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LVwG-AV-474/001-2022•LVwG N LVwG-AV-474/001-2022
LVwG-AV-474/001-2022Tribunal administratif régional5 juil. 2022
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Antragsbeilagen; Nachbarrecht; Wohnungseigentum; Umbau;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Dr. Goldstein als Einzelrichter über die Beschwerden des Herrn A und der Frau B, beide vertreten durch C Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 11.03.2022 (ohne Zahl), über die Zurückweisung ihrer Berufungen im Bauverfahren betreffend Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung für die Errichtung eines Wintergartens und einer Überdachung auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, nach der NÖ Bauordnung 2014, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:
1. Der Beschwerde wird dahingehend teilweise Folge gegeben, dass der Spruch des angefochtenen Bescheides zu lauten hat:
„Die Berufungen werden, soweit sie sich auf die Zustimmung zum gegenständlichen Bauvorhaben beziehen, als unbegründet abgewiesen und im Übrigen zurückgewiesen. Dies mit der Maßgabe, dass der Spruchpunkt I des Bescheides des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 23.11.2020, AZ ***, zu lauten hat:
„Der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz erteilt Ihnen auf Grund Ihres Ansuchens vom 17.09.2019 gemäß § 23 Abs. 1 und 2 NÖ Bauordnung 2014 die
nachträgliche baubehördliche Bewilligung
für die Errichtung eines Wintergartens und einer Überdachung in ***, *** / ***, auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, Grundbuch ***.
Projektbeschreibung:
Es soll ein Wintergarten in Holz-Alu Konstruktion und eine Überdachung aus Holz/Alu/Sicherheitsglas ausgeführt werden.
Sämtliche Oberflächenwässer des Wintergartens und der Überdachung werden in eine Sickeranlage eingeleitet, welche im Garten südlich vor dem Wintergarten errichtet wird. Ebenso wird ein Teil der Oberflächenwässer, welche am südlichen Dach des bestehenden Wohnhauses anfallen, in diese Sickeranlage eingeleitet. In den zuvor in Anspruch genommenen gemeinsamen Sickerschacht der Häuser *** und *** werden keine Wässer mehr eingeleitet.
Zusätzlich wird an der östlichen Seite des bestehenden Wohnhauses ein Fenster ausgeführt.
Die Ausführungen haben folgenden Antragsbeilagen zu entsprechen:
Baubeschreibung „ALCO Wintergarten“, eingelangt bei der Stadtgemeinde *** am 17. September 2019,
Beschreibung und Berechnung „Sickerschacht Garten“ vom 15.09.2020, erstellt von der D Gesellschaft m.b.H.,
Einreichplan vom 03.09.2019, erstellt von der E GmbH in der Fassung des mit 21.09.2020 datierten Auswechslungsplanes, eingelangt bei der Stadtgemeinde *** am 17.09.2020.
Die in diesem Auswechslungsplan dargestellten Pflasterflächen und Umgestaltung der Außenanlagen sind nicht Gegenstand dieser Bewilligung. Ebenso werden keine baulichen Maßnahmen an dem gemeinsamen Sickerschacht der Häuser *** und *** bewilligt.“
Die im Spruchpunkt I dieses Bescheides bisher enthaltenen Auflagen werden nicht berührt.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 23.11.2020, AZ ***, wurde Herrn und Frau F und H (in der Folge: Bauwerber) unter Spruchpunkt 1 die nachträgliche baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Wintergartens in ***, *** / ***, auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, Grundbuch ***, unter Vorschreibung mehrerer Auflagen erteilt.
Die gegen diesen Bescheid erhobenen Berufungen der nunmehrigen Beschwerdeführer wurden mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 11.03.2022 als unzulässig bzw. verspätet zurückgewiesen.
Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde. Sie brachten im Wesentlichen vor, dass mit dem angefochtenen Bescheid auch folgende, im ursprünglichen Einreichplan nicht ersichtlichen Baumaßnahmen bewilligt worden seien:
-Anhebung der Höhenlage des Geländes mit großflächiger Bodenversiegelung (Pflasterflächen);
-Ableitung des Oberflächenwassers der Bodenversiegelung mit zu großem Gefälle in Richtung gemeinsamer Weg;
-Versiegelung des gemeinsamen Sickerschachtes mit Beton und Steinplatten;
-Nutzung eines Sickerschachtes am gemeinsamen Weg.
