projets
LVwG-AV-140/001-2020•LVwG N LVwG-AV-140/001-2020
LVwG-AV-140/001-2020Tribunal administratif régional4 juin 2020
Landwirtschaft und Natur; Grundverkehr; Landwirteeigenschaft; Interessentenstellung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht NÖ hat durch seinen Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz des Richters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger im Beisein der
Richterin Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter
Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, vertreten durch B, Notar in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 13. Dezember 2019, ***, mit welchem der Antrag des Beschwerdeführers A vom 02. Mai 2019 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 03. September 2018, BRZ *** des Notariats B in ***, abgeschlossen zwischen der Verlassenschaft nach C, gest. ***17, zuletzt in ***, ***, vertreten durch die erbantrittserklärten Erben, diese vertreten durch D als Kollisionskurator für die minderjährige Tochter E, geb. ***, als Verkäufer einerseits und dem Beschwerdeführer als Käufer andererseits hinsichtlich der Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***‚ ***, ***, ***, ***‚ ***, ***, ***, , und ***, alle Stadtgemeinde *** und KG ***, sowie der Grundstücke Nr. *** und ***, beide Stadtgemeinde *** und KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 12,3869 ha, abgewiesen worden ist, nach Beschlussfassung gemäß
§ 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (NÖ LVGG) in der geltenden Fassung
zu Recht erkannt:
I.
Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und gleichzeitig der angefochtene Bescheid dahingehend ergänzt, dass sich die Abweisung des Genehmigungs-antrages auch auf das im Kaufvertrag, nicht jedoch im Spruch des Bescheides angeführte Grundstück Nr. ***, Stadtgemeinde *** und KG ***, mit dem Flächenausmaß von 0,3320 ha bezieht.
II.
Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 13. Dezember 2019, ***, wurde der Antrag des Beschwerdeführers A vom 02. Mai 2019 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 03. September 2018, BRZ *** des Notariats B in ***, abgeschlossen zwischen der Verlassenschaft nach C, gest. ***17, zuletzt in ***, ***, vertreten durch die erbantrittserklärten Erben, diese vertreten durch D als Kollisionskurator für die minderjährige Tochter E, geb. ***, als Verkäufer einerseits und dem Beschwerdeführer als Käufer andererseits hinsichtlich der Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***‚ ***, ***, ***, ***‚ ***, ***, ***, , und ***, alle Stadtgemeinde *** und KG ***, sowie der Grundstücke Nr. *** und ***, beide Stadtgemeinde *** und KG ***, mit einem Flächenausmaß von insgesamt 12,3869 ha und einem Kaufpreis von € 267.250,00 abgewiesen.
Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2 Z 1 iVm §§ 1 Z 1 und 2, 7 Abs. 1 und 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl 6800, (NÖ GVG).
Begründet wird dieser Bescheid unter Bezugnahme auf das im Verfahren erfolgte Auftreten der Interessenten F und G und das eingeholte Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen H vom 05.11.2019 im Wesentlichen damit, dass zu prüfen gewesen sei, ob der Antragsteller nach Erwerb der in Rede stehenden landwirtschaftlichen Grundstücke einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein bewirtschaften und daraus den eigenen Lebensunterhalt, zumindest zu 25 % des gesamten Einkommens, bestreiten könne und er diese Absicht durch ausreichende Gründe und aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten nachweise.
Beim Vergleich der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte, welche aus unselbständigen Tätigkeiten stammen, sowie der Einkünfte aus der Landwirtschaft, sei die Grund-verkehrsbehörde zu dem Ergebnis gekommen, dass das landwirtschaftliche Einkommen des Käufers A im Verhältnis zum Gesamteinkommen unter
dem vorgegebenen Wert von mindestens 25 % liege.
Dem gegenüber ergebe sich aus der im Verfahren rechtswirksam eingebrachten
Interessentenerklärung des Ehepaares F und G ein ausreichender Beleg dafür, dass
es in der Lage sei, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können, liege doch ein entsprechender Beweis der Interessentenerklärung bei. Zudem seien die Interessenten Betreiber einer Vollerwerbslandwirtschaft im Ausmaß von insgesamt 79 ha (davon 35 ha zugepachtet) ohne außerlandwirtschaftliche Einkünfte. Den Interessenten komme die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Abs. 2 lit. A NÖ GVG somit ohne Zweifel zu und sei auch nicht bestritten worden.
Bei dieser Konstellation liege somit ein absoluter Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1-3 NÖ GVG vor, sodass aus diesem Grunde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht zu erteilen und der diesbezüglichen Antrag des Antragstellers abzuweisen gewesen sei.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des A, eingelangt bei der belangten Behörde am 16.01.2020.
Beantragt wird in diesem Rechtsmittel, der Beschwerde Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass dem Antrag vom 02.05.2019 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Kaufvertrages vom 03.09.2018, Zahl: BRZ ***, stattgegeben und der Kaufvertrag grundverkehrsbehördlich genehmigt wird.
Begründet wird dieses Begehren im Wesentlichen damit, dass im abweisenden Bescheid zwar ausgeführt worden sei, einem Rechtsgeschäft wäre die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen lnteresse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspreche, es sei aber nicht ausgeführt worden, warum u.a. gemäß § 6 Abs. 2 Z. 1 des NÖ Grundverkehrsgesetzes eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht zu erteilen wäre.
Aus dem letzten Absatz der Begründung des angefochtenen Bescheides ergebe sich, dass die Grundverkehrsbehörde vom Vorliegen eines absoluten Versagungsgrundes gemäß § 6 Abs. 2 Z 1-3 NO GVG ausgehe und deshalb der
Antrag des Beschwerdewerbers abzuweisen gewesen sei.
