Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1832/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.08.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.1832.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 2 unter dem Vorsitz der Richterin HR Mag. H. Clodi im Beisein des Richters Mag. C. Wimmer als Berichterstatter und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. A. Kalkus und H. Stich über die Beschwerde der Stadtgemeinde ***, vertreten durch die A Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 08. November 2022, Zl. ***, mit welchem der Antrag vom 23. Dezember 2021 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den zwischen C, geb. ***, D, geb. ***, B, geb. ***, E, geb. ***, F, geb. ***, G, geb. ***, H, geb. ***, I, geb. ***, und J, geb. ***, alle vertreten durch die A Rechtsanwälte GmbH, als Verkäufer einerseits und der Stadtgemeinde ***, vertreten durch die A Rechtsanwälte GmbH, als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag vom 16. Dezember 2021 bzw. 17. Dezember 2021, BRZ. ***, *** des Notariats K in ***, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, alle KG ***, mit einer Fläche von insgesamt 94.254 m² abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG Folge gegeben und der angefochtene Bescheid dahingehend abgeändert, dass der Stadtgemeinde *** die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 16.12.2021 und 17.12.2021 von Notar K unter den Beurkundungsregisterzahlen *** und *** beglaubigten Kaufvertrag abgeschlossen zwischen C, D, B, E, F, G, H, I und J, alle vertreten durch A Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, als Verkäufer und der Stadtgemeinde ***, ebenfalls vertreten durch A Rechtsanwälte GmbH die Grundstücke Nr. ***; ***; ***; ***; ***; ***; ***; ***; ***; ***; *** in der Katastralgemeinde *** Flächenausmaß von 94.254 m², unter folgender Auflage erteilt wird: „Die Käuferin hat dafür Sorge zu tragen, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke bis zur rechtskräftigen Umwidmung von Grünland in Bauland ausschließlich land- und forstwirtschaftlich genutzt werden.“

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 08. November 2022, Zl. ***, wurde der Antrag vom 23. Dezember 2021 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den zwischen C, geb. ***, D, geb. ***, B, geb. ***, E, geb. ***, F, geb. ***, G, geb. ***, H, geb. ***, I, geb. ***, und J, geb. ***, alle vertreten durch die A Rechtsanwälte GmbH, als Verkäufer einerseits und der Stadtgemeinde ***, ebenfalls vertreten durch die A Rechtsanwälte GmbH, als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag vom 16. Dezember 2021 bzw. 17. Dezember 2021, BRZ. ***, *** des Notariats K in ***, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, alle KG ***, mit einer Fläche von insgesamt 94.254 m² zum Kaufpreis von € *** abgewiesen.

Gestützt ist dieser Bescheid auf die §§ § 4, § 6 in Verb. mit § 1 Z. 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800.

Begründet wird diese Entscheidung zusammengefasst damit, dass nach der bisherigen Rechtsprechung der ortsübliche Verkehrswert der Wert sei, den ein bäuerlicher Landwirt für eine ausschließliche land- und forstwirtschaftliche Nutzung des Vertragsgegenstands zu zahlen bereit ist (siehe Entscheidung des LVwG NÖ, LVwG-AV-215/001-2016).

Der Verkehrswert sei jener Wert, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann (siehe § 2 Abs. 2 Bundesgesetz über die gerichtliche Bewertung von Liegenschaften (Liegenschaftsbewertungsgesetz – LBG).

Stichtag für die Wertermittlung sei somit zweifelsfrei der aktuelle Wert des Vertragsgrundstücks als landwirtschaftlich genutztes Grundstück. Die vertragsgegenständlichen Grundstücke würden derzeit als Acker genutzt.

Eine höherwertige Nutzung für eine Erweiterung der Wohnbauflächen und nicht landwirtschaftliche Nutzung der Vertragsliegenschaft dürfe im Verfahren nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 nicht berücksichtigt werden.

Daher dürfe gegenständlich der Wert wegen des Vorhabens der Siedlungserweiterung Grundverkehrsbehörde nicht berücksichtigt werden, weil auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung abzustellen sei. Es sei auch kein Gutachten des bautechnischen Sachverständigen zur Frage, ob der Quadratmeterpreis von € *** seiner Höhe nach dem ortsüblichen Verkehrswert von Bauerwartungsland entspricht, einzuholen.

Laut dem agrartechnischen Gutachten liege der ortsübliche Verkehrswert für Ackerflächen in der Region zwischen € *** und € *** (gewogenes Mittel von € ***). Ein Quadratmeterpreis von € *** für Grünland sei somit nicht ortsüblich.

Maßgeblich sei der jetzige Entscheidungszeitpunkt. Den Terminus „Bauerwartungsland“ würden die einschlägigen Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes mit dem im öffentlichen Interesse gelegenen Ziel der Stärkung, Schaffung und Erhaltung eines lebensfähigen Bauernstandes nicht kennen.

Der Kaufpreis von € *** pro m² laut Kaufvertrag überschreite daher um mehr als das -fache den gewogenen Mittelwert von € *** und damit erheblich den ortsüblichen Verkehrswert ( x *** = ***).

Damit übersteige der gegenständliche Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert für landwirtschaftlich genutzte Flächen mit der Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und Nutzung Acker erheblich und würde deshalb der Versagungstatbestand des § 6 Abs. 2 Z. 4 NÖ GVG 2007 vorliegen.

Das Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen zur Ortsüblichkeit des Kaufpreises sei schlüssig und nachvollziehbar.

Für die agrarfremde Nutzung der Vertragsliegenschaft in einem Verfahren nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG sei die Notwendigkeit der zeitnahen und konkreten Umsetzung des beantragten Projekts zu prüfen.

§ 6 Abs. 1 Z. 1 NÖ GVG entspreche der früheren Rechtsvorschrift des § 3 Abs. 3 lit.a NÖ GVG 1989. Diese "Bestimmung zum Wohnbau" würde einen Entwurf des örtlichen Raumordnungsprogrammes und eine Stellungnahme der NÖ Landesregierung, nach welcher gegen die geplante Umwidmung keine Bedenken bestehen, verlangen (siehe E des VfGH vom 7.6.2010, GZ. B694/09).

Hier sei lediglich ein Masterplan für die künftige Entwicklung vorgelegen. Es sei noch kein Umwidmungsverfahren eingeleitet worden oder in naher Zukunft absehbar.

