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LVwG-AV-2009/001-2021•LVwG N LVwG-AV-2009/001-2021
LVwG-AV-2009/001-2021Tribunal administratif régional25 sept. 2023
Landwirtschaft und Natur; Bodenreform; Flurbereinigungsplan; Bewertung; Abfindung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch den Senatsvorsitzenden Mag. Christian Gindl, den Berichterstatter Mag. Gernot Weber, den Richter Mag. Franz Kramer sowie die fachkundigen Laienrichter Ing. Roland Nagl und Franz Donner über die Beschwerde des Herrn A, vertreten durch die B Rechtsanwälte, in ***, ***, gegen den Bescheid der NÖ Agrarbezirksbehörde vom 28.09.2021, Zl. ***, nach Durchführung öffentlicher mündlicher Verhandlungen am 13.04.2023 und am 31.05.2023 zu Recht erkannt:
1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass der Beschwerdeführer anstatt eines Geldausgleichs von € 49,17 nunmehr € 135,57 zu bezahlen hat. Im Übrigen erhält der Beschwerdeführer einen Ersatz von € 300,00 als Entschädigung für einen zirka 70 Jahre alten Obstbaum auf dem Altgrundstück ***.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichts-hofgesetz (VwGG) eine ordentliche Revision an der Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
Die NÖ ABB hat im Flurbereinigungsverfahren *** (Verwaltungsbezirk St. Pölten-Land) den Flurbereinigungsplan *** durch Auflage unter anderem auch gegenüber dem nunmehrigen Beschwerdeführer erlassen.
Dagegen erhob der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 31.10.2021 fristgerecht Beschwerde und führte Nachstehendes aus:
„Beschwerde gegen Bescheid über Flurbereinigungsplan:
Ihr Zeichen: ***
Ausgestellt von:
Niederösterreichische Agrarbezirksbehörde
Die vierwöchige Frist hat laut Bescheid mit dem 13. 10. 2021 zu laufen begonnen!
Begründung:
Da, außer am 7. Oktober 2016 per Email, keine weitere Kommunikation mit mir erfolgte, sah ich mich in dieser Annahme bis zum Erhalt der Benachrichtigung über die vorläufige Übernahme der Grundabfindung bestätigt. Die Überraschung war allerdings groß, da von oben genannter Aussage keine Rede mehr war. Mein Versuch, so rasch wie möglich zu einem Gesprächstermin zu kommen, scheiterte allerdings an den Urlaubsplänen von Herrn C. Damit wurde ich grob gegenüber allen anderen Parteien benachteiligt. Man hat mir bestätigt, er geht immer gleich vor!
Bei genauer Betrachtung des erstellten Plans ist außer dieser Änderung keine weitere Änderung innerhalb des Dorfes ersichtlich!? Als einziger Besitzer und Nichtlandwirt sehe ich mich daher gegenüber allen anderen stark benachteiligt, da mit der richtigen fachlichen Vorgangsweise einige einfache Lösungen, ohne mich zu benachteiligen, möglich gewesen wären. Ich werde als einziger- der von allen anderen Vorteilen mangels weiteren Besitzes ausgeschlossen ist - aus dem Dorf hinausgedrängt. Folgerung: ist jemand kein Landwirt, hat man offensichtlich leichtes Spiel!
Da diese Umverteilung des Besitzes zu meinem Nachteil zufällig den Vertreter der beteiligten Besitzer, Herrn D begünstigt, muss der Schluss gezogen werden, dass dies eine Gefälligkeit oder eine darüber hinausgehende Begünstigung durch Herrn C ist. Der Wertunterschied und die Brauchbarkeit zwischen beiden Flächen ist derartig offensichtlich, dass hier keine andere Annahme getroffen werden kann. Meine Mutter E, geb. ***, hat mir berichtet, dass bereit der verstorbene Großvater des Herrn D das Grundstück unbedingt haben wollte. Auch mit mir hat D bereits vor einigen Jahren über einen möglichen Verkauf gesprochen. Herr D hat diesbezüglich offensichtlich bereits vor der ersten Sitzung vorausgeplant, da er darauf bestanden hat, die Vertretung gegenüber der Behörde zu übernehmen, er ist ja der einzige Fachmann. Sein Engagement führte zum erwünschten Erfolg. Als Agraringenieur ist ihm seine nicht dem Gesetz entsprechende Vorgangsweise bewusst. Willkür und Übervorteilung sind sicher nicht im Sinne des Gesetzes.
Weiters ist in diesem Zusammenhang eigenartig, dass beide Grundstücke (warum zufällig diese beiden nicht?) nicht bewertet wurden. Zusätzlich hat sich herausgestellt, dass ich dann auf meinem Grundstück ein Servitut habe und keine Änderungen in der Höhe der Fläche machen darf, angeblich wegen der Wasserführung. Eine große Menge an Bauschutt wurde vor einigen Jahren auf dem für mich vorgesehenen Grundstück vergraben, was die Verwendung sehr einschränkt bzw. unmöglich macht. Wenn das alles Zufälle sind, dann ….?
Das Grundstück soll mir in einem Zustand übergeben werden, der mir noch zusätzlich hohe Kosten für Beseitigung großer Steine etc. verursachen würde. Auch das ist schlicht abzulehnen, da ich keine landwirtschaftlichen Geräte besitze und diese auch nicht anschaffen werde. Alle anderen Flächen wurden haben einen optisch guten Zustand.
Herr D hat somit seine Stellung als Abteilungsleiter der Landwirtschaftskammer NÖ sehr ausgenutzt, um „missbraucht" nicht zu sagen.
Die Rolle des Herrn C ist nicht neutral, sonst hätte er nicht nur den Herrn D, der ein Du-Freund etc. von ihm ist, alleine informiert, sondern auch mich so, dass ein Gespräch möglich gewesen wäre.
Aktuell wird der letzte auf dem Grundstück neben dem Anwesen von Herrn D stehende Baum in meinem Besitz durch eine Ziegenherde zerstört. Den Wert des Baumes möchte ich in Form von Geld erhalten!! Alle anderen Bäume, die nie mein Eigentum waren, sind gut geschützt.
a) Die bisherige Fläche liegt am Südhang und ist daher bestens geeignet meinen Ambitionen, in Kürze wieder frische Obstbäume zu setzen, entgegenzukommen. Der letzte große Baum im aktuellen Bestand wurde böswillig zerstört durch eine Herde Ziegen.
Aus dieser Fläche kann natürlich auch sofort Baugrund im Gegenzug für wertloses Land gemacht werden. D hat mir schon vor einigen Jahren gesagt, dass man bei uns im Dorf unter 50 Euro keinen m² kaufen kann. Er aber hat diese zum Nulltarif auf meine Kosten erhalten.
Da mir Obstbäume wichtig sind und dies im unteren Dorf (dem Gefälle entsprechend) aufgrund der Lage schlecht möglich ist, sehe ich mich an meinen weiteren Plänen gehindert.
b) Bei der geplanten Änderung meiner Besitzverhältnisse sprechen folgende mir und vielen anderen Personen im Dorf bekannte Tatsachen gegen jede sinnvolle Nutzung:
1. Da ein Servitut auf dem mir zugeteilten Grundstück im Grundbuch eigetragen ist oder wird, ist diese Fläche auch nicht mehr wirtschaftlich verwertbar!! Herr F hätte die Fläche gerne gehabt, da er dort immer Holz ablagelagert hat. Für andere Zwecke, ausgenommen Wiesen, hat sich der ganze Abschnitt nie geeignet. Versuche, auf den Flächen Getreide anzubauen, wurden wieder eingestellt.
2. Da große Mengen Bauschutt vergraben wurde, könnten mir in Zukunft Kosten für die Beseitigung entstehen.
3. Die mir angedachte Fläche liegt von Mitte September bis Mitte April im Schatten des südlich davon gelegenen Waldes. Dies schränkt eine Nutzung wesentlich ein. Wächst der Wald noch bis zur Reife, werden die beschatteten Flächen größer und eine wirtschaftliche Nutzung damit unmöglich. Die Fläche wurde vom Vorbesitzer immer nur als Holzlagerplatz verwendet!
4. Der dortige Boden ist von minderster Qualität und kann nicht einmal als Wiese (vormals Holzablageplatz) verwendet werden, insbesondere durch den Schatten des Waldes und dem vergrabenen Bauschutt.