Diese rechtliche Beurteilung sei jedoch unrichtig.
Der Versagungsgrund gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG liege nicht vor, da der Käufer entgegen den Ausführungen der Behörde Landwirt sei. Wie sich aus den Feststellungen des angefochtenen Bescheides ergebe, betreibt A einen Acker- und Weinbaubetrieb, wobei er ca. 69,3 ha Ackerland und 4,2 ha Weingarten bewirtschaftet. Des Weiteren sei er Komplementär der I KG, die einen Heurigenbetrieb führt. Außerdem sei er minimal bei der Marktgemeinde *** beschäftigt.
Weiters erziele der Beschwerdeführer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die einen Großteil seiner außerlandwirtschaftlichen Einkünfte ausmachen würden. Gerade diese Einkünfte würden es ihm ermöglichen, seine überwiegende Arbeitszeit und Arbeitskraft in seinem landwirtschaftlichen Betrieb einzusetzen und auch finanziell in den Betrieb zu investieren, eben auch durch Zukauf von Grundstücken.
Es würde dem im § 1 NÖ GVG definierten Zielen der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft und der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widersprechen, würde man die Qualifikation als Landwirt nur darauf abstellen, zu welchem Prozentsatz die Einkünfte aus der Landwirtschaft zur Bestreitung des Lebensunterhaltes beitragen. Würde man im gegenständlichen Fall die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von je rund
€ 100.000,00 in den Jahren 2016 und 2017 nicht berücksichtigen, so würden die Einkünfte aus dem landwirtschaftlichen Betrieb mehr als 50 % der Einkünfte ausmachen und A wäre ein Zuerwerbslandwirt und somit im Sinne der Ausführungen im angefochtenen Bescheid zum Erwerb jedenfalls berechtigt, könnte sich allerdings kaum Investitionen in den Betrieb leisten, welche jedoch für die Erhaltung einer leistungsfähigen Landwirtschaft erforderlich seien.
Weiters komme dazu, dass das bIoße Abstellen auf einen Prozentsatz des landwirtschaftlichen Einkommens im Verhältnis zum Gesamteinkommen gerade kleinere landwirtschaftliche Betriebe benachteilige und deren Wachsen durch Zukauf von Grundstücken verhindere, während größere Betriebe immer größer werden würden.
Ebenso liege auch der Versagungsgrund gemäß Ziffer 2 leg. cit. nicht vor, da gerade der Hinzuerwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken zweifellos bewirken würde, dass der bisherige landwirtschaftliche Betrieb des Käufers vergrößert werden könnte und damit mehr Einnahmen aus der Führung dieses vergrößerten Betriebes erzielt werden könnten.
Auch der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG liege nicht vor, da die Behauptung in der Stellungnahme der Bezirkshauptmannschaft — die ihm im Übrigen nicht übermittelt worden sei -, dass im Falle der Genehmigung eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht zu erwarten sei, völlig aus der Luft gegriffen und durch nichts bescheinigt sei. Vielmehr würden keinerlei Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegen-ständlichen landwirtschaftlich genutzten Grundstücke nicht zu erwarten wäre oder dass diese Grundstücke der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden könnten, zumal in der Begründung des Bescheides ausdrücklich anerkannt werde, dass der Beschwerdewerber die erforderliche landwirtschaftliche Ausbildung und die entsprechenden Fähigkeiten besitze. Es bestehe seitens der Beschwerdewerbers keinerlei Absicht für eine anderweitige Verwendung der Grundstücke als zur Erweiterung des landwirtschaftlichen Betriebes.
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass auch der Versagungsgrund gemäß Ziffer 4 leg. cit. der erheblichen Überschreitung des ortsüblichen Verkehrswertes durch den gebotenen Kaufpreis nicht zutreffe, wobei für den Erwerber - im Hinblick auf die Beteiligung einer minderjährigen Miterbin auf Verkäuferseite - als Maßstab ein gegenüber dem Schätzwert etwas höherer Wertansatz zu wählen gewesen sei, und gerade auch aus diesem Grunde bereits die pflegschaftsgerichtliche und abhandlungsgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrages erreicht habe werden können. Die hier zu erwähnende Begründung für einen gegenüber dem Schätzwert höheren Kaufpreis liege darin, dass eine Genehmigung sowohl in pflegschaftsgerichtlicher als auch in abhandlungsgerichtlicher Hinsicht von der zuständigen Behörde (Abhandlungs- und Pflegschaftsgericht) zu einem höheren Kaufpreis eindeutig als vorteilhaft anzusehen sei.
Dazu komme, dass die Interessenten F und G nicht dargelegt
hätten, ob sie zu den gleichen Bedingungen (eben demselben höheren Kaufpreis) die Grundstücke erwerben würden oder nicht. Aus einem Gespräch mit Miterben sei hervorgegangen, dass die genannten Interessenten vor dem vom Beschwerde-
werber gestellten Anbot zwar auch bezüglich eines Kaufes bei den Erben vorstellig geworden seien, jedoch vorab nur hinsichtlich der weinbaumäßig genutzten
Grundstücke, nicht jedoch auch hinsichtlich der nunmehr verfahrensgegen-
ständlichen landwirtschaftlich genutzten Grundstücke. Dies könne durch Rücksprache mit der Miterbin Frau J gerne bestätigt werden.
