Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-781/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.06.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.781.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz des Richters Mag. Wimmer im Beisein der Berichterstatterin HR Mag. Clodi und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 12. Juni 2022, Zl. ***, mit welchem der von der Öffentlichen Notarin B in ***, ***, in seiner Vertretung gestellte und bei der Grundverkehrsbehörde am 30.11.2021 eingelangte Antrag um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Kaufvertrages vom 13. Oktober 2021 samt Nachtrag vom 28. Oktober 2021, Beurkundungsregisterzahlen *** und *** des Notariats B, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, ***, ***, Deutschland, und E, geb. ***, ***, ***, Deutschland, beide vertreten durch B, Öffentliche Notarin in ***, als gemeinschaftliche Verkäufer einerseits und A, geb. , vertreten durch Rechtsanwalt C, als Käufer andererseits, betreffend je 1/6 Anteil, sohin insgesamt einen ideellen Anteil von einem Drittel der Grundstücke Nummer ., *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 84.543 m², abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 26.04.2023 und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 2 Z 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass im Spruch als Rechtsgrundlage § 6 Abs. 2 Ziffer 4 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800-5 in der geltenden Fassung, (NÖ GVG 2007) ergänzt wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 12. Juni 2022, Zl. ***, wurde der Antrag des A, geb. ***, ***, ***, nunmehr vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Kaufvertrages vom 13. Oktober 2021 samt Nachtrag vom 28. Oktober 2021, Beurkundungsregisterzahlen *** und *** des Notariats B, ***, ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, ***, ***, Deutschland, und E, geb. ***, ***, ***, Deutschland, beide vertreten durch B, Öffentliche Notarin in ***, als gemeinschaftliche Verkäufer einerseits und A, geb. , als Käufer andererseits, betreffend je 1/6 Anteil, sohin insgesamt betreffend einen ideellen Anteil von einem Drittel der Grundstücke Nummer ., *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 84.543 m² und einem Kaufpreis von € ***, abgewiesen.

Gestützt ist diese Entscheidung in der Sache auf die §§ 1, 2, 3, § 4, § 6 Abs. 2 Z 1 in Verbindung mit § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und §§ 11 und 37 Abs. 1 NÖ GVG 2007.

Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass im Verfahren mit F, ***, ***, zwar ein Interessent aufgetreten sei, dem die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zukomme, der jedoch mit seiner befristeten Finanzierungszusage der G über € *** den im Verfahren durch Sachverständige festgestellten ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft in Höhe von € *** nicht imstande sei zu finanzieren.

Ausgehend von diesem im Verfahren festgestellten ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft in Höhe von € *** übersteige der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von € *** diesen Betrag ohne ausreichende Begründung erheblich, weshalb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 nicht zu erteilen gewesen sei.

Gegen diese Entscheidung hat der Käufer und Antragsteller A durch seinen Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 12. Juli 2022 fristgerecht Beschwerde erhoben und die Beschwerdegründe der Verletzung von Verfahrensvorschriften und der Rechtswidrigkeit des Inhalts geltend gemacht.

Zur Verletzung von Verfahrensvorschriften sei es dadurch gekommen, dass die belangte Behörde das fundamentale Prinzip der Gewährung des Parteiengehörs im Verwaltungsverfahren sowie der amtswegigen Wahrheitsfindung verletzt habe.

So habe der Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme vom 25.5.2022 die Einholung eines Privatsachverständigengutachtens zur Bewertung der Liegenschaft bzw. zur Verhältnismäßigkeit des Kaufpreises bekannt gegeben und die Erstreckung der Frist zur Stellungnahme beantragt, um den Ausführungen der im Verfahren beigezogenen Amtssachverständigen meritorisch entgegentreten zu können. Entgegen der Grundsätze der Wahrheitsfindung und der Gewährung des Parteiengehörs habe die belangte Behörde nicht über diesen begründeten Antrag entschieden und stattdessen überraschenderweise den angefochtenen Bescheid erlassen. Somit sei dem Beschwerdeführer die Möglichkeit einer abschließenden Stellungnahme sowie die Vorlage des von ihm eingeholten Sachverständigengutachtens verwehrt worden. Dadurch sei er in seinem Recht auf Parteiengehör verletzt worden, das zu einem rechtserheblichen Verfahrensmangel führe, wenn - wie im vorliegenden Fall - nicht auszuschließen sei, dass die belangte Behörde bei dessen Vermeidung, insbesondere durch das angekündigte Sachverständigengutachten, zu einem anderen Bescheid kommen hätte können.

