Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-285/001-2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.10.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.285.001.2020

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 2 unter dem Vorsitz der Richterin Mag. Clodi im Beisein des Berichterstatters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. A. Kalkus und H. Stich über die Beschwerde des A, geb. ***, der B, geb. ***, und des C, geb. ***, alle ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 03. Februar 2020, Zl. ***, mit welchem über Antrag des D, geb. ***, ***, ***, nunmehr vertreten durch Rechtsanwalt E, ***, ***, vom 08. April 2019 die grundverkehrs-behördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 08. April 2019, *** der Notarin F, abgeschlossen zwischen G, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer und dem Antragsteller D als Käufer, betreffend die Grundstücke Nr. *** und ***, beide Gemeinde und KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 43.687 m², erteilt worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 02. Juli 2020 in der daran anschließenden nichtöffentlichen Sitzung bzw. hinsichtlich der ungekürzten Ausfertigung der Entscheidung in der Sitzung am 20. Oktober 2020

I.

durch Erkenntnis

IM NAMEN DER REPUBLIK

zu Recht erkannt:

a)

Die Beschwerde des A, geb. ***, wird gemäß

§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) abgewiesen.

b)

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

und den

II.

B E S C H L U S S

gefasst:

a)

Die Beschwerden der B und des C werden gemäß § 31 Abs. 1 VwGVG zurückgewiesen.

b)

Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe (zu Spruchteil I.):

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 03. Februar 2020, Zl. ***, wurde auf Grund des Antrages von D vom 08. April 2019 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 08. April 2019, *** des Notariats F in ***, abgeschlossen zwischen G, geb. *** als Verkäufer einerseits und D, geb. *** als Käufer andererseits betreffend die Grundstücke Nr. *** und ***, beide Gemeinde und KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 43.687 m² und einem Kaufpreis von € 70.000,00 erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die § 1, 3, 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1, 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 20017 (GVG).

Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von € 70.000,00 dem ortsüblichen Verkehrswert entspreche. Diesbezüglich werde auf das im Verfahren eingeholte Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen für Forsttechnik verwiesen. Bezüglich des A habe das Verfahren ergeben, dass er trotz Abgabe einer Interessentenmeldung in rechtlicher Hinsicht nicht als Interessent zu qualifizieren sei, da er in seiner Interessentenanmeldung lediglich die Bereitschaft bekundet habe, einen Kaufpreis von € 27.000,00 bezahlen zu wollen und zudem einen Finanzierungsnachweis mit einem Sparbuch mit einer Einlage von nur € 30.000,00 vorgelegt habe. Eine Verbesserung dieser Interessentenerklärung sei im Verfahren nicht erfolgt und wäre auch rechtlich unerheblich gewesen, da aus dem Charakter der Interessentenerklärung als materiellrechtliche Voraussetzung folge, dass diese keiner Verbesserung nach § 13 Abs. 3 Allgemeines Verwaltungsverfahrens-gesetz 1991 (AVG) zugänglich sei.

Aus diesem Grund sei auch die Landwirteeigenschaft des Rechtswerbers und des als Interessent aufgetretenen A nicht zu prüfen gewesen und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen, zumal auch ein Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 3 und 4 NÖ GVG nicht vorgelegen sei.

In der gemeinsam von A, B und C erhobenen Beschwerde wird deren Standpunkt ausführlich wie folgt dargelegt:

„Auf die von mir in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember 2019 erhobenen Vorwürfe wurde in der Begründung dieses Bescheides nicht eingegangen. Sie wurden nicht geprüft und auch nicht widerlegt. Es gibt in dem Bescheid keine fachliche und sachliche Auseinandersetzung mit meinen Argumenten. Da diese Argumente allerdings nicht nur im konkreten Anlassfall von Bedeutung sind,

weil es sich um Fragen der Gesetzesauslegung handelt, die auch in vielen anderen Fällen von Bedeutung sind bzw. sein können, erhebe ich Beschwerde gegen den Bescheid und beantrage die verwaltungsgerichtliche Klärung dieser Problemstellungen.

A)Chronologie der Sachverhalte im Überblick:

Mein Onkel G beabsichtigt, seinen Wald zu verkaufen. Der Wald ist nämlich dringend sanierungsbedürftig (Borkenkäferbefall, Gefahr eines Windbruchs, Aufforderung der Gemeinde, Bäume zu schneiden, die eine Gefahrenquelle für die Begehung und Befahrung der danebenliegenden „***” darstellen). Da er bisher selbst keinerlei Pflegemaßnahmen durchgeführt hat und das auch in Zukunft nicht machen wird, will er den Wald verkaufen.

Er lässt den Verkehrswert des Waldes schätzen. Dieser beträgt laut seiner Auskunft 40-60 Cent pro Quadratmeter, weil der Wald in einem extrem schlechten Pflegezustand ist.

Mein Onkel weiß, dass ich diesen „Familienwald" im Ort gerne kaufen würde, versucht allerdings, ohne mein Wissen einen Käufer zu finden, der ihm mehr bietet als den Schätzpreis.

Herr D bietet ihm einen weit überhöhten Kaufpreis.

Es wird ein Kaufvertrag über diesen Kaufpreis abgeschlossen (8. April 2019).

Am letzten Tag der dreiwöchigen Kundmachung erfahre ich zufällig von diesem Verkauf.

Ich fahre auf die Bezirksbauernkammer und gebe eine Interessentenerklärung ab (8.5.2019). ln dieser Interessentenerklärung biete ich einen Kaufpreis von 63 Cent, also einen Preis, der etwas über dem oberen Schätzwert des Waldes liegt. Ich wende ein, dass der Käufer kein Landwirt und der Kaufpreis überhöht sei.

Aufgrund der Aufforderung der Behörde zur Vorlage der für das Verfahren wesentlichen Unterlagen lege ich diese am 22. Mai 2019 der Behörde vollständig vor. Ich schließe eine Stellungnahme an, in welcher auch meine Eltern die Geschichte unseres Betriebes und die Historie des gegenständlichen Waldes beschreiben und wir unsere Beweggründe für den Erwerb genau dieses Waldes darlegen („Familienwald”).

Mitte August ruft mich Herr H an. Er sagt, er sei der Amtssachverständige und er müsse unseren Betrieb besichtigen. Er betont, dass der Käufer ohnehin den Wald bekomme, weil er ein Wissenschaftler sei, der sich mit „Waldangelegenheiten” beschäftige.

Am 23. August besucht der Amtssachverständige unseren Betrieb. Auch meine Eltern (Besitzer meines landwirtschaftlichen Betriebes) sind anwesend.

Der Amtssachverständige weist sofort darauf hin, dass wir den Wald nicht kaufen können, weil der Käufer ohnehin ein Landwirt und überdies ein Wissenschaftler aus dem forstwirtschaftlichen Bereich sei.

Er betont, dass der Käufer ein guter Bekannter von ihm sei, der in der Gegend um *** 5 ha Wald besitze und daher Landwirt sei.

Die „ermittlungsrelevanten Sachverhalte" stehen also schon fest, ohne dass der Sachverständige die für die Entscheidungsfindung notwendigen Fakten, auf welchen sein späteres Gutachten basieren wird, geprüft hat.

Meine Mutter wendet ein, dass laut Grundverkehrsgesetz ein Waldbesitz von 5 ha alleine noch keine Landwirteeigenschaft bedeutet, weil dadurch kein erheblicher Teil des Lebensunterhaltes bestritten werden kann. Herr D habe keine landwirtschaftliche Betriebsnummer und kann mit 5 ha Wald kein Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a sein.

Der Sachverständige H hat nicht damit gerechnet, dass wir uns mit dem Grundverkehrsgesetz so gut auskennen.

Er ist sichtlich unzufrieden damit, dass wir nicht einsehen wollen, dass der Käufer ohnehin ein Landwirt sei.

Er versucht uns einzuschüchtern, mit Argumenten, die wir allesamt widerlegen können.

Diese Argumente beziehen sich vorerst vor allem auf die Bewirtschaftung der vielen auf unserem Betrieb vorhandenen Landschaftselemente, von denen er behauptet, dass diese nicht auf Stock gesetzt werden dürfen.

Meine Eltern zeigen ihm Unterlagen, die beweisen, dass der Amtssachverständige mit seiner Behauptung unrecht hat.

Der Amtssachverständige weist uns darauf hin, dass wir kein Recht hätten, den Verkauf des Waldes hinauszuzögern.

Meine Mutter erwidert, dass die schnellste Abwicklung des Kaufes darin bestünde, dass der Wald an mich verkauft werden kann, denn ich bräuchte für den Kauf nicht mal die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, weil ein Kaufgeschäft unter Verwandten wie Onkel und Neffe nicht genehmigungspflichtig ist.

Der Amtssachverständige bestreitet dies, meine Mutter legt ihm die entsprechende Passage (§ 5 Absatz 1 Z. 5) des Grundverkehrsgesetzes vor.

Der Amtssachverständige erinnert sich schließlich, diesen Passus schon mal gesehen zu haben.

Er begeht anschließend den Wald und ist sichtlich uninteressiert an den landwirtschaftlichen Aktivitäten unseres Biobetriebes („das ist mir wurscht”).

Er droht an, „es dem I zu melden, dass wir einen Schwarznussbaum in unserem Wald gepflanzt haben“ (Neophyt, der habe hier nichts verloren).

Es folgen noch mehrere Versuche, uns einzuschüchtern.

Als er sich nach 2 Stunden verabschiedet, hat er mindestens fünfmal betont, dass die Sache ohnehin schon entschieden sei, weil der Käufer ein Landwirt und ein Wissenschaftler sei, der sich mit Waldagenden beschäftige.

Im November bekomme ich von der Grundverkehrsbehörde ein Schreiben, in welchem der vom Käufer gebotene Kaufpreis als „ortsüblich" qualifiziert wird. Mir wird daraus resultierend (kein gleichartiges Angebot) die Interessentenstellung aberkannt und dem Käufer der Wald dadurch automatisch zugesprochen (weil keine weiteren Interessenten vorhanden sind).

Ich gebe innerhalb der dafür vorgesehenen zweiwöchigen Frist eine Stellungnahme ab (datiert mit 5. Dezember 2019), in welcher ich die Argumentationsführung der Behörde bei der Aberkennung meiner Interessentenstellung als rechtlich unzulässig beanstande und meine Vorhalte detailliert mit genauem Verweis auf die entsprechenden Paragraphen des Gesetzestextes belege. Ich verweise nochmals auf die nicht objektive Sachverhaltsprüfung durch den Sachverständigen.

Am 5. Februar 2020 wird mir der Bescheid zugestellt, in welchem die Grundverkehrsbehörde der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten den zwischen Herrn D und meinem Onkel G abgeschlossenen Kaufvertrag genehmigt und den Kaufpreis als „ortsüblich“ bezeichnet.

Ich erhebe deshalb innerhalb der gesetzlichen Frist Einspruch gegen diesen Bescheid und verweise vor allem auf folgende Sachverhalte:

Die wesentlichen Vorhalte meines Schreibens vom 5. Dezember wurden weder erwähnt noch widerlegt.

Der Vorwurf der Voreingenommenheit des Sachverständigen wurde totgeschwiegen, er wurde nicht überprüft.

Die Feststellung des Forstsachverständigen, dass der Kaufpreis nicht überhöht sei, wurde als „entscheidungsrelevanter Sachverhalt” klassifiziert, ohne dass dies durch einen unvoreingenommenen Sachverständigen überprüft wurde.

Die von mir angezweifelte Seriosität bei der Kaufpreisermittlung blieb vollkommen unerwähnt.

Mir wurde folglich die Interessentenstellung mit dem Verweis auf eine „ständige Rechtsprechung der gleichen Bedingungen" aberkannt, ohne dass die Überprüfung des ortsüblichen Verkehrswertes durch einen unvoreingenommenen Gutachter vorgenommen wurde und ohne meine Landwirteeignung überprüft zu haben.

Es wird festgestellt, dass von mir „keine rechtswirksame Interessentenanmeldung“ vorliege (Seite 23 des Bescheides).

Die im Bescheid (und auch schon im Schreiben der Behörde vom November des Vorjahres) angekündigte Einholung eines agrartechnischen Amtssachverständigengutachtens wurde nicht durchgeführt.

Die ebendort angekündigte Überprüfung der Landwirteeigenschaft des Käufers wurde ebenfalls nicht durchgeführt.

Es wurde also einzig und allein aufgrund des Gutachtens des forsttechnischen Amtssachverständigen entschieden, dessen Befangenheit für mich und meine Eltern manifest ist.

Es wurde im Bescheid argumentiert, dass der Amtssachverständige „ein schlüssiges und vollständiges Gutachten vorgelegt“ habe, „an dessen Richtigkeit kein Zweifel besteht" und welchem ich „nicht auf gleiche (sic) fachlicher Ebene entgegengetreten“ sei.

Ich erhebe am 2. März 2020 innerhalb der gesetzlichen Frist Einspruch gegen diesen Bescheid.

B)Stellungnahme zu den Inhalten des Bescheides

Der Bescheid ist lang, aber über weite Strecken sehr redundant. Der Verfasser J hat sich darin überhaupt nicht mit den vielen Argumenten auseinandergesetzt, die ich in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember (Parteiengehör) angeführt habe. Es wurden zwar viele Seiten lang Punkte aufgezählt, die für die Landwirteeignung des Käufers sprechen sollen, in Wirklichkeit aber genau das Gegenteil beweisen, nämlich, dass der Käufer Herr D kein Landwirt im Sinne des § 3 Z. 2 Iit. a oder b sein kann. Die von mir vorgebrachten Kritikpunkte an der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des gegenständlichen Kaufes blieben vollkommen unberücksichtigt, sie wurden weder erwähnt, noch überprüft, demzufolge auch nicht als zutreffend oder nicht zutreffend bewertet.

Zusammengefasst ergibt sich folgendes Bild:

Mir wurde die Interessentenstellung aberkannt, weil ich kein gleichartiges Angebot gelegt habe (obwohl ich in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember 2019 den Unterschied zwischen gleichartig und gleichwertig ausführlich dargelegt habe).

Es wurde nicht geprüft, ob meine Vorbehalte gegen die Unparteilichkeit des Sachverständigen zutreffen oder nicht.

Es wurde daher auch überhaupt nicht geprüft, ob die Kaufpreisermittlung durch den Amtssachverständigen korrekt durchgeführt wurde. Die Richtigkeit seines Gutachtens wurde nicht überprüft und nicht bewiesen, sondern axiomatisch als gültige Wahrheit dargestellt, die keines Beweises bedarf (Seite 19 des Bescheides: der Gutachter habe ein „schlüssiges und vollständiges Gutachten" vorgelegt, „an dessen Richtigkeit kein Zweifel besteht und welchem nicht auf gleiche (sic) fachlicher Ebene entgegengetreten wurde").

Es wurde lediglich festgestellt, dass es laut „ständiger Rechtsprechung" nötig sei, „dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen verkaufen zu können" (Seite 23 des Bescheides). Diese „ständige Rechtsprechung" steht allerdings im Widerspruch zu den Prämissen des Grundverkehrsgesetzes (Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen und wirtschaftlich gesunden Iand- und forstwirtschaftlicher Besitzes), im Falle, dass diese geforderten „gleichen Bedingungen" für außerlandwirtschaftliche Käufer und landwirtschaftliche Interessenten einen Kaufpreis betreffen, welcher einen solchen wirtschaftlich gesunden und rentablen Grundbesitz für den landwirtschaftlichen Interessenten unmöglich macht, der Kaufpreis also so hoch ist, dass ein Landwirt nicht mit einem Nichtlandwirt mitbieten kann, ohne seinen wirtschaftlich gesunden Betrieb zu ruinieren. Der Terminus „ortsüblicher Preis" kann also gemäß den Vorgaben des GVG nur einen Preis bedeuten, welcher für den Erwerb durch einen den Prämissen des GVG (Wirtschaftlichkeit, zumindest kostendeckende Bewirtschaftung) unterliegenden Landwirt ortsüblich ist. Es wären also all jene Grundverkäufe aus der Kaufpreisermittlung auszuscheiden, welche landwirtschaftliche Grundverkäufe an Nichtlandwirte betreffen. Ich habe in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember ausführlich zu diesem Problem Stellung genommen, aber meine Einwände wurden ignoriert.

Die Klärung dieser Problemstellung (Divergenz zwischen dem, was ein Sachverständiger als „ortsüblichen“ Preis ermittelt und der vom Gesetz geforderten „Wirtschaftlichkeit“ beim Zukauf einer Liegenschaft durch den landwirtschaftlichen Interessenten) wurde also vermieden.

Die Inkohärenz bei der Kaufpreisermittlung und der Beweismittelaufnahme, auf die ich in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember ausführlich hingewiesen habe, wurde mit keinem Wort erwähnt. Ich sei ohnehin nicht in der Lage, dem Sachverständigen auf gleicher fachlicher Ebene entgegenzutreten.

C)Detaillierte Auseinandersetzung mit den einzelnen Punkten der Begründung des Bescheides:

Wenn eine Behörde in einem Verwaltungsakt in bestehende Rechte eines am Verfahren Beteiligten eingreift, hat der Betroffene das Recht auf Anhörung, vor allem, wenn es sich um Tatsachen handelt, die für eine Entscheidung relevant sind.

J versichert, dass sich die „Feststellungen in unbedenklicher Weise” aus dem Behördenakt, dem Kaufvertrag sowie dem schlüssigen und vollständigen Gutachten des Forstsachverständigen ergeben würden. Ich kann diese Argumentationsführung der Behörde keinesfalls nachvollziehen, denn es ist nicht „unbedenklich“, wenn ein Interessent mittels vieler von ihm vorgebrachter Argumente die Objektivität des Sachverständigen in Frage stellt. Solche Vorwürfe hätte die Behörde zu prüfen, zu widerlegen oder zu bestätigen und nicht zu ignorieren. Mir wird in obiger Passage des Bescheides weiters vorgeworfen, dem Gutachten nicht auf der gleichen fachlichen Ebene entgegengetreten zu sein.

Dieser Satz bedeutet im Klartext: An der Richtigkeit des Gutachtens des Sachverständigen bestehe kein Zweifel (auch wenn der von mir erhobene Vorwurf der Parteilichkeit des Sachverständigen gar nicht von einem unvoreingenommenen Sachverständigen überprüft wurde) und ich als Interessent könne diesem Amtssachverständigen ohnehin nicht entgegentreten, weil ich mich nicht auf der gleichen ”fachlichen Ebene" befände. Mit dieser Argumentationsführung erübrigt sich jedweder Einwand eines Interessenten gegen jedes Gutachten eines Sachverständigen. Es kann allerdings von keinem Interessenten erwartet bzw. vorausgesetzt werden, dass er dem Gutachten des Amtssachverständigen auf „gleicher fachlicher Ebene" entgegentritt, es sei denn, der Interessent ist selbst auch Amtssachverständiger, was aber wohl nicht der Normalfall sein dürfte bei einem derartigen Verfahren.