Nach stRsp des VfGH dürfe ein Eigentumserwerb grundverkehrsrechtlich nur dann untersagt werden, wenn der Erwerb den im GVG umschriebenen im Rahmen des Art VII B-VG Novelle 1974 liegenden öffentlichen Interessen widerspricht (s NÖ GVLK 1. 10. 2010, LF1-GV-107/056-2010; s. Müller, Kommentar zum NÖ GVG, zu § 3, RZ. 53, 46. ErgLfg).

Die Voraussetzungen für ein Verfahren nach § 6 Abs. 1 Z. 1 NÖ GVG 2007 seien hier nicht vorgelegen. Der gegenständliche Liegenschaftserwerb würde eine jetzt landwirtschaftlich genutzte Fläche im Ausmaß von 94.254m² auf Dauer der landwirtschaftlichen Nutzung entziehen. Das öffentliche Interesse am Erhalt derartiger landwirtschaftlicher Flächen für die bäuerlichen Betriebe und zur Sicherstellung der Versorgung der Bevölkerung überwiege das Interesse an der Bebauung, zumal dafür das NÖ Raumordnungsgesetz maßgeblich sei. Das ohnehin schon teure Agrarland würde für die wenigen Vollerwerbslandwirte unerschwinglich werden, würde es weiterhin zum Ausverkauf an Wohnbauträger verwendet werden. Dem ohnehin schon starken Sterben der bäuerlichen Betriebe würde damit noch mehr Vorschub geleistet werden. Gerade das Ziel des NÖ Grundverkehrsgesetzes sei es, solche riesigen und unwiederbringlichen Liegenschaftsverkäufe an agrarfremde Personen zu dauerndem agrarfremden Zweck ohne zeitliche Realisierbarkeit zum Schutz der Landwirtschaft und der Lebensmittelversorgung zu verhindern.

Die Begründung für die Kaufpreishöhe der Entwicklung eines Masterplans zur Erweiterung der Wohnbauflächen dürfe im NÖ Grundverkehrsgesetz nicht berücksichtigt werden. Dafür seien nur die einschlägigen Bestimmungen, die die Bebauung regeln, wie das NÖ Raumordnungsgesetzes maßgeblich.

Es sei daher dem gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Antrag die Genehmigung nicht zu erteilen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde der Antragstellerin, der Stadtgemeinde ***, in der beantragt wird, eine mündliche Verhandlung anzuberaumen, der Beschwerde sodann Folge zu geben und den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 8.11.2022 zur Zahl *** dahingehend abzuändern, dass die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werde, in eventu den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 8.11.2022 zur Zahl *** aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an die Grundverkehrsbehörde Melk zurückzuverweisen.

Als Beschwerdegründe wurden insbesondere Mangelhaftigkeit des Verfahrens bzw. das Vorliegen von Verfahrensfehlern sowie unrichtige rechtliche Beurteilung geltend gemacht.

Im Einzelnen wurde dazu ausgeführt, wie folgt:

Die Behörde habe im bekämpften Bescheid zwar wiederholt den Inhalt von Schriftsätzen (großteils) wörtlich wiedergegeben, habe aber ausgerechnet die fristgerecht erstattete Eingabe der Beschwerdeführerin vom 28.7.2022 samt den dazugehörigen Urkunden nicht einmal erwähnt. Deshalb werde vorsorglich das diesbezügliche Vorbringen nochmals zusammengefasst vorgetragen und es würden folgende Urkunden vorsorglich (nochmals) angeschlossen:

örtliches Entwicklungskonzept der Stadtgemeinde *** (GR-Beschluss)

örtliches Entwicklungskonzept der Stadtgemeinde *** (Erläuterungsbericht)

Sitzungsvorlage AZ *** samt Bestellschein und Anbot Email-Korrespondenz betreffend Beauftragung Masterplan 5 Vereinbarungen mit Wohnbaugesellschaften

Aus vorstehend in Vorlage gebrachten Unterlagen gehe zweifelsfrei hervor, dass die Grundstücke (siehe insbesondere auch Seite 3/10 Anbot Überarbeitung Masterplan ), welche mit dem zur Genehmigung vorgelegten Kaufvertrag erworben werden, das Kernstück der Stadterweiterungszone darstellen. Insgesamt sei, wie aus dem Örtlichen Entwicklungskonzept (Erläuterungsbericht) auf den Seiten 144 und 145 dargelegt werde, angestrebt, im gesamten Erweiterungsgebiet „" die Ansiedelung von rund 3000 Menschen zu bewerkstelligen. Die kaufgegenständlichen Grundstücke seien vorgesehen, für verdichtete Wohnformen herangezogen zu werden. Für dieses Vorhaben werde die gesamte kaufgegenständliche Fläche dringendst benötigt.

Die geordnete Baulandentwicklung durch die Beschwerdeführerin setze zunächst raumordnungsrechtlich voraus, dass die in Betracht kommenden und im örtlichen Entwicklungskonzept bereits ausgewiesenen Flächen rechtlich gesichert für eine Bebauung herangezogen werden können.

Die Beschwerdeführerin ihrerseits habe mit insgesamt 5 Wohnbauträgern Vereinbarungen getroffen, auf deren Grundlage sich diese verpflichten, Flächen zu übernehmen, um auf diesen auf Grundlage der zu erarbeitenden Vorgaben Wohnbauten zu errichten.

Voraussetzung für die Einleitung des Umwidmungsverfahrens sei nach derzeitiger Verwaltungspraxis des Landes Niederösterreich, dass die rechtliche Verfügbarkeit der für eine Wohnbaulandwidmung vorgesehenen Flächen zum Zwecke der Wohnbebauung gegeben ist. Wiewohl Vorarbeiten zur Änderung der Flächenwidmung demnach bereits in Gang seien, werde das förmliche Verfahren zur Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes erst nach Rechtswirksamkeit des gegenständlichen Kaufvertrages eingeleitet werden können.

Auf Grundlage der getätigten Vorarbeiten und insbesondere auch der mit den Wohnbauträgern abgeschlossenen Vereinbarungen sei zweifelsfrei davon auszugehen, dass die kaufgegenständlichen Flächen allesamt zum Zweck des Wohnbaues erworben werden. Es würden nicht die geringsten Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Beschwerdeführerin die Grundstücke zu anderen Zwecken als zu jenen des Wohnbaus erwerben würde. Zudem wäre sie gar nicht berechtigt, Grundstücke zum Baulandpreis zu kaufen, ohne diese Grundstücke einer Baulandverwendung zuzuführen.