Unter dem Gesichtspunkt der Rechtswidrigkeit des Inhalts werde zu der von der Behörde getroffenen Feststellung, wonach der Interessent F Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei, vorgebracht, dass der von ihm übermittelte Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2019 einerseits nicht für eine derzeitige Beurteilung der Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlicher Tätigkeit herangezogen werden könne und andererseits angesichts der darin ausgewiesenen negativen Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft in Höhe von € *** vom Erreichen eines 25-prozentigen Anteils des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen keine Rede sein könne. Zudem habe ein Betriebskonzept unter Einbeziehung der kaufgegenständlichen Fläche unberücksichtigt zu bleiben, da ein Interessent keinen Rechtsanspruch auf den Erwerb derselben habe. Vielmehr sei lediglich zu beurteilen, ob der Interessent ohne Berücksichtigung des allfälligen Erwerbes der kaufgegenständlichen Flächen bereits im Zeitpunkt der Entscheidung im grundverkehrsbehördlichen Verfahren als Landwirt im Sinne des NÖ GVG 2007 zu qualifizieren sei.

Bei richtiger rechtlicher Beurteilung komme daher dem Interessenten nicht die Stellung als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 zu, was zur Folge habe, dass dieser nicht als Interessent im gegenständlichen Verfahren auftreten könne; letztlich sei ihm von der Behörde ohnedies die Interessentenstellung abgesprochen worden, da er keine ausreichenden finanziellen Mittel für den Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft bescheinigen habe können.

Aus diesem Grund könne auch der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 nicht vorliegen.

Soweit die belangte Behörde von einem Übersteigen des ortsüblichen Verkehrswertes durch den Kaufpreis in Höhe von € *** ausgehe, sei ihr entgegenzuhalten, dass der Kaufpreis vielmehr unter dem ortsüblichen Verkehrswert in Höhe von € *** liege.

Durch die Beiziehung dreier Amtssachverständiger sei es bei der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes zu einer jeweils isolierten Bewertung der verbauten und erweiterten Hausumgriffsflächen, des Gebäudes sowie der Waldflächen gekommen. Zudem sei aufgrund einer unzureichenden Differenzierung unter Heranziehung ungeeigneter Vergleichsgrundstücke bzw. Kauffälle ein unrichtiger und nicht den wahren ortsüblichen Verkehrswert widerspiegelnder Betrag ermittelt worden. Die demnach verbleibenden, allenfalls geeigneten vergleichbaren Kauffälle seien jedoch für eine Verkehrswertschätzung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz als unzureichend anzusehen.

So seien etwa vom agrartechnischen Amtssachverständigen H Kauffälle herangezogen worden, welche über keinen Hofanschluss verfügen und dadurch nicht vergleichbar seien; diesbezüglich werde auf das eingeholte Privatsachverständigen Gutachten von I und J verwiesen.

Unter Heranziehung einer Kaufpreissammlung vergleichbarer und geeigneter Kauffälle im Umkreis von 10 km sei ein Vergleichspreis für Wohn-, Hausumgriffs- und Gartenflächen in Höhe von € ***/m² und für landwirtschaftliche Nutzfläche in Höhe von € ***/m² ermittelt worden. Nach Hochrechnungen mit den vorliegenden Flächen sei der Teil der Liegenschaft, der auf Hausumgriffsflächen inklusive zu errichtendem Zufahrtsweg mit € *** und der Teil der landwirtschaftlichen Nutzflächen abzüglich Zufahrtswegfläche mit € *** zu bewerten.

Nach Addition der von den Amtssachverständigen ermittelten Gesamtpreise für das Gebäude in Höhe von € *** und für den Wald in Höhe von € *** sei der ortsübliche Verkehrswert der gesamten Liegenschaft mit € *** zu bewerten.

Demnach betrage der ortsübliche Verkehrswert des antragsgegenständlichen Liegenschaftsanteils von einem Drittel € ***, weshalb der vereinbarte Kaufpreis von € *** unter dem ortsüblichen Verkehrswert liege. Demnach liege auch der absolute Versagungsgrund im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 gegenständlich nicht vor und wäre bei richtiger rechtlicher Beurteilung die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 13.10.2021 zu erteilen gewesen.

Der Vollständigkeit halber werde noch angemerkt, dass gegenständlich im Fall einer Genehmigung auch ein dauerhafter Entzug der kaufgegenständlichen Fläche für eine landwirtschaftliche Nutzung nicht möglich sei, da der Beschwerdeführer als (zukünftiger) Minderheitseigentümer, (1/3 Anteil) nicht über die Nutzung der Fläche entscheiden könne.

Es werde daher die Durchführung einer mündlichen Verhandlung sowie die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend beantragt, dass der Antrag auf Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach § 6 Abs. 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 bewilligt und das zugrundeliegende Rechtsgeschäft genehmigt werde.

