Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AB-14-0550

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.10.2014
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2014:LVwG.AB.14.0550

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Einzelrichter Dr. Schwarzmann über die Beschwerde der ***, vertreten durch ihren Sachwalter ***, Rechtsanwalt in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom ***, ***, betreffend Abbruchauftrag, zu Recht erkannt:

1. Der Antrag, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, wird als unzulässig zurückgewiesen.

2. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 1996 als Rechtsgrundlage entfällt und die Frist für die Erfüllung des Abbruchauftrages mit vier Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses bestimmt wird.

3. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 17, § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 33 Abs. 2, § 35 Abs. 2 Z. 1 NÖ Bauordnung 1996 – NÖ BO 1996

§ 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 - AVG

§ 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Mit dem angefochtenen Bescheid vom ***, ***, hat der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** (im folgenden: „Behörde“), gestützt auf § 35 Abs. 2 Z. 1 und 2 NÖ Bauordnung 1996 (im folgenden: „NÖ BO 1996“), den Abbruch des – im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden – Gebäudes in ***, GSt-Nr. ***, EZ ***, Grundbuch ***, bis spätestens *** angeordnet (und damit die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Abbruchauftrag des Bürgermeisters vom *** abgewiesen).

In ihrer rechtzeitig dagegen erhobenen, handschriftlichen Beschwerde beantragte die Beschwerdeführerin die Aufhebung des Abbruchbescheids und brachte im wesentlichen vor, das Haus nicht abreißen zu wollen. Dass das Haus „arg“ ausschaue, stimme, aber das Manko sei mit geringen finanziellen Mitteln herzurichten. Die Behörde sei ungesetzlich vorgegangen.

Einige Tage später erhob der (einstweilige) Sachwalter der Beschwerdeführerin Beschwerde und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Bescheids, in eventu Zurückverweisung, und Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung, im wesentlichen mit folgender Begründung: Die Behörde habe den Sachverhalt unzureichend erhoben und sodann unrichtig rechtlich beurteilt. Die Beschwerdeführerin habe ein Interesse an der Erhaltung des Gebäudes, in dem sie in der warmen Jahreszeit Kleintiere halten und nach erfolgreicher Sanierung Wohnung nehmen möchte. Die finanziellen Mittel zur Sanierung seien bei ihrer Lebenspartnerin vorhanden, würden aber von deren Sachwalter nicht freigegeben. Sie habe zwischenzeitig längst akzeptiert, dass im derzeitigen Zustand eine Bewohnbarkeit des Hauses nicht gegeben sei und der Bescheid betreffend ein Benützungsverbot rechtskräftig sei. Ein Abbruch nach § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 1996 sei nicht gerechtfertigt. Der Sachverständige für Bautechnik zeige Missstände nur sehr allgemein auf und treffe keine Aussagen, dass hierdurch mehr als die Hälfte des umbauten Raums unbenützbar geworden wäre. Feststellungen, dass die Liegenschaft keinen Wasser- und Kanalanschluss habe, seien unvollständig, da diese Anschlüsse vorbereitet seien und jederzeit mit geringen Mitteln hergestellt werden könnten. Das Fehlen eines Wasseranschlusses für ein WC stelle per se keinen gesundheitspolizeilichen Mangel dar. Gleiches gelte für das angebliche Fehlen von Schlafstellen. Die feuerpolizeilichen Feststellungen beschränkten sich auf die unzulässige Lagerung von brennbaren Materialien. Der Abbruch lasse sich auch nicht mit § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 1996 rechtfertigen. Der Sachverständige für Bautechnik habe keine eigenen Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit einer Mängelbehebung durchgeführt, sondern sich lediglich auf das im gerichtlichen Außerstreitverfahren eingeholte Gutachten, das nach anderen Bewertungskriterien erstellt worden sei, gestützt. Gänzlich unberücksichtigt geblieben sei die im Akt erliegende Kostenschätzung des *** (die auch dem Sachwalter nicht bekannt sei), wonach die wesentlichen Baugebrechen mit einem Kostenaufwand von 14.000 Euro behoben werden könnten. Bei einer solchen Größenordnung sei von keiner Unwirtschaftlichkeit einer Mängelbehebung auszugehen. Mangels irgendeiner Gefährdung für Personen und Sachen habe der Abbruch zu unterbleiben und müsse angemessene Zeit eingeräumt werden, um konkret aufzuzeigende Mängel zu beseitigen.