Hinzu komme, dass der Erwerb der Grundstücke durch die Beschwerdeführerin jedenfalls der Umsetzung des örtlichen Entwicklungskonzeptes, wozu die Gemeinde entsprechend den raumordnungsrechtlichen Vorschriften verpflichtet sei, erfolge. Insoweit erfolge der Erwerb gegenständlicher Flächen auch zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben.

Die in Vorlage gebrachten Urkunden würden zweifelsfrei zum Ausdruck bringen, dass die kaufgegenständlichen Grundstücke zum Zweck des Wohnbaus und zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben bestimmt seien. Nachdem auch der ortsübliche Verkehrswert der gegenständlichen Grundstücke nicht übertroffen werde, zumal die Grundstücke aufgrund deren bereits rechtlich gesichert vorgesehener Verwendung eben einen höheren Verkehrswert aufweisen als Grundstücke, welche ausschließlich land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, liege auch die Genehmigungsvoraussetzung nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG vor.

Zusammengefasst sei daher der Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vollinhaltlich aufrechtzuerhalten, wobei der Antrag auf jeden erdenklichen Rechtsgrund gestützt werde.

All dies vorangestellt sei im Übrigen auszuführen, dass die Behörde im Zusammenhang mit dem bekämpften Bescheid maßgebliche Verfahrensvorschriften außer Acht gelassen habe.

Ein Bescheid müsse gewissen Anforderungen genügen, wie sich insbesondere aus § 60 AVG ergebe. Demnach seien in der Bescheidbegründung insbesondere die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens klar und übersichtlich zusammenzufassen, sodass erkennbar sei, welchen konkreten Sachverhalt die Behörde im Einzelnen als erwiesen angenommen und ihrer Entscheidung zugrunde gelegt habe. Der angefochtene Bescheid entziehe sich mangels - die Entscheidung tragenden - Sachverhaltsfeststellungen einer Überprüfung, was den Bescheid mit einem wesentlichen Begründungsmangel (Verfahrensmangel) belaste, zumal die Behörde der Beschwerdeführerin die Möglichkeit nehme, sich gegen den Bescheid qualifiziert zur Wehr zu setzen. Die Behörde habe lediglich den Gang des Verfahrens dargelegt und den Inhalt von Schriftsätzen, Niederschriften bzw. Sachverständigengutachten (wörtlich) wiedergegeben, ohne festzustellen, welchen konkreten Sachverhalt sie als verwirklicht ansehe.

Es entziehe sich der bekämpfte Bescheid mangels entsprechender Sachverhaltsfeststellungen einer Überprüfung, weshalb der Bescheid insoweit im Sinne obiger Ausführungen unter einem wesentlichen Begründungsmangel (Verfahrensmangel) leide.

Unabhängig davon hätte die Behörde - sofern sie nicht ohnehin zu einer Genehmigung auf Grundlage des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG komme - das von der Beschwerdeführerin beantragte Gutachten aus dem Fachgebiet Bautechnik einholen müssen.

Entgegen den Ausführungen der Behörde sei bei der Wertermittlung der kaufgegenständlichen Grundstücke sehr wohl zu berücksichtigen, dass es sich dabei um „Bauerwartungsland" handle.

Der beigezogene Sachverständige habe daher auch ausgeführt, dass nicht der ortsübliche Verkehrswert für Grünland für die gegenständliche Kaufpreisbewegung maßgeblich sei, da der Verkehrswert von Bauerwartungsland deutlich über jenem von Grünland liege. Wörtlich führte der Sachverständige aus:

„Ob der angeführte Quadratmeterpreis von € *** seiner Höhe nach dem ortsüblichen Verkehrswert von Bauerwartungsland entspricht, wäre von einem Sachverständigen aus dem Fachgebiet Bautechnik festzustellen."

Dennoch habe die Behörde - zu Unrecht - dem angeführten Antrag der Beschwerdeführerin auf Einholung eines Gutachtens aus dem Fachgebiet Bautechnik nicht entsprochen.

Wäre die Behörde diesem Antrag gefolgt und hätte sie ein solches Gutachten eingeholt, so hätte sich ergeben, dass keine wesentliche Überschreitung des ortsüblichen Verkehrswerts im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG vorliege, und es hätte daher die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werden müssen.

Im Übrigen liege dem bekämpften Bescheid in mehrfacher Hinsicht eine unrichtige rechtliche Beurteilung zugrunde. Die folgenden Ausführungen würden - anders als im bekämpften Bescheid - in der gebotenen Reihenfolge behandelt, daher zunächst betreffend § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG und erst anschließend betreffend § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG. Soweit ein besonderer Genehmigungstatbestand im Sinne des

§ 6 Abs. 1 NÖ GVG vorliege, sei es der Behörde von Vornherein verwehrt, eine Beurteilung dahingehend vorzunehmen, ob der Sachverhalt dem Inhalt der Generalklausel des § 6 Abs. 2 NÖ GVG entspreche (Müller in Lienbacher ua, Grundverkehrsgesetze, Teil Niederösterreich, § 6 NÖ GVG [Stand 1.7. 2020, rdb.at] Anm 2).

Die Bestimmung des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG sehe insbesondere vor, dass die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen habe, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück zum Zweck des Wohnbaues bestimmt sei, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werde. Die Behörde habe eine Genehmigung auf Grundlage des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG zu Unrecht versagt.

Zum einen führe die Behörde aus, dass „die Bestimmung zum Wohnbau" einen Entwurf des örtlichen Raumordnungsprogrammes und eine Stellungnahme der NÖ Landesregierung, wonach gegen die geplante Umwidmung keine Bedenken bestehen, erfordern würde und berufe sich hiefür auf die Entscheidung des VfGH vom 7.6.2010 zur GZ 694/09. Es handle sich dabei um ein klassisches „Fehlzitat".

Der VfGH sei in diesem Erkenntnis mit keinem einzigen Wort auf diese Thematik eingegangen, in diesem Erkenntnis werde lediglich - im Rahmen der Darstellung des bisherigen Verfahrensganges – der Inhalt des Berufungsbescheides kurz dargelegt, in welchem die Berufungsbehörde (GVLK) ausgeführt habe, dass § 3 Abs. 3 lit. a NÖ GVG 1989 (eine Vorgängerregelung zu § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG 2007) entgegen der Ansicht der ersten Instanz keinen Beschluss des Gemeinderates über die Erlassung der Verordnung zur Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes voraussetze; vielmehr reiche es aus, wenn ein Entwurf des örtlichen Raumordnungsprogrammes und eine (positive) Stellungnahme der NÖ Landesregierung vorliegen würden. Wenn daher in besagtem Anlassfall ein derartiger Entwurf samt Stellungnahme der NÖ Landesregierung vorgelegen seien und dies die dortige Berufungsbehörde als „ausreichend" erachtete, bedeute dies nicht, dass dies als Mindesterfordernisse angesehen würden - und schon gar nicht vom VfGH, der darauf in keiner Weise eingegangen sei.