In eventu werde beantragt, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Sache zur neuerlichen Durchführung bzw. Ergänzung des Verfahrens sowie zur neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Dem Beschwerdeschriftsatz wurde das in der Beschwerde zitierte Gutachten von I und J, staatlich befugte und beeidete Ingenieurkonsulenten für Landwirtschaft bzw. Agrar- und Ernährungswirtschaft und allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige, beigeschlossen.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes hat der Grundverkehrssenat 1 des Landesverwaltungsgerichts NÖ am 26. April 2023 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben wurde

durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes und des Gerichtsaktes

durch Erstattung und Erörterung von Befund und Gutachten durch den vom erkennenden Gericht beauftragten Amtssachverständigen für Forsttechnik K zu folgenden Beweisthemen:

1. Welche Teile der kaufgegenständlichen Liegenschaft sind als Waldfläche gewidmet und daher auch als forstwirtschaftlich genutzte Fläche zu bewerten?

2. Wie hoch ist der ortsübliche Verkehrswert dieser als Wald gewidmeten Fläche?

durch Erörterung des bereits im behördlichen Verfahren von L, Amtssachverständiger für Bautechnik, erstatteten Bewertungsgutachtens von 28.3.2022 hinsichtlich der auf der Liegenschaft befindlichen Gebäude mit dem in der Verhandlung anwesenden Amtssachverständigen,

durch Erstattung und Erörterung von Befund und Gutachten durch die vom erkennenden Gericht beauftragte Amtssachverständige für Agrartechnik M zur Frage des ortsüblichen Verkehrswertes der landwirtschaftlich genutzten bzw. gewidmeten Flächen der Kaufliegenschaft, und

durch Erörterung des mit der Beschwerde vorgelegten Privatgutachtens von I und J.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die kaufgegenständlichen Grundstücke Nr. .***, *** und ***, alle KG ***, weisen eine Gesamtfläche von 84.543 m² auf und stehen jeweils zu einem ideellen Anteil von einem Sechstel im Eigentum von E und D. Der restliche ideelle Anteil von 2/3 dieser Grundstücke fällt - der nicht am Verfahren beteiligten - N zu.

Laut Grundbuch entfallen von der Gesamtfläche 57.214 m² auf landwirtschaftliche Nutzflächen, 26.993 m² auf Forstflächen, jeweils mit der Flächenwidmung „Glf-LV“ (Grünland Land und Forstwirtschaft - landwirtschaftliche Vorrangfläche), und 336 m² auf Bauflächen, gewidmet als „Geb 49 F“ (erhaltenswertes Gebäude im Grünland). Eintragungen im C-Blatt des Grundbuches sind nicht vorhanden.

Die kaufgegenständlichen Grundstücke liegen am nördlichen Siedlungsrand von ***. Im Süden und Westen grenzt das als Bauland gewidmete Siedlungsgebiet mit den Gemeindestraßen *** und *** an. Im Norden und Osten umschließt Wald der Österreichischen Bundesforste den Grundkomplex, wobei im Norden eine Forststraße entlang der Grundstücksgrenze zum Grundstück Nr. *** verläuft.

Zu dem als Waldfläche ausgewiesenen Teil der Liegenschaft ist Folgendes auszuführen:

Auf den Grundstücken stockt ein Laubmischbestand. Hinsichtlich der vertikalen Struktur handelt es sich um Hochwald. Das Gelände lässt eine kostengünstige und vollmechanisierte Holzernte zu. Teilbereiche im Süden und Osten des Grundstückes Nr. *** weisen Hangneigungen über 40% auf, welche sich im Wesentlichen auf die Gräben beschränken. Eine forstliche Erschließung ist nicht gegeben. Das Gelände ist nach Süden exponiert und das Grundstück liegt auf einer Seehöhe von etwa 380 Metern ü. A.. Der Bodentyp ist ein Pseudogley. Es herrschen tiefgründige und wechselfeuchte Bodenverhältnisse vor. Die Grundstücke liegen im Natura 2000 Vogelschutzgebiet (Gebietsname: ***). Im nördöstlichen Teil des Bestandes befindet sich ein im Zeitpunkt 13. April 2023 nicht wasserführendes Gerinne.

Beim erhobenen Bestand handelt es sich um die Wuchsklasse Baumholz mit einem katastralen Ausmaß von 2,6993 ha und mit einem Alter von rund 50 Jahren. Der Bestockungsgrad liegt im nordöstlichen Teil des Bestandes bei 0,8 und ab Höhe des Gebäudes bei 1,2. Die Bonität liegt bei 6 im Durchschnitt. Die Durchmesserverteilung ist ungleichmäßig. Die Baumartenzusammensetzung wurde mit 5/10 Birke, 3/10 Hainbuche und 2/10 Schwarzerle festgestellt. Vereinzelt eingesprengt finden sich zusätzlich Fichte, Weißkiefer, Walnuss, Zerreiche und Esche. In der Krautschicht finden sich Sauerklee, Brombeere, div. Arten der Gattung Ribes, Primelgewächse, Schneeball, Holunder und andere Sträucher. Der Bestand ist in ungepflegtem Zustand. Forstliche Nutzungen sind nicht sichtbar. Der Totholzanteil auf dem Grundstück ist erhöht und liegt bei etwa 25 Vorratsfestmeter je Hektar liegendes bzw. stehendes Totholz. Lediglich am Rand des Bestandes zu den Wiesen wurden überhängende Äste bzw. kleinere Bäume entfernt. Entsprechend dem derzeitigen Pflegezustand ist auch die Qualität des stockenden Holzes als gering zu bewerten, was anhand von gekrümmten Stämmen, Zwieselbildung, Steil- und Starkästen sichtbar ist. In der spärlichen Naturverjüngung finden sich Fichte, Tanne, Buche, Hainbuche, Bergahorn und Vogelbeere. Der Wildeinfluss ist mäßig stark.