Ich habe sehr ausführlich meine Einwände gegen die vom Sachverständigen praktizierte Vorgangsweise bei der Kaufpreisermittlung dargestellt. Derartige Einwände werden nicht nur von mir persönlich erhoben, sondern werden mir von vielen betroffenen Landwirten bestätigt, die ebenfalls bemängeln, dass bei der von verschiedenen Sachverständigen durchgeführten Kaufpreisermittlung ganz verschiedene Entscheidungskriterien angewendet werden: Eine Tatsache, die es potentiellen Interessenten bei der Legung einer Interessentenerklärung verunmöglicht, einen später von einem Sachverständigen festgestellten „ortsüblichen Verkehrswert" vorherzusehen und dementsprechend einen „ortsüblichen Kaufpreis" in der Interessentenerklärung anzubieten, der später von einem Amtssachverständigen als solcher qualifiziert werden wird. Es bleibt einem Interessenten - der den Interessentenstatus nicht durch einen von ihm vermuteten niedrigeren ortsüblichen Verkehrswert und daher einem niedrigeren Angebot verlieren will „also nichts anderes übrig, als zumindest die gleiche Summe zu bieten, wie der „Käufer“ zu zahlen bereit ist. Eine derartige im Bescheid behauptete „ständige Rechtsprechung" führt allerdings wesentliche Paragrafen des

Grundverkehrsgesetzes ad absurdum, vor allem jene, die die Wirtschaftlichkeit eines Kaufes betreffen (siehe dazu später). Ich wiederhole einen wesentlichen Einwand meines Schreibens vom 5. Dezember des Vorjahres: das vom Grundverkehrsgesetz verlangte „gleichartige“ Rechtsgeschäft ist nicht mit einem „gleichwertigen" gleichzusetzen, diese Begriffe sind nicht deckungsgleich (Bezüglich der Unterscheidung zwischen diesen beiden Begriffen gibt es viele Expertisen aus den

verschiedensten Fachbereichen). Die Auslegung der Grundverkehrsbehörde, dass ein Rechtsgeschäft nicht gleichartig sei, wenn ein niedrigerer Kaufpreis geboten wird als jener im Kaufvertrag des Rechtserwerbers und der Interessent daher auszuscheiden sei, erachte ich als nicht gesetzeskonform. Es wäre also höchstgerichtlich zu klären, ob es rechtens ist, den Begriff gleichartig (gleiche Art) und den Begriff gleichwertig (gleicher Wert bzw. gleicher Preis) als Synonyme zu sehen und daraus resultierend zu argumentieren, dass ein Interessent aus dem Verfahren auszuscheiden sei, weil sein Angebot nicht „gleichartig“ sei, wenn er einen niedrigeren Preis geboten hat als der Käufer. Ich weiß, dass es Fachgebiete gibt, welche die Begriffe „gleichartig" und „gleichwertig“ rechtlich eindeutig unterscheiden und daraus schließe ich, dass dies auch für den Bereich des Grundverkehrsgesetzes gelten müsste.

1. Der von Herrn D gebotene Kaufpreis ist überhöht:

Herr D ist laut Aussage des Gutachters H ein „guter Bekannter", der Amtsgutachter ist befangen und die Behörde hat diese mögliche Befangenheit in dem Bescheid weder erwähnt noch überprüft.

HR H hat schon beim Erscheinen auf unserem Betrieb darauf hingewiesen, dass Herr D den Wald zugesprochen bekommen wird, weil er ein Landwirt und ein Wissenschaftler sei, der sich mit Waldagenden beschäftige. Der Amtssachverständige hat weiters bei der Begehung unseres Waldes eindeutig mehrfach versucht, uns einzuschüchtern. Er hat objektiv eruierbare Fakten, unseren forstwirtschaftlichen Betrieb betreffend, nicht zur Kenntnis genommen und dies auch offen kundgetan. Er hat unser wiederholt geäußertes Angebot, den forstwirtschaftlichen Teil unseres Betriebes zu besichtigen, abgelehnt, was zur Folge hatte, dass die von ihm bezüglich unseres Betriebes errechneten Betriebszahlen (z.B. Erträge) unvollständig und unrichtig sind und sein müssen.

Es wurde bei dem Verfahren seitens der Behörde kein objektiver und unvoreingenommener Gutachter hinzugezogen, obwohl wir die Behörde auf die unserer Meinung nach eklatant unobjektive Verhaltensweise des Amtssach-verständigen hingewiesen haben.

Nicht nur ich als Interessant habe den Kaufpreis als überhöht klassifiziert, auch die

Bezirksbauernkammer *** hat in ihrer Stellungnahme vom 8.5.2019 festgestellt, dass die beantragte Genehmigung den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 widerspricht, weil der Käufer kein Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes und der Kaufpreis überhöht sei. Die Bauernkammern beraten die Landwirte in rechtlichen Belangen und haben einen einigermaßen guten Einblick in die land- und forstwirtschaftlichen Rechtsgeschäfte ihrer Region, weil die Kaufvorgänge dort aufscheinen und die damit in Zusammenhang stehenden Interessentenerklärungen auf den Bauernkammern eingereicht werden.

Auch alle ortsansässigen Landwirte qualifizieren einen Kaufpreis von 70 000 € für diesen Wald als „eklatant überhöht", weil dieser Waid in einem erbarmungswürdigen Zustand ist. Deshalb würde auch kein Landwirt bereit sein, für diesen Wald einen so hohen Kaufpreis zu bezahlen. Meinen Onkel zähle ich nicht zu den Landwirten, er bewirtschaftet keine einzige seiner land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften selbst und interessiert sich überhaupt nicht für landwirtschaftliche Belange. Er weiß nicht mal, wer seinen Wald aufgeforstet hat. Zumindest steht das so im Bescheid auf Seite 5: Die Aufforstung sei laut Angaben des Verkäufers - also meines Onkels - durch Fremdfirmen erfolgt. In Wirklichkeit waren das Familienangehörige (mein Vater und andere Verwandte) und die damals noch auf dem Betrieb vorhandenen Dienstnehmer (Knechte), das wissen alle damaligen Ortsbewohner, die heute noch leben, nur mein Onkel offensichtlich nicht. Dieses Faktum ist zwar für die zur Diskussion stehenden Fragen vollkommen irrelevant, es zeigt aber, wie wenig mein Onkel über seinen Wald weiß und dass er sich überhaupt nicht um diesen kümmert und bisher gekümmert hat. Er will ihn nur zu einem möglichst hohen Preis verkaufen, denn der Wald ist dringend sanierungsbedürftig (Borkenkäferbefall, Gefahr eines Windbruchs, Aufforderung der Gemeinde, Bäume zu schneiden, die eine Gefahrenquelle für die Begehung und Befahrung der danebenliegende „***” darstellen). Da er selbst keine land- und forstwirtschaftlichen Arbeiten verrichtet (und dafür auch keinerlei Maschinen besitzt, nicht mal einen funktionstüchtigen Traktor), muss er entweder diese Arbeiten durch Fremdfirmen verrichten lassen (was wirtschaftlich gesehen auf jeden Fall einen großen Verlust bedeutet) oder er muss diesen Wald verkaufen. Mein Onkel sieht sich als Geschäftsmann, nicht als Land- oder Forstwirt.

Die (ortsansässigen) Landwirte sehen den Besitz eines Waldes allerdings ganz anders: ein Wald gilt als das „Familiensilber” und dieses muss gepflegt werden, um seinen Wert zu behalten. Wald ist ein „Familienerbstück", das von Generation zu Generation weitergegeben und möglichst gut gehegt und gepflegt wird. Einen Wald zu verkaufen, bedeutet, dass ein Land- bzw. Forstwirt seine letzten Reserven „verscherbelt” (Das trifft auf meinen Onkel nicht zu — er hat noch genügend Bauparzellen, die er verkaufen kann und wird). Ein Waldverkauf ist für alteingesessene Bauernfamilien fast ein Sakrileg, ein Verrat am Bauernstand ganz allgemein. Das mag zwar pathetisch klingen, ist aber so. Landwirte sind daran interessiert, dass der Waldbesitz der Bauernschaft geschützt wird (in unserer

Gegend ganz besonders, weil ohnehin kaum Wälder vorhanden sind, die nicht von den Bundesforsten verwaltet werden) und ich werde immer wieder von Ortsbewohnern darauf angesprochen, wie es denn nun mit dem Wald meines Onkels weitergehe. Keiner versteht und befürwortet, dass dieser Wald an einen außerlandwirtschaftlichen Käufer verkauft werden soll, noch dazu, wo es einen jungen Landwirt aus der Familie gibt (nämlich mich), der sich intensiv mit Waldbewirtschaftung beschäftigt und alle dafür benötigten Maschinen besitzt. Wer, wenn nicht die ortsansässigen Landwirte, weiß wirklich Bescheid über den „Wert” einer land- oder forstwirtschaftlichen Fläche im Ort? Sie kennen die konkreten Gegebenheiten vor Ort, den Baumbestand, den Erschließungsgrad, die Bodenqualität, den Pflegezustand, die klimatischen Bedingungen und ihre Veränderungen in den letzten Jahren. Jeder, der sich nur halbwegs mit Forstwirtschaft auskennt, weiß und sieht, dass sich dieser Wald in einem extrem schlechten Zustand befindet und dringendst gepflegt werden müsste und dass der Kauf dieses Waldes zu so einem hohen Kaufpreis wie jenem, den der Käufer geboten hat, absolut unrentabel ist. Es sind dort nicht einmal Rückewege vorhanden, diese müssen also erst angelegt werden. Sogar der Käufer hat diesen

Wald als „bisher unbewirtschaftet" bezeichnet und er beschreibt (Seite 5 des Bescheides) „die Gefahr eines Zusammenbruchs der viel zu eng stehenden vierzigjährigen Kiefern" (die in Wirklichkeit etwa 55 Jahre alt sind, aber das sieht man nicht, weil sie sich aufgrund der nicht durchgeführten Durchforstung nicht gut entwickeln konnten) und „die Gefahr von nachfolgenden Schädlings-Kalamitäten”. Diese sind zumindest im Fichtenbestand ohnehin schon vorhanden, man sieht den Borkenkäferbefall schon von weitem. Der Wald ist also dringend sanierungsbedürftig und dafür sind etwas andere und größere Maschinen und Geräte notwendig, als dem Käufer zur Verfügung stehen. Ich habe alle diese Maschinen, wie ich in meiner ersten Stellungnahme schon ausführlich dargelegt habe. Wenn dem Herrn D also der Erhalt dieses Waldes tatsächlich am Herzen liegt, müsste er sich dafür einsetzen, dass ich diesen Wald sanieren kann, denn ichverfüge über die dafür nötigen Maschinen und Geräte, er aber nicht. Laut seinen Angaben besitzt er

„zwar den Traktorführerschein, aber vom Besitz einer Zugmaschine habe ich in seinen Ausführungen nichts gelesen und kann auch kein ihm zuordenbares Betriebsgebäude eruieren (an seinem Hauptwohnsitz in *** jedenfalls nicht und auch nicht in ***, wo Herr D eine Waldfläche von 1,32 ha besitzt und auch nicht am Wohnsitz seiner Eltern in ***). Er besitzt außerdem noch eine Waldfläche von 3,8308 ha mit der Grundstücknummer *** irgendwo anders, allerdings ist weder in NÖ, noch in der Steiermark oder in Oberösterreich ein Grundstück mit dieser Grundstücksnummer und diesem Flächenausmaß zu finden. Da Herr D sehr detaillierte Angaben über seine forstwirtschaftlichen Geräte gemacht hat, nehme ich nicht an, dass er weitere Maschinen (z.B. einen Traktor und einen Kranwagen) besitzt und diese in seiner Aufzählung bloß vergessen hat. Er bräuchte außerdem ein Betriebsgebäude irgendwo vor Ort, denn aus *** oder aus *** wird er nicht jeden Tag

mit seinen forstwirtschaftlichen Geräten anreisen können. Und er bräuchte auch die nötige Zeit, die er bei einem Vollzeitjob und bei täglicher Anreise nicht aufbringen kann. Denn die Sanierung dieses Waldes ist kein Projekt, das man in ein paar Wochen Urlaub erledigen könnte. Natürlich könnte er die Sanierung des Waldes auch als Leistung zukaufen - das widerspricht allerdings wiederum der Landwirtedefinition des Grundverkehrsgesetzes § 3 Z. 2: „Bewirtschaftung allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder Dienstnehmern.“ Diese vom Gesetz verlangte Selbstbewirtschaftung verbietet daher die Auslagerung der Arbeit an Fremdfirmen.

Wie ich schon in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember festgehalten habe, darf die Festlegung eines „ortsüblichen Kaufpreises“ nicht einzig und allein der nicht objektiv motivierten Bewertung eines bestimmten Sachverständigen unterliegen, der möglicherweise einem guten Bekannten ein „Gefälligkeitsgutachten” erstellt. Wenn dadurch einem seriösen Interessenten die lnteressentenstellung aberkannt wird, ist das ein Vorwurf, dem die Grundverkehrsbehörde nachzugehen hätte, denn es steht im Raum, dass der Gutachter möglicherweise die Kriterien der objektiven Preisermittlung nicht erfüllt hat und auch der Käufer aufgrund seiner hauptberuflichen

Tätigkeit (Bundesforschungszentrum für Wald) in einem Interessenkonflikt mit seinen privaten Interessen steht („Da wird wieder einmal gepackelt“, sagen Ortsbewohner, die sich mit der Sache auseinandersetzen).

Der Interessent. wird durch diese Vorgangsweise der Behörde seiner staats-bürgerlichen Rechte auf Anhörung und Überprüfung seiner Vorbehalte beraubt, obwohl er ein Kaufmotiv hat, das jenem des Käufers bei weitem übergeordnet ist, da es sich um den „FamiIienwald" im Ort handelt und er überdies über sämtliche für die Waldwirtschaft nötigen Maschinen und Geräte verfügt, die er durch den Zukauf des Waldes noch besser ausnützen könnte. Der Käufer hingegen gibt als Zweck des

Kaufes den Erwerb des Landwirtestatus an: „Mit dem Kauf des Grundstückes in *** wird sich voraussichtlich mein Einheitswert so weit erhöhen, dass ich in der Kranken- und Pensionsversicherung sozialversicherungspflichtig werde“ siehe Seite 5 des Bescheides). Dafür wird der Kauf dieses Waldes nicht ausreichen, denn der Einheitswert dieses Waldes ist zu niedrig, um zusammen mit dem schon von Herrn D „bewirtschafteten“ Wald eine Pflichtversicherung

in der Kranken- und Pensionsversicherung bei der SVB nach sich zu ziehen. Ebenso beweisen alle vom Gutachter errechneten Ertragszahlen, dass aus diesem Waldzukauf keinesfalls einigermaßen relevante Erträge erzielt werden können, die einen Landwirtestatus nach § 3 Z. 2 NÖ GVG ermöglichen würden. Und außerdem ist evident, dass auch der vom Käufer gebotene Kaufpreis in krassem Gegensatz zu der Forderung des Grundverkehrsgesetzes nach einer „zumindest kostendeckenden" Bewirtschaftung (§ 3 Z. 5) steht. Auch dieser Umstand müsste bei einer korrekten Auslegung des Grundverkehrsgesetzes bei Herrn D den Erwerb des Landwirtestatus durch den Waldzukauf ausschließen (aufgrund der mangelnden Amortisation des Kaufs und der daraus resultierenden Missachtung des § 1 und des § 3 Z. 5).

Außerlandwirtschaftlich finanzierte Grundstückskäufe widersprechen dem Gesetzestext des Grundverkehrsgesetzes (kostendeckende Bewirtschaftung etc.), können daher nicht Basis der Kaufpreisermittlung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sein, welche grundverkehrsbehördlichen Kriterien unterliegen.

Herr D gibt laut Bescheid Seite 5 oben unumwunden zu, dass er den Wald kaufen will, um irgendwann dann doch den Landwirtestatus zu bekommen (es werden allerdings vermutlich noch weitere Waldkäufe nötig sein). Wenn er dann endlich den Landwirtestatus hat, muss er bei allen weiteren Käufen nicht mehr beweisen, dass er durch den Zukauf einer land- bzw. forstwirtschaftlichen Fläche einen erheblichen - also etwa 25 %igen - Anteil am Gesamteinkommen der Familie erwirtschaften kann (§ 3 Z. 2 Iit. b). Damit kann er dann immer wieder land- bzw. forstwirtschaftliche Grundstücke zukaufen und muss sich nicht mehr mit potentiellen Einsprüchen von lästigen landwirtschaftlichen Interessenten herumschlagen, die ihr Kaufpreisangebot aufgrund der zu erwartenden Iand- und forstwirtschaftlichen Erträge aus dem Zukauf kalkulieren müssen (Was allerdings das Grundverkehrsgesetz vorschreibt, weil es eine „zumindest kostendeckende Bewirtschaftung“ einfordert, § 3 Z. S). Und da Land- und Forstwirte, die „erwerbsorientiert über den Eigenbedarf hinausgehend" (§ 3 Z. 5) land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse produzieren, ohnehin nicht mit den außerlandwirtschaftlichen Einkünften eines leitenden Beamten mithalten

können, ist es klar, dass Herr D einen weit überhöhten Kaufpreis zu zahlen bereit ist, um endlich den Landwirtestatus zu erreichen. Dieser von ihm gebotene Kaufpreis kann aber keinesfalls zu einem „wirtschaftlich gesunden” land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz führen, weil sich der Kauf (wie ich in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember ausführlich dargelegt habe) erst in frühestens 60 Jahren amortisiert. Ein „wirtschaftlich gesunder“ Iand- und forstwirtschaftlicher

Grundbesitz muss aber laut der Vorgaben des Grundverkehrsgesetzes (§ 3 Absatz 5) zumindest kostendeckend bewirtschaftet werden, was aus betriebswirtschaftlicher Sicht ganz sicher keine so lange Amortisationszeit erlaubt. Der außerlandwirtschaftlich finanzierte Grundstückskauf durch Herrn D widerspricht also wesentlichen Vorgaben des Grundverkehrsgesetzes, denn laut § 3 Z. 3 ist ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb eine „selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden". Eine „selbständige wirtschaftliche Einheit" „mit nachhaltiger Gewinnerzielung" setzt voraus, dass sie aus sich selbst heraus kostendeckend und sogar gewinnorientiert geführt werden kann, dass also keine außerlandwirtschaftlichen „Zuschüsse" für den Betrieb zulässig sind und sein können, um positiv bilanzieren zu können. Daher kann ein Kaufpreis, der sich erst nach 60 Jahren betriebsintern amortisiert keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ergeben, der sich selbständig erhält und nachhaltig gewinnorientiert arbeitet.

Ich habe in meiner Stellungnahme die Nebenrechnung des ortsüblichen Verkehrswertes durch einen objektiven und unvoreingenommenen Gutachter beantragt und viele Argumente angeführt, die den von Herrn D angebotenen Kaufpreis als überhöht qualifizieren, weil dieser Kaufpreis unrentabel ist, also keinesfalls eine kostendeckende Bewirtschaftung erlaubt. Auf all diese

Argumente wurden in der Beschwerde überhaupt nicht eingegangen. Sie wurden weder bestätigt, noch widerlegt, sie wurden schlicht und einfach ignoriert. Es wäre allerdings sehr wohl relevant für ein Verfahren, dass so gravierende Mängel einer „ortsüblichen“ Kaufpreiserhebung im Bescheid der Behörde thematisiert werden. Zumal genau dieser von mir (und der Bauernkammer ***) angezweifelte „ortsübliche Kaufpreis“ mir das Recht nimmt, als Interessent in dem Verfahren zu gelten. Ich sehe mich also durch die nicht objektive Berechnung des Kaufpreises durch den befangenen Gutachter in meinen subjektiven Rechten verletzt, in diesem Verfahren als Interessent wahrgenommen zu werden und meine Einwände gegen einen Käufer geltend machen zu können, der die Vorgaben des Grundverkehrsgesetzes nicht erfüllt, weil er kein Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes ist, ich "aber sehr wohl (was aber gar nicht überprüft wurde).

Ein Landwirt wird also als Interessent aus einem Verfahren ausgeschlossen, weil er nicht bereit ist, einen „ortsüblichen“ Preis zu bezahlen, den ein mit dem außerlandwirtschaftlichen Käufer befreundeter und daher voreingenommener Sachverständiger erhobenen hat. Die Grundverkehrsbehörde schließt mich von dem Kaufverfahren aus, indem sie von vornherein den von einem außerland-wirtschaftlichen Käufer gebotenen Kaufpreis mit dem „ortsüblichen“

landwirtschaftlichen Verkehrswert gleichsetzt, ohne diesen überhaupt erhoben zu haben, gemäß dem Motto: Wer nicht mit dem Käufer mitbietet, wird automatisch ausgeschlossen, egal, ob der Käufer ein Landwirt ist oder nicht.