Die Behörde hat die Beschwerde mit dem Akt dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vorgelegt. Aus der Aktenlage ergibt sich folgendes:

Mit Mail vom *** hat die Beschwerdeführerin erstmals mit der Marktgemeinde Kontakt aufgenommen, u.a. mit den Worten: „Bin Künstlerin aus ***. Habe ein kl. Grundstück in *** gekauft. … Das baufällige Haus, das jetzt oben steht, wird abgerissen (weiß noch nicht, wann…)“. Mit Mail vom *** suchte sie um „abriss und neu bau“ an. Am *** kündigte sie den bevorstehenden Abriss an, am *** mailte sie: „es hat sich wieder etwas neues ergeben-haus kann man eventuell doch sanieren-also abmeldung vom abriß!“

Nach einer baubehördlichen Überprüfung am *** hat der Bürgermeister in dieser Causa am *** erstmals einen Abbruchbescheid erlassen, der mit Bescheid des Gemeindevorstandes vom *** behoben (und die Angelegenheit an den Bürgermeister zurückverwiesen) wurde, da eine genauere Defintion der Mängel am Gebäude fehle.

Nach neuerlicher baubehördlichen Überprüfung erließ der Bürgermeister am *** einen Bescheid, womit – gestützt auf § 35 Abs. 1 NÖ BO 1996 - die Räumung des Gebäudes angeordnet bzw. jeglicher Zutritt von Personen untersagt wurde und - gestützt auf § 33 Abs. 1 und 2 NÖ BO 1996 – die Vorlage eines „Sanierungskonzepts inkl. Einreichplan und Baubeschreibung“ angeordnet wurde. Dieser Bescheid erwuchs in Rechtskraft, und die Beschwerdeführerin legte (nur) einen von einem Baumeister ausgestellten Kostenvoranschlag (in Höhe von 34.455,05 Euro) betreffend Sanierung der Erdgeschoßdecke und der Dacheindeckung sowie Fassadenarbeiten vor, weiters ein Schreiben von ***, wonach u.a. die Dachhaut undicht sei, Regenwasser in den Dachboden eindringe und die Dachsanierung unbedingt notwendig erscheine, weiters die Tramdecke morsch sei und erneuert werden müsse und aufgrund des schlechten Bauzustandes die Kosten-Nutzen-Rechnung negativ zu betrachten sei. Berücksichtige man jedoch die Lebensgewohnheiten der Bewohnerinnen (geringe Ansprüche, Naturverbundenheit, Tierliebe und Nähe zu den Tieren), sei fraglich, ob ein Objekt in einem besseren Bauzustand nicht in kürzester Zeit in ähnlicher Form erscheine wie das gegenständliche.

Nach erneuter baubehördlicher Überprüfung hat der Bürgermeister mit Bescheid vom ***, gestützt auf § 35 Abs. 2 Z. 1 und 2 NÖ BO 1996, den Abbruch des Gebäudes bis spätestens *** angeordnet und dies wie folgt begründet: Folgende Mängel seien festgestellt worden (wobei sich der Zustand gegenüber *** augenscheinlich nicht verändert, sondern eher noch verschlechtert habe): Es seien der Schornstein im Bereich des Kaminkopfes zu sanieren und die Verblechung zu erneuern, der angeschlossene Einzelofen augenscheinlich nicht betriebsfähig, die Dachfläche an der Hinterseite zu übersteigen und einzelne Ziegel zu erneuern, der lose Verputz der Außenwände abzuschlagen und neu zu verputzen, die Löcher in der Außenwand zu verschließen und zu verputzen, die teilweise eingestürzte, durchhängende bzw. fehlende Holzdecke gegebenfalls abzustützen oder zu erneuern, die WC-Anlage nicht benutzbar und die Liegenschaft ohne Wasseranschluss. Bereits eindeutig mehr als die Hälfte des Raumes sei durch Baugebrechen unbenutzbar geworden, genau genommen sei das gesamte Gebäude unbenützbar. Aufgrund des nassen Mauerwerkes, des undichten Daches, des nicht funktionierenden Kamins und fehlenden Wasseranschlusses bzw. der fehlenden WC-Anlage lägen auch gesundheits-, bau- und feuerpolizeiliche Missstände vor. Eine Behebung des Baugebrechens erscheine mit viel Aufwand möglich, sei jedoch unwirtschaftlich.

