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LVwG-AV-73/001-2019•LVwG N LVwG-AV-73/001-2019
LVwG-AV-73/001-2019Tribunal administratif régional12 juin 2020
Grundverkehr; grundverkehrsbehördliche Genehmigung; Antrag; Zurückziehung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 2 unter dem Vorsitz der Richterin Mag. Clodi mit dem als Berichterstatter fungierenden Richter Hofrat Dr. KindermannZeilinger und den fachkundigen Laienrichtern Ing. Mag. Kalkus und H. Stich über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 23. November 2018, Zl. ***, mit welchem der am 13. März 2018 bei der Behörde eingelangte Antrag des B, geb. ***, ***, ***, vertreten durch C, öffentlicher Notar in ***, ***, vom 09. März 2018, um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für das Rechtsgeschäft, abgeschlossen zwischen B als Käufer und A als Verkäufer, betreffend den beabsichtigten Kaufvertrag hinsichtlich des Grundstückes Nr. ***, KG und Gemeinde ***, mit einer Fläche von 1,2198 ha, zurückgewiesen worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (NÖ LVGG) in der geltenden Fassung
zu Recht erkannt:
I.
Aufgrund der Beschwerde wird der angefochtene Bescheid gemäß § 28 Abs. 1 i. V. m. § 17 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) und § 13 Abs. 7 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) ersatzlos aufgehoben.
II.
Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 23.11.2018, ***, wurde der am 13.03.2018 bei der Behörde eingelangte Antrag des B, geb. ***, ***, ***, vertreten durch C, öffentlicher Notar in ***, ***, vom 09.03.2018 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für das Rechtsgeschäft, abgeschlossen zwischen B, geb. ***, als Käufer und A, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG und Gemeinde ***, mit einem Flächenausmaß von 1,2198 ha und einem Kaufpreis von € 42.000,00, zurückgewiesen.
Gestützt ist diese Entscheidung auf „§ 13 Abs. 3 Abs. 1 und des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991“ (gemeint wohl: § 13 Abs. 3 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 – AVG).
Begründet wird dieser Bescheid damit, dass mit Eingabe vom 09.03.2018 von B um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Bewilligung nach § 6 des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 ersucht worden sei.
Mit Schreiben der Behörde vom 20.09.2018 sei der Antragsteller aufgefordert worden, bis spätestens 05.10.2018 „die geforderten Ergänzungen“ zu seinem Antrag vorzulegen.
Bis dato habe er den unterschriebenen bzw. den beglaubigten Kaufvertrag nicht vorgelegt. Ebenso seien die bereits mit Schreiben vom 08.05.2018 angeforderten Unterlagen nicht nachgereicht worden.
Gemäß § 13 Abs. 3 AVG habe die Behörde Anbringen zurückzuweisen, wenn nach fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist die Behebung von Mängeln schriftlicher Einbringen nicht behoben werde. Nachdem das Fehlen entsprechender Unterlagen einen solchen Mangel darstelle, sei die Aufforderung zur Behebung jedenfalls zu erlassen gewesen.
Nach dem fruchtlosen Ablauf der gestellten Frist sei daher im Sinne der zitierten Gesetzesstelle das Ansuchen zurückzuweisen gewesen.
Dagegen richtet sich die Beschwerde des A vom 17.12.2018, mit welcher die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt wird. Begründend führt der Beschwerdeführer dazu aus, dass der als Rechtsgrundlage im Bescheid genannte § 13 Abs. 3 AVG keine Anwendung finde, weil die von der Behörde geforderten Unterlagen nicht eine gesetzliche Voraussetzung nach § 10 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG) darstellen würden. Die angefochtene Zurückweisung verletze nicht nur den Erwerber, sondern auch ihn als Verkäufer im Recht auf Sachentscheidung. Im Übrigen handle es sich nicht um eine land- und forstwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrgesetzes 2007, weil der Forstbestand durch Samenanflug und daher nicht durch Pflanzung entstanden sei und seit Bestehen keine land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeiten verrichtet worden seien. Es seien nur Maßnahmen nach dem Forstgesetz durchgeführt worden.