Im viertletzten Absatz der Bescheidbegründung werde ausgeführt, dass zu prüfen gewesen sei, ob der Antragsteller nach Erwerb der in Rede stehenden landwirtschaftlichen Grundstücke einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein bewirtschaften und daraus den eigenen Lebensunterhalt zumindest zu 25% des gesamten Einkommens bestreiten könne und diese Absicht durch ausreichende Gründe und aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten nachweise. Im nächsten Absatz werde ausgeführt, dass sich beim Verglich der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte, welche aus unselbständigen Tätigkeiten stammten, sowie der Einkünfte aus der Landwirtschaft, ergebe, dass letztere unter 25 % des Gesamteinkommens liegen würden. Dazu sei festzustellen, dass — wie bereits oben ausgeführt - der Großteil der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte nicht aus unselbständiger Tätigkeit, sondern aus Vermietung und Verpachtung stamme.
Zweifellos würde der gegenständliche Erwerb für den Beschwerdeführer bei entsprechender Führung des erweiterten Betriebs eine höhere Einnahmequelle bedeuten, wobei der Prozentsatz bezüglich des gesamten zu erwirtschaftenden Einkommens hierbei noch kaum festgelegt werden könne. Die im Sachverständigen-
gutachten vorgenommene und im Bescheid wiedergegebene Annahme von rund
€ 3.000,00 jährliche Einkommenssteigerung stelle lediglich eine diesbezügliche Mutmaßung und keinen Nachweis für den zukünftigen Anteil am Gesamteinkommen dar.
Wenn man nur derartige Vermutungen bei Erwerben landwirtschaftlicher Flächen äußert, würden Erwerbe durch Landwirte, welche in ihrem gesamten Betrieb eine zweite Einkunftsquelle als zweites Standbein zu erzielen suchen, zu Unrecht benachteiligt werden. Dem Beschwerdeverfasser seien viele landwirtschaftliche Betriebe bekannt, welche aufgrund des Bestehens einer weiteren Einnahmequelle das erfolgreiche Weiterbestehen ihres landwirtschaftlichen Betriebes gesichert hätten und auch weiterhin sichern würden.
Auch die Interessenten F und G dürften trotz oder gerade durch die Übertragung des Heurigenbetriebes K an ihre Tochter L als Familie auch auf die in der Familie erzielten außerlandwirtschaftlichen Einkünfte zurückgreifen; zumindest trete die Familie F und G — wie aus der Homepage des Betriebs ersichtlich — gemeinsam im Rahmen des offenbar gut geführten Heurigenbetriebes auf, wobei die beiden Interessenten auch klar als eng mit dem Heurigenbetrieb verbunden hervorgehen (dieselbe Homepage und dieselbe e-mail Adresse für Weingut ***heuriger K). Wenn man von der Situation des A, wonach dieser im Verhältnis zum Gesamtein- kommen mit dem Einkommen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb unter dem
„vorgegebenen“ Wert von mindestens 25% zu liegen komme, ausgehe, müsste man eigentlich, wenn man eine zumindest nach außen ersichtliche Gesamtbetrachtung der Betriebe der Familie F und G vornehme, auch zum Ergebnis kommen, dass ein sehr beträchtlicher Einnahmenteil aus dem nicht landwirtschaftlichen Einkommen stamme, welcher allerdings durch die Übertragung im Jahre 2016 zwar formal, nach Ansicht des Beschwerdewerbers jedoch nicht inhaltlich aus der Betrachtung ausscheiden könne. Hierbei erscheine auch eine Betrachtung gerechtfertigt, welche annehmen lasse, dass die sowohl beim Beschwerdewerber als auch bei den Interessenten im Jahre 2018 auftretende Einkommensverminderung umso eher aus
Der Unterschied zwischen dem Beschwerdewerber A und dessen Einkünften einerseits und den lnteressenten F und G andererseits sei nämlich, dass A neben seinem landwirtschaftlichen Betrieb eben auch höhere außerbetriebliche Einkünfte habe, während bei der Familie F und G die Führung des landwirtschaftlichen Betriebes in der Hand der Ehegatten F und G liege, während die außerbetrieblichen Einkünfte hauptsächlich bei deren Tochter L liegen würden, womit gesamt betrachtet, in der Familie F und G zusammengerechnet sehr wohl neben den landwirtschaftlichen Einkünften auch außerlandwirtschaftliche Einkünfte gegeben seien. Sowohl bei A als auch bei der Familie F und G seien die Einkünfte im letzten Jahr der Beobachtung (2018) gegenüber den Vorjahren gesunken.
Dem Rechtsmittelverfasser sei die Situation in den ländlichen Gebieten Niederöster- reichs aus seiner jetzigen und seiner früheren Tätigkeit sowohl im östlichen als auch im südlichen als auch im westlichen Niederösterreich gut bekannt, und sei ihm —auch aus aktuellen Fällen — vertraut, dass in bestimmten Gebieten landwirtschaftliche Betriebe nur erhalten werden können, wenn auch ein außerlandwirtschaftliches Einkommen dazu trete und liege seines Erachtens kein Nachteil darin, wenn ein Landwirt seine bisherigen kleineren landwirtschaftlichen Einkünfte durch einen Zuerwerb zu vergrößern beabsichtige, gerade weil bisher die außerlandwirtschaftlichen Einkünfte deutlich überwiegen würden. Werde nur Vollerwerbslandwirten oder solchen Landwirten, die ihre außerlandwirtschaftlichen Einkünfte formal durch eine dritte Person erzielen (lassen), der Vorrang eingeräumt, so bedeute dies die einseitige Begünstigung von landwirtschaftlichen Großbetrieben unter gleichzeitiger Benachteiligung der landwirtschaftlichen Kleinbetriebe mit einem zweiten Standbein.