5. Da in diesem Graben besonders im Frühling und im Herbst wesentlich geringere Temperaturen als im Umland herrschen, ergibt sich der wesentliche Nachteil für mich von selbst.
6. Da diese Fläche im Bereich des Baches liegt, droht bei jedem Hochwasser die Gefahr der Überflutung, was eine dauerhafte Nutzung ausschließt. Nur unverhältnismäßige Maßnahmen können dies verhindern.
8. Der große Wertunterschied! Habsucht und Gier sind nicht im Sinne des Gesetzes!!
Sollten weitere mir bisher nicht bekannte Tatsachen auftauchen, werde ich diese im weiteren Rechtsweg ausführen.
Da alle oben angeführten Tatsachen gegen eine gesetzmäßige Abwicklung des Verfahrens sprechen, muss ich diese entschieden ablehnen. Dieser Tausch entspricht dem Wert eines Obstgartens gegen eine Fläche mit dem Wert von Null Euro. Die Benachteiligung ist offensichtlich. Da ich auch an den Kosten des Verfahrens beteiligt wurde(!), erwarte ich mir auch daraus Nutzen ziehen zu können, und nicht nur die Nachteile zum Vorteil anderer zu haben.
Ich begehre, dass die ursprünglichen Besitzverhältnisse wiederhergestellt werden und ich mein Grundstück neben dem des Herrn D endlich nutzen kann. Der finanzielle Nachteil sowie sämtliche bereits angelaufenen und in Zukunft entstehenden Kosten inklusive Anwaltskosten und dem Verlust durch die absichtliche Zerstörung des Baumes sind mir abzugelten, da die Vorgangsweise sehr willkürlich, mich schwer benachteiligend, daher nicht dem Gesetz entsprechend und allein zu meinem Nachteil ist!!
Weitere Schritte u. a. wegen Korruption, die sich aus dem Gesamtbild ergibt, behalte ich mir vor! Alle weiteren Schritte möchte ich meinem Rechtsvertreter übertragen!!
Um es abschließend salopp zu formulieren: Man hat mich über den Tisch gezogen und betrogen!!
Hochachtungsvoll
A“
3. Verwaltungsgerichtliches Verfahren:
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in den durch die NÖ ABB vorgelegten verwaltungsbehördlichen Akt Einsicht genommen und anschließend ein Gutachten eines Amtssachverständigen für Agrartechnik und Bodenreform eingeholt.
Dieses Gutachten des Herrn H vom 02.01.2023 lautet wie folgt:
„GUTACHTEN
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ersucht mit Schreiben vom 26. Jänner 2022 um Erstellung eines Gutachtens zur Beschwerde von Herrn A, wohnhaft in ***, , gegen den Bescheid zum Flurbereinigungsplan *** () nach dem Flurverfassungs-Landesgesetz.
Es ergeht das Ersuchen um Erstellung eines Gutachtens zur Beantwortung folgender Fragen:
1. Wurden die beiden rein rechnerischen Parameter bei der Erstellung des Flurbereinigungsplans eingehalten?
2. Woraus erklären sich Änderungen im Besitzstandsausweis und Bewertungsplan zwischen „Alt-Neu“?
3. Wurde das vom Beschwerdeführer angesprochene eingebrachte Gartengrundstück punktemäßig bewertet?
4. War eines der eingebrachten Altgrundstücke mit einem Servitut belastet?
5. Befand sich auf dem angesprochenen Gartengrundstück ein entschädigungswürdiger Obstbaum?
6. Ist das Neugrundstück durch große Steine beeinträchtigt bzw. weist es eine Eignung für die Verwendung im Obstbau auf?
7. Handelt es sich bei dem angesprochenen Altgrundstück um Bauerwartungsland?
8. Ist das Neugrundstück durch eine Waldrandlage beeinträchtigt, wenn ja, bedarf dies einer Abwertung?
9. Befindet sich unter dem Neugrundstück eine Deponie, wenn ja, ist diese legal oder illegal, welche Materialien wurden dort deponiert, in welcher Tiefe befinden sich diese bzw. hat dies Auswirkungen auf die Ertragsfähigkeit des Grundstücks?
Grundlage des Befundes bilden die vom NÖ Landesverwaltungsgericht, ergänzende von der Niederösterreichischen Agrarbezirksbehörde (NÖ ABB) übermittelte Unterlagen sowie getrennte örtliche Erhebungen im Beisein des Beschwerdeführers A und von D, dem Obmann des Ausschusses.
A hat gegen den Bescheid zum Flurbereinigungsplan *** Beschwerde erhoben. Er wird im gegenständlichen Verfahren als Partei mit der Ordnungsnummer *** (ON ***) geführt.
Mit dem Einleitungsbescheid der NÖ Agrarbezirksbehörde (NÖ ABB) vom 15. März 2011 (***) wurden die Grundstücke der EZ *** (Grst Nr. ***, ***, ***) und der EZ *** (Grst Nr. ***, ***), alle KG *** und im Alleineigentum von A, in das Verfahren einbezogen (Abbildung 1).
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Abbildung 1: Von A in das Verfahren eingebrachte Grundstücke (Quelle: imap, Amt der NÖ Landesregierung).
In einem den Unterlagen beiliegenden Dokument stimmen die unterfertigten Grundeigentümer ausdrücklich zu, dass die darin angeführten Grundstücke im Ortsried aus vermessungstechnischen Gründen in das Verfahren einbezogen sowie nicht landwirtschaftlich bewertet werden und dass dafür die aliquoten Vermessungskosten zu tragen sind. In dieser Zustimmungserklärung vom Jänner 2011 werden die Grundstücke Nr. *** und *** von A genannt. Das beschwerdegegenständliche Grundstück Nr. *** an der westlichen Seite des Ortsriedes ist darin nicht erwähnt.
Im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** sind die Grundstücke ***, ***, *** mit der Widmung Bauland-Agrargebiet (Signatur BA), das Grundstück *** großteils als Bauland-Agrargebiet und teilweise als Grünland - Land- und Forstwirtschaft (Signatur Glf) und das Grundstück *** als Grünland-Parkanlage (Signatur Gp) ausgewiesen (Abbildung 2).
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Abbildung 2: Flächenwidmungsplan *** (Ausschnitt)
Bauland-Agrargebiete sind im Wesentlichen für Bauwerke land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und über die übliche Haltung von Haustieren hinausgehende Tierhaltung bestimmt. Grünland - Land- und Forstwirtschaft gewidmete Flächen dienen der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung, während als Grünland Parkanlagen gewidmete Flächen der Erholung und Repräsentation im Freien dienen und nach einem Gesamtkonzept gestaltet sind.
2. 1 Besitzstand, Bewertung, Abfindungen
A brachte laut rechtskräftigem Besitzstands- und Bewertungsausweis (Bescheid vom 01.04.2015, rechtskräftig mit 18.05.2015, ***) 5 Parzellen (die Grundstücke ***, ***. ***, *** und ***) mit einer Gesamtfläche von 4.800 m² und einem Wert von 1,23 Punkten in das Verfahren ein. Alle Grundstücke mit Ausnahme eines kleinen Flächenanteils (41 m²) des Grundstücks *** gingen dabei mit „nicht bewertet“ in den Besitzstands- und Bewertungsausweis ein. Im Ergänzungsbescheid zum Besitzstands- und Bewertungsausweis (Bescheid vom 28.09.2021, ***) wurde das bislang nicht bewertete Grundstück *** mit einer Fläche von 542 m² mit Wiesenklasse 1 und 482,38 Punkten bewertet. Dieser Bewertung liegt ein Beschluss in der Ausschusssitzung vom 25.03.2021 zugrunde, wird mit der Ermittlung eines entsprechenden Tauschschlüssels begründet und betrifft auch weitere angrenzende und bei der Ortseinfahrt gelegene Grundstücke anderer Parteien.
Der Ergänzungsbescheid weist als maßgeblichen Besitzstand eine Fläche von 4800 m² und 494,41 Wertpunkte auf.
Auf Fotoaufnahmen ist an der Nordseite des Grundstücks *** ein alter Obstbaum zu erkennen, der im Laufe der letzten Jahre großteils abgestorben ist. Mittlerweile wurde er vom neuen Bewirtschafter soweit zurückgeschnitten, sodass keine Gefährdung von ihm ausgeht.