Erhellender sei hingegen das Erkenntnis des VfGH vom 4.12.2008 zur GZ 84/08, in welchem der VfGH auf die Stellungnahme des Amtes der NÖ Landesregierung (also dortige Berufungsbehörde) verweise, die wörtlich ausgeführt habe, dass „auf Grund einer systematisch-logischen Interpretation § 3 Abs. 3 lit. a NÖ GVG 1989 eine Glaubhaftmachung der Bestimmung der Liegenschaft für Zwecke des Wohnbaues erfordert, die von der Grundverkehrsbehörde zu überprüfen ist". Dass bereits ein Entwurf des örtlichen Raumordnungsprogrammes und eine (positive) Stellungnahme der NÖ Landesregierung zu fordern sei, finde sich in dieser Stellungnahme nicht.

Im vorliegenden Fall seien die kaufgegenständlichen Grundstücke im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan als Freihalteflächen für Siedlungserweiterung (Gfrei-S) bzw. als Öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen und sohin für die Erweiterung der Wohnbaufläche im Stadtgebiet der Stadtgemeinde *** vorgesehen.

Wie im örtlichen Entwicklungskonzept (Erläuterungsbericht) auf den Seiten 144 und 145 dargelegt werde, gelte es, im gesamten Erweiterungsgebiet „***" die Ansiedelung von rund 3000 Menschen zu bewerkstelligen. Die kaufgegenständlichen Grundstücke seien vorgesehen, für verdichtete Wohnformen herangezogen zu werden und würden hiefür dringendst benötigt.

Die geordnete Baulandentwicklung setze zunächst raumordnungsrechtlich voraus, dass die in Betracht kommenden und im örtlichen Entwicklungskonzept bereits ausgewiesenen Flächen rechtlich gesichert für eine Bebauung herangezogen werden könnten. Daher seien seitens der Beschwerdeführerin mit insgesamt 5 Wohnbauträgern auch bereits Vereinbarungen getroffen worden, auf deren Grundlage sich diese zur Übernahme von Flächen verpflichten, um darauf die entsprechenden Wohnbauten zu errichten.

Voraussetzung für die Einleitung des Umwidmungsverfahrens sei nach derzeitiger Verwaltungspraxis des Landes Niederösterreich, dass die rechtliche Verfügbarkeit der für eine Wohnbaulandwidmung vorgesehenen Flächen zum Zwecke der Wohnbebauung gegeben sei. Wiewohl Vorarbeiten zur Änderung der Flächenwidmung demnach bereits in Gang seien, werde das förmliche Verfahren zur Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes erst nach Rechtswirksamkeit des gegenständlichen Kaufvertrages eingeleitet werden können. Der Kauf der gegenständlichen Grundstücke erfolge daher zweifelsohne im Hinblick auf die Errichtung von Wohnbauten.

Die Beschwerdeführerin würde bei lebensnaher Betrachtung zudem nicht einen Quadratmeterpreis von € *** bezahlen, wenn sie in weiterer Folge diese Flächen nicht in Übereinstimmung mit der angeführten ausgewiesenen Widmung dem Zweck des Wohnbaues zuführen würde. Andernfalls würden die Beschwerdeführerin bzw. deren Organwalter einschlägigen (straf-)rechtlichen Bestimmungen zuwiderhandeln, was nicht unterstellt werden könnte.

In diesem Zusammenhang sei auch auf die grundlegende Klarstellung des VfGH in seinem Erkenntnis vom 29.11.1982 zur GZ B 186/79 zu verweisen, auch wenn sie zum NÖ GVG 1979 und betreffend den Erwerb eines Grundstücks ergangen sei, das zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage im Sinne des (damaligen) § 9 Abs. 2 lit. c NÖ GVG

bestimmt sei. Der VfGH habe dazu ausgeführt:

„Die Realisierung eines Vorhabens wie des vorliegenden hängt auch von in der Zukunft liegenden Umständen ab. Die Planung des Grundstückeigentümers, ein Grundstück einem der in § 9 Abs. 2 lit. c Nö. GVG genannten Verwendungszwecke zuzuführen, muß zwangsläufig eine Reihe von Komponenten berücksichtigen (wie etwa Finanzierbarkeit, technische Realisierbarkeit, Möglichkeit eines Zukaufes weiterer Grundstücke udgl. mehr), welche auch zukünftige Entwicklungen beinhalten. Daß eine solche Planung nicht mit absoluter Sicherheit gewährleisten kann, daß das Grundstück dem bestimmten Zweck letztlich auch tatsächlich zugeführt wird, liegt in der Natur jeder Planung. Es müssen (nur) gewichtige Anhaltspunkte dafür vorhanden sein, daß die ernsthafte Absicht und begründete Aussicht besteht; das Grundstück zu diesem Zweck zu verwenden."

Auch wenn dieser Entscheidung sohin ein anderes Projekt und insoweit ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen sei, sei die auch im vorliegenden Fall maßgebliche Erkenntnis aus den Klarstellungen des VfGH, dass eine absolute Sicherheit zur Projektrealisierung nicht gefordert werden könne und infolgedessen darauf abzustellen sei, ob erhebliche Anhaltspunkte für eine entsprechende Absicht und Aussicht zur Umsetzung des Projektes bestehen; übertriebene Anforderungen im Sinne einer unabdingbar feststehenden Gewissheit der Projektrealisierung lehne der VfGH ab. Vor dem Hintergrund obiger Ausführungen seien derartige hinreichende „Anhaltspunkte" für die Umsetzung der verfolgten Wohnbauzwecke zweifelsohne zu bejahen.

Soweit die Behörde im Übrigen ausführe, dass der gegenständliche Liegenschaftserwerb eine jetzt landwirtschaftlich genutzte Fläche auf Dauer der landwirtschaftlichen Nutzung entziehen würde, sei bemerkenswert, dass die Behörde insoweit die Verwendung der Fläche für Wohnbauzwecke an dieser Stelle selbst zugestehe.