Durch die Oberflächenbefestigung durch die Pflastersteine werde die Versickerung von Oberflächenwässern behindert und das Recht der Beschwerdeführer auf Standsicherheit und Trockenheit ihrer Bauwerke verletzt. Zudem werde durch die Oberflächenbefestigung der Zugang zum gemeinsamen Sickerschacht der Häuser *** und *** verhindert.
Außerdem sei zum bescheidgegenständlichen Vorhaben nie die erforderliche Zustimmung der Mehrheit der Grundeigentümer vorgelegen bzw. seien zunächst erteilte Zustimmungen zurückgezogen worden.
3. 1 Die Bauwerber sind mit einem Anteil von jeweils 271/3148 Miteigentümer des Grundstückes Nr. ***, KG ***, EZ ***. Sie sind Wohnungseigentümer des auf diesem Grundstück befindlichen Hauses Nr. ***. Hiermit verbunden ist unter anderem das Recht, die dazugehörige Terrasse sowie den dazugehörigen Garten ausschließlich zu Nutzen und alleine hierüber zu verfügen.
3. 2 Die Beschwerdeführer sind mit einem Anteil von jeweils 260/3148 Miteigentümer desselben Grundstückes. Sie sind Wohnungseigentümer des auf diesem Grundstück befindlichen Hauses Nr. ***. Sie sind zudem (wie auch die Bauwerber) mit einem Anteil von jeweils 4/45 Miteigentümer des unmittelbar an dieses Grundstück anschließenden Grundstückes Nr. ***, KG ***, EZ ***.
3. 3 Mit Schreiben vom 09.09.2019 beantragten die Bauwerber die Erteilung einer Baubewilligung für die Errichtung eines Wintergartens und legten diesem Antrag eine Baubeschreibung des Wintergartens und einen Einreichplan vom 03.09.2019, erstellt von der E GmbH bei (jeweils eingelangte bei der Stadtgemeinde *** am 17.09.2019). Auf diesem Einreichplan befanden sich auch die Unterschriften mehrerer Miteigentümer des Baugrundstückes, einschließlich der nunmehrigen Beschwerdeführer.
3. 4 Die Baubehörde holte daraufhin ein bautechnisches Gutachten vom 28.10.2019 ein, laut welchem das Projekt den Vorgaben der NÖ Bauordnung 2014 und NÖ BTV 2014 entspricht. Hierin werden die Antragsunterlagen angeführt und als Sachverhalt wird ausgeführt:
„1.Es wird ein Wintergaren in Holz-Alu Konstruktion errichtet.
2. Dachkonstruktion aus Holz, Verglasung mit Sicherheitsglas.
3. Es wird eine Überdachung in Holz/Alu/Sicherheitsglas errichtet.
4. Grundgrenzen sind durch Grenzkataster gesichert.
5. Nähere Details und Angaben können den Einreichunterlagen entnommen werden.“
3. 5 Die Bauwerber wurden mit Schreiben der Stadtgemeinde *** vom 3.10.2019 zu folgender Ergänzung der Einreichunterlagen aufgefordert:
„1. Der komplette ordnungsgemäße bauliche Bestand ist am Lageplan planlich darzustellen und zu ergänzen (fehlende Baulichkeiten anderer Eigentümer). Die Bebauungsdichte ist danach zu ergänzen.
2. Die Versickerung auf Eigengrund (Sickerschacht) ist darzustellen.“
3. 6 Mit Schreiben der Stadtgemeinde *** vom 28.10.2019 wurden die Beschwerdeführer gemäß § 21 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 über die Einreichung des gegenständlichen Projektes informiert und Gelegenheit gegeben, in den Antrag und seine Beilagen innerhalb einer zweiwöchigen Frist Einsicht zu nehmen. Sie wurden aufgefordert, innerhalb dieser Frist eventuelle Stellungnahmen gegen das Vorhaben bei der Stadtgemeinde *** einzubringen und wurden auf das sonstige Erlöschen der Parteistellung hingewiesen.