Im Zuge der Neueinteilung wurden der Partei A laut Abfindungsausweis (*** vom 28.09.2021) die Grundstücke *** und *** zugewiesen. Die maßgeblichen Grundabfindungen belaufen sich auf eine Gesamtfläche von 4.974 m² und 494,70 Wertpunkte.
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Abbildung 3: Altstand (gelb eingefärbt) und Neustand (rot umrandet) der Partei A (Quelle: ABB, ergänzt)
Beim Abfindungsgrundstück *** handelt es sich im Wesentlichen um jene eingebrachten Altgrundstücke Nr. *** und ***, auf denen sich das Wohnhaus und die das Haus umschließenden Gartenflächen befinden. Im Abfindungsgrundstück *** finden sich lagemäßig die Altgrundstücke *** und *** wieder. Zudem wird als Ersatz für das Altgrundstück Nr. *** das Altgrundstück *** nach Süden bis zum neu errichteten geschotterten Weg und ca. 40 m nach Westen vergrößert (Abbildung 3). In Bereich des Weges und der angrenzenden Grundstücke kam es im Zuge von Geländeanpassungen zu Materialaufschüttungen.
Abzüglich des Beitrages zu den gemeinsamen Maßnahmen und Anlagen von 5,86 Punkten errechnet sich ein damit Abfindungsanspruch von 488,55 Punkten.
Anmerkung: Im Besitzstands- und Bewertungsausweis (Bescheid vom 18.05.2015, ) wird für die Fläche von 4800 m² ein Punktewert von 1,23 errechnet. Das Grundstück *** wird mit einem Flächenanteil von 41 m² mit Hutweide und 1,23 Punkten bewertet (41 x 0,03 = 1,23), alle anderen eingebrachten Grundstücke sind nicht bewertet. Die Ergänzung des Besitzstands- und Bewertungsausweises ( vom 28.09.2021) weist dagegen einen Besitzstand von 12,03 Punkten aus. Diese Angabe von 12,03 Punkten ist nicht nachvollziehbar. Offensichtlich handelt es sich um einen Übertragungsfehler, sodass die Anteilsrechnung diesbezüglich zu korrigieren ist.
Gutachten
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ersucht in Zusammenhang mit der Beschwerde von Herrn A um Erstellung eines Gutachtens zur Beantwortung folgender Fragen:
1. Wurden die beiden rein rechnerischen Parameter bei der Erstellung des Flurbereinigungsplans eingehalten?
2. Woraus erklären sich Änderungen im Besitzstandsausweis und Bewertungsplan zwischen „Alt-Neu“?
3. Wurde das vom Beschwerdeführer angesprochene eingebrachte Gartengrundstück punktemäßig bewertet?
4. War eines der eingebrachten Altgrundstücke mit einem Servitut belastet?
5. Befand sich auf dem angesprochenen Gartengrundstück ein entschädigungswürdiger Obstbaum?
6. Ist das Neugrundstück durch große Steine beeinträchtigt bzw. weist es eine Eignung für die Verwendung im Obstbau auf?
7. Handelt es sich bei dem angesprochenen Altgrundstück um Bauerwartungsland?
8. Ist das Neugrundstück durch eine Waldrandlage beeinträchtigt, wenn ja, bedarf dies einer Abwertung?
9. Befindet sich unter dem Neugrundstück eine Deponie, wenn ja, ist diese legal oder illegal, welche Materialien wurden dort deponiert, in welcher Tiefe befinden sich diese bzw. hat dies Auswirkungen auf die Ertragsfähigkeit des Grundstücks?
Rechtsgrundlage bildet das Flurverfassungs-Landesgesetz 1975 (FLG), die Ziele und Aufgaben sind in § 1 festgelegt:
§ 1 Ziele und Aufgaben der Zusammenlegung
(1) Im Interesse der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen und umweltverträglichen Landwirtschaft sind die Besitz-, Benützungs- und Bewirtschaftungsverhältnisse im ländlichen Lebens- und Wirtschaftsraum durch Neueinteilung und Erschließung des land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes sowie Ordnung der rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlagen der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe nach zeitgemäßen volks- und betriebswirtschaftlichen und ökologischen Gesichtspunkten im Wege eines Zusammenlegungsverfahrens nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen zu verbessern oder neu zu gestalten.
(2) Zur Erreichung dieser Ziele sind in erster Linie die Nachteile abzuwenden, zu mildern oder zu beheben, die verursacht werden durch
1. Mängel der Agrarstruktur (wie zum Beispiel zersplitterter Grundbesitz, ganz oder teilweise eingeschlossene Grundstücke, ungünstige Grundstücksformen, unwirtschaftliche Betriebsgrößen, beengte Orts- oder Hoflage, unzulängliche Verkehrserschließung, ungünstige Geländeform, ungünstige Wasserverhältnisse, unzureichende naturräumliche Ausstattung) oder
2. Maßnahmen im allgemeinen öffentlichen Interesse (wie zum Beispiel Errichtung, Änderung oder Auflassung von Eisenbahnen, Straßen und Wegen, Wasserläufen, Wasserversorgungs-, Energieversorgungs- oder Abwasseranlagen, Hochwasser-, Wildbach- oder Lawinenschutzbauten).
(3) Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind Grundstücke, die im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes der Erzeugung von Pflanzen, ihrer Bringung oder ihrer Verwertung dienen, einschließlich naturnaher Strukturelemente der Flur (wie zum Beispiel Böschungsflächen, Heckenstreifen, Feldraine). Hiezu zählen auch Grundstücke, die ohne erheblichen Aufwand diesen Zwecken zugeführt werden können, sowie Wohn- und Wirtschaftsgebäude samt Hofräumen.
Zur Frage der rechnerischen Parameter wird § 17 auszugsweise zitiert:
§ 17 Abfindungsanspruch, Gesetzmäßigkeit der Abfindung
....
(5) Der Wert der Grundabfindung hat mit dem errechneten Abfindungsanspruch mit angemessener Genauigkeit übereinzustimmen. Der Unterschied zwischen dem Abfindungsanspruch und dem Wert der Grundabfindung darf nicht mehr als 5 % des Wertes des Abfindungsanspruches betragen und ist in Geld auszugleichen. Zusätzlich müssen Wertänderungen nach § 12 Abs. 2 in Geld ausgeglichen werden.
(6) Die Grundabfindungen haben aus Grundflächen zu bestehen, die eine günstige Form und Größe aufweisen und ausreichend erschlossen sind. Die gesamte Grundabfindung einer Partei hat in Art und Bewirtschaftungsmöglichkeit den in das Verfahren einbezogenen Grundstücken der Partei unter Bedachtnahme auf die gemäß § 10 Abs. 4 erhobenen Verhältnisse weitgehend zu entsprechen und bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung ohne erhebliche Änderung der Art und Einrichtung des Betriebes einen größeren oder zumindest gleichen Betriebserfolg wie die in das Verfahren einbezogenen Grundstücke zu ermöglichen. Unter Berücksichtigung der Grundaufbringung gemäß § 13 Abs. 2 hat das Verhältnis zwischen Flächenausmaß und Wert der gesamten Grundabfindungen einer Partei dem Verhältnis zwischen Flächenausmaß und Wert der gesamten in das Verfahren einbezogenen Grundstücke der Partei möglichst zu entsprechen. Unvermeidliche Abweichungen sind bis einschließlich 10 % dieses Verhältnisses zulässig, wenn dadurch, unter Bedachtnahme auf die Interessen der Parteien, ein größerer Zusammenlegungserfolg, eine bessere Ausformung oder sonstige Vorteile erzielt werden können. Eine Grundabfindung darf keine vollständige Umstellung des Wirtschaftsbetriebes zur Folge haben.
1. Wurden die beiden rein rechnerischen Parameter bei der Erstellung des Flurbereinigungsplans eingehalten?
Herr A brachte laut Besitzstands- und Bewertungsausweis (, rechtskräftiger Bescheid vom 18.05.2015) insgesamt 5 Parzellen mit einer Gesamtfläche von 4.800 m² und einem Wert von 1,23 Punkten in das Verfahren ein. Mit der Ergänzung des Bescheides () vom 28.09.2021 wurde das ursprünglich nicht bewertete Grundstück Nr. *** mit einer Fläche von 542 m² mit erster Wiesenklasse und damit mit 482,38 Punkten bewertet.