Unabhängig davon begnüge sich die Behörde in diesem Zusammenhang freilich mit bloßen Stehsätzen, die zusammengefasst dahin gehen, das öffentliche Interesse am Erhalt derartiger landwirtschaftlicher Flächen für die bäuerlichen Betriebe und zur Sicherstellung der Versorgung der Bevölkerung überwiege das Interesse an der Bebauung bzw. würde Agrarland unerschwinglich werden und es würde dem Sterben der bäuerlichen Betriebe damit Vorschub geleistet werden.

Diese allgemeinen Ausführungen der Behörde würden ohne jegliche Grundlage oder Faktenbasis erfolgen, sondern dürften vermutlich die rein persönliche Ansicht der zuständigen Sachbearbeiterin darstellen, die jedoch im Zuge einer sachlichen Entscheidung selbstverständlich außer Betracht zu bleiben habe. Inwiefern diese geschilderten allgemeinen Überlegungen im vorliegenden Fall im Hinblick auf die konkreten- insbesondere örtlichen - Gegebenheiten zutreffen sollen, lasse der bekämpfte Bescheid völlig offen, zumal diesbezüglich keinerlei Bezug bzw. erkennbare Subsumtion im bekämpften Bescheid vorhanden sei und keine wie auch immer gearteten Entscheidungsgrundlagen ins Treffen geführt würden, aus denen sich die Richtigkeit der behördlichen Ansicht auch nur ansatzweise ableiten könnte.

Überlegungen hinsichtlich der bestehenden Problematik des „leistbaren Wohnraums" würden sich im Bescheid nicht einmal im Ansatz finden, sodass eine ernsthafte Abwägung der Interessen gar nicht erst angestrengt worden sei.

Folge man den allgemeinen Überlegungen der Behörde, würde dies bedeuten, dass eine Genehmigung im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG für kein einziges Vorhaben - sei es zum Zwecke des Wohnbaus, aber auch zu den anderen in dieser Bestimmung angeführten Zwecken - in Niederösterreich mehr umgesetzt werden kann. Dies sei mit den Intentionen des NÖ GVG nicht in Einklang zu bringen und

würde zudem eine Verletzung zahlreicher verfassungsrechtlich geschützter Grundrechte (insbesondere jenem auf Eigentum) bedeuten.

Zusammengefasst ergebe sich sohin, dass der Tatbestand des § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG verwirklicht sei, weshalb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen wäre.

Unabhängig davon habe die Behörde den Umstand, dass es sich bei den kaufgegenständlichen Grundstücken um „Bauerwartungsland" handelt, zu Unrecht als unbeachtlich für deren Wertermittlung erachtet.

Unter dem Verkehrswert verstehe man jenen Wert, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann (Müller in Lienbacher ua, Grundverkehrsgesetze, Teil Niederösterreich, § 6 NÖ GVG [Stand 1.7.2020, rdb.at] Anm 139). Eine zu erwartende Nutzungsänderung finde im Markt selbstverständlich seinen Niederschlag und die damit verbundene Preissteigerung könne nicht einfach ignoriert werden. Soweit die Behörde meine, es sei auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung abzustellen, setze sie sich einfach darüber hinweg, dass dieser erhöhte Wert bereits aktuell gegeben sei und daher -gerade dann, wenn man auf die Sachlage zum Zeitpunkt der Entscheidung –selbstverständlich zu berücksichtigen sei; es gehe nicht um eine künftige Wertsteigerung, sondern darum, dass die (bereits vorhandene) Eigenschaft „Bauerwartungsland“ sich bereits jetzt im Wert der betroffenen Grundstücke

niederschlage.

Wenn die Behörde ins Treffen führe, dass die einschlägigen Bestimmungen des NÖ GVG den Terminus „Bauerwartungsland" nicht kennen würden, sei nicht nachvollziehbar, worauf die Behörde hinaus wolle. Auch die Begriffe „Sumpfland" oder „Bausperre" würden sich beispielsweise im NÖ GVG nicht finden; dennoch sei unstrittig, dass diese beiden Umstände bei einer Wertermittlung - in diesen Fällen wertmindernd - ebenso zu berücksichtigen wären wie etwa auch eine Lage des Grundstücks in hochwassergefährdetem Gebiet (z.B. HQ 10), obgleich sich auch dieser Terminus im NÖ GVG nicht finde.

Darüber hinaus finde die Ansicht der Behörde auch im Schrifttum keine Zustimmung. So führe etwa Müller in Lienbacher ua, Grundverkehrsgesetze, Teil Niederösterreich, § 6 NÖ GVG [Stand 1.7.2020, rdb,at] Anm 143 lit j) aus, dass bei der Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren nur Kauffälle herangezogen werden dürften, die

• in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag liegen,

• in vergleichbaren Gebieten liegen und

• nicht durch ungewöhnliche Verhältnisse (Liebhaberpreise, Preise für Bauerwartungsland, usw) beeinflusst würden.

Der Umstand, dass es sich um Bauerwartungsland handle, sei daher sehr wohl als „ungewöhnlicher Umstand" zu beachten. Wenn ein Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken nicht mit Kauffällen, bei denen es um Bauerwartungsland ginge, verglichen werden könne, müsse dies auch umgekehrt gelten:

Ein Kauf, bei dem es um Bauerwartungsland gehe, könne nicht mit Kauffällen verglichen werden, bei denen es um rein landwirtschaftliche Grundstücke gehe, die nicht Bauerwartungsland seien - oder um es im Sinne einer sprichwörtlichen Redensart auf den Punkt zu bringen: „Wenn man Äpfel nicht mit Birnen vergleichen kann, müsse dies auch umgekehrt gelten, wonach man Birnen nicht mit Äpfel vergleichen kann.“

All dies entspreche im Übrigen auch der Ansicht des beigezogenen Sachverständigen, der wörtlich darauf hingewiesen habe, dass „für die Bewertung des gegenständlichen Kaufpreises der ortsübliche Verkehrswert für Grünland nicht maßgeblich ist", da der Verkehrswert von Bauerwartungsland „deutlich über jenem von Grünland zu liegen kommt".

Darüber hinaus stehe dies auch mit der ständigen Rechtsprechung des OGH im Einklang, wonach für eine Grundstücksbewertung nicht dessen bestehende Widmung, sondern die realistisch beurteilte künftige Verwendungsmöglichkeit samt deren Auswirkung auf den Marktwert entscheidend sei (OGH in 6 Ob 161/lOk). Ein aktueller Stadtentwicklungsplan könne daher nach Judikatur ungeachtet seiner fehlenden Normenqualität auch schon vor dem Vollzug entsprechender Umwidmungen von Grünland in Bauland Auslöser von entsprechenden Erwartungen auf dem Grundstücksmarkt sein; entscheidend sei, ob sich das Entwicklungspotential bereits auf den Marktpreis ausgewirkt habe (OGH in 10b 138/13W).