Der ortsübliche Verkehrswert des Waldbestandes bzw. der als solche gewidmeten Forstflächen beträgt insgesamt € *** (€ ***/m²).

Zum landwirtschaftlich genutzten Teil der Liegenschaft ist Folgendes auszuführen:

Auf dem Grundstück Nr. *** befindet sich ein altes Wohnhaus mit einem langgestreckten Seitentrakt, von dem in der Natur nur mehr eine Bodenplatte und ebenerdig eine Ziegelaußenmauer sichtbar sind. Das Wohnhaus stellt sich als eingeschossiges und unterkellertes Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss in Massivbauweise und einem mit Ziegel gedeckten Satteldachstuhl dar. Das Wohnhaus wurde etwa 1953, der angeschlossene Stall samt Wirtschaftsgebäude 1949 errichtet. Dieser Bereich ist laut Flächenwidmungsplan als „Geb 49F“ (erhaltenswertes Gebäude im Grünland) ausgewiesen. In seinem nördlichen Bereich stellt sich das Grundstück als Wiese dar, die in Hausnähe mit alten Obstbäumen bestockt und verbuscht ist.

Das Grundstück Nr. *** ist in seinem südwestlichen und nordwestlichen Bereich Wiese und im südöstlichen und östlichen Bereich Wald. Es umschließt die Grundstücke Nr. .*** und ***. Auf einem kleinen Bereich unterhalb des Hauses wurden offenbar vor einigen Jahren einige neue Obstbäume ausgepflanzt.

Das Grundstück Nr. .*** ist eine ehemalige Baufläche, deren Bauwerk untergegangen ist und die mittlerweile verbuscht ist.

Der Grundkomplex befindet sich in Hanglage und fällt von Norden gegen Süden hin ab, wobei das Gefälle der Wiesen ca. 0 – 10%, im Waldbereich bis 15% beträgt.

Mit einer Bodenklimazahl von 37 Punkten weisen die landwirtschaftlichen Flächen eine für Wiesen durchschnittlich gute Bonität auf.

Die Wiesen wurden offenbar schon länger nicht gemäht. Die Heuballen, die über die Wiese verteilt liegen, sind aufgerissen und zum großen Teil vermodert.

Der Grundkomplex ist über die öffentlichen Gemeindestraßen Grundstück Nr. *** () und Grundstück Nr. *** () erschlossen.

Von dieser führt ein Wiesenweg quer über das Grundstück Nr. *** bis zum Wohnhaus. Dieser ist ca. 220m lang und einseitig von einer Baumreihe gesäumt.

Für die landwirtschaftliche Nutzfläche im Ausmaß von 49.279 m² errechnet sich zuzüglich der als „Geb 49 F“ gewidmeten Baufläche von 336 m² nach dem Vergleichswertverfahren im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ein Betrag von € *** als ortsüblicher Verkehrswert.

Für die Wohn-, Hausumgriffsfläche und Gartenfläche mit Wegfläche im Ausmaß von insgesamt 2.935 m² beträgt der ortsübliche Verkehrswert € ***.

Bei der erweiterten Hausumgriffsfläche im Ausmaß von insgesamt 5.000 m² ist von einem ortsüblichen Verkehrswert in Höhe von € *** auszugehen.

Der ortsübliche Verkehrswert der landwirtschaftlichen Nutzfläche einschließlich der Baufläche von 336 m² beträgt sohin € ***.

Der Bauzeitwert für die auf der Liegenschaft befindlichen Gebäude liegt bei

€ ***.

Insgesamt ergibt sich sohin für die gesamte Liegenschaft ein ortsüblicher Verkehrswert in Höhe von € ***.

Für den im vorliegenden Fall aufgrund des Kaufvertrages relevanten Drittelanteil der Liegenschaft liegt der ortsübliche Verkehrswert somit bei einer Summe von € ***, sohin gerundet von € ***.

Am 13.10.2021 wurde hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft zwischen D, geb. ***, ***, ***, Deutschland, und E, geb. ***, ***, ***, Deutschland, beide vertreten durch B, Öffentliche Notarin in ***, als gemeinschaftliche Verkäufer einerseits und dem nunmehrigen Beschwerdeführer A, geb. , als Käufer andererseits, betreffend je 1/6 Anteil, sohin insgesamt betreffend einen ideellen Anteil von einem Drittel der Grundstücke Nummer ., *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 84.543 m² ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen.