3. 7 Am 26.8.2020 zog der Beschwerdeführer, sowie weitere Miteigentümer ihre Zustimmung zum gegenständlichen Bauvorhaben im Rahmen eines baubehördlichen Lokalaugenscheines zurück.
3. 8 Die Bauwerber legten der Baubehörde am 17.9.2020 einen Auswechslungsplan vor, auf welchem ein Sickerschacht im Garten vor dem Wintergarten eingezeichnet wurde. Zusätzlich wurden unter anderem Pflasterflächen entlang der östlichen Seite des Wohnhauses eingezeichnet, welche laut der Legende des Planes als Bestand markiert sind (grau). Auf diesem Plan befindet sich zudem folgende Ausführung:
„Der Zulauf zum bestehenden Sickerschacht für den hinteren Teil der Dachfläche wird stillgelegt. Stattdessen wird für die Dachflächen des hinteren Gebäudeteils sowie des Wintergartens ein neuer Sickerschacht hergestellt. Die Bemessung des neuen Schachtes liegt dem Auswechslungsplan bei.“
Die beigelegte Sickerschachtberechnung sieht ein ausreichendes Volumen für die hierbei anfallenden Oberflächengewässer vor (einschließlich der Überdachung).
3. 9 Die Baubehörde holte daraufhin ein weiteres bautechnisches Gutachten vom 12.11.2020 ein. In diesem Gutachten wurden die neu eingebrachten Antragsbeilagen angeführt und der Sachverhalt gegenüber dem ersten Gutachten wie folgt ergänzt (Hervorhebung nicht im Original):
„1.Es wird ein Wintergaren in Holz-Alu Konstruktion errichtet.
2. Dachkonstruktion aus Holz, Verglasung mit Sicherheitsglas.
3. Es wird eine Überdachung in Holz/Alu/Sicherheitsglas errichtet.
4. Außenanlagen werden teilweise befestigt und gärtnerisch umgestaltet.
5. Ein Sickerschacht wird errichtet.
4. Grundgrenzen sind durch Grenzkataster gesichert.
5. Nähere Details und Angaben können den Einreichunterlagen entnommen werden.“
3. 10 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 23.11.2020, AZ ***, wurde den Bauwerbern unter Spruchpunkt 1 die nachträgliche baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Wintergartens in ***, *** / Haus ***, auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, Grundbuch ***, unter Vorschreibung mehrerer Auflagen erteilt. Im Spruch dieses Bescheides wurde angeführt, dass die gutachterlichen Stellungnahmen des Sachverständigen der Stadtgemeinde *** wesentlicher Bestandteil des Bescheides sind und einzuhalten sind. Eine Projektbeschreibung ist im Bescheid nicht enthalten. Die Einbringung von Antragsunterlagen wird ohne nähere Konkretisierung insofern erwähnt, als der Verfahrensablauf im Spruch dargelegt wird.
3. 11 Mit Schriftsatz vom 3.12.2020 erhoben die nunmehrigen Beschwerdeführer durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung das Rechtsmittel der Berufung. Hierin wird im Wesentlichen ausgeführt, dass durch die Oberflächenbefestigung durch die Pflastersteine die Versickerung von Oberflächenwässern behindert und das Recht der Beschwerdeführer auf Standsicherheit und Trockenheit ihrer Bauwerke verletzt werde. Zudem werde durch die Oberflächenbefestigung der Zugang zum gemeinsamen Sickerschacht der Häuser *** und *** verhindert. Außerdem sei zum bescheidgegenständlichen Vorhaben nie die erforderliche Zustimmung der Mehrheit der Grundeigentümer vorgelegen bzw. seien zunächst erteilte Zustimmungen zurückgezogen worden.
3. 12 Mit E-Mail vom 5. Februar 2021 brachte der Beschwerdeführer ergänzend vor, dass die maximale Bebauungsdichte von 803,1 m² um 7,47 m² überschritten werde.