In der Aufstellung des Besitzstandes in der Ergänzung ist bei der Übertragung ein Wert von 12,03 anstatt von 1,23 angegeben. Unter Berücksichtigung der Korrektur dieses Übertragungsfehlers ergibt sich ein maßgeblicher Besitzstand von 4.800 m² mit 483,61 Wertpunkten (Tabelle 1).
In den nachfolgenden Berechnungen wird jeweils der korrigierte Punktewert angesetzt.
Tabelle 1: Besitzstands- und Bewertungsausweis inkl. Ergänzung, korrigiert (AK: Flächen außer Kultur, NB: nicht bewertet)
[Abweichend vom Original:
…
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Im Zuge der Neueinteilung wurden der Partei A laut Abfindungsausweis maßgebliche Grundabfindungen im Ausmaß von 4.974 m² und einem Wert von 494,70 Punkten zugewiesen (Tabelle 2, Tabelle 3).
Tabelle 2: Abfindungsausweis für A
[Abweichend vom Original:
…
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Es handelt sich dabei um zwei Abfindungsgrundstücke. Abfindung *** entspricht im Wesentlichen den Altgrundstücken Nr. *** und *** mit dem darauf befindlichen Wohnhaus samt umschließender Gartenfläche. Bei Abfindung *** handelt es sich um die nach Süden und Westen erweiterte Fläche des eingebrachten Grundstücks Nr. ***.
Abzüglich des Beitrages zu den gemeinsamen Maßnahmen und Anlagen (5,86 Punkte) ergibt sich daraus ein Abfindungsanspruch von 477,75 Punkten (Tabelle 3).
Tabelle 3: Anteilsberechnung und Abfindungsanspruch, korrigiert
[Abweichend vom Original:
…
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§ 17 Abs 5 FLG gibt vor, dass der Unterschied zwischen dem Abfindungsanspruch und dem Wert der Grundabfindung nicht mehr als 5 % des Wertes des Abfindungsanspruches betragen darf. Der vorgegebene Rahmen für die mögliche Abweichung wäre in diesem Fall 23,89 Punkte. Die Wertdifferenz zwischen dem Abfindungsanspruch und den modifizierten Grundabfindungen beträgt 16,95 Punkte bzw. 3,55 % (Tabelle 4), die Abweichung befindet sich innerhalb der 5 % Grenze.
Tabelle 4: Gesetzmäßigkeit der Grundabfindung
[Abweichend vom Original:
…
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Nach § 17 Abs 6 FLG hat das Verhältnis zwischen Flächenausmaß und Wert der gesamten Grundabfindungen einer Partei dem Verhältnis zwischen Flächenausmaß und Wert der gesamten in das Verfahren einbezogenen Grundstücke der Partei möglichst zu entsprechen. Unvermeidliche Abweichungen sind bis einschließlich 10 % dieses Verhältnisses zulässig. Bezüglich dieser Gesetzmäßigkeit kann festgehalten werden, dass sich das Flächen/Wert-Verhältnis von 9,92535 m²/Punkt im Altstand auf 10,05458 m²/Punkt im Neustand verändert. Die Abweichung von 0,12923 m²/Punkt bzw. 1,302 % befindet sich somit im vorgegebenen Rahmen von +/- 10 % (Tabelle 4).
Aufgrund der Punktekorrektur im Besitzstands- bzw. Bewertungsausweis erhöht sich der Beitrag, den die Partei A zu zahlen hat. Die Punktedifferenz steigt von 6,15 Punkten auf 16,95 Punkte. Bei einem Angleichungsfaktor von € 8,- errechnet sich ein Beitrag von € 135,57 (anstatt ursprünglich € 49,17).
Die rein rechnerische Gesetzmäßigkeit wäre auch ohne Korrektur des Besitzstandes eingehalten (s. Beilage 1, Anhang).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die rechnerische Gesetzmäßigkeit nach § 17 Abs 5 und 6 FLG 1975 in Bezug auf den Wert der Grundabfindungen sowie auf das Flächen-Wert-Verhältnis innerhalb der vorgegebenen Grenzen liegt. Beim Geldausgleich erhöht sich der Beitrag der Partei Aaufgrund der Korrektur des Besitzstandes von € 49,17 auf € 135,57.
2. Woraus erklären sich Änderungen im Besitzstandsausweis und Bewertungsplan zwischen „Alt-Neu“?
Das Wohnhaus samt Hausumgriffsfläche, die ehemaligen Grundstücke Nr. *** und ***, wurden nicht landwirtschaftlich bewertet und aus vermessungstechnischen Gründen in das Verfahren einbezogen. Dieser „Komplex“ entspricht im Wesentlichen der Abfindung ***. In der Ergänzung des Besitzstands- und Bewertungsausweises wurde das Grundstück Nr. *** (Widmung Gp) mit 542 m² mit Wiesenklasse 1 und 482,38 Punkten bewertet. Dieses Grundstück wurde einer anderen Partei (D) zugeschlagen. Als entsprechende Abfindung wurde ein im Besitz von Herrn A stehendes Grundstück (im Altstand Grundstück Nr. ***) nach Süden und Westen vergrößert.
Die folgende Betrachtung bezieht sich auf eine flächen- und wertmäßige Gegenüberstellung von Altgrundstück Nr. *** mit der als „Abfindung“ zu Altgrundstück *** zugeschlagenen Fläche.
Aus den vorliegenden Daten (Tabelle 5, vorletzte Zeile Gst.Nr. ***) geht hervor, dass die neu hinzu gekommene Fläche zu einem geringen Teil mit AK und Wiesenklasse 1, größtenteils und zu etwa gleichen Anteilen mit Wiesenklasse 2 und 4 mit insgesamt 494,70 Wertpunkten bewertet wurde (46 m² mit AK, 78 m² mit W1, 473 m² mit W2, 467 m² mit W4). 41 m² des eingebrachten Altgrundstücks *** sind ebenso mit AK bewertet worden und vermutlich deckungsgleich mit den AK-Flächen der Abfindung ***.
Tabelle 5: Gegenüberstellung Altgrundstücke und Abfindungen.
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Ein Großteil der nicht bewerteten Flächen von A ist mit der Widmung Bauland Agrargebiet ausgewiesen. Die nicht bewerteten Flächen ergeben im Neustand rechnerisch ein Flächenminus von 307 m². Die Gesamtfläche aller Grundabfindungen ist mit 4.974 m² um 174 m² im Vergleich zum Altstand angestiegen. Vom Abfindungsgrundstück sind insgesamt 1.018 m² mit W1, W2 bzw. W4 (s.o.) und 46 m² mit AK bewertet worden. Berücksichtigt man, dass 41 m² vom Altgrundstück Nr. *** bereits mit AK bewertet waren, sind in der Abfindung nur 5 m² zusätzliche AK-Flächen enthalten. Somit handelt es sich insgesamt um 1.023 m², um die das eingebrachte Altgrundstück Nr. *** erweitert wurde.
A hat das zur Gänze mit W1 bewertete Altgrundstück Nr. *** mit einer Fläche von 542 m² und mit 482,38 Wertpunkten eingebracht. Die bewerteten Flächen seiner Abfindungen ergeben aufgrund der schlechteren Wiesenklassen mit 1.023 m² annähernd die doppelte Fläche bei geringfügig höheren Wertpunkten.
3. Wurde das vom Beschwerdeführer angesprochene eingebrachte Gartengrundstück punktemäßig bewertet?
Beim Gartengrundstück, einer Wiese, handelt es sich um das Altgrundstück Nr. *** bei der westlichen Dorfeinfahrt mit der Widmung Grünland Parkanlage (Gp). Dieses Grundstück wurde mit rechtskräftigem Bescheid vom 18.05.2015 (***, Besitzstands- und Bewertungsausweis) mit „nicht bewertet“ ausgewiesen.
Laut Protokoll wurde in der Ausschusssitzung vom 25.03.2021 u.a. beschlossen, dass für die Ermittlung eines entsprechenden Tauschschlüssels die Grundstücke bei der Ortseinfahrt mit 1. Wiesenklasse bewertet werden und dies mit dem Flurbereinigungsplan als Ergänzung zum Bewertungsplan erlassen wird (Abbildung 4).
Die Ergänzung des Besitzstands- und Bewertungsausweises (Bescheid vom 28.09.2021, ***) weist alle Grundstücke bei der Ortseinfahrt mit Wiesenklasse 1 aus. Das sind neben dem Altgrundstück Nr. *** von Herrn A auch das Altgrundstück *** von Herrn D (292 m²), das Altgrundstück Nr. *** von Herrn G und Frau I (168 m²) sowie das Altgrundstück *** von Herrn J (91 m²).