Auf Grund des von der Behörde mit der erhobenen Beschwerde vorgelegten Verwaltungsaktes ist von nachstehendem als erwiesen anzusehenden Sachverhalt auszugehen:
B, geb. ***, hat am 09.03.2018 unter Verwendung des in der NÖ Grundverkehrsordnung, LGBl. 6800/1-3, festgelegten Antragsformulars durch den von ihm bevollmächtigten Notar C, ***, die Genehmigung gemäß § 6 des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 für das beabsichtigte Rechtsgeschäft (Kaufvertrag), betreffend das Grundstück Nr. ***, KG und Gemeinde ***, beantragt. Laut diesem Antrag ist vorgesehen, das besagte Grundstück, welches im Eigentum von A, geb. ***, steht, an den Antragsteller B, geb. ***, zu einem Kaufpreis von € 42.000,00 zu verkaufen.
Hinsichtlich der Person des Antragstellers und Käufers hat das Ansuchen die Angabe enthalten, dass dieser vor Abschluss des gegenständlichen Rechtsgeschäftes bereits eine eigene land- und forstwirtschaftliche Liegenschaft im Ausmaß von 1,9803 ha mit einem Einheitswert von € 900,00 in seinem Eigentum hat.
In der zu diesem Antrag vorliegenden ergänzenden Zuschrift des Antragstellers B vom 07.03.2018 an die Behörde ist ausgeführt, dass er im Nebenerwerb eine kleine Landwirtschaft bewirtschaftet und ein aufrechtes Gewerbe für Brennholzhandel betreibt. Weiters ist angeführt, dass seine im Eigentum befindlichen Grundstücke keine Waldgrundstücke sind, sondern nur landwirtschaftliche Grundstücke ohne Waldbestand. Als Motiv für den Kauf ist genannt, dass der Zukauf von Holz für den Brennholzhandel durch den Ankauf des in Rede stehenden Grundstückes reduziert werden soll. Weiters ist ausgeführt, dass der Sohn des Antragstellers den Betrieb in einigen Jahren übernehmen wird und im zweiten Bildungsweg die landwirtschaftliche Facharbeiterprüfung absolviert hat. Auch verfügt der Sohn bereits über eine Gewerbeberechtigung betreffend Holzschlägerung,
-bringung und -zerkleinerung; er ist in diesem Gewerbe im Nebenerwerb tätig. Verwiesen wird in diesem Schreiben des Weiteren auf eine, allerdings nicht im Akt einliegende, Beilage, nämlich den letztgültigen Einheitswertbescheid. Angeschlossen wurde dem Antrag hingegen ein Lohn-/Gehaltszettel vom Februar 2018 betreffend den Antragsteller B, ausgestellt von der Marktgemeinde ***.
Zum kaufgegenständlichen Grundstück ist im verfahrenseinleitenden Antrag die Widmung laut Flächenwidmungsplan mit „Grünland/Land und Forstwirtschaft“, das Flächenausmaß mit 12.198 m² und als Kulturgattung „Wald“ vermerkt wie auch der Hinweis enthalten, dass die derzeitige tatsächliche Verwendung und die künftige Nutzung „Wald“ darstellt bzw. darstellen wird. Neben der Angabe des Kaufpreises von € 42.000,00 ist noch angemerkt, dass eine Abgabenbefreiung gemäß § 37 Abs. 2 Z. 1 oder 2 NÖ GVG nicht in Anspruch genommen wird.
Im Antrag wird zudem auf angeschlossene Beilagen, nämlich auf das mit 07.03.2018 datierte Schreiben als Betriebskonzept, auf den Nachweis über das jährliche außerlandwirtschaftliche Einkommen (Lohn/Gehaltszettel) und auf den Entwurf der Kaufvertragsurkunde hingewiesen. Dieser undatierte Kaufvertragsentwurf ist von den vorgesehenen Vertragsparteien A als Verkäufer und B als Käufer nicht unterfertigt.
Des Weiteren liegt allerdings ein von den in Rede stehenden Vertragsparteien handschriftlich ergänzter und von diesen unterfertigter Kaufvertrag vom 26.01.2018 mit dem Hinweis „Übergabe beim Notar vorgesehen“ vor bzw. im Verwaltungsakt ein.