Mit E-Mail vom 8. Februar 2021 brachte der Beschwerdeführer ergänzend vor, dass auf dem Auswechslungsplan vom 3.9.2020 ein Rigol eingezeichnet sei, welches ungefiltert in den Mischwasserkanal einleitete. Ein im Auswechslungsplan eingezeichneter Sickerschacht bei Haus fünf existiere nicht. Dieser sei zubetoniert worden.
Mit E-Mail vom 16. Februar 2021 brachte der Beschwerdeführer ergänzend vor, dass die eingereichten Pläne nicht gezeichnet, sondern aus alten Plänen zusammen kopiert worden sein. Der Lageplan sei unvollständig, genehmigte und nicht genehmigte Bauwerke würden fehlen. Die im Einreichplanung angeführte Bebauungsdichte sei nicht valide nachvollziehbar. Die Entwässerung für den neuen Wintergarten und südliche Dachfläche sei im Einreichplanung nicht ersichtlich. Die Hausansichten seien nicht nachvollziehbar. Die auf dem genehmigten Auswechslungsplan eingezeichnete Bodenversiegelung mit Pflasterflächen sei auf den von den Miteigentümern unterschriebenen Einreichplan noch nicht vorhanden gewesen.
Mit E-Mail vom 2. März 2021 brachte der Beschwerdeführer ergänzend vor, dass die Legende auf den Einreich-und Auswechslungsplänen nicht richtig angewendet worden sei, weil zum Beispiel der neu zu errichtende Sickerschacht farblich weder als Bestand noch als Neubau ausgewiesen sei und ein Fenster, das errichtet wird, bereits seit Jahren existiere. Zudem handele es sich bei der Oberflächenbefestigung mit Pflastersteinen um keinen Bestand, sondern um einen Neubau, der im Zuge der Errichtung des Wintergartens errichtet worden sei.
3. 13 Die gegen diesen Bescheid erhobenen Berufungen der nunmehrigen Beschwerdeführer vom 3.12.2020 wurden mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 11.03.2022 als unzulässig zurückgewiesen. Zudem wurden die weiteren Berufungen (Berufungsergänzung) vom 5.2.2021, vom 8.2.2021, vom 16.2.2021, und vom 2.3.2021 als unzulässig und verspätet zurückgewiesen.
3. 14 Im Rahmen des Berufungsverfahrens wurde ein drittes bautechnisches Gutachten vom 11.9.2021 eingeholt. Hierin wird zu dem Vorbringen der nunmehrigen Beschwerdeführer ausgeführt, dass die Oberflächenbefestigung nicht Bestandteil des Genehmigungsverfahrens für den Wintergarten/Überdachung ist. Im Sachverhalt dieses Gutachtens befindet sich jedoch weiterhin die Aussage, dass die Außenanlagen teilweise befestigt werden (unverändert zu Punkt 3.9).
Sämtliche Feststellungen sind im Wesentlichen unstrittig und ergeben sich aus den jeweils genannten Dokumenten, welche sich in dem von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt, ***, befinden. Die ergänzenden Feststellungen zum Wohnungseigentum der Bauwerber sowie der Beschwerdeführer ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsvertrag vom 9.02.2001, welcher im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens vorgelegt worden ist. Die konkreten Eigentumsverhältnisse ergeben sich aus im Gerichtsakt dokumentierten Grundbuchsabfragen.
5. 1 Die einschlägigen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) idF LGBl. Nr. 20/2022 lauten auszugsweise:
„(…)
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
beeinträchtigt werden könnte.
(3) Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der bzw. haben die Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Abs. 1. Abweichend davon darf der bzw. dürfen die Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten.
(4) In den Fällen des § 2 Abs. 2 sowie in jenen Bauverfahren, die aufgrund der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017), LGBl. Nr. 87/2016, auf die Bezirksverwaltungsbehörde übertragen sind, hat die Gemeinde Parteistellung. Sie ist berechtigt, die Einhaltung der von ihr wahrzunehmenden öffentlichen Interessen hinsichtlich der Raumordnung (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) und des Orts- und Landschaftsbildes im Verfahren geltend zu machen und Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht sowie Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben.