Die dagegen von der Beschwerdeführerin erhobene Berufung wurde mit Bescheid der Behörde vom *** als unbegründet abgewiesen.

Der wiederum dagegen von der Beschwerdeführerin erhobenen Vorstellung wurde mit Bescheid der NÖ Landesregierung vom ***, ***, Folge gegeben und der Bescheid behoben und zur neuerlichen Entscheidung an die Behörde zurückverwiesen, da im Zuge des Vorstellungsverfahrens Lichtbilder (betreffend Ausmauerung einer Außenwand und Erneuerung des Außenputzes) vorgelegt worden seien, die einen geänderten Bauzustand belegen sollen. Die Erfüllung der geforderten Tatbestandselemente des § 35 Abs. 2 Z. 1 NÖ BO 1996 sei nicht in ausreichendem Maße festgestellt worden. Des weiteren bedürfe es für die Beurteilung der Unwirtschaftlichkeit der Behebung einer näheren Auseinandersetzung mit den Instandsetzungskosten. Das Vorliegen der Voraussetzungen der wirtschaftlichen Abbruchreife sei nicht nachvollziehbar.

Die Behörde hat daraufhin am *** eine Ortsaugenscheinsverhandlung durchgeführt und eine umfangreiche Fotodokumentation über die Örtlichkeiten angefertigt.

Dabei führte der Sachverständige für Bautechnik im wesentlichen aus, dass das gesamte Steinmauerwerk, welches einen Lehmputz besitze, statisch in einem äußerst kritischen Bauzustand sei. An der Ostseite sei der Außenputz komplett schadhaft. An der Westseite seien kleine Putzausbesserungsarbeiten

vorgenommen worden. Der Dachstuhl samt Dacheindeckung sei in einem ebenfalls äußerst schlechten Zustand. Der Schornsteinkopf sei über Dach bereits entfernt worden. Im Eingangsbereich und im Vorraum sei diverses Gerümpel gelagert (Brandgefahr). Das Hauseingangstüre einschließlich Türstock sowie die gesamte Fußbodenkonstruktion sowie Innenputz sei komplett schadhaft. Zimmer 1 sei komplett mit Gerümpel vollgelagert, der gesamte Innenputz und die Fußbodenkonstruktion seien zu erneuern, stärkste Feuchtigkeitsschäden seien vorhanden. Teilweise sei die Holzdippelbaumdecke eingestürzt, der restliche Teil der Decke weise gröbste statische Mängel auf. Zimmer 2 sei komplett mit Gerümpel vollgelagert, teilweise sei die Holzdramdecke eingestürzt, der Unterzugsdram habe stärkste Durchbiegungen, der restliche Teil der Decke weise gröbste statische Mängel auf. Fußbodenkonstruktion einschließlich Innenputz und Deckenputz sei komplett zu erneuern. Weiters seien stärkste Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk sichtbar. Das WC sei nicht mehr benutzbar. Der PVC-Belag einschließlich Fußbodenkonstruktion sei komplett schadhaft. Die komplette Elektroninstallation sei zu erneuern. Der Schornstein im Dachbodenraum müsse abgetragen werden. Dort fehle ein Brandschutz komplett. Die Liegenschaft sei ohne Wasseranschluss und ohne Kanalanschluss. Der Sachverständige könne aufgrund der im vom Bezirksgericht *** eingeholten Gutachten (erstellt zum Zweck der Überprüfung, ob eine Liegenschaftsveräußerung von der Beschwerdeführerin an ihre besachwalterte Mitbewohnerin durchgeführt werden dürfe) enthaltenen Beurteilung und des Ortsaugenscheines bestätigen, dass die Sanierung des Gebäudes wirtschaftlich nicht sinnvoll sei, da mehr als Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes durch Baugebrechen unbenützbar geworden sei und auch gesundheits-, bau- oder feuerpolizeiliche Missstände vorlägen und die Beschwerdeführerin diese trotz mehrerer Nachfristen nicht behoben habe. Ein Anbot eines Bauunternehmens über die gesamten Abbrucharbeiten in der Höhe von 5.400 Euro stehe dem gegenüber. Hinsichtlich Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz seien gröbste Missstände festzustellen, insb. hinsichtlich § 43 Abs. 1 Z. 3 NÖ BO 1996 (Wasser- oder Bodenverunreinigung, unsachgemäße Beseitigung von Abwasser, Rauch und festem oder flüssigem Abfall und Feuchtigkeitsansammlungen in Bauteilen und auf Oberflächen auf Bauteilen in Innenräumen) und § 43 Abs. 1 Z. 4 NÖ BO 1996 (Nutzungssicherheit).