Die Behörde dürfte mich erst ausschließen, nachdem dieser angeblich ortsübliche Verkehrswert von einem unabhängigen und unvoreingenommenen Sachverständigen überprüft worden ist. Durch die Vorgangsweise der GVB wird dem Amtssachverständigen die alleinige (allmächtige) Entscheidungsgewalt über dieses Verfahren eingeräumt, denn einzig und alleine seine (schon vor der Prüfung der Sachverhalte festgestandene Beurteilung führte zu meiner Aberkennung des

lnteressentenstatus. Der Sachverständige hat mir schon bei seiner ersten Kontaktaufnahme (Terminvereinbarung) gesagt, dass der Käufer ein Wissenschaftler sei und daher den Wald zugesprochen bekomme. Das hat er überdies noch mehrfach während der Begutachtung unserer Unterlagen wiederholt. Es war sein erstes Statement nach der Begrüßung und auch sein letztes vor der Verabschiedung und auch dazwischen hat er das noch einige Male betont.

Diesen Vorwurf hätte die Grundverkehrsbehörde überprüfen müssen, das wurde aber nicht gemacht. Die Grundverkehrsbehörde hat meine Einwände gegen den Kaufvertrag G/D folgendermaßen zusammengefasst:

Ich hätte in meiner ausführlichen Stellungnahme, die am 9.12.2019 in der Grundverkehrsbehörde eingelangt ist, folgendes geschrieben (Bescheid, Seite 17):

„Darin wandte er (also ich) im Wesentlichen zusammengefasst eine unrichtige Rechtsanwendung/-auslegung des Grundverkehrsgesetztes (sic) durch die Behörde ein, insbesondere betreffend die Frage der Qualifikation als Interessent, monierte eine aus seiner Sicht fehlende Prüfung der Landwirteeigenschaft des Käufers und bestritt die Richtigkeit des forsttechnischen Amtssachverständigengutachtens in Bezug auf den festgestellten ortsüblichen Verkehrswert.“

In dieser von der Behörde erstellten Zusammenfassung meiner Einwände fehlen ganz wesentliche Teile. Die Behörde hat also essentielle Teile meiner Stellungnahme einfach negiert, wie diese seitens der Behörde getätigte Zusammenfassung beweist, in welcher die nachstehend angeführten Punkte meiner Stellungnahme vom 5. Dez. 2019 nicht aufscheinen:

der Vorwurf, dass der Sachverständige bei mir und meinen Eltern den zwingenden Eindruck hinterlassen habe, dass schon von vornherein feststand, dass der Käufer den Zuschlag bekäme, obwohl noch gar keine Begehung stattgefunden hatte und der „ortsübliche Kaufpreis” noch gar nicht eruiert worden war

der Antrag, dass eine Neuberechnung. des „ortsüblichen Kaufpreises" durch einen unvoreingenommenen Amtssachverständigen vorzunehmen sei, weil der Verdacht im Raum stehe, dass der Sachverständige befangen und der Rechtserwerber in einem Interessenskonflikt zwischen seiner beruflichen Tätigkeit und seinen privaten Interessen stehe

die Ausscheidung all jener Waldflächen aus der Kaufpreisermittlung, die von Nichtlandwirten erworben werden. Denn das GVG hat als primäres Ziel die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft und dieses Ziel wird durch die überhöhten Kaufpreise von außerlandwirtschaftlichen Rechtserwerbern ad absurdum geführt, weil diese außerlandwirtschaftlichen Rechtserwerber nicht den Prämissen des GVG verpflichtet sind, die aber für Landwirte gelten, die laut GVG ihre Betriebe zumindest kostendeckend führen müssen und als „selbständige wirtschaftliche Einheit“, „in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung“ (§ 3 Z. 3) Landwirtschaftliche Interessenten können und dürfen sich daher nicht einem für sie unrentablen und ruinösen Preiskampf mit außerlandwirtschaftlichen Rechtserwerbern stellen. Landwirtschaftliche Interessenten dürfen auch den Kaufpreis nicht außerlandwirtschaftlich finanzieren, weil sie dadurch die vom Gesetz geförderte „selbständige wirtschaftliche Einheit ihres Betriebes“ verletzen würden. Daraus resultiert, dass immer mehr land- und forstwirtschaftliche Flächen an Nichtlandwirte verkauft werden und das treibt die bei den Kaufpreisermittlungen erhobenen Preise nochmals sukzessive weit überproportional nach oben, denn die von Nichtlandwirten gebotenen überhöhten Preise fließen dann in alle nachfolgenden Kaufpreisermittlungen als „ortsübliche Preise“ ein. Grundstücksverkäufe an außerlandwirtschaftliche Käufer können niemals den „ortsüblichen“ Verkehrswert von Iand- und forstwirtschaftlichen Flächen widerspiegeln, weil bei außerlandwirtschaftlichen Grundstückserwerbern die vom § 3 Z. 5 vorgeschriebenen „zumindest kostendeckende Bewirtschaftung" nicht notwendig ist, der Kaufpreis also keinen „wirtschaftlich gesunden Land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz“ (ebendort und auch § 1, Absatz 2) bedingen muss und auch kein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb geschaffen werden muss, der als „selbständige wirtschaftliche Einheit“ und der „Absicht auf nachhaltige Gewinnerzielung" (§ 3 Z. 3) bewirtschaftet werden muss. All diese Paragraphen widersprechen aus den oben genannten Gründen auch einer außerlandwirtschaftlichen Finanzierung des Kaufpreises. Außerdem kann NUR durch eine laut § 3 Z. 5 geforderte „zumindest kostendeckende" land- bzw. forstwirtschaftliche Bewirtschaftung sichergestellt werden, dass durch den Verkauf der Liegenschaft an einen Nichtlandwirt diese Liegenschaft nicht der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung entzogen wird (§ 6 Abs. 2 Z.3). Denn bei außerlandwirtschaftlichen Kaufmotiven ohne landwirtschaftlich kostendeckenden Bewirtschaftungszwang ist mit großer Wahrscheinlichkeit eine außerlandwirtschaftliche Nutzung der Liegenschaft zu erwarten bzw. diese nicht auszuschließen, zumindest aber wird kein selbständig wirtschaftender landwirtschaftlicher Betrieb geschaffen, welcher mit der Absicht nachhaltiger Gewinnorientierung bewirtschaftet wird oder werden kann.

die Überprüfung der bei § 3 (Begriffsbestimmungen) und § 6 (Genehmigungsvoraussetzungen) vom Gesetz vorgegebenen Auflagen, den Rechtserwerber betreffend, vor allem die Prüfung, ob der Käufer den Lebensunterhalt seiner Familie zu einem erheblichen Teil erwirtschaften kann (§ 3 Z. 2 lit. a) bzw. durch den Zukauf des Waldes erwirtschaften" können wird (§ 3 Z. 2 Iit. b)

die Überprüfung, ob diese Auflagen (§ 3 Z. 2 lit. a, § 6 Abs. 2 Z. 1) auf meinen Fall zutreffen, ich also als Landwirt und damit Interessent im Sinne des GVG einzustufen bin.

All diese Punkte wurden im Ermittlungsverfahren der Grundverkehrsbehörde überhaupt nicht thematisiert. Dort geht es nur um eine Aufzählung aller ohnehin bekannten Fakten (Grundstücksnummern, Kaufpreis, mein Angebot, meine Daten) und um eine mehrfach wiederholte Aufzählung unzähliger, (angeblich) für die Landwirteeignung des Käufers sprechender Argumente, die aber genau das Gegenteil beweisen, nämlich, dass der Käufer kein Landwirt im Sinne des

Grundverkehrsgesetzes ist.

Die Grundverkehrsbehörde konstatiert:

Aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens steht nachstehender

entscheidungswesentlicher Sachverhalt fest:

Die Bezirksbauernkammer habe wie der Interessent festgestellt, dass der Käufer kein Landwirt sei und der Kaufpreis überhöht sei.

Der Kaufpreis kann laut Gutachten des Amtssachverständigen als ortüblich angesehen werden.

Dieser für die Behörde „entscheidungswesentliche“ Sachverhalt wurde seitens der Behörde nicht auf seinen Wahrheitsgehalt überprüft. Der Sachverständige hat den ortsüblichen Kaufpreis festgelegt, das ist für die Behörde der einzige und ausschlaggebende entscheidungswesentliche Sachverhalt. Der Vorhalt der Befangenheit des Sachverständigen wurde vollkommen ignoriert.

Die Tatsache, dass auch die Bauernkammer den Kaufpreis als überhöht qualifiziert hat, wurde zwar erwähnt, aber überhaupt nicht in der Entscheidungsfindung berücksichtigt. Das Einzige, was für die Behörde entscheidungsrelevant ist, ist das Gutachten des Amtssachverständigen (sogar dann, wenn der Vorwurf der Befangenheit des Sachverständigen im Raum steht). Somit legt die Behörde ohne Überprüfung der von mir erhobenen Vorwürfe gegenüber dem Amtssachverständigen fest, dass der Amtssachverständige den ortsüblichen Kaufpreis richtig erhoben habe. Der Bescheid verletzt meine subjektiven Rechte, weil meine Einwände ohne jegliche Überprüfung seitens der Behörde abgewiesen wurden.

Interessant ist allerdings eine Passage auf Seite 23 des Bescheides: „Durch eine

Interessentenerklärung soll It. ständiger Rechtsprechung der Verkäufer im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den abgeschlossenen Kaufvertrag in die Lage versetzt sein, dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen verkaufen zu können. Andernfalls könnte ein - nicht kaufwilliger - Interessent den Verkauf einer landwirtschaftlichen Liegenschaft nach Belieben hinauszögern, ohne selbst verpflichtet zu sein, anstelle des Käufers in den Vertrag einzutreten“ (vgl. NÖ LVwG 3.10.2016, LVwG-AV-120/001-2015), schreibt die Behörde.

Ich habe diesen Verweis recherchiert und bin auf eine Entscheidung des NÖ LVwG vom 3.10.2016 gestoßen. Ich habe diese sehr ausführliche Entscheidung mehrmals aufmerksam durchgelesen und konnte daraus keine Parallelen zu meinem Fall ableiten, weder in Bezug auf die dort aufscheinenden Hinweise auf die „ständige Rechtsprechung“, noch auf einen Hinweis bezüglich „gleicher Bedingungen“ bzw. „nicht kaufwilliger Interessent". Es ging bei diesem Verfahren um einen ganz

anderen Sachverhalt, deshalb verstehe ich nicht, mit welcher Begründung sich die

Grundverkehrsbehörde bei der Entscheidung im gegenständlichen Fall auf diese obige gänzlich andere Situation beruft.

Hier entsteht für mich der Eindruck, eventuell ein „nicht kaufwilliger” Interessent zu sein, der den Verkauf einer Liegenschaft „nach Belieben” hinauszögert, ohne selbst verpflichtet zu sein, anstelle des Käufers in den Vertrag einzutreten: Erstens wurden und werden die grundverkehrsbehördlichen Verfahren, die ich kenne, nicht durch „nicht kaufwillige“ Interessenten verzögert, sondern durch den Instanzenweg und zweitens bräuchte ich gar keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den

Kauf des Waldes, denn er gehört meinem Onkel und so ein Kauf wäre laut § 5 Absatz 1 Z. 5 für mich ohnehin genehmigungsfrei. Wenn die Behörde also meinen Interessentenstatus anerkennen würde, müsste sie dem Rechtserwerber die Genehmigung des Rechtsgeschäftes verweigern (§ 6 Absatz 2 Z. 1). Mein Kaufangebot an meinen Onkel ist für mich laut § 3 Z. 4 Iit. a „rechtsverbindlich“ und der in diesem Fall anzuwendende § 5, Absatz 1 Z. 5 würde eine sofortige Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes zwischen meinem Onkel und mir bedeuten - vorausgesetzt natürlich, mein Onkel willigt in diesen Kauf ein. Dieses Rechtsgeschäft wird also in keinem Fall von einem „nicht kaufwilligen" Interessenten „nach Belieben“ hinausgezögert, „ohne selbst verpflichtet zu sein, anstelle des Käufers in den Vertrag einzutreten, wie die Behörde mir (mehr oder weniger „unterschwellig“) vorwirft (sondern höchstes von einem Verkäufer, der für seinen Wald einen Preis erzielen will, der weit über dem Schätzwert liegt). Und drittens könnte und sollte der Behörde aufgrund der Ausführlichkeit meiner Eingaben und der dort detailliert angeführten Kaufmotive die Seriosität meiner Kaufabsicht schon plausibel erscheinen.

2. Herr D kenn nicht als Landwirt im Sinne des § 3

(Begriffsbestimmungen) Z. 2 lit. a bzw. b NÖ GVG 2007 qualifiziert

werden.

Auf Seite 6 des Bescheides steht: „Zur Feststellung, ob der Antragsteller

D sowie Herr A die Landwirteeigenschaft gemäß § 3 Z. 2 lit. b. NÖ GVG 2007 erfüllen und der Kaufpreis von € 70 000,- ortsüblich ist, wurden in Folge ein agrartechnischer Amtssachverständiger und ein forsttechnischer Amtssachverständiger am 28.8.2019 um Erstellung eines Gutachtens ersucht“.

Der Amtsachverständige hat offensichtlich schon in „vorauseilendem Gehorsam" bereits am 23. August 2019 unseren Betrieb besucht, obwohl er erst am 28. August 2019 ersucht wurde, ein forsttechnisches Gutachten zu erstellen. Trotz dieses Eifers hat er die ihm aufgetragene Untersuchung der Landwirteeigenschaft gemäß § 3 Z. 2 Iit. b NÖ GVG 2007 nicht gemacht. Er hat weder die Landwirteeigenschaft von Herrn D überprüft, noch meine. Ich erfülle die Landwirteeigenschaft, das geht auch eindeutig aus den Unterlagen hervor, die ich der GVB bereits im Mai 2019 zur Verfügung gestellt habe. Da Herr D diese Eigenschaft keinesfalls erfüllen kann, wurde offensichtlich auf die Erstellung eines entsprechenden Gutachtens verzichtet, weil ansonsten sofort ersichtlich gewesen wäre, dass Herr D die Landwirteeigenschaft gemäß § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 nicht erfüllt, ich aber sehr wohl, und zwar nach lit. a des zitierten Paragraphen, ich also ein aktiver Landwirt bin (Dass man laut Bescheid meine Landwirteeigenschaft nach lit. b überprüfen hätte sollen, ist widersinnig, denn die Behörde besitzt seit Mai 2019 meine Dokumente, die eindeutig belegen, dass ich die Landwirteeigenschaft nach lit. a besitze, es also vollkommen sinnlos ist, eine solche Landwirteeigenschaft nach lit. b zu prüfen. (denn ein Landwirt, der ohnehin in der Lage ist, zumindest 25 % seines Lebensunterhaltes aus seinem landwirtschaftlichen Betrieb zu erwirtschaften, kann nicht gleichzeitig planen, 25 % seines Lebensunterhaltes aus seinem landwirtschaftlichen Betrieb erwirtschaften zu wollen, weil dies ohnehin schon auf ihn zutrifft. Auch die für lit. b notwendige fachliche Ausbildung (landwirtschaftliche Facharbeiterprüfung) und die praktische Tätigkeit in der Landwirtschaft geht eindeutig aus den Unterlagen hervor, die ich der Behörde bereits im Mai zur Verfügung gestellt habe).

Die österreichischen Gesetze definieren Land- und Forstwirtschaft je nach Anknüpfungspunkt unterschiedlich. Der gleiche Sachverhalt gilt in einem Rechtsbereich als Landwirtschaft, in einem anderen aber nicht.

Im Wesentlichen sehen die Bereiche Steuerrecht, SoziaIversicherungsrecht, Gewerberecht, Mitgliedschaft bei der Landwirtschaftskammer, Agrarstatistik, Bau- und Raumordnungsrecht sowie Grundverkehrsrecht verschiedene Anforderungen vor, die einer Person die Landwirteeigenschaft zuerkennen bzw. versagen. Im Sozialversicherungsgesetz ist die Höhe des land- und forstwirtschaftlichen Einheitswertes ausschlaggebend für die Landwirteeigenschaft. Der Einheitswert

muss mindestens 150 € betragen, um einer Versicherungspflicht nach dem BSVG zu begründen, und zwar lediglich in der Unfallversicherung. Versicherungspflicht in der Pensions- und Krankenversicherung entsteht erst ab einem Einheitswert von mindestens 1 500 € Einheitswert.

Die auf Seite 5 des Bescheides zitierten Äußerungen von D beweisen, dass er nicht einmal nach dem ohnehin viel weniger rigorosen Sozialversicherungsrecht als Landwirt gelten kann: „Mit dem Kauf des Grundstückes in *** wird sich voraussichtlich mein Einheitswert so weit erhöhen, dass ich in der Kranken- und Pensionsversicherung sozialversicherungspflichtig werde ”, gibt er an. Laut Auskunft der SVB (jetzt SVS) bedarf es eines viel höheren forstwirtschaftlichen Besitzes, um nach dem BSVG in der Kranken- und Pensionsversicherung sozialversicherungspflichtig zu werden, weil 5 ha Wald einen viel zu geringen Einheitswert ergeben. Auch der Erwerb von zusätzlichen 4,27 ha Wald in *** kann ihm die sozialversicherungsrechtliche Anerkennung als Landwirt nicht ermöglichten, dafür ist der Einheitswert des Waldes in *** zu niedrig.

Herr D ist also derzeit sozialversicherungsrechtlich nicht als Landwirt eingestuft und das würde sich auch nach dem Zukauf des Waldes in *** nicht ändern.

In der Beschwerde (Seite 3 und 4, teilweise wiederholt auf Seite 5 und 6 und dann nochmals auf Seite 18) werden die Qualifikationen von Herrn D angeführt: Sponsionsurkunde, Promotionsurkunde, sogar das Dissertationsthema, ein Zeugnis über die Prüfung für die Verwendungsgruppe A im Bundesdienst, die Herr D mit „Auszeichnung“ bestanden hat, das Zeugnis über die Facharbeiterprüfung in Bienenwirtschaft, eine Teilnahmebescheinigung an einem „Schnupperkurs für Waldbesitzer" des LFI, wo Herrn D die „Praxis in der Handhabung der Motorsäge” und „praktisches Arbeiten im Wald” gelehrt wurde, eine „Berechtigung zur Verwendung von Pflanzenschutzmittel (sic) gemäß Wiener Pflanzenschutzmittelgesetz" aus dem Jahr 2009 (daher bereits seit Jahren abgelaufen, also ohnehin obsolet). Er hat auch einen „Kleingarten mit Obstbäumen“, welche er zum Teil selbst veredelt hat. Es wurde sogar mehrfach darauf hingewiesen, dass Herr D Abonnent der Fachzeitschrift „***" sei und auch Vorträge besuche, Fachbücher lese und seit 25 Jahren beruflich mit Forstbetrieben zusammenarbeite.

Es steht vollkommen außer Streit, dass ein Wissenschaftler aus dem Bereich Waldwirtschaft genaue Kenntnisse über Waldbäume hat und haben muss. Das bedeutet aber nicht, dass er deshalb automatisch in der Lage ist, einen forstwirtschaftlichen Betrieb so zu führen, wie es das Grundverkehrsgesetz verlangt (Selbstbewirtschaftung, zumindest kostendeckende Bewirtschaftung etc., siehe oben). Herr D habe schon „Kulturschutzzäune mit eigenen Geräten errichtet und Pflanzen gesetzt” und er besitze „zwei Motorsägen, eine Seilwinde, die notwendige persönliche Schutzausrüstung" und „Geräte zum Holzmachen im Schwachholz wie Spalthammer Sappl usw." Solche Details wirken auf Landwirte, die tagtäglich und seit vielen Generationen in der Land- und Forstwirtschaft tätig sind, etwas erheiternd. Sie dokumentieren, dass der Käufer recht wenig Praxisbezug hat, wenn er es in seiner Stellungnahme als notwendig erachtet, über solche (für einen

aktiven Landwirt) Selbstverständlichkeiten zu berichten. Die Tatsache, dass der Käufer schon einen Zaun errichtet und „Pflanzen” gesetzt hat, macht ihn noch zu keinem Landwirt. Herr D nutzt auch Brennholz aus seinem Wald zum Heizen seines Wohnsitzes und sammelt Pilze und „Waldfrüchte wie Edelkastanien” und Wildfrüchte in seinem Wald „für den Eigenbedarf". Laut § 3 Z. 5 des Grundverkehrsgesetzes wird „wirtschaftlich gesunder Iand- und forstwirtschaftlicher

Grundbesitz“ (und das ist die Prämisse des Grundverkehrsgesetzes) folgendermaßen definiert: „Grundbesitz, bei dem die land- und forstwirtschaftlichen Erzeugnisse erwerbsorientiert über den Eigenbedarf hinausgehend gewonnen werden“. Hiermit erfüllt Herr D die in den Begriffsbestimmungen des Grundverkehrsgesetzes geforderten Kriterien eines gesunden land- und

forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht, denn er nutzt das Brennholz und „forstwirtschaftliche Nebenprodukte" nur für den Eigenbedarf (Siehe Seite 3 des Bescheides). Die als „Tierzucht“ angeführten Bienenstöcke ordnet Herr D selbst dem Begriff „Liebhaberei“ zu (ebendort, Seite 4).