In dem zu diesem Antrag um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung in der Folge durchgeführten Kundmachungsverfahren bei der Bezirksbauernkammer *** und der Marktgemeinde *** ist mit D, ***, ***, ein Interessent aufgetreten.
In der Folge erging seitens der Grundverkehrsbehörde Burck an der Leitha an den Antragsteller und den Interessenten die Zuschrift vom 08.05.2018 mit folgendem Inhalt:
„Die Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha teilt zum Antrag um grundverkehrs-behördliche Genehmigung zum Rechtsgeschäft, abgeschlossen zwischen
Herrn A, ***, ***, als Verkäufer einerseits und
Herrn B, ***, ***, als Käufer andererseits
mit, dass Herr D, wohnhaft in ***, ***, eine Interessentenanmeldung abgegeben hat.
Sowohl die Rechtserwerber als auch die Interessenten als Partei dieses Verfahrens sind verpflichtet, an der Erhebung des Sachverhaltes mitzuwirken.
Die Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha ersucht Sie als Rechtserwerber/in bzw. Interessent/in um Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Erhalt dieses
Schreibens.
Sollten Sie die nachstehend angeforderten Unterlagen nicht (vollständig) vorlegen, wird ohne weitere Anhörung entschieden.
Es sind der Grundverkehrsbehörde vor Einholung eines Gutachtens jedenfalls
folgende Informationen und Unterlagen zu übermitteln:
1. Die aktuellen AMA Unterlagen:
1.3. Tierliste oder Auszug Rinderdatenbank
1.4. AMA Kontoblatt über die jährlich erhaltenen Förderungen
2.2. Angaben zur Verwendung/Vermarktung der forstlichen Produkte
3. Angaben über im Betrieb mittätige Familienangehörige
4. Bei außerlandwirtschaftlichem Einkommen (z. B. Einkommen aus selbständiger oder unselbständiger Erwerbstätigkeit, AMS-Unterstützung, Behindertenrente, Vermietung, Verpachtung, landwirtschaftliches Nebengewerbe, Kapitaleinkünfte,
Pension):
4.1. Einkommensnachweis sämtlicher im Betrieb mittätiger Familienangehöriger
(z.B. Einkommenssteuerbescheid, Jahreslohnzettel, Einzelbezugszettel,
AMS-Bestätigung, Arbeitnehmerveranlagung) über die letzten drei Jahre
5. Vorschreibungen der Sozialversicherungsanstalt der Bauern samt Zahlungs-
belegen des letzten Jahres
6. Bestätigung über ihre land- und/oder forstwirtschaftliche Ausbildung (z.B. Kopie
Facharbeiterbrief).
7. Nachweis über praktische Tätigkeiten in der Land- und Forstwirtschaft
(z.B. Dienstzettel, Bestätigungen über Praxis)
Hinweis:
Sollten Sie bei einzelnen Punkten über keine Unterlagen verfügen, so geben Sie dies
bekannt (z.B.: Ich habe keine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert). “
Nach der in der Folge seitens des Interessenten erstatteten Vorlage von Unterlagen im Hinblick auf diese Zuschrift vom 08.05.2018 zog der Antragsteller B mit Schreiben vom 09.05.2018 den verfahrenseinleitenden „Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung“ vom 09.03.2018 „mit sofortiger Wirkung“ zurück.
In weiterer Folge beantragte der Verkäufer und nunmehrige Beschwerdeführer mit Schreiben vom 20.07.2019 mangels Auflösung des zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Rechtsgeschäftes die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für dieses Rechtsgeschäft.
Seitens der Grundverkehrsbehörde wurde daraufhin das Verfahren mit Zuschrift vom 20.09.2018 an den Käufer und ursprünglichen Antragsteller B fortgesetzt.
Dieses auf § 13 Abs. 3 AVG gestützte Schreiben, auf welches seitens des Käufers nicht reagiert worden ist, hat folgenden Inhalt:
„Ihr Antrag um Erteilung einer Grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vom 09.03.2018 hinsichtlich des im Betreff genannten Rechtsgeschäftes, wurde mangelhaft eingebracht, weil das Antragsformular oder der Kaufvertrag nicht vollständig ausgefüllt wurde und Daten fehlen, die für die Beurteilung Ihres Antrages zwingend erforderlich sind.