Letztlich entspreche all dies auch der Ansicht des LVwG Niederösterreich, das in seinem Erkenntnis vom 30.11.2020 zu LVwG-AV-1137/001-2018 den Umstand, dass es sich um Bauerwartungsland handle, als zu berücksichtigendes Momentum bei der Ermittlung des Grundstückswertes qualifiziert habe.

Festzuhalten sei, dass sich eine absehbare Nutzungsänderung im Markt bzw. Verkehrswert unbestrittenermaßen niederschlage und die damit einhergehende Preissteigerung daher auch nicht außer Betracht bleiben könne. Andernfalls würde darin auch ein Verstoß gegen das Grundrecht auf Eigentum gelegen sein, was weder den Intentionen noch dem zulässigen Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers des NÖ GVG entsprechen würde.

Der ortsübliche Verkehrswert gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG werde daher nicht bzw. zumindest nicht ohne ausreichende Begründung erheblich überstiegen und es sei daher die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen.

Zu diesem Beschwerdevorbringen hat der Grundverkehrssenat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich am 27. April 2023 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

Im Zuge der Verhandlung wurde im Wesentlichen Beweis erhoben durch Verlesung des Grundverkehrsaktes der Grundverkehrsbehörde Melk zur Zl. *** sowie des Gerichtsaktes zur Zl. LVwG-AV-1832-2022.

Die Beschwerdeführerin legte in der Verhandlung ergänzend dar, dass weiterhin am Masterplan gearbeitet werde, der dann in späterer Folge Grundlage für die Umwidmung sein werde. Die L sei auf Basis eines am 01.10.2021 gelegten Angebotes mit Erstellung des Masterplanes beauftragt worden. Im Rahmen dieses Auftrages seien bereits Leistungen erbracht worden und würden diese schrittweise präsentiert. In diesem Zusammenhang habe es am 23.03.2023 die jüngste Zwischenpräsentation des beauftragten Planungsteams gegeben.

Die raumordnungsrechtliche Grundlage sei das örtliche Entwicklungskonzept aus dem Jahr 2016. Dieses weise auf Seite 144 auf das Entwicklungsgebiet „“ hin, welches die kaufgegenständlichen Grundstücke betreffe. Bereits 2016 sei in diesem Entwicklungskonzept ausgeführt worden, dass genau das gegenständliche Areal das wichtigste Erweiterungspotential der Katastralgemeinde *** darstellt. Auf dieser Grundlage werde für dieses Areal „“ ein Masterplan ausgearbeitet bzw. verfeinert.

Festzuhalten sei, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke nur im Erweiterungsbereich A4 des örtlichen Entwicklungskonzeptes (siehe dort Seite 29) der Stadtgemeinde *** liegen. Aus diesem Grund sei bis dato auch keine Verlegung der 110 KV-Leitung notwendig, weil sich diese im Bereich A6 befinde.

Es sei im konkreten Fall gelungen – und das sei nicht einfach gewesen - alle Eigentümer dieser Flächen zusammenzubringen, so dass sie zu den gleichen Bedingungen ihre Grundstücke zur Umsetzung dieses Projektes zur Verfügung stellen.

Derzeit würden die Flächen landwirtschaftlich genutzt – es gebe Landwirte, die eben diese Flächen gepachtet haben und das solle auch so bleiben bis die Grundstücke dann anderswertig genutzt werden können. Bis zum Beginn der Bautätigkeit sei es vorgesehen, dass diese Flächen weiter landwirtschaftlich genutzt werden.

Die Verträge mit den Wohnbauträgern seien im Hintergrund wichtig für die Stadtgemeinde, damit im Fall der Umwidmung dann auch tatsächlich die Bebauung stattfinden kann. Hier habe man auch festgestellt, dass es viele Interessenten gebe, die eine Bebauung bewerkstelligen wollen. Man habe letztlich mit fünf Wohnbauträgern Vereinbarungen geschlossen – alle gültig bis 2046. Das berücksichtige den zu erwartenden Zeitraum der Umsetzung.

Nach erfolgter Umwidmung sei vorgesehen, dass die Bebauung binnen ein bis fünf Jahren stattfinden soll. Auch die Wohnbauträger seien in den Masterplan eingebunden, um eine wirtschaftlich sinnvolle Bebauung sicherzustellen. Es müsse auch die Infrastruktur daneben sichergestellt werden. Pro Etappe werde man drei bis fünf Jahre veranschlagen; es werde in Aufschließungszonen gewidmet werden und dann müssten die Bedingungen der jeweiligen Zone auch erfüllt werden.

Geplant sei im Norden an die bestehende Infrastruktur anzuschließen und dann wahrscheinlich von Norden nach Süden sukzessive den Ausbau vorzunehmen. Einen genauen Zeithorizont könne man derzeit nicht angeben, aber naturgemäß würden alle Beteiligten dieses Projekt schnell umsetzen wollen; derzeit hänge aber alles an der Umwidmung.

Schließlich stellte die Beschwerdeführerin klar, dass jener nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG eingebrachte Antrag lediglich eventualiter gestellt wurde, sodass der Antrag primär - wie auch ursprünglich eingebracht - auf § 6 Abs. 2 NÖ GVG gestützt wird.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahren ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Das verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, alle KG ***, mit einer Fläche von insgesamt 94.254 m² sind im örtlichen Flächenwidmungsplan als „Grünland Freihaltefläche-Siedlungsentwicklung (Gfrei-S), öffentliche Verkehrsfläche“ gewidmet.

Im Grundbuch ist jeweils die Nutzung „Landwirtschaft“ ausgewiesen. Auch künftig soll die derzeitige landwirtschaftliche Nutzung als Acker bzw. Wiese bis zur in Aussicht gestellten Umwidmung der Grundstücke und zur Nutzung zum beabsichtigten Wohnbau beibehalten werden.