Als Kaufpreis wurde der Betrag von € *** vereinbart.

Mit dem bei der Grundverkehrsbehörde am 30.11.2021 eingelangten Antrag der Vertragsparteien wurde unter Vorlage einer Kopie der Kaufvertragsurkunde samt eines Nachtrages vom 28.10.2021 und unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes zunächst gemäß § 6 Abs. 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 und nach Verbesserung des Antrages vom 30.11.2021 gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 beantragt.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Lilienfeld ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer und bei der zuständigen Gemeinde gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG 2007 veranlasst.

Innerhalb der Anmeldefrist (bis 22.12.2021) hat F sein Interesse am Erwerb der im Kaufvertrag angeführten ideellen Anteile von insgesamt einem Drittel der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft schriftlich angemeldet (Interessentenerklärung). Zudem hat der Interessent in diesem Angebot verbindlich erklärt, die Liegenschaft „um den ortsüblichen Preis (Gegenleistungen) erwerben zu wollen“ und als ortsüblich einen Preis in der Höhe von maximal € *** bezeichnet.

Gleichzeitig hat er darauf hingewiesen, selbst Landwirt iSd NÖ Grundverkehrs-gesetzes zu sein und erklärt, dass sein landwirtschaftlicher Betrieb 38 ha Eigengrund und 2 ha Pachtgrund umfasst, er über ein außerlandwirtschaftliches Nettoeinkommen in Höhe von € *** jährlich verfügt und die verfahrensgegenständlichen Grundstücke in einer Entfernung von ca. 1 km von seinem landwirtschaftlichen Betrieb zur Aufstockung seines Betriebes zu benötigen. Zum Nachweis, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, hat er eine Finanzierungszusage der G vom 21.12.2021, befristet bis zum 31.12.2023, seiner Interessentenerklärung angeschlossen.

Mit Stellungnahme vom 1.12.2021 hat die Bezirksbauernkammer *** unter Anschluss der Interessentenanmeldung drei Widerspruchsgründe angeführt, nämlich:

1. Käufer ist kein Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes

2. überhöhter Kaufpreis

3. möglicher dauerhafter Entzug der Fläche für eine landwirtschaftliche Nutzung

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens in unbedenklicher Weise (elektronisch) dokumentiert ist sowie aufgrund der in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 26.4.2023 erfolgten ergänzenden Beweisaufnahme durch Beiziehung von Amtssachverständigen aus den Fachgebieten für Bautechnik, Agrartechnik und Forsttechnik, die jeweils die von ihnen im Verfahren erstatteten Gutachten zur Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der Liegenschaft erläutert und die von den Verhandlungsteilnehmern vorgetragenen Fragen in fachlicher Hinsicht beantwortet haben.

Die Flächenwidmung des in Rede stehenden Grundstückes ergibt sich sowohl aus dem verfahrenseinleitenden Antrag wie auch aus der Mitteilung der Marktgemeinde *** vom 29. September 2021 und aus der dieser Mitteilung angeschlossenen Kopie eines Auszuges aus dem Flächenwidmungsplan. Im Übrigen ist die Flächenwidmung der Grundstücke im Verfahren unbestritten geblieben.

Die Feststellungen zum ortsüblichen Verkehrswert des bewaldeten Teiles des Grundstückes stützt das erkennende Gericht auf das in der öffentlichen mündlichen Verhandlung erstattete Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen für Forsttechnik. In seinem Gutachten bezieht sich der Amtssachverständige auf die im Grundbuch ausgewiesene Fläche von 26.993 m² mit der Nutzungsart ‚Wald‘. Zur Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes hat der Amtssachverständige das Vergleichswertverfahren nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz herangezogen und sich dabei auf insgesamt 19 vergleichbare Verkaufsfälle zur Ermittlung eines vergleichbaren Mittelwertes gestützt. Der daraus ermittelte Kaufpreis von € ***/m² ergibt sohin für die in Rede stehende Fläche von 26.993 m² den festgestellten ortsüblichen Verkehrswert in Höhe von € ***, der in der Verhandlung vor dem erkennenden Gericht nicht infrage gestellt worden ist. Selbst die von Beschwerdeführerseite befassten Privatsachverständigen haben in ihrem Gutachten vom 8.7.2022 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift) den vom im behördlichen Verfahren befassten Amtssachverständigen für Forsttechnik ermittelten (niedrigeren) Quadratmeterpreis von € *** (statt nunmehr € ***) nicht beanstandet, sondern übernommen.