Die Sachverständige für Hygiene führte aus, dass eine dringende Selbstgefährdung der Beschwerdeführerin und ihrer Mitbewohnerin vorliege. Aufgrund des Nichtvorhandenseins von zeitgemäßen Sanitäranlagen (kein Wasseranschluss für das WC) und aufgrund fehlender Wohnräumlichkeiten bzw. Schlafstellen sei das Bewohnen des Hauses nicht möglich. Im Vergleich zu *** sei eine eindeutige Verschlechterung der Räumlichkeiten festzustellen. Vorraum, WC, Zimmer 1 und 2 seien aus medizinischer Sicht nicht zu benützen.

Der örtliche Feuerwehrkommandant führte aus, dass der Zugang zum Haus nicht ordnungsgemäß gegeben sei, brennbare Materialien (wie Holz, Kunststoffe, Stoffe) lagerten u.a. auf Zugängen und im Eingangsbereich. Aufgrund der in Vorraum, Zimmer 1 und 2 gelagerten Materialien bestehe höchste Brandgefahr. Im Fall einer notwendigen Rettung sei der Zugang für Einsatzkräfte erschwert.

Das im Behördenakt enthaltene, im Pflegschaftsverfahren *** des Bezirksgerichtes *** betreffend die Mitbewohnerin eingeholte Gutachten des SV *** kommt nach Befundaufnahme am *** u.a. zum Ergebnis, dass ein Schmutzwasserkanalanschluss neu hergestellt werden müsse, ein Wasseranschluss durch Anschluss an einen Gemeindebrunnen herstellbar wäre, die Fassade nicht schlagregendicht sei und zur Gänze erneuert werden müsse, die Dachdeckung nicht regendicht sei, tragende Teile des Dachstuhls nicht tragfähig seien und daher Dachstuhl samt Dachdeckung, Verblechung und Übermauerung zum Nachbargrundstück neu hergestellt werden müssen, die aus ca. 5 cm dicken Holzbohlen bestehende Gebäudedecke stark durchhänge und nicht tragfähig sei, da die Holzbohlen nicht auf der Zwischenmauer auflägen, sich auf den Wänden aufsteigende Feuchtigkeit zeige und Kamin sowie Elektroinstallation außer Funktion seien. Die Sanierungskosten in einen den geltenden Bauvorschriften entsprechenden Zustand würden mit 120.000 Euro (u.a. für Erschließungskosten sowie Erneuerung der Fassade (incl. Wärmedämmung), des Daches, zweier Fenster, des Kamins, der Eingangstür, der Erdgeschoßdecke (incl. Dämmung), des Innenverputzes, der Sanitär- und Elektroninstallation, der Fußbodenkonstruktion und der Einfriedung) geschätzt, diese lägen über den Neuherstellungskosten eines Gebäudes vergleichbarer Größe. Die Sanierung sei daher unwirtschaftlich, und das Gebäude habe die technische Nutzungsdauer bereits überschritten. Der Erwerb der Liegenschaft durch die Mitbewohnerin sei unter Berücksichtigung der Sanierungskosten wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Dem Gutachten angeschlossen sind zwei Angebote der Fa. *** vom *** über die Dachsanierung (7.923,12 Euro) und die Erneuerung der (gesamten) Holzdecke (4.814,40 Euro).