Bei der Antragstellung ist das gemäß § 2 der NÖ Grundverkehrsverordnung vorgesehene Antragsformular zu verwenden und vollständig auszufüllen. Außerdem ist ein beglaubigter oder zumindest ein unterschriebener Kaufvertrag vorzulegen.
§ 13 Abs. 3 AVG 1991 bestimmt unter anderem, dass Mängel schriftlicher Anbringen die Behörde nicht zur Zurückweisung ermächtigen. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf einer gleichzeitig zu bestimmenden, angemessenen Frist zurückgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprünglich richtig eingebracht.
Wir bitten Sie daher die nachfolgend angeführten Unterlagen vollständig und binnen 2 Wochen bei der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vorzulegen.
Insbesondere fehlen in oben angeführter Grundverkehrssache ein unterschriebener, beziehungsweise ein beglaubigter Kaufvertrag. Des Weiteren wurden die mit dem Schreiben vom 08. Mai 2018 angeforderten Unterlagen nicht vorgelegt.
Sollte die 2-wöchige Vorlagefrist fruchtlos verstreichen, wird Ihr Antrag vom
Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf Grund des von der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vorgelegten Verwaltungsaktes. Aus diesem ergibt sich in unbedenklicher Weise der Gang des durchgeführten Verwaltungsverfahrens in chronologischer Hinsicht und in Bezug auf die gesetzten Verfahrensschritte. So liegt nicht nur der auf eine schriftliche Vollmacht des Notars C sich stützende Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung vom 09.03.2018 vor, sondern sind den diesem Antrag beigeschlossenen Urkunden bzw. Beilagen auch weitergehende Informationen zum Antrag zu entnehmen. Die Aufforderungsschreiben vom 08.05.2018 und vom 20.09.2018, auf die sich der angefochtene Bescheid stützt, sind im Wortlaut (vgl. oben) wiedergegeben.
Des Weiteren erliegt im Akt auch ein handschriftlich ausgefüllter Kaufvertrag vom 26.01.2018, welcher die Namen und die Daten des Käufers B und des Verkäufers A samt der näheren Bezeichnung des Kaufgegenstandes (Grundstücksnummer ***, KG ***; Flächenmaß: 1,2198 ha) und den vereinbarten Kaufpreis über € 42.000,00 enthält und die Unterschriften der Vertragsparteien aufweist.
Hinweise auf eine im Zuge des Verfahrens erfolgte Auflösung dieses Kaufvertrages vom 26.01.2018 sind dem Verwaltungsakt nicht zu entnehmen.
Folgende gesetzliche Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 gelangen im gegenständlichen Fall zur Anwendung, wobei gemäß § 39 Abs. 1 NÖ GVG in der Fassung LGBl. Nr. 38/2019 das vorliegende Verfahren als ein im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 bereits anhängig gewesenes Verfahren nach der bisherigen Rechtslage fortzuführen ist:
Gemäß § 10 Abs. 1 NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.
Gemäß § 10 Abs. 2 NÖ GVG sind die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatzes 1 zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.
Gemäß § 10 Abs. 3 NÖ GVG sind der Behörde alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, insbesondere
die Urkunde über das Rechtsgeschäft;
Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung;
Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes und die Gegenleistung;
Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und
Angaben über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin.
Gemäß § 10 Abs. 4 NÖ GVG ist für den Antrag ein durch Verordnung der Landesregierung festgelegtes Formular zu verwenden. Die Landesregierung darf durch Verordnung die Bereitstellung weiterer Unterlagen und Informationen vorsehen, wenn dies zur Wahrung der öffentlichen Interessen gemäß § 1 Z 1 und 2 erforderlich ist.
Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer
Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den
Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke
liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und
folgende Angaben enthalten sind:
1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;
5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.
Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5
genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z
Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt
mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG 2007 haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder
ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG 2007 ist die Kundmachung von der Gemeinde und der
Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren,
jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass
innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.
Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG 2007 hat die Bezirksbauernkammer
1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;
2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist
a.alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und
b.eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.
Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine
Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der
Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.