Ebenso ist im Verfahren vor dem erkennenden Gericht wie auch im Gutachten der Privatsachverständigen des Beschwerdeführers der bereits im behördlichen Verfahren vom Amtssachverständigen für Bautechnik L nach dem Sachwertverfahren im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ermittelte Bauzeitwert des auf dem Grundstück Nr. *** befindlichen Gebäudes in Höhe von € *** unbestritten geblieben bzw. auch von den Privatsachverständigen in ihre Berechnung des Verkehrswertes übernommen worden.

Was die Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der landwirtschaftlichen Nutzflächen der in Rede stehenden Liegenschaft anlangt, stützt sich das Landesverwaltungsgericht auf das im gerichtlichen Verfahren eingeholte Gutachten der Amtssachverständigen für Agrartechnik und auf die in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 26.4.2023 erfolgte Erörterung mit den von der Amtssachverständigen vorgenommenen Modifikationen.

Wörtlich hat sie in ihrem Gutachten folgendes ausgeführt:

„Gemäß Bewertungskatalog für den Fachbeirat Land- und Forstwirtschaft der Bundeskammer für Architekten und Ingenieurkonsulenten wird festgelegt, dass für die Bewertung von landwirtschaftliche Hofflächen (Fläche des Wohngebäudes sowie Hausumgriffs- und Gartenflächen), im Nahbereich von als Bauland gewidmetem Siedlungsgebiet, der örtliche Baulandpreis als Basis herangezogen wird.

Durch die „Geb“-Widmung ist eine Wohn- und Gartennutzung in einem bestimmten Ausmaß funktional wie im Bauland möglich und wirken sich auch die Lage wie z.B. Aussicht, Ruhe, Solitärlage, werterhöhend aus. Wertmindernd wirken sich die baurechtlichen Einschränkungen aufgrund der Flächenwidmung als „Glf-LV“ und „Geb“ aus.

Aufgrund dieser Verhältnisse wir aus agrarfachlicher Sicht die Bewertung dieser Fläche mit einem Mischpreis des Wertes für Bauland und dem Wert für die erweiterte Hausumgriffsfläche herangezogen.“

Was das Ausmaß der „Wohn-, Hausumgriffsfläche und Gartenfläche samt Weg“ anlangt, hat die Amtssachverständige nachvollziehbar 2.200 m² über ein Orthofoto aus der Anwendung IMAP errechnet und sich dabei auch auf den von ihr vorgenommenen Lokalaugenschein des dort befindlichen Obstgartens berufen; zu dem solcherart ermittelten Flächenausmaß war noch die Fläche für den Weg (735 m²) hinzuzurechnen, sodass sich insgesamt eine Fläche von 2.935 m² ergibt.

Dazu und zur „erweiterten Hausumgriffsfläche“ hat die Amtssachverständige die Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes in ihrem Gutachten wie folgt zusammengefasst:

„Unter Verwendung des Baulandpreises aus dem GA des ASV im Verfahren bei der Bezirkshauptmannschaft Lilienfeld, in der Höhe von € ***,-/m² und dem ermittelten Wert für die erweiterte Hausumgriffsfläche von € ***,-/m², errechnet sich für die Flächen der Wohnnutzung einschließlich der Hausumgriffs- und Gartenflächen, im Ausmaß von geschätzt 2.935m², ein Mischpreis von € ***/m².

Der Begriff erweiterte Hausumgriffsfläche ergibt sich im gegenständlichen Fall aufgrund der an die eigentliche Haus- und Gartenfläche angrenzenden Obstwiesen.

Dieser Bereich mit einer geschätzten Fläche von 5.000 m² wird gemäß dem Ergebnis der Kaufpreissammlung für landwirtschaftliche Nutzflächen in der Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft (Glf), die zu Baulandgrundstücken dazugekauft wurden, mit € ***,-/m² bewertet.“ (Hervorhebungen wie im Original)

Für die restliche landwirtschaftliche Fläche von 49.279 m² hat die Amtssachverständige die nach dem Vergleichswertverfahren nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz zugrunde gelegte Kaufpreissammlung in der öffentlichen mündlichen Verhandlung dahingehend korrigiert, dass ein zunächst berücksichtigter Kauffall außer Betracht zu bleiben hat, da es durch den Verkauf eines gesamten Betriebes mit Wohnhaus und Stall an der Vergleichbarkeit zum verfahrensgegenständlichen Fall fehlt. Bei Weglassen dieses Kauffalles verbleibt hinsichtlich der übrigen herangezogenen Kauffälle eine Gesamtfläche von 63.847 m² und eine Kaufsumme von insgesamt € ***. Damit ergibt sich ein gewogenes Mittel von € ***, aus dem sich nach einem Aufschlag von 20% ein Quadratmeterpreis von € *** ergibt. Die landwirtschaftliche Nutzfläche im Ausmaß von 49.279 m² ist noch um die auf dem Grundstück Nr. *** befindliche Baufläche im Ausmaß von 336 m² zu erhöhen, sodass sich bei einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von 49.615 m² ein Gesamtwert von € *** ergibt.