Die Beschwerdeführerin hat dem Landesverwaltungsgericht telefonisch mitgeteilt, dass sie nicht wolle, dass das Haus abgerissen werden müsse; die Sanierung gehe ganz leicht. Mit Eingabe vom *** hat sie vorgebracht, dass der „Wasseranschluss gehe“ und das WC an eine Senkgrube angeschlossen sei. Es werde ein Anbau gemacht, das restliche Haus gestützt. - Die (ebenfalls besachwalterte) Mitbewohnerin der Beschwerdeführerin hat einmal telefonisch, einmal bei einer persönlichen Vorsprache beim Landesverwaltungsgericht im wesentlichen mitgeteilt, dass sie beide das „kaputte, grauslich ausschauende“ Haus auf lange Sicht zum Teil renovieren möchten (den Rest könne man „verschließen“), dies aber durch die Besachwalterung momentan finanziell nicht möglich sei.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat über die Beschwerde wie folgt erwogen:

Der Beschwerdeführerin wurde laut Aktenlage mit Beschluss des Bezirksgerichts *** vom ***, ***, ein einstweiliger Sachwalter zur Vertretung in Verwaltungsverfahren betreffend die Liegenschaft EZ ***, KG ***, bestellt. Die Bestellung eines Sachwalters bewirkt nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass der Beschwerdeführerin die Prozess- und Handlungsfähigkeit in dem Umfang nicht mehr zukommt, der im Bestellungsbeschluss umschrieben ist. Die Beschwerdeführerin ist daher in diesem Verfahren seitdem nicht (mehr) prozessfähig (weshalb der angefochtene Bescheid auch richtigerweise ihrem Sachwalter zugestellt wurde). Als gerichtsverfahrenseinleitender Beschwerdeschriftsatz ist somit die vom Sachwalter erhobene Beschwerde zu werten.

Der Antrag, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, war spruchgemäß zurückzuweisen, da der Beschwerde ohnehin ex lege aufschiebende Wirkung zukommt (vgl. § 13 Abs. 1 VwGVG).

Gemäß § 33 Abs. 1 NÖ BO 1996 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.

Gemäß § 33 Abs. 2 NÖ BO 1996 hat die Baubehörde, wenn der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nachkommt, nach Überprüfung des Bauwerks, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen. Die Baubehörde darf in diesem Fall

die Überprüfung durch Sachverständige durchführen lassen,

die Vornahme von Untersuchungen und

die Vorlage von Gutachten anordnen.

Gemäß § 35 Abs. 1 NÖ BO 1996 hat die Baubehörde alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesonders die Räumung von Gebäuden oder deren Teilen anzuordnen.

Gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 1996 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und gesundheits-, bau- oder feuerpolizeiliche Missstände vorliegen oder

2. die Behebung des Baugebrechens unwirtschaftlich ist und der Eigentümer innerhalb der ihm nach § 33 Abs. 2 gewährten Frist die Missstände nicht behoben hat oder

3. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt und

das Bauwerk unzulässig ist (§ 15 Abs. 3 und § 23 Abs. 1) oder

der Eigentümer den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag oder die Anzeige nicht innerhalb der von der Baubehörde bestimmten Frist ab der Zustellung der Aufforderung hiezu eingebracht hat.

Für andere Vorhaben gilt Z. 3 sinngemäß.

Unstrittig ist, dass die Beschwerdeführerin Gebäudeeigentümerin ist und seit der Verhandlung vom *** keinerlei Sanierungsmaßnahmen gesetzt wurden. Den Feststellungen der Sachverständigen in der genannten Verhandlung ist sie nicht bzw. nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Der Gesetzgeber nennt in § 35 Abs. 2 NÖ BO 1996 alternativ drei Voraussetzungen, die zur Erlassung eines Abbruchauftrages führen können. Die Behörde hat den Abbruchauftrag auf die Tatbestände des § 35 Abs. 2 Z. 1 und Z. 2 gestützt. Zu zweiterem ist folgendes auszuführen:

