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LVwG-AV-2081/001-2023•LVwG N LVwG-AV-2081/001-2023
LVwG-AV-2081/001-2023Tribunal administratif régional18 oct. 2023
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Vorprüfung; Ortsbild; Ortsbildverträglichkeitsprüfung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH, nunmehr vertreten durch Rechtsanwälte B C, ***, ***, vom 23. Mai 2023 gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt St. Pölten vom 24. April 2023, Zl. ***, mit dem einer Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Magistrats der Stadt St. Pölten betreffend Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung von 19 Reihenhäusern, 5 Einfamilienhäusern, 42 Stellplätzen, Zubauten zum Bestandsgebäude, Einfriedung und die Durchführung von baulichen Änderungen und des Dachgeschoßausbaus im Bestandsgebäude und von Geländeveränderungen auf den Grundstücken Nr. *** und *** KG *** als unbegründet abgewiesen worden war, nach durchgeführter mündlicher Verhandlung zu Recht erkannt:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 2 Z 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Eine Revision gemäß Art 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1.1. Verwaltungsbehördliches Verfahren:
Mit Schreiben vom 6. Juli 2021 suchte die A GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) um baubehördliche Bewilligung für die Errichtung von 19 Reihenhäusern, 5 Einfamilienhäusern, 42 Stellplätzen, Zubauten zum Bestandsgebäude, Einfriedung und die Durchführung von baulichen Änderungen und des Dachgeschoßausbaus im Bestandsgebäude und von Geländeveränderungen auf den Grundstücken Nr. *** und *** KG *** (topographische Anschrift ***, ***) an.
Nach einer durch die Baubehörde erster Instanz durchgeführten Vorprüfung gemäß § 20 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 wurde der „Gestaltungsbeirat“ der Stadt St. Pölten befasst, der mit Schreiben vom 21. Oktober 2021, GZ. ***, dahingehend Stellung nahm, als das vorliegende Projekt dem Bauplatz nicht gerecht werde und in dieser Form der Erschließung und der Baukörperanordnung nicht vertretbar sei. Besonders die Anbindung zum verbleibenden Baubestand sei formal und funktionell bedenklich. Die Dachausbildung des Bestands mit den Schleppgauben und Dacheinschnitten stelle keine Verbesserung dar. Auch die Ausrichtung der Mehrzahl der Häuser gegen Norden ohne mögliche Besonnung sei bedenklich. Die begrüßenswerte Wasserfläche, die der Erholung dienen solle, sei formal von der Industrieanlage und dem Werkbach inspiriert. Der Bauplatz verdiene eine harmonische Einbettung der Baukörper in Anlehnung an eine dörfliche Siedlungsstruktur. Weiters nahm der beigezogene Amtssachverständige des „Gestaltungsbeirates“ mit Schreiben vom 14. März 2022, GZ. ***, dahingehend Stellung, dass hinsichtlich der Bauform, Bauvolumetrie und der Anordnung auf dem Grundstück das gegenständliche Bauvorhaben im massiven Widerspruch zum § 56 NÖ Bauordnung 2014 stehe.
Mit Schreiben vom 30. März 2022 wurde Architekt D von der Baubehörde I. Instanz mit der Erstellung eines entsprechenden Ortbildgutachtens beauftragt. Dabei gelangte er zum Ergebnis, dass das geplante Bauvorhaben „Wohninsel“ mit seinen drei verschiedenen Wohnungstypen - von verschiedenen Standorten innerhalb des Bezugsbereiches aus betrachtet, in seiner Farbgebung mit allen drei Gebäude- und Wohntypen übereinstimme, wenn der Konsens mit der Stadt hergestellt werde. Der Typ A und B stimmten in Bauform und dem Ausmaß des Bauvolumens mit der bestehenden Bebauungsstruktur überein, wie auch in der Anordnung auf dem Grundstück (was nur für den Gebäudetyp A gelte). Der Gebäudetyp C stimme in seiner Bauform, Ausmaß des Bauvolumens wie auch der Anordnung auf dem Grundstück nicht überein und es könne daher gesagt werden, dass für diese Kriterien (Bauform, Bauvolumen und Anordnung auf dem Grundstück) auch eine offenkundige Abweichung gegeben sei. Das Ortsbildgutachten wurde der Beschwerdeführerin nicht übermittelt.
Mit Bescheid des Magistrats der Stadt St. Pölten vom 19. August 2022, Zl. ***, wurde das das Ansuchen der Beschwerdeführerin vom 6. Juli 2021 abgewiesen (Spruchpunkt I). Begründend wurde im Wesentlichen dargelegt, dass im Lichte des Ortsbildgutachtens des beigezogene ASV D vom 28. Juni 2022 beim überwiegenden Ausmaß des Bauvorhabens (Gebäudetyp B teilweise sowie Gebäudetyp C gänzlich) ein Widerspruch zu den gesetzlichen Bestimmungen des § 56 der NÖ Bauordnung 2014 bestehe und es einer drastischen Überarbeitung des gesamten Projektes bedürfe, welches dem Wesen nach nicht mehr dem ursprünglich eingereichten entspreche. Dies resultiere daraus, dass die Anzahl an Wohnungen, die Situierung, das Ausmaß und die Form der Gebäude und Gebäudeteile wesentlich geändert werden müssten. Die bisher vorliegende Reihenhausanlage müsse zu einer Einzel- bzw. Doppelwohnhausanlage abgeändert werden und stelle somit nicht mehr das ursprünglich eingereichte Projekt dar. Es würde sich demnach um ein aliud (Änderung der Reihenhausanlage in Bauform mit kleinen Baukörpern) handeln. Aufgrund des Widerspruchs zu den Bestimmungen des § 20 NÖ Bauordnung 2014 sei der Antrag auf Erteilung der Baubewilligung abzuweisen gewesen.
Mit Schreiben vom 30. August 2022 erhob die Beschwerdeführerin durch ihre damalige Rechtsvertretung fristgerecht das Rechtsmittel der Berufung und begründete diese im Wesentlichen damit, dass die Behörde erster Instanz die Abweisung des Gesuchs ausschließlich auf § 56 NÖ Bauordnung stütze, das Bauvorhaben ansonsten aber selbst für konsensfähig erachte. Das Ortsbildgutachten vom 30. Juni 2022 sei weder der Beschwerdeführerin noch deren Rechtsvertreter zur Kenntnis gebracht, noch die Möglichkeit einer Stellungnahme eingeräumt worden (oder aber auch die von der Behörde erster Instanz angeführte Möglichkeit einer Projektänderung eingeräumt worden). Dass in *** keine Gebäude mit vergleichbarer Dimensionierung wie beim Gebäudetyp C vorhanden seien, sei unrichtig. Verwiesen werde nur auf das Grundstück Nr. *** in quasi unmittelbarer Nachbarschaft; auch im Ortskern von *** fänden sich aufgrund dort gekoppelter Bauweise entsprechende Straßenfluchten, wobei es in optischer Hinsicht keinen Unterschied mache, ob ein Reihenhaus errichtet oder auf einzelnen Grundstücken gekuppelt bebaut werde. Es sei nicht ganz klar, woher die Ortsbildbedenken überhaupt herrührten. Seitens der Stadt sei ein Beirat zur Wahrung des Innenstadtbildes eingerichtet worden - was der Ortsrand von *** mit der *** zu tun haben solle, entziehe sich der Kenntnis der Beschwerdeführerin. Das zu bebauende Grundstück sei auf drei Seiten von Au (Wald) umgeben und vom öffentlichen Gut nicht einsichtig.
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid vom 24. April 2023, Zl. ***, hat der Stadtsenat der Stadt
die Berufung der Beschwerdeführerin als unbegründet abgewiesen. Begründend wird nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges und der als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften im Wesentlichen ausgeführt, dass aus dem Ortsbildgutachten des Sachverständigen D vom 30. Juni 2022 geht schlüssig und nachvollziehbar hervorgehe, dass der Gebäudetyp C in seiner Bauform, im Ausmaß seines Bauvolumens wie auch in der Anordnung auf dem Grundstück nicht übereinstimme und daher, dass für diese Kriterien eine offenkundige Abweichung gegeben sei; ebenso stimme Bautyp B in seiner Anordnung auf dem Grundstück nicht mit der bestehenden Bebauung überein. Den Ausführungen der Beschwerdeführerin, wonach keine konkret fassbaren Argumente im Ortsbildgutachten zu finden wären, hätte nicht gefolgt werden können. Ebenso wenig vermochten die vorgelegten Luftbildvisualisierungen eine Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung herbeiführen. Einem Sachverständigengutachten, wie dem des Architekten D, habe nicht erfolgreich durch (laienhafte) Ausführungen begegnet werden können. Der Beweiswert dieses Gutachtens hätte nur mehr durch Vorbringen der Partei auf gleichem fachlichen Niveau erschüttert werden können, was aber unterlassen worden sei. Architekt D sei war zu keinem Zeitpunkt Mitglied bzw. Vorsitzender des „Gestaltungsbeirats“ der Stadt *** gewesen.
1.2. Zum Beschwerdevorbringen:
Mit Schreiben vom 23. Mai 2023 erhob die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesene Vertretung rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass eine Beeinträchtigung des Ortsbildes durch das Bauvorhaben nicht gegeben sei, noch dazu wo sich in unmittelbarer Nähe bzw. auch in einem Umfang von wenigen hundert Metern vergleichbare oder sogar größere Objekte befänden. Der Umstand, dass beispielsweise die südlich von *** gelegene Wohnhausanlage in mehrere Einzelobjekte zerlegt sei, ändert für das Ortsbild gar nichts. Im Ergebnis sei diese Anlage mit nach Fertigstellung vier Objekten zu Wohnzwecken größer als das hier gegenständliche Bauvorhaben. Bei einem ordnungsgemäß geführten Verfahren wäre dementsprechend die beantragte Baubewilligung zu erteilen gewesen. Mit Ausnahme des Ortsbildes (§ 56 NÖ BauO) stünden dem beantragten Bauvorhaben nämlich keinerlei Bedenken gegenüber.
1.3. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich:
Mit Schreiben vom 29. Jänner 2023 legte der Stadtsenat der Stadt St. Pölten den Verfahrensakt dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung über die Beschwerde vor.
Mit Schreiben vom 13. September erstattete die vom erkennenden Gericht beigezogene ASV E ein Ortsbildgutachten, in dem sie zu folgendem Befund gelangt:
„2. Befund:
2. 1 Festlegung des Bezugsbereichs
Die Dokumentation und Abgrenzung des relevanten Bezugsbereiches aufgrund der bestehenden Sichtverbindungen von allgemein zugänglichen Orten auf den Bauplatz und der umliegenden Bestandsstruktur erfolgt gemäß der in der nachstehenden Abbildung eingetragenen Standorte 1 bis 3, sowie vom Standort 4. Innerhalb dieses Bezugsbereichs sind die relevanten Kriterien des geplanten Bauvorhabens optisch wahrnehmbar. Dieser Bezugsbereich wird durch Standorte entlang des Straßenzugs „“ und der „“ eingegrenzt. Zudem besteht vom Erholungsgebiet der *** Au aus westlicher Richtung eine Sichtverbindung auf die geplante Wohnanlage.
[Abweichend vom Original:
…
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Standort 1
Geplant als dreigeschossiges Gebäude mit einer Firsthöhe, ausgehend vom Bezugsniveau, von 10,7m wird der Baukörper C der Wohnanlage aufgrund seiner Längs- und Höhendimension vom Standort 1 optisch wahrnehmbar sein.
[Abweichend vom Original:
…
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Standort 2
Eine weitere Sichtverbindung auf die geplante zum Teil dreigeschossige Wohnanlage wird sich von Süden aus, u.a. vom Vorplatz des *** vom Standort 2 einstellen.
[Abweichend vom Original:
…
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Standort 3
Zudem ergibt sich eine weitere ortsräumlich relevante Sichtbeziehung vom Standort 3 in der ***. Von dort aus wird der dreigeschossige Baukörper C im Vordergrund des hinteren hohen Baumbestands in Erscheinung treten.
[Abweichend vom Original:
…
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Standort 4
Zweigt man von der *** in die *** ab, gelangt man von dort in das Erholungsgebiet der *** Au. Entlang des befahrbaren Schotterwegs in Richtung Fußballplatz befindet sich eine Zufahrt zum ***. Von diesem Standort 4 aus ergibt sich eine Sichtverbindung auf den dreigeschossigen Baukörper C der aufgrund seiner Längs- und Höhendimension unabhängig vom jahreszeitlich bedingten Grad der Belaubung der Bäume jedenfalls in Erscheinung treten wird.
[Abweichend vom Original:
…
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2. 2 Beschreibung der bestehenden Baustruktur:
Die östlich der *** angeordneten Grundstücke sind im Flächenwidmungsplan als Bauland- Betriebsgebiet ausgewiesen, der südwestliche Bereich als Bauland-Wohngebiet. Das gegenständliche Grundstück befindet sich nordwestlich des *** auf einem ehemaligen Werksgelände und sieht sowohl eine Widmung als Bauland-Wohngebiet als auch als Grünland Land- und Forstwirtschaft vor.
[Abweichend vom Original:
…
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Die bestehende Baustruktur der Gebäude innerhalb des Bezugsbereiches bildet sich dementsprechend heterogen, durch freistehende, kleinvolumige Einfamilienhäuser, Betriebsgebäude und dem Gebäude des NÖ Landeskindegartens ab. …
Zusammengefasst kann festgestellt werden, dass sich die Objekte entlang der *** innerhalb der Widmung Bauland-Wohngebiet hinsichtlich der Gebäudehöhe zwischen einer Ein- und einer Zweigeschoßigkeit, teilweise mit ausgebauten Dachgeschoss bewegen. Die Gebäudehöhe der Objekte, die teilweise unterschiedlich hohe Gebäudesockel aufweisen, liegen zwischen ca. 2,3m und 8,0m. Die Grundformen der vom Straßenraum aus wahrnehmbaren Gebäude im Bezugsbereich werden von einfachen rechteckigen Umrissen mit Gebäudefrontlängen von ca. 8m bis max. 17m Breite und ca. 7m bis max. 19m Länge und daraus resultierenden bebauten Flächen von ca. 55 m² bis max. 237 m² gebildet. Die Ausmaße der jeweiligen Bauvolumen bewegen sich zwischen ca. 127 m³ und ca. 1.568m³. Lediglich das eingeschossige Gebäude des *** in der *** überschreitet aufgrund seiner bebauten Fläche von ca. 740m² und einem daraus resultierenden Bauvolumen von ca. 3.774m³ diesen Volumsdimension.