Die kaufgegenständlichen Grundstücke sind als Teil von zukünftigen Umwidmungen vorgesehen. Konkret liegt ein „Örtliches Entwicklungskonzept“ aus dem Jahr 2016, ergänzt im Mai 2017, vor. In diesem Konzept sind ab S. 29 mehrere mögliche Wohnbaulanderweiterungsbereiche angeführt, dabei insbesondere der Bereich „A4“, welcher die verfahrensgegenständlichen Grundstücke umfasst. Vorgesehen ist, dass eine Ausweisung als Wohnbauland bzw. eine Bebauung sukzessive, je nach aktuellem Bedarf stattfinden soll. Eine Erweiterung sollte demnach erst dann erfolgen, wenn einen Großteil des bereits gewidmeten Baulandes bereits verbaut ist. Im Detail ist ab S. 144 dieses Konzepts gemeinsam zu den Erweiterungsbereichen A3, A4, A5 und A6 dargestellt, dass im westlichen und südlichen Anschluss an ein bereits rechtskräftig als Bauland-Wohngebiet und Bauland-Kerngebiet gewidmetes Gebiet eine Zone für verdichtete Wohnformen entstehen soll, wo auf einem Hektar rund 100 Einwohner in Mehrfamilien- und Reihenhäusern Wohnraum finden sollen. Im abschließenden Einfamilienhausgebiet wird eine Zielgröße von 50 Einwohner/ha angestrebt. Insgesamt sollen auf dem knapp 36 ha großen Areal (26,9 ha nach Abzug eines Infrastrukturanteils von 15 %) 3.000 Menschen angesiedelt werden.

Mit einstimmigen Beschluss des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 7.12.2021 wurde ein Auftrag zur Entwicklung eines kooperativen städtebaulichen Konzepts für den Bereich *** an die Bietergemeinschaft M/N und O/P vergeben. Dieses Konzept soll sich einerseits mit dem Kernbereich („*** Gründe“) befassen, bezieht aber auch die östlich und westlich gelegenen Bereiche mit ein.

Am 16. Dezember 2021 bzw. 17. Dezember 2021 wurde zwischen C, geb. ***, D, geb. ***, B, geb. ***, E, geb. ***, F, geb. ***, G, geb. ***, H, geb. ***, I, geb. ***, und J, geb. ***, alle vertreten durch die A Rechtsanwälte GmbH, als Verkäufer einerseits und der Stadtgemeinde ***, vertreten durch die A Rechtsanwälte GmbH, als Käuferin andererseits ein Kaufvertrag betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, alle KG ***, mit einer Fläche von insgesamt 94.254 m² zu einem Kaufpreis von insgesamt € ***, somit um etwa € *** pro Quadratmeter abgeschlossen.

Mit Eingabe vom 23.12.2021 hat die Käuferin, die Stadtgemeinde ***, vertreten durch die A Rechtsanwälte GmbH, unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG beantragt.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde Melk durchgeführten Kundmachungsverfahrens ist kein Interessent aufgetreten.

Mit Stellungnahme der Bezirksbauernkammer *** vom 25.1.2022 teilte diese mit, dass die beantragte Genehmigung den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ GVG widerspreche. Der im Kaufvertrag angeführte Kaufpreis liege erheblich über der ortsüblichen Bandbreite von *** bis *** € pro Quadratmeter für landwirtschaftlich genutzte Flächen in der Stadtgemeinde ***. Hingewiesen wurde darauf, dass die angeführte Entwicklung eines Masterplanes – Erweiterung der Wohnbauflächem und die Verordnung eines Entwicklungskonzeptes und des dazugehörigen Erläuterungsberichts einen höheren Kaufpreis rechtfertigen könnten.

Der Amtssachverständige für Agrartechnik und Bodenreform Q kommt in seinem durch die Grundverkehrsbehörde Melk beauftragten Gutachten vom 5. Juli 2022, Zl. ***, zum Schluss, dass basierend auf Grundpreiserhebungen in der gegenständlichen Region der ortsübliche Verkehrswert für Grünland in der KG *** zwischen € *** und € *** (gewogenes Mittel von € ***) liegt. Ein Quadratmeterpreis von € *** für Grünland ist somit nicht ortsüblich. Aufgrund der vorliegenden raumordnungsfachlichen und -rechtlichen Festlegungen im örtlichen Entwicklungskonzept und des in Ausarbeitung befindlichen Masterplans für die Siedlungserweiterung im Stadtgebiet von *** ist seinem Gutachten zu Folge für die Bewertung des gegenständlichen Kaufpreises der ortsübliche Verkehrswert für Grünland nicht maßgeblich. Bei den vertragsgegenständlichen Grundstücken mit der Widmung „Grünland Freihaltefläche-Siedlungserweiterung“ handelt es sich um Bauerwartungsland, dessen Verkehrswert deutlich über jenem von Grünland zu liegen kommt.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen und gerichtlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des Verfahrens (vom Kaufvertragsabschluss über die Antragstellung bis hin zur Entscheidung) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Das Ausmaß der Fläche und die Widmung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 23.12.2021. Die Widmung als „Grünland-Freihaltefläche - Siedlungserweiterung“ ergibt sich insbesondere aus einem dem Antrag beigelegten Schreiben der Stadt *** vom 21.12.2021, Zl. ***. Im Übrigen ist diese Widmung des Grundstückes auch seitens der übrigen Parteien unbestritten geblieben.

Die Feststellungen hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Grundstücke, insbesondere deren Grundstücknummer, Flächenausmaß und Nutzung sowie der vereinbarte Kaufpreis ergeben sich ebenso aus dem verfahrenseinleitenden Antrag wie auch aus dem Kaufvertrag, welcher auch einen Auszug aus dem Grundbuch hinsichtlich der verfahrensgegenständliche Fläche enthält.

Die Feststellung zur künftigen Nutzung der landwirtschaftlichen Fläche ergibt sich aus den Angaben der Beschwerdeführerin, die insbesondere im Zuge der mündlichen Verhandlung am 27. April 2023 durch ihren rechtsfreundlichen Vertreter bekannt gegeben hat, bis zu der in Aussicht gestellten Umwidmung an der derzeitigen Nutzung festhalten zu wollen.

Bezüglich der Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes des verfahrensgegenständlichen Grundstückes hat der Amtssachverständige unmissverständlich festgestellt, dass für die Bewertung des gegenständlichen Kaufpreises der ortsübliche Verkehrswert für Grünland nicht maßgeblich nicht, da es sich um Bauerwartungsland, dessen Verkehrswert deutlich über jenem von Grünland zu liegen kommt, handelt.