Des Weiteren gelangen folgende Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsver-fahrensgesetzes bzw. des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) zur Anwendung:
Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde
nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch
Erkenntnis zu erledigen.
Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß
Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Gemäß § 13 Abs. 3 AVG ermächtigen Mängel schriftlicher Anbringen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurückgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprünglich richtig eingebracht.
Gemäß § 13 Abs. 7 AVG können Anbringen in jeder Lage des Verfahrens zurück-gezogen werden.
In rechtlicher Hinsicht war Folgendes zu erwägen:
Im Hinblick auf die Bestimmung des § 10 Abs. 2 NÖ GVG ist es zulässig, bereits vor Errichtung einer Kaufvertragsurkunde ein Ansuchen um Genehmigung des Rechtserwerbes zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten (§ 10 Abs. 2 zweiter Satz NÖ GVG).
Für die Antragstellung wurde seitens des Käufers B das Formular nach der NÖ Grundverkehrsordnung verwendet, welches nur die Unterschrift des vom Käufer bevollmächtigten Notars aufweist. Somit kann diesem Antrag allein eine Willensübereinkunft beider Vertragsteile nicht entnommen werden.
Allerdings ist diesem Antragsformular auch ein handschriftlich ergänzter Kaufvertrag beigeschlossen worden, welcher alle für den Kauf wesentlichen Merkmale enthält und der sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer unter Beifügung des Datums unterfertigt ist. Damit liegt nicht mehr nur ein beabsichtigtes Rechtsgeschäft vor, sondern ist vielmehr bereits von einem von der Willensübereinkunft der Vertragsteile getragenen Kaufvertrag auszugehen, zumal das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 keine besonderen Formvorschriften für Rechtsgeschäfte vorschreibt.
Was den Gegenstand des Beschwerdeverfahrens anlangt, wird dieser durch den angefochtenen Bescheid bestimmt; daher ist im gegenständlichen Fall ausschließlich zu prüfen, ob die sachliche Behandlung des Antrages mangels einer fristgerechten Befolgung des Verbesserungsauftrages nach § 13 Abs. 3 AVG vom 20.09.2018 seitens der Grundverkehrsbehörde zu Recht verweigert worden ist.
In diesem Zusammenhang ist aber auch zu prüfen, ob der Antrag vom 09.03.2018, der Grundlage für den angefochtenen Bescheid war, überhaupt noch aufrecht ist, ergibt sich doch aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt, dass eben dieser Antrag des Käufers mit Schreiben vom 09.05.2018 „mit sofortiger Wirkung“ zurückgezogen wurde und demnach auch nicht mehr ergänzungsfähig gewesen ist.
Nach der Bestimmung des § 13 Abs. 7 AVG können nämlich Anbringen in jeder Lage des Verfahrens zurückgezogen werden.
Diese in § 13 Abs. 7 AVG vom Gesetzgeber getroffene Festlegung entspricht der schon zuvor ergangenen ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, wonach Anträge in jeder Lage des Verfahrens bis zur Erlassung des Bescheides und noch im Berufungsverfahren zurückgezogen werden konnten (s. dazu VwGH 22.2.2001, 2000/20/0504 mwH). Die Zurückziehung eines Anbringens bedarf einer ausdrücklichen diesbezüglichen Willenserklärung (VwGH 25.7.2013, 2013/07/0099).
Entscheidend für die Zulässigkeit der Zurückziehung ist somit allein, ob ein Antrag noch unerledigt ist und daher zurückgezogen werden kann. Mit der Erlassung eines Bescheides und den damit einhergehenden Rechtswirkungen ist der Antrag als erledigt anzusehen. Nur dann, wenn die materielle Rechtskraft des Bescheides dadurch beseitigt wird, dass dagegen ein – zulässiges und fristgerechtes – Rechtsmittel erhoben wird, ist sowohl der verfahrenseinleitende Antrag als auch der Rechtsmittelantrag offen. Beide Anträge können dann auch bis zur Erlassung einer Beschwerdeentscheidung zurückgezogen werden (vgl. VwGH 25.7.2013, 2013/07/0099).
Die Zurückziehung eines Ansuchens bewirkt - anders als bei einem Verzicht auf die erhobene Beschwerde -, dass der erstinstanzliche Bescheid wegen entzogener Grundlage ersatzlos aufzuheben ist (vgl. zB VwGH 23.12.1974, 2052/74; 16.12.1993, 93/01/0009; 22.2.2001, 2000/20/0504; s. auch jüngst VwGH 23.1.2014, 2013/07/0235).
Im vorliegenden Fall ist der verfahrenseinleitende Antrag vom 09.03.2018 vor Erlassung des angefochtenen Bescheides vom 23.11.2018 und somit auch vor Erlassung der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes mit Schreiben vom 09.05.2018 zurückgezogen worden, weshalb dieser Antrag nicht mehr Gegenstand einer bescheidmäßigen Zurückweisung sein konnte.
Der erstinstanzliche Bescheid war somit infolge Wegfalles des den Gegenstand des Verfahrens bildenden (verfahrenseinleitenden) Antrages ersatzlos aufzuheben und das Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich einzustellen (vgl. VwGH 10.10.1997, 96/02/0144, sowie VwGH 25.7.2013, 2013/07/0099).
Zu dem in der Folge seitens des Verkäufers und nunmehrigen Beschwerdeführers gestellten Antrages vom 20.07.2019 auf Fortsetzung des Verfahrens ist anzumerken, dass dieser nicht Gegenstand des hier angefochtenen Bescheides ist, wurde mit dem bekämpften Bescheid doch lediglich der Antrag vom 09.03.2018 behandelt.
Unabhängig davon sieht sich das Landesverwaltungsgericht NÖ aus grundsätzlichen Erwägungen noch zu folgenden zusätzlichen Ausführungen zur Anwendung eines Verbesserungsverfahrens nach § 13 Abs. 3 AVG im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren veranlasst:
Zunächst geht der von der Grundverkehrsbehörde ergangene Verbesserungsauftrag vom 20.09.2018, soweit ein „unterschriebener, bzw. ein beglaubigter Kaufvertrag“ (binnen zwei Wochen) vorzulegen ist, im Hinblick auf den der Behörde bereits vorgelegenen handschriftlich erstellten Kaufvertrag vom 26.01.2018 ins Leere.
Soweit im Verbesserungsauftrag vom 20.09.2018 die Vorlage der im Schreiben vom 08.05.2018 angeforderten Unterlagen binnen einer zweiwöchigen Frist verlangt wird, ist vorweg grundsätzlich festzuhalten, dass von Mängeln eines Anbringens iSd § 13 Abs. 3 AVG sonstige Unzulänglichkeiten zu unterscheiden sind, welche nicht die Vollständigkeit des Anbringens betreffen, sondern sonst im Lichte der anzuwendenden Vorschriften seine Erfolgsaussichten beeinträchtigen. Ob es sich bei einer im Gesetz umschriebenen Voraussetzung aber um einen (zur Zurückweisung des Antrages führenden) „Mangel“ iSd § 13 Abs. 3 AVG oder aber um das (zur Antragsabweisung führende) Fehlen einer Erfolgsvoraussetzung handelt, ist durch die Auslegung der jeweiligen Bestimmungen des Materiengesetzes zu ermitteln (vgl. VwGH vom 22.10.2001, Zl. 2001/19/0089).
In diesem Sinne ist somit eine Auslegung der die Antragstellung regelnden Bestimmung des § 10 NÖ GVG bzw. der das Antragsformular bestimmenden NÖ Grundverkehrsverordnung vorzunehmen.
§ 10 Abs. 3 NÖ GVG legt die mit der Antragstellung verbundenen und zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Informationen nur beispielhaft und nicht abschließend fest (arg.: „insbesondere“). Durch die Formulierung, dass der Behörde „alle zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen“ sind, wird die einer Partei in einem Genehmigungsverfahren auferlegte Mitwirkungspflicht im Ermittlungsverfahren angesprochen. Somit kann § 10 Abs. 3 NÖ GVG nicht so verstanden werden, dass diese Bestimmung die Form des Antrages regelt.
Unabhängig davon ist aber festzustellen, dass zum Zeitpunkt der Erlassung des Verbesserungsauftrages vom 20.09.2018 – entgegen der Ansicht der belangten Behörde – bereits eine Urkunde über das Rechtsgeschäft vorgelegen ist (§ 10 Abs. 3 Z. 1 NÖ GVG).