Nach der höchstgerichtlichen Judikatur (vgl. dazu etwa die in Hauer/Zaussinger, Niederösterreichisches Baurecht8, auf S. 536 zu § 33 NÖ BO 1996 E 1 ff zitierte Rechtsprechung) muss für die Erlassung eines Bauauftrages nach § 33 NÖ BO 1996 feststehen, ob und bejahendenfalls in welcher Form das vom Bauauftrag betroffene Bauwerk baubehördlich bewilligt worden ist, ob und bejahendenfalls wann und inwiefern von dieser Bewilligung abgewichen worden ist, ob für diese festgestellten Abweichungen die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen bzw. Genehmigungen vorliegen, ob der tatsächlich festgestellte Zustand diesen Bewilligungen bzw. Genehmigungen entspricht und ob im Falle einer Abweichung diese Konsenswidrigkeiten die Standsicherheit, äußere Gestaltung, den Brandschutz, die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigen oder diese zu unzumutbaren Belästigungen führen können. Eine Baubewilligung im Sinne des § 33 Abs. 1 NÖ BO 1996 ist nicht nur eine solche nach diesem Gesetz, vielmehr sind darunter auch Baubewilligungen nach den Vorgängerbestimmungen der NÖ BO 1996 zu subsumieren (vgl. VwGH vom 10.10.2006, 2005/05/0246).

Das Vorliegen eines Baugebrechens im Sinn des § 33 Abs. 1 NÖ NO 1996 setzt einen (eventuell vermutlich) baubehördlich bewilligten Bestand voraus. Die normierte Instandhaltungspflicht ist auch für ein im Zeitpunkt seiner Errichtung nicht bewilligungspflichtiges Bauwerk gegeben. In einem solchen Fall ist - weil ein konsentierter Zustand als Maßstab für die Qualität der Instandhaltung nicht herangezogen werden kann - dieser unmittelbar aus § 33 Abs. 1 leg. cit. zu erschließen, weshalb die dort angeführten Baugebrechen vom Eigentümer jedenfalls zu beseitigen sind (vgl. VwGH vom 21.3.2007, 2006/05/0007).

Ein Baugebrechen im Sinn dieser Gesetzesbestimmung ist ein durch Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung (=Verschlechterung) verursachter Zustand eines Bauwerks oder eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte Änderung eines Bauwerks oder auch das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs eines Bauwerks. Als solche Baugebrechen kommen zum Beispiel Risse im Mauerwerk oder etwa auch Schäden am Außenputz in Betracht (vgl. VwGH vom 11.10.2011, 2009/05/0292). Es ist (nach dem soeben zitierten VwGH-Erkenntnis) eine Erfahrungstatsache, dass bei Fehlen des Verputzes an Mauern - die im Behördenakt befindlichen Fotos zeigen eindeutig, dass das Mauerwerk nicht nur aus Steinen besteht, sondern darin stellenweise Ziegel eingebaut sind - wegen der Gefahr des Eindringens von Niederschlägen und sonstigen Witterungseinflüssen durch ein solches Baugebrechen die Standsicherheit der Mauer beeinträchtigt werden kann, sodass schon aus diesem Grund ein Bauauftrag gerechtfertigt erscheint. Nach Ansicht des erkennenden Gerichts stellen jedenfalls auch die – von der Beschwerdeführerin nicht bestrittenen - Mängel des (wie die Fassade nicht regendichten) Daches und der Zustand der nicht tragfähigen und einsturzgefährdeten Erdgeschoßdecke Baugebrechen dar. Da diese von der Beschwerdeführerin nicht (gemäß § 33 Abs. 1 NÖ BO 1996) behoben wurden, wäre die Baubehörde berechtigt gewesen, gemäß § 33 Abs. 2 NÖ BO 1996 die Behebung zu verfügen. Dies hat sie nicht getan, sondern mit Bescheid vom 28.8.2012 (nur) die Räumung des Gebäudes angeordnet bzw. dessen Benützung verboten und, „da das Gebäude zum Wohnen saniert werden soll“, die Vorlage „eines Sanierungskonzepts inkl. Einreichplan und Baubeschreibung“ angeordnet. Letztere Anordnung konnte die Baubehörde zwar auf § 33 Abs. 2 zweiter Satz NÖ BO 1996, wonach sie „in diesem Fall“ die „Vorlage von Gutachten“ anordnen kann, stützen, aber eine „Behebung von Baugebrechen“ (im Sinne des § 33 Abs. 2 erster Satz NÖ BO 1996) wurde damit konkret nicht verfügt. Den Akten ist auch nicht zu entnehmen, dass die Baubehörde der Beschwerdeführerin seitdem (und mittlerweile sind über zwei Jahre vergangen) bescheidmäßig einen Instandsetzungsauftrag erteilt habe. Somit kann aber nicht die Rede davon sein, dass – wie es § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 1996 vorsieht - die Beschwerdeführerin „innerhalb der nach § 33 Abs. 2 gewährten Frist die Missstände nicht behoben hat“. Ein Abbruchauftrag kann im gegenständlichen Fall mangels zuvor ergangenem Instandsetzungauftrag also nicht auf § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 1996 gestützt werden (siehe dazu VwGH vom 24.4.2007, 2004/05/0222). Überlegungen zur Wirtschaftlichkeit einer Instandsetzung erübrigen sich daher (vorerst).