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Abbildung 4: nachträglich bewertete Grundstücke bei der Ortseinfahrt ***. Gelb eingefärbt sind Grundstücke im Eigentum von D (imap).
Mit dem Ergänzungsbescheid wird das Altgrundstück Nr. *** von Herrn A mit Wiesenklasse 1 (542 m² mit Faktor 0,89), somit mit 482,38 Wertpunkten bewertet.
Es wird angemerkt, dass mit diesem Bescheid auch der Besitzstand weiterer Parteien ergänzt wird.
4. War eines der eingebrachten Altgrundstücke mit einem Servitut belastet?
Keines der eingebrachten Altgrundstücke des Beschwerdeführers weist im Grundbuch ein eingetragenes Servitut auf. Im Verfahren neu begründet wurde laut Haupturkunde das Recht auf den Betrieb einer Abwasserleitung (ehemaliger offener Graben) über das Grundstück *** von A zu Gunsten des Grundstückes *** der Abwassergenossenschaft ***.
5. Befand sich auf dem angesprochenen Gartengrundstück ein entschädigungswürdiger Obstbaum?
Ältere Fotoaufnahmen lassen den Schluss zu, dass der zum Zeitpunkt des letzten Ortsaugenscheins im Oktober 2022 stark zurück geschnittene Obstbaum auf Altgrundstück Nr. *** zum Zeitpunkt der Bewertung durchaus noch vital war. Über die frühere Verwertung des Obstes ist nichts bekannt. Ob bereits damals Indizien bzw. Schadensmerkmale feststellbar waren, die auf das baldige Absterben des Baumes hingedeutet haben, lässt sich heute nicht beurteilen. Die Schätzleute könnten dahingehend aufschlussreiche Information haben. Fotos, die der Beschwerdeführer aus den letzten Jahren vorgelegt hat, zeigen den Baum bereits mit fortschreitendem Totholzanteil in der Krone. Bei einem alten Obstbaum, um den es sich hier zweifelsfrei handelt, ist eine derartige Entwicklung durchaus absehbar. Dem natürlichen Lauf entsprechend scheint das Alter des Baumes oder andere natürliche Umweltbedingungen für das nunmehrige Absterben verantwortlich zu sein und nicht, wie behauptet, die Anwesenheit von Ziegen. Dass aus Sicherheitsgründen Maßnahmen ergriffen werden, um z.B. weiteren Astbruch oder herabfallende Äste zu verhindern, ist nachvollziehbar und auch erwünscht.
Nach § 24 NÖ FLG gebührt für geringwertige Kulturpflanzen (wie unveredelte oder überalterte Weinstöcke und Obstbäume) keine Entschädigung. Wenngleich sich der Obstbaumbestand auf Altgrundstück *** auf diesen einen Baum beschränkt, sind es gerade derartige Bäume, die das Erscheinungsbild der Landschaft im Mostviertel bzw. von Streuobstwiesen prägen. Den Zielen der Zusammenlegung (§ 1 NÖ FLG) steht der Obstbaum nicht im Wege, schließlich wurde er bis zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung auch nicht gänzlich entfernt, sodass die Schlussfolgerung abgeleitet wird, dass es sich bei diesem alten Obstbaum zumindest um ein durchaus erhaltenswertes und damit entschädigungswürdiges Landschaftselement handelt(e).
Im Rahmen von z.B. Straßenbauvorhaben werden derartige Obstbäume mit einem Alter von etwa 70 Jahren nach den Vergütungsrichtlinien für die Inanspruchnahme land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke entschädigt. Im konkreten Fall wäre bei einem etwa 70 Jahre alten Obstbaum eine Entschädigung in der Größenordnung von rund € 300,- zu leisten (Beilage 2, Auszug aus den Vergütungsrichtlinien für die Inanspruchnahme land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, LK NÖ, 2019).
6. Ist das Neugrundstück durch große Steine beeinträchtigt bzw. weist es eine Eignung für die Verwendung im Obstbau auf?
An der Oberfläche des Neugrundstücks *** sind fallweise Bruchsteine und Ziegelbruch, mitunter bis faustgroß, zu finden. Eine wesentliche Nutzungseinschränkung lässt sich daraus nicht ableiten, wenngleich bei einer maschinellen Bewirtschaftung mehrmaliges Absammeln nötig sein wird.
Das Gelände im Bereich des Weges und des Abfindungsgrundstücks *** wurde angehoben und dafür Material aufgeschüttet. Über Herkunft und Eignung des Materials, geschüttete Flächenbereiche, Aufhöhungen und Kubaturen liegen keine aussagekräftigen Angaben vor.
Die Oberflächengestaltung des Abfindungsgrundstücks von Herrn A zeigt Unterschiede zum westlichen Nachbargrundstück. So scheint am Grundstück von A weniger bzw. weniger geeignetes Material zugeführt oder höher verdichtet worden zu sein. Das Niveau der Fläche liegt zudem etwas tiefer.
Der Aufwuchs dieser Fläche war im Frühjahr im Vergleich zum Nachbargrundstück deutlich erkennbar schlechter, das Gras niedriger, weniger dicht und teilweise vermoost.
Als Maßnahme, die Oberbodenbeschaffenheit zu verbessern, wird vorgeschlagen, eine Schicht von ca. 15-20 cm mit Oberboden, der der Wieseklasse 1 oder 2 entspricht, zuzuführen und sachgerecht aufzubringen. Dadurch kann davon ausgegangen werden, dass der Anbau von extensiven und in der Region üblichen Arten und Sorten von Obst möglich und die Fläche für den Obstbau jedenfalls geeignet ist.
7. Handelt es sich bei dem angesprochenen Altgrundstück um Bauerwartungsland?
Das Altgrundstück *** ist im Flächenwidmungsplan mit der Widmung „Grünland Parkanlage“ ausgewiesen. Nach Rückfrage bei der Gemeinde *** (Telefonat mit Herrn K 20.12.2022) ist eine Änderung dieser Widmung aus heutiger Sicht nicht in Planung. Das Altgrundstück ist daher kein Bauerwartungsland.
8. Ist das Neugrundstück durch eine Waldrandlage beeinträchtigt, wenn ja, bedarf dies einer Abwertung?
Südlich des Neugrundstücks befindet sich ein im Zuge des Verfahrens neu angelegter geschotterter Weg und der daran entlang verlaufende Graben des ***. Jenseits davon, an einem Nordhang, befindet sich ein Wald.
Nach den im Verfahren festgelegten Maßstäben, siehe Dokument Mustergrundverzeichnis (***), würde wie im gegenständlichen Fall (Wald im Süden) ein Grundstück neben Wald auf 20 m Breite um 2 Bonitätsklassen abgewertet. Nachdem das gegenständliche Grundstück weiter als 20 m vom Waldrand entfernt ist, bedarf es keiner Abwertung infolge einer Waldrandlage.
9. Befindet sich unter dem Neugrundstück eine Deponie, wenn ja, ist diese legal oder illegal, welche Materialien wurden dort deponiert, in welcher Tiefe befinden sich diese bzw. hat dies Auswirkungen auf die Ertragsfähigkeit des Grundstücks?
Wenngleich wie oben beschreiben, fallweise bis faustgroße Steine bzw. ausnahmsweise auch Ziegelbruch an der Bodenoberfläche zu finden waren, gibt es keine Indizien, die auf eine Deponie im Bereich des Neugrundstücks hinweisen. Weder bei der Gemeinde noch beim Obmann des Ausschusses konnten konkrete Hinweise auf eine ehemalige Deponie erfragt werden. Das Neugrundstück und die angrenzenden Flächen sind weder im Verdachtsflächenkataster noch im Altlastenatlas verzeichnet.
Das vorgefundene Grobmaterial stammt allen Anzeichen nach von der Schüttung für die benötigte Aufhöhung im Bereich des neuen geschotterten Weges entlang des *** und der daran anschließenden Abfindungsgrundstücke.“
Dieses Gutachten wurde dem Beschwerdeführer und der NÖ ABB mit Schreiben vom 11.01.2023 nachweislich mit der Möglichkeit übermittelt, dazu binnen zwei Wochen ab Zustellung Stellung nehmen zu können.
Die NÖ ABB teilte mit Schreiben vom 25.01.2023 mit, dem Gutachten nicht entgegen zu treten.
Der Beschwerdeführer teilte durch seine nunmehrigen Rechtsvertreter mit Schreiben vom 03.04.2023 mit, im gegenständlichen Verfahren *** bereits mit Schreiben vom 23.08.2019 sein Vollmachtverhältnis zu den Anwälten L, M, N, O und P bekanntgegeben zu haben. Der angefochtene Bescheid (Flurbereinigungsplan) vom 28.10.2021 sei den ausgewiesenen Vertretern niemals zugestellt worden, weshalb eine wirksame Zustellung nicht gegeben sei. Daran ändere auch nichts, dass er selbst die Beschwerde mit Datum 31.10.2021 bei der erst Instanz eingebracht habe.
Zum übermittelten Gutachten führte der Beschwerdeführer aus, dass der Amtssachverständige nicht geprüft habe, ob sich unter dem Neugrundstück tatsächlich eine Deponie befinde oder nicht. Es sei nämlich tatsächlich eine illegale Deponie mit Bauschutt und Material vom Hausbauen errichtet worden. Im Übrigen sei auf diesem Abfindungsgrundstück im südlichen Teil im Dezember 2021 zirka 15 cm hoch Wasser gestanden, weshalb dieses Grundstück für den Obstbau nicht geeignet sei. Weiters liege die Temperatur an dieser Örtlichkeit an manchen Tagen etwa 5°C unter den sonst üblichen Temperaturen. Ebenso liege die Örtlichkeit vom November bis Februar aufgrund eines Bergrückens im Schatten.
Der Beschwerdeführer ersuchte an den Amtssachverständigen den Auftrag zu erteilen, die Örtlichkeit bis zu einer Tiefe von wenigstens 50 cm zu untersuchen und festzustellen, dass sich im gesamten Bereich dieser Fläche Bauschutt und Abbruchmaterial befinde. Die Örtlichkeit sei für eine Gartenbewirtschaftung nicht geeignet, das Grundstück wertlos.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 13.04.2023 in Anwesenheit des Beschwerdeführers, seines Rechtsvertreters, zweier Vertreter der NÖ ABB, des Obmanns der Flurbereinigungsgemeinschaft *** und des Amtssachverständigen für Agrartechnik und Bodenreform H eine öffentliche mündliche Verhandlung durch.
Im Zuge dieser Verhandlung erörterte der Amtssachverständige sein bereits im Vorfeld erstattetes Gutachten.
Auf Befragung durch den Beschwerdeführer führte der Amtssachverständige ergänzend zum Servitut auf dem Abfindungsgrundstück *** zugunsten der Abwassergenossenschaft *** (Verrohrung) aus, dass im Wissen einer derartigen Leitung auf diesem Grundstück Obstbäume in der Form eines Rasters gesetzt werden können. Der Ertragswert werde dadurch nicht verringert.
Der Beschwerdeführer führte aus, dass in Bezug auf das neue Grundstück *** zum Altgrundstück extreme Temperaturunterschiede vorliegen. Eine Messung am Neugrundstück habe -12,2°C ergeben, während an diesem Tag für *** Meteoblue -5°C ausgewiesen habe. Die Temperatur auf dem Altgrundstück *** sei nicht gemessen worden.
Dazu führte der Amtssachverständige aus, dass die Heranziehung einer Messstation (***), welche einen Kilometer entfernt sei, nichts über Temperaturunterschiede zweier konkreter Grundstücke aussage. Bevor man eine Vergleichsmessung von zwei Standorten durchführe, müsse man sich intensiv mit Methodik, Instrumenten und Kalibrierung der Messgeräte auseinandersetzen.
Im Hinblick auf das Vorbringen des Beschwerdeführers, dass auf dem Grundstück *** durch den Vorbesitzer F Bauschuttablagerungen im Ausmaß von etwa 100 m2 eingebracht worden seien, wurde die Verhandlung am 13.04.2023 vertagt und am 31.05.2023 eine weitere öffentliche mündliche Verhandlung im Beisein des Zeugen F und des deponietechnischen Amtssachverständigen Q durchgeführt.
Der vom Beschwerdeführer beantragte Zeuge F führte zu den angeführten Anschüttungen aus, diese in Auftrag gegeben zu haben. Es habe sich um keinen Bauschutt, sondern um Erdmaterial von Baugruben aus dem Nahbereich gehandelt, welches aus landwirtschaftlichen Grundstücken ausgehoben worden sei. Die Anschüttung sei vorgenommen worden, um das Gelände besser bewirtschaften zu können. Beim Material habe sich Erde und Flins gehandelt. Er habe danach gut anbauen können und diese Fläche zunächst als Acker für Hafer und Mais genutzt, anschließend 10 bis 12 Jahre als Wiese und zuletzt als Holzlagerplatz.
Der deponietechnische Amtssachverständige führte auf die Frage, ob aufgrund der geschilderten Schüttungen aus deponietechnischer Sicht fachliche Maßnahmen erforderlich seien Nachstehendes aus:
„Nach den Ausführungen des Zeugen F handelte es sich um Anschüttungen von Aushubmaterial von landwirtschaftlichen Nutzflächen. Bei einem derartigen Aushubmaterial sind anthropogene Einflüsse nicht zu erwarten. Entsprechend der Kleinmengenregelungen, wie sie sowohl in der Deponieverordnung 2008 als auch im Bundesabfallwirtschaftsplan geregelt ist, ist für gewachsenen Boden bei Anfallsorten von weniger als 2000 t angefallenen Material nicht grundsätzlich eine chemische Analyse des Materials erforderlich. Aufgrund der beschriebenen Herkunft sind also Verunreinigen im Material mit messbaren Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden und Gewässer nicht ableitbar. Aufgrund dieser Materialen sind aus deponietechnischer Sicht keine Maßnahme notwendig.
Wenn man das Grundstück kauft, muss man im Sinne des Schutzes von Boden und Gewässer keine behördliche Maßnahme fürchten.“
Hinsichtlich des Vorbringens des Beschwerdeführers, das Abfindungsgrundstück *** weise auf einer Fläche von wenigstens 1.500 m² im Jahr über mehr als drei Monate eine Wasseransammlung auf, wodurch eine landwirtschaftliche Nutzung des Grundstückes überhaupt nicht möglich sei, führte der Amtssachverständige für Agrartechnik und Bodenreform aus, bei seinen drei Begehungen eine derartige Vernässung nicht bemerkt zu haben. Er hätte dies jedenfalls bemerken müssen, da eine Fläche von 1.500 m² die gesamte Fläche jenes Grundstücksteiles betreffen würde, welcher bereits zum vorhandenen Grundstück zugewiesen worden sei.
Im Übrigen gab der Beschwerdeführer nach Vorlage der von ihm selbst beigebrachten Lichtbilder (Beilage A) an, dass er jene Fläche, auf der die Nassstelle ersichtlich sei, bereits im Altbestand gehabt habe (VH-schrift vom 31.05.2023 Seite 12 letzter Absatz).
Der Beschwerdeführer brachte im gegenständlichen Flurbereinigungsverfahren 5 Parzellen, nämlich die Grundstücke ,., ***, *** und ***, mit einer Gesamtfläche von 4.800,00 m2 und einem Wert von 1,23 Punkten in das Verfahren ein (rechtskräftiger Bescheid der NÖ ABB vom 01.04.2015, ***). Alle Grundstücke wurden mit Ausnahme eines Teils (41 m2) des Grundstückes *** nicht bewertet. Mit Bescheid der NÖ ABB vom 28.09.2021, ***, wurde das bis zu diesem Zeitpunkt nicht bewertete Grundstück *** mit einer Fläche von 542 m2 mit Wiesenklasse 1 und 482,38 Punkten bewertet. Im Zuge der Neueinteilung wurden dem Beschwerdeführer die Grundstücke *** und *** zugewiesen, wobei es sich beim Abfindungsgrundstück *** um die eingebrachten Altgrundstücke *** und *** handelt. Das Abfindungsgrundstück *** besteht aus den Altgrundstücken *** und ***, wobei das Grundstück *** sowohl nach Süden als auch nach Westen erweitert wurde. Die maßgebliche Grundabfindung beläuft sich auf eine Gesamtfläche von 4.974 m2 und einem Wert von 494,70 Punkten.