Herr D kann aus seinem forstwirtschaftlichen Besitz keinesfalls einen „erheblichen “Teil des Lebensunterhaltes seiner Familie erzielen (§ 3 Z. 2 lit. a) und diesen vom Gesetz geforderten erheblichen Teil auch nicht nach dem Zukauf des Waldes in *** erzielen (§ 3 Z.2 Iit b). Überdies kann er weder aus seinem derzeitigen Waldbesitz, noch nach dem Zukauf des gegenständlichen Waldes seine forstwirtschaftlichen Liegenschaften „erwerbsorientiert, über den Eigenbedarf hinaus, zumindest kostendeckend“ bewirtschaften (§ 3 Z. 5). Er erfüllt somit keinesfalls

die vom Gesetz geforderten Bedingungen für die Landwirteeigenschaft.

Dass ich im Gegensatz zu Herrn D sehr wohl die Landwirteeigenschaft gemäß dem Gesetzestext besitze, wird mit keinem Wort erwähnt. Ich erfülle die Bedingungen des § 3 Z. 2 nach Iit. a, bin also aktiver Land- und Forstwirt. Es wird im Bescheid auch nicht erwähnt, dass ich aufgrund meiner vielen land- und forstwirtschaftlichen Maschinen und Geräte und meiner gut 10 jährigen land- und forstwirtschaftlichen Praxis in der Lage bin, den gegenständlichen Wald ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Ich arbeite tagtäglich (auch in meinem außerlandwirtschaftlichen Beruf als Mitarbeiter am Bauhof der Nachbargemeinde) mit land- und forstwirtschaftlichen Maschinen. Dass Herr D mit seiner mangelnden Geräteausstattung, der weiten Entfernung von seinem Wohnsitz bzw. seinen beiden Waldstücken und seiner nicht vorhandenen Zeit (Vollzeitbeschäftigung als Wissenschaftler) den Wald gar nicht ordnungsgemäß bewirtschaften kann, wird überhaupt nicht thematisiert! Aber der Wald müsste dringend und jetzt saniert werden, nicht erst in einigen Jahren, wenn Herr D vielleicht „in Altersteilzeit" sein wird (Wenn ich richtig gelesen habe, ist Herr D derzeit 55 Jahre alt). Dann wird der Wald bereits vollständig dem Borkenkäfer zum Opfer gefallen sein. Falls Herr D den Wald tatsächlich erwerben darf, wird er diesen nicht selbst bewirtschaften können - und auch nicht mit Familienangehörigen (seine Frau hilft ihm nicht dabei, hat er schon angemerkt) und auch nicht mit Dienstnehmern - denn solche hat er nicht und falls er welche anstellt, wird das keine „zumindest kostendeckende" Bewirtschaftung (§ 3 Z. 5) ermöglichen (Wie soll sich das ausgehen, bei einem vom Sachverständigen erhobenen jährlichen Ertrag aus dem gegenständlichen Wald von 1732 € (wovon noch die Fixkosten und die sonstigen Aufwendungen abzuziehen sind)?

Die Selbstbewirtschaftung ist laut § 3 Z. 2 lit. a bzw. b aber Voraussetzung für den Landwirtestatus, ebenso wie der aus der land- bzw. forstwirtschaftlichen Tätigkeit erzielbare „erhebliche“ Teil des Lebensunterhaltes. Noch dazu kann Herr D mit diesem Erwerb keinen „wirtschaftlich gesunden" land- bzw. forstwirtschaftlichen Betrieb aufbauen, weil die Bewirtschaftung nicht „zumindest kostendeckend" sein kann, weil dafür der Kaufpreis viel zu hoch ist und die aus der Forstwirtschaft erzielbaren Erträge viel zu niedrig sind. Diese Berechnung (ob ein erheblicher Teil des Einkommens aus dem Ertrag aus den forstwirtschaftlichen Flächen möglich ist) wurde allerdings bisher von der Grundverkehrsbehörde nicht durchgeführt - ich habe sie in meinem Schreiben vom 5. Dezember gemacht, aber darauf wurde im Bescheid überhaupt nicht reagiert. Meine Einwände wurden also nicht zur Kenntnis genommen. Man hat mir allerdings vorgeworfen, ich sei dem „schlüssigen und vollständigen Gutachten des beigezogenen Forstsachverständigen" nicht „auf gleiche (sic) fachlicher Ebene entgegengetreten."

Ich stelle also fest, dass die von mir vorgebrachten Argumente bei der Sachverhalts- und Urteilsfindung überhaupt nicht berücksichtigt wurden. Sie wurden weder widerlegt; noch in Zweifel gezogen, sondern schlicht und einfach ignoriert. Eine derartige Vorgangsweise ist nicht rechtskonform.

Laut „Zusammenfassung und Beantwortung der Fragen" (Punkt 6 des Bescheides) wird auf Seite 19 festgehalten (Hervorhebung im Original vorhanden): „Die Feststellungen ergeben sich in unbedenklicher Weise aus dem Behördenakt, insbesondere aus dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung, dem Kaufvertrag sowie dem schlüssigen und vollständigen Gutachten des beigezogenen Forstsachverständigen, an dessen Richtigkeit kein Zweifel besteht und welchem nicht auf gleiche (sic) fachlicher Ebene entgegengetreten wurde."

Ich bestreite hiermit, dass das Gutachten des Amtssachverständigen schlüssig und vollständig sei. Ich habe wiederholt darauf hingewiesen, dass der Gutachter unseren Betrieb bereits voreingenommen betreten und auch unverhohlen zum Ausdruck gebracht hat, dass die „Sache schon entschieden sei, weil der Käufer ohnehin ein Landwirt sei und außerdem ein Wissenschaftler, der sich mit Waldagenden beschäftige". Zu diesem Zeitpunkt kannte er den zum Verkauf stehenden Wald meines Onkels noch gar nicht, er hat diesen erst nach seinem Besuch bei uns begutachtet, konnte also zu diesem Zeitpunkt den „ortsüblichen Verkehrswert“ des Waldes noch gar nicht kennen, wusste allerdings offenbar schon das Ergebnis seiner späteren Recherche. Das Gutachten des Sachverständigen weist überdies eindeutig belegbare Mängel auf, denn die Ermittlung der Daten aus unserem Betrieb sind zumindest unvollständig und auch inhaltlich nicht korrekt, weil der

Sachverständige bezüglich der auf unserem Betrieb und in dem zum Verkauf stehenden Wald meines Onkels bezüglich des Alters der Bäume was verwechselt hat (siehe meine Stellungnahme vom 5.12.2020). Außerdem ist die Ertragsberechnung auf unserem Betrieb unrichtig, weil der Sachverständige die vielen Landschaftselemente, die regelmäßig auf Stock gesetzt werden müssen, in

seiner Ertragsberechnung nicht berücksichtigt hat. Diese Landschaftselemente sind zwar nicht als Wald zu werten, trotzdem stellt deren Bewirtschaftung den Großteil meiner forstwirtschaftlichen Tätigkeit auf dem Betrieb dar, darauf haben meine Eltern und ich den Sachverständigen auch mehrfach hingewiesen. Daher ist auch der von mir tatsächlich erwirtschaftete forstwirtschaftliche Ertrag viel höher als jener, den der Sachverständige errechnet hat: Brennholz, Hackgut, Rundholz, sägeraue Bretter, die wir selbst mit einem auf dem Betrieb befindlichen Kleinsägewerk schneiden, all

das ist auf unserem Betrieb reichlich vorhanden und all das hätte der Sachverständige bei einer objektiven Sachverhaltserhebung berücksichtigen müssen, wenn er nur gewollt hätte (er hat unseren Betrieb aber gar nicht besichtigt, nur den Wald). Ich habe in meinem Schreiben vom 5. Dezember bereits ausführlich zu den unvollständigen Berechnungen des Amtssachverständigen Stellung genommen (Seite 19 ff) und ich kann durch viele einschlägige Rechnungen belegen, dass der von Herrn H errechnete Ertrag aus unserer Forstwirtschaft nicht den Tatsachen entspricht. Aber darum geht es gar nicht: Die Erwähnung des nicht richtig berechneten Ertragswertes aus meinem Betrieb soll nur dokumentieren, dass das Gutachten des Forstsachverständigen nicht „schlüssig und vollständig” ist, wie in dem Bescheid (Seite 19 oben) behauptet wird. In Wahrheit geht es gar nicht um die nicht korrekten inhaltlichen Details des Gutachtens, unseren Betrieb betreffend, denn es hängt nicht von der Größe unseres Waldes und dem aus diesem erzielbaren Ertrag ab, ob ich als Landwirt und somit als Interessent im Sinne des Grundverkehrsgesetzes einzustufen bin oder nicht, sondern von den Einnahmen aus meinem land- und forstwirtschaftlichen Gesamtbetrieb (Ich wäre auch Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes, wenn ich überhaupt keinen Wald bewirtschaften würde). Mein Landwirtestatus wäre von einem agrartechnischen Gutachter zu klären

gewesen, nicht von einem forsttechnischen, denn mein Betrieb besteht zum überwiegenden Teil aus landwirtschaftlichen Flächen. Ein agrartechnisches Gutachten hat die Behörde - obwohl von ihr angekündigt - gar nicht durchgeführt, weil schon von vornherein entschieden wurde, dass ich kein Interessent sei. Ich vermute, dass die Überprüfung meines Landwirtestatus nicht durchgeführt wurde, weil in diesem Fall auch eine derartige Überprüfung beim Käufer stattfinden hätte müssen und da es offensichtlich ist, dass Herr D kein Landwirt im Sinn des § 3 des Grundverkehrsgesetzes ist, wurde auch mein Landwirtestatus nicht erhoben, um diese Divergenz nicht augenscheinlich zu machen (Ich weiß von anderen Landwirten, dass bei grundverkehrsbehördlichen Verfahren, bei welchen sie als Interessenten auftraten, eine derartige Prüfung des Käufers und des Interessenten sehr wohl stattgefunden hat, auch wenn der Kaufpreis, den der Interessent geboten hat, niedriger war als jener des Käufers). in meinem Fall hat man es seitens der Behörde vorgezogen, meine Landwirteeigenschaft von vornherein als „rechtlich nicht relevant und nicht zu prüfen” (Seite 23 des Bescheides) zu klassifizieren, obwohl im selben Bescheid auf Seite 7 (und auch im vorangehenden Schreiben der Behörde vom November 2019) steht:

„Zur Feststellung, ob der Antragsteller D sowie Herr A die Landwirteeigenschaft gemäß § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG 2007 erfüllen und der Kaufpreis von € 70 000,- ortsüblich ist, wurden in Folge ein agrartechnischer Amtssachverständiger und ein forsttechnischer Amtssachverständiger um 28.8.2019 um Erstellung eines Gutachtens ersucht.“

In diesem Bescheid wurde - wie dieses Zitat belegt - einerseits festgestellt, dass ein agrartechnisches und ein forsttechnisches Gutachten von der Behörde angeordnet wurde, um meine Landwirteeigenschaft und auch jene des Käufers festzustellen. Gleichzeitig wird aber im selben Bescheid festgestellt, dass es „rechtlich nicht relevant und nicht zu prüfen” gewesen sei, ob ich die Landwirteeigenschaft besitze oder nicht. Der Bescheid widerspricht also sogar der von der Behörde selbst initiierten Aufgabenstellung und deren Schlussfolgerungen. Die Behörde stellt also im gleichen Bescheid fest, dass die Landwirteeigenschaft des Käufers und des Interessenten zu prüfen sei und gleichzeitig stellt sie fest, dass diese Landwirteeigenschaft gar nicht „rechtlich relevant und zu prüfen gewesen“ sei. Das ist paradox, denn die Behörde widerspricht hiermit ihren eigenen Vorgaben. Sie erteilt Aufträge an Sachverständige, entscheidungsrelevante Sachverhalte zu prüfen und stellt gleichzeitig fest, dass die Überprüfung dieser Sachverhalte nicht entscheidungsrelevant sei.

In obigem Zitat aus dem Bescheid Seite 7 steht auch, dass zwei Gutachter damit beauftragt wurden, die Landwirteeigenschaft des Käufers festzustellen. Auf die angeordnete Beiziehung eines agrartechnischen Sachverständigen wurde gänzlich verzichtet und der forstwirtschaftliche Sachverständige ist dem Auftrag der Grundverkehrsbehörde, die Landwirteeignung des Käufers zu überprüfen, überhaupt nicht nachgekommen.

Ohne dem angeordneten Auftrag der Behörde Folge zu leisten, die Landwirteeigenschaft von Käufer und Interessent zu überprüfen, hat der forsttechnische Sachverständige alleine entschieden, dass ich keine Interessentenstellung haben kann, weil ich kein gleich“artiges“ Angebot gelegt habe. Die Aberkennung meines Interessentenstatus war die einzige Möglichkeit, dem Käufer den Kauf zu genehmigen. Es liegt also einzig und allein an dem schon vor der Besichtigung und Prüfung unseres Betriebes vom Sachverständigen vorgefassten Entschluss, den Kauf durch den Rechtserwerber zu genehmigen, indem ich als Interessent ausgeschieden wurde. Denn andernfalls könnte der Käufer (der die Kriterien der Begriffsbestimmungen zur Landwirteeignung weder nach § 3 Z. 2 Iit. a noch Iit. b erfüllt) den Waid nicht erwerben (§ 6 Abs. 2 Z.1).

Wenn meine Landwirteeigenschaft tatsächlich „rechtlich nicht relevant und nicht zu prüfen“ gewesen wäre, warum wurde dann überhaupt ein Gutachter auf meinen Betrieb geschickt, der die Bäume vermessen hat? Wenn es rechtlich nicht relevant ist, ob ich ein Landwirt bin oder nicht, dann ist es auch rechtlich nicht relevant, ob ich ein Interessent bin oder nicht, denn ein Interessent muss per definitionem ein Landwirt sein. Wenn es also „rechtlich nicht relevant und nicht zu prüfen“ war,

ob ich ein Interessent bin oder nicht, dann war es auch unsinnig und unnötig, in meinem Wald die Bäume zu vermessen und den Holzertrag zu berechnen. Es wurde in dem Bescheid ja sogar festgestellt (Seite 23 unten), dass „keine rechtswirksame Interessentenanmeldung" vorliegen würde. Diese auf unserem Betrieb durchgeführte Sachverhaltserhebung war also eine reine Alibihandlung. Denn wozu wird das Ausmaß des forstwirtschaftlichen Besitzes eines Betriebes erhoben, wenn der

Bewirtschafter ohnehin nicht als Interessent anerkannt wird? Die Aberkennung meines Interessentenstatus kann ja nicht deshalb erfolgt sein, weil der Gutachter meinen Betrieb besichtigt und dabei festgestellt hat, dass ich kein Landwirt und daher kein Interessent im Sinne des GVG sei, die Aberkennung meines Interessentenstatus erfolgte allein dadurch, dass ich laut Behörde kein gleich“artiges“ Angebot gelegt habe und daher keine „rechtswirksame Interessentenanmeldung“ zustande gekommen sei (Dass ich ein Landwirt im Sinne des GVG bin, ist der Behörde seit Ende Mai bekannt, weil das ganz eindeutig aus allen von mir vorgelegten Dokumenten hervorgeht). Mein Angebot war der Behörde seit 8. Mai 2019 bekannt und musste nicht erst bei der Begehung des Waldes durch den Sachverständigen am 23. August 2019 erhoben werden. Für die Erhebung des vom Sachverständigen behaupteten ortsüblichen Verkehrswertes des Waldes meines Onkels ist mein Wald vollkommen irrelevant, denn dieser Wald wurde nicht verkauft und steht auch nicht zum Verkauf. Angesichts der in meinem Fall angewendeten Argumentationsführung (keine rechtswirksame Interessentenanmeldung) seitens der Behörde war es also vollkommen unnötig, die Bäume meines Waldes zu besichtigen und zu vermessen. Selbst wenn mein Betrieb keinen einzigen Baum besitzen würde: aus diesem Grund könnte mir nicht der Landwirtestatus und damit der Interessentenstatus aberkannt werden, ich wäre trotzdem ein Landwirt im Sinne des GVG, weil ich außer meinem Wald noch 17,3 ha Grünland bewirtschafte.

Es war nur notwendig, den Wald meines Onkels zu begutachten. Den Wald meines Onkels besichtigte der Gutachter aber erst, nachdem er unseren Wald begutachtet hatte und nachdem er meinen Eltern und mir mitgeteilt hatte, dass Herrn D die grundverkehrsbehördliche Genehmigung seines Kaufvertrags erteilt werden wird, weil er ohnehin Landwirt sei und außerdem ein Wissenschaftler, der sich mit Waldangelegenheiten beschäftige. Der Sachverständige präjudizierte also sein Gutachten, bevor er die entscheidungsrelevanten Sachverhalte geprüft hatte.

Im Bescheid würde errechnet, dass ich rund 7 % meines außerlandwirtschaftlichen Einkommens durch den Zukauf des verkaufsgegenständlichen Grundstückes erwirtschaften könnte, der Zukauf also ein „wichtiger, aber nicht primärer Beitrag zur Erhaltung und Stärkung" meines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes sei (Seite 16 des Bescheides). Abgesehen davon, dass eine derartige Berechnung bei einem aktiven Landwirt ohnehin nicht maßgeblich ist, ist sie auch argumentativ nicht sinnvoll. Wenn schon, hätte berechnet werden müssen, um wie viel sich durch den Zukauf des Waldes mein landwirtschaftliches Einkommen erhöht und dieses hätte dann anschließend in Relation zu meinem außerlandwirtschaftlichen Einkommen gesetzt werden müssen. Beim Zukauf einer land- bzw. fortwirtschaftlichen Fläche durch einen aktiven Landwirt (§ 3 Z. 2 Iit. a) müssen allerdings gar keine bestimmten Prozentsätze des Gesamteinkommens erwirtschaftet werden (Ich erwirtschafte durch meine landwirtschaftliche Tätigkeit ohnehin bereits mindestens 25 % meines Gesamteinkommensaus der Landwirtschaft). Die Erwähnung, dass der Zukauf des Waldes bei Herrn D weder ein primärer noch ein wichtiger, sondern überhaupt kein Beitrag zur Erhaltung und Stärkung und auch nicht zur Schaffung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes sein kann (weil mit diesem Zukauf kein landwirtschaftlicher Betrieb geschaffen werden kann, auch nicht zusammen mit seinem derzeitigen Waidbesitz), darauf wurde in diesem Bescheid allerdings „vergessen“.