(4a) Keine Parteistellung haben Miteigentümer bei Zu- und Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I Nr. 81/2020.
(5) Keine Parteistellung hinsichtlich des Abs. 2 Z 2 und 3 haben Eigentümer von Grundstücken im Grünland, die im Sinne des Abs. 1 an das Baugrundstück angrenzen, wenn für diese Grundstücke noch keine Baubewilligung für ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen erteilt wurde.
(6) Nachbarn haben in einem Baubewilligungsverfahren keine Parteistellung im Sinn des Abs. 1 und 2, wenn sie einem Vorhaben nach § 14 unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verzicht der Parteistellung nachweislich auf den Planunterlagen zugestimmt haben.
(7) Nachbarn, die einem Bauverfahren nicht beigezogen wurden oder denen gegenüber ein Baubewilligungsbescheid nicht erlassen wurde, verlieren ihre Parteistellung, wenn die Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde und seit der Anzeige des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens mehr als ein Jahr vergangen ist, sofern nicht innerhalb dieser Frist die Parteistellung geltend gemacht wurde.
(1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:
(…)
(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.
(…)“
5. 2 Die einschlägigen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) idF BGBl. I Nr. 222/2021 lauten auszugsweise:
§ 1. Dieses Bundesgesetz regelt die Rechtsform des Wohnungseigentums, insbesondere die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, die Ausschließung von Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren.
§ 2. (1) Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Vorläufiges Wohnungseigentum ist das nach den Regelungen im 10. Abschnitt beschränkte Wohnungseigentum, das unter den dort umschriebenen Voraussetzungen vom Alleineigentümer einer Liegenschaft begründet werden kann.
(2) Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage. Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine etwa durch Bodenmarkierung deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten.
(3) Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist.
(4) Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.
(5) Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt. Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs. 1 und 2 umschriebenen Umfang.
(6) Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige, dem schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde. Wohnungseigentumsorganisator ist sowohl der Eigentümer oder außerbücherliche Erwerber der Liegenschaft als auch jeder, der mit dessen Wissen die organisatorische Abwicklung des Bauvorhabens oder bei bereits bezogenen Gebäuden der Wohnungseigentumsbegründung durchführt oder an dieser Abwicklung in eigener Verantwortlichkeit beteiligt ist. Miteigentumsbewerber ist derjenige, dem im Fall der Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, vom (früheren) Alleineigentümer die Einräumung von Miteigentum an der Liegenschaft und der Erwerb von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten Wohnungseigentumsobjekt zugesagt wurde.
(7) Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne des Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen; für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.
(8) Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben.
(9) Der Mindestanteil ist jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft.
(10) Die Eigentümerpartnerschaft ist die Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sind.
(…)“
6. 1 Zum Umfang der Baubewilligung
Im gegenständlichen Fall war insbesondere strittig, ob die unter Punkt 3.8 beschriebene Oberflächenbefestigung durch Pflastersteine von der Baubehörde erster Instanz bewilligt worden ist. Auch die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Einwände beziehen sich in erster Linie auf diese.
Die Pflasterflächen wurden in dem bei der Baubehörde erster Instanz eingereichten Auswechslungsplan in grauer Farbe dargestellt und somit entsprechend der Legende des Planes als Bestand eingezeichnet.
Das von der Baubehörde erster Instanz eingeholte bautechnische Gutachten vom 12.11.2020 führt jedoch als Sachverhalt an, dass Außenanlagen teilweise befestigt werden – was sich offenkundig nur auf diese Pflasterflächen beziehen kann.
Die „gutachterlichen Stellungnahmen des Sachverständigen“ wurden im Bescheid der Baubehörde erster Instanz zu einem wesentlichen Bestandteil des Bescheides erklärt. Eine nähere Konkretisierung, um welche gutachterlichen Stellungnahmen es sich hierbei handelt, etwa ein Datum, findet sich hierbei nicht. Vier Absätze später befindet sich jedoch der Hinweis, dass die bautechnischen Auflagen gemäß Gutachten vom 12.11.2020 nicht mehr gesondert angeführt wurden. Auf der anderen Seite enthält das Gutachten vom 12.11.2020 keinerlei Auflagen.
Der Spruch des Bescheides (und auch dessen Begründung) enthalten keine eigene Projektbeschreibung. Auf den Auswechslungsplan wird in diesem Bescheid nicht verwiesen. Er wird lediglich im bautechnischen Gutachten selbst angeführt.
Im Ergebnis war daher unklar, ob die Pflasterflächen mit dem Bescheid der Baubehörde erster Instanz baubehördlich bewilligt worden sind. Der Spruch dieses Bescheides war somit nicht hinreichend bestimmt.
Im Rahmen des Berufungsverfahrens wurde ein drittes bautechnisches Gutachten vom 11.9.2021 eingeholt. Hierin wird zu den Berufungsvorbringen der nunmehrigen Beschwerdeführer ausgeführt, dass die Oberflächenbefestigung nicht Bestandteil des Genehmigungsverfahrens für den Wintergarten/Überdachung ist. Im Sachverhalt dieses Gutachtens befindet sich jedoch weiterhin die Aussage, dass die Außenanlagen teilweise befestigt werden. Das Gutachten ist somit in sich widersprüchlich und war dessen Aufnahme in den Berufungsbescheid nicht geeignet, die Unbestimmtheit des Bescheides der Baubehörde erster Instanz zu sanieren.
Es war somit weiterhin unklar, ob die Befestigung der Außenanlagen mit Pflastersteinen bzw. bauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der in diesem Bereich befindlichen gemeinsamen Sickeranlage baubehördlich bewilligt worden ist.
Jedenfalls waren die Pflasterflächen in den Antragsunterlagen, die dem Informationsverfahren gemäß § 21 NÖ BO 2014 zugrunde gelegt worden sind, noch nicht enthalten.
Für das gegenständliche Beschwerdeverfahren bedeutet dies, dass die Einwendungen zumindest teilweise als zulässig zu erachten sind, zumal diesbezüglich noch kein Verlust der Parteistellung gemäß § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 eingetreten sein kann und jedenfalls Unklarheiten darüber bestanden haben, ob die Pflasterflächen baubehördlich bewilligt worden sind. Dementsprechend konnte zunächst auch nicht beurteilt werden, ob eine Zustimmung der Beschwerdeführer als Miteigentümer des Grundstückes im Sinne des § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 erforderlich ist. Schließlich ist die Beiziehung als Partei Zweifel geboten (VwGH 30.06.2015, Ra 2015/03/0022; 30.06.2006, 2003/03/0209).
Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens haben die Bauwerber nachvollziehbar erklärt, dass sie nie um die Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung für die gegenständlichen Pflasterflächen angesucht haben und dies auch im Auswechslungsplan am 21.9.2020 ersichtlich ist. Es wurde klargestellt, dass ausschließlich um Bewilligung für die Errichtung eines Wintergartens und einer Überdachung, sowie die Ausführung eines Fensters angesucht worden ist. Ebenso wurde klargestellt, dass mit der im Auswechslungsplan eingezeichneten bzw. beschriebenen Stilllegung des gemeinsamen Sickerschachtes mit dem Haus Nummer *** nicht um Bewilligung baulicher Maßnahmen angesucht wurde, sondern lediglich zum Ausdruck gebracht wird, dass in den Sickerschacht künftig keine Oberflächengewässer mehr eingeleitet werden.
Diese Erklärung kann als Klarstellung, aber jedenfalls auch als zulässige Einschränkung des Vorhabens angesehen werden, zumal die Errichtung des Wintergartens, der Überdachung und auch die Ausführung des Fensters jedenfalls als trennbare Maßnahmen anzusehen sind und sich aus der Einschränkung keinerlei nachteiligen Folgen für Nachbarn ergeben (vgl. VwGH 27.02.2018, Ra 2018/05/0010).
Dementsprechend war der unbestimmte Spruch der Baubehörde erster Instanz entsprechend neu zu formulieren.
6. 2 Zu den Einwendungen über die fehlende Zustimmung als Miteigentümer des Baugrundstückes
Gemäß § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 sind dem Antrag auf Baubewilligung Angaben über das Grundeigentum und der Nachweis des Nutzungsrechtes anzuschließen, wenn das Grundstück nicht oder nicht ausschließlich im Eigentum des Antragstellers steht, durch:
„Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I. Nr. 81/2020, handelt“.
Im vorliegenden Fall ist daher mangels der Zustimmung ausreichender Miteigentümer zu prüfen, ob es sich bei dem eingereichten Bauprojekt um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 WEG 2002 handelt.
Die Errichtung eines Wintergartens bzw. einer Überdachung auf der Terrasse der Bauwerber kann jedenfalls nicht als Umbau innerhalb einer selbständigen Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit qualifiziert werden. Vielmehr erfolgt die Errichtung außerhalb der bisher bewilligten Räumlichkeiten.
Die Bestimmung des § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 ist jedoch nicht auf Baumaßnahmen innerhalb einer selbstständigen Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Räumlichkeit beschränkt. Sie bezieht sich vielmehr auch auf Zubauten auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 WEG 2002. Bei einem Zubau handelt es sich um eine Vergrößerung eines Gebäudes in waag- oder lotrechter Richtung (VwGH 27.06.2006, 2005/05/0321; idS auch 07.09.1993, 91/05/0183). Ein Zubau kann dementsprechend nicht auf das Innere einer Räumlichkeit beschränkt sein.
Es ist daher zu prüfen, ob ein Zubau auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 WEG 2002 vorliegt. Gemäß § 2 Abs. 3 WEG ist das Zubehör-Wohnungseigentum das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist.
Hierbei handelt es sich um die einzige „Verbindung“ die in den §§ 1 und 2 WEG 2002 (sowie den restlichen Bestimmungen des WEG 2002) vorgesehen ist, sodass sich der Verweis in § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 nur auf das Zubehör-Wohnungseigentum beziehen kann.
Der gegenständliche Wintergarten sowie die Überdachung werden planmäßig auf der Terrasse des Hauses *** der Bauwerber ausgeführt. Die Sickeranlage wird im Garten des Hauses *** ausgeführt. Sowohl die Terrasse als auch der Garten sind gemäß dem Wohnungseigentumsvertrag als Zubehör-Wohnungseigentum mit dem Wohnungseigentum am Haus *** verbunden (siehe die Feststellungen zu Punkt 3.1).
Es liegt somit ein Zubau auf einem Teil der Liegenschaft vor, der mit der selbständigen Wohnung der Bauwerber im Sinne des § 2 Abs. 3 WEG 2002 verbunden ist. Für die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung ist daher gemäß § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 keine Zustimmung der Miteigentümer erforderlich. Die Beschwerde war insofern abzuweisen.
6. 3 Zu den sonstigen Einwendungen
Die inhaltlichen Einwendungen der Beschwerdeführer beziehen sich auf die in der Natur vorhandenen Pflasterflächen bzw. damit verbundene Maßnahmen. Diese werden jedoch im gegenständlichen Verfahren nicht (mehr) bewilligt. Insofern ist es bereits ausgeschlossen, dass der Beschwerde in diesem Zusammenhang Folge gegeben wird. Zudem haben die Beschwerdeführer als Miteigentümer des Baugrundstückes auf Grund des Ergebnisses des Beschwerdeverfahrens gemäß § 6 Abs. 4a NÖ BO 2014 keine diesbezügliche Parteistellung, weil nur (noch) ein Zubau auf einem mit einer selbständigen Wohnung verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinne des § 2 Abs. 3 WEG 2002 bewilligt wird.
Darüber hinaus kann der belangten Behörde nicht entgegengetreten werden, wenn sie die Berufungsergänzungen vom 05.02.2021, 08.02.2021, 16.02.2021, 02.03.2021, soferne hierin Einwendungen vorgebracht werden, die nicht bereits in der fristgerecht eingebrachten Berufung vorgebracht worden sind (Bebauungsdichte, Nachvollziehbarkeit der Pläne), als verspätet erachtete und daher zurückgewiesen hat.
7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die Lösung der gegenständlichen Rechtsfragen ergeben sich vielmehr aus der jeweils zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sowie dem Wortlaut der angewendeten Bestimmungen.
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