Entgegen den nachvollziehbar gestalteten gutachterlichen Ausführungen der Amtssachverständigen erweist sich das mit der Beschwerde vorgelegte Privatgutachten als nicht schlüssig. Wenn der Wert für Gebäude und Wald aus den im behördlichen Verfahren erstatteten Gutachten übernommen wird, ist damit die Waldfläche im Ausmaß von 26.993 m² erfasst. Soweit die Privatsachverständigen in ihrer Schätzung des Verkehrswertes der Liegenschaft nur mehr „Hausumgriffsflächen inkl. zu errichtendem Zufahrtsweg“ im Ausmaß von 2.935 m² und “Landwirtschaftliche Nutzflächen abzüglich Zufahrtswegfläche“ im Ausmaß von 49.265 m² berücksichtigen, werden insgesamt lediglich 79.193 m² von der 84.543 m² umfassenden Liegenschaft erfasst.

Zudem ist zu den von den Privatsachverständigen herangezogenen Kauffällen zur Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der landwirtschaftlichen Nutzfläche festzustellen, dass ausschließlich Kaufgeschäfte herangezogen wurden, die nahezu ausschließlich im Zusammenhang mit Gebäuden bzw. einer Fläche, die im Grundbuch als Garten bezeichnet ist, im Zusammenhang gestanden sind. Zu den übrigen landwirtschaftlich genutzten Flächen in den Kaufverträgen ist eine Aufschlüsselung aus den Kaufverträgen nicht herauslesbar, weshalb diese Kaufgeschäfte – auch aus Sicht der Amtssachverständigen für Agrartechnik - nicht ohne weiteres berücksichtigt werden können, sind doch Kauffälle über rein landwirtschaftlichen Grund nicht ersichtlich. Dem Einwand der Beschwerdeführerseite, die agrartechnische Amtssachverständige habe explizit Fälle ausgeschlossen, die auch ein Gebäude als Kaufgegenstand mitumfasst hätten, was aber dem üblichen Geschäftsverkehr durchaus entsprechen würde und auch im vorliegenden Fall geradeso gegeben wäre, ist die differenzierte Ausweisung der Nutzung als „Wohn-, Hausumgriffsfläche und Gartenfläche samt Weg“ bzw. als „erweiterten Hausumgriffsfläche“ und der landwirtschaftlichen Nutzfläche entgegenzuhalten sowie, dass Gebäudeflächen in der Regel einer gesonderten Bewertung unterliegen.

Bezeichnenderweise findet sich kein von der Amtssachverständigen für Agrartechnik herangezogener Kauffall - mit Ausnahme jenes Kauffalles, der im Zuge der Erörterung in der öffentlichen mündlichen Verhandlung jedoch mangels Vergleichbarkeit ausgeschieden werden musste - nicht in der von den Privatsachverständigen verwendeten Kaufpreissammlung.

Die Feststellungen zum Kaufanbot des im Verfahren aufgetretenen Interessenten stützen sich auf die im Verwaltungsakt einliegende Interessentenerklärung, in welcher er sein Kaufanbot auf einen Kaufpreis von maximal € *** beschränkt hat.

Folgende Rechtsvorschriften sind für den gegenständlichen Fall maßgeblich:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG 2007 ist Ziel des Gesetzes

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG 2007 gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen

wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück

1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird oder

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG 2007 haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG 2007 ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG 2007 hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 2 Abs. 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz, BGBl. Nr. 150/1992, ist der Verkehrswert der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

Gemäß § 2 Abs. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz haben die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

In rechtlicher Hinsicht war aufgrund des festgestellten Sachverhaltes Folgendes zu erwägen:

In Prüfung der Frage, inwieweit die Genehmigungsvoraussetzungen für das Rechtsgeschäft nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 vorliegen, ist zunächst von den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 in Verbindung mit den damit korrelierenden Versagungstatbeständen nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 auszugehen.

Selbst unter der Annahme, dass das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw. dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht, ist die Genehmigung bei Vorliegen eines der in der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 bis 4 NÖ GVG 2007 normierten Versagungsgrundes nicht zu erteilen.

Im vorliegenden Fall kommt der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 zum Tragen. Dazu ist anzumerken, dass mit dieser gesetzlichen Regelung sichergestellt werden soll, dass Landwirte in die Lage versetzt werden sollen, landwirtschaftliche Grundstücke zu leistbaren Preisen erwerben zu können, um so den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 gerecht werden zu können.