Festgehalten werde abschließend, dass mit dem Kaufvertrag vom 03.09.2018 auch das Grundstück mit der Grundstücksnummer *** der Katastralgemeinde *** im Flächenausmaß von 3.320 m² an A verkauft worden sei. Dieses Grundstück sei im Antrag vom 02.05.2019 versehentlich nicht ausdrücklich angeführt, sei jedoch als Teil des insgesamt zu genehmigenden Kaufvertrages mitumfasst.
Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum angefochtenen Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha und dem von dieser Behörde durchgeführten Verwaltungsverfahren hat das Landesverwaltungsgericht NÖ Folgendes erwogen:
Folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt kann als erwiesen der Entscheidung zugrunde gelegt werden:
Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke stehen im Eigentum der Verlassenschaft nach C, gest. ***, zuletzt in ***, ***, vertreten durch die erbantrittserklärten Erben, diese vertreten durch D als Kollisionskurator für die minderjährige Tochter E, geb. ***, und weisen eine Gesamtfläche von 12,7189 ha auf. Nach dem rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** weisen diese Grundstücke die Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und werden auch als landwirtschaftliche Nutzflächen als Äcker und Wiesen genutzt.
Mit dem vor dem Notar B in *** abgeschlossenen Kaufvertrag vom 03.09.2018, BRZ: ***, wurden diese Grundstücke um den Kaufpreis von € 267.250,00 an A unter dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung verkauft.
Mit Antrag vom 02. Mai 2019 hat der Käufer A bei der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes um Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 angesucht. Versehentlich wurde dabei das Grundstück mit der Grundstücksnummer *** der Katastralgemeinde *** im Flächenausmaß von 3.320 m², welches laut dem Kaufvertrag Teil des Kaufgegenstandes ist, nicht angeführt.
Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha durchgeführten Kundmachungsverfahrens ist mit F und G ein Ehepaar als Interessent aufgetreten, das mit seiner Interessentenerklärung vom 25.06.2019 ein rechtsverbindliches Anbot hinsichtlich der in Rede stehenden Grundstücke gelegt hat und die Bereitschaft, das Grundstück um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen, erklärt hat. Zum Nachweis dafür, dass der Kaufpreis entrichtet werden kann, wurde eine Finanzierungszusage der M AG über eine Summe von € 280.000,00 vorgelegt.
Hinsichtlich des Käufers A, geb. ***, ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen:
Der Käufer führt einen Acker- und Weinbaubetrieb mit der Hofstelle in *** an der Ecke ***. Dort befinden sich neben zwei Wohnhäusern noch diverse Wirtschaftsgebäude (u.a. Maschinenhalle, Lager- und Verarbeitungsräume, Heurigenlokal). Die für den Acker- und Weinbaubetrieb nötige Maschinen- und Geräteausstattung ist im Eigentum vorhanden. Auch verfügt der Käufer über eine landwirtschaftliche Facharbeiterausbildung. Laut Angabe des Käufers sollen die die kaufgegenständlichen Grundstücke künftig im Rahmen des Ackerbaus genutzt werden, ein diesbezügliches Betriebskonzept über die konkret geplante Nutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Rahmen des bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist im Verfahren nicht vorgelegt worden.
Laut AMA-Feldstückliste 2019 bewirtschaftet er ca. 69,3 ha Ackerland (Anbau von Getreide, Ölkürbis und Hirse; Verkauf an den Landesproduktenhandel und eine Ölmühle) und rund 4,2 ha Weingärten. Von der Gesamtfläche sind rund 47 ha zugepachtet. In den Weingärten sind u.a. die Sorten Weißer Burgunder, Neuburger, Blauer Portugieser, St. Laurent, Blauburger, Blaufränkisch und Zweigelt ausgepflanzt. Ein kleiner Teil der geernteten Trauben geht an die Winzer-genossenschaft, der Rest wird am Betrieb verarbeitet. Wein sowie Traubensaft werden zu etwa 60 % ab Hof abgesetzt, die verbleibenden 40 % werden dem gewerblichen Heurigenbetrieb des Interessenten (der I KG) verkauft.
Eine Tierhaltung wird nicht betrieben.
Der land- und forstwirtschaftliche Betrieb I ist teilpauschaliert. Dies bedeutet, dass entsprechende Aufzeichnungen über alle Einnahmen im Bereich des Acker- sowie Weinbaus (d.h. Verkaufserlöse aus der landwirtschaftlichen Urproduktion) und die AMA-Zuschüsse vorzunehmen sind.
Entsprechend der Pauschalierungsverordnung werden danach von diesem Betrag pauschal 70% als Betriebsausgaben abgezogen. Diese in den Einkommen-steuererklärungen angegebene Zahl wird anschließend noch um die tatsächlichen Ausgaben (für die Pachtkosten, Schuldzinsen, Ausgedingelasten und Beiträge zur SVB) sowie einen 13%-igen Freibetrag vermindert. Der daraus resultierende Wert stellt den im Einkommensteuerbescheid ausgewiesenen Betrag für die Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft dar.
So wurden an land- und forstwirtschaftlichen Einkünften im Jahr 2016 € 13.550,00, im Jahr 2017 € 13.910,00 und im Jahr 2018 € 4.970,00 erzielt. Im Durchschnitt dieser drei Jahre betragen die jährlichen Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft somit € 10.810,00.
Ausgehend von der beabsichtigten ackerbaulichen Nutzung der kaufgegenständlichen Flächen im Rahmen des bestehenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebes wäre mit einer jährlichen Steigerung der Einkünfte um ca. € 3.000,00 zu rechnen.
Diesen land- und forstwirtschaftlichen Einkünften stehen außerlandwirtschaftliche Einkünfte gegenüber, die sich aus Einkünften aus dem Gewerbebetrieb, Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit sowie hauptsächlich aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammensetzen.
Die Höhe der erzielten außerlandwirtschaftlichen Einkünfte hat im Jahr 2016
€ 110.310,00, im Jahr 2017 € 112.450,00 und im Jahr 2018 € 56.100,00 betragen. Im Durchschnitt dieser drei Jahre wurden somit jährlich außerlandwirtschaftliche Einkünfte in der Höhe von € 92.950,00 erzielt.
Betreffend F und G, die im Verfahren gemeinsam als Interessenten aufgetreten sind, ist von folgender Situation auszugehen;
Die Ehegatten F und G bewirtschaften einen Acker- und Weinbaubetrieb im Vollerwerb. Dieser besitzt eine Gesamtgröße von rund 79 ha (davon 35 ha zugepachtet) und gliedert sich in 65 ha Ackerland (Anbau von Getreide und Luzerne), 10,5 ha Weingärten und 3,5 ha Wald. Die Hofstelle liegt in *** in der ***. Dort sind u.a. Wohngebäude, Heurigenlokal, Weinverarbeitungs- und Lagerräume, Keller sowie eine landwirtschaftliche Halle vorhanden. Auch ist im Betrieb eine umfangreiche Maschinen- und Geräteausstattung vorhanden. G ist von seiner Ausbildung her Weinbau- und Kellereigehilfe.
In den Weingärten sind u.a. die Sorten Grüner Veltliner, Neuburger, Welschriesling,
Chardonnay, Müller-Thurgau, Muskat, Blauer Portugieser, St. Laurent, Blauburger, Blauer Burgunder sowie Zweigelt ausgepflanzt. Etwa 5 % der geernteten Trauben werden an die örtliche Winzergenossenschaft verkauft, der Rest wird im eigenen Betrieb zu Wein und Traubensaft verarbeitet. Rund 85 % der Erzeugnisse werden ab Hof verkauft, die verbleibenden 15 % werden im familieneigenen Heurigenbetrieb abgesetzt, wobei das gewerbliche Heurigenbuffet, d.h. das gesamte Speisensortiment, von der Tochter L auf ihre Rechnung geführt wird. Eine Tierhaltung wird nicht betrieben.
Der Betrieb ist zwar teilpauschaliert, jedoch gibt es seit rund 20 Jahren freiwillig eine Einnahmen- /Ausgaben-Rechnung, die auch Basis für die entsprechenden Einkommensteuererklärungen bzw. -bescheide ist.
So wurden an land- und forstwirtschaftlichen Einkünften für F und G jeweils im Jahr 2016 € 25.900,00, jeweils im Jahr 2017 € 40.990,00 und jeweils im Jahr 2018 € 22.070,00 erzielt. Im Durchschnitt dieser drei Jahre betragen die jährlichen Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft für F und G somit jeweils € 29.650,00.
Außerlandwirtschaftliche Einkünfte liegen in den genannten Jahren nur für F und nur für das Jahr 2016 in der Höhe von € 1.680,00 vor. Dabei handelt es sich um Einkünfte aus dem gewerblichen Heurigenbetrieb, der jedoch seit Februar 2016 von der Tochter L auf eigene Rechnung und Gefahr geführt wird.
Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht NÖ auf Grund nachstehender Beweiswürdigung:
Die Feststellungen hinsichtlich des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungs-verfahrens vor der belangten Behörde stützen sich auf den behördlichen Verwaltungsakt, insbesondere auf den einleitenden Antrag im Zusammenhalt mit der in der Beschwerde erfolgten Richtigstellung, was die Einbeziehung des Grundstückes Nr. ***, KG ***, betrifft, und auf die Interessentenerklärung vom 25.06.2019 samt den von den Interessenten und vom Beschwerdeführer der Behörde vorgelegten Unterlagen, aus denen sich auch - unbestritten - die betrieblichen Eckdaten ergeben.
Die Feststellungen zu den verfahrensgegenständlichen Grundstücken, insbesondere hinsichtlich der Grundstücksnummern, der Widmung nach dem örtlichen Flächenwidmungsplan und der Eigentums- sowie Bewirtschaftungsverhältnisse ergeben sich auf unbedenkliche Weise aus dem Grundbuch, dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung, dem Kaufvertrag und den Angaben der Parteien sowie nicht zuletzt aus der Beschwerde.
Bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft, sowohl den Käufer als auch die Interessenten betreffend, konnte sich das erkennende Gericht auf das im behördlichen Verfahren eingeholte Gutachten des beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen N vom 05.11.2019 stützen, dem weder im Verfahren nach Gewährung des Parteiengehörs noch in der Beschwerde entgegengetreten wurde. Zudem hat der Amtssachverständige die Ermittlung der land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte durchaus plausibel erläutert, wenn er im Gutachten dazu Folgendes festhält:
„Keiner der beiden Betriebe (gemeint: Betrieb K und Betrieb I) ist vollpauschaliert. Daher sind beide Betriebe aufgrund der gesetzlichen Vorgaben verpflichtet, für die Festsetzung der Einkommensteuer entsprechende Aufzeichnungen zu führen (die Ehegatten F und G haben sogar eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). Die Zahlen in den Einkommensteuerbescheiden können wegen der gleichen Grundlage (im ggst. Fall für die Steuerberechnung) bestens dafür verwendet werden, um sowohl die Höhe der Einkünfte aus der land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit, als auch die Höhe des außerlandwirtschaftlichen Einkommens genau zu beziffern.
Diese Werte beruhen daher nicht auf fiktiven Berechnungen oder Modell-kalkulationen, sondern auf den gegenüber den Steuerbehörden gemachten Angaben auf Basis der betrieblichen Aufzeichnungen, sodass sie logischerweise auch im ggst. Verfahren als Grundlage heranzuziehen sind.“
Was die Berechnung der fiktiven zusätzlichen Einkünfte durch eine allfällige ackerbauliche Nutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke durch den Käufer anlangt, stützt sich der Senat des Landesverwaltungsgerichtes ebenfalls auf die logisch nachvollziehbare Überlegung des agrartechnischen Amtssachverständigen in seinem Gutachten, wenn er ausführt, dass bei Zugrundelegung der Einnahmen aus dem Jahr 2018 durch den Verkauf der Ackerbauprodukte und der AMA-Zuschüsse abzüglich von 70% der Betriebseinnahmen laut Pauschalierungsverordnung die Erlöse etwa € 236,00 je ha betragen, dies umgelegt auf die kaufgegenständlichen Grundstücke im Ausmaß von 12,72 ha eine jährliche Einkommenssteigerung von rund € 3.000.00 bedeuten würde.
Die Feststellungen zu den außerlandwirtschaftlichen Einkünften ergeben sich gleichermaßen für den Beschwerdeführer wie auch für die Interessenten in unbedenklicher Hinsicht aus den vorgelegten Einkommensteuerbescheiden für die Jahre 2016 und 2017 sowie aus den Einkommensteuererklärungen für das Jahr 2018.
Folgende gesetzliche Bestimmungen gelangen im vorliegenden Fall zur Anwendung:
Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes
1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;
2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;
3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.
Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und
forstwirtschaftliche Grundstücke:
Grundstücke, die
a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder
b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.
Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder
Nebenerwerb):
a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit
Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder
Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt
der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder
b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land-
und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder
zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern
oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den
Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und
diese Absicht durch ausreichende Gründe und
aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen
Fähigkeiten belegt.
Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden, als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb.
Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:
Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der
Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges
Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft
abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen
Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.)
lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.
Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft
die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung,
Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht.
Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch
dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung,
Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und
forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist
insbesondere nicht zu erteilen, wenn
1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine
Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;
2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher
Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages
überwiegt;
3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des
land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses
ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder
4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung
erheblich übersteigt.
Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer
Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in
deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3
Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.
Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung
auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-
kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine
Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende
Angaben enthalten sind:
1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;
5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.
Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5
genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3
Z.1) zu übermitteln.
Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit
dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.
Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer
Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.
Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der
Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren,
jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass
innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse
am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf
hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer
Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.
Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die
Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben
darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder
Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die
Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger
Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat
nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei
gemäß § 8 AVG.
Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer
1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;
2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist
a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und
b)eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.
Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine
Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.
Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine
Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der
Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.
Gemäß § 17 VwGVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
In rechtlicher Hinsicht war zum festgestellten Sachverhalt Folgendes zu erwägen:
Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der
landwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt der
Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung
nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.
Vor dem Hintergrund, dass im grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren von F und G fristgerecht eine Interessentenanmeldung erfolgt ist, ist in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG zunächst zu
prüfen, ob die Interessenten Parteistellung erlangt haben. Bejahendenfalls ist in
einem zweiten Schritt eine Überprüfung dahingehend vorzunehmen, ob der Käufer
Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG ist, denn nur im Falle, dass ihm die
Landwirteeigenschaft nicht zukommt, gleichzeitig diese aber bei den Interessenten
gegeben ist, kommt der angeführte Versagungsgrund zum Tragen.
Entscheidend ist daher, ob das Ehepaar F und G im grundverkehrs-behördlichen Verfahren die Rechtsstellung von Interessenten erlangt hat. Die Voraussetzungen für die Erlangung der Interessentenstellung finden sich einerseits in § 3 Z 4 NÖ GVG und andererseits in § 11 NÖ GVG. Während die erstgenannte Bestimmung bestimmte inhaltliche Anforderungen an Interessenten und deren Glaubhaftmachung bzw. Nachweis in näher genannter Form normiert, trifft § 11 NÖ GVG nähere Verfahrensbestimmungen, wie das Interesse am Grundstückserwerb im laufenden Genehmigungsverfahren geltend zu machen ist. So ist gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG das Interesse im Wege der Bezirksbauernkammer und "innerhalb der Anmeldefrist" (die gemäß Abs. 3 drei Wochen beträgt) - bei gleichzeitiger Glaubhaftmachung weiterer Voraussetzungen (Gewährleistung der Bezahlung und Erfüllung bestimmter Vertragsbedingungen) gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG - anzumelden, wobei ein Interessent "nur nach ordnungsgemäßer Anmeldung" im weiteren Verfahren Parteistellung hat.
Im konkreten Fall ist zum Auftreten des Ehepaares F und G als Interessenten im gegenständlichen Verfahren festzuhalten, dass die im Rahmen des Kundmachungsverfahrens gegenüber der Bezirksbauerkammer *** *** erstattete Interessentenerklärung innerhalb der dreiwöchigen Anmeldefrist (Ende der Frist: 28.06.2019) am 25.06.2019 eingebracht worden ist und sämtliche Formalerfordernisse im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 aufweist. So steht fest, dass die Interessenten F und G ein rechtsverbindliches Angebot über ein (zu dem in Rede stehenden Kaufvertrag) gleichartiges Rechtsgeschäft unterbreitet haben und die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes, der im Verfahren unbestritten dem Kaufpreis entspricht, durch eine Zahlungszusage M AG glaubhaft gemacht haben, wobei der von der M AG zugesagte Finanzierungsbetrag sogar deutlich über dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis liegt.
Die Interessenten F und G haben somit im gegenständlichen Verfahren mit ihrer Interessentenerklärung Parteistellung im Sinne des § 8 AVG erlangt.
Keine Bedeutung für die rechtliche Beurteilung der Interessentenerklärung hat der in der Beschwerde aufgezeigte Umstand, wonach die Interessenten vor dem vom Beschwerdeführer gestellten Anbot auch bezüglich eines Kaufes bei den Erben vorstellig geworden seien, jedoch vorab nur hinsichtlich der weinbaumäßig genutzten
Grundstücke, nicht jedoch auch hinsichtlich der nunmehr verfahrensgegen-
ständlichen landwirtschaftlich genutzten Grundstücke. Durch die formal unbedenkliche Interessentenerklärung liegt jedenfalls ein rechtsverbindliches Angebot über ein zu dem in Rede stehenden Kaufvertrag gleichartiges Rechtsgeschäft vor.
Bei der nun vorzunehmenden Prüfung, ob dem Käufer die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zukommt, ist zunächst auf § 3 Abs. 2 lit. a NÖ GVG abzustellen.
Gemäß dieser Bestimmung gilt als Landwirt, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet.
Der Begriff Landwirt setzt somit (erstens) einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb voraus, der (zweitens) von den in § 3 Z 2 lit. a leg. cit. genannten Personen bewirtschaftet wird, sodass daraus (drittens) "der Lebensunterhalt" der in dieser Bestimmung genannten Personen "zumindest zu einem erheblichen Teil" bestritten wird.
Der Versagungstatbestand des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 ist dann erfüllt, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist, was der Fall ist, wenn eines der drei genannten Merkmale des Landwirtes fehlt, und zumindest ein Interessent, der Landwirt ist, vorhanden ist (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025 und VwGH Ro 2016/11/0001, ebenso Pkt. 1.2.3. des Erkenntnisses VfGH 13.6.2013, B 1131/2010, VfSlg. 19.753/2013).
Das (bloße) Führen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes verhilft für sich allein weder zur Eigenschaft als Landwirt noch steht es der Verwirklichung des Versagungstatbestandes des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG entgegen.
Ob der Beschwerdeführer Landwirt iSd § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG (§ 3 Z 2 lit. b NÖ GVG kann mangels Vorlage eines Betriebskonzeptes unter Einbeziehung der kaufgegenständlichen Grundstücke außer Betracht bleiben) ist - und damit den genannten Versagungsgrund unanwendbar macht - hängt somit entscheidend davon ab, ob er aus der Bewirtschaftung seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes den eigenen "Lebensunterhalt" (und jenen seiner Familie) zu einem erheblichen Teil bestreitet.
Dazu ist auf die im durchgeführten Verfahren vom Beschwerdeführer vorgelegten Einkommensteuerbescheide 2016 und 2017 sowie die ebenfalls vorgelegte Einkommensteuerklärung für 2018 zurückzugreifen, die auf den für die Festsetzung der Einkommensteuer maßgeblichen Aufzeichnungen des Beschwerdeführers beruhen und deren Zahlen auch laut Gutachten im konkreten Fall als Grundlage heranzuziehen sind.
Demnach hat der Beschwerdeführer im Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2018 land- und forstwirtschaftliche Einkünfte in der Höhe von € 10.810,00 pro Jahr erwirtschaftet. Diesen Einkünften stehen außerlandwirtschaftliche Einkünfte im Durchschnitt der genannten drei Jahre in der Höhe von € 92.950,00 pro Jahr gegenüber.
Bei einem somit gegebenen Gesamtbetrag dieser Einkünfte in Höhe von
€ 103.760,00 pro Jahr macht der Anteil der land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte an diesen Gesamteinkünften weniger als 10% aus. Dabei spielt der in der Beschwerde aufgezeigte Umstand, wonach der Großteil der außerlandwirtschaft-lichen Einkünfte nicht aus unselbständiger Tätigkeit, sondern aus Vermietung und Verpachtung stamme, keine Rolle.
Der Einkommensanteil des Käufers aus land- und forstwirtschaftlichem Einkommen von weniger als 10% liegt daher im Hinblick auf die nach dem Motivenbericht zum NÖ GVG maßgebenden 25% deutlich unter dem als "erheblich" einzustufenden Anteil [§ 3 Z 2 lit. a leg. cit.] (vgl. VwGH Ro 2016/11/0001).
Damit verfehlt der Käufer die Qualifikation als Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007.
Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass er seine außerlandwirtschaftlichen Einkünfte, die sich zum Großteil aus Vermietung und Verpachtung ergeben, für Investitionen in seinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb einsetzt.
Soweit die im Behördenverfahren vom beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen angestellte Berechnung der Mehreinnahmen durch ackerbaumäßige Bewirtschaftung der Kauffläche im Ausmaß von € 3.000,00 als zu niedrig in Frage gestellt wird, ist für den Beschwerdeführer nichts zu gewinnen. Zum einen war seine Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG und nicht im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG zu prüfen, da er bereits einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führt und ein Betriebskonzept mit einer Darstellung der geplanten künftigen land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit und der daraus erzielbaren Einkünfte im Verfahren nicht eingebracht worden ist, und zum anderen nicht ansatzweise nachvollziehbar ist, dass durch eine (rein) ackerbaumäßige
Bewirtschaftung – wie dies laut Genehmigungsantrag in Aussicht genommen wurde - der Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen auch nur annähernd an die maßgebliche 25%-Marke herankommen würde.
Unabhängig von der fehlenden Landwirteeigenschaft des Käufers ist der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG jedoch nur dann relevant, wenn die im Verfahren aufgetretenen Interessenten ihrerseits Landwirte im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG sind.
Dazu hat das Beweisverfahren eindeutig ergeben, dass die Interessenten gemeinsam einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des § 3 Z 3 NÖ GVG bewirtschaften. Trotz gemeinsam im Hinblick auf die gemeinschaftliche Betriebsführung erstatteter Interessentenerklärung waren die aus dem Betrieb für jeden der Interessenten lukrierten Einkünfte gesondert zu betrachten, sodass im Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2018 von land- und forstwirtschaftlichen Einkünften in der Höhe von jeweils € 29.650,00 pro Jahr auszugehen war. Diesen Einkünften stehen im Durchschnitt der genannten drei Jahre lediglich bei F außerlandwirtschaftliche Einkünfte von € 560,00 pro Jahr, und zwar aufgrund von im Jahre 2016 lukrierten Einnahmen aus dem damals noch von ihr geführten Gewerbebetrieb gegenüber.
Bei einer solcherart gegebenen Einkommenssituation für beide Interessenten bedarf es keiner weiteren Auseinandersetzung in Bezug auf die in § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG normierten Anforderung, wonach für die Qualifizierung als Landwirte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 der eigene und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestritten werden muss. Auch bei einer gemeinschaftlichen Betrachtung der Einkommenssituation beider Interessenten im Hinblick auf die gemeinschaftliche Führung des (Familien-) Betriebes würde sich daran nichts ändern.
Somit sind die Interessenten Landwirte im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG, sind doch alle Voraussetzungen nach dieser Bestimmung als erfüllt anzusehen; es liegt ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb vor, der von den in dieser Bestimmung genannten Personen bewirtschaftet wird, sodass daraus "der Lebensunterhalt" der in dieser Bestimmung genannten Personen "zumindest zu einem erheblichen Teil" bestritten wird.
An dieser rechtlichen Bewertung vermag auch der in der Beschwerde aufgezeigte Umstand, wonach die Interessenten F und G zog trotz oder gerade durch die Übertragung des Heurigenbetriebes K an ihre Tochter L (im Jahr 2016) auf die in der Familie (gemeint: von der Tochter L) erzielten außerlandwirtschaftlichen Einkünfte zurückgreifen „dürften“, nichts zu ändern; allfällige Einkünfte von Familienmitgliedern oder anderen Personen, die im grundverkehrsbehördlichen Verfahren nicht als Interessenten aufgetreten sind und somit nicht als mögliche Käufer im Falle einer Inanspruchnahme durch den Verkäufer nach Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des zur Genehmigung eingereichten Kaufvertrages in Frage kommen, sind naturgemäß nicht zu berücksichtigen, können sie doch weder Rechte aus dem durchgeführten Verfahren ableiten noch treffen sie Verpflichtungen aus einem solchen Verfahren.
Zudem wird von der Tochter L der besagte gewerbliche Heurigenbetrieb als eigenständiger und vom land- und forstwirtschaftlichen Betrieb der Interessenten getrennter Betrieb geführt.
Aufgrund dieser Verfahrensergebnisse kommt daher der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG zum Tragen, da das Verfahren ergeben hat, dass der Rechtserwerber kein Landwirt nach der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist und mit dem Ehepaar F und G Interessenten vorhanden sind, denen die Landwirteeigenschaft nach der Definition gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG zukommt.
Eine Auseinandersetzung mit den weitergehenden Argumenten in der Beschwerde, wonach die Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 Z 2 und 3 NÖ GVG nicht gegeben seien, war im Hinblick auf das Vorliegen des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG entbehrlich.
Hinweise, dass der vereinbarte Kaufpreis von € 267.250,00 nicht dem ortsüblichen Verkehrswert entspricht, sind im gesamten Verfahren nicht hervorgekommen bzw. ist derartiges auch nicht behauptet worden, auch wenn seitens des Beschwerdeführers darauf hingewiesen wurde, dass der Kaufpreis über dem Schätzwert gelegen ist. Dies führt dazu, dass der (weitere) Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG im vorliegenden Fall nicht (auch) zum Tragen kommt.
Es ist daher abschließend festzustellen, dass die gesetzlichen Genehmigungs-voraussetzungen für den in Rede stehenden Kaufvertrag nicht gegeben sind, da jedenfalls der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG gegeben ist.
Die eingebrachte Beschwerde war daher abzuweisen und die angefochtene Entscheidung der belangten Behörde mit der Maßgabe zu bestätigen, dass im bekämpften Bescheid das im Kaufvertrag, nicht jedoch im Spruch des Bescheides angeführte Grundstück Nr. ***, Stadtgemeinde *** und KG ***, mit dem Flächenausmaß von 0,3320 ha zu ergänzen war.
Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG kann das Verwaltungsgericht, soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.
Im gegenständlichen Fall ist mit der Beschwerde ausschließlich die rechtliche Beurteilung des Falles durch die belangte Behörde bekämpft worden; zudem ist von den Parteien des Verfahrens eine öffentliche mündliche Verhandlung nicht beantragt worden.
Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall nicht zuzulassen, da in Ansehung des klaren Gesetzeswortlautes keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und im Übrigen die vorliegende Entscheidung auch nicht von der bisher ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes abweicht oder ihr widerspricht.
Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.