Der Amtssachverständige H hat also die ihm von der Behörde aufgetragene Prüfung der Landwirteeigenschaft des Käufers nicht durchgeführt. Herr D ist kein Landwirt im Sinne des § 3 (Begriffsbestimmungen) des Grundverkehrsgesetzes. Er besitzt auch gar keine forstwirtschaftlichen Maschinen, die ihm die Bewirtschaftung des Waldes in *** erlauben würden. Sein Waldbesitz von 1,32 ha in *** (Grundstücksnummer *** und ***) ist laut „googlemaps" ca. 70 km (Landstraße) von *** entfernt. Auch das ist keine günstige Ausgangssituation für eine „zumindest kostendeckende Bewirtschaftung” eines Betriebes.

Wo sich der restliche Teil seines Waldes, also jene 3,8308 ha mit der Grundstücksnummer *** befinden, ist unklar: Es gibt weder in Niederösterreich, noch in der Steiermark oder in Oberösterreich ein Grundstück mit der Grundstücksnummer ***, welches dieses (oder ein ähnliches) Flächenausmaß aufweist. Der „NÖ-Atlas" wirft für die Grundstückszahl *** insgesamt 1000 Grundstücke in ganz Niederösterreich aus, aber kein einziges davon hat ein Flächenausmaß von 3,8308 ha. Ein derartiges, im Besitz von Herrn D befindliches Grundstück wird aber im Bescheid auf Seite 7 angeführt und wurde vom Sachverständigen laut Bescheid auch bewertet. Es steht in diesem Bescheid allerdings nicht, wo sich dieses Grundstück mit der Grundstücksnummer *** befindet). Die Entfernung dieses Waldes mit der Grundstücksnummer *** von seinem Besitz in *** einerseits und von seinem geplanten Kauf in *** andererseits ist daher für mich nicht feststellbar. Allerdings müsste diese Wegstrecke in die Kalkulation des durch den Waldzukauf erzielbaren Ertrages einberechnet werden, denn für die Bewirtschaftung seiner zwei (oder drei?) weit voneinander entfernten Wälder müsste der Käufer mit seinen (noch nicht vorhandenen) Maschinen von einem Wald in den anderen gelangen. Denn es ist nicht anzunehmen und auch wirtschaftlich nicht vertretbar, dass er für den Wald in *** eigene Maschinen kauft (es ist bei dem Wald in *** und bei dem Wald in *** auch kein Betriebsgebäude vorhanden, in welchem er seine Maschinen einstellen könnte).

Der geforderte „erhebliche“ Teil seines Einkommens kann bei einem Vollzeitarbeitenden Wissenschaftler des Bundesforschungszentrums Wald nicht mit einem erwirtschaftbaren jährlichen Ertrag von € 1017 aus seinen derzeitigen Waldgrundstücken in *** (1,32 ha in der Gegend um ***) und einem weiteren, nicht bekannten Ort (3,83 ha, Grundstücksnummer ***) plus dem Zukauf des Waldes in *** (laut Gutachten von H) zu erwartenden Ertrag von 1299 € erzielt werden, auch wenn Herr D „in ein paar Jahren eine Altersteilzeit-Regelung beantragen” will, wodurch sich das außerlandwirtschaftliche Einkommen reduzieren würde (Seite 5 der Beschwerde). Selbst wenn er diese Altersteilzeit-Regelung schon hätte, könnte er in seinem Hauptberuf nicht so wenig verdienen, dass er mit einem jährlich zu erwartenden Ertrag von 2 316 Euro aus der forstwirtschaftlichen Tätigkeit 25 % seines Erwerbseinkommens erzielen könnte, was ein maximales außerlandwirtschaftliches Einkommen von Herrn D (und seiner Frau) von 6950 € jährlich bedeuten würde! So ein geringer außerlandwirtschaftlicher Jahresverdienst ist keinesfalls realistisch (weit unter der Mindestpension). Ein Wissenschaftler im Alter und in der Position von Herrn D (Bundesdienst, Abteilungsleiter, Verwendungsgruppe A) dürfte ein Jahresnettoeinkommen von etwa 70 000 Euro haben, was ein land- bzw. forstwirtschaftliches Einkommen von mindestens 23 333 Euro für den vorn Gesetz geforderten „erheblichen Beitrag zum Lebensunterhalt der Familie“ bedeutet, der für den Landwirtestatus laut Grundverkehrsgesetz notwendig ist, also ziemlich genau das Zehnfache (!) des aus dem eigenen forstwirtschaftlichen Besitz und dem geplanten Zukauf des Waldes in *** erzielbaren Ertrags. Herr D könnte durch den Zukauf des Waldes in *** nur ca. 1,83 % seines Lebensunterhalts erwirtschaften und „zusammen mit seinen bereits vorhandenen drei (?) Waldgrundstücken ein forstwirtschaftliches Einkommen von 3,2 % seines Gesamteinkommens.

Auch wenn man davon ausgehen kann, dass Herr D genug Wissen hat, um einen Wald zu bewirtschaften: Die vom Gesetz geforderte Absicht, den eigenen Lebensunterhalt und den der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil aus dem landwirtschaftlichen Besitz bestreiten zu wollen, kann keinesfalls dadurch ausreichend begründet werden, dass Herr D und seine Frau nach dem Erwerb des gegenständlichen Waldes in *** ein höheres forstwirtschaftliches Einkommen erzielen werden, denn dieses höhere forstwirtschaftliche Einkommen wird auch dadurch nicht annähernd so groß, dass damit 25 % des Familienlebensunterhaltes erzielbar wären. Doch das wäre die Grundvoraussetzung dafür, als Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes eingestuft werden zu können.

Herr D hat ein „ausführliches Betriebskonzept“ vorgelegt, steht auf Seite 18 des Bescheides.

Ein Betriebskonzept beinhaltet neben der Analyse des Istzustandes die geplante Entwicklung des Betriebes innerhalb der nächsten 3-5 Jahre im Detail und einen Ausblick auf die weitere Entwicklung. Es setzt sich mit der wirtschaftlichen und finanziellen Situation des Betriebes auseinander und umfasst auch einen Finanzierungsplan, der eine möglichst detaillierte Schätzung des Investitionsbedarfs umfasst. Das betrifft sowohl die baulichen Investitionen, als auch die zur Verfügung stehenden Maschinen und Geräte, die zur Bewirtschaftung notwendig sind. Diese Mindestbausteine eines Betriebskonzeptes sind in einer Sonderrichtlinie des zuständigen Bundesministeriums festgelegt.

In seinem Betriebskonzept hätte Herr D die Rentabilität bzw. den realistisch erzielbaren Ertrag aus dem Waldkauf zu berechnen und auch die baulichen Investitionen sowie die für die Bewirtschaftung notwendigen Maschinen und Geräte in seiner Kalkulation zu berücksichtigen. Wenn Herr D als „Landwirt“ gelten will, dann muss er auch beweisen, dass sein Waldkauf wirtschaftlich rentabel ist, er seinen Betrieb „zumindest kostendeckend" führen kann und außerdem in der Lage ist, „land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse erwerbsorientiert über den Eigenbedarf hinausgehend gewinnen zu können (§ 3 Z. 5). Doch wenn sich der Amtssachverständige H bei seiner Berechnung auf Seite 14 und 15 des Bescheides nicht gänzlich verrechnet hat, kann der erzielbare Ertrag aus dem Waldzukauf bei weitem nicht ausreichen, um ein „erhebliches Nettoeinkommen aufzubauen bzw. auszubauen" (was Herr D als Motiv seines Zukaufes angibt, siehe Seite 5 des Bescheides) und auch nicht „zumindest kostendeckend“ sein (in eine Kostenrechnung wäre nämlich auch der Kaufpreis, die Errichtung eines Betriebsgebäudes, die Anschaffung der für die Bewirtschaftung notwendigen Maschinen und Geräte etc. miteinzubeziehen). Wenn die Berechnungen von Herrn D in seinem Betriebskonzept auch nur halbwegs realistisch sind (falls solche Berechnungen überhaupt im Betriebskonzept vorkommen, was aber notwendig wäre), müsste dieser Umstand auch aus seinem Betriebskonzept hervorgehen und daher auch dem Amtssachverständigen bzw. dem zuständigen Referenten auf der Grundverkehrsbehörde klar sein, dass mit einem Waldzukauf dieser Größenordnung kein „erhebliches Nettoeinkommen auf- bzw. ausbaubar" sein kann, das zum Familienlebensunterhalt von Herrn D beitragen könnte. Das MUSS auch Herr D wissen, der „seit 25 Jahren mit Forstbetrieben zusammenarbeitet" (Seite 18 des Bescheides) und daher die Erträge kennen muss, die im Holzverkauf erzielbar sind. Es müsste ihm bekannt sein, dass mit einem „erheblichen Einkommen” aus der land- bzw. forstwirtschaftlichen Tätigkeit kein Betrag gemeint ist, der im unteren einstelligen Prozentbereich angesiedelt ist, sondern dass der Ertrag ungefähr zehnmal so hoch sein müsste, um 25 % seines Familiennettoeinkommens abzudecken. Ich kenne das Betriebskonzept von Herrn D nicht, kann mir aber bei bestem Willen nicht vorstellen, wie er 25 % des Familieneinkommens aus der Bewirtschaftung von 9,4 ha Wald erwirtschaften will (derzeitiger Besitz plus Zukauf in ***).

Der Ordnung halber wäre auch noch zu klären, ob Frau K ebenfalls ein Einkommen hat, das zum Lebensunterhalt der Familie hinzuzurechnen wäre. In der auf Seite 6 des Bescheides angeführten Aufzählung der von Herrn D vorgelegten Dokumente finden sich keine Hinweise auf Unterlagen, seine Frau betreffend. Es kann also sein, dass Frau K keine eigenen Einkünfte hat. Wenn sie aber welche hätte, wäre ein Einkommensnachweis von ihr vorzulegen gewesen, siehe dazu die Aufforderung der Grundverkehrsbehörde vom 15. Mai 2019 zum gegenständlichen Kennzeichen, wo auf Seite 2 unter Punkt 4.1 festgehalten wird, dass folgende Informationen und Unterlagen zu übermitteln sind: „Einkommensnachweis sämtlicher im Betrieb mittätiger Familienangehöriger (z.B. Einkommenssteuerbescheid, Jahreslohnzettel, Einzelbezugszettel, AMS-Bestätigung, Arbeitnehmerveranlagung) über die letzten drei Jahre." Da Herr D angegeben hat (siehe Seite 18 des Bescheides), dass seine Frau ihm fallweise bei den Nebenprodukten und in der Imkerei hilft, wäre darauffolgend zu prüfen gewesen, ob Frau K als mittätige Familienangehörige zu klassifizieren wäre und daher ihre Einkommensverhältnisse offenzulegen hätte. Da Herr D allerdings angibt, die „forstlichen Nebenprodukte" nur für den Eigenbedarf zu nutzen, kann dieser Teilbereich ohnehin nicht als „landwirtschaftliche Tätigkeit“ gelten. Allerdings gibt, er an (Seite 3 des Bescheides), dass er im Rahmen seiner Imkerei Honig verkauft und dass ihm (Seite 18 des Bescheides) seine Frau in der Imkerei hilft.

Hier ergeben sich Widersprüchlichkeiten bei den Angaben von Herrn D: Auf Seite 5 des Bescheides steht, dass Herr D „keine anderen Einkünfte als die aus unselbständiger Arbeit" beziehe. Und auf Seite 18 steht, dass er (Wald)honig verkauft. Was auch verständlich ist, denn den Honig von 25 Bienenstöcken (Seite 5 des Bescheides) kann man nicht selbst verbrauchen. Herr D bietet seinen Honig sogar im Internet an:

Honig aus eigener Imkerei anzubieten, frisch geschleudert und abgefüllt. Es gibt Sorten von mehreren Standorten zwischen *** und ***, z.B. Waldhonig, „Kleingarten-Honig“ aus ***, Lindenblütenhonig usw. Der Honig von jedem Bienenstand wird extra verarbeitet und alles „in Handarbeit” produziert. Dadurch hat jede Charge ihren eigenen, unverwechselbaren Geschmack.

Gläser zu 0,5 kg kosten 7,50 € und Viertelkilo-Gläser 4,- €. Bitte kontaktieren Sie mich: D ***

Die Angabe von D, „keine anderen Einkünfte als die aus unselbständiger Arbeit zu beziehen, ist also falsch. Auch Imker müssen ihre Erzeugnisse versteuern, wenn sie sie verkaufen. Herr D ist kein pauschalierter Landwirt, der seinen Honig als Urprodukt verkaufen kann, ohne dies als landwirtschaftliche Nebentätigkeit an die Sozialversicherung der Bauern und an das Finanzamt melden zu müssen.

Herr D versucht einerseits zu beweisen, dass er forst- und landwirtschaftliche Tätigkeiten ausübt, andererseits meint er, seine Imkerei sei ohnehin nur „Liebhaberei“ (Seite 4 und seine 18 des Bescheides), weil er vermutlich den Honigverkauf nicht versteuert (andernfalls könnte er nicht angeben, keine anderen Einkünfte als die aus unselbständiger Arbeit zu beziehen). Herr D besitzt laut eigenen Angaben derzeit 25 Bienenstöcke und seine Frau hilft ihm bei der Arbeit an den Bienenstöcken und beim Honigschleudern. Da man so viel Honig nicht selbst verbrauchen kann und Herr D daher Honig verkauft und seinen Honig auch im Internet bewirbt, wäre dieses Einkommen durch den Honigverkauf zu versteuern (Herr D gibt an, er habe „im Zuge er Facharbeiterausbildung Bienenwirtschaft berechnet“, dass „die Imkerei finanziell ausgeglichen betrieben werde bzw. einen kleinen Ertrag abwerfe.” Eine solche Berechnung dürfte sich allerdings auf weit weniger Bienenstöcke bezogen haben als auf seine derzeitigen 25). Frau K wäre demnach als mittätige Familienangehörige zu bewerten und folglich wären ihre Einkommensverhältnisse offenzulegen. Ob Herr D die von der Grundverkehrsbehörde geforderten Unterlagen bezüglich der mittätigen Familienmitglieder vollständig abgeliefert hat oder nicht, kann mit meinem Wissensstand nicht eruiert werden -jedenfalls würde ein zusätzliches von der Frau erwirtschaftetes Einkommen den ohnehin prozentual verschwindend kleinen Beitrag des derzeitigen und des durch den Zukauf möglichen forstwirtschaftlichen Einkommens zum Lebensunterhalt der Familie noch weiter schmälern.

Fazit zur „Landwirteeignung“ des Herrn D:

Herr D kann derzeit keinesfalls seinen Lebensunterhalt (bzw. den seiner Familie) zu einem erheblichen Teil aus einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb bestreiten. Das wäre aber gemäß § 3 Z 2 lit. a Voraussetzung dafür, dass Herr D als Landwirt im Sinne des NÖ GVG 2007 qualifiziert werden könnte. Unter der oben angesetzten Prämisse (Jahresnettoeinkommen von etwa 70 000 €‚ die genauen Zahlen müssten der Behörde ohnehin bekannt sein, da Herr D seinen Einkommensteuer-bescheid vorgelegt hat) bestreitet Herr D derzeit seinen Lebensunterhalt zu 1,45% aus seiner forstwirtschaftlichen Tätigkeit. Seine forstwirtschaftlichen Flächen sind also viel zu klein, um ihn als Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes § 3 Z. 2 lit. a zu klassifizieren.

Herr D kann auch durch den Erwerb des gegenständlichen Waldes in *** seinen Lebensunterhalt (und den seiner Familie) keinesfalls zu einem erheblichen Teil aus einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb bestreiten, weil auch gemäß § 3 Z. 2 lit. b dieser geforderte erhebliche Teil des Einkommens selbst bei bestem Willen nicht durch den Waldzukauf erzielbar ist. Auf Seite 5 des Bescheides ist zu lesen, dass Herr D beabsichtigt, ein erhebliches Nettoeinkommen aus der Land- und Forstwirtschaft aufzubauen bzw. auszubauen. Die Absicht allein genügt allerdings nicht, um den § 3 Z. 2 lit. b zu erfüllen - solange es sich um Zukäufe dieser Größenordnung handelt, die nicht mal dafür reichen, um nach dem Sozialversicherungsrecht der Bauern pflichtversichert zu sein.

Überdies besitzt Herr D weder die für die Durchforstung und Pflege des Waldes in *** notwendigen Maschinen und Geräte - wie ich aus der Aufzählung seiner Geräte im Bescheid auf Seite 4 schließe - noch verfügt er über ein Betriebsgebäude in *** oder in der näheren Umgebung. Die Fahrtkosten von *** nach *** (bzw. von *** nach ***, wo er laut Bescheid „seinen (Neben)wohnsitz” hat), die für seinen Besitz vorgeschriebenen Steuern und Sozialversicherungsbeiträge, die Anwaltskosten - all das wäre in die aus dem Zukauf des Waldes erzielbaren Erträge einzuberechnen (und natürlich auch der Kaufpreis!), wodurch bei einer realistischen Kalkulation für ihn ohnehin absolut kein Ertrag erwirtschaftbar sein kann. Der Erwerb des Waldes in *** ist für Herrn D absolut nicht kostendeckend, es entsteht also durch den Kauf unter gar keinen Umständen der vom Gesetz geforderte „wirtschaftlich gesunde Iand- und forstwirtschaftliche Grundbesitz".

Unter Berücksichtigung obiger Ausführungen ist daher Herr D keinesfalls als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes zu qualifizieren.

All diese Berechnungen hätte der forsttechnische Amtssachverständige laut Auftrag der Grundverkehrsbehörde durchführen müssen. Er hat sich das aber „erspart“, indem er feststellt, dass ich keinen Kaufpreis geboten hätte, der dem „ortsüblichen Verkehrswert" entspricht. J von der Grundverkehrsbehörde leitet daraus ab, dass ich kein „gleichartiges, bedingungsgleiches Kaufangebot unterbreitet” hätte (Seite 23 des Bescheides) und daher die Feststellung der Landwirteeigenschaft des Käufers und des Interessenten „rechtlich nicht relevant und nicht zu prüfen“ gewesen sei. Wozu dann viele Seiten lang und mehrfach wiederholt vollkommen unnötige Details aufgezählt werden, welche die Landwirteeignung des Herrn D dann doch irgendwie belegen sollen, auch wenn sie eigentlich das Gegenteil beweisen (Eigenbedarf, Liebhaberei), bleibt mir ein Rätsel. Der Referent der Grundverkehrsbehörde erwähnt viele, teilweise an den Haaren herbeigezogene „Fakten", die Herr D angeführt hat, um zu beweisen, dass er ein Landwirt sei: Besitz einer VlS-Nummer aus dem Bereich Bienenhaltung (was aber nicht mit einer landwirtschaftlichen Betriebsnummer gleichzusetzen ist. Eine solche VlS-Nummer wird jedem Imker zugeteilt, selbst wenn er nur einen einzigen Bienenstock besitzt), Einstiegsförderung der „Biene Österreich" für die" Imkerei (die ebenfalls jeder „Jungimker" erhält, der zumindest 3 Bienenstöcke besitzt), Besuch eines „Motorsägen-Schnupperkurses” beim LFl, Besitz eines Sappls und einiger Keile, Abonnement einer „Forstzeitung” und der Zeitschrift „***“, Holznutzung „für den Eigenbedarf“, Sammeln von Pilzen in seinem Wald, Ernte und Verwertung von Edelkastanien und Wildobst, Feststellung, dass die Familie land- und forstwirtschaftlich „geprägt“ sei, Verweis auf eine mit „Auszeichnung“ abgelegte Amtsprüfung usw.

Mit solchen „Fakten“ versucht also der Referent, die ihm von der Behörde aufgetragene Überprüfung der Landwirteeigenschaft des Käufers zu belegen. Diese ergibt sich aber laut Grundverkehrsgesetz ausschließlich aus der Beantwortung der Frage, ob der Käufer einen erheblichen Teil des Gesamteinkommens der Familie aus seinem von ihm selbst bewirtschafteten land- bzw. forstwirtschaftlichen Betrieb erwirtschaften kann oder nicht (gemäß dem Motivenbericht des Amtes der NÖ Landesregierung zu § 3 NÖ GVG ein Anteil von etwa 25% des Gesamteinkommens der Familie). Zusätzlich zu diesem 25%igen Beitrag zum familiären Lebensunterhalt ist im Grundverkehrsgesetz noch angeführt, dass ein zukünftiger Landwirt (also ein Landwirt nach § 3 Z. 2 lit. b) außerdem noch ausreichende Gründe haben muss und durch eine fachliche Ausbildung und praktische Tätigkeiten die für die Landwirtschaft erforderlichen Fähigkeiten belegen muss. Im Gesetzestext steht diesbezüglich nicht ODER, sondern UND:

2. Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie. zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Es kann also aufgrund des Gesetzestextes nicht genügen, die Absicht zu bekunden, einen landwirtschaftlichen Betrieb führen zu wollen und eine fachtheoretische Ausbildung vorzuweisen, um die von § 3 Z. 2 Iit. b geforderten Voraussetzungen für die Zuerkennung des Landwirtestatus zu erfüllen.

Der Amtssachverständige ist also dem Auftrag der Behörde, die Landwirteeigenschaft des Käufers zu überprüfen, nicht nachgekommen. Sein Gutachten ist also weder schlüssig, noch vollständig, noch richtig, wie Herr J im Bescheid auf Seite 19 anführt.

3. Kaufpreisermittlung durch den Amtssachverständigen:

Es geht in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember 2019 auch um die für Interessenten vollkommen unvorhersehbare (weil erst nach der Legung der Interessentenerklärung stattfindende) Ermittlung des „ortsüblichen Verkehrswertes“: Den „ortsüblichen Verkehrswert“ kann der Interessent gar nicht kennen. Wie soll ein Interessent ein rechtsverbindliches Angebot legen, das einen „ortsüblichen

Verkehrswert“ beziffert, "wenn dieser ortsübliche Verkehrswert erst NACHTRÄGLICH von einem Amtssachverständigen erhoben wird und die einzelnen Sachverständigen überdies ganz verschiedene Kaufpreisermittlungsmethoden praktizieren?

Die in der Interessentenerklärung (die als verbindliches Angebot gilt) vorgesehene Verpflichtung, dass der Interessent einen ortsüblichen Preis BEZIFFERN muss, ist aus dem Gesetzestext des Grundverkehrsgesetzes nicht ableitbar, kann also gar nicht die Grundlage der Zu- bzw. Aberkennung des Interessentenstatus durch die Grundverkehrsbehörde sein. Es steht im Gesetzestext lediglich, dass der Interessent „IN DER LAGE sein muss, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes ...." zu

erfüllen (Ob ein Interessent in der Lage ist, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, der erst später von einem (oder mehreren) Sachverständigen festgelegt wird, könnte die Behörde eventuell aus anderen Unterlagen ableiten, welche die Behörde vom Interessenten einfordert, z.B. aus der Einkommensteuererklärung). Ein verbindliches Angebot bedeutet lediglich, dass der Interessent sich mit diesem dazu verpflichtet, den von ihm gebotenen Preis zu zahlen. Da der Interessent aber nicht

a priori den später von einem Sachverständigen (oder mehreren, wenn diesem im Zuge des Verfahrens widersprochen wird) ortsüblichen Verkehrswert vorhersehen kann, kann er auch nicht von vornherein aus einem Verfahren ausgeschlossen werden, ohne dass die Frage des ortsüblichen Verkehrswertes rechtskonform geklärt wurde (also durch eine fallweise weitere Prüfung durch weitere Sachverständige im Zuge eines oder mehrerer Einsprüche). Ein Interessent kann also erst dann seinen Interessentenstatus verlieren, wenn durch den Instanzenweg eindeutig und unwidersprochen der ortsübliche Verkehrswert feststeht. Ob ein Interessent „in der Lage“ ist, den „ortsüblichen Verkehrswert" zu bezahlen, ist erst nach der endgültigen Klärung der Höhe dieses Verkehrswertes wirklich feststellbar (es könnte z.B. auch sein, dass ein Interessent bei langwierigen Verfahren nicht mehr in der Lage ist, sein verbindliches Angebot aufrechtzuerhalten, weil er in der Zwischenzeit in Pension oder in Konkurs gegangen, erkrankt oder sogar verstorben ist).

Ich bin in meiner Stellungnahme vorn 5. Dezember 2019 auch ausführlich auf die von verschiedenen Amtssachverständigen ganz verschieden durchgeführten Ermittlungsmethoden bei der Erhebung des „ortsüblichen“ Kaufpreises eingegangen und verweise hiermit nochmals auf meine damaligen Einwände. Ganz besonders stört mich an der Vorgangsweise der Behörde folgender Sachverhalt: Es wurde (schon im ersten Schreiben der Behörde vom 21. November 2019 und nun im Bescheid noch zweimal) festgehalten (Grammatik- und Orthographiefehler entsprechen dem Originalzitat, Seite 9 und Seite 15):

„Die dokumentierten Verkaufspreise sind von der Lage der Grundstücke, der Bodenqualität, dem aktuell nutzbaren Bestand, der Erreichbarkeit und letztendlich persönliche motivierten Schwerpunkten („Liebhaberwert”) beeinflusst. Eckpunkte für die Ermittlung eines wertes für das gegenständliche Grundstück sind einerseits der stockende Holzverrat und die aktuellen Bodenbonitäten aber auch der geringe Erschließungsgrad und der schlechte Pflegezustand.”

In welcher Art und mit welcher Gewichtung wurden all diese Faktoren in der Folge bei der Kaufpreisermittlung berücksichtigt? Gar nicht. Es wird also hier wiederum (wie schon bei der angekündigten und dann nicht durchgeführten Überprüfung meiner Landwirteeignung) angekündigt, dass etwas gemacht/berücksichtigt werden muss, im Anschluss daran wird das aber nicht einmal ansatzweise gemacht/berücksichtigt. Kurz gesagt: der Sachverständige kündigt an, dass etwas berücksichtigt werden muss, was er anschließend eben gerade nicht berücksichtigt. Seine Kaufpreisermittlung ist daher unvollständig, unzureichend und unrichtig (Siehe dazu meine Stellungnahme vom 5. Dezember, Seite 13 ff) und ganz sicher nicht „schlüssig“ und „vollständig“ und „richtig“, wie J im Bescheid auf Seite 19 argumentiert. Wenn in einem Bescheid festgestellt wird, dass der dokumentierte Verkaufspreis von ganz verschiedenen Faktoren abhängt, diese Faktoren aber gar nicht in den ermittelten Durchschnittspreis einfließen, ist die Kaufpreisermittlung vollkommen unvorhersehbar und arbiträr.

Ich habe wie gesagt schon in meinem Schreiben vom 5. Dezember ausführlich zu oben angeführtem Zitat Stellung genommen und festgehalten, dass es nicht genügen kann, diesen Satz zu schreiben, und dann trotzdem die darin aufgezählten Parameter außer Acht zu lassen und sich mit einer bloßen Erhebung des Durchschnittspreises einiger Kaufvorgänge zu begnügen. Und dennoch wurde in der

Beschwerde nochmals diese ganz und gar unlogische Argumentationsführung wiederholt. Die Berücksichtigung all dieser Parameter, die den Verkaufspreis eines Waldes ganz wesentlich bestimmen, fehlt in der Kaufpreisermittlung des Sachverständigen. Es erkennt einen Preis als; „ortsüblich“ an, der höher ist als der Durchschnittspreis aller von ihm erhobenen Kaufvorgänge. Es ist also gar nichts von der Bodenqualität, dem aktuell nutzbaren Bestand, der Erreichbarkeit etc. in die Kaufpreisermittlung eingeflossen und auch die weiteren angeblichen „Eckpunkte“ der Preisermittlung für das gegenständliche Grundstück wie „der stockende Holzvorrat, die Bodenbonitäten, der geringenge Erschließungsgrad und der schlechte Pflegezustand wurden bei der Kaufpreisermittlung ignoriert. Aber genau deshalb ist ja der Wald viel weniger wert als alle anderen Wälder, die in der Verkaufspreissammlung angeführt sind. Es wurde lediglich der „rechnerische Durchschnittspreis" ermittelt und sonst nichts. Und selbst der rechnerische Durchschnittspreis ohne Berücksichtigung all der oben genannten Faktoren ist um 16% niedriger als der Kaufpreis, den der Rechtserwerber zu zahlen bereit ist.

Da ich davon ausgehe, dass J meine Stellungnahme vom 5. Dezember sinnerfassend gelesen hat, muss ich weiters davon ausgehen, dass er meine Einwände absichtlich ignoriert und absichtlich nicht überprüft bzw. überprüfen lässt. Als „Antwort“ auf meine sehr ausführliche Stellungnahme führt er lediglich an, dass „an der Richtigkeit des Gutachtens des beigezogenen Forstsachverständigen kein Zweifel" bestehe und ich dem Sachverständigen „nicht auf gleiche (sic) fachlicher Ebene entgegengetreten" sei (Bescheid Seite 19, oben). Das bedeutet (Übersetzung von Juristendeutsch auf Deutsch): Das, was der Amtssachverständige sagt/behauptet, sei eine unumstößliche Wahrheit und das, was ich behaupte, sei irrelevant, denn ich könne dem Amtssachverständigen ohnehin nicht das Wasser reichen. Die Quintessenz dieses sehr langen Bescheides von J ist für mich also: Amtssachverständigengutachten sind in jedem Fall „richtig“, „vollständig“ und „schlüssig", auch wenn sie noch so voreingenommen, unvollständig, fehlerhaft und widersprüchlich sind. Eventuelle Einwände gegen Amtssachverständigen-gutachten sind zu ignorieren, weil die Interessenten (Bittsteller?) nicht das gleiche Niveau haben wie der Amtssachverständige. Ich dachte, ein derartiges Obrigkeitsdenken wäre schon längst obsolet, aber ich habe mich wohl getäuscht.

4. Das Argument der „ständigen Rechtsprechung der gleichen

Bedingungen":

Laut angeblich „ständiger Rechtsprechung" soll der Verkäufer „im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den abgeschlossenen Kaufvertrag in die Lage versetzt sein, dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen verkaufen zu können” (Seite 23 des Bescheides).

Laut einer derartigen „ständigen“ Rechtsprechung müsste der (naturgemäß landwirtschaftliche) Interessent IMMER die „gleichen Bedingungen“ bieten wie der außerlandwirtschaftliche Käufer, er müsste also immer bereit und in der Lage sein, den gleichen Kaufpreis zu zahlen wie dieser, wenn er als Interessent statt dem Rechtserwerber in den Kaufvertrag eintreten will, ganz egal, wie hoch der Kaufpreis ist. Die Behörde stellt fest, dass ich „rechtlich nicht als Interessent zu qualifizieren" sei und „keine rechtswirksame Interessentenanmeldung“ vorliege (Seite 23 des Bescheides), und zwar einzig und allein deshalb, weil ich in meiner Interessentenerklärung aufgrund des bereits mehrfach erwähnten extrem schlechten Pflegezustandes und Erschließungsgrades des gegenständlichen Waldes einen niedrigeren ortsüblichen Verkehrswert angesetzt habe als dies später der Amtssachverständige getan hat. Wenn die Behörde nicht von sich aus diesen Kaufpreis als überhöht einstuft und daher die Genehmigung des Kaufvertrages aufgrund des § 6 Absatz 2 Z. 4 versagt (was nach meinem Wissensstand sehr selten der Fall ist), müsste der Interessent, wenn er das Grundstück erwerben will, auf jeden Fall ein gleiches Angebot legen, auch wenn ihm der ortübliche Preis als nicht angemessen erscheint und er sich diesen überhöhten Preis wirtschaftlich gar nicht leisten kann. Wenn der Interessent dazu nicht bereit ist, kann er sich laut „ständiger Rechtsprechung der gleichen Bedingungen“ all die Wege ersparen, die eine Interessentenerklärung nach sich zieht: die Fahrt auf die Bauernkammer, die Hinterlegung eines Sparbuches oder dergleichen, die Bereitstellung aller von der Grundverkehrsbehörde verlangten Dokumente, die Stellungnahme gegenüber der Behörde, die Anwesenheit bei der Besichtigung seines Betriebes durch den Amtssachverständigen, die neuerliche Stellungnahme (Parteiengehör) etc. Es sei denn, er setzt sich so intensiv mit dem Grundverkehrsgesetz auseinander, dass er zur Überzeugung gelangt, dass diese „ständige Rechtsprechung der gleichen Bedingungen“ dem Gesetzestext nicht gerecht wird.

Es geht bei dem oben zitierten Satz niemals um einen landwirtschaftlichen Käufer und einen Interessenten, sondern immer um einen außerlandwirtschaftlichen Käufer, denn nur einem solchen kann die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den abgeschlossenen Kaufvertrag von der Behörde versagt werden, wenn ein Interessent vorhanden ist. Aber wenn man dem Argument der „gleichen Bedingungen der ständigen Rechtsprechung" folgt, kann im konkreten Fall die Versagung des Rechtsgeschäftes für den außerlandwirtschaftlichen Käufer ohnehin nicht eintreten. Denn wenn ich als landwirtschaftlicher Interessent nur dann meinen Interessentenstatus behalte, wenn ich den gleichen Kaufpreis zu zahlen bereit bin wie der Käufer, kann im Umkehrschluss dem nichtlandwirtschaftlichen Käufer die Genehmigung seines Kaufvertrages ohnehin nicht versagt werden, wenn der landwirtschaftlicher interessant einen niedrigeren Kaufpreis bietet als er. Er bekommt in diesem Fall laut angeblich „ständiger Rechtsprechung der gleichen Bedingungen" ohnehin die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kauf. Deshalb stellt sich die Frage, wie und wann ein derartiger Versagungsgrund des Rechtsgeschäftes des Käufers überhaupt eintreten kann („im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den abgeschlossenen Kaufvertrag”), wenn der Interessent ohnehin (wie in meinem Fall) schon vorher ausgeschieden wurde. Dieses Zitat „im Falle der Versagung ...” ist also ein Widerspruch in sich. Die angeblich „ständige“ Rechtsprechung argumentiert mit einer Möglichkeit, die gar nicht eintreten kann, weil genau diese Möglichkeit von derselben „ständigen Rechtsprechung" ausgeschlossen wurde.

Laut der Argumentation mit der angeblich „ständigen“ Rechtsprechung der „gleichen Bedingungen“ (welche offensichtlich das im § 3 Z. 4 vorgegebene „gleichartige“ Rechtsgeschäft als „gleichen Kaufpreis vom Käufer und vom Interessenten“ interpretiert), würde folgende paradoxe Situation eintreten: Wenn der Kauf durch den Rechtserwerber von der Behörde untersagt wird, weil für die Behörde offensichtlich ist, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht zu erwarten ist oder das Grundstück ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder der Käufer ein ausländischer Staatsbürger ist oder der Kaufpreis von der Behörde als überhöht eingestuft wurde —TROTZ ALL DEM MÜSSTE IN ALL DIESEN FÄLLEN der Interessent in seiner Interessentenerklärung (also schon bevor die Behörde oben erwähnte Versagungsgründe festgestellt hat!) den gleichen Kaufpreis wie der Rechtserwerber geboten haben, denn andernfalls wäre ihm schon von vornherein (wie in meinem Fall angewendet „keine rechtswirksame Interessentenanmeldung) der Interessentenstatus verwehrt worden! Das würde in der Folge bedeuten, dass der Verkäufer AUF JEDEN FALL vom Interessenten den im Kaufvertrag mit dem Käufer ausgehandelten Kaufpreis bekommen muss, auch wenn dem Käufer aus den eben genannten Gründen (keine ordnungsgemäße Bewirtschaftung zu erwarten, Entzug der forstwirtschaftlichen Nutzung, ausländischer Rechtserwerben sogar überhöhter Kaufpreis!) von der „Behörde die Zustimmung zum Vertrag versagt werden müsste.

Ich erachte das als eine nicht gesetzeskonforme Auslegung des § 3 Z. 4, weil bei einer solchen Auslegung des Gesetzestextes selbst bei der Verletzung wesentlicher gesetzlicher Bedingungen (all diese oben genannten Fälle betreffend) der Interessent zum Zeitpunkt seiner Interessenserklärung schon den gleichen Kaufpreis geboten haben müsste wie der Rechtserwerber, weil er andernfalls gar keine rechtswirksame Interessentenanmeldung getätigt hätte. Selbst bei einer später von der Behörde konstatierten Versagung des Vertrages müsste (dem Argument der „gleichen Bedingungen“ der „ständigen Rechtsprechung“ folgend) der Interessent schon in seiner Interessentenerklärung einen zumindest gleich hohen Kaufpreis geboten haben, weil er andernfalls ohnehin schon von vornherein gar nicht als Interessent zugelassen worden wäre und die Behörde demzufolge eine etwaige Versagung aufgrund der genannten Gründe (außerlandwirtschaftlicher Käufer, obwohl ein landwirtschaftlicher Interessent vorhanden ist nach § 6 Abs. 2 Z. 1, mangelnde ordnungsgemäße Bewirtschaftung und Entzug des Grundstücks aus der landwirtschaftlichen Nutzung nach § 6 Abs. 2 Z. 3, erheblich zu hoher Kaufpreis nach § 6 Abs. 2 Z. 4) gar nicht mehr überprüft hätte, weil kein Interessent mit einem derartigen Einwand gegen den Käufer mehr vorhanden gewesen wäre. Vor allem die in meinem Fall praktizierte Vorgangsweise, die angeblich durch die „ständige

Rechtsprechung der gleichen Bedingungen" gedeckt sein soll, führt sich selbst ad absurdum: „im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den abgeschlossenen Kaufvertrag...": der Kaufvertrag kann ja nach § 6 Abs. 2 Z. 1 dem Käufer nur dann versagt werden, wenn ein Interessent vorhanden ist. Wenn dieser aber schon ausgesondert wurde, weil er keinen laut „ständiger Rechtsprechung der gleichen Bedingungen“ angeblich notwendigen gleich hohen Preis geboten hat, kann die Behörde dem Käufer den Kauf gar nicht gemäß diesem Paragraphen versagen, weil kein Interessent mehr vorhanden ist.

Der zuständige Referent bei der Grundverkehrsbehörde der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten geht also davon aus, dass laut angeblich „ständiger Rechtsprechung der gleichen Bedingungen" zuerst die Ausscheidung des Interessenten aus dem Verfahren vorzunehmen sei (keine rechtswirksame Interessentenanmeldung, weil dieser keine „gleichen Bedingungen wie der Käufer“ in seiner Interessentenerklärung geboten hat) und erst dann darüber zu entscheiden sei, ob der Käufer ein Landwirt sei oder nicht (Die Frage, ob der Kaufpreis des Rechtserwerbers überhöht sei oder nicht, würde sich naturgemäß bei einer solchen Vorgangsweise ohnehin nicht mehr stellen, denn es wäre ja kein Interessent mehr vorhanden, der einen überhöhten Kaufpreis beanstanden könnte, weil der Interessent ja gar keine rechtswirksame Interessentenanmeldung getätigt hat). J räumt somit der „ständigen Rechtsprechung der gleichen Bedingungen“ Vorrang ein gegenüber dem § 6 Abs. 2 Z. 1. Dieser Paragraph wäre in der Folge gar nicht mehr zu prüfen, stellt er fest. Und - um der Argumentationsführung des Referenten zu folgen - eine derartige Überprüfung wäre auch gar nicht mehr möglich, denn es ist dann ohnehin kein Interessent mehr vorhanden, durch welchen einem nichtlandwirtschaftlichen Käufer die behördliche Zustimmung versagt werden könnte. J hebelt also den § 6 Abs. 2 Z. 1 dadurch aus, dass er die „ständige Rechtsprechung der gleichen Bedingungen " über diesen Paragraphen stellt und das ist meines Erachtens nach ganz sicher nicht rechtskonform. Der Logik des Gesetzestextes folgend müsste es andersherum sein: Zuerst müsste die Landwirteeignung des Käufers bestätigt oder abgelehnt werden und erst dann kann darüber entschieden werden, ob ein Interessent wegen eines nicht gleichartigen Angebots auszuscheiden ist oder nicht.

Der Ausdruck „gleiche Bedingungen“ findet sich nicht im Grundverkehrsgesetz, dort wird nur von einem gleichartigen Rechtsgeschäft gesprochen und dieser Ausdruck ist sprachlich nicht mit dem Begriff „gleiche Bedingungen" oder „gleichwertiges Rechtsgeschäft“ gleichzusetzen. Ich frage mich, wozu es eigentlich eines Grundverkehrsgesetzes bedarf, das als primäres Ziel die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft bzw- die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes vorsieht, wenn die Interessenten (wenn sie „im Rennen bleiben" wollen) ohnehin den gleichen Kaufpreis zahlen müssen, den ein außerlandwirtschaftlicher Käufer zu zahlen bereit ist.

Das Argument der „ständigen Rechtsprechung der gleichen Bedingungen" sagt im Grunde nichts anderes aus, als „dass es eben so ist, wie es ist, auch wenn es so nicht im Gesetz steht". Daher resignieren die meisten Interessenten ohnehin, ziehen ihre Interessentenerklärung zurück oder geben erst gar keine solche ab, wenn sie sehen, dass der (meist außerlandwirtschaftliche) Käufer einen überhöhten Kaufpreis zu zahlen bereit ist.

Und da die Grundverkehrsbehörde von sich aus meines Wissens nach Rechtsgeschäften nur sehr selten mit dem Argument eines überhöhten Kaufpreises die Zustimmung verweigert (nämlich nur bei offensichtlich gröbsten Verstößen gegen jegliche auch nur halbwegs realistische Kaufpreisgestaltung), ist der Ausverkauf der Landwirtschaft an zahlungskräftige Nichtlandwirte durch die „ständige Rechtsprechung der gleichen Bedingungen“ vorprogrammiert. Wenn die Interessenten die Liegenschaft zum gleichen Preis kaufen müssen, den ein außerlandwirtschaftlichen Käufer zu zahlen bereit ist „führt sich“ das Grundverkehrsgesetz selbst ad absurdum. Weil es die außerlandwirtschaftlichen Käufer vor den landwirtschaftlichen Interessenten schützt und nicht umgekehrt und die Grundstückspreise weit überproportional in die Höhe getrieben werden.

Ich kenne im Übrigen einen aktuellen Fall im Detail, bei welchem der Interessent ebenfalls einen erheblich niedrigeren Kaufpreis geboten hat als der Käufer, das oben angeführte Argument der „ständigen Rechtsprechung", derzufolge der Interessent die „gleichen Bedingungen” bieten müsse wie der Rechtserwerber, wurde bei diesem Fall aber nicht angewendet. Also kann diese Art von Rechtsprechung gar nicht ständig sein, wenn sie nur fallweise zur Anwendung kommt. Diesen Fall kenne ich nicht vom Hörensagen, sondern aus einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren aus

meinem familiären Umfeld. Es wäre also auch bei einem Verweis auf die „ständige

Rechtsprechung“ die Einhaltung des Gleichheitsgrundsatzes zu berücksichtigen.

Fazit: Ich habe bereits in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember auf Seite 5 ff detailliert darauf hingewiesen, dass die Begriffsbestimmungen des § 3 Z. 4 den Begriff der „gleichen Bedingungen“ nicht kennen: es wird vielmehr von einem „gleichartigen“ Rechtsgeschäft gesprochen und ein solches ist nicht ident mit einem „gleichwertigen“. Ich verweise daher nochmals auf meine damaligen sehr detaillierten Ausführungen auf Seite 5.ff. Dort geht es um genau diese Definitionen, die im Gesetzestext so nicht vorkommen, weiche aber angeblich „ständige Rechtsprechung“ sind.

5. „Ständige Rechtsprechung der gleichen Bedingungen" versus Forderung der „kostendeckenden Bewirtschaftung" (§ 3 Z. 5)

Außerlandwirtschaftliche Käufer müssen nicht den Kriterien des Grundverkehrsgesetzes gerecht werden (Wirtschaftlich gesunder Betrieb, Bestreitung des Lebensunterhalts der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil aus dem landwirtschaftlichen Betrieb, Erhaltung und Stärkung der Landwirtschaft, Erzeugung von land- und forstwirtschaftlichen Urprodukten über den Eigenbedarf hinausgehend, zumindest kostendeckende Bewirtschaftung etc), landwirtschaftliche Interessenten allerdings schon: Ein Landwirt, der seinen Betrieb gemäß diesen Vorgaben des Grundverkehrsgesetzes führt - und nur dann ist er vom Grundverkehrsgesetz als „Landwirt“ und folglich als „Interessent“ einzustufen - darf auf keinen Fall einen Preis für eine Liegenschaft bieten, der seinen wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz schwächt oder seinen Betrieb in finanzielle Schwierigkeiten bringt. Und durch diese Tatsache hat der landwirtschaftliche Interessent immer das Nachsehen gegenüber einem zahlungskräftigen außerlandwirtschaftlichen Käufer, weil der Interessent von der (angeblich) „ständigen Rechtsprechung" gezwungen wird, die Liegenschaft „zu den gleichen Bedingungen” (in diesem Bescheid definiert als „zum gleichen Preis) zu kaufen wie ein außerlandwirtschaftlicher Käufer mit außerlandwirtschaftlichen Interessen. Man muss nicht unbedingt ein unverbesserlicher Pessimist sein, um vorherzusehen, dass bei einer derartigen „ständigen Rechtsprechung" über kurz oder lang (eher ersteres als zweiteres) keine Landwirte mehr da sein werden, die landwirtschaftliche Flächen zukaufen können, weil diese viel zu teuer sind. Da aber immer mehr Landwirte keine familiären Nachfolger mehr haben, weil ihre Töchter und Söhne es vorziehen, einen weniger fordernden und finanziell lukrativeren Beruf zu ergreifen, werden immer mehr der dadurch freiwerdenden landwirtschaftlichen Flächen an zahlungskräftige Nichtlandwirte verkauft, die wenig bis gar kein Interesse daran haben, landwirtschaftliche Urprodukte „über den Eigenbedarf hinaus“ zu erzeugen. Wenn diese „ständige Rechtsprechung“ noch einige Jahrzehnte anhält, wird der Versorgungsgrad der Bevölkerung mit einheimischen Urprodukten immer niedriger und die Abhängigkeit von ausländischen Produkten immer größer. Das Handelsbilanzdefizit im Agrarsektor steigt kontinuierlich an, Österreich muss also immer mehr landwirtschaftliche Produkte importieren. Die Bodenversiegelung und der außerlandwirtschaftliche Bodenverbrauch nehmen rasant zu.

Wenn die „ständige Rechtsprechung" vorsieht, dass der Verkäufer „die Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen“ an außerlandwirtschaftliche Käufer wie an landwirtschaftliche Interessenten verkaufen kann, ganz egal, wie hoch der Preis ist, erübrigen sich sowohl der Paragraph 1, als auch die Begriffsbestimmungen des § 3 Z. 2. Ob ein Käufer Landwirt ist oder nicht, ist in diesem Fall egal, denn ein landwirtschaftlicher Interessent muss den gleichen Preis bieten wie ein außerlandwirtschaftlicher Käufer mit ganz anderen Kaufmotiven, denn der Verkäufer muss die Liegenschaft laut dieser „ständigen Rechtsprechung" zu den „gleichen Bedingungen verkaufen können”. Diese „ständige Rechtsprechung" kann allerdings vom Grundverkehrsgesetz nur solange gedeckt sein, als es sich um einen Preis handelt, der einen „wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz“ für den Käufer ermöglicht, denn andernfalls widerspricht diese zitierte „ständige Rechtsprechung“ dem Paragraph 3 Z. 5 des GVG. Es wäre also in diesem Fall entweder die „ständige Rechtsprechung" zu ändern oder die angeführten Paragraphen des Grundverkehrsgesetzes, da sich diese widersprechen (ich denke, dass der Gesetzestext Vorrang haben muss gegenüber einer angeblich „ständigen, Rechtsprechung der gleichen Bedingungen", welche aus dem Gesetzestext in dieser Form nicht ableitbar ist).

Ich sehe hier also gravierende Abweichungen zwischen der „ständigen Rechtsprechung“ und dem Gesetzestext des Grundverkehrsgesetzes, weil bei der „ständigen Rechtsprechung" offensichtlich die Wirtschaftlichkeit eines Kaufes überhaupt nicht berücksichtigt wird („gleiche Bedingungen", egal, wer kauft). Im Grundverkehrsgesetz aber steht der Schutz des „leistungsfähigen und wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes“ an erster Stelle und dieser „gesunde land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz" kann nicht durch einen unwirtschaftlichen, überhöhten „ortsüblichen Kaufpreis“ erzielt werden, der aufgrund eines Durchschnittspreises von Kaufvorgängen (plus großer Toleranz nach oben) ermittelt wurde, welche vermehrt aus außerlandwirtschaftlichen Beweggründen und daher mit vornehmlich nicht landwirtschaftlich motivierten Kaufabsichten getätigt wurden. Außerlandwirtschaftliche Käufer sind nicht dem primären Ziel des

Grundverkehrsgesetzes verpflichtet. Sie können auch Kaufmotive haben, die nicht auf die Schaffung, Stärkung und Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Besitzes abzielen. Das wird aber von der Behörde im Normalfall gar nicht geprüft, wenn keine landwirtschaftlichen Interessenten vorhanden sind. Und wenn solche vorhanden sind, wie im gegenständlichen Fall, können sie durch den Hinweis auf die „ständige Rechtsprechung der gleichen Bedingungen" ausgesondert werden (keine rechtswirksame Interessentenanmeldung!), welche vorsieht, dass sie den gleichen Kaufpreis bieten müssen wie der außerlandwirtschaftliche Käufer. Ob ein Grundstückserwerb für Landwirte wirtschaftlich tragbar sein kann, also die Grundbedingungen des Grundverkehrsgesetzes erfüllt, wird meines Wissens nach von der Behörde nie überprüft. Käufer können im Regelfall aber mit den Kaufpreisangeboten von außerlandwirtschaftlichen Käufern nicht mithalten, weil sie laut GVG nur ein Angebot legen dürfen, das die Erzeugung von land- und forstwirtschaftlichen Urprodukten durch eine „zumindest kostendeckende Bewirtschaftung“ gewährleistet (§ 3 Z. 5). Wenn die kostendeckende Bewirtschaftung durch einen zu hohen Kaufpreis (also einen, der sich nicht in einem angemessenen Zeitraum amortisiert) verunmöglicht wird, ist kein wirtschaftlich gesunder Iand- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz möglich, was aber dem Gesetzesziel (§ 1 Z. 1 und 2) zuwiderläuft. Ich habe in meinem Schreiben vom 5. Dezember 2019 (Seite 16) errechnet, dass ein Kaufpreis von 70 000 € (zuzüglich Abgaben, Steuern, Anwaltskosten von ca. 8 000 €) für den gegenständlichen Wald eine Amortisationszeit von 60 Jahren bedeutet. Der von mir gebotene Kaufpreis von 27 000 € (plus 3 000 € Abgaben etc.) bedeutet eine Amortisationszeit von 23 Jahren, was ohnehin kein „Schnäppchen“ ist, wenn man den überproportional hohen Pflegeaufwand berücksichtigt, den dieser bisher vernachlässigte, nicht erschlossene, dringendst sanierungsbedürftige Wald erfordert (wenn es sich nicht um den „Familienwald“ im Ort handeln würde, wäre ein Wald in diesem Zustand für mich unrentabel, auch wenn ich ihn zu dem von mir gebotenen Preis erwerben könnte).

Der kontinuierlich wachsende und derzeit medial sehr kritisierte übermäßige Bodenverbrauch für außerlandwirtschaftliche Zwecke wäre dringend öffentlich auch unter dem Gesichtspunkt zu diskutieren, dass den Landwirten mit dieser offensichtlich derzeit öfters praktizierten „ständigen Rechtsprechung der gleichen Bedingungen" der landwirtschaftliche Grund und Boden buchstäblich unter den Füßen weggezogen wird. Weil die Interessenten gezwungen werden, entweder einen für sie ruinösen Preis für ein Grundstück zu bezahlen, der sich nicht in einem angemessenen Zeitraum amortisiert (obwohl sie in diesem Fall aufgrund der nicht möglichen mindestens kostendeckenden Bewirtschaftung eigentlich aus dem Kaufverfahren auszuschließen wären, weil sie dem § 1 Z. 1 und 2 und dem § 3 Z. 2 lit. a und b und dem § 3 Z. 5 zuwiderhandeln!), oder auf den in Erwägung gezogenen Kauf des Grundstücks zu verzichten und damit das Terrain von vornherein den außerlandwirtschaftlichen Käufern zu überlassen, welche im Großteil der Fälle ganz andere Intentionen haben als die zumindest kostendeckende, über den Eigenbedarf hinausgehende Erzeugung von land- und forstwirtschaftlichen Urprodukten. Ich wiederhole: das Grundverkehrsgesetz hätte die Landwirtschaft vor dem Ausverkauf an Nichtlandwirte zu schützen und nicht die Interessen der außerlandwirtschaftlichen Käufer.

Wenn also der von einem Gutachter erhobene „ortsübliche Verkehrswert" inkompatibel ist mit der Schaffung, Stärkung und Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden landwirtschaftlichen Besitzes, dann kann das Gesetz nicht so vollzogen werden, wie es die oberste Zielsetzung des Gesetzestextes vorsieht. Hier müsste also ganz generell eine Lösung gefunden werden, die diesen Widerspruch auflöst. Und diese Lösung kann nicht einfach darin bestehen, dass man landwirtschaftlichen Interessenten ihr Recht raubt, in einem Grundstücksverfahren ihre vom Gesetz vorgesehene Parteiensteilung wahrzunehmen, indem man sie aus dem Verfahren schlicht und einfach ausschließt, ohne ihre Argumente wahrgenommen und geprüft zu haben und vor allem, ohne eine Überprüfung des „ortsüblichen Verkehrswertes“ durch einen unvoreingenommenen Sachverständigen veranlasst zu haben. Die in meinem Fall praktizierte Vorgangsweise empfinde ich als extrem unfair und eines Rechtsstaates unwürdig.

Das sind die zentralen Punkte, die im Bescheid zu klären gewesen wären, aber überhaupt nicht thematisiert wurden. Diese Thematik geht weit über den konkreten Anlassfall hinaus und bedarf vermutlich einer höchstgerichtlichen Klärung und einer breiten Diskussion in der Öffentlichkeit.

Der Grund, warum ich diese Beschwerde erhebe, ist nicht die von der Behörde auf Seite 23 des Bescheides ausgesprochene Vermutung, dass Interessenten, die nicht gewillt seien, den vom Käufer und Verkäufer ausverhandelten („ortsüblichen“?) Verkaufspreis zu bezahlen, möglicherweise gar nicht „kaufwillig“ und nur darauf aus seien, den Verkauf einer landwirtschaftlichen Liegenschaft „nach Belieben" hinauszuzögern. Der Grund meiner Beschwerde ist die von der Grundverkehrs-behörde praktizierte Vorgangsweise, mit welcher genau jene Landwirte ihren Interessentenstatus verlieren, die sich gesetzeskonform verhalten, indem sie einen Kaufpreis bieten, der in einem wirtschaftlich vertretbaren Verhältnis zu dem aus dem Kauf erzielbaren Ertrag steht. NUR DAS UND NICHTS ANDERES ENTPSRICHT DEN INTENTIONEN DES GRUNDVERKEHSGESETZES.

Ad Rechtsmittelbelehrung

Die in der Rechtsmittelbelehrung des gegenständlichen Bescheides verlangten Gründe, auf die sich die von mir behauptete Rechtswidrigkeit stützt, habe ich in dieser Beschwerde und in meiner Stellungnahme vom 5. Dezember 2019 ausführlich dargelegt, ebenfalls mein Begehren. Die Angaben, die erforderlich sind, um zu beurteilen, ob die Beschwerde rechtzeitig eingebracht wurde, ergeben sich einerseits aus dem Tag der Zustellung des Bescheides (5. Februar 2020) und dem Datum

der Übergabe der Beschwerde an die Grundverkehrsbehörde St. Pölten. Meine Mutter gibt die Beschwerde persönlich auf der Grundverkehrsbehörde ab. Mit der Übergabe an die Behörde (3. März 2020) hat die Beschwerde daher als rechtzeitig eingebracht zu gelten, da laut Rechtsmittelbelehrung eine Beschwerde innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung zu erfolgen hat. Der Ausdruck über die erfolgte Erteilung einer Zahlungsanweisung über die Pauschalgebühr für Beschwerden in der Höhe von 30 € liegt ebenfalls bei.

A

B

C“

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde St. Pölten hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 02. Juli 2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde zur Zl. ***, Einvernahme des Beschwerdeführers A und Erstattung von Befund und Gutachten durch den beigezogenen Amtssachverständigen für Forsttechnik, L zu folgendem Beweisthema:

„Wie hoch ist der ortsübliche Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaft (Grundstück Nr. *** und Grundstück Nr. *** in der KG ***)?“

Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken

Nr. *** und ***, beide KG ***, mit einer Gesamtfläche von 4,3687 ha steht im Eigentum von G, geb. ***. Im örtlichen Flächenwidmungsplan sind die Grundstücke mit der Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ ausgewiesen. Im Grundbuch weisen sie zum überwiegenden Teil die Nutzung „Wald“ auf (4,2657 ha) auf, der Rest ist mit der Nutzung „Landwirtschaft“ bzw. „Sonstiges“ ausgewiesen.

Am 08.04.2019 wurde hinsichtlich dieser genannten Grundstücke zwischen dem Liegenschaftseigentümer G als Verkäufer einerseits und D, geb. ***, als Käufer andererseits ein Kaufvertrag abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 70.000,00 vereinbart.

Mit Eingabe vom 08.04.2019 hat der Käufer D, nunmehr vertreten durch Rechtsanwalt E, ***, ***, bei der Grundverkehrsbehörde St. Pölten unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 beantragt.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten durchgeführten

Kundmachungsverfahrens hat A bei der Bezirksbauernkammer *** eine Interessentenerklärung erstattet, die neben Ausführungen zu seiner Landwirteeigenschaft folgenden Wortlaut aufweist:

„Ich erkläre verbindlich die Liegenschaft EZ ***, Grundbuch ***, Grundstück Nummer *** und *** um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen. Als ortsüblich bezeichne ich einen Preis in der Höhe von maximal € 27.000.“

Zum Nachweis der Finanzierung des Kaufpreises hat A ein Sparbuch mit einer Einlage von € 30.000,00 vorgelegt.

Die Interessentenerklärung weist im Briefkopf ausschließlich den Namen „A“ auf und ist in der „Ich-Form“ abgefasst, wiewohl sie auch von B und C (Eltern des A) mitunterfertigt ist.

Mit der Vorlage der Interessentenerklärung des Beschwerdeführers wurden seitens der Bezirksbauernkammer *** in ihrer Stellungnahme folgende Widersprechungsgründe genannt:

1. Käufer ist kein Landwirt im Sinne des in Grundverkehrsgesetzes

2. Überhöhter Kaufpreis

Mit dem Kaufpreis von € 70.000,00 wird der ortsübliche Verkehrswert der aus den in Rede stehenden zwei Grundstücken bestehenden Liegenschaft nicht überschritten und liegt mit € 1,64 pro Quadratmeter innerhalb des mithilfe von sieben Verkaufsfällen ermittelten Preisbandes (€ 0,96 bis € 2,50 je m²).

Der Beschwerdeführer hat in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht über ausdrückliches Befragen zu seinem in der Interessentenerklärung gemachten Anbot folgende Klarstellung getroffen:

„Es ist richtig, dass ich nach wie vor bereit bin, wie in meiner Interessentenerklärung vom 08. Mai 2019 ausgeführt, die Liegenschaft EZ *** mit den Grundstücken *** und *** um den Preis von € 27.000,00 zu erwerben. Das ist der maximale Preis den ich dafür zahlen würde. Mehr würde ich dafür nicht zahlen. Aus diesem Grund habe ich auch das Sparbuch mit der Einlage von € 30.000,00 vorgelegt.“

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Nieder-

österreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung:

Die Feststellungen hinsichtlich des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungs-verfahrens vor der belangten Behörde stützen sich auf den Verwaltungsakt und insbesondere auf den einleitenden Antrag vom 08.04.2019, die Interessenten-erklärung des Beschwerdeführers vom 08.05.2019 und auf die Kopie des Sparbuches, welches bei Abgabe der Interessentenerklärung bei der Bezirksbauernkammer *** mit einer Einlage von € 30.000,00 vorgelegt worden ist.

Zur Frage, wie hoch der ortsübliche Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaft ist, wurde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung seitens des beigezogenen forsttechnischen Amtssachverständigen L Befund und Gutachten wie folgt erstattet:

„Ortsaugenschein:

Am 25. Juni 2020 wurden die verfahrensgegenständlichen Grundstücke mit Grstnr. *** und *** von etwa 13.30 Uhr bis 16.00 Uhr besichtigt und die für die Bewertung erforderlichen Daten erhoben. Der Grundeigentümer wurde von der geplanten Besichtigung am 23. Juni 2020 telefonisch in Kenntnis gesetzt. Der Grundeigentümer, Herr G, war bei der Inaugenscheinnahme anwesend. Zur Feststellung der Bonität wurde das Alter mithilfe des Zuwachsbohrers und die Baumhöhenmessung mit dem Spiegelrelaskop ermittelt.

Flächenbeschreibung:

Bei den verfahrensgegenständlichen Liegenschaften handelt es sich gemäß Grundbuchauszug, abgerufen am 22.06.2020, um folgende Grundstücke im katastralen Ausmaß von: Grdstk. Nr. *** mit 42.788 m² und Grdstk. Nr. *** mit 899 m². Insgesamt beträgt das Flächenausmaß 43.530 m². Davon belaufen sich 42.657 m² auf Wald. Vom mir als Sachverständigen wird festgehalten, dass lediglich Wald iSd Forstgesetzes bewertet wird. Die Grundstücke liegen im Alleineigentum des Herrn G. Eintragungen im CBlatt sind vorhanden. Es sind dies Dienstbarkeiten der elektrischen Leitung zugunsten der Stadt *** vom 22. Jänner 1945 bzw. die Duldung einer elektrischen Leitung zugunsten der Stadt *** vom 04.08.1987. Laut Grundbuchauszug handelt es sich bei den Liegenschaften nicht nur um die Benutzungsart Wald, sondern es sind ebenso anderweitige Benutzungsarten verbüchert. Dieser Sachverhalt ist Unschärfen im Grundsteuerkataster bzw. den tatsächlichen Nutzungsgrenzen geschuldet. Als ASV konnte ich im Zuge des Lokalaugenscheins feststellen, dass es sich bei den verfahrensgegenständlichen Grundstücken zweifelsfrei um Wald iSd Forstgesetzes handelt. Der Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** bestätigt die Widmung als „Glf-FO“ (Grünland Land- und Forstwirtschaft: Forst, abgerufen online am 22.06.2020.)

Bei der Begehung der beiden Grundstücke vor Ort konnten zwei Bestände ausgewiesen werden. Hinsichtlich der vertikalen Struktur handelt es sich bei beiden Beständen um klassischen Hochwald. Die Geländeform ist gleichförmig und die Geländeneigung beträgt nur an wenigen Stellen über 25 %, jedenfalls aber unter 35 %, was eine kostengünstige und vollmechanisierte Holzernte erlaubt. Die Erschließung des Grundstückes ist über einen asphaltierten Weg an der südwestlichen Grundstücksgrenze gegeben. Im Westen des Grundstückes befindet sich zusätzlich ein Rückeweg im Eigentum der österreichischen Bundesforste. Nach Aussagen des Grundeigentümers darf er diesen zur Bewirtschaftung seiner Grundstücke in Anspruch nehmen. Das Gelände ist nach Südwesten exponiert. Wie auch auf den Luftbildern erkennbar, verläuft von etwa Süden nach Norden des Grundstückes *** eine elektrische Leitung der *** Elektrizitätswerke. Das Freihalten der Fläche entlang der Leitungstrasse erfolgt durch und auf Kosten der *** Elektrizitätswerke. Bei Bestand 1 handelt es sich um die Wuchsklasse Baumholz mit einem Ausmaß von rund 0,33 ha und weist ein Alter von 49 Jahren auf. Der Bestockungsgrad liegt bei 1,4, die Bonität bei 15. Die Baumartenzusammensetzung wurde mit 10 Fichte festgestellt. Vogelkirsche, Schwarzerle und Feldahorn kommen vereinzelt eingesprengt vor. In der Kraut- und Strauchschicht finden sich Weißtanne, Vogelkirsche, gemeine Esche, Bergahorn, Spitz und Feldahorn, Weißeiche und Walnuss als forstlich relevante Baumarten. Schwarzer Holunder, Brombeere, Sauerklee und Waldmeister wurden zusätzlich beobachtet. Der Bodendeckungsgrad beträgt weniger als 10 %.

Im letzten Jahrzehnt konnte keine Bewirtschaftung festgestellt werden, was anhand eines erhöhten Totholzanteiles im Bestand und des überhöhten Bestockungsgrades aufgezeigt werden kann. Erst vor kurzem wurde eine Holzernte mit verhältnismäßig geringen Mengen durchgeführt. Die gefällten Stämme befanden sich zum Zeitpunkt der Inaugenscheinnahme noch im Bestand. Es befinden sich insgesamt in etwa 20 Erntefestmeter stehendes und liegendes Totholz bzw. gefälltes Holz im Bestand. Der Bestand 1 kann als ungepflegt beurteilt werden. Die Kronen der herrschenden und vorherrschenden Baumklassen sind von Bedrängern stark eingeengt und zeugen von einer nicht durchgeführten Durchforstung. Die Kronenlängen sind stark verkürzt und betragen weniger als ein Viertel der Baumhöhe. Dementsprechend ergeben sich ebenso hohe H/DWerte und damit verbunden hohe Instabilitäten des Bestandes gegenüber Elementargefahren.

Bei Bestand 2 handelt es sich um die Wuchsklasse Baumholz mit einem Ausmaß von 3,9 ha und weist ein Alter von 49 Jahren auf. Der Bestockungsgrad beträgt 0,8, somit ist der Bestandesschluss aufgelockert. Die Bonität liegt bei 15 für Fichte und 11 für Weißkiefer. Der Bestand ist zweischichtig durch eine Ober- und Unterschicht aufgebaut. In der Krautschicht befinden sich Brombeere, Sauerklee, Waldmeister, Springkraut, Waldrebe, Efeu, Schwarzer Holunder und Kornelkirsche. In der Unterschicht wurden die Baumarten Vogelkirsche, Hainbuche, Rotbuche, Feldahorn, Berg- und Spitzahorn, Eberesche, Fichte, Bergulme, Faulbaum, Zitterpappel, Linde und diverse Waidenarten beobachtet. Die Baumartenzusammensetzung in der Oberschicht wurde mit 10 Anteilen Weißkiefer beobachtet, wobei sich außerdem weitere Baumarten wie Fichte, Feldspitz, Bergahorn, Linde, Hainbuche, Rotbuche, Robinie, Walnuss, Vogelkirsche und Eiche im Bestand befinden. Im letzten Jahrzehnt konnte keine Bewirtschaftung durch den ASV festgestellt werden, was anhand des erhöhten Totholzanteiles im Bestand ersichtlich ist. Erst vor kurzem wurde eine Holzernte mit verhältnismäßig geringen Mengen durchgeführt. Die gefällten Stämme befanden sich zum Zeitpunkt der Inaugenscheinnahme noch im Bestand. Es befinden sich in etwa 80 Erntefestmeter stehendes und liegendes bzw. auch gefälltes Holz im Bestand.

Gutachten:

Entsprechend den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist der Verkehrswert jener Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Dabei sind ideelle Wertzumessungen einzelner Personen wie auch andere ungewöhnliche Verhältnisse außer Acht zu lassen. Der Verkehrswert der Waldgrundstücke wird mittels Vergleichswertverfahren ermittelt. Diese Methode ermittelt den Wert des Forstes anhand ausreichend ähnlich gelagerter Waldverkäufe in der näheren Umgebung des Bewertungsobjektes.

Ortsüblicher Verkehrswert:

Der Verkehrswert wird über die Kaufpreissammlung des Grundbuches des Bezirkes *** ermittelt. Nach Prüfung der Bewertungsgrundlagen wird festgehalten, dass es im gegenständlichen Fall ausreichende Vergleichsfälle gibt. Es wurden jene Vergleichsfälle herangezogen, die in einer vertretbaren, zeitlichen und räumlichen Nähe des Bewertungsobjektes zu finden waren. Es konnten insgesamt 9 Verkaufsfälle gefunden werden. Nach Ausschluss von 10 % der niedrigsten bzw. höchsten Preise verbleiben 7 Verkaufsfälle. Die Verkaufsfälle stellen realistische Vergleichspreise dar und liegen zwischen € 0,96 und € 2,50 je m². Als Mittelwert der gesamten Kaufpreise ohne Extrema konnte ein Betrag von € 1,50/m² errechnet werden. Aufgrund der Kaufpreisrecherchen ist ein ortsüblicher Verkehrswert nachvollziehbar feststellbar. Insgesamt beträgt der ortsübliche Verkehrswert € 63.985,50.

Zur Fragestellung:

Wie hoch ist der ortsübliche Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaft mit der Grdstk. Nr. *** und Grdstk. Nr. ***, beide KG ***?

Antwort:

Der ortsübliche Verkehrswert des verfahrensgegenständlichen Grundstückes liegt im Mittel bei € 1,50 je m² bzw. insgesamt bei € 63.985,50. In Anbetracht des vom unterfertigten ermittelten Preisbandes von € 0,96 bis € 2,50 je m² ist ein Kaufpreis in Höhe von € 70.000,00 bzw. rund € 1,64 je m² für beide Grundstücke gerechtfertigt. Der Kaufpreis übersteigt den ortsüblichen Verkehrswert sohin nicht.“

Somit hat das erkennende Gericht zur Frage des ortsüblichen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Liegenschaft in der durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung nach dem bereits im Behördenverfahren durch H erstatteten forsttechnischen Gutachten vom 29.10.2019, wonach „ein Kaufpreis von aktuell € 1,64/m² somit als ortsüblich angesehen werden könne“, ein weiteres Gutachten eines forsttechnischen Amtssachverständigen (L) eingeholt, mit dem unter Zugrundelegung der Feststellungen auf Basis eines durchgeführten Ortsaugenscheines der ortsüblichen Verkehrswert mittels Vergleichswertverfahren ermittelt wurde. Wie im oben wiedergegebenen Gutachten ersichtlich, wurden ausreichend Vergleichsfälle vorgefunden, wobei allerdings nur jene Vergleichsfälle herangezogen wurden, die in einer vertretbaren, zeitlichen und räumlichen Nähe des Bewertungsobjektes zu finden gewesen sind. Insgesamt konnten demnach 9 Kauffälle zur Ermittlung eines vergleichbaren Mittelwertes gefunden werden. Nach Ausschluss von 10 % der niedrigsten bzw. höchsten Preise, sind sieben Kauffälle verblieben. Diese Kauffälle stellen realistische Vergleichspreise dar, die zwischen € 0,96 und € 2,50/m² liegen. Somit konnte als Mittelwert aller Kaufpreise ohne Extrema ein Betrag von € 1,50/m² errechnet werden und war demnach aufgrund dieser Kaufpreisrecherchen und der offen gelegten Berechnung des ortsüblichen Verkehrswertes ein solcher nachvollziehbar feststellbar.

Insgesamt stellt sich daher der vom Amtssachverständigen ermittelte ortsübliche Verkehrswert von € 63.985,50 für die verkaufsgegenständliche Liegenschaft als schlüssig ermittelt und korrekt errechnet dar. In Anbetracht des vom Amtssachverständigen errechneten Preisbandes von € 0,96 bis € 2,50 je m² übersteigt demnach ein Kaufpreis in Höhe von € 70.000,00 bzw. rund von € 1,64 je m² für beide Grundstücke den ortsüblichen Verkehrswert nicht.

Im Übrigen deckt sich das Ergebnis des gegenständlichen im Beschwerdeverfahren vor dem erkennenden Gericht eingeholten Gutachtens mit dem forsttechnischen Gutachten des H vom 29.08.2019, welches im Verfahren der belangten Behörde eingeholt und der angefochtenen Entscheidung zugrunde gelegt worden ist.

Soweit der Beschwerdeführer den im Verfahren vor dem erkennenden Gericht ermittelten ortsüblichen Verkehrswert der Liegenschaft in Frage stellt, ist auf die Judikatur des Verfassungsgerichtshofes zu verweisen, wonach einer Entscheidung, ob eine gültige Interessentenmeldung erstattet wurde, nicht entgegenzutreten ist, wenn ihr ein durch ein Sachverständigengutachten statistisch ermittelter Bereich von ortsüblichen Preisen zugrunde gelegt wird, um danach dessen Mittelwert als ortsüblichen Verkehrswert iSd § 3 Z. 4 lit. a NÖ GVG für die Beurteilung heranzuziehen (VfGH vom 22.09.2014, B 1269/2013).

Dass der Beschwerdeführer mit seiner erstatteten Interessentenerklärung nicht auch seine Bereitschaft verbunden hat, die Liegenschaft zu einem höheren Preis als € 27.000,00 zu erwerben, stützt sich auf den Wortlaut dieser Erklärung und seine diesbezüglich abgegebene Klarstellung in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht.

In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

Folgende gesetzliche Bestimmungen gelangen im gegenständlichen Fall zur Anwendung, wobei gemäß § 39 Abs. 1 NÖ GVG in der Fassung LGBl. Nr. 38/2019 das vorliegende Verfahren als ein im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 bereits anhängig gewesenes Verfahren nach der bisherigen Rechtslage fortzuführen ist:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen

bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und

strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden

land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische

Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und

forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a) im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als

Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als

Grünland/Freihalteflächen oder

b) im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art

ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und

forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes

beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht,

als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder

Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit

Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder

Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt

der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land-

und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder

zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern

oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den

Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen

Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft

die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung,

Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht.

Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch

dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung,

Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und

forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist

insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine

Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher

Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages

überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des

land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses

ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung

erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer

Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in

deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3

Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung

auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-

kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine

Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende

Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5

genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3

Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit

dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der

Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren,

jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass

innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse

am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf

hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer

Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die

Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben

darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder

Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die

Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger

Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat

nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer

Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde

innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen

Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine

Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine

Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der

Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Dass es sich bei den in Rede stehenden Grundstücken um eine landwirtschaftliche Liegenschaft i.S.d. NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 handelt, ist im gesamten Verfahren unbestritten geblieben. Das gegenständliche Kaufgeschäft bedarf somit – auch von der Flächenwidmung der Grundstücke her – einer grundverkehrsbe-hördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Eine solche grundverkehrsbehördliche Genehmigung ist aufgrund der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent vorhanden ist.

Das Vorhandensein eines Interessenten in der Person des Beschwerdeführers muss für das gegenständliche Verfahren im Hinblick auf die Ergebnisse des durchgeführten Beweisverfahrens schon aus folgendem Grund verneint werden:

Zwar hat der Beschwerdeführer fristgerecht bei der zuständigen Bezirksbauern-kammer eine Interessentenerklärung in schriftlicher Form erstattet, jedoch entgegen der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG kein Anbot eines gleichartigen Rechtsgeschäftes zum ortsüblichen Verkehrswert über die vertragsgegenständliche Liegenschaft gemacht, indem er sich lediglich zur Zahlung eines Kaufpreises von € 27.000,00 bereit erklärt hat. Sein im Behördenverfahren und auch im Beschwerdeverfahren gemachter Einwand, wonach der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert übersteigen würde, ist durch das Ergebnis des durchgeführten Beweisverfahrens bzw. durch das vom Verwaltungsgericht eingeholte forsttechnische Gutachten zur Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes eindeutig widerlegt.

Allerdings ist einzuräumen, dass erst nach Abschluss des Beweisverfahrens beurteilt werden kann, ob es einer beweispflichtigen Partei, hier dem Interessenten A, gelungen ist, eine Tatsache, nämlich die Vereinbarung eines überhöhten Kaufpreises im Kaufvertrag, zu beweisen. Dazu hat das Beweisverfahren - wie gezeigt - ergeben, dass der vereinbarte Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert nicht, jedenfalls aber nicht erheblich, übersteigt.

Angesichts dieses Verfahrensergebnisses ist allerdings vom Beschwerdeführer ausdrücklich weder die Bereitschaft erklärt worden, ein gleichartiges Rechtsgeschäft zu dem im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis abzuschließen bereit zu sein, noch ein Nachweis über die Finanzierung des Kaufpreises von € 70.000,00 erbracht worden.

Somit hat der Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt die Kriterien der Definition eines Interessenten nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG erfüllt und scheidet damit auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG aus.

Soweit in der von der Bezirksbauernkammer *** im Verfahren gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 lit. b NÖ GVG übermittelten Stellungnahme von einem überhöhten Kaufpreis die Rede ist, wurde dem durch das bereits im Behördenverfahren und in der Folge auch im gerichtlichen Verfahren durchgeführte Ermittlungsverfahren Rechnung getragen.

An diesem Ergebnis vermag auch das umfangreiche Vorbringen im Beschwerdeschriftsatz, insbesondere zum ortsüblichen Verkehrswert und zu dem im Behördenverfahren erstatteten Gutachten des dort beigezogen gewesenen forsttechnischen Amtssachverständigen, zur Landwirteeigenschaft seine Person und die Person des Käufers betreffend sowie durch die angestellten grundsätzlichen Betrachtungen zum Grundverkehr und zum grundverkehrsbehördlichen Verfahren nichts zu ändern.

Aufgrund der fehlenden Bereitschaft des Beschwerdeführers, mit dem Verkäufer ein gleichartiges Rechtsgeschäft, das als essentiellen Bestandteil einen Kaufpreis von € 70.000,00 aufweist, abzuschließen, hat es sich mangels eines Interessenten im Sinne des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG erübrigt, die Landwirteeigenschaft sowohl des Beschwerdeführers wie auch des Käufers einer Überprüfung zu unterziehen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und das vorliegende Erkenntnis

auch nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht.

Begründung (zu Spruchteil II.):

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 03. Februar 2020, Zl. ***, wurde auf Grund des Antrages von D vom 08. April 2019 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 08. April 2019 abgeschlossenen Kaufvertrag, *** des Notariats F in ***, abgeschlossen zwischen G, geb. *** als Verkäufer einerseits und D, geb. *** als Käufer andererseits betreffend die Grundstücke Nr. *** und ***, beide Gemeinde und KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 43.687 m² und einem Kaufpreis von € 70.000,00 erteilt.

Dagegen richtet sich die gemeinsam erhobene Beschwerde des A, der B und des C.

Soweit es die Beschwerdeerhebung durch B und C betrifft, ist bereits aufgrund der auch in der durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht am 02.07.2020 unbestritten gebliebenen Aktenlage Folgendes festzustellen:

In dem von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten durchgeführten Verfahren haben weder B noch C eine auf ihre Person abstellende Interessentenerklärung erstattet, sondern lediglich die Interessentenerklärung ihres Sohnes A mitunterfertigt.

Nach § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist für Interessenten drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauern-kammer.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Mangels Abgabe einer sich auf die eigene Person beziehende Interessenten-erklärung innerhalb der Anmeldefrist haben die Beschwerdeführer B und C im gegenständlichen Verfahren weder Parteistellung erlangt noch waren sie - folgerichtig - Bescheidadressaten der in diesem Verfahren erlassenen Entscheidung der belangten Behörde.

Ihre Beschwerde war daher mangels Parteistellung im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren als unzulässig zurückzuweisen.