So hat der Verfassungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 14.6.2010, B78/09, zur Begründung der Verfassungsmäßigkeit dieser Regelung auf die bereits im Erkenntnis vom 17.10.1968, B 127/68, (VfSlg. 5831/1968) enthaltenen Entscheidungsgründe zur vergleichbaren Regelung im NÖ GVG 1964 zurückgegriffen:

"Der VfGH hat in seinem Erkennntnis VfSlg. 5831/1968 zu § 8 Abs 2 lit i des NÖ GVG 1964 (wonach ein Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes widerstreitet, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt) ausgeführt, dass eine Regelung über die Höhe der Gegenleistung mit der Materie des Grundverkehrsrechts untrennbar verknüpft ist und dass ohne Einflussnahme auf die Preise das Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden kann. Zum Inhalt dieser Regelung wurde gesagt, dass die Beschränkung der Gegenleistung auf den ortsüblichen Verkehrswert für den Verkäufer eine Härte bedeuten mag, dass sie es jedoch einem Käufer ermöglicht, Grundstücke zu diesem Preis zu erwerben. Diese Vorschrift konkretisierte den Grundsatz des § 8 Abs 1 NÖ GVG 1964, dass nur solchen Rechtsgeschäften zugestimmt werden darf, die dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerstreiten. Die Vorsorge, einem Übernehmer den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichem Grund zu Bedingungen zu ermöglichen, damit er wohl bestehen könne, fügte sich sachgemäß in die grundsätzlichen Anordnungen des § 8 Abs 1 NÖ GVG 1964."

Das durchgeführte Beweisverfahren hat für den vorliegenden Fall ergeben, dass der ortsübliche Verkehrswert für die gesamte Liegenschaft € *** beträgt. Da im gegenständlichen Fall jedoch nur der Erwerb eines ideellen Drittels dieser Liegenschaft Kaufgegenstand ist, beträgt der ortsübliche Verkehrswert dieses Teils € ***.

Der Kaufpreis im zu beurteilenden Kaufvertrag von € *** übersteigt somit den ortsüblichen Verkehrswert um 28 % und damit „erheblich“ im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007.

In diesem Zusammenhang wird auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes verwiesen, der in seinem Erkenntnis vom 25.2.2022, Ra 2020/11/0196, zu der mit dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 vergleichbaren Regelung im Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 die rechtliche Beurteilung des Verwaltungsgerichts, wonach eine festgestellte Überschreitung des Verkehrswertes durch den Kaufpreis um 24,76 % als erheblich angesehen worden ist, nicht beanstandet hat.

Anzumerken ist im Zusammenhang mit der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der landwirtschaftlichen Nutzflächen, dass von der beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik eine „erweiterte Hausumgriffsfläche“ im Sinne einer „näheren Arrondierungsfläche“, die sich im Übrigen im Privatgutachten des Beschwerdeführers nicht findet, mit einem Quadratmeterpreis von € *** berücksichtigt wurde.

Zugunsten des Käufers wurde zudem die Größe bzw. Ausdehnung der Flächen der Wohnnutzung einschließlich der Hausumgriffs- und Gartenflächen von der Amtssachverständigen nicht bloß mit dem - grundsätzlich üblichen - dreifachen Wert der Baufläche, also ca. 1.000 m², sondern mit 2.200 m² (zuzüglich der Wegfläche von 735 m²) und die „erweiterte Hausumgriffsfläche“ mit 5.000 m² angenommen.

Für die Anwendung des für die „erweiterte Hausumgriffsfläche“ angenommenen Quadratmeterpreises von € *** auch auf die restlichen landwirtschaftlichen Nutzflächen, nämlich auf 49.615 m², ist eine sachliche Begründung nicht denkbar, würde dies doch bedeuten, dass es bei Vorliegen einer Hofstelle bzw. eines Gebäudes keinen Bereich einer Liegenschaft gäbe, der als rein landwirtschaftliche Nutzfläche zu bewerten wäre, was zur Folge hätte, dass sich landwirtschaftliche Nutzflächen in solchen Fällen ohne sachlichen Grund erheblich verteuern würden (gegenständlich € ***/m² statt € ***/m²).

Im gesamten Verfahren konnte weder seitens des Käufers als Antragsteller noch von Seiten der Verkäufer eine konkrete und auf nachvollziehbaren Umständen beruhende Begründung für den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis bzw. sein Übersteigen des ortsüblichen Verkehrswertes dargelegt werden; auch seitens der beigezogenen Amtssachverständigen sind keine Anhaltspunkte für den über dem ortsüblichen Verkehrswert liegenden Kaufpreis ausgemacht worden.

Somit liegt der von Amts wegen wahrzunehmende Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 vor. Es war daher der angefochtene Bescheid, mit welchem die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt worden ist, mit der Maßgabe zu bestätigen, dass die diesbezügliche Rechtsgrundlage im Spruch zu ergänzen ist.

Eine Befassung mit der Frage, ob allenfalls weitere der in der Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 normierten Versagungsgründe gegeben sind, insbesondere im Hinblick auf das Auftreten des Interessenten, konnte daher entfallen.

Insgesamt ist daher festzustellen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung hinsichtlich des angezeigten Kaufgeschäftes nicht gegeben sind; die eingebrachte Beschwerde war daher abzuweisen.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.