Die Baustruktur im östlichen Teil des Bezugsbereiches, innerhalb der Flächenwidmung Bauland- Betriebsgebiet, entspricht einer gekuppelten Bebauungsweise. Die Orientierung der Objekte erfolgt weitestgehend straßenparallel, mit unterschiedlichen Abständen zur Straßenfluchtlinie. Die Grundformen der vom Straßenraum aus wahrnehmbaren Hauptgebäude im Bezugsbereich werden von einfachen rechteckigen Umrissen mit Gebäudefrontlängen von ca. 14m bis max. 23m Breite und max. ca. 63m Länge und daraus resultierenden bebauten Flächen von ca. 690 – 1.130 m² gebildet.
Die Höhenentwicklung der drei Gebäude umfasst Baukörper mit Firsthöhen zwischen 7,0m und 9,6m. Hinsichtlich der Ausmaße des Bauvolumens bewegen sich die jeweiligen Baukörper zwischen ca. 4.278 m³ und 6.885 m³.
2. 3 Geplante bauliche Maßnahmen
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Das gegenständliche Bauvorhaben liegt laut Flächenwidmungsplan in der Widmung Bauland Wohngebiet, der östliche Grundstücksbereich ist als Glf- Grünland Land und Forstwirtschaft ausgewiesen. Der Bauplatz, mit einer Gesamtfläche von ca. 7900 m², weist eine Länge von ca. 90m und einer Tiefe von ca. 100m auf. Das am Grundstück bereits bestehende Wohnhaus mit drei oberirdischen Geschoßen und einem Dachgeschoß soll erhalten bleiben und innerhalb seiner bestehenden Kubatur bis ins Dachgeschoß ausgebaut und saniert werden. Das Bestandgebäude weist eine Traufenhöhe, ausgehend vom Bezugsniveau, von +10,74m auf, die Firsthöhe ist im Plan mit +14,64m ausgewiesen. Die restlichen bestehenden Gebäude sollen abgebrochen werden. Auf dem Grundstück ist der Neubau von 19 Reihenhäusern, 5 Einfamilienwohnhäusern, 42 Stellplätzen, eines Zubaus mit Abfallsammel- und Technikraum sowie der Um- und Ausbau des Bestandsgebäudes geplant. Gegenstand dieses Gutachtens ist, in weiterer Folge, lediglich der in den Projektunterlagen als Bauteil C projektierter Baukörper. Für alle anderen Gebäude liegt bereits ein positives Ortsbild vor. Der Bauteil C, verortet im direkten Anschluss an den Bestandsbaukörper besteht aus 15 Reihenhäuser die, entlang der Widmungsgrenze, annährend parallel zur westlichen und nördlichen Grundstücksgrenze, angeordnet werden. Parallel zur westlichen Grundgrenze soll der Baukörper eine Länge von 54,06m aufweisen. Mit einer Länge von 17,32m und 41,15m setzt sich der Baukörper parallel zur nördlichen Grundstücksgrenze fort. Die Gesamtlänge des geplanten L-förmigen Baukörpers bemisst sich damit auf 112,89m. Die bebaute Fläche ist in den Planunterlagen mit 914,05m² ausgewiesen. Die Reihenhäuser sollen über drei oberirdische Geschoße verfügen. Als oberer Gebäudeabschluss wird ein asymmetrisches Satteldach gewählt. Bezogen auf das Bezugsniveau soll die Gebäudehöhe mind. 7,87m betragen, die Firsthöhe kommt auf ca. +10,7m zu liegen. Das Ausmaß des Gesamtvolumens wird, bezogen auf die bebaute Fläche von 914,05 m², abzüglich der eingeschnittenen Dachterrasse, in etwa 8.320m³ betragen. Das Bestandsgebäude (in den Projektunterlagen mit Gebäude A bezeichnet) weist eine Fläche von ca. 303 m² auf. Der Bestand wird saniert und geringfügig erweitert. Dadurch ergeben sich gemittelte Gebäudehöhen von 9,76m, 12,7m, 8,78m und 3,71m. Das daraus resultierende Bauvolumen wird ca. 3.160 m³ betragen. Durch den direkten Anbau des Baukörper C an den Bestandsbaukörper werden diese beiden Gebäude optisch als ein zusammenhängender Gesamtbaukörper wahrgenommen werden, der gesamt ein Volumen von ca. 11.480m³ aufweisen wird.“
In der Folge wurde folgende Beurteilung abgegeben:
„3. Beurteilung:
Gemäß § 56 der NÖ Bauordnung 2014 sind Bauwerke, Abänderungen an Bauwerken, oder Veränderungen der Höhenlage des Geländes, die einer Bewilligung nach § 14 oder einer Anzeige nach § 15 bedürfen – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden. Bauwerke dürfen hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese im Falle einer feststellbaren Abweichung nicht wesentlich beeinträchtigen.
Veränderungen der Höhenlage des Geländes haben in Angleichung an die örtlich bestehenden prägenden Neigungsverhältnisse und das örtlich bestehende Geländerelief zu erfolgen. Bezugsbereich ist der allgemein zugängliche Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.
Gemäß dem Kommentar von G. Kienastberger/ A. Stellner-Bichler, NÖ Baurecht, 2. Aufl. 2019,
S. 444 ist „die Bebauung in der Umgebung, soweit sie optisch wirksam ist, also einschließlich der Bebauung in den anderen Widmungsbereichen, mit einzubeziehen. Das Projekt hat jedoch den für die Widmung am Baugrundstück geltenden Vorgaben zu entsprechen.“
Das geplante Bauvorhaben liegt innerhalb der Widmung Bauland-Wohngebiet. Demzufolge wird als Vergleichsmaßstab für die gegenständliche Wohnanlage die Baustruktur innerhalb derselben Widmung, d.h. die Flächenwidmung Bauland-Wohngebiet herangezogen. Die Formulierung des Gesetzestextes „sind unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden“ verlangt eine differenzierte Betrachtung des Projekts gemäß der entsprechenden Widmungsart.