Unter Berücksichtigung eines offensichtlichen Übertragungsfehlers (1,23 Punkte statt 12,03 Punkte – siehe agrartechnisches Gutachten vom 02.01.2023, Seite 6, 2 Absatz) sowie abzüglich des Beitrags zu den gemeinsamen Maßnahmen und Anlagen in der Höhe von 5,86 Punkten ergibt sich ein Abfindungsanspruch von 477,75 Punkten und daraus resultierend ein Geldausgleich des Beschwerdeführers in der Höhe € 135,57 statt € 49,17.
Auf dem Abfindungsgrundstück Nr. *** des Beschwerdeführers wurde zugunsten des Grundstückes *** der Abwassergenossenschaft *** ein Servitut in der Form einer Abwasserleitung eingeräumt. Eine Obstbaumbepflanzung in der Form einer rasterförmigen Anordnung ist laut Ausführungen des Amtssachverständigen möglich.
Das Gelände im Bereich des Weges und des Abfindungsgrundstückes *** wurde durch die Aufbringung von landwirtschaftlichem Erdreich (Erde, Flins) aus der Umgebung vom Vorbesitzer F angehoben. Häuserbauschutt - wie vom Beschwerdeführer vorgebracht – wurde nicht eingebracht. Aufgrund dieser Materialien sind aus deponietechnischer Sicht keine Maßnahmen notwendig.
Eine Vernässung des Abfindungsgrundstückes *** im Ausmaß von 1.500 m2 für mindestens 3 Monate im Jahr liegt nicht vor. Diese wurde im Zuge von drei Begehungen durch den Amtssachverständigen nicht festgestellt und hätte aufgrund des Ausmaßes jedenfalls von ihm festgestellt werden müssen. Im Übrigen führte der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit von ihm vorgelegten Lichtbildern (Beilage A), auf welchen eine Nassstelle ersichtlich ist, aus, dass er jene Fläche bereits im Altbestand gehabt habe.
Auf dem Altgrundstück Nr. *** des Beschwerdeführers war ein ca. 70 Jahre alter Obstbaum mit einem Entschädigungsanspruch von € 300,00 vorhanden.
Ein Unterschied der Jahresmittelwerttemperatur von 5°C zwischen dem Altgrundstück *** und Abfindungsgrundstück *** liegt nicht vor.
Zunächst erachtet es das erkennende Gericht als erwiesen, dass auf dem Abfindungsgrundstück *** durch den Vorbesitzer F zur Geländekorrektur kein Häuserbauschutt, sondern landwirtschaftliches Erdreich aus der Umgebung verwendet worden ist. Der Zeuge F führte glaubwürdig und schlüssig aus, dieses Erdmaterial deshalb aufgebracht zu haben, um diese Fläche besser bewirtschaften zu können, nämlich zunächst als Acker zum Anbau von Hafer und Mais, dann als Wiese und schließlich als Lagerplatz.
Darauf aufbauend führte der deponietechnische Amtssachverständige Q ebenso schlüssig aus, dass aufgrund der eingebrachten Materialien aus deponietechnischer Sicht keine behördlichen Maßnahmen im Sinne des Schutzes von Boden und Gewässer erforderlich sind.
Die Forderung des Beschwerdeführers an den Amtssachverständigen bzw. an das erkennende Gericht, Grabungen auf dem Abfindungsgrundstück durchzuführen zum Beweis dafür, dass Bauschutt eingebracht worden ist, stellt einen reinen unzulässigen Erkundungsbeweis dar, zumal das Ermittlungsverfahren diesbezüglich keine Anhaltpunkte ergeben hat.
Hinsichtlich der behaupteten Vernässung des Neugrundstückes gab der Beschwerdeführer nach Einsichtnahme in die von ihm vorgelegten Lichtbilder (Beilage A) selbst an, dass sich diese Stelle auf jenem Teil des Abfindungsgrundstückes befindet, welches er selbst bereits im Altbestand (nämlich Grundstück ***) gehabt hat. Im Übrigen führte der Amtssachverständige für Agrartechnik und Bodenreform aus, eine derartige Nassstelle über Monate bei seinen drei Begehungen jedenfalls hätte wahrnehmen müssen.
Die Behauptungen hinsichtlich der Ablagerung von Bauschutt und der Vernässung stellen somit offensichtlich nicht belegte Behauptungen des Beschwerdeführers dar, welche beabsichtigen das Verfahren zu verlängern.
Der Antrag, auf den Grundstücken *** bzw. *** Temperaturmessungen durchzuführen, zumal ein Temperaturunterschied im Jahresmittel von 5°C vorliege, stellt ebenso einen unzulässigen Erkundungsbeweis dar, zumal der Beschwerdeführer im Zuge der Verhandlung am 13.04.2023 auf ausdrückliche Befragung angegeben hat, auf dem Altgrundstück *** selbst nicht einmal eine Messung durchgeführt zu haben. Ein Temperaturunterschied im Jahresmittel von 5°C würde bedeuten, dass diese Punkte eine weite Entfernung im Sinne eines Breitengrades oder der Seehöhe haben müssten, was bei den genannten Grundstücken offensichtlich nicht der Fall ist.
Von der beantragten Einholung von zwei Gutachten eines Sachverständigens für Hydrologie bzw. eines Sachverständigen für Luft- und Feuchtigkeitsmessung war daher abzusehen.
Hinsichtlich der rechnerischen Richtigkeit der Abfindung folgt das erkennende Gericht dem schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten des Amtssachverständigen, wobei unter Berücksichtigung des aufgezeigten Ziffernsturzes eine Korrektur des Beitrages des Beschwerdeführers von € 49,17 auf € 135,57 vorzunehmen war. In diesem Zusammenhang stellt das erkennende Gericht ausdrücklich fest, dass es sich beim bestellten Amtssachverständigen H sehr wohl auch um einen Liegenschaftssachverständigen für unbebaute Grundstücke mit der Widmung „Grünland/Landwirtschaft“ handelt, weshalb von der beantragten Einholung eines weiteren Gutachtens aus dem Fachgebiet für Grundstücksbewertung abzusehen war.
Der vorhandene Obstbaum war dem Gutachten folgend in der Höhe von € 300,00 zugunsten des Beschwerdeführers zu berücksichtigen.
Gemäß § 17 Abs. 1 FLG hat jede Partei, deren Grundstücke der Zusammenlegung unterzogen werden, Anspruch, nach Maßgabe der Bestimmungen der Abs. 2 bis 9 mit dem gemäß § 11 Abs. 1 bis 6 ermittelten Wert ihrer dem Verfahren unterzogenen Grundstücke mit Grundstücken von tunlichst gleicher Beschaffenheit abgefunden zu werden. Miteigentümern steht ein gemeinsamer Abfindungsanspruch zu.
Gemäß § 17 Abs. 5 leg. cit. hat der Wert der Grundabfindung mit dem errechneten Abfindungsanspruch mit angemessener Genauigkeit übereinzustimmen. Der Unterschied zwischen dem Abfindungsanspruch und dem Wert der Grundabfindung darf nicht mehr als 5 % des Wertes des Abfindungsanspruches betragen und ist in Geld auszugleichen. Zusätzlich müssen Wertänderungen nach § 12 Abs. 2 in Geld ausgeglichen werden.
Gemäß § 17 Abs. 6 leg. cit. haben die Grundabfindungen aus Grundflächen zu bestehen, die eine günstige Form und Größe aufweisen und ausreichend erschlossen sind. Die gesamte Grundabfindung einer Partei hat in Art und Bewirtschaftungsmöglichkeit den in das Verfahren einbezogenen Grundstücken der Partei unter Bedachtnahme auf die gemäß § 10 Abs. 4 erhobenen Verhältnisse weitgehend zu entsprechen und bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung ohne erhebliche Änderung der Art und Einrichtung des Betriebes einen größeren oder zumindest gleichen Betriebserfolg wie die in das Verfahren einbezogenen Grundstücke zu ermöglichen. Unter Berücksichtigung der Grundaufbringung gemäß § 13 Abs. 2 hat das Verhältnis zwischen Flächenausmaß und Wert der gesamten Grundabfindungen einer Partei dem Verhältnis zwischen Flächenausmaß und Wert der gesamten in das Verfahren einbezogenen Grundstücke der Partei möglichst zu entsprechen. Unvermeidliche Abweichungen sind bis einschließlich 10 % dieses Verhältnisses zulässig, wenn dadurch, unter Bedachtnahme auf die Interessen der Parteien, ein größerer Zusammenlegungserfolg, eine bessere Ausformung oder sonstige Vorteile erzielt werden können. Eine Grundabfindung darf keine vollständige Umstellung des Wirtschaftsbetriebes zur Folge haben.