Dass die kaufgegenständlichen Grundstücke als Teil von zukünftigen Umwidmungen vorgesehen sind, wurde von der Käuferin und Beschwerdeführerin vorgebracht. Dazu wurde insbesondere in die der Beschwerde angeschlossenen Unterlagen, nämlich örtliches Entwicklungskonzept der Stadtgemeinde *** (GR-Beschluss), örtliches Entwicklungskonzept der Stadtgemeinde *** (Erläuterungsbericht), Sitzungsvorlage AZ *** samt Bestellschein und Anbot, Email-Korrespondenz betreffend Beauftragung Masterplan, 5 Vereinbarungen mit Wohnbaugesellschaften, Einsicht genommen, die dieses Vorbringen untermauern.

In rechtlicher Hinsicht gelangen nachstehende gesetzliche Bestimmungen im gegenständlichen Fall zur Anwendung:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück:

ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen

Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit

ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 36 Abs. 1 NÖ GVG darf die Grundverkehrsbehörde die Genehmigung unter Vorschreibung von Bedingungen und Auflagen erteilen, wenn dies zur Sicherung der nach § 1 geschützten Interessen erforderlich ist. Insbesondere darf sie vorschreiben, dass der Erwerber oder die Erwerberin innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist das erworbene Grundstück dem der Genehmigung zu Grunde liegenden Verwendungszweck zuführen muss. Zur Sicherstellung der Erfüllung einer Auflage darf eine Kaution vorgeschrieben werden.

Das Landesverwaltungsgericht hat wie folgt erwogen:

Dass es sich bei den in Rede stehenden Grundstücken um landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 handelt, ist im gesamten Verfahren unbestritten geblieben. Das gegenständliche Kaufgeschäft bedarf somit – auch von der derzeitigen Flächenwidmung der Grundstücke her – einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Die Beschwerdeführerin hat ausdrücklich erklärt, dass ihr Antrag vorrangig auf § 6 Abs. 2 NÖ GVG gestützt wird.

Eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG ist dann nicht zu erteilen, wenn einer der in § 6 Abs. 2 Z. 1 bis 4 NÖ GVG normierten Versagungsgründe vorliegt.

Der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ GVG wäre dann verwirklicht, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent vorhanden ist. Ein Interessent ist im gegenständlichen Verfahren jedoch nicht aufgetreten, weshalb der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ausscheidet.

Anhaltspunkte, dass der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ GVG, wonach das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt, relevant sein könnte, sind nicht ersichtlich.

Zum möglichen Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG ist anzumerken, dass die gegenständlichen Grundstücke derzeit landwirtschaftlich genutzt werden und die Käuferin klargestellt hat, dass bis zu einer allfälligen Umwidmung in Bauland an der landwirtschaftlichen Nutzung festgehalten werden soll. Die Bestimmung des ersten Satzes des § 36 Abs. 1 NÖ GVG sieht generell vor, dass die Genehmigung zu einem Rechtsgeschäft unter Vorschreibung von Auflagen erteilt werden kann, wenn dies zur Sicherung der nach § 1 geschützten Interessen erforderlich ist. Nachdem die Käuferin offenkundig keine Landwirtin im Sinne des NÖ GVG ist, war die Vorschreibung der Auflage, wonach die Käuferin dafür Sorge zu tragen hat, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke bis zur rechtskräftigen Umwidmung von Grünland in Bauland ausschließlich land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, zur Sicherung des primären Zieles des NÖ GVG der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich geboten. Somit kommt auch dieser Versagungsgrund nicht in Betracht.

Schließlich liegt auch der weitere mögliche Versagungsgrund gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG, wonach die Genehmigung dann nicht zu erteilen wäre, wenn die Gegenleistung den ortüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt, aus folgenden Gründen nicht vor:

Grundsätzlich entspricht der Verkehrswert dem Betrag, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Liegenschaft ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt zu verstehen, bei dem sich die Preise nach Angebot und Nachfrage richten. Der Verkehrswert bezieht sich zwar auf einen bestimmten Zeitpunkt, Umstände welche am Wertermittlungsstichtag bereits voraussehbar sind, müssen jedoch Berücksichtigung finden, wobei allerdings spekulative Momente auszuscheiden sind.

Gemäß der Judikatur ist für die Bewertung eines Grundstücks nicht die bestehende Widmung, sondern die realistisch beurteilte künftige Verwendungsmöglichkeit samt ihrer Auswirkung auf den Marktwert das Entscheidende (6Ob161/10 k).

Aus diesem Grund ist in der Judikatur des Obersten Gerichtshofes bereits wiederholt festgehalten, dass ein aktueller Stadtentwicklungsplan – wie im verfahrensgegenständlichen Fall - ungeachtet seiner fehlenden Normenqualität auch schon vor dem Vollzug entsprechender Umwidmungen von Grünland in Bauland Auslöser derartiger Erwartungen auf dem Grundstücksmarkt sein kann (Ob138/13 w).

Im konkreten Fall ist eine tatsächliche Umwidmung in Bauland in einem Zeitrahmen von deutlich unter 30 Jahren – somit in „absehbarer Zeit“ – in Anbetracht der bereits erfolgten Umwidmung in „Grünland Freihaltefläche-Siedlungserweiterung“ in Verbindung mit dem vorhandenen Entwicklungskonzept, dem beauftragten Masterplan sowie den vorgelegten Stadtratsbeschlüssen als durchaus realistisch zu erachten. Darüber hinaus hat die Stadtgemeinde *** mit 5 Wohnbaugesellschaften bis 31.12.2046 dauernde Vereinbarungen geschlossen, mit dem Ziel der Wohnbaugesellschaften im gegenständlichen Areal Grundstücksflächen käuflich zu erwerben, um darauf Baulichkeiten zu errichten. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sind deshalb als Bauerwartungsland zu qualifizieren.

Ohne Zweifel wird im Gegenstand zwar der ortsübliche Verkehrswert für landwirtschaftliche Grundstücke, der bei einem gewogenen Mittel von etwa *** € pro m² liegt, mit einem im Kaufvertrag festgelegten Preis von *** € pro m² erheblich überschritten. Da es sich bei den verfahrensgegenständlichen Grundstücken aber - wie insbesondere auch vom agrartechnischen Amtssachverständigen festgestellt - um Bauerwartungsland handelt, liegt eine ausreichende Begründung für eine solche Überschreitung des ortsüblichen Verkehrswertes für landwirtschaftliche Grundstücke vor.

Insgesamt liegt somit keiner der in § 6 Abs. 2 Z. 1 bis 4 NÖ GVG normierten Versagungsgründe vor. Der Beschwerde war folglich stattzugeben und der Kaufvertrag grundverkehrsbehördlich zu genehmigen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche höchstgerichtliche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet wird. Vielmehr stützt sich die gegenständliche Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 und liegt auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor.