Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-229/001-2019

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.07.2019
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2019:LVwG.AV.229.001.2019

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Einzelrichter Dr. Schwarzmann über die Beschwerde von A, ***, ***, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 12.12.2018, ***, betreffend Versagung einer Baubewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014, zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass sein Spruch dahingehend berichtigt wird, dass die Berufung des A gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 31.7.2018, ***, womit sein Bauansuchen vom 20.2.2018 abgewiesen wurde, gemäß § 66 Abs. 4 AVG abgewiesen und der angefochtene Bescheid vollinhaltlich bestätigt wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 17, § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 62 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 - AVG§ 14, § 20, § 23 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014

§ 20 Abs. 4 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 – NÖ ROG 2014

§ 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Der Beschwerdeführer beantragte mit Bauansuchen vom 20.2.2018, bei der Stadtgemeinde *** eingelangt am 8.3.2018, die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für Umbauarbeiten im bestehenden Keller- und Presshausgebäude sowie den Einbau einer Wohnung im Dachgeschoß auf dem in seinem Eigentum stehenden Grundstück *** EZ *** KG ***.

Mit Schreiben vom 17.5.2018 hat der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** dem Beschwerdeführer mitgeteilt, dass das Grundstück *** im örtlichen Raumordnungsprogramm mit der Widmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ ausgewiesen und der Einbau einer Wohnung mit dieser Widmung nicht vereinbar sei, weshalb das Bauansuchen abzuweisen sein werde.

In seiner dazu abgegebenen Stellungnahme vom 6.6.2018 brachte der Beschwerdeführer u.a. vor, dass er bereits ein Betriebskonzept vorgelegt habe, wonach es sich um eine Hofstelle handle, die der Bewirtschaftung von 1,6 Hektar Weingärten diene. Aus dem Weinbau und der Privatzimmervermietung werde ein jährlicher Gewinn von 6.500 Euro erzielt. Das Ermittlungsverfahren sei mangelhaft, weil kein agrartechnischer Sachverständiger zur Beurteilung, ob ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb vorliege, beigezogen worden sei.

Am 26.6.2018 brachte der Beschwerdeführer Unterlagen zur Antragsänderung ein; aus der Baubeschreibung geht u.a. hervor, dass nun die Bewilligung des Umbaus eines Presshauses für Weinbau und Privatzimmervermietung gemäß Betriebskonzept vom 3.10.2017 beantragt werde.

Mit Bescheid vom 31.7.2018, ***, hat der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** das Bauansuchen abgewiesen, da die festgelegte Widmungsart dem Bauvorhaben entgegenstehe bzw. die nunmehr ins Treffen geführte Privatzimmervermietung nur im Hofverband zulässig sei; damit stehe eines der in § 20 Abs. 1 NÖ BO 2014 angeführten Hindernisse dem geplanten bzw. großteils durchgeführten Vorhaben entgegen.

Die rechtzeitig dagegen vom Beschwerdeführer erhobene Berufung wurde mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: „belangte Behörde“) vom 12.12.2018, ***, mit der gleichen Begründung abgewiesen.

In seiner rechtzeitig dagegen erhobenen Beschwerde beantragt der Beschwerdeführer, den Bescheid aufzuheben und seinem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung Folge zu geben, in eventu den Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückzuverweisen, mit im Wesentlichen folgender Begründung: Der Spruch des bekämpften Bescheides beziehe sich auf das ebenfalls bei der belangten Behörde anhängige Abbruchverfahren zu selbiger Geschäftszahl, während die Begründung offensichtlich auf das Genehmigungsverfahren abstelle; somit stehe der Spruch in krassem Widerspruch zur Begründung. Gemäß Betriebskonzept erfolge die Bewirtschaftung der Weingärten von der Hofstelle auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück aus, und ebendort im selben Gebäude solle im Dachgeschoß die Privatzimmervermietung erfolgen. Da es zu keiner räumlichen Aufsplittung zwischen den Privatzimmern und dem Betriebsgebäude komme, sei irrelevant, dass der Beschwerdeführer nicht dort wohne. Das Ermittlungsverfahren sei mangelhaft; die Behörde stütze sich auf zwei Lokalaugenscheine, die aber vor Einreichung im baupolizeilichen Verfahren stattgefunden hätten, sodass sie im Projektgenehmigungsverfahren nicht herangezogen werden könnten, und auf Stellungnahmen des bautechnischen und agrartechnischen Sachverständigen zu vor der Einreichung vorgelegten Bestandsplänen. Das tatsächliche Einreichprojekt sei niemals von einem Sachverständigen, weder von einem bautechnischen noch von einem agrartechnischen, begutachtet worden; das Betriebskonzept sei keinem Sachverständigen zur Prüfung vorgelegt worden. Auf das Berufungsvorbringen sei überhaupt nicht eingegangen, sondern 1:1 die Begründung des erstinstanzlichen Bescheides übernommen worden. Durch die betriebliche Tätigkeit im Erdgeschoß und die Privatzimmervermietung im Obergeschoß und dem darauf aufbauenden Betriebskonzept sei ein Hofverband gegeben. Das Dachgeschoß des seit rund 150 Jahren bestehenden Wirtschaftsgebäudes solle für Zwecke der Privatzimmervermietung nutzbar gemacht werden. Der angefochtene Bescheid enthalte die Fertigungsklausel „Für den Stadtrat: der Bürgermeister“, sodass nicht ausgeschlossen werden könne, dass der Bürgermeister an der Beratung und Beschlussfassung im Stadtrat teilgenommen habe.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, dem die belangte Behörde die Beschwerde mitsamt ihrem Akt vorgelegt hat, hat dazu wie folgt erwogen:

Aufgrund der Aktenlage steht Folgendes fest:

Der Beschwerdeführer ist seit 2015 Eigentümer des – unmittelbar westlich der Kellergasse „***“ (öffentliches Gut) gelegenen – Grundstückes *** EZ *** KG ***, das im Flächenwidmungsplan die Widmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ aufweist und auf dem sich neben Grün- und Abstellflächen ein im Jahr 1872 errichtetes Presshaus befindet. Westlich des Presshauses besteht ein überschütteter Erdkeller. Der Beschwerdeführer wohnt nicht in diesem Presshaus, sondern im über 200 Kilometer entfernten *** (Oberösterreich); auch sonst hat niemand in diesem Presshaus seinen Wohnsitz. In der Folge hat der Beschwerdeführer weitere Grundstücke nahe *** (rund 1,6 Hektar Weingärten) zugekauft.

Bei zwei baubehördlichen Überprüfungen am 1.12.2016 und 16.12.2016 wurde festgestellt, dass das Presshaus mit einer an einen Abgasfang angeschlossenen Stückgutheizung ausgestattet ist, dass Abwässer in eine Senkgrube eingeleitet werden, die zum Presshaus zugebaut wurde und über der eine vom Dachgeschoß aus zugängliche Terrasse angeordnet ist, dass der Raum im Erdgeschoß mit einer Ess- und Sitzgarnitur sowie einer Schank ausgestattet ist, dass das über eine steile Stiegenanlage zugängliche Dachgeschoß mit drei Dachflächenfenstern und einer Holzverschalung ausgebaut ist und aus zwei Schlafräumen mit insgesamt sechs Schlafstellen, einer Kochnische, einem Vorraum mit Essplatz und einer Sanitäranlage (WC, Dusche und Handwaschbecken) besteht. Ein Bauakt über das Presshaus bzw. einen allfälligen Zubau oder Ausbau existierte zu diesem Zeitpunkt nicht. In diesem baupolizeilichen Verfahren, noch vor Einbringung eines Bauansuchens, hat der Beschwerdeführer einen Bestandsplan „Presshaus ***“ vom 18.12.2017 und ein von SV C erstelltes und mit 3.10.2017 datiertes Betriebskonzept „Landwirtschaftlicher Betrieb A, Betriebsstätte *** GST-Nr ***“ vorgelegt, wonach der Kauf des Presshauses und der Weingärten der Neuerrichtung eines landwirtschaftlichen Betriebes mit den Schwerpunkten Weinbau (Traubenverkauf, in späterer Folge auch Flaschenvermarktung) und Privatzimmervermietung diene und die Kombination aus Traubenverkauf und Privatzimmervermietung ein landwirtschaftliches Bruttoeinkommen von rund 6.500 Euro pro Jahr ermögliche. Der agrartechnische Amtssachverständige D hat den genannten Bestandsplan am 2.2.2018 dahingehend beurteilt, dass der getätigte Einbau einer Wohneinheit in ein bestehendes Wirtschaftsgebäude nicht in Übereinstimmung mit der Flächenwidmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ zu sehen sei, weshalb sich eine Prüfung, ob ein Landwirtschaftsbetrieb vorhanden sei, bzw. eine Erforderlichkeitsprüfung erübrige. Der bautechnische Amtssachverständige F hat den Plan am 15.2.2018 dahingehend beurteilt, dass „derartige bautechnische Mängel gegeben“ seien, sodass „das Vorhaben aus bautechnischer Sicht nicht positiv beurteilt werden“ könne.

Das dann am 8.3.2018 eingebrachte Bauansuchen des Beschwerdeführers umfasst laut Baubeschreibung vom 6.3.2018 und „Einreichplan Presshaus ***“ vom 27.2.2018 den Umbau des Presshauses (u.a. Austausch der Fenster und der Holztreppe, Montage einer Glasschiebetür, Aufstellung eines Stückofens im zur Gänze aus einem Aufenthaltsraum bestehenden Erdgeschoß, Schaffung einer Senkgrube südlich des Presshauses), den Dachgeschoßausbau (u.a. Einbau einer Wärmedämmung und dreier Dachflächenfenster, Schaffung eines Spitzbodens, Aufstellung von Radiatoren, Innenausbau mit Errichtung von Zwischenwänden, Bad/WC mit Warmwasser, Schlafraum, Vorraum und Abstellraum/Dachboden) und den Zubau einer Terrasse (Bodenaufbau, Absturzsicherung) über der Senkgrube auf eine bestehende Stützmauer.

Das Ansuchen wurde durch die am 26.6.2018 eingebrachten Unterlagen, nämlich die Baubeschreibung vom 19.6.2018 und den „Einreichplan Presshaus *** Weinbau Privatzimmervermietung“ vom 19.6.2018, wie folgt abgeändert: Der Raum im Erdgeschoß soll nunmehr „Büro- und Lagerraum, Verkostungsraum“ sein und „dem Weinbau (konventionell)“ dienen, das Obergeschoß soll der Privatzimmervermietung dienen und aus zwei Gästeräumen, einem Vorraum und Bad/WC bestehen.

In rechtlicher Hinsicht folgt daraus:

Hinsichtlich des Beschwerdevorbringens, dass der Bürgermeister an der Erlassung des angefochtenen Bescheides mitgewirkt haben könnte, wird folgendes vorausgeschickt: Wie sich aus der Einleitung („Der Stadtrat der Stadtgemeinde *** als Baubehörde zweiter Instanz hat…“) und der Fertigungsklausel („Für den Stadtrat - der Bürgermeister“) des angefochtenen Bescheides ergibt, hat diesen Bescheid unzweifelhaft der Stadtrat beschlossen. Es ist zulässig, dass der Bürgermeister, der gemäß § 37 Abs. 2 NÖ Gemeindeordnung 1973 Vorsitzender dieses Gremiums ist, einen solchen Bescheid als „Intimationsbescheid“ unterfertigt, und dieses Unterfertigen kann nicht als Mitwirkung am Berufungsverfahren angesehen werden (vgl. VwGH vom 15.7.2003, 2002/05/0460). Aus dem mit der Beschwerde vorgelegten Auszug aus dem Sitzungsprotokoll des Stadtrates vom 5.12.2018 geht hervor, dass die Antragstellung durch den Vizebürgermeister und die Abstimmung über die Abweisung der Berufung einstimmig erfolgte. Ob der Bürgermeister der Abstimmung beigewohnt hat, geht aus dem Protokollsauszug nicht hervor. Als Verfahrenspartei hat der Beschwerdeführer kein Ablehnungsrecht gegenüber Organwaltern. Das Einschreiten eines befangenen Organwalters (bei der Berufungsbehörde) belastet den angefochtenen Bescheid zwar immer noch mit Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften, aber das Verwaltungsgericht entscheidet in der Sache selbst und ist zur Heilung von Verstößen einer Behörde gegen § 7 AVG bzw. zur Erlassung einer unbefangenen Sachentscheidung berufen; selbst eine allfällige Befangenheit behördlicher Organwalter wäre durch die nunmehrige Entscheidung eines unabhängigen, unbefangenen Richters im Rahmen von dessen Sachentscheidungsbefugnis saniert (vgl. VwGH vom 27.6.2017, Ra 2016/12/0001, und Hengstschläger/Leeb, AVG, § 7 Rz 25, rdb.at).

Die Beschwerde weist richtigerweise darauf hin, dass der Spruch des angefochtenen Bescheides wörtlich wie folgt lautet: „Der Stadtrat der Stadtgemeinde *** als Baubehörde zweiter Instanz hat in der Bausache A in seiner Sitzung am 5. Dezember 2018 wie folgt entschieden: Die mit Schreiben 20. August 2018 von Herrn A, vertreten durch Herrn RA B, eingebrachte Berufung (eingelangt im Stadtamt *** am 21. August 2018) gegen den Abbruchbescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde ***, vom 31. Juli 2018, GZ. ***, betreffend die Erteilung eines Abbruchauftrages für die konsenslose Durchführung von Umbauarbeiten im bestehenden Keller- und Presshausgebäude sowie Einbau einer Wohnung im Dachgeschoß, auf der Liegenschaft in , Güterweg „“ (Bp. ***, KG ***), wird gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG 1991) abgewiesen und der angefochtene Bescheid vollinhaltlich bestätigt.“ – Wenn der Beschwerdeführer nun einen Widerspruch zwischen Spruch und Begründung darin erblickt, dass „der Spruch ein Abbruchsverfahren und die Begründung ein Bewilligungsverfahren betrifft“, sei ihm Folgendes entgegnet: Im parallel (zur selben Aktenzahl!) geführten baupolizeilichen Verfahren hat der Bürgermeister am 31.7.2018 einen Abbruchauftrag erlassen und der Stadtrat – wie auch im gegenständlichen Bewilligungsverfahren – in seiner Sitzung am 5.12.2018 beschlossen, die dagegen vom Beschwerdeführer erhobene, mit 20.8.2018 datierte und am 21.8.2018 beim Bauamt eingelangte Berufung abzuweisen. Die schriftliche Ausfertigung, die – wie der verfahrensgegenständlich angefochtene Bescheid – ebenfalls mit 12.12.2018 datiert und ebenfalls mit der Zahl *** versehen ist, weist exakt denselben (zuvor zitierten) Spruchinhalt auf. Aus den jeweiligen „Betreff“-Zeilen oberhalb der Überschrift „Bescheid“ ergibt sich aber, dass im baupolizeilichen Verfahren über „konsenslose Durchführung von Umbauarbeiten … Abbruchauftrag – Entscheidung in der II. Instanz – Stadtrat“ und im verfahrensgegenständlichen Bewilligungsverfahren über „Umbauarbeiten … Abweisung des Bauansuchens – II. Instanz – Stadtrat“ entschieden werden sollte, ebenso wie aus den jeweiligen Bescheidbegründungen. Somit ist offenkundig, dass die belangte Behörde den im baupolizeilichen Verfahren verwendeten Spruch-Textbaustein auch im Bewilligungsverfahren irrtümlich verwendet (durch „copy paste“, ohne ihn zu adaptieren), am 5.12.2018 beschlossen und in die Ausfertigung vom 12.12.2018 aufgenommen hat. Das erkennende Gericht war gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit § 62 Abs. 4 AVG berechtigt, diese offenbar auf einem Versehen oder auf einem Computerfehler beruhende Unrichtigkeit zu berichtigen.

Die Baubehörden und der Beschwerdeführer sind übereinstimmend davon ausgegangen, dass hinsichtlich des fast 150 Jahre alten Presshauses ein vermuteter Konsens besteht, dass aber die Abänderungen am und im Gebäude selbst und der Zubau der Terrasse sowie der Senkgrube allesamt konsenslos erfolgt sind. Wie der Beschwerdeführer durch seine Einreichung implizit zugestanden hat, handelt es sich dabei teilweise um bewilligungspflichtige Vorhaben gemäß § 14 NÖ BO 2014.

Gemäß § 14 NÖ BO 2014 bedürfen

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte; (…)

einer Baubewilligung.

Gemäß § 20 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, (…)

7. sonst eine Bestimmung - dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4, - des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, - der NÖ Aufzugsordnung, LGBl. 8220, - des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210, - des NÖ Bauprodukte- und Marktüberwachungsgesetzes 2013, LGBl. 8204 oder - einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze entgegensteht.

Gemäß § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde, wenn sie eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.

Gemäß § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 ist die Baubewilligung zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. (…) Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen.

Gemäß § 20 Abs. 2 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 – NÖ ROG 2014 ist das Grünland entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten u.a. in folgende Widmungsarten zu gliedern:

(1a.) Land- und Forstwirtschaft:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen. Auf diesen ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1994 sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig. Weiters ist das Einstellen von Reittieren zulässig, wenn dazu überwiegend landwirtschaftliche Erzeugnisse verwendet werden, die im eigenen Betrieb gewonnen werden. Weiters sind im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers, wenn er Eigentümer des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist oder der dort wohnenden Betriebsübergeber, sowie für die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung bis höchstens 10 Gästebetten zulässig:

-Zubauten und bauliche Abänderungen

-die Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude

-die zusätzliche Neuerrichtung eines Wohngebäudes.

Gemäß § 20 Abs. 4 NÖ ROG 2014 ist im Grünland ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ BO 2014 in der geltenden Fassung, nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist und in den Fällen des Abs. 2 Z 1a und 1b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen.

Die erstinstanzliche und die belangte Behörde verweisen in der Begründung ihrer Bescheide auf die Niederschriften der beiden baubehördlichen Überprüfungen vom Dezember 2017, auf den Bestandsplan vom 18.12.2017 und auf die Stellungnahmen der beiden Amtssachverständigen für Bautechnik und Agrartechnik vom Februar 2018. Wie der Beschwerdeführer richtig aufzeigt, bezieht sich all das noch nicht auf das erst am 8.3.2018 eingereichte und dann am 26.6.2018 gemäß § 13 Abs. 8 AVG abgeänderte konkrete Projekt. Die Abweisung des Bauansuchens stützt sich allein darauf, dass „die nunmehr ins Treffen geführte Privatzimmervermietung nur im Hofverband zulässig ist“.

Bauliche Abänderungen, die nicht für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft vorgenommen werden, sondern für die Privatzimmervermietung (diese, auch als „Urlaub am Bauernhof“, zählt nach VwGH 23.11.2009, 2008/05/0271, nicht zur landwirtschaftlichen Tätigkeit), sind auf Flächen, die als Grünland-Landwirtschaft gewidmet sind, gemäß dem oben zitierten § 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 (1.) nur im Hofverband und (2.) nur, wenn die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung erfolgt, zulässig.

Ad (1.) „Nur im Hofverband“: Das NÖ ROG 2014 selbst enthält keine Definition des Begriffes „Hofverband“. Nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 23.2.1999, 98/05/0209, ist nach dem allgemeinen Sprachgebrauch darunter „die unmittelbare Nähe des Wohnhauses zu den für den Betrieb wichtigen Wirtschaftsgebäuden zu verstehen“ und soll „das Wirtschaften des Bauern mit dem Wohnen verbunden sein“. Dem Beschwerdevorbringen, dass dieses Erkenntnis im konkreten Fall nicht heranzuziehen sei, weil es dort um die Errichtung eines Wohnhauses und nicht einer Privatzimmervermietung ging, ist entgegen zu halten, dass sich der Begriff des „Hofverbandes“ seit dem damals einschlägigen § 19 Abs. 2 Z. 1 NÖ ROG 1976 nicht verändert hat und – im Gegensatz zu damals (vgl. die damalige Formulierung „Bei den zu land- und forstwirtschaftlichen Betrieben gehörenden Gebäuden, die nicht als Nebengebäude anzusehen sind, sind Zu- und Umbauten für die Errichtung von Wohnräumen für die Vermietung von höchstens 10 Fremdenbetten je land- und forstwirtschaftlichem Betrieb zulässig“) – nach dem heute anwendbaren § 20 Abs. 2 Z. 1a NÖ ROG 2014 nun auch für die Privatzimmervermietung einschlägig ist, sodass dieser unverändert gebliebene Begriff des „Hofverbands“ durchaus im Sinne des zitierten Judikats zu verstehen ist (so verweist der Verwaltungsgerichtshof z.B. in seinem Erkenntnis vom 22.11.2005, 2004/05/0250, darauf). - Wie aus den (in W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht10, S. 1272f., abgedruckten) Gesetzesmaterialien hervorgeht, sind unter „Hofverband“ im Regelfall Grundstücke und die darauf befindlichen Bauwerke, die zur gleichen Einlagezahl gehören, zu verstehen, wobei eine räumliche und funktionelle Nahebeziehung vorliegen muss (dazu erklären W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, aaO, S. 1283, dass die einzelnen Bauwerke des Betriebes im Grundbuch zu einer Liegenschaft (EZ) zusammengefasst sein müssen und dass für einen „Hofverband“ die Zusammengehörigkeit der Wohngebäude mit jenen Wirtschaftsgebäuden zu versehen ist, die den Mittelpunkt der land- und forstwirtschaftlichen Betriebsführung bilden).

Ad (2.) „Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung“: Wie aus den (in W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht10, S. 1275, abgedruckten) Gesetzesmaterialien hervorgeht, sollte mit dieser Gesetzesbestimmung „einer jahrelangen Forderung entsprechend die Errichtung von Wohnräumen für die Vermietung von höchstens 10 Fremdenbetten („Urlaub am Bauernhof“) ermöglicht werden“ (W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, aaO, S. 1283, verweisen dazu auf die vom Anwendungsbereich der Gewerbeordnung ausgenommene „nach ihrer Eigenart und Betriebsweise in die Gruppe der häuslichen Nebenbeschäftigungen fallende und durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes betriebene Privatzimmervermietung („Urlaub am Bauernhof“)). „Häusliche Nebenbeschäftigungen“ müssen ihrer Art nach geeignet sein, im eigenen Haushalt durchgeführt zu werden, und aus dem Begriff „Nebenbeschäftigung“ ist zu folgern, dass die Tätigkeiten vom Bestand und der Führung eines Haushaltes abhängig und diesem funktionell untergeordnet sind; somit erfordert die Privatzimmervermietung, dass der Betreiber im eigenen Haushalt tatsächlich wohnt (vgl. Ennöckl/Raschauer/Wessely, GewO § 2, Rz 39 ff., rdb.at).

Da der „Hof“ des Beschwerdeführers nur aus dem einen Gebäude, eben dem projektsgegenständlichen Presshaus, bestehen soll (vgl. hingegen die obigen Definitionen, in denen immer von mehreren Gebäuden die Rede ist) und sein Wirtschaften gerade nicht mit dem Wohnen verbunden ist, sondern er über 200 Kilometer entfernt wohnt, kann gegenständlich, wie die belangte Behörde richtig erkannt hat, von einem „Hofverband“ keinesfalls die Rede sein; ebenso wenig von einer häuslichen Nebenbeschäftigung von Mitgliedern des Hausstandes („Urlaub am Bauernhof“), zumal gar kein „Haushalt“ vorliegt, der Mitglieder haben könnte, die sich neben ihrer sonstigen häuslichen Beschäftigung (im Presshaus!) auch um die Privatzimmer und die Zimmergäste kümmern könnten.

Der Verwaltungsgerichtshof führt in ständiger Rechtsprechung aus, dass es sich bei einem Baubewilligungsverfahren stets – auch dann, wenn eine nachträgliche Baubewilligung erteilt werden soll – um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, in welchem lediglich auf Grund des von einem Bauwerber erarbeiteten Projektes die Frage der Bewilligungsfähigkeit zu beurteilen ist (vgl. z.B. VwGH 22.1.2019, Ra 2018/05/0272). Die Sache eines Bewilligungsverfahrens wird vom Antragsteller festgelegt, ist also die vom Antrag umfasste Angelegenheit, sodass zur Beurteilung lediglich der in den Einreichplänen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (vgl. VwGH 19.12.2018, Ra 2018/06/0298). Gegenstand des Verfahrens ist somit das in den Einreichplänen und in sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt, nicht aber ein von diesem Projekt abweichender tatsächlicher Baubestand (vgl. VwGH 23.11.2009, 2008/05/0173).