Bauform und Anordnung auf dem Grundstück:
Der dreigeschossige Baukörper C präsentiert sich als L-förmige Baukörper, der selbst ohne Miteinbeziehung des am Grundstück vorhandenen Bestandsbaus an den der Anbau erfolgen soll, über eine abgewickelte Länge von gesamt 112,89m verfügt. Direkt an der nördlichen Gebäudefront des Bestandsbaukörpers verortet erzeugt er mit diesem zusammen eine geschlossene blockrandähnliche Baustruktur die keinen Durchblick von den Standorten 1 und 4 zulässt. In Kombination mit den geplanten drei oberirdischen Geschossen bzw. der Firsthöhe von 10,7m wird eine von den analysierten Standorten aus sichtbare Bauform erzeugt, die sowohl innerhalb der kleinteiligen Wohnhausstruktur wie auch im Vergleich zum Gebäudebestand des Bauland-Betriebsgebiets ein strukturfremdes Element darstellt und aus städtebaulicher und architektonischer Sicht zu keinen der beiden unterschiedlichen Baustrukturen eine bauliche Entsprechung findet. Damit weicht der Baukörper C offenkundig vom vorhandenen Baubestand innerhalb des Bezugsbereichs ab und wird aufgrund seiner größen- und bauformbedingten dominanten Präsenz das gegebene Ortsbild wesentlich beeinträchtigen.
Ausmaß des Bauvolumens:
Das aus der bebauten Fläche des Bauteils C von 914,05 m² und der geplanten Gebäude- bzw. Firsthöhe von 7,87m bzw. 10,7m resultierende Bauvolumen des, an den Bestandsbaukörper angebauten, Steildachbaukörpers mit eingeschnittenen Dachterrassen von ca. 8.320m³ widerspricht der unter Punkt 2.2 beschriebenen, vorherrschenden kleinteiligen Wohnhausstruktur gänzlich und übersteigt das Höchstmaß des vorhandenen Bauvolumens des *** mit ca. 3.774m³ um mehr als das doppelte. Zudem würde sich selbst in einer Gegenüberstellung mit den Bauvolumen der Betriebsgebäude in der entsprechenden Flächenwidmung keine Übereinstimmung ergeben. Der geplante Baukörper C weicht hinsichtlich des Ausmaß seines Bauvolumens somit offenkundig von der charakteristischen und ortsbildprägenden Baustruktur ab und erwirkt aufgrund seines esamtvolumens von ca. 8.320 m³ bzw. ca. 11.480 m³ inklusive des Altbaus aus städtebaulicher Sicht einen unverhältnismäßigen Maßstabsbruch der das gegebene Ortsbild wesentlich beeinträchtigen wird.“
Zusammenfassend kommt die dem Verfahren beigezogene ASV zum Ergebnis, dass eine Umsetzung des geplanten Bauvorhabens eine wesentliche Beeinträchtigung und nachteilige Veränderung des Orts- und Landschaftsbildes hervorrufen würde.
Mit Schriftsatz vom 11. September 2023 wurde von der Beschwerdeführerin ein Gutachten von F vorgelegt, in dem dieser darlegt, dass die projektierten Wohngebäude von allgemein zugänglichen Orten im Bezugsbereich zugleich mit anderen Bauten nicht sichtbar seien, denn bestehende Gebäude verdeckten bzw. verstellten jegliche Möglichkeit der Sicht auf das Projekt. Die das Projekt umgebenden Flächen seien bebaut. Eine Beeinträchtigung hinsichtlich des Lichteinfalls auf Nachbarobjekte sei nicht zu erwarten. Es würden keine Nachbarrechte durch das Projekt verletzt. Im Ortsbildgutachten vom 28. Juni 2022 erfolge in Befund und Gutachten keine nachvollziehbare Abgrenzung des Ortsbildes. Diese Stellungnahme erscheine ebenso mangelhaft begründet, eine Schlüssigkeitsüberprüfung sei unmöglich. Es sei nicht dargelegt worden, auf welchem Weg der Sachverständige zu seinen Schlussfolgerungen gekommen ist. Der Beurteilungsmaßstab sei nicht nachvollziehbar. Im Resümee werde etwa festgestellt, dass „der Gebäudetyp C in Bauform, Ausmaß und Anordnung auf dem Grundstück nicht übereinstimmt …“ (?) und „… es kann daher gesagt werden, dass für diese Kriterien /Bauform, Bauvolumen und Anordnung auf dem Grundstück auch eine offenkundige Abweichung gegeben ist….“ (?) usw. Es werde unterstellt „… die Wohneinheiten hätten einen kleinen Garten ohne Sonne …. Der Müllraum sei nicht attraktiv … und extremes Ausnützen des Bauplatzes….“. Dies, obwohl die Baubehörde wegen des Vorliegens eines rechtskräftigen Bebauungsplans etwa Besonnung und Gartengröße bzw. Müllraumsituierung mangels der Bestimmungen in der NÖ Bauordnung gar nicht zu beurteilen hätte. Die verordnete Bebauungsdichte werde im Projekt unterschritten. Der Sachverständige der belangten Behörde sei mit dieser Aufgabenstellung erkennbar überfordert gewesen, das Gutachten wirke vom fachlichen Vokabular - als auch von Form und Fassung her - ungenügend. Mit Hingabe beschäftige sich der Verfasser mit der Sichtbeziehung von Innenräumen hin zum Gewässer oder mit der Orientierung von Häusern nach Norden.
Das Projekt mit 19 Reihenhäusern und 5 Einfamilienhäusern liege im Sinne der NÖ Bauordnung im geregelten Bereich des Baulands. Im Bezugsbereich gemäß den Bestimmungen des § 56 Abs.2 NÖ Bauordnung sei das Projekt von den allgemein zugängigen Orten mit Bauten nicht zugleich sichtbar; es sei mit anderen Bauten nicht zugleich wahrnehmbar. Aufgrund der Situierung der bestehenden Bauten seien optische Wechselbeziehungen zur Umgebung bzw. zu anderen bestehenden Bauten nicht möglich, nicht gegeben.
Im Rahmen der für den 14. September 2023 und für den 10. Oktober 2023 anberaumten mündlichen Verhandlung wurde die unter Punkt 1.3.2. und 1.3.4. wiedergegebenen Gutachten den Verfahrensparteien präsentiert. Vom Beschwerdeführervertreter wurde an die dem Verfahren beigezogene ASV dahingehend befragt, welche Teile der geplanten Objekte von den unterschiedlichen Bezugspunkten sichtbar wären. Von der ASV wurde dazu ausgeführt, dass es allein darum gehe, ob ein geplantes Objekt vom Bezugspunkt aus sichtbar ist. Dies sei zu bejahen. Der Standort 1 sei der erste Punkt, von dem man aus das geplante Objekt sieht bzw. sehen könne. Bei der Beurteilung der Frage der Harmonien mit dem Ortsbild komme es allein auf die Sichtbarkeit an. Wie viel man jetzt konkret von dem Objekt sieht, sei nachrangig. Vom Beschwerdeführervertreter wurde ausgeführt, dass sich im Bereich der *** (Betriebsanlage) die Situation so darstelle, dass dieser Komplex mit dem Nachbarkomplex eine Einheit bilde und sowohl mit den Längen als auch von der Kubatur wesentlich größer sei als das geplante Vorhaben. Von der beigezogenen ASV wurde ausgeführt, dass sie für jedes Grundstück getrennt im Bezugsbereich relevante Kriterien erfasst habe. Dabei sei auch die Widmung der jeweiligen Grundstücke maßgeblich. Der angesprochene Betrieb weise die Widmung Bauland - Betriebsgebiet auf, während das Projekt auf einem Grundstück mit der Widmung Bauland - Wohngebiet errichtet werden soll. Demzufolge werde als Vergleichsmaßstab für die gegenständliche Wohnanlage die Baustruktur innerhalb derselben Widmung (i.e. Bauland - Wohngebiet) herangezogen. Dementsprechend spiele die Dimensionierung der Betriebsgebäude im Verhältnis zum geplanten Objekt keine Rolle. Von Seiten des Beschwerdeführervertreters G wurde vorgebracht, dass für ihn das Ortsbild deshalb nicht beeinträchtig sein könne, da zum einen nur ein sehr geringer Bereich des geplanten Vorhabens von den Bezugspunkten bzw. von Nordosten aus sichtbar sei. Bei der nordöstlichen Betrachtung sei nur ein Bereich von 40 Meter und nicht die vollen 112 Meter erkennbar. Weiters gebe es im weiteren Umfeld des geplanten Vorhabens ein fast gleich großes Objekt, welches durch einen 6 Meter breiten „Durchgang“ abgetrennt sei. Dieses Objekt weise eine viermal so große Fläche auf. Dazu wird von der ASV ausgeführt, dass dieses Objekt nicht im Bezugsbereich enthalten sei. Die vom Beschwerdeführervertreter monierte Wohnhausanlage in der *** sei deshalb nicht heranzuziehen, da sie für den Bezugsbereich zu weit weg situiert sei. Sie habe daher in ihrem Gutachten den Bezugsbereich (innerhalb der blau strichlierten Linie auf Seite 2 des Gutachtens) entsprechend den Vorgaben so gewählt, dass sie die allgemein zugängigen Orte zugleich mit dem geplanten Bauwerk herangezogen habe. Dabei sei die umliegende Bestandsstruktur eingezogen worden. Es sei sich immer am zu errichteten Objekt zu orientieren und nicht vom zu errichteten Objekt aus in die Umgebung zu schauen.
Die Beschwerdeführerin ist grundbücherlicher Eigentümerin der Grundstücke Nr. *** und *** KG ***, welche die topographische Anschrift ***, *** aufweisen. Die gegenständlichen Grundstücke sind im Flächenwidmungsplan der Stadt *** als Bauland-Wohngebiet und als Grünland Land- und Forstwirtschaft ausgewiesen. Der rechtsgültig verordnete Bebauungsplan beinhaltet folgende Bebauungsbestimmungen: offene/gekuppelte Bebauungsweise, Bauklasse I, II mit einer maximalen Bebauungsdichte von 35%.
Die Beschwerdeführerin ersuchte in Schreiben vom 6. Juli 2021 um baubehördliche Bewilligung für die Errichtung von 19 Reihenhäusern, 5 Einfamilienhäusern, 42 Stellplätzen, Zubauten zum Bestandsgebäude, Einfriedung und die Durchführung von baulichen Änderungen und des Dachgeschoßausbaus im Bestandsgebäude und von Geländeveränderungen auf den Grundstücken Nr. *** und *** KG *** (topographische Anschrift ***, ***) an.
1.4.2. Feststellungen zum Bezugsbereich:
Die Dokumentation und Abgrenzung des relevanten Bezugsbereichs aufgrund der bestehenden Sichtverbindungen von allgemein zugänglichen Orten auf das gegenständliche Grundstück erfolgt gemäß der im Lageplan des Amtssachverständigengutachtens vom 13. September 2023 eingetragenen Standorte 1 bis 4.
Sichtverbindungen auf das geplante Bauwerk sind westseitig zum gegenständlichen Bauplatz entlang der *** (Standort 1), im Bereich des Vorplatzes des *** (Standort 2), in der *** (Standort 3) und im Erholungsgebiet der *** Au die Zufahrt zum *** (Standort 4).
1.4.3. Feststellungen zur bestehenden Baustruktur im Bezugsbereich:
Im Bezugsbereich bewegen sich die Objekte entlang der *** innerhalb der Widmung Bauland-Wohngebiet hinsichtlich der Gebäudehöhe zwischen einer Ein- und einer Zweigeschoßigkeit, teilweise mit ausgebauten Dachgeschoss. Die Gebäudehöhe der Objekte, die teilweise unterschiedlich hohe Gebäudesockel aufweisen, liegen zwischen ca. 2,3m und 8,0m. Die Grundformen der vom Straßenraum aus wahrnehmbaren Gebäude im Bezugsbereich werden von einfachen rechteckigen Umrissen mit Gebäudefrontlängen von ca. 8m bis max. 17m Breite und ca. 7m bis max. 19m Länge und daraus resultierenden bebauten Flächen von ca. 55 m² bis max. 237 m² gebildet. Die Ausmaße der jeweiligen Bauvolumen bewegen sich zwischen ca. 127 m³ und ca. 1.568m³. Lediglich das eingeschossige Gebäude des *** in der *** überschreitet aufgrund seiner bebauten Fläche von ca. 740m² und einem daraus resultierenden Bauvolumen von ca. 3.774m³ diesen Volumsdimension. Die Baustruktur im östlichen Teil des Bezugsbereiches, innerhalb der Flächenwidmung Bauland- Betriebsgebiet, entspricht einer gekuppelten Bebauungsweise. Die Orientierung der Objekte erfolgt weitestgehend straßenparallel, mit unterschiedlichen Abständen zur Straßenflucht-linie. Die Höhenentwicklung der drei Gebäude umfasst Baukörper mit Firsthöhen zwischen 7,0m und 9,6m. Hinsichtlich der Ausmaße des Bauvolumens bewegen sich die jeweiligen Baukörper zwischen ca. 4.278 m³ und 6.885 m³.
1.4.4. Feststellungen zum geplanten Bauvorhaben:
Das am Grundstück bereits bestehende Wohnhaus mit drei oberirdischen Geschoßen und einem Dachgeschoß soll erhalten bleiben und innerhalb seiner bestehenden Kubatur bis ins Dachgeschoß ausgebaut und saniert werden. Das Bestandgebäude weist eine Traufenhöhe, ausgehend vom Bezugsniveau, von +10,74m auf, die Firsthöhe ist im Plan mit +14,64m ausgewiesen. Auf dem Grundstück ist der Neubau von 19 Reihenhäusern, 5 Einfamilienwohnhäusern, 42 Stellplätzen, eines Zubaus mit Abfallsammel- und Technikraum sowie der Um- und Ausbau des Bestandsgebäudes geplant.
Der Bauteil C, verortet im direkten Anschluss an den Bestandsbaukörper besteht aus 15 Reihenhäuser die, entlang der Widmungsgrenze, annährend parallel zur westlichen und nördlichen Grundstücksgrenze, angeordnet werden. Parallel zur westlichen Grundgrenze soll der Baukörper eine Länge von 54,06m aufweisen. Mit einer Länge von 17,32m und 41,15m setzt sich der Baukörper parallel zur nördlichen Grundstücksgrenze fort. Die Gesamtlänge des geplanten L-förmigen Baukörpers bemisst sich damit auf 112,89m. Die bebaute Fläche ist in den Planunterlagen mit 914,05m² ausgewiesen. Die Reihenhäuser sollen über drei oberirdische Geschoße verfügen. Als oberer Gebäudeabschluss wird ein asymmetrisches Satteldach gewählt. Bezogen auf das Bezugsniveau soll die Gebäudehöhe mind. 7,87m betragen, die Firsthöhe kommt auf ca. +10,7m zu liegen. Das Ausmaß des Gesamtvolumens wird, bezogen auf die bebaute Fläche von 914,05 m², abzüglich der eingeschnittenen Dachterrasse, in etwa 8.320m³ betragen. Das Bestandsgebäude (in den Projektunterlagen mit Gebäude A bezeichnet) weist eine Fläche von ca. 303 m² auf. Der Bestand wird saniert und geringfügig erweitert. Dadurch ergeben sich gemittelte Gebäudehöhen von 9,76m, 12,7m, 8,78m und 3,71m. Das daraus resultierende Bauvolumen wird ca. 3.160 m³ betragen. Durch den direkten Anbau des Baukörper C an den Bestandsbaukörper werden diese beiden Gebäude optisch als ein zusammenhängender Gesamtbaukörper wahrgenommen werden, der gesamt ein Volumen von ca. 11.480m³ aufweisen wird.
1.4.5. Feststellungen zu Abweichungen des Bauvorhabens vom Baubestand und deren Auswirkungen auf das Ortsbild im Bezugsbereich:
Der dreigeschossige Baukörper C präsentiert sich als L-förmige Baukörper, der selbst ohne Miteinbeziehung des am Grundstück vorhandenen Bestandsbaus an den der Anbau erfolgen soll, über eine abgewickelte Länge von gesamt 112,89m verfügt. Direkt an der nördlichen Gebäudefront des Bestandsbaukörpers verortet erzeugt er mit diesem zusammen eine geschlossene blockrandähnliche Baustruktur die keinen Durchblick von den Standorten 1 und 4 zulässt. In Kombination mit den geplanten drei oberirdischen Geschossen bzw. der Firsthöhe von 10,7m wird eine von den analysierten Standorten aus sichtbare Bauform erzeugt, die sowohl innerhalb der kleinteiligen Wohnhausstruktur wie auch im Vergleich zum Gebäudebestand des Bauland-Betriebsgebiets ein strukturfremdes Element darstellt und aus städtebaulicher und architektonischer Sicht zu keinen der beiden unterschiedlichen Baustrukturen eine bauliche Entsprechung findet. Damit weicht der Baukörper C offenkundig vom vorhandenen Baubestand innerhalb des Bezugsbereichs ab und wird aufgrund seiner größen- und bauformbedingten dominanten Präsenz das gegebene Ortsbild wesentlich beeinträchtigen.
Der geplante Baukörper C weicht hinsichtlich des Ausmaß seines Bauvolumens auch offenkundig von der charakteristischen und ortsbildprägenden Baustruktur ab und erwirkt aufgrund seines Gesamtvolumens von ca. 8.320 m³ bzw. ca. 11.480 m³ (inklusive des Altbaus) aus städtebaulicher Sicht einen unverhältnismäßigen Maßstabsbruch, der das gegebene Ortsbild wesentlich beeinträchtigen wird.
Eine Umsetzung des geplanten Bauvorhabens würde eine wesentliche Beeinträchtigung und nachteilige Veränderung des Orts- und Landschaftsbildes hervorrufen.
Die getroffenen Feststellungen beruhen auf dem Inhalt des Verwaltungsaktes, insbesondere den darin enthaltenen Einreichunterlagen und dem im Zuge des Verwaltungsverfahrens eingeholten ortsbildfachlichen Gutachten der ASV E vom 13. September 2023 sowie den Ergebnissen der mündlichen Verhandlungen vom 14. September 2023 und vom 10. Oktober 2023 vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich
Während der durch die Beschwerdeführerin beauftragte private Sachverständige in seinen Stellungnahmen zum Ergebnis kommt, durch das Bauvorhaben komme es weder zu einer Beeinträchtigung, noch zu einer offenkundigen Abweichung oder einer wesentlichen Beeinträchtigung, noch sei ein nicht ausgewogenes Verhältnis im Bezugsbereich feststellbar, kommt die durch das erkennende Gericht beigezogene ASV E – ebenso wie der dem Verfahren vor der belangten Behörde beigezogene ASV D - zu dem Ergebnis, dass das Bauvorhaben nicht ortsbildverträglich ist bzw. dass dieses die bestehende Bebauung im Bezugsbereich wesentlich beeinträchtigt.
Wenngleich grundsätzlich beide Sachverständige, die sich im Zuge des vorliegenden Verfahrens zur Frage der Ortsbildverträglichkeit geäußert haben, über die entsprechende fachliche Qualifikation verfügen, sodass deren Ausführungen grundsätzlich auch als auf der gleichen fachlichen Ebene stehend anzusehen sind, legt das erkennende Verwaltungsgericht den getroffenen Feststellungen die Darstellungen und die fachliche Beurteilung der ASV E zugrunde. Dies zum einen deshalb, weil die Stellungnahme des Privat Sachverständigen zwar jeweils eine Reihe, die dort enthaltenen Ausführungen illustrierenden und nachvollziehbar machenden grafischen Darstellungen und Lichtbilder enthält, ihr Beweiswert aber schon deshalb nur ein beschränkter ist, weil in diesen gutachtlichen Stellungnahmen ein anderer und nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht im Sinne des § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 abgegrenzter Bezugsbereich zugrunde gelegt bzw. in diesem mit bestehenden Gebäuden, die sich nicht im Bezugsbereich iSd § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 befinden, argumentiert wird.
Demgegenüber wird im Gutachten der ASV E der gemäß § 56 NÖ BO 2014 heranzuziehende Bezugsbereich schlüssig, nachvollziehbar und detailliert dargestellt und dieser in der Folge der ortsbildfachlichen Beurteilung zugrunde gelegt.
Die ASV E kommt somit insgesamt zu dem Ergebnis, dass aus ortsbildfachlicher Sicht das geplante Bauvorhaben nach dessen Realisierung mit seinen Außenabmessungen und dem Ausmaß seines Bauvolumens unter Berücksichtigung der baulichen Änderungen im Umgebungsbereich hinsichtlich Proportion, Höhenentwicklung und Bauvolumen in einem auffallenden Widerspruch zur Bebauung im Bezugsbereich steht und eine dominante Präsenz in dem zu betrachtenden Bezugsbereich einnimmt und eine wesentliche Beeinträchtigung des bestehenden baulichen Erscheinungsbildes innerhalb des Bezugsbereichs eintreten wird.
Diesen Ausführungen ist die Beschwerdeführerin zwar auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten, jedoch erschöpfen sich die Argumente des privaten SV F darin, als er damit den Bezugsbereich in Zweifel ziehen und zu Gunsten der Bauwerberin erweitern möchte, was ihm aber nicht gelungen ist. Die Ortsverträglichkeitsprüfung bezieht sich vornehmlich auf Merkmale am Bauwerk selbst. Durch die ASV E wurde im Gutachten vom 13. September 2023 sowie im Rahmen der mündlichen Verhandlungen nachvollziehbar dargelegt, von welchen allgemein zugänglichen Orten die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien (Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung des Bauvorhabens) wahrgenommen werden können bzw. welche Bestandsgebäude bei Realisierung des Bauvorhabens gleichzeitig mit eben diesem wahrgenommen werden können.
Die Feststellungen zur Baulandwidmung und der zulässigen Bebauung beruhen auf dem zum Zeitpunkt der Einreichung geltenden Flächenwidmungsplan sowie den Bebauungsvorschriften und waren im Übrigen auch nicht strittig.
2. Rechtsvorschriften von Bedeutung:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG idF BGBl. I Nr. 88/2023:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG idF BGBl. I Nr. 88/2023:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden. …
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
2.3. NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. Nr. 31/2023:
§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:
3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.
7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.
Vorprüfung
§ 20. (1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,
4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,
5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 42 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder
dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,
des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,
des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder
einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze
entgegensteht. …
(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.
Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.
Schutz des Ortsbildes
§ 56. (1) Bauwerke, Abänderungen an Bauwerken oder Veränderungen der Höhenlage des Geländes, die einer Bewilligung nach § 14 oder einer Anzeige nach § 15 bedürfen, sind – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden.
Bauwerke dürfen hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese im Falle einer feststellbaren Abweichung nicht wesentlich beeinträchtigen. Veränderungen der Höhenlage des Geländes haben in Angleichung an die örtlich bestehenden prägenden Neigungsverhältnisse und das örtlich bestehende Geländerelief zu erfolgen.
(2) Bezugsbereich ist der allgemein zugängliche Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.
(3) Bei der Beurteilung der Orts- und Landschaftsbildverträglichkeit haben die im Baubestand des Bezugsbereiches vorhandenen bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke und Ortsbereiche sowie designierte und eingetragene Welterbestätten besondere Berücksichtigung zu finden.
(4) Soweit ein Bebauungsplan Regelungen im Hinblick auf das Ortsbild oder die harmonische Gestaltung festlegt, entfällt eine Prüfung nach dieser Bestimmung.
2.4. Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 idF BGBl. I Nr. 88/2023:
§ 59. (1) Der Spruch hat die in Verhandlung stehende Angelegenheit und alle die Hauptfrage betreffenden Parteianträge, ferner die allfällige Kostenfrage in möglichst gedrängter, deutlicher Fassung und unter Anführung der angewendeten Gesetzesbestimmungen, und zwar in der Regel zur Gänze, zu erledigen. Mit Erledigung des verfahrenseinleitenden Antrages gelten Einwendungen als miterledigt. Läßt der Gegenstand der Verhandlung eine Trennung nach mehreren Punkten zu, so kann, wenn dies zweckmäßig erscheint, über jeden dieser Punkte, sobald er spruchreif ist, gesondert abgesprochen werden.
(2) Wird die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen, so ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.
Die Beschwerde ist nicht begründet.
Bei dem beschwerdegegenständlichen Baubewilligungsverfahren handelt es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren, in dem das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt zu beurteilen ist, wobei der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist. Eine Beeinträchtigung der Nachbarrechte ist daher nur anhand des in den Einreichplänen dargestellten Projektes zu beurteilen, und es kommt in diesem Verfahren nicht darauf an, welcher tatsächliche Zustand besteht oder ob die Bauausführung tatsächlich anders erfolgt, als im beantragten Projekt angegeben ist (vgl. VwGH 2011/05/0159 mwN und VwGH Ro 2014/05/0003). Gegenstand ist somit das von den Bauwerbern eingereichte Projekt in der Fassung vom 21. Dezember 2020 samt den nachgereichten Gutachten und Befunden. Hervorzuheben ist weiters, dass die Frage der strittigen Grenze bereits in der mündlichen Verhandlung nicht mehr moniert wurde.
3.1.2. Zu Verfahrensgegenstand und Prüfungsumfang:
Die Prüfungsbefugnis der Verwaltungsgerichte ist keine unbegrenzte; der äußerste Rahmen für die Prüfbefugnis ist die "Sache" des bekämpften Bescheides; innerhalb des so eingeschränkten Prüfungsumfanges findet noch einmal eine weitere Beschränkung insofern statt, als Parteibeschwerden iSd Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG nur insoweit zu prüfen sind, als die Frage einer Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten Gegenstand ist (vgl. VwGH Ro 2014/03/0066).
Zufolge § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid schließlich nur im angefochtenen Umfang, das heißt hinsichtlich der in der Beschwerde vorgebrachten Beschwerdepunkte und Beschwerdebegründung zu prüfen. Nach den Materialien zu § 27 VwGVG (EB RV 2009 BlgNR, 24. GP, 6) legt § 27 VwGVG den Prüfungsumfang des Verwaltungsgerichtes fest. Anders als die Kognitionsbefugnis einer Berufungsbehörde (vgl. § 66 Abs. 4 AVG) ist die Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichtes durch den Inhalt der Beschwerde beschränkt.
Gemäß § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ Bauordnung 2014 hat die Baubehörde ein Bauansuchen dann abzuweisen, wenn sie im Rahmen der Vorprüfung zu dem Ergebnis kommt, dass dem Bauvorhaben eine Bestimmung der NÖ Bauordnung 2014 (mit Ausnahme des § 18 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014) entgegensteht, wobei die Behörde dann, wenn sie die Beseitigung des festgestellten Widerspruchs durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich hält, dies dem Bauwerber unter Setzung einer Frist für die Vorlage geänderter Antragsbeilagen mitzuteilen hat.
Vorliegend hat die Baubehörde das Bauvorhaben in Anwendung von § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ Bauordnung 2014 mit der Begründung abgewiesen, es stehe im Widerspruch zu § 56 NÖ Bauordnung 2014.
Gemäß § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 50/2017 sind bewilligungspflichtige Bauwerke – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden und hinsichtlich ihrer Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen.
Bei dem geplanten Wohnhaus handelt es sich unbestritten und zweifellos um ein Bauwerk. Auch wurde zu keinem Zeitpunkt in Frage gestellt, dass das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben der Bewilligungspflicht nach § 14 NÖ BO 2014 unterliegt.
Aus den Gesetzesmaterialien zur Novelle LGBl. 50/2017, wo etwa im Ausschussbericht zu § 56 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 festgehalten ist, dass „[m]it der Neuformulierung der Ortsbildregelung […] klargestellt werden [soll], dass die bauliche Ausnutzbarkeit einer Liegenschaft der Ortsbildfrage unterworfen ist und dass das aus der Bebauungsdichte und der Bauklasse lukrierbare Gesamtvolumen nur dann hergestellt werden kann, sofern nicht die Belange des Ortsbildschutzes entgegenstehen“, ergibt sich, dass nach der Intention des Gesetzgebers bei Vorliegen eines Bebauungsplanes eine Prüfung am Maßstab des § 56 NÖ Bauordnung 2014 nicht etwa jedenfalls ausgeschlossen sein soll, sondern mit der Neuformulierung von § 56 NÖ Bauordnung 2014 vielmehr klargestellt werden sollte, dass auch dann, wenn ein Bebauungsplan besteht, ein mit diesem Bebauungsplan in Einklang stehendes Bauvorhaben nur zulässig sein kann, wenn diesem auch der Ortsbildschutz nicht entgegensteht.
3.1.4. Zur Frage der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit § 56 NÖ Bauordnung 2014:
Unter Zugrundelegung der Ergebnisse des durchgeführten Ermittlungsverfahrens ist aus folgenden Gründen auch davon auszugehen, dass die belangte Behörde das Bauansuchen im Ergebnis zu Recht wegen Unvereinbarkeit mit § 56 NÖ Bauordnung 2014 abgewiesen hat:
§ 56 NÖ Bauordnung 2014 sieht vor, dass bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauvorhaben unter dem Gesichtspunkt der Ortsbildgestaltung zu prüfen sind. Aus der – wenn auch zu unterschiedlich ausgestalteten Ortsbildregelungen ergangenen – Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ergibt sich ganz allgemein, dass eine Abweisung eines Bauvorhabens wegen Ortsbildschädlichkeit zunächst voraussetzt, dass ein im rechtlichen Sinn schützenswertes Ortsbild in einem zu bestimmenden Ort oder Ortsteil vorliegt und dass weiters das Bauvorhaben ein feststellbar vorhandenes schützenswertes Ortsbild wesentlich beeinträchtigt oder stört.
Im Hinblick darauf ist im Rahmen einer Ortsbildverträglichkeitsprüfung im Allgemeinen zunächst klar abzugrenzen, mit Blick auf die Bebauung in welchem Gebiet die Ortsbildverträglichkeitsprüfung eines bestimmten Bauvorhabens zu prüfen ist.
§ 56 NÖ Bauordnung 2014 enthält für die in dieser Bestimmung vorgesehene Ortsbildprüfung zunächst insofern eine ausdrückliche und im Vergleich zu einer ganz allgemein auf die Ortsbildverträglichkeit abstellenden Bestimmung speziellere Regelung, indem er vorsieht, dass bewilligungspflichtige Bauwerke (und Abänderungen von Bauwerken) so zu gestalten sind, dass sie von der bestehenden Bebauung innerhalb des – in § 56 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 definierten – Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen.
Der für die nach § 56 NÖ Bauordnung 2014 vorzunehmende Ortsbildverträglichkeits-prüfung maßgebliche Bezugsbereich wird in § 56 Abs. 2 leg.cit. definiert als „der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtete Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.“
Unter den angesprochenen „relevanten Kriterien“ sind aus systematischen Gründen die in § 56 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 angeführten Kriterien Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück zu verstehen. Schließlich sieht § 56 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 vor, dass das zu prüfende Bauvorhaben hinsichtlich eben dieser Kriterien nicht offensichtlich von der bestehenden Bebauung abweichen darf, womit es sich bei den genannten Eigenschaften des Bauvorhabens jedenfalls um für die Beurteilung des Bauvorhabens iSd § 56 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 „relevante“ Kriterien handelt.
Es ist angesichts des auf die Wahrnehmbarkeit der relevanten Kriterien abstellenden Wortlautes des § 56 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 davon auszugehen, dass unter der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs, von der gemäß § 56 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 nicht offenkundig abgewichen und die nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf, nur Bestandsgebäude zu verstehen sind, die bei Realisierung des Bauvorhabens von allgemein zugänglichen Orten aus gleichzeitig mit dem in Frage stehenden Bauvorhaben wahrgenommen werden können.
Den Feststellungen folgend, ist das Bauvorhaben lediglich in dem Bezugsbereich wahrnehmbar, den die ASV in ihrem Gutachten vom 13. September 2023 beschreibt und diesem zugrunde legt. Dieser Bezugsbereich wurde auch entsprechend begründet (siehe dazu unter Punkt 1.3.4. insbesondere den Lageplan und die Fotoaufnahmen zu den Standorten 1 bis 4 im Gutachten des ASV E).
Ausgehend von diesem sich aus Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung ergebenden Verständnis der in § 56 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 enthaltenen Definition des Bezugsbereichs grenzte die ASV E in ihrem Gutachten den Bezugsbereich entsprechend ab.
Dem Vorbringen zur – nach Auffassung der Beschwerdeführerin richtigen – Abgrenzung des Bezugsbereiches, wonach unter anderem auch noch andere Bestandsgebäude, als die im durch die ASV E abgegrenzten Bezugsbereich liegenden, zu berücksichtigen wären, war nicht zu folgen.
Bei der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Ortsbild bzw. eine bestehende, eine gemeinsame Charakteristik aufweisende Bebauung im Bezugsbereich „beeinträchtigt“, handelt es sich um eine questio mixta, deren Beantwortung eine in den Bereich der Rechtsanwendung fallende Wertung auf Grund eines bestimmt festzustellenden Sachverhaltes erfordert (vgl. VwSlg. 10067 A/1980). Die durch das Verwaltungsgericht beigezogene ASV E hat gutachterlich schlüssig und nachvollziehbar dargestellt, dass und inwiefern sich das Bauvorhaben von der bestehenden Bebauung unterscheidet und dass das Bauvorhaben mit seinen Außenabmessungen somit einen Baukörper entstehen lässt, der hinsichtlich Proportion, Höhenentwicklung und Bauvolumen in einem auffallenden Widerspruch zur Bebauung im Bezugsbereich steht und eine dominante Präsenz in dem zu betrachtenden Bezugsbereich einnimmt. Sie qualifizierte sodann die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die bestehende Bebauung – aus ortsbildfachlicher Sicht – als wesentliche Beeinträchtigung.
Die Längsabmessungen in Kombination mit seiner Höhenentwicklung ergeben eine Gebäudekubatur, die innerhalb des Bezugsbereiches eine unverträgliche Baumasse darstellt.
Strukturell lässt das hier zu beurteilende Bauvorhaben mit seinen Außenabmessungen einen Baukörper entstehen, der hinsichtlich Proportion, Höhenentwicklung und Bauvolumen in einem auffallenden Widerspruch zur Bebauung im Bezugsbereich steht und eine dominante Präsenz im zu betrachtenden Bezugsbereich einnimmt.
Damit weicht das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Bauform und dem Ausmaß seines Bauvolumens von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs offenkundig ab und beeinträchtigt diese wesentlich.
Da das Bauvorhaben in der eingereichten Form aus den oben dargelegten Gründen nicht als mit § 56 NÖ Bauordnung 2014 vereinbar angesehen werden kann, steht diesem eine sonstige Bestimmung der NÖ Bauordnung 2014 im Sinne des § 20 Abs. 1 Z 7 leg.cit. entgegen. Somit fällt schon aus diesem Grund die Vorprüfung gemäß § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ Bauordnung 2014 negativ aus.
Einer Projektänderung wurde von der Bauwerberin nicht nähergetreten, weshalb die Versagung der Baubewilligung (§ 23 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014) durch die belangte Behörde im Ergebnis nicht als rechtswidrig erkannt werden muss und die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen ist.
3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art 133 Abs 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird.
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