Weiters hat der Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht nur Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung zu enthalten (§ 10 Abs. 3 Z. 2 NÖ GVG), sondern auch Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes und die Gegenleistung (§ 10 Abs. 3 Z. 3 NÖ GVG).
Im Antrag ist schließlich auch ausdrücklich Auskunft über die künftige Nutzung des vertragsgegenständlichen Grundstückes gegeben worden (§ 10 Abs. 3 Z. 4 NÖ GVG) und liegen letztlich auch Angaben über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers durch Vorlage des Lohn-/Gehaltszettels für Februar 2018 und die Angaben in dem als Betriebskonzept gedachten Schreibens vom 07.03.2018 vor (§ 10 Abs. 3 Z. 5 NÖ GVG).
Somit ist der dem Antragsteller auferlegten Mitwirkungspflicht grundsätzlich Genüge getan worden; umso weniger kann von einem Mangel des Antrages, der verbesserungspflichtig wäre, ausgegangen werden. Daran ändern auch die in der Zuschrift vom 08.05.2018 zusätzlich geforderten AMA-Unterlagen (Pkt. 1.), Angaben zu den im Betrieb mittätigen Familienangehörigen (Pkt. 3.), Vorschreibungen der Sozialversicherungsanstalt der Bauern (Pkt. 5.) sowie die in den Punkten. 6. und 7. geforderten Bestätigungen über die land- und/oder forstwirtschaftliche Ausbildung bzw. den Nachweis über praktische Tätigkeiten in der Land- und Forstwirtschaft nichts, da bei der Beurteilung, ob ein Mangel iSd § 13 Abs. 3 AVG vorliegt, die entsprechende Bestimmung des Materiengesetzes, hier des § 10 NÖ GVG, und deren Auslegung maßgeblich ist und in dieser von den hier verlangten Unterlagen bzw. Auskünften keine Rede ist. Zu den Punkten 2. und 4. sind im Übrigen der Behörde entsprechende Angaben bzw. Unterlagen durchaus vorgelegen (Angaben zur Waldfläche finden sich im Antrag und der Beilage vom 07.03.2018 und Angaben zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen in dem dem Antrag beigeschlossen gewesenen Lohn-/Gehaltszettel).
Auch die nicht erfolgte Bekanntgabe der Vorschreibungen der Sozialversicherungs-anstalt der Bauern und das Fehlen von Angaben bezüglich einer land- und/oder forstwirtschaftlichen Ausbildung bzw. einer praktischen Tätigkeit in der Land- und Forstwirtschaft sind nicht als Mängel iSd § 13 Abs. 3 AVG zu qualifizieren, sondern schmälern allenthalben mangels Mitwirkung im Verfahren die Erfolgsaussichten des Antragstellers.
Die belangte Behörde hat somit – unabhängig vom oben Ausgeführten - jedenfalls verkannt, dass von Mängeln des Anbringens iSd § 13 Abs. 3 AVG Umstände, die die Erfolgsaussichten betreffen, zu unterscheiden sind, die gegebenenfalls zur Abweisung des Antrages führen (vgl. Hengstschläger/Leeb, Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz, erster Teilband, Rz. 27 zu § 13 und die dort zitierte Rechtsprechung sowie VwGH vom 23.02.2011, 2008/11/0033, vom 29.04.2010, 2008/21/0302, u.a.).
Der Vollständigkeit halber wird noch angemerkt, dass eine Beurteilung des Rechtsgeschäftes auch nicht vom Vorliegen eines „beglaubigten“ Kaufvertrages abhängt, zumal im vorliegenden Fall ein unterschriebener und für die Beurteilung im Grundverkehrsverfahren ausreichender Kaufvertrag vorgelegen hat.
Unabhängig von diesen Ausführungen war aber schon aufgrund der Zurückziehung des verfahrenseinleitenden Antrages der angefochtene Bescheid ersatzlos aufzuheben.
Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, da bereits auf Grund der Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben war.
Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und das vorliegende Erkenntnis sich auf die zitierte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes stützt und von dieser Judikatur nicht abgewichen wird.
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