Gemäß § 21 Abs. 1 leg. cit. ist nach Absteckung der neuen Flureinteilung in der Natur über das Ergebnis der Zusammenlegung ein Bescheid (Zusammenlegungsplan) zu erlassen.
Gemäß § 21 Abs. 2 leg. cit. hat der Zusammenlegungsplan soweit erforderlich zu enthalten:
Gemäß § 21 Abs. 3 leg. cit. sind, soweit der Besitzstandsausweis (§ 10), der Bewertungsplan (§ 12) und der Plan der gemeinsamen Maßnahmen und Anlagen (§ 14) bereits vorher erlassen wurden, sie dem Zusammenlegungsplan als Behelfe anzuschließen.
Gemäß § 41 leg. cit. sind im Flurbereinigungsverfahren die Bestimmungen für die Zusammenlegung mit nachstehenden Änderungen sinngemäß anzuwenden:
1. Das Verfahren ist von Amts wegen mit Bescheid einzuleiten und abzuschließen.
2. Im Einleitungsbescheid sind die Grundstücke oder Grundbuchskörper, die der Flurbereinigung unterzogen werden, zu bezeichnen.
3. Die Flurbereinigungsgemeinschaft wird mit Bescheid begründet und mit Bescheid aufgelöst. Eine Flurbereinigungsgemeinschaft ist entbehrlich, wenn weniger als zehn Parteien vorhanden sind und kein Plan der gemeinsamen Maßnahmen und Anlagen erlassen wird. Bei Gemeinschaften mit weniger als zehn Mitgliedern tritt an die Stelle des Ausschußes die Versammlung aller Gemeinschaftsmitglieder, als Organe sind ein Obmann und ein Obmannstellvertreter zu wählen.
4. Über das Ergebnis der Flurbereinigung ist ein Bescheid (Flurbereinigungsplan) zu erlassen.
5. Erhaltungsgemeinschaften werden mit Bescheid begründet und mit Bescheid aufgelöst.
Gemäß § 24 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.
Gemäß § 28 Abs. 1 leg cit. hat, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
Gemäß § 28 Abs. 2 leg cit. hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Hat das Erkenntnis nur eine geringe Geldstrafe zum Gegenstand, kann durch Bundesgesetz vorgesehen werden, dass die Revision unzulässig ist.
Zum Vorbringen des Beschwerdeführers, der angefochtene Bescheid (Flurbereinigungsplan) vom 28.09.2021, ***, sei nicht seinen Vertretern zugestellt worden, obwohl er bereits mit Vollmachtsvorlage vom 23.08.2019 zu *** das Vertretungsverhältnis zu seinen nunmehrigen Rechtsvertretern bekannt gegeben habe, weshalb der Bescheid ihm gegenüber nicht als erlassen gelte, stellt das erkennende Gericht der ständigen und langjährigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes folgend fest, dass eine übergangene Partei eines Mehrparteienverfahrens, sobald der Bescheid gegenüber einer Partei erlassen ist, bereits vor der Zustellung des Bescheides an sie ein Rechtsmittel erheben kann, wobei diese freilich dabei zu erkennen gibt, auf die Zustellung des Bescheides zu verzichten (vgl. VwGH vom 15.06.2018, Ro 2017/11/0006, VwGH vom 17.10.2018, Ra 2018/11/0181).
Das bedeutet, dass der Beschwerdeführer durch die Einbringung seiner Beschwerde mit Schreiben vom 31.10.2021 gegen den Flurbereinigungsplan vom 28.09.2021 zu erkennen gegeben hat, auf eine Zustellung des Bescheides an seine Rechtsvertreter zu verzichten.
Eine Prüfung der beiden rein rechnerischen Parameter bei der Erstellung des Flurbereinigungsplans hat ergeben, dass beide Werte eingehalten wurden und aus diesem Grund keine Gesetzwidrigkeit der Grundabfindung erkannt werden kann.
Der Beschwerdeführer brachte laut Besitzstands- und Bewertungsausweis (rechtskräftiger Bescheid der NÖ ABB vom 18.05.2015) insgesamt fünf Parzellen mit einer Gesamtfläche von 4.800 m² und einem Wert von 1,23 Punkten in das Verfahren ein. In Ergänzung dieses Besitzstands- und Bewertungsausweises wurde das eingebrachte Grundstück *** in der Größe von 542 m² mit Wiesenklasse 1 und 482,38 Punkten bewertet. Als Abfindung wurde das im Besitz des Beschwerdeführers stehende Grundstück Nr. *** nach Süden und Westen im Ausmaß von 1.023 m² vergrößert und dabei ein Teil der Fläche mit AK (46 m²), Wiesenklasse 1 (78 m²) und größtenteils mit gleichen Anteilen der Wiesenklasse 2 (473 m²) sowie 4 (467 m²) und insgesamt 494,90 Wertpunkten bewertet.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass es regelmäßig mehrere Varianten der Gestaltung einer gesetzmäßigen Abfindung gibt. Es existiert kein rechtlich durchsetzbarer Anspruch auf Optimierung des Flurbereinigungsplans oder Zuteilung bestimmter lagemäßiger Flächen mit bestimmter Bonitäten oder in einem bestimmten Ausmaß (vgl. VwGH vom 20.09.2001, Zl. 98/07/0033).
Wenngleich der Beschwerdeführer Flächen der Wiesenklasse 1 verliert, gewinnt er jedoch Flächen, welche nicht bewertet waren und nunmehr der Wiesenklasse 2 bzw. 4 zugeordnet wurden. Eine Gesamtbetrachtung der eingebrachten Grundstücke in Zusammenschau mit dem erheblichen Zugewinn an Flächen in der Form einer nahezu Verdoppelung lässt keine Benachteiligung des Beschwerdeführers erkennen.
Eine landwirtschaftliche Nutzung des Abfindungsgrundstückes in der Form einer Obstbaumkultur ist laut Ausführungen des Amtssachverständigen für Agrartechnik und Bodenreform auch ohne die ursprünglich im Gutachten vorgeschlagene Schüttung im Ausmaß von 15 cm möglich. Eine derartige Aufbringung würde eine Verbesserung der Bonität des Abfindungsgrundstückes herbeiführen, welche ansonsten bei einer Ausgleichszahlung zu berücksichtigen wäre.
Aufgrund des offensichtlichen Übertragungsfehlers (1,23 statt 12,03 Punkten) hat der Beschwerdeführer einen geringfügig höheren Beitrag beim Geldausgleich in der Höhe von 135,57 Euro zu leisten.
Hinsichtlich des eingeräumten Servituts in der Form einer Abwasserleitung zu Gunsten des Grundstückes *** der Abwassergenossenschaft *** stellt das erkennende Gericht fest, dass der Betrieb einer Obstbaumkultur durch eine Bepflanzung in der Form einer Rasteranbringung sehr wohl möglich und dem Beschwerdeführer in Kenntnis dieser Leitung auch zumutbar ist.
Bei dem auf dem Altgrundstück *** befindlichen ca. 70 Jahre alten Obstbaum handelt es sich laut Ausführungen des Amtssachverständigen für Agrartechnik und Bodenreform um ein durchaus erhaltenswertes und damit entschädigungswürdiges Landschaftselement, welches gegenständlich im Wert von 300 Euro zu Gunsten des Beschwerdeführers zu entschädigen ist.
Zum Einwand bzw. den aufgestellten Behauptungen des Beschwerdeführers, das Grundstück sei aufgrund von Bauschutt in der Form einer Deponie, dreimonatiger Vernässung bzw. eines Jahrestemperaturunterschiedes von 5 Grad im Gegensatz zum Einbringungsgrundstück *** für den Betrieb einer Obstbaumkultur nicht geeignet bzw. völlig wertlos, verweist das erkennende Gericht auf das umfangreiche Beweisverfahren, wonach sich weder Anhaltspunkte für die Einbringung von Bauschutt, auf das Vorhandensein einer mehrmonatigen Vernässung noch auf einen Jahrestemperaturunterschied zwischen den beiden Grundstücken von 5 Grad ergeben haben und dadurch eine landwirtschaftlichen Nutzung nicht möglich wäre.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art.133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
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