Projektsgegenstand ist nicht nur der – im angefochtenen Bescheid und in der Beschwerde vorrangig thematisierte – Ausbau des Dachgeschoßes für Zwecke der Privatzimmervermietung, sondern auch die Errichtung einer Senkgrube und einer Terrasse und die bauliche Abänderung des Erdgeschoßes zur Nutzung als Büro, Lager- und Verkostungsraum (anstatt als Presshaus). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH 25.3.2010, 2009/05/0043) ist ein Bauvorhaben grundsätzlich ein unteilbares Ganzes. Eine Trennbarkeit in die soeben angesprochenen Teile ist gegenständlich nicht gegeben, da eine Teilbewilligung nur durch eine – der Baubehörde verwehrte – Einflussnahme auf die Gestaltung des Bauwillens möglich wäre. Aufgrund der Aktenlage ist im Beschwerdefall davon auszugehen, dass der Wille des Beschwerdeführers auf die Bewilligung des Bauvorhabens in seiner Gesamtheit gerichtet war (vgl. VwGH 31.1.2006, 2004/05/0216); das Projekt trägt nämlich den Namen „Umbau eines Presshauses für Weinbau und Privatzimmervermietung gemäß Betriebskonzept: landwirtschaftlicher Betrieb vom 3.10.2017“, und z.B. die Errichtung der Terrasse oder der Senkgrube sind im Projektnamen oder im Namen des Einreichplans gar nicht extra angeführt. Im Betriebskonzept heißt es u.a., dass sich aufgrund der Situation (1,56 ha Rebflächen, keine eigenen Traktoren und Großgeräte, keine Möglichkeit zur Traubenverarbeitung; Hofstelle mit Eignung als „Betriebssitz“ (Büro), Kostraum, Lager und Ferienwohnung) nur der Weinbau und die Privatzimmervermietung als „betriebliche Entwicklungsmöglichkeiten“ ergeben, dass die Kombination aus Traubenproduktion und Privatzimmervermietung ein landwirtschaftliches Bruttoeinkommen von rund 6.500 Euro (5.000 + 1.500) pro Jahr ermöglicht und durch diese Kombination betriebliche Fixkosten auf die Betriebszweige verteilt werden können; somit sind Weinbau und Privatzimmervermietung eindeutig miteinander verwoben und nach dem Konzept des Beschwerdeführers nicht trennbar. Der Beschwerdeführer hat dieses Betriebskonzept trotz der Mitteilung des Bürgermeisters vom 17.5.2019 und trotz der Versagung der Baubewilligung in erster und zweiter Instanz bis dato nicht abgeändert. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH 24.2.2016, Ro 2015/05/0012) wird die Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes zur widmungskonformen Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Grünflächen als Bestandteil des Einreichprojektes, um dessen Bewilligung angesucht wird, Teil dieser Baubewilligung und steht daher in einem untrennbaren rechtlichen Zusammenhang mit den gegenständlichen Bauvorhaben. Obwohl der Beschwerdeführer nicht gehindert war, auch noch im Verfahren vor der belangten Behörde eine weitere Projektsänderung vorzunehmen, hat er davon Abstand genommen und damit bekundet, dass sich sein Betrieb sowohl auf den Weinbau als auch auf die Privatzimmervermietung stützt und sich sein Bauansuchen bzw. Bauwille auf das Projekt „Umbau eines Presshauses für Weinbau und Privatzimmervermietung“ in seiner Gesamtheit, also auch mit den Gästezimmern, bezieht und er die Bewilligung einzelner Teile (z.B. der Senkgrube, der Terrasse oder des Verkostungsraumes allein) gar nicht anstrebt. Dies geht z.B. auch daraus hervor, dass die Heizung mittels Radiatoren für die Privatzimmer genutzt wird bzw. die Senkgrube der Aufnahme der Abwässer aus der Privatzimmervermietung dient (denn gemäß Baubeschreibung und Einreichplan sind nur im Dachgeschoß Bad/WC mit Warmwasser bzw. Abwasser projektiert) und dass die Terrasse den Zimmergästen dienen soll, zumal sie nur vom Dachgeschoß aus begehbar ist (siehe Einreichplan und siehe Fotodokumentation auf Seite 3 des Betriebskonzepts).

Aus all diesen Gründen kann – zumal das konkrete Projekt aufgrund der Bestimmungen des § 20 Abs. 2 Z. 1a und § 20 Abs. 4 NÖ ROG 2014 mit der Widmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ nicht vereinbar ist – die Versagung der Baubewilligung durch die belangte Behörde nicht als rechtswidrig erkannt werden. Bei diesem Ergebnis war der begehrte Sachverständigenbeweis nicht einzuholen, weil die Fragen, ob eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt und ob das Bauvorhaben hiefür erforderlich ist, nicht entscheidungswesentlich waren.

Somit war spruchgemäß zu entscheiden.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG war von einer Verhandlung – die im übrigen auch von keiner Partei beantragt wurde - abzusehen, da die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, BGBl. Nr. 210/1958, noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union, ABl. Nr. C 83 vom 30.03.2010 S. 389 entgegenstehen (vgl. dazu z.B. VwGH vom 15.5.2014, 2012/05/0087). Der entscheidungsrelevante Sachverhalt ist schon aufgrund der Aktenlage geklärt, und das erkennende Gericht hatte ausschließlich Rechtsfragen zu klären, zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des EGMR eine Verhandlung nicht geboten ist.

Die Revision ist unzulässig, da sie nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH vom 23.9.2014, Ro 2014/01/0033) dar.