitenden Tiefgarage (ohne Grenzüberbau) auch gemeinschaftlich zu nutzende Anlagen (zB Müllräume, Spielplätze) vorliegen würden. Durch den verbücherten Servitutsvertrag sei sichergestellt, dass die Dienstbarkeiten jedenfalls für die Dauer der Baubewilligung bestehen bleiben. Die Motive für den Beschluss zivilrechtlicher Vereinbarungen könnten nicht Gegenstand eines öffentlich-rechtlichen Bauverfahrens sein, zumal die Wirksamkeit der Vereinbarung gar nicht angezweifelt werde. Zudem ergebe sich aus dem Servitutsvertrag und Grundbuch, welche Liegenschaften berechtigt seien, KFZ-Stellplätze zu nutzen. Die genaue Lage der Abstellplätze ergebe sich aus der planlichen Anlage zum Servitutsvertrag. Im Servitutsvertrag werde auch das Recht zum Abstellen der KFZ eingeräumt. Ein Grenzüberbau der Tiefgarage liege nicht vor, diese werde gekuppelt ausgeführt. Es würden daher die Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung vorliegen.
1.2. Zum angefochtenen Bescheid:
Mit dem angefochtenen Bescheid vom 14. September 2022 wies die belangte Behörde das Bauansuchen der beschwerdeführenden Gesellschaft ab. In einem wurden der beschwerdeführenden Gesellschaft Barauslagen und Gebühren vorgeschrieben.
Die Abweisung des Bauansuchens wurde mit Widersprüchen gegen die Bestimmungen der NÖ BO 2014 bzw. des Bebauungsplanes begründet und stützt sich auf die folgenden Punkte, die teilweise schon Gegenstand der Schreiben der belangten Behörde im Verfahren waren:
1. )„Unzulässiges einheitliches Bauvorhaben“:
Die beschwerdeführende Gesellschaft habe ungeachtet des Umstandes, dass von ihrem Bauansuchen fünf selbständige Grundstücke betroffen seien, ein einheitliches Bauansuchen für die Häuser 1 bis 5 eingebracht. Aus Sicht der belangten Behörde wäre jedoch die Einreichung von fünf einzelnen Bauvorhaben geboten gewesen (jeweils Häuser 1 bis 5), weil nur dann für jedes Bauvorhaben geprüft werden könnte, ob die Anrainerrechte der angrenzenden Liegenschaften ausreichend gewahrt würden (so wären diesfalls etwa bei Haus 3 die Eigentümer der Häuser 2 und 4 sowie der Villa Anrainer). Da gegenständlich nur ein Vorhaben eingereicht worden sei, könne nur gesamt bewilligt oder abgewiesen werden. In der Vergangenheit sei es zur Aufteilung der ursprünglichen Liegenschaft auf insgesamt sechs Grundstücke gekommen und seien bei jedem einzelnen Grundstück kleine Teile mit an der früheren Grundeigentümerin wirtschaftlich verbundenen Firmen abgetreten worden, damit die Möglichkeit der Einräumung von Wegerechten und Servituten eröffnet werde. Das Konzept sei jedoch gleichgeblieben.
2. )Verstoß gegen die Bebauungsvorschriften:
Aus dem eingereichten Lageplan ergebe sich entgegen Punkt 2.2. der Bebauungsvorschriften, dass die Garagenein- und -ausfahrt von und in die *** von der Grundgrenze bis zur Einfahrt in diese keinen 5-Meter Abstand aufweise. Zudem würde sich entgegen Punkt 2.2. der Bebauungsvorschrift sämtliche im Freien vorgesehenen Stellplätze nicht an der Straßenfluchtlinie befinden. Die Regelung des Punktes 2.2. der Bebauungsvorschrift gelte auch für den Fall, dass zwar eine Garage errichtet werde, diese aber nicht alle erforderlichen Stellplätze aufweise und daher zusätzliche Stellplätze im Freien notwendig seien.
Gemäß Punkt 4.5. der Bebauungsvorschriften dürfen über eine Servitutszufahrt (Fahr- und Leitungsrecht) maximal vier Bauplätze erschlossen werden; dies gelte nur dann nicht, wenn die Servitutszufahrt breiter als 8 m sei. Aus dem Grundbuch eingetragenen Servituten ergebe sich, dass es neben der Garagenein- und -ausfahrt nur von der *** aus gesehen rechts neben dem Haus 1 eine Servitutszufahrt des Gehens und des Fahrens sowie der Leitungen für Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kanal und der Nutzung der Müllplätze und des Zugangs zu gebe, deren Breite erheblich geringer als 8 m sei. Über diese Zufahrt würden (vor allem in Bezug auf Müllplätze) alle fünf vom gegenständlichen Bauvorhaben betroffenen Grundstücke und zusätzlich die Villa als sechste Berechtigte aufgeschlossen.
3. )Grenzüberbau, Verstoß gegen § 49 Abs. 2 NÖ BO 2014:
Gemäß § 49 Abs. 2 NÖ BO 2014 dürfen Grundstücksgrenzen mit Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer nur bei Vorliegen näherer Voraussetzungen überbaut werden. Die Tiefgarage sei eine bauliche Anlage, deren Verwendung der von Gebäuden gleiche. Der Begriff der Überbauung umfasse auch ein unterirdisches Bauwerk. Es sei keine Voraussetzung gemäß § 49 Abs. 2 leg.cit. erfüllt.
4. )Bedenken ob der verkehrsmäßigen Erschließung:
Zusätzlich würden nach wie vor Bedenken ob der ausreichenden verkehrsmäßigen Erschließung vorliegen. Im einzig bisher eingeholten Verkehrsgutachten sei festgehalten worden, dass bezüglich der Verkehrssituation noch Optimierungen notwendig seien. Auch an dieser Situation habe sich nichts geändert und seien seitens der beschwerdeführenden Gesellschaft keine Optimierungsvorschläge eingebracht worden.
Gegen die Abweisung des Bauansuchens richtet sich die vorliegende Beschwerde, die für die beschwerdeführende Gesellschaft durch ihre damalige Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 21. Oktober 2022 eingebracht wurde. In dieser wird zusammengefasst Folgendes vorgebracht:
1. )Zum Abweisungsgrund „Unzulässiges einheitliches Bauvorheben“:
Mit der Baubehörde I. Instanz sei besprochen worden, dass die Anzahl der Bauanträge der beschwerdeführenden Gesellschaft überlassen werde. Das Bauverfahren sei ein Projektgenehmigungsverfahren, ein Bauvorhaben dürfe mehrere Grundstücke betreffen und würden Zustimmungserklärungen sämtlicher Eigentümer der betroffenen Grundstücke vorliegen, weshalb insofern eine Verletzung von Nachbarrechten nicht in Betracht komme. Hinsichtlich der umliegenden Nachbarn bleibe eine Prüfung der Nachbarrechte auch bei einem einheitlichen Projekt unberührt und könnten auch bei Einreichung des gegenständlichen Vorhabens notwendige Nebenanlagen, wie Stellplätz, Müllplätze etc. geprüft werden.
2. )Zum Abweisungsgrund „Verstoß gegen die Bebauungsvorschriften“:
Die Zufahrt zur Tiefgarage falle unter den Begriff „Garagenvorplatz“. Sinn und Zweck der Bestimmung sei, dass Fahrzeuge nicht direkt von der Garage in die öffentliche Straße gelangen. IdS sei auch das Verbot von Einfriedungen zu verstehen. Die Tiefgarage halte den geforderten Abstand von der Straßenfluchtlinie ein; auch werde der Abstand für sämtliche Stellplätze eingehalten. Die Wendung „wird keine Garage errichtet“ beziehe sich darauf, dass eben keine Garage errichtet werde; eine andere Auslegung würde zu dem Ergebnis führen, dass die vorgesehene Stellplatzverpflichtung – mangels Vorliegen einer Straßenfluchtlinie bei den „hinteren Grundstücken“ nicht erfüllt werden könnte. Betreffend den Vorhalt zur Servitutszufahrt sei auszuführen, dass für sämtliche gegenständliche Grundstücke Fahr- und Leitungsrechte, Abstellrechte und Nutzungsrechte für Spielplatz und Müllplätze grundbücherlich sichergestellt worden seien. Dies bedeute aber nicht, dass das Bauvorhaben gegen Punkt 4.5. der Bebauungsvorschriften verstoße. Aus dem Lageplan gehe die Zuordnung der Stellplätze zu den jeweiligen Grundstücken eindeutig hervor. Die Erschließung der Stellplätze zu den Häusern 3 bis 5 und der Villa erfolge über das Haus 1; die übrigen Stellplätze der Wohnhausanlage 1 und 2 sowie teilweise der übrigen Wohnungsanlagen würden in der Tiefgarage hergestellt; auch über die Zufahrt zur Tiefgarage würden nicht mehr als vier Grundstücke erschlossen werden. Die Ausführungen zu Leitungsrechten könnten nicht nachvollzogen werden; auch verfange der Hinweis „in Bezug auf Müllplätze“ nicht, da die Bebauungsvorschrift Fahr- und Leitungsrechte, nicht aber Müllplätze betreffe.
3. )Zum Abweisungsgrund „Grenzüberbau, Verstoß gegen § 49 Abs. 2 NÖ BO 2014“
Der von der belangten Behörde behauptete Grenzüberbau liege nicht vor. Das Bauansuchen sei mit Schreiben vom 27. Mai 2021 entsprechend dem Vorhalt der belangten Behörde modifiziert und die Tiefgarage den bestehenden Grundstücksgrenzen angepasst worden. Unabhängig davon hätte die belangte Behörde selbst bei Zutreffen ihrer Rechtsansicht den Antrag auf Baubewilligung nicht abweisen dürfen, sondern hätte die Baubewilligung unter der aufschiebenden Bedingung der Grundstückszusammenlegung erteilen müssen.
4. )Zum Abweisungsgrund „Bedenken ob der verkehrsmäßigen Erschließung“
Im Unterschied zu der bereits im Jahr 2015 erteilten Baubewilligung seien nunmehr nur noch 80 Stellplätze vorgesehen; auch sei die Zufahrt über das Grundstück der G jedenfalls gegeben. Die Einholung eines Verkehrsgutachtens hätte durch die belangte Behörde jederzeit veranlasst werden können. Bereits im Bewilligungsverfahren im Jahr 2015, das zugunsten des Bauansuchens geendet habe, seien Verkehrsgutachten eingeholt worden. Seither habe sich die Situation nur unwesentlich geändert, sogar verbessert: Anstelle der ursprünglich geplanten und genehmigten 96 Stellplätze seien nunmehr lediglich 80 Stellplätze (Bauvorhaben inklusive Villa) vorgesehen; aus diesem Grund könnten die Gutachten dem gegenständlichen Verfahren weiterhin zugrunde gelegt werden. Die beschwerdeführende Gesellschaft wäre auch bereit gewesen, die Einholung eines weiteren Gutachtens zu veranlassen, hätte dazu jedoch die genaue Zielsetzung kennen müssen. Optimierungsvorschläge seien bislang nicht gefordert worden und seien solche auch nicht der Antragsbeilagen gemäß § 18 NÖ BO 2014.
Beantragt wurde die Erteilung der Baubewilligung, in eventu die Zurückverweisung der Angelegenheit gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG sowie die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung.
Die belangte Behörde legte dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde unter Anschluss des Bauaktes durch ihre Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 28. November 2022 zur Entscheidung vor.
In einem erstattete die belangte Behörde eine Stellungnahme zur Beschwerde, in der einleitend ausgeführt wird, dass sich die Vorprüfung des bautechnischen Sachverständigen, den die Baubehörde I. Instanz beigezogen habe, ausschließlich auf technische Überlegungen gegründet habe. Die rechtliche Beurteilung der technischen Aussagen habe die belangte Behörde sodann im angefochtenen Bescheid vorgenommen.
In Ergänzung zum angefochtenen Bescheid wird zum Punkt „unzulässiges einheitliches Bauvorhaben“ ausgeführt, dass die NÖ BO 2014 im Abschnitt Bewilligungsverfahren von Grundstücken immer nur in der Einzahl spreche. Daraus sei abzuleiten, dass der Gesetzgeber immer nur ein Bauansuchen je Grundstück vor Augen habe. Schon aus diesem Grund sei die Abweisung des Bauansuchens berechtigt. Zudem sei zur Frage des Mindestabstands der Garage zur Straßenfluchtlinie auszuführen, dass die beschwerdeführende Gesellschaft den Abstand zwischen Straßenfluchtlinie und Garage nicht nachvollziehbar dargestellt habe. Zudem erscheine der Abstand zwischen Gebäude und Straßenfluchtlinie geringer als 5 m. Entscheidend sei, ob der Beginn des Garagentraktes im Untergeschoss weniger als 5 m von der Straßenfluchtlinie entfernt sei. Das Bauansuchen sei daher auch aus diesem Grund abzuweisen. Entsprechendes gelte auch für den dargestellten Verstoß gegen Punkt 4.5. der Bebauungsvorschriften. Die Regelung für den Fall, wenn „keine Garage errichtet“ wird, gelte auch dann, wenn nicht die erforderliche Anzahl an Mindeststellplätzen hergestellt werde. Ansonsten hätte es der Errichter eines Hauses mit etwa 100 Wohnungen in der Hand, für die erforderlichen Stellplätze nur einen Stellplatz in einer kleinen Garage vorzusehen und die restlichen Stellplätze frei zu wählen. In diesem Sinne sei auch das Beschwerdevorbringen betreffend Ausgestaltung der Servitutszufahrt nicht berechtigt. Mit Blick auf den Inhalt des Servitutsvertrags sei es unrichtig, dass die Zufahrt für nicht mehr als vier Grundstücke bestimmt sei. Überdies sei darin die in der Beschwerde vorgenommene Zuordnung der Stellplätze nicht enthalten. Auch treffe es nicht zu, dass Grundstücksgrenzen nicht überbaut würden; hierzu werde auf die Schnittdarstellungen im Plan zu Haus 2 verwiesen. Auch in der Garage sei nach wie vor eine Grundstücksgrenzenüberbauung vorgesehen. Die Tiefgarage sei zudem mit den über ihr errichteten Häusern in der Gesamtheit als Gebäude zu verstehen. Die Tiefgarage bilde die statische Grundlage für die Häuser 1 und 2 und teile deren rechtliches Schicksal. Zudem sei es unzutreffend, dass die Stadtgemeinde für eine ausreichende verkehrsmäßige Erschließung der Liegenschaften zu sorgen hätte. Das Verkehrsgutachten habe ergeben, dass die bestehenden Straßenkapazitäten überschritten würden. Die *** stehe nur teilweise im Eigentum der Stadtgemeinde *** und könnten die anderen Eigentümer – die G und die H – nicht einfach zur Abtretung aufgefordert werden. Zudem seien die Rechtseinräumungen im Servitutsvertrag (etwa hinsichtlich Kinderspielplätze und Müllplätze) als Scheingeschäfte anzusehen, um die Baubewilligung zu erwirken.
Beantragt wurde die Abweisung der Beschwerde.
1.5. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:
1.5.1. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte zunächst am 16. Mai 2023 (nach einer Vertagungsbitte seitens der beschwerdeführenden Gesellschaft) eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an der die damalige Rechtsvertretung der beschwerdeführenden Gesellschaft (sowie weitere Vertreter) und die Rechtsvertretung der belangten Behörde (sowie weitere Vertreter) teilnahmen; zudem wurde zur Verhandlung der vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich bestellte Amtssachverständige für Bautechnik beigezogen. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch die Einsichtnahme in den von der belangten Behörde vorgelegten Bauakt und Gerichtsakt sowie wurden die dem angefochtenen Bescheid zugrunde gelegten Abweisungsgründe erörtert. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich teilte der beschwerdeführenden Gesellschaft mit, dass sich die vorliegenden Einreichunterlagen jedenfalls als mangelhaft (unvollständig) würden, weil im Einreichplan ein Grenzüberbau auf das Grundstück Nr. ***, KG ***, (Straßengrundstück ***) projektiert sei und eine Zustimmung der Grundstückeigentümerin, der Stadtgemeinde ***, nicht vorliege. Der beschwerdeführenden Gesellschaft wurde aufgetragen, die fehlende Zustimmung der Stadtgemeinde *** innerhalb einer Frist von vier Wochen nachzubringen (oder alternativ das Projekt entsprechend zu modifizieren). Darüber hinaus wurde der beschwerdeführenden Gesellschaft mitgeteilt, dass es ihr freistehe, etwaige Ergebnisse der öffentlichen mündlichen Verhandlung bei der Überarbeitung der Einreichunterlagen sogleich zu berücksichtigen.
1.5.2. Die beschwerdeführende Gesellschaft legte dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Eingabe vom 13. Juni 2023 verbesserte Einreichunterlagen vor, worin der zuvor projektierte Grenzüberbau auf das Grundstück Nr. *** nicht mehr vorgesehen ist. Darüber hinaus wurde mitgeteilt, dass weitere – näher bezeichnete – Projektmodifikationen vorgenommen wurden.
1.5.3. Seitens der belangten Behörde wurde zu den verbesserten Einreichunterlagen mit Schriftsatz vom 19. Juli 2023 eine Stellungnahme erstattet. Die im angefochtenen Bescheid enthaltenen Abweisungsgründe würden vollinhaltlich aufrechterhalten. Zudem ist ausgeführt, dass die Garage hangabwärts mehr als einen Meter über das Bezugsniveau zu ragen scheine, was jedoch aufgrund der vorliegenden Pläne nicht abschließend beurteilt werden könne. Es könne daher nicht beurteilt werden, ob die Bebauungsdichte überschritten würde. Zudem fehle für die Geländeveränderungen und die Außenanlagen das erforderliche dichte Netz an Höhen- und Schichtlinien des Bezugsniveaus. Zudem werde die im Bebauungsplan vorgesehene Gebäudehöhe mit 9,5 m*, wonach kein Gebäudeteil höher als 12 m sein dürfe, im obersten Geschoss der geplanten Gebäude, insbesondere beim Terrassenausstieg überschritten.
1.5.4. Auf Grundlage der nunmehr vorliegenden (verbesserten) Einreichpläne erstattete der Amtssachverständige für Bautechnik eine mit 05. September 2023 datierte bautechnische Stellungnahme, bei der auch das Schreiben der belangten Behörde vom 19. Juli 2023 berücksichtigt wurde; dies zu folgenden Fragen des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich:
„1. Wie unterscheidet sich das mit Schreiben der Bauwerberin vom 13. Juni 2023 vorgelegte, modifizierte Projekt (gemäß den Einreichunterlagen vom 12.06.2023) von dem dem angefochtenen Bescheid zugrundeliegenden Projekt (Einreichunterlagen vom 14.11.2019, idF vom 06.03.2020 bzw. 21.05.2023)? Weicht das neu vorgelegte Projekt insbesondere in der Größe und Lage von dem dem angefochtenen Bescheid zugrundeliegenden Projekt ab?
2. Erweisen sich die vorliegenden Projektunterlagen im Hinblick auf die Anforderungen gemäß §§ 18 und 19 der NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. Nr. 53/2018, aus bautechnischer Sicht als vollständig?
3. Ungeachtet der dem angefochtenen Bescheid zugrunde gelegten Abweisungsgründe: Liegen für das modifizierte Projekt augenscheinlich - ungeachtet einer vertiefenden Prüfung der Genehmigungsfähigkeit dieses Projektes – Abweisungsgrunde gemäß § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 der NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. Nr. 53/2018, vor, die der Erteilung der Baubewilligung entgegenstehen?
a. Insbesondere: Wurden die in der mündlichen Verhandlung am 16. Mai 2023 aus bautechnischer Sicht erörterten Widersprüche zu den Bestimmungen gemäß § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 leg.cit. (Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, der NÖ Aufzugsordnung 2016, des NÖ
Kleingartengesetzes, des NÖ Kanalgesetzes, einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze (etwa Bautechnikverordnung) beseitig?
b. Insbesondere: Stehen dem Projekt aus bautechnischer Sicht andere Bestimmungen iSd § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 NÖ BO 2014 entgegen?
Ungeachtet des Vorliegens allfälliger offenkundiger/augenscheinlicher (ggf. beseitig barer) Hindernisse gemäß § 20 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014:
4. Erweist sich die im verwaltungsbehördlichen Verfahren durchgeführte Vorprüfung (Datum: „12.11.2019, 03.12.2019, 10.12.2019, 19.05.2020,20.05.2020 und 25.05.2020“) unter Berücksichtigung des „Ergänzenden Gutachtens“ vom 14.07.2020 zur bautechnischen Beurteilung des im verwaltungsgerichtlichen Verfahrens modifizierten Projektes einschließlich der von den Nachbarn C und E erhobenen Einwendungen betreffend Standsicherheit und Belichtung künftig zulässiger Hauptfenster auf dem Nachbargrundstück als vollständig?
5. Erweist sich das im verwaltungsgerichtlichen Verfahren modifizierte Projekt im Hinblick auf die bautechnischen Anforderungen der NÖ Bauordnung 2014 (sowie der darin verwiesenen materiell-rechtlichen Regelungen) unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Vorprüfung sowie des hierzu ergangenen „ergänzenden Gutachtens“ aus bautechnischer Sicht – 1. objektiv, 2. mit Blick auf die Einwendungen der Nachbarin C betreffend Standsicherheit ihrer Bauwerke und Belichtung künftig zulässiger Hauptfenster sowie 3. die Einwendungen des Nachbarn E betreffend Standsicherheit seiner Bauwerke – gemäß § 20 f der NÖ Bauordnung 2014, idF LGBl. Nr. 53/2018, als genehmigungsfähig?
a. Sind aus bautechnischer Sicht weitere Projektmodifikationen oder die Vorlage ergänzender Unterlagen durch die Bauwerberin gemäß § 19 Abs. 4 der NÖ Bauordnung 2014 zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Projektes erforderlich?
b. Sind aus bautechnischer Sicht weitere Gutachten zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des modifizierten Projektes einzuholen? Wenn ja, welche Gutachten und aus welchen Gründen?“
Die bautechnische Stellungnahme vom 05. September 2023 lautet auszugsweise wie folgt:
„Für die nachstehenden Ausführungen werden die Projekte, Einreichunterlagen vom 14.11.2019, idF vom 06.03.2020 bzw. 21.05.2021 als Projekt A und die Einreichunterlagen vom 12.06.2023 als Projekt B (modifiziertes Projekt) bezeichnet.
o Projekt A = Einreichunterlagen vom 14.11.2019, idF vom 06.03.2020 bzw. 21.05.2021
o Projekt B = Einreichunterlagen vom 12.06.2023
[…]
Zu Frage 2)
Die Projektunterlagen (Projekt B) erweisen sich im Hinblick auf die Anforderungen gemäß §§ 18 und 19 der NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. Nr. 53/2018, aus bautechnischer Sicht noch nicht vollständig.
Nachstehend angeführte fehlende Angaben bzw. Mängel wurden festgestellt, die einer Korrektur bzw. Ergänzung bedürfen. Die nachstehend angeführten Punkte basieren auf den Vorgaben im §§ 18 und 19 NÖ BTV 2014 und den anzuwendenden technischen Regelwerken (z.B.: Ö NORMEN und dgl.).
o Bei der Türe (EI230-C) zwischen Brandabschnitt 1 und Brandabschnitt 4 fehlt der „zweite“ Brandabschluss. Wenn eine andere Maßnahme die technische Anforderung an den Brandschutz gleichwertig erfüllt, kann gemäß § 2 NÖ BTV 2014 von dieser abgewichen werden. Die Gleichwertigkeit ist vom Antragsteller schlüssig und fundiert nachzuweisen.
o Fehlende Lüftung bei der Schleuse (3,76 m²) zum Stiegenhaus 3.
o Türöffnung beim Rampenknick in der Schleuse (4,28 m²) beim Brandabschnitt 1 – fehlende Nutzungssicherheit.
o Die Rampenneigung zur Zufahrt auf dem Grundstück Nr. *** im Südosten ist mit 8,3 % projektiert. Die Rampenneigung dürfte im Bereich der Zufahrt maximal 5 % betragen.
o Bei der Außenwand AW02 wurde die Dicke der Wärmedämmung von 12 cm auf 9 cm verringert. Des Weiteren soll nunmehr ein Bauprodukt mit der Bezeichnung „Resolution“ (wesentlich bessere Wärmeleitzahl) verwendet werden. Ursprünglich war „Open Plus“ vorgesehen. Damit verbunden ist auch eine Veränderung der Wärmeleitzahl. In den vorliegenden bauphysikalischen Berechnungen mit Datum 14.11.2019 ist für die Außenwand AW02 noch der ursprüngliche Dämmstoff abgebildet, d.h. es fehlen auf das Projekt abgestimmte Berechnungen.
o Die nunmehr dargestellten Grundrisse von Haus 1, 2, 3, 4 und 5 mit Plandatum der Überarbeitung vom 2023-06-12, weichen von den ursprünglich eingereichten Einreichplänen ab (siehe auch Ausführungen zu Frage 1). Diese Abweichungen haben vermutlich auch Auswirkungen auf die Energieausweise, welche anscheinend nicht neu vorgelegt wurden. Wenn diese Änderungen keine Auswirkungen an den Ergebnissen der Energiekennzahlen mit sich bringen, würde eine schriftliche Bestätigung des Erstellers nach Ansicht des unterfertigenden ASV ausreichen.
o In der Schallschutzberechnung fehlen die Angaben über den maßgeblichen standortbezogenen und gegebenenfalls bauteillagebezogenen Außenlärmpegel, welche maßgeblich für eine Berechnung ist. Auf die Lärmkarten (Lärminfo), insbesondere Schienenverkehr, wird hingewiesen.
o Die neue Stiegenanlage beim Brandabschnitt 4 ist nur im Grundriss „Garage“ abgebildet. Es fehlt eine Plandarstellung im Bereich der Ausmündung in das Freie (Absturzsicherung, Witterungsschutz, …)
o Im Lageplan ist das Bezugsniveau unzureichend abgebildet. Das Bezugsniveau ist zumindest in jenen Bereichen, in denen Bauwerke errichtet (bei den Gebäudeeckepunkten) oder Geländeveränderungen durchgeführt werden darzustellen.
o Der Zugang zu den Wohnungen (Häusern) ist nur eingeschränkt barrierefrei. Die für die barrierefreien Wohnungen erforderlichen Räume und Flächen (Einstellräume für Kinderwagen und Mobilitätshilfen, Abstellräume, Abfallsammelräume oder -stellen; Stellplätze für Kraftfahrzeuge) müssen ebenfalls barrierefrei erreichbar sein.
o Horizontale Verbindungswege und Vorräume müssen eine lichte Breite des Bewegungsraumes von mindestens 120 cm aufweisen. Die lichte Breite darf durch Einbauten und vorstehende Bauteile nicht eingeengt werden.
o Im Bauland darf das Gelände nach Fertigstellung an Gebäudefronten und in einem Abstand von bis zu 3 m von Gebäudefronten auf demselben Grundstück nicht mehr als 1,5 m unter dem Bezugsniveau liegen. Diese Forderung ist nicht bei allen Gebäudefronten eingehalten.
o Bei Treppen muss vor Türen, die gegen die Stufenvorderkante der Treppenaustrittsstufe öffnen und gegenüber dem Treppenaustritt liegen, ein Abstand vorgesehen werden, der der größten Türflügelbreite zuzüglich mindestens 80 cm entspricht.
o Bei der Reihenaufstellung von Stellplätzen für PKW einer Person mit Behinderung hat der Zwischenraum mindestens 120 cm zu betragen (siehe ÖNORM B 1600:2017-04, Bild 3). Diese normative Regelung ist zwischen den Stellplätzen 1- H1.1 und 2-H1.2 nicht eingehalten. Auf Grund des Platzangebotes wäre eine Anpassung entsprechend den Vorgaben der ÖNORM möglich.
o Im Lageplan fehlt die „Lage“ der Schnittführungen 1-1, 2-2 und 3-3
Zu Frage 3)
Nach Ansicht des unterfertigenden ASV stehen dem vorliegenden Projekt, ungeachtet einer vertieften Prüfung, Abweisungsgründe (§ 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 NÖ BO) vor, die einer Baubewilligung derzeit entgegen.
Bauwich
Das modifizierte Projekt B weist beim Haus 3 einen Bauwich von 4,75 m auf, welcher der halben Gebäudehöhe entspricht. In diesen Bauwich ragt ab dem ersten Obergeschoss ein Erker. as modifizierte Projekt B weist beim Haus 3 einen Bauwich von 4,75 m auf, welcher der halben Gebäudehöhe entspricht. In diesen Bauwich ragt ab dem ersten Obergeschoss ein Erker.
[…]
Auf Grund der Bestimmungen des NÖ Baurechtes ist ein Erker im hinteren Bauwich nicht zulässig.
§ 67 Veränderung der Höhenlage des Geländes und des Bezugsniveaus (NÖ BO 2014) 1a)
Im Bauland darf das Gelände nach Fertigstellung an Gebäudefronten und in einem Abstand von bis zu 3 m von Gebäudefronten auf demselben Grundstück nicht mehr als 1,5 m unter dem Bezugsniveau liegen.
Beim Haus 3 beträgt der Niveauunterschied im Bereich der Südwestfassade und im Bereich der Nordwestfassade nach Fertigstellung mehr als 1,50 m gemessen, vom Bezugsniveau.
[…]
Für eine der NÖ Bauordnung konforme Ausführung ist das Gelände in den oben genannten Bereichen anzupassen, womit aber vermutlich auch eine Änderung im Bereich der Terrassentüren verbunden sein wird.
In diesem Zusammenhang wird nochmals erwähnt, dass die Höhenkoten (Bezugsniveau) in den Planunterlagen noch unzureichend abgebildet sind. Dieser Umstand wurde auch unter Punkt d. im Schreiben von I J, vom 19.07.2023 angeführt.
[…]
Gebäudehöhe, Bestimmungen des Bebauungsplanes
Entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplanes ist die mittlere Gebäudehöhe mit 9,5 m festgelegt, darf aber der höchstzulässige Punkt eines Gebäudes 12 m (gemessen an der talseitigen Gebäudefront) nicht überschreiten.
Soweit den Ansichten der Häuser 1 bis 5 zu entnehmen ist, wurde für die Nachweisführung einerseits der Ansatz über die Umhüllende (§ 53a NÖ BO 2014) und andererseits die Flächenformel gewählt. Dabei ist jedoch festzuhalten, dass im Verfahren nach der Umhüllenden nicht immer die Randpunkte mit der zulässigen Bebauungshöhe (9,50 m) eingetragen sind bzw. die Vorgaben für die Nachweisführung nicht gemäß den Ausführungen im § 53a NÖ BO 2014 umgesetzt wurden (siehe Abbildungen 3 und 4). Auf Grund der fehlenden Angaben kann eine fundierte Aussage über die Einhaltung der Vorgaben des Bebauungsplanes – insbesondere zulässige Gebäudehöhe - nicht erfolgen.
Die Vorgabe, dass kein Gebäudeteil höher als 12 m sein darf, wird nach Ansicht des unterfertigenden ASV so interpretiert, dass die Oberkanten der Gebäudeteile wie Liftüberfahrt, Terrassenausstieg und Absturzsicherungen unter 45° auf die Gebäudefront (talseitige Gebäudefront, laut Vorgaben des Bebauungsplanes) zu projizieren sind, d.h. es können Oberkanten von Bauteilen außerhalb der Gebäudefront höher als 12 m projektiert sein.
[…]
Die mit Teilen des Gebäudes überbauten Außenbereiche (z. B. Bereich unter auskragenden Geschoßen, Überdachungen oder Vordächern) wurden bei der Berechnung der Fläche der Gebäudefont berücksichtigt (Haus 1 Ansicht Süd-Ost, Haus 2 Ansicht Süd-Ost,
Haus 4 Ansicht Süd-Ost und Haus 5 Ansicht Süd-Ost).
Es wird darauf hingewiesen, dass sich dadurch auch die Gebäudefrontlänge auf über 15 m ändert, weil die auskragenden Balkone auch hierbei zu berücksichtigten sind. Bei einer Gebäudehöhe von mehr als 8 m dürfen der seitliche und hintere Bauwich nur für Gebäudefronten mit einer Länge von insgesamt nicht mehr als 15 m je Bauwich der halben Gebäudehöhe entsprechen. Bei allen anderen Gebäudefronten muss der Bauwich der vollen Gebäudehöhe entsprechen. Das wäre in den Planunterlagen noch nachzuführen.
Das Haus 5 weist an der Südöstlichen Gebäudefront laut Einreichplan eine Gebäudehöhe von 9,97 m, 8,19 m bzw. 8,50 m auf. Demnach müsste aber einer Gebäudelänge von 15 m entweder der Bauwich 8,19 m oder 8,50 betragen. Auf die Bestimmungen, dass sich Grundstücke, die mit der öffentlichen Verkehrsfläche durch ein Fahr- und Leitungsrecht (§ 11 Abs. 3) verbunden sind, die Beurteilung des Bauwichs als seitlicher oder hinterer nach dem des angrenzenden Bauplatzes richtet, wird an dieser Stelle abermals hingewiesen.
[…]
Zu a)
Es wurden noch nicht alle, die in der mündlichen Verhandlung am 16. Mai 2023 aus bautechnischer Sicht erörterten Widersprüche zu den Bestimmungen gemäß § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 leg.cit. (Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, der NÖ Aufzugsordnung 2016, des NÖ Kleingartengesetzes, des NÖ Kanalgesetzes, einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze (etwa Bautechnikverordnung) beseitigt.
Insbesondere die Rampenneigung zur Zufahrt auf dem Grundstück Nr. *** im Südosten ist nach wie vor mit 8,3 % projektiert. Im Bereich von 5,00 m ab der öffentlichen Verkehrsfläche darf die Neigung der Rampen von Fahrverbindungen nicht mehr als 5 % betragen (Anlage 4 zur NÖ BTV 2014, Punkt 2.10.3).
Zu b) Dem Projekt stehen aus bautechnischer Sicht andere Bestimmungen iSd § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 NÖ BO 2014 entgegen.
Hier wird auf die Ausführungen der Antwort zur Frage 3 - fehlende Angaben, Projektinhalten und Anpassungen - verwiesen.
[…]
Zu Frage 5)
Das im verwaltungsgerichtlichen Verfahren modifizierte Projekt erweist sich im Hinblick auf die bautechnischen Anforderungen der NÖ Bauordnung 2014 (sowie der darin verwiesenen materiell-rechtlichen Regelungen) unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Vorprüfung sowie des hierzu ergangenen „ergänzenden Gutachtens“ aus bautechnischer Sicht – 1. objektiv, 2. mit Blick auf die Einwendungen der Nachbarin C betreffend Standsicherheit ihrer Bauwerke und Belichtung künftig zulässiger Hauptfenster, sowie 3. die Einwendungen des Nachbarn E betreffend Standsicherheit seiner Bauwerke – gemäß § 20 f der NÖ Bauordnung 2014, idF LGBl. Nr. 53/2018, als nicht genehmigungsfähig.
Zu 1. Aus objektiver bautechnischer Sicht fehlen Angaben, welche seitens des Gesetzgebers verlangt werden (siehe Auflistung unter Frage 2).
Es sind die Widersprüche zu Frage 2 und 3 zu beseitigen (aus technischer Sicht möglich).
Zu 2. In Hinblick auf die Einwendungen die Standsicherheit betreffend kann auf Grund einer fehlenden Statik keine Aussage getroffen werden bzw. den Einwendungen entgegengetreten werden. Die Belichtungsfrage ist durch die Einhaltung des Bauwiches im Ausmaß der halben Gebäudehöhe beantwortet.
In Hinblick auf die Einwendungen die Standsicherheit betreffend kann auf Grund einer fehlenden Statik keine Aussage getroffen werden bzw. den Einwendungen entgegengetreten werden. Angemerkt wird, dass durch fehlenden Höhenkoten allenfalls beabsichtige Niveauveränderungen nicht festgestellt werden können, wobei das bestehende Gebäude des Herrn E jedoch 10 m von der Grundstücksgrenze entfernt ist.
a) Aus bautechnischer Sicht sind weitere Projektmodifikationen bzw. die Vorlage ergänzender Unterlagen erforderlich
Projekt über die Versickerung
Es ist ein Projekt über die Bemessung, Planung und Ausgestaltung der Anlagen zur Versickerung von Regenwässer für Abläufe von Dachflächen und befestigten Flächen gemäß den einschlägigen Regelwerken (z.B.: ÖNORM B 2506-1) vorzulegen.
Anmerkung:
In der Vorprüfung (schwarzer Ordner) wird nur eine Aussage, dass die anfallenden Dach- und Oberflächenwässer über entsprechend dimensionierte Sickeranlagen zur Versickerung gebracht werden, getroffen. Eine Berechnung über die anfallenden Niederschlagsmengen (hydrographische Daten), mit denen die Dimensionierung von Versickerungsanlagen erfolgen kann, liegt nicht vor.
Brandschutzprojekt mit Angaben über den Anlagentechnischen Brandschutz und Ergänzung bzw. Korrektur der vorliegenden Brandschutztechnischen Beschreibung (im schwarzen Ordner enthalten):
Das Gebäude wird teilweise mit Lüftungsleitungen ausgestattet und werden mit Leitungsführung auch brandabschnittsbildende Bauteile durchbrochen. Es finden sich keine Angaben, welche Maßnahmen zur Verhinderung eines Brandübergriffes getroffen werden. In der vorliegenden Brandschutztechnischen Beschreibung (K, Zivilingenieur für Bauwesen, ***, ***) wird ausgeführt, dass die Wände der oberirdischen Geschosse in REI 60, treppenhausseitig ausgebildet werden. Auf Grund der Plandarstellung ist jedoch von einer höheren Qualifikation auszugehen. Alle für ein Verfahren zu Grunde liegenden Unterlagen sollten übereinstimmen. Die Abstellflächen für die Fahrzeuge der Feuerwehr sind zu bemaßen. Die Aussage, dass 2 Hydranten zur Versorgung der Anlage mit Löschwasser ausreichen, kann auf Grund fehlender Löschwassermengenangaben nicht nachvollzogen werden. Auch hier wäre eine Nachbesserung erforderlich.
Statische Vorbemessung
In einer Vorstatik wird definiert, welche Stützen, Wandstärken, Bewehrungsmengen etc. das Tragwerk unter Einhaltung der entsprechenden Normen benötigt. Daraus kann abgeleitet werden, dass alle lastabtragenden Bauteile (Dach, Decken, Unterzüge, Wände, Wandscheiben und Säulen) vom obersten Geschoss bis in den Keller nachvollziehbar di-mensioniert sind und übereinander situiert sind, sodass bei fachgerechter Ausführung (unter Grundlegung einer Ausführungsstatik) die entstehenden Eigengewichte und Nutztasten gefahrlos in den tragfähigen Boden abgeleitet werden können und die Standsicherheit der Nachbargebäude nicht beeinträchtigt ist.
b) Aus bautechnischer Sicht sind weitere Gutachten zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des modifizierten Projektes einzuholen.
Versickerung
Das erforderliche Projekt für die Bemessung, Planung und Ausgestaltung der Anlagen zur Versickerung von Regenwasser für Abläufe von Dachflächen und befestigten Flächen ist einem (Amts)sachverständigen für Wasserbau zur Vorprüfung und Beurteilung (Gutachten) vorzulegen.
Begründung:
Für die Planung, Bemessung und Ausführung von Anlagen sind einschlägige Fachleute heranzuziehen.
Voraussetzung für die Errichtung einer Regenwasser-Sickeranlage ist eine ausreichende Sicker- und Ableitungsfähigkeit des Untergrundes; diese ist nachzuweisen, wenn noch keine Untersuchungen für einen örtlich und/oder qualitativ identischen Bodenaufbau vorliegen.
Die Anlagen sind so anzuordnen und auszubilden, dass keine Vernässungen von Grundtücken und Bauwerken eintreten, die Standfestigkeit von Bauwerken und Abhängen nicht beeinträchtigt wird und Wassergewinnungsanlagen nicht gefährdet werden können.
Statische Vorbemessung
Eine statische Vorbemessung zur Gewährleistung der mechanischen Festigkeit und Standsicherheit ist durch einen hierzu befugten Zivilingenieur für Bauingenieurwesen erstellen zu lassen. Diese hat die Aussage, dass die Tragwerke eine ausreichende Tragfähigkeit, Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit aufweisen.
Begründung:
In einer Vorstatik wird definiert, welche Stützen, Wandstärken, Bewehrungsmengen etc. das Tragwerk unter Einhaltung der entsprechenden Normen benötigt. Daraus kann abgeleitet werden, dass alle lastabtragenden Bauteile (Dach, Decken, Unterzüge, Wände, Wandscheiben und Säulen) vom obersten Geschoss bis in den Keller nachvollziehbar dimensioniert und übereinander situiert sind, sodass bei fachgerechter Ausführung (unter Grundlegung einer Ausführungsstatik) die entstehenden Eigengewichte und Nutztasten gefahrlos in den tragfähigen Boden abgeleitet werden können und die Standsicherheit der Nachbargebäude nicht beeinträchtigt ist.
Brandschutz
Das erforderliche Brandschutzprojekt ist einem brandschutztechnischen Sachverständigen (z.B.: Brandverhütungsstelle für NÖ) zur Vorprüfung und Beurteilung (Gutachten) vorzulegen.
Begründung:
Ein Brandschutzprojekt ist ein Dokument, welches die Gesamtheit aller erforderlichen Brandschutzeigenschaften eines Gebäudes, einer baulichen Anlage, Anlagenteile (technischer Brandschutz) oder eines Teiles davon zum Zeitpunkt der Erstellung beschreibt. Aufgestellt wird ein solches Brandprojekt von einem Fachplaner. Als Bestandteil integraler Projektierung für die Gebäudeplanung wird in Übereinstimmung mit der Bauordnung und den Richtlinien ein solches erstellt.
Ortsbild
Abschließend wird empfohlen, dass seitens der Baubehörde ein Ortsbildgutachten eingeholt wird.
Geprägt wird dieses Ortsbild daher grundsätzlich von den baulichen Anlagen eines Ortes selbst. Der Schutz des Ortsbildes umfasst den Schutz baulicher Anlagen und öffentlicher Flächen, aber auch der bildhaften Wirkung etwa von Grünanlagen, Parklandschaften und Schlossbergen eines Ortes. Daher liegt es im besonderen öffentlichen Interesse, dass solche charakteristischen Bauwerke zu erhalten sind, durch Veränderungen nicht beeinträchtigt werden dürfen und sich Neues insbesondere durch baukünstlerische Qualität in das Ensemble einfügen muss.“
1.5.5. Infolge der Übermittlung der bautechnischen Stellungnahme an die Parteien wurde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Auflösung des Vollmachtverhältnisses durch die damalige Rechtsvertretung der beschwerdeführenden Gesellschaft bekanntgegeben.
1.5.6. Zur bautechnischen Stellungnahme vom 05. September 2023 erstattete die belangte Behörde mit Schriftsatz vom 19. September 2023 eine Stellungnahme. Gegenstand diese Stellungnahme ist zunächst die Darlegung der Rechtsansicht, dass der beschwerdeführenden Gesellschaft kein weiteres Mal Gelegenheit zu geben sei, das vorliegend Projekt zu modifizieren. Dies vor dem Hintergrund, dass der von der belangten Behörde aufgezeigte Verstoß – Projektierung der Garage im vorderen Bauchwich – nach wie vor bestehe. Überdies könne die Baubewilligung auch aufgrund nicht vollständiger und widersprüchlicher Pläne und fehlender Berechnungsgrundlagen nicht erteilt werden und seien auch diese Mängel der beschwerdeführenden Gesellschaft schon zum Teil mehrfach vorgehalten und deren Behebung verlangt worden. Zudem liege eine unzulässige Überbauung der Grundgrenzen durch die Tiefgarage vor.
1.5.7. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 23. Oktober 2023 eine fortgesetzte öffentliche mündliche Verhandlung durch, zu der nunmehr auch die Nachbarn geladen wurden. An der Verhandlung nahmen die nunmehrige Rechtsvertretung der beschwerdeführenden Gesellschaft (sowie weitere Vertreter) und die Rechtsvertretung der belangten Behörde (sowie weitere Vertreter) teil. Zudem wurde der Amtssachverständige für Bautechnik beizogen. In der Verhandlung legte die beschwerdeführende Gesellschaft eine schriftliche Stellungahme zur bautechnischen Stellungnahme des Amtssachverständigen vom 05. September 2023 sowie zur Stellungnahme der belangten Behörde vom 19. September 2023 vor. Darüber hinaus wurde Beweis erhoben durch die Erörterung der bautechnischen Stellungnahme des Amtssachverständigen vom 05. September 2023 sowie durch die Erörterung der seitens des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** vorgelegten Grundlagenforschung zum zugrunde liegenden Bebauungsplan.
1.6. Weitere entscheidungswesentliche Feststellungen:
1.6.1. Zum Bauvorhaben, der verkehrsmäßigen Erschließung und Zufahrt über die ***:
Die Baugrundstücke sind zu Bauplätzen erklärt. Die projektierten Abstände der auf je einem Baugrundstück zu errichtenden Häuser 1 bis 5 zueinander entsprechen dem einzuhaltenden Bauwich. Die Grundstücke Nr. *** und Nr. ***, auf denen die Häuser 1 und 2 errichtet werden sollen, grenzen im Süden unmittelbar an die *** an, die in diesem Bereich im Eigentum der Stadtgemeinde *** steht (Grundstück Nr. ***). Die (gesamte) *** (Sackgasse) ist im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** als öffentliche Verkehrsfläche mit einer Breite ca. 8,5 m ausgewiesen. Diese im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ausgewiesene öffentliche Verkehrsfläche zweigt von der *** nach Osten ab und führt über die im Eigentum der G stehenden Grundstücke Nr. *** und *** bis hin Grundstück Nr. *** (das im Eigentum der Stadtgemeinde *** steht).
Die Situation stellt sich im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** wie folgt dar:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Diese Darstellung im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan entspricht nicht dem Ist-Zustand. In der Natur ist die von der *** nach Osten abzweigende *** als eine Art unbefestiger Wirtschaftsweg ausgeführt, der in diesem Bereich eine Breite von nur ca. 4 m aufweist. Zudem verläuft die *** in diesem Bereich (von der *** abzweigend nach Osten) über das im Eigentum der H Aktiengesellschaft stehende Grundstück Nr. *** (bis hin zu dem im Eigentum der Stadtgemeinde *** stehenden Grundstück Nr. ***), wobei die Zufahrt von dieser Gesellschaft derzeit faktisch geduldet wird. Die Ist-Situation stellt sich wie folgt dar (Auszug aus dem NÖ Atlas, Geodateninformationssystem „Imap“):
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Auf Grundlage der vorliegenden Gutachten – „Beurteilung Verkehrstechnik und Straßenbautechnik“ vom 28. Juni 2015 und „Ergänzende gutachterliche Stellungnahme“ vom 06. Dezember 2020 – ist Folgendes festzustellen:
-Zur straßenbautechnischen Situation: Mit den derzeit in der Natur bestehenden Anlagenverhältnissen ist die *** für eine weitere Aufschließung nicht geeignet, den zusätzlichen Verkehr aufzunehmen. Eine Straßenbreite von 8,50 m würde die winkelgeometrisch und flächenbezogen kritische Zone des Plateaus / entschärfen. Hierdurch könnten die Fußgängerströme im Bereich zwischen Bahndurchlass und Fußweg zum *** baulich getrennt ausgeführt und ein eindeutiger Querungspunkt für die fußläufige Verbindung errichtet werden. Ein solcher neuer, zu realisierender Straßenquerschnitt müsste im Detail, besonders unter Berücksichtigung der Fußgänger und des Plateaubereichs / im Hinblick auf Sichtweiten optimiert werden.
-Zur verkehrstechnischen Situation: Die Verkehrssituation insbesondere in der Morgenspitze ist schon derzeit sehr angespannt. Unter Beibehaltung des Phasenprogrammes an der Kreuzung / wird sich die Rückstaulänge bei „Rot“ durch die projektierte Wohnhausanlage unmerklich verändern, zumal im Tagesverlauf keine gravierenden Probleme zu bemerken sind. Für die Verbesserung der Leistungsfähigkeit an der Bahnunterführung müssen beide Signalregelungen betrachtet werden. Der vergrößerte Rückstau in der *** nördlich vom Portal wird kurzfristig in der Morgenspitze die Verkehrsqualität beeinträchtigen. Die Ertüchtigung der *** unmittelbar östlich der Einmündung in die *** ist für zwei Fahrstreifen auszulegen.
Im Hinblick auf die Darstellung der *** als öffentliche Verkehrsfläche im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan führte die Stadtgemeinde *** Verhandlungen mit der G zur Abtretung jener im Eigentum der G stehenden Grundstücksflächen, die im Flächenwidmungsplan als öffentliche Verkehrsflächen ausgewiesen sind. Diese Verhandlungen führten bis dato zu keinem Ergebnis.
Die beschwerdeführende Gesellschaft (sowie die Miteigentümer der Baugrundstücke) schloss(en) mit der G – in Anlehnung an die Darstellung der öffentlichen Verkehrsfläche im Flächenwidmungsplan – am 08. März 2022 einen Servitutsvertrag ab, der mit der Tagebuchzahl *** am 28. März 2022 in der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes *** hinterlegt wurde. Gemäß Punkt 2.1. dieses verbücherten Servitutsvertrags räumt die Eigentümerin EZ *** (G) für sich und ihre Rechtsnachfolger im Eigentum der dienenden Liegenschaften zugunsten der beschwerdeführenden Gesellschaft (sowie der Miteigentümer der Baugrundstücke) und ihren Rechtsnachfolgern der herrschenden Liegenschaften folgende Dienstbarkeiten ein, die die beschwerdeführende Gesellschaft (sowie die Miteigentümer der Baugrundstücke) annahmen:
„Ein marktübliches Geh- und Fahrrecht samt marktüblicher zugehöriger Leitungsrechte gemäß der auf dem Lageplan Anlage 1.3. ausgewiesenen Wegführung in der Breite von mindestens 8,30 m über die GSt-Nr *** und ***. eh- und Fahrtrechts über die im Eigentum der G stehenden Grundstücke Nr. *** und *** zu Gunsten ihrer Liegenschaften.
Die Parteien verpflichten sich, vor der Inangriffnahme von Bauarbeiten auf der Servitutsfläche das Einvernehmen herzustellen.“
Das verbücherte Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ist in der verwiesenen Anlage 1.3. des verbücherten Servitutsvertrag, Tagebuchzahl ***, wie folgt dargestellt:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
1.6.2. Zur projektierten Tiefgarage:
Die Tiefgarage ist unterhalb der Häuser 1 und 2 sowie teilweise unterhalb des Hauses 3 projektiert und weist eine Mischnutzung auf. Neben den Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge befinden sich darin allgemeine Räume (Abstellraum für Fahrräder, Kinderwagenabstellraum und Schleusen), die Abstellräume der Wohnungen sowie Funktionsräume (HV-Raum und ELT). Des Weiteren werden Liftschächte und das Stiegenhaus bis in das Untergeschoß geführt. Die äußeren Begrenzungsflächen der Tiefgarage liegen in Summe nach Fertigstellung zu nicht mehr als der Hälfte über dem anschließenden Gelände (aufgrund der Hanglage der Baugrundstücke kommen Teile der Tiefgarage im Bereich der *** oberirdisch zum Liegen). Die oberirdisch zum Liegen kommenden Teile der Tiefgarage im Bereich der *** weisen zu den Gebäudefronten der Häuser 1 bis 2 einen Abstand von mehreren Metern auf. So liegt Haus 2 ca. 6,20 m und Haus 1 ca. 5,80 m hinter der Garagenwand, die sich unmittelbar an der Grundgrenze zur *** befindet. Die Tiefgarage ragt bis an die Grundstückgrenze zur ***, welche auch die Straßenfluchtlinie bildet. Die Rampe zwischen der Straßenfluchtlinie und dem Fahrstreifen in der Tiefgarage (Manipulationsfläche zum Ein- und Ausparken der einzelnen Stellplätze) weist eine Tiefe von mehr als 5,00 m auf. Diese Rampe wird ohne Überdachung ausgeführt, ein Garagentor ist nicht vorgesehen. Die Tiefgarage verläuft über die Grundstücksgrenzen zwischen den Häusern 1 (Nr. ***) und 2 (Nr. ***) sowie zwischen den Häusern 2 (Nr. ***) und 3 (Nr. ***), wobei dies technisch derart projektiert ist, dass einzelne Bauwerke (Garagen) unmittelbar an den Grundstücksgrenzen aneinander angebaut werden (Ausführung von jeweils zwei Brandwänden samt Trennfugen). Bei den Wandöffnungen (Tore) dieser einzelnen, aneinander angebauten Bauwerke der Brandabschnitte (BA 1 zu BA 2, BA 2 zu BA 3, BA 1 zu BA 4) sind jeweils zwei brandhemmende Feuerschutzabschlüsse projektiert, ausgenommen bei der Gehtüre zwischen Brandabschnitt 1 und Brandabschnitt 4. Die Tiefgarage dient als Unterkonstruktion der darauf projektierten Gebäude (etwa Häuser 1 und 2) und weist mit diesen – schon aufgrund deren Lage unterhalb der Gebäude – eine statisch-konstruktive Verbindung auf.
1.6.3. Betreffend Zufahrt zu den Häuser 3 bis 5, Servituten:
Östlich des Hauses 1 ist auf dem Grundstück Nr. *** eine Zufahrt von der *** insbesondere zu den Häusern 3 bis 5 und zur Villa projektiert, deren Breite geringer als 8,00 m ist. Im Grundbuch ist das Grundstück Nr. *** als dienendes Grundstück für die Grundstücke der Häuser 2 bis 5 sowie der Villa (sohin für insgesamt fünf Grundstücke) für folgende Dienstbarkeiten eingetragen:
-Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens sowie die Dienstbarkeit, Leitungen für Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kanal zu verlegen;
-Dienstbarkeit der Nutzung der Müllplätze und des Zugangs zu diesen;
-Dienstbarkeit der Sicherstellung von KFZ-Abstellplätzen;
-Dienstbarkeit des Abstellens von Personenkraftwagen sowie Geh- und Fahrrecht zu und von den Abstellplätzen.
Entsprechende Dienstbarkeiten sind im Grundbuch betreffend alle sechs Grundstücke (Häuser 1 bis 5, Villa) wechselseitig (jeweils als dienende bzw. herrschende Grundstücke) eingeräumt. Zudem ist das Recht der Nutzung der Kinderspielplätze auf den Grundstücken Nr. *** und *** betreffend die anderen Baugrundstücke (und das Grundstück der Villa) grundbücherlich verankert.
Der Lageplan des projektierten Bauvorhabens stellt sich wie folgt dar:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Im Lageplan sind den Häusern 1 und 2 Stellplätze in der Tiefgarage, den Häusern 3 bis 5 Stellplätze in der Tiefgarage sowie im oberirdischen Außenbereich zugeordnet. Dies stellt sich wie folgt dar:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Die getroffenen Feststellungen, einschließlich des dargelegten Verfahrensgangs, ergeben sich zunächst aus den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Verwaltungsaktes der belangten Behörde (Bauakt) sowie dem Akt zum landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens und erweisen sich im getroffenen Umfang auch zwischen den Parteien des Verfahrens als nicht strittig.
Zu den unter Punkt 1.6.1. (Bauvorhaben, verkehrsmäßige Erschließung und Zufahrt über die ***) getroffenen Feststellungen ist zunächst auf die Inhalte der Verhandlungsschrift vom 16. Mai 2023 zu verweisen. Seitens der belangten Behörde wurde darin die Bauplatzerklärung der Baugrundstücke bestätigt und gab der Amtssachverständige betreffend die Abstände der projektierten oberirdischen Bauwerke (im Einklang mit dem dazu verfassten Aktenvermerk im Bauakt) an, dass die Einhaltung der Bauwiche im vorliegenden Lageplan ausgewiesen sei. Zudem ist zu den Feststellungen auf die dargestellten Inhalte des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes sowie der Darstellung der Ist-Situation im Imap zu verweisen. Die festgestellte Divergenz zwischen der Situation gemäß dem Flächenwidmungsplan und der Ist-Situation in der Natur wurde mit den Parteien in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 16. Mai 2023 erörtert. Die Feststellungen zur verkehrs- und straßenbautechnischen Situation (sowie zue Ist-Situation) gründen auf den derart lautenden und als schlüssig anzusehenden Inhalten der im Bauakt einliegenden (oben bezeichneten) Verkehrsgutachten, wobei auch die Parteien den darin erhobenen Befunden und gezogenen Schlussfolgerungen nicht entgegengetreten sind. Seitens der belangten Behörde wurden in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 16. Mai 2023 überdies die (erfolglos gebliebenen) Verhandlungen mit der G zur Abtretung der im Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Grundflächen dargelegt. Der Abschluss des Servitutsvertrags zwischen der beschwerdeführenden Gesellschaft (und den Miteigentümern der Baugrundstücke) einerseits und der G andererseits sowie die Hinterlegung in der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes (Grundbuch) hat sich für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich durch die Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch (samt Urkundensammlung) ergeben. Entgegen dem erfolgten Vertragsabschluss und Eintragung in das öffentliche Grundbuch gaben die Parteien des Verfahrens – so auch die beschwerdeführende Gesellschaft – in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 16. Mai 2023 (unzutreffender Weise) an, dass eine entsprechende Verbücherung der von der G in Aussicht gestellten Servitutseinräumung noch nicht erfolgt wäre. Vor dem Hintergrund der Publizität des Grundbuches sowie der Urkundensammlung war dieses Beweisergebnis mit den Parteien des Verfahrens nicht mehr zu erörtern.
Die unter Punkt 1.6.2. getroffenen Feststellungen (Tiefgarage) gründen auf den schlüssigen Inhalten der bautechnischen Stellungnahme des Amtssachverständigen vom 05. September 2023 im Einklang mit den im verwaltungsgerichtlichen Verfahren neu vorgelegten (verbesserten) Einreichunterlagen.
Den unter Punkt 1.6.3. getroffenen Feststellungen liegen die – unstrittigen – Inhalte der Auszüge aus dem öffentlichen Grundbuch betreffend die Baugrundstücke zugrunde. Die Zuordnung der Stellplätze ergibt sich aus dem im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegten (verbesserten) Einreichplan (Lageplan).
3.1. Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015, idF LGBl. Nr. 53/2018, lauten (zur hier anzuwendenden Fassung vgl. die Übergangsbestimmungen in § 70 Abs. 14 und 16 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 20/2022):
㤠6
Parteien und Nachbarn
[…]
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)
sowie
2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen), gewährleisten und
3. durch jene Bestimmungen über
a) die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,
sowie
b) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung
auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder
auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn beeinträchtigt werden könnte.
(3) Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der bzw. haben die Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Abs. 1. Abweichend davon darf der bzw. dürfen die Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten.
[…]
§ 11
Bauplatz
(1) Bauplatz ist ein Grundstück im Bauland, das
[…]
(2) Auf Antrag des Eigentümers ist ein Grundstück im Bauland zum Bauplatz zu erklären, wenn es
1. a) an eine bestehende oder im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche unmittelbar angrenzt oder
b) mit einer solchen durch eine Brücke verbunden ist oder verbunden werden kann oder
c) mit einem im Grundbuch sichergestellten Fahr- und Leitungsrecht, das dem Bebauungsplan nicht widerspricht, verbunden wird oder
d) die Widmung Bauland-Sondergebiet aufweist und durch eine im Flächenwidmungsplan vorgesehene im Eigentum des Bauplatzeigentümers stehende private Verkehrsfläche mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist,
2. aufgrund seiner Gestalt, Beschaffenheit und Größe nach den Bestimmungen dieses Gesetzes und den Festlegungen im Bebauungsplan bebaut werden darf,
3. nicht in einer Aufschließungszone (§ 16 Abs. 4 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) liegt, und wenn
4. die Bauplatzerklärung dem Zweck einer Bausperre §§ 26 oder 35 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) nicht widerspricht. Verliert ein zum Bauplatz erklärtes Grundstück, das weder mit einem Gebäude noch mit einer großvolumigen Anlage (§ 23 Abs. 3) bebaut ist, durch Umwidmung nach den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, die Baulandwidmung, erlischt die Bauplatzerklärung.
(3) Das Fahr- und Leitungsrecht nach Abs. 2 Z 1 lit. c muss mindestens die Ausübung folgender Rechte gewährleisten:
Benützung des Grundstücks in einer Breite von mindestens 3,5 m und
die Verlegung, Instandhaltung und Wartung aller für eine beabsichtigte Verwendung des Bauplatzes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen (z. B. Hausleitung nach § 17 Abs. 2 des NÖ Kanalgesetzes 1977, LGBl. 8230 und § 8 Abs. 4 des NÖ Wasserleitungsanschlußgesetzes 1978, LGBl. 6951). Die Ausübung dieser Rechte darf durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden. Das Fahr- und Leitungsrecht ist in einem von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) verfassten Plan darzustellen und ist dieser dem Antrag auf Bauplatzerklärung anzuschließen. Die grundbücherliche Eintragung des Fahr- und Leitungsrechtes ist bei Einbringung eines Antrages nach Abs. 2 sowie nach § 14 nachzuweisen. Wird jedoch der Antrag auf Bauplatzerklärung aufgrund einer Bewilligung einer Änderung von Grundstücksgrenzen (§ 10) gestellt, dann ist die Eintragung gleichzeitig mit jener der Änderung durchzuführen.
[…]
§ 13
Bauverbot
(1) Auf einem Bauplatz nach § 11 Abs. 1, der an eine im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche angrenzt, darf eine Baubewilligung nicht erteilt werden (Bauverbot), solange diese Verkehrsfläche den Verkehrserfordernissen nicht entspricht. In diesen Fällen besteht jedoch kein Bauverbot, wenn der Bauplatz mit einem Fahr- und Leitungsrecht nach § 11 Abs. 2 Z 1 lit. c oder durch eine im Eigentum des Bauplatzeigentümers stehende private Verkehrsfläche mit einer anderen öffentlichen Verkehrsfläche, die den Verkehrserfordernissen entspricht, verbunden ist.
(2) Auf einem Bauplatz, der nicht an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt, ist ein Neu- oder Zubau (§ 14 Z 1), die Abänderung von Bauwerken (§ 14 Z 3) oder die Änderung des Verwendungszwecks (§ 15 Abs. 1 Z 1 lit. a) nur zulässig, wenn der Bauplatz
mit einem Fahr- und Leitungsrecht nach § 11 Abs. 2 Z 1 lit. c oder
durch eine im Eigentum des Bauplatzeigentümers stehende private Verkehrsfläche
mit einer öffentlichen Verkehrsfläche, die den Verkehrserfordernissen entspricht, verbunden ist.
[…]
§ 20
Vorprüfung
(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,
4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,
5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 42 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder
– dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
– des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
– der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,
– des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,
– des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder
– einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze
entgegensteht.
Die Baubehörde kann von der Überprüfung
des Energieausweises absehen, wenn nicht im Verfahren Zweifel an der Richtigkeit des Energieausweises auftreten.
[…]
(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.
Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.
§ 21
Verfahren mit Parteien und Nachbarn
(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.
[…]
§ 23
Baubewilligung
(1)Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.
Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.
Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 vorgelegt werden.
[…]“
3.2. Die hier anzuwendenden „Textlichen Bebauungsvorschriften“ des Bebauungsplans der Stadtgemeinde *** in der Fassung der Verordnung des Gemeindesrates der Stadtgemeinde ***, beschlossen in dessen Sitzung am 10. Juli 2019, lauten auszugsweise wie folgt:
„2. KLEINGARAGEN und Stellplätze
2. 1 Pro neu errichteter Wohneinheit sind 2 Stellplätze für Personenkraftwagen zu errichten.
2. 2 Garagen müssen einen Mindestabstand von 5m von der Straßenfluchtlinie aufweisen. Dies gilt auch für den Fall, dass die Garage in das Hauptgebäude integriert wird. Der damit entstehende Garagenvorplatz darf zur Straße hin nicht eingefriedet werden. Wird keine Garage errichtet, sind PKW-Stellplätze direkt an der Straßenfluchtlinie zu errichten, die ebenfalls nicht eingefriedet werden dürfen.
Wenn es die Geländebeschaffenheit gemäß § 51 Abs. 2 der NÖ-Bauordnung 2014 idgF. und der Baubestand erfordert, sind Kleingaragen im vorderen Bauwich mit einem Mindestabstand von 1,0m von der Straßenfluchtlinie zulässig. In diesem Fall sind die Kleingaragen an eine seitliche Grundgrenze anzubauen und es ist an einer anderen Stelle direkt an der Straßenfluchtlinie ein nicht eingefriedeter zweiter Stellplatz zu errichten.
Wenn aufgrund der Situierung der Garage die Errichtung des nicht eingefriedeten Garagenvorplatzes nicht möglich oder nicht sinnvoll ist, ist ebenfalls an einer anderen Stelle direkt an der Straßenfluchtlinie ein nicht eingefriedeter zweiter Stellplatz zu errichten.
2. 3 Auf unbebauten Parzellen dürfen Wohnwägen und Mobilheime nicht auf- und abgestellt werden, ausgenommen als zeitlich befristete Baustelleneinrichtung.
2. 4 Bei der Errichtung von baulichen Anlagen im vorderen Bauwich dürfen diese nicht höher als 3m sein.
[…]
4. EINFRIEDUNGEN, EINFAHRTEN UND SERVITUTSZUFAHRTEN
[…]
Die Gesamtbreite von Ein- und Ausfahrten darf bei einem Grundstück, gemessen an der Straßenfluchtlinie, maximal 6m betragen.
4. 5 Erschließung von Bauplätzen über ein Fahr- und Leitungsrecht
Über eine Servitutszufahrt (Fahr- und Leitungsrecht) dürfen maximal vier Bauplätze erschlossen werden. Über Servitutszufahrt mit einer Mindestbreite von 8,0m können auch mehr als vier Bauplätze erschlossen werden.“
4.1. Zur Zuständigkeit der belangten Behörde:
4.1.1. Die belangte Behörde war zur meritorischen Entscheidung über den Antrag auf Erteilung der begehrten Baubewilligung zuständig.
4.1.2. Die beschwerdeführende Gesellschaft brachte infolge der Nichterlassung eines Bescheides durch die Baubehörde I. Instanz über ihren Antrag auf Erteilung der Baubewilligung vom 18. November 2019 mit Schriftsatz vom 19. Jänner 2021, eingelangt bei der Behörde am 20. Jänner 2021, einen zulässigen und berechtigten Devolutionsantrag ein, wodurch die Pflicht zur Entscheidung über den verfahrenseinleitenden Antrag auf die belangte Behörde als Berufungsbehörde gemäß § 73 Abs. 2 AVG iVm § 5 Abs. 2 NÖ BO 2014 (worin für Baubewilligungsverfahren eine Entscheidungsfrist von drei Monaten vorgesehen ist) überging. Es ist nicht ersichtlich, dass die Verzögerung nicht auf ein überwiegendes Verschulden der Baubehörde I. Instanz zurückzuführen gewesen wäre (wobei diese Auffassung auch durch die Sachentscheidung der belangten Behörde zum Ausdruck kommt).
4.1.3. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass auch der Umstand, dass das Bauansuchen der beschwerdeführenden Partei im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zunächst im Hinblick auf die fehlende Zustimmung der Stadtgemeinde *** als Eigentümerin des vom zunächst noch projektierten Grenzüberbau betroffenen Grundstücks (Straße, Nr. ***) als mangelhaft iSd § 13 Abs. 3 AVG qualifiziert wurde (was letztlich durch die Projektmodifikation im verwaltungsgerichtlichen Verfahren behoben wurde), der Verletzung der Entscheidungsfrist durch die Baubehörde I. Instanz nicht entgegensteht. Denn nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes beginnt die Entscheidungsfrist in Fällen, in denen die Behörde die unverzügliche Erteilung eines Verbesserungsauftrags oder Veranlassung der Mängelbehebung auf anderem Weg unterlässt, bereits mit Einlangen des (mangelhaften) Anbringens und kommt der Behörde ein überwiegendes Verschulden solange zu, als sie der Verpflichtung gemäß § 13 Abs. 3 AVG nicht entspricht (vgl. etwa VwGH 26.02.2015, 2012/07/0111, mwN).
4.2. Zum Nichtvorliegen der von der belangten Behörde angenommenen Abweisungsgründe:
4.2.1. Zum angenommenen Abweisungsgrund „Unzulässiges einheitliches Bauvorhaben“:
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes handelt es sich bei einem Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren, in dem das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt zu beurteilen ist, wobei der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (vgl. etwa VwGH 30.09.2022, Ra 2022/05/0099, mwN). Insofern ist es Sache eines Bauwerbers, den Umfang eines eingereichten Projektes, dessen baurechtliche Genehmigung erfolgen soll, in den Einreichunterlagen zu definieren.
In diesem Sinne schließt auch die NÖ BO 2014 die Erteilung einer Baubewilligung für ein Projekt, das auf mehreren Grundstücken verwirklicht werden soll, nicht aus. Dies kommt beispielsweise schon durch die Regelung in § 63 Abs. 5 und 6 leg.cit. zum Ausdruck, wonach die etwa für Wohngebäude gebotenen Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge zwar grundsätzlich auf dem Baugrundstück zu errichten sind (Abs. 5), die Herstellung jedoch auch auf anderen Grundstücken (Abs. 6) erfolgen kann. Ist ein Bauvorhaben auf mehrere Grundstücke bezogen, ist – wie vorliegend gegeben – die Zustimmung aller Grundeigentümer (bzw. bei Miteigentum der Mehrheit nach Anteilen je Grundstück) gemäß § 18 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 erforderlich. Zudem sind – entsprechend dem Beschwerdevorbringen – die baurechtlichen Bestimmungen für die projektierten Bauwerke je Baugrundstück, etwa die Einhaltung der Bebauungsweise und des Bauwichs, zu prüfen. Lediglich für den Fall, dass vom projektierten Bauvorhaben nicht nur mehrere Baugrundstücke betroffen sind, sondern durch ein projektiertes Bauwerk eine Grundstücksgrenze überbaut wird (ohne dass eine Ausnahme gemäß § 49 Abs. 2 leg.cit. vorliegt) oder der notwendige Bauwich nicht eingehalten wird, sieht § 23 Abs. 2 NÖ BO 2014 vor, dass – sofern die Beseitigung der Widersprüche durch eine Grenzverlegung möglich ist und im Bauland nach Durchführung eines Verfahrens nach § 10 – eine Baubewilligung nur mit der aufschiebenden Bedingung der Vorlage eines Grundbuchbeschlusses über die Vereinigung der betroffenen Grundstücke vor Baubeginn zu erteilen ist. Insofern trifft die NÖ BO 2014 eine Regelung gerade für den von der belangten Behörde angesprochenen Fall, dass der Bauwich zwischen den – auf verschiedenen Grundstücken projektierten – Gebäuden 1 bis 5 nicht eingehalten würde; diesfalls dürfte – wie dargelegt – die Baubewilligung nur unter der aufschiebenden Bedingung der Grundstückszusammenlegung erteilt werden. Gemäß den oben getroffenen Feststellungen werden jedoch die gebotenen Bauwiche betreffend die auf den Baugrundstücken projektierten Hauptgebäude eingehalten und liegt überdies ein Grenzüberbau (siehe sogleich unten) nicht vor.
4.2.2. Zum angenommenen Abweisungsgrund „Verstoß gegen die Bebauungsvorschriften“:
4.2.2.1. Angenommener Verstoß gegen Punkt 2.2. der Bebauungsvorschriften:
Punkt 2. der Bebauungsvorschriften ist mit „KLEINGARAGEN und Stellplätze“ überschrieben. Punkt 2.2. dieser Bestimmung bestimmt, dass „Garagen“ einen Mindestabstand von 5 m von der Straßenfluchtlinie aufweisen müssen. Dies gilt auch für den Fall, dass die „Garage“ in das Hauptgebäude integriert ist. Der „damit entstehende“ Garagenvorplatz darf zur Straße hin nicht eingefriedet werden. Wird keine „Garage“ errichtet, sind PKW-Stellplätze direkt an der Straßenfluchtlinie zu errichten, die ebenfalls nicht eingefriedet werden dürfen. Wenn aufgrund der Situierung der Garage die „Errichtung des nicht eingefriedeten Garagenvorplatzes“ nicht möglich oder nicht sinnvoll ist, ist ebenfalls an einer anderen Stelle direkt an der Straßenfluchtlinie ein nicht eingefriedeter zweiter Stellplatz zu errichten.
Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich steht diese Bestimmung dem vorliegenden Projekt nicht entgegen:
Zunächst ist mit der beschwerdeführenden Gesellschaft auszuführen, dass Punkt 2. der Bebauungsvorschriften mit „Kleingaragen“ überschrieben ist. Der Begriff „Kleingarage“ ist im Bebauungsplan nicht definiert. Auch enthalten die NÖ BO 2014, die NÖ BTV 2014 oder das NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014) keine derartige Begriffsbestimmung. § 4 Z 15 NÖ BO 2014 nennt „Kleingaragen“ jedoch als Beispiel für ein „Nebengebäude“, sohin ein Gebäude – und damit ein oberirdisches Bauwerk – mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist. Die projektierte Tiefgarage, deren äußeren Begrenzungsflächen nach Fertigstellung nur im Bereich der *** und in Summe zu nicht mehr als der Hälfte über dem anschließenden Gelände liegen (vgl. § 4 Z 16 NÖ BO 2014), stellt jedenfalls kein – oberirdisches und in der bebauten Fläche 100 m2 nicht überschreitendes – „Nebengebäude“ dar.
Jedoch selbst unter der Annahme, dass Punkt 2.2. der Bebauungsvorschriften nicht ausschließlich Regelungen für „Kleingaragen“ iSd § 4 Z 15 NÖ BO 2014 trifft, liegt ein Widerspruch des Bauvorhabens zu dieser Bestimmung nicht vor. So kommt durch die gewählte Formulierung deutlich zum Ausdruck, dass damit die Schaffung eines nicht eingefriedeten „Garagenvorplatzes“ (im Ausmaß von zumindest 5 m Abstand zur Straßenfluchtlinie) bzw. – alternativ – eines nicht eingefriedeten Stellplatzes direkt an der Straßenfluchtlinie intendiert ist. Eine solche Zielsetzung bestätigte auch der Leiter des Bauamtes der Stadtgemeinde *** in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 16. Mai 2023, der ausführte, dass es vermieden werden sollte, dass Fahrzeuglenker mit ihren Fahrzeugen auf der Straße halten, aussteigen, von Hand ein Garagentor öffnen und erst in weiterer Folge in die Garage einfahren. Diesem – durch die Formulierung der Bestimmung klar zum Ausdruck kommenden – Regelungszweck wird durch das projektierte Bauvorhaben entsprochen. Gemäß den oben getroffenen Feststellungen weist die nicht überdachte Rampe der Garage (ein Garagentor ist nicht projektiert) zwischen der Straßenfluchtlinie und dem Fahrstreifen innerhalb der Tiefgarage (Manipulationsfläche zum Ein- und Ausparken der einzelnen Stellplätze) eine Tiefe von mehr als 5,00 m auf. Diese Rampe ist damit als „Garagenvorplatz“ im Sinne der Bebauungsvorschrift zu qualifizieren, der ein unmittelbares Einfahren von Fahrzeugen auf das Baugrundstück ermöglicht. Der Umstand, dass die südliche Außenseite der Garage (in Summe zu nicht mehr als der Hälfte über dem anschließenden Gelände liegend; zur Zulässigkeit von Bauwerken im vorderen Bauwich, deren Höhe, gemessen vom Bezugsniveau, an keiner Stelle mehr als 3 m beträgt vgl. auch § 51 Abs. 5 NÖ BO 2014) bis an die Straßenfluchtlinie (= Grundstücksgrenze) herangebaut wird, ändert daran nichts. Auch der zweite Satz dieser Bebauungsvorschrift, wonach „dies“ auch dann gilt, wenn eine Garage in das Hauptgebäude integriert ist, kann nur so verstanden werden, dass auch bei – etwa in das Erdgeschoss – integrierten Garagen zwischen der Garageneinfahrt und der Straßenfluchtlinie eine Fläche im Ausmaß von zumindest 5 m zu schaffen ist.
Soweit die belangte Behörde vertritt, dass der Satz „Wird keine Garage errichtet, sind PKW-Stellplätze direkt an der Straßenfluchtlinie zu errichten, die ebenfalls nicht eingefriedet werden dürfen“ auch dann zur Anwendung kommt, wenn zwar eine Garage errichtet wird, diese jedoch keinen Platz für die erforderlichen Pflichtstellplätze aufweist, ist auszuführen, dass eine solche Auslegung dem klaren Wortsinn der Bestimmung – der auf eine Nichterrichtung einer Garage abstellt – entgegensteht. Darüber hinaus wird dem Zweck der in Rede stehenden Bestimmung, wie dargelegt, durch die Schaffung des dargestellten „Garagenvorplatzes“ (Rampe) entsprochen. Ebenfalls ist bei der projektierten Zufahrt auf dem Grundstück Nr. *** (östlich neben Haus 1), über die die Außenstellplätze der Häuser 3 bis 5 erschlossen werden, keine Einfriedung projektiert, wodurch ein direktes Zufahren zu diesen Stellplätzen – ohne Erfordernis zum Halten auf der Straße – möglich ist. Ein Gebot, dass sämtliche Pflichtstellplätze, die in einer vorgesehenen Garage nicht mehr Platz finden, allesamt direkt an der Straßenfluchtlinie zu errichten wären, lässt sich der Bestimmung nicht entnehmen. Zudem weisen die Grundstücke der Häuser 3 bis 5 – als nicht an eine öffentliche Verkehrsfläche angebundene Servitutsbauplätze – gar keine Straßenfluchtlinie auf.
4.2.2.2. Angenommener Verstoß gegen Punkt 4.5. der Bebauungsvorschriften:
Gemäß Punkt 4.5. der Bebauungsvorschriften dürfen über eine Servitutszufahrt (Fahr- und Leitungsrecht) maximal vier Bauplätze erschlossen werden. Weist eine Servitutszufahrt eine Mindestbreite von 8,00 m auf, dürfen über diese auch mehr als vier Bauplätze erschlossen werden.
Die belangte Behörde vertritt die Auffassung, dass über die östlich des Hauses 1 projektierte Zufahrtsstraße von der ***, die eine Breite von weniger als 8,00 m aufweist, alle fünf vom gegenständlichen Bauvorhaben betroffenen Grundstücke und zusätzlich die Villa als sechste Berechtigte (vor allem in Bezug auf Müllplätze) aufgeschlossen werden.
Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich steht Punkt 4.5. der Bebauungsvorschriften dem gegenständlichen Bauvorhaben nicht entgegen:
Punkt 4.5. der Bebauungsvorschriften ist mit „Erschließung von Bauplätzen über ein Fahr- und Leitungsrecht“ überschrieben. § 11 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 bestimmt, dass auf Antrag ein Grundstück im Bauland zum Bauplatz zu erklären ist, wenn es (insbesondere) an eine bestehende oder im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche unmittelbar angrenzt (lit. a) oder mit einem im Grundbuch sichergestellten Fahr- und Leitungsrecht, das dem Bebauungsplan nicht widerspricht, verbunden wird (lit. c). Die Erschließung von Grundstücken über ein Fahr- und Leitungsrecht (§ 11 Abs. 1 Z 1 lit. c NÖ BO 2014) kommt sohin in jenen Fällen in Betracht, in denen Grundstücke nicht an eine bestehende oder im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche (§ 11 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014) anschließen.
Unter Bedachtnahme auf diese Regelung der NÖ BO 2014 werden im vorliegenden Fall die Grundstücke Nr. *** (Haus 1) und *** (Haus 2), die beide an die *** als gewidmete öffentliche Verkehrsfläche anschließen und damit die Anforderungen gemäß § 11 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 erfüllen, gerade nicht über ein Fahr- und Leitungsrecht iSd § 11 Abs. 1 Z 1 lit. c leg.cit. – und damit nicht im Sinne des Punktes 4.5. der Bebauungsvorschriften – erschlossen. Eine derartige Erschließung über ein Fahr- und Leitungsrecht erfolgt alleine im Hinblick auf die Grundstücke Nr. *** (Haus 3), Nr. *** (Haus 4) und Nr. *** (Haus 5) sowie Nr. *** (Villa), sohin – selbst unter Berücksichtigung der nicht projektgegenständlichen Villa – von nur vier Grundstücken. Der Umstand, dass im Grundbuch zu Lasten des Grundstücks Nr. *** (auf dem die Zufahrtsstraße östlich von Haus 1 projektiert ist) für insgesamt fünf Grundstücke Servituten als Dienstbarkeiten eingetragen sind (nämlich auch betreffend das Grundstück des Hauses 2, das iSd § 11 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 an eine öffentliche Verkehrsfläche angrenzt), vermag daran nicht zu ändern.
Aber auch unter Bedachtnahme auf die konkrete Nutzung der Zufahrtsstraße ergibt sich aus dem vorliegenden Lageplan (vgl. oben, Feststellungen), dass die oberirdisch projektierten Stellplätze, die über die Zufahrtsstraße östlich des Hauses 1 befahren werden, ausschließlich den Häuser 3 bis 5 (sowie der Villa) zugeordnet sind. Folglich sind auch von der konkreten Nutzung der Zufahrtsstraße nur vier Grundstücke betroffen. Für die beiden Müllplätze, die den Häusern 1 bis 5 dienen sollen, ist im Grundbuch lediglich die Dienstbarkeit der Nutzung sowie des Zugangs zu diesen – und kein Fahr- oder Leitungsrecht – verbüchert, weshalb auch aus diesem Grund eine „Erschließung über ein Fahr- und Leitungsrecht“ iSd Bebauungsvorschriften ausscheidet (dies trifft auch auf die „Nutzung“ der Kinderspielplätze sowie den „Zugang“ zu diesen zu).
4.2.3. Zum angenommenen Abweisungsgrund „Grenzüberbau, Verstoß gegen § 49 Abs. 2 NÖ BO 2014“:
Seitens der belangten Behörde wird vertreten, dass durch die projektierte Tiefgarage ein Verstoß gegen § 49 Abs. 2 NÖ BO 2014 infolge eines Grenzüberbaus gegeben ist.
Gemäß § 49 Abs. 2 NÖ BO 2014 darf eine Grundstücksgrenze mit Zustimmung der betroffenen Grundeigentümer durch bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden nicht gleicht (zweiter Spiegelstrich), überbaut werden, sofern keine brandschutztechnischen Bedenken bestehen. Öffnungen in brandabschnittsbildenden Wänden sind nach dieser Bestimmung an der Grundstücksgrenze unmittelbar aneinandergebauten Gebäuden und bei unterirdischen baulichen Anlagen zulässig, sofern sie mit Abschlüssen mit dem entsprechenden Feuerwiderstand ausgestattet sind.
Mit Blick auf die oben getroffenen Feststellungen liegt ein Grenzüberbau durch die projektierte „Tiefgarage“ (in der festgestellten Mischnutzung) nicht vor. Wenngleich es zutrifft, dass diese in einer Gesamtbetrachtung über Grundstücksgrenzen verläuft, wird sie technisch derart ausgeführt, dass einzelne Bauwerke (Garagen) unmittelbar an den Grundstücksgrenzen aneinander angebaut werden (Ausführung von jeweils zwei Brandwänden). Vor diesem Hintergrund liegt – im Sinne der Ausführungen des Amtssachverständigen für Bautechnik – eine technische Trennung der „Tiefgarage“ an den einzelnen Grundstücksgrenzen im Sinne einer (unterirdischen) gekuppelten Bebauungsweise vor, wobei die unterirdisch vorgesehenen Wandöffnungen jeweils mit zwei brandhemmenden Feuerschutzabschlüssen ausgestattet werden (derzeit anders projektiert nur für die Gehtür zwischen den Brandabschnitten 1 und 4). Insofern wird auch den brandschutztechnischen Anforderungen betreffend Öffnungen in brandabschnittsbildenden Wänden entsprochen (wobei ein entsprechender Abschluss bei der Gehtür noch zu ergänzen ist).
Soweit die belangte Behörde insbesondere in der Stellungnahme zur Beschwerde vertritt, dass die Tiefgarage mit den über ihr errichteten Häusern (gemeint wohl den Häusern 1 bis 3) in ihrer Gesamtheit ein einziges Gebäude darstellt und hierzu auf § 4 Z 15 NÖ BO 2014 verweist, ist Folgendes auszuführen: Gemäß dieser Bestimmung ist ein Gebäude ein „oberirdisches Bauwerk“ mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, „wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten“. Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich ist diese Bestimmung nicht dahingehend zu verstehen, dass – zweifellos mit darüber liegenden oberirdischen Gebäuden statisch konstruktiv verbundene – unterirdische Bauwerke als ein „Gebäude“ im Sinne dieser Bestimmung gelten. So setzt § 4 Z 15 NÖ BO 2014 ausdrücklich ein „oberirdisches Bauwerk“ voraus und lassen auch die Materialien (vgl. den Motivenbericht zu LGBl. Nr. 50/2017, Zu Z 9 [§ 4 Z 15]) nicht erkennen, dass die Wendung der „statisch verbundenen Bauteile“ auf unterirdische Bauwerke zu beziehen wäre (vielmehr erfolgte gemäß Motivenbericht eine Klarstellung dahingehend, wann „aneinandergebaute Objekte“ als ein Gebäude oder als zwei Gebäude bzw. Gebäude und bauliche Anlage anzusehen sind). In diesem Sinne spricht gegenständlich auch die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes für eine getrennte Betrachtungsweise der projektierten „Tiefgarage“ (Mischnutzung), weil diese gegenüber den Häusern 1 bis 3 oberirdisch getrennt – Haus 2 liegt ca. 6,20 m und Haus 1 ca. 5,80 m hinter der Garagenwand, welche sich unmittelbar an der Grundgrenze zur *** befindet – in Erscheinung tritt (vgl. etwa VwGH 21.06.2005, 2004/06/0020, wonach ein gegenüber dem Wohnhaus getrennt oberirdisch in Erscheinung tretender Bauteil (dort: die dem Wohnhaus am nächsten gelegene Wand der Tiefgarageneinfahrt war ca. 4 m von der nördlichen Außenwand des Wohnhauses gelegen) für sich an den Begriffen „Gebäude" bzw. „Bauwerk" zu messen ist, auch wenn das Wohnhaus mit der Tiefgarageneinfahrt und der Tiefgarage ein einheitliches Bauvorhaben darstellt). Darüber hinaus gilt aber auch in diesem Zusammenhang, dass die Tiefgarage im Bereich der Grundstücksgrenzen zwischen den Häuser 1 und 2 sowie 2 und 3 jeweils bautechnisch getrennt – im Sinne eines unterirdischen Aneinanderbauens von Bauwerken – ausgeführt werden soll. Daraus folgt, dass von einem Grenzüberbau auch dann nicht gesprochen werden könnte, wenn die Tiefgarage als Teil(e) der ober ihr gelegenen Häuser 1 bis 3 qualifiziert würde(n).
4.2.4. Zum angenommenen Abweisungsgrund „Bedenken ob der verkehrsmäßigen Erschließung“:
Die belangte Behörde hegt im angefochtenen Bescheid Bedenken ob der verkehrsmäßigen Erschließung der Baugrundstücke, weil im Hinblick auf die eingeholten Verkehrsgutachten noch Optimierungen der Verkehrssituation erforderlich seien. Zudem wurde im Vorlageschreiben darauf hingewiesen, dass die *** nur teilweise im Eigentum der Stadtgemeinde *** stehe; die anderen Eigentümer könnten nicht zur Abtretung aufgefordert werden. Auch habe die beschwerdeführende Gesellschaft keinen Nachweis erbracht, dass die G ihr die nötigen Wegeservitute grundbücherlich eingeräumt habe.
Diese Ausführungen berechtigen nicht zur Abweisung des Bauansuchens:
Gemäß § 11 Abs. 2 Z 1 lit. a NÖ BO 2014 ist – wie dargelegt – ein im Bauland gelegenes Grundstück zum Bauplatz zu erklären (wie dies vorliegend für die Baugrundstücke erfolgt ist), wenn es an eine bestehende oder im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche unmittelbar angrenzt (lit. a) oder einem im Grundbuch sichergestellten Fahr- und Leitungsrecht, das dem Bebauungsplan nicht widerspricht, verbunden wird (lit. c). § 13 Abs. 1 NÖ BO 2014 sieht vor, dass auf einem Bauplatz nach § 11 Abs. 1, der an eine im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche angrenzt, eine Baubewilligung nicht erteilt werden darf (Bauverbot), solange diese Verkehrsfläche den Verkehrserfordernissen nicht entspricht. In diesem Fall besteht jedoch kein Bauverbot, wenn der Bauplatz mit einem Fahr- und Leitungsrecht nach § 11 Abs. 2 Z 1 lit. c oder durch eine im Eigentum des Bauplatzeigentümers stehende private Verkehrsfläche mit einer anderen öffentlichen Verkehrsfläche, die den Verkehrserfordernissen entspricht, verbunden ist. Gemäß § 13 Abs. 2 leg.cit. ist auf einem Bauplatz, der nicht an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt, (insbesondere) ein Neu- oder Zubau (§ 14 Z 1) nur zulässig, wenn der Bauplatz mit einem Fahr- und Leitungsrecht nach § 11 Abs. 2 Z 1 lit. c oder durch eine im Eigentum des Bauplatzeigentümers stehende private Verkehrsfläche mit einer öffentlichen Verkehrsfläche, die den Verkehrserfordernissen entspricht, verbunden ist.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bezweckt § 13 Abs. 1 NÖ BO 2014 (zuvor: § 11 Abs. 5 NÖ BO 1996), dass mit der Errichtung eines Gebäudes erst begonnen werden darf, wenn eine den Verkehrserfordernissen entsprechende und mit dem Straßennetz in Verbindung stehende Verkehrsfläche vorhanden ist. Dieses Bauverbot stellt somit auf das Vorhandensein einer der Aufschließung eines Bauplatzes dienenden Verkehrsfläche im Zeitpunkt der Entscheidung über das zur Baubewilligung eingereichte Bauvorhaben ab (vgl. etwa VwGH 31.01.2006, 2004/05/0216).
Im vorliegenden Fall weicht die im Flächenwidmungsplan ausgewiesene Situation betreffend die Ausgestaltung der öffentlichen Verkehrsfläche von der Ist-Situation in der *** ab (geringe Breite, Verlauf über H-Grund). Gemäß den oben getroffenen Feststellungen ist die *** mit den derzeit in der Natur bestehenden Anlagenverhältnissen nicht geeignet, den zusätzlichen Verkehr der projektierten Aufschließung aufzunehmen.
Vor diesem Hintergrund geht das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zunächst mit der belangten Behörde davon aus, dass die an die Grundstücke Nr. *** (Haus 1) und Nr. *** (Haus 2) unmittelbar angrenzende öffentliche Verkehrsfläche (über die mittels Fahr- und Leitungsrecht auch die Grundstücke der Häuser 3 bis 5 erschlossen werden) nicht den Verkehrserfordernissen iSd § 13 NÖ BO 2014 (Bauverbot) entspricht (vgl. hierzu auch das Erkenntnis des VwGH vom 28.09.2010, 2009/05/0198, das bereits zur Frage der verkehrsmäßigen Erschließung der Baugrundstücke in der *** ergangen ist).
Gemäß den oben getroffenen Feststellungen liegt nunmehr jedoch ein verbüchertes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Baugrundstücke auf den im Eigentum der G stehenden Grundstücken Nr. *** und *** – im Sinne der Darstellung der *** als öffentliche Verkehrsfläche im Flächenwidmungsplan – in einer Breite von zumindest 8,30 m zum Anschluss an die *** vor. Zudem entspricht es den oben getroffenen Feststellungen, dass durch eine solche Straßenfläche die winkelgeometrisch und flächenbezogene, kritische Zone des Plateaus / entschärft werde, wodurch Fußgängerströme baulich getrennt ausgeführt und ein Querungspunkt für die fußläufige Verbindung errichtet werden könnten.
Vor diesem Hintergrund kann mit Blick auf die vorliegende Aktenlage nicht mehr gesagt, dass ein verbüchertes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht über die Grundstücke der G – wie dies von der belangten Behörde im Verfahren gefordert wurde – nicht vorliegen würde. Darüber hinaus lässt auch der festgestellte Inhalt der eingeholten Verkehrsgutachten nicht die Schlussfolgerung zu, dass die Baugrundstücke dadurch nicht iSd § 13 Abs. 1 zweiter Satz und Abs. 2 erster Spiegelstrich NÖ BO 2014 mit einer (anderen) öffentlichen Verkehrsfläche, die den Verkehrserfordernissen entspricht, verbunden wären. Alleine der Umstand, dass die Verkehrssituation in der *** insbesondere in der Morgenspitze schon derzeit sehr angespannt ist, begründet nicht das Nichtvorliegen einer den Verkehrsverhältnissen entsprechenden Verkehrsfläche, zumal im Verkehrsgutachten aus dem Jahr 2015 auch ausgeführt ist, dass sich die Rückstaulänge bei „Rot“ durch die (damals) projektierte Wohnhausanlage nur „unmerklich verändern“ würde und im Tagesverlauf keine gravierenden Probleme zu bemerken sind. Darüber gelangt auch das ergänzende Gutachten aus dem Jahr 2020 zu dem Ergebnis, dass die kritische Zone des Plateaus / durch eine Straßenfläche von 8,5 m entschärft werde. Das bloße Erfordernis vom Optimierungen „im Detail“ im Hinblick auf Sichtweiten (wie es im ergänzenden Gutachten aus dem Jahr 2020 lautet) lassen aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich die Annahme eines Bauverbotes iSd § 13 NÖ BO 2014 nicht rechtfertigen (und wurde dementsprechend im Jahr 2015 auch von der Baubehörde I. Instanz eine Baubewilligung für ein mit gegenständlichem Bauvorhaben vergleichbares Projekt - unter ausdrücklicher Bezugnahme auf das Verkehrsgutachten aus dem Jahr 2015 - erteilt; siehe oben Punkt 1.1.1.).
Im Sinne der Forderung der belangten Behörde im verwaltungsbehördlichen Verfahren nach einer grundbücherlichen Verankerung des Fahrrechts über die Grundstücke der G und mit Blick auf die vorliegende Aktenlage (Verkehrsgutachten) liegen sohin derzeit keine Ermittlungsergebnisse vor, die die Annahme eines Bauverbotes iSd § 13 NÖ BO 2014 – auch im Sinne der Entscheidung VwGH 28.09.2010, 2009/05/0198, wonach das Bauverbot vor allem mit Blick auf die in der Natur bestehende geringe Straßenbreite und damit verbundene Sichtbeeinträchtigung begründet wurde – rechtfertigen würden.
4.3. Zur Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde:
4.3.1. Die belangte Behörde begründete die Abweisung des Bauansuchens alleine mit den – soeben erörterten – Abweisungsgründen, namentlich den Widersprüchen gegen die Bestimmungen des Bebauungsplans der Stadtgemeinde *** (Bebauungsbestimmungen) sowie der NÖ BO 2014. Die Abweisung des Bauansuchens erfolgte daher materiell im Verfahrensstadium einer Vorprüfung (vgl. hierzu § 20 Abs. 1 Z 2 und 7 NÖ BO 2014). Wie dargelegt, liegen die soeben erörterten, von der belangten Behörde herangezogenen Abweisungsgründe nicht vor.
4.3.2. Aufgrund der von ihr vertretenen Rechtsauffassung, das Vorhaben verstoße gegen die dargelegten Bestimmungen des Bebauungsplans und die NÖ BO 2014 und sei daher nicht bewilligungsfähig, hat die belangte Behörde im Ergebnis eine Prüfung des Projekts auf Vereinbarkeit mit sonstigen gesetzlichen Bestimmungen nicht durchgeführt. Auch wurde von ihr die Verkehrssituation mit Blick auf die grundbücherliche Eintragung Geh-, Fahr- und Leitungsrechts auf den Grundstücken der G – im Sinne ihrer Forderung im verwaltungsbehördlichen Verfahren – nicht beurteilt. Eine Prüfung des Projekts auf Vereinbarkeit mit sonstigen gesetzlichen Bestimmungen setzt zudem nicht bloß die Subsumtion unter die maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften voraus, sondern Ermittlungen und Feststellungen zur Vereinbarkeit mit diesen zB im Hinblick auf die Schutzgüter des § 6 NÖ BO 2014 (zB Standsicherheit, Trockenheit, Brandschutz) bzw. zur Vereinbarkeit mit den bautechnischen Vorschriften.
4.3.3. Mit Blick auf die oben getroffenen Feststellungen und insbesondere die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren eingeholte bautechnische Stellungnahme des Amtssachverständigen vom 05. September 2023 liegen entsprechende Ermittlungen bzw. Ermittlungsergebnisse betreffend eine Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Projektes noch nicht vor.
4.3.3.1. Der Amtssachverständige gelangte schlüssig und nachvollziehbar zu der Auffassung, dass sich das im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegte Projekt – derzeit – sowohl im Hinblick auf die bautechnischen Anforderungen der NÖ BO 2014 (sowie darin verwiesenen Regelungen) als auch betreffend die Schutzgüter des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 (insbesondere Standsicherheit, Trockenheit und Brandschutz) als nicht genehmigungsfähig erweist bzw. Ergänzungen/Präzisierung der Projektunterlagen zur Beurteilung der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den bautechnischen Anforderungen geboten sind.
Unter Frage 2.) der bautechnischen Stellungnahme legte er nachvollziehbar und umfassend die bautechnischen Mängel und Unvollständigkeiten der vorliegenden Projektunterlagen dar (siehe hierzu die oben getroffenen Feststellungen), die auch von der beschwerdeführenden Gesellschaft nicht bestritten wurden.
Unter Frage 3.) führte der Amtssachverständige detailliert aus, dass das Vorhaben derzeit im Widerspruch zu den bautechnischen Anforderungen im Hinblick auf den hinteren Bauwich (Projektierung eines Erkers im hinteren Bauwich), die Höhenlage des Geländes nach Fertigstellung (bei Haus 3 beträgt der Niveauunterschied nach Fertigstellung mehr als 1,50 m gemessen vom Bezugsniveau) und die Gebäudehöhe (bezogen auf fehlende Angaben zur Nachvollziehbarkeit der errechneten gemittelten Gebäudehöhe sowie Gebäudefrontlängen über 15 m und die damit verbundene gebotene Einhaltung eines Bauwichs in der vollen Gebäudehöhe) steht. Diese Ausführungen erweisen sich für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Blick auf die Regelungen der NÖ BO 2014 – insbesondere §§ 50 Abs. 1, 53 Abs. 2, 53a, 67 Abs. 1a leg.cit. – als zutreffend (und werden auch von den Parteien des Verfahren nicht bestritten). In diesem Zusammenhang ist auch festzuhalten, dass das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in rechtlicher Hinsicht die vom Amtssachverständigen – aus technischer Sicht – vertretene Auslegung der im Bebauungsplan verordneten Bebauungshöhe von „9,5 m*“ teilt. In der Legende des Bebauungsplans ist hierzu verordnet, dass „der höchstzulässige Punkt eines Gebäudes […]12 m (gemessen an der talseitigen Gebäudefront) nicht überschreiten [darf]“. Durch den eindeutigen gefassten Wortlaut dieses Klammerauszugs kommt –im Sinne der Begrenzungen und Berechnungen von Gebäudefronten in der NÖ BO 2014, vgl. insbesondere § 53 Abs. 3 Abbildung 4 leg.cit. – eindeutig zum Ausdruck, dass die obersten Bauteile eines Gebäudes auf die talseitige Gebäudefront zu projektieren sind und danach zu beurteilen ist, ob die projektierten Gebäudeteile höher oder niedriger als 12 m liegen. Vor dem Hintergrund dieses eindeutig gefassten – die gebotene Messung erläuternden – Klammerausdrucks kommt eine Auslegung der verordneten Bebauungshöhe dahingehend, dass kein Teil eines Gebäudes 12 m nicht übersteigen darf, (auch wenn dies allenfalls gemäß der Grundlagenforschung zum Bebauungsplan intendiert gewesen wäre) nicht in Betracht (eine solche Auslegung wurde auch im Rahmen der von der Baubehörde I. Instanz zunächst veranlassten Vorprüfung nicht vertreten). Diese Anforderung des Bebauungsplans ist gemäß den nachvollziehbaren Ausführungen des Amtssachverständigen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 23. Oktober 2023 gegeben, weil kein auf die talseitige Gebäudefront projizierter Gebäudeteil der projektierten Gebäude über 12 m liegt.
Unter Frage 5.) legte der Amtssachverständige in der bautechnischen Stellungnahme schlüssig und umfassend – auch mit Blick auf vorliegende, von der Baubehörde I. Instanz eingeholte, auf die damals gegenständliche Projektvariante bezogene Unterlagen – dar, welche weiteren Unterlagen von der beschwerdeführenden Gesellschaft als Bauwerberin zur Beurteilung der Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den bautechnischen Anforderungen sowie die durch § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 geschützten Rechtsgüter vorzulegen sind. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich geht im Einklang mit diesen begründeten und nachvollziehbaren Ausführungen des Amtssachverständigen davon aus, dass die beschwerdeführende Gesellschaft zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des nunmehr vorliegenden Bauvorhabens gemäß § 19 Abs. 3 NÖ BO 2014 jedenfalls ein Projekt über die Versickerung (zur Beurteilung des Schutzgutes der Trockenheit), ein überarbeitetes Brandschutzprojekt (zur Beurteilung des Schutzgutes des Brandschutzes) sowie eine Statische Vorbemessung (zur Beurteilung des Schutzgutes der Standsicherheit auch der Bauwerke der Nachbarn) vorzulegen haben wird.
Diese Unterlagen sind in weiterer Folge einer sachverständigen Beurteilung zu unterziehen. Namentlich werden hierzu – im Sinne der nachvollziehbaren Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen, die unter Einbeziehung der im Bauakt einliegenden Unterlagen ergangen sind – ein Gutachten eines Wasserbautechnikers (zur Beurteilung des vorzulegenden Versickerungsprojektes), ein Gutachten eines brandschutztechnischen Sachverständigen (zur Beurteilung des neu vorzulegenden Brandschutzprojektes) sowie eine sachverständige Beurteilung der vorzulegenden Vorstatik erforderlich sein.
4.3.3.2. Soweit von der belangten Behörde im Hinblick auf noch erforderliche Projektmodifikationen (etwa vor dem Hintergrund der oben erörterten Ausführungen) vertreten wird, dass die beschwerdeführende Gesellschaft bereits mehrfach auf Widersprüche des Bauvorhabens zu den Bestimmungen der NÖ BO 2014 hingewiesen worden sei und eine weitere Aufforderung zur Projektmodifikation nicht zu ergehen habe, ist Folgendes auszuführen:
§ 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 sieht vor, dass die Baubehörde dem Bauwerber die Feststellung eines Hindernisses iSd Abs. 1 mitzuteilen hat, wenn sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich hält. Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten; wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen. Gemäß der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat eine solche Aufforderung zur Projektmodifikation jedoch nur dann zu ergehen, wenn durch die Änderung des Projektes nicht das Wesen des Projektes verändert wird (vgl. etwa VwGH 27.05.2008, 2006/05/0003).
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich geht im Hinblick auf die dargelegten – unter Berücksichtigung der bautechnischen Stellungnahme – jedenfalls noch gebotenen Projektmodifikationen zur Beseitigung von Widersprüchen des Bauvorhabens gegen die Bestimmungen der NÖ BO 2014 im Einklang mit den Ausführungen des Amtssachverständigen nicht davon aus, dass durch diese Änderungen eine wesentliche – die Grenzen in einem Rechtsmittelverfahren überschreitende – Projektänderung herbeigeführt würde (zur Zulässigkeit von Projektmodifikationen insbesondere zur Erreichung der Genehmigungsfähigkeit eines Projektes vgl. etwa VwGH 08.06.2011, 2011/06/0019, mwN).
Zudem trifft es auch nicht zu, dass der beschwerdeführenden Gesellschaft die nunmehr gebotenen Projektmodifikationen schon einmal aufgetragen worden wären. Seitens der belangten Behörde entspricht lediglich das Schreiben vom 17. März 2021 den Anforderungen des § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014, indem darin eine konkrete Mitteilung der Widersprüche erfolgte und der beschwerdeführenden Gesellschaft eine Frist zur Projektmodifikation aufgetragen wurde. Die von der belangten Behörde in diesem Schreiben angenommenen Widersprüche des Bauvorhabens gegen baurechtliche Vorschriften liegen jedoch – wie zuvor dargelegt – nicht vor. Weitere, nunmehr jedoch noch gebotene Projektmodifikationen wurden der beschwerdeführenden Gesellschaft bislang noch nicht iSd § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 aufgetragen. Dies trifft letztlich auch auf einzelne erörterte Widersprüche in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 16. Mai 2023 zu, weil auch in dieser Verhandlung ein konkreter Auftrag zur Projektmodifikation iSd § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 (etwa hinsichtlich der Rampenneigung) – im Unterschied zum Auftrag zur Verbesserung der damals mangelhaften Einreichunterlagen (fehlende Zustimmung betreffend den damals projektierten Grenzüberbau auf das Straßengrundstück der Stadtgemeinde ***) – nicht ergangen ist.
4.3.4. Da der maßgebliche Sachverhalt iSd § 28 Abs. 2 Z 1 VwGVG somit – insbesondere wegen dem Gebot zur Aufforderung zur Projektmodifikation, der Notwendigkeit zur Vorlage weiterer Unterlagen (§ 19 Abs. 3 NÖ BO 2014) und der Einholung darauf bezugnehmender Gutachten (siehe oben insbesondere 4.3.3.1.) – noch nicht feststeht, stellt sich nach § 28 Abs. 2 Z 2 VwGVG die Frage, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist oder ob der Raschheit und Kostenersparnis besser durch eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG gedient ist.
4.3.5. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 28 Abs. 2 Z 2 iVm § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG ist in § 28 VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs. 3 zweiter Satz leg.cit. vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden; eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterlassen hat, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (vgl. etwa VwGH 23.04.2023, Ra 2019/06/0161, mwN, insbesondere auf VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063).
Darüber hinaus ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Zulässigkeit der Aufhebung und Zurückverweisung auch dann gegeben, wenn das Verwaltungsgericht eine andere Rechtsauffassung als die Verwaltungsbehörde vertritt und sich daraus erst die Notwendigkeit zu Ermittlungen in eine andere Richtung oder zu sonstigen Maßnahmen ergibt (so VwGH 29.03.2022, Ra 2021/05/0159).
4.3.6. Vorliegend sind die Voraussetzungen für ein Vorgehen gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG erfüllt.
Die belangte Behörde hat den für die Beurteilung des vorliegenden Projektes erforderlichen Sachverhaltes – gemessen am Gegenstand des von ihr infolge des Devolutionsantrags zu führenden Baubewilligungsverfahrens – im Sinne der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nur ansatzweise ermittelt. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich verkennt nicht, dass zulässige Projektänderungen sowie Aufforderungen zu solchen, die mit zulässigen Projektänderungen verbundenen Verfahrensschritte oder die Notwendigkeit einer (weiteren) mündlichen Verhandlung grundsätzlich nicht eine Aufhebung und Zurückverweisung rechtfertigen (vgl. etwa VwGH 17.12.2019, Ra 2019/06/0159, sowie VwGH 03.08.2016, Ro 2016/07/0008, jeweils mwN). Im vorliegenden Fall knüpfen an die gebotene Aufforderung zur Projektmodifikation jedoch nicht bloß einzelne, ergänzende Verfahrensschritte, sondern ist die (erstmalige) Einholung der dargestellten Gutachten (etwa Wasserbautechnik, Brandschutztechnik und zur Beurteilung der Vorstatik) zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Projektes im Hinblick auf die Anforderungen der NÖ BO 2014 und insbesondere der durch § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 geschützten Rechtsgüter (sowie der dazu erhobenen Einwendungen) – etwa im Hinblick auf die Trockenheit, den Brandschutz und die Standsicherheit – erforderlich. Erst auf Basis solcher Ermittlungen – die, wie ausgeführt, aufgrund der Rechtsauffassung der belangten Behörde unterlassen wurden (und daher auch keinerlei entsprechende Feststellungen im angefochtenen Bescheid getroffen wurden; dies trifft letztlich auch auf die Verkehrssituation unter einer Bedachtnahme auf das grundbücherlich eingeräumte Fahrrecht zu) – wird die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens iSd § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 zu beurteilen sein.
Die Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG sind sohin – aufgrund der sich durch die andere Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichtes ergebenden Notwendigkeit zu weiteren Maßnahmen (Auftrag zur Projektmodifikation, Auftrag zur Vorlage weiterer Unterlagen) und keinesfalls bloß ergänzenden Ermittlungen (dargestellte noch einzuholende Gutachten) – erfüllt (zur Zulässigkeit der Zurückverweisung in einem solchen Fall vgl. erneut VwGH 29.03.2022, Ra 2021/05/0159). Der angefochtene Bescheid war daher im Umfang der Abweisung des Bauansuchens auf dieser Grundlage aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückzuverweisen.
4.4. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
5. Zur Unzulässigkeit der Revision:
Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die rechtlichen Erwägungen folgen den diesbezüglich unmissverständlichen gesetzlichen Regelungen sowie der zitierten, eindeutigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Auch die Einzelfallauslegung von Bestimmungen eines Bebauungsplanes stellt im Regelfall eine nicht revisible Rechtsfrage dar (vgl. ähnlich VwGH, 27.07.2016, Ra 2016/06/0084).
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