Der Tatbestand des § 35 Abs. 2 Z. 1 NÖ BO 1996 hingegen ist in seinem ersten Element (von zwei kumulativ zu erfüllenden Elementen) erfüllt, da dem von der Behörde eingeholten bautechnischen Sachverständigengutachten, wonach mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes durch Baugebrechen unbenützbar ist, nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten wurde. Die Ausführungen des Bautechnikers sind insoferne auch schlüssig, als auch der Sachverständige im Pflegschaftsverfahren beim BG *** und der von der Beschwerdeführerin betraute ***, also drei Baufachleute, zum Schluss gekommen sind, dass die Erdgeschoßdecke (zur Gänze) nicht tragfähig ist (und gänzlich erneuert werden muss), und dies nach Ansicht des erkennenden Gerichts für sich allein schon – durch die Einsturzgefahr - die Unbenützbarkeit des ganzen Raumes nach sich zieht. Die Beschwerdeführerin räumt in der Beschwerde im übrigen selbst ein, dass „im derzeitigen Zustand eine Bewohnbarkeit des Hauses nicht gegeben ist“. Vor allem aber ist darauf hinzuweisen, dass ja allein durch das rechtskräftige Benützungsverbot vom *** eine Unbenützbarkeit des gesamten Hauses vorliegt.

Was das zweite Tatbestandselement (von zwei kumulativ zu erfüllenden Elementen) betrifft, sieht das Gesetz hier drei alternative „Missstände“ vor, nämlich gesundheits-, bau- oder feuerpolizeiliche Missstände. Der defekte Kamin verstößt gegen § 57 NÖ BO 1996. Dieser und der (laut bautechnischem SV) „fehlende Brandschutz“ im Dachbodenraum sowie die (trotz rechtskräftigem Räumungsbescheid vom ***) nach wie vor bestehenden brandgefährlichen (fotografisch gut dokumentierten) Gerümpelablagerungen in allen Räumen stellen jedenfalls feuerpolizeiliche Missstände dar, wie auch der in der behördlichen Verhandlung beigezogene Sachverständige festgestellt hat. Der mangelhafte Verputz, der (wie oben dargelegt) die Standfestigkeit des Gebäudes bedroht, und die Undichtheit des Daches stellen zudem baupolizeiliche Missstände dar, und die von beiden bautechnischen Sachverständigen festgestellten und fotografisch gut dokumentierten Feuchtigkeitsschäden im Gebäudeinneren sind geeignet, hygienische Missstände hervorzurufen.

Somit ist der Abbruchauftrag, soweit er sich auf § 35 Abs. 2 Z. 1 NÖ BO 1996 stützt, nicht als rechtswidrig zu erkennen, weshalb spruchgemäß zu entscheiden war. Die Frist zur Abbruchsdurchführung, die die Behörde bis *** festgelegt hatte und somit bereits abgelaufen ist, war gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit 59 Abs. 2 AVG (wonach dem Verpflichteten eine angemessene Leistungsfrist einzuräumen ist) neu festzusetzen.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht wurde nicht beantragt. Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG war auch von einer Verhandlung abzusehen, da der entscheidungswesentliche Sachverhalt feststeht, weiters die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, BGBl. Nr. 210/1958, noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union, ABl. Nr. C 83 vom 30.03.2010 S. 389 entgegenstehen (vgl. dazu z.B. VwGH vom 15.5.2014, 2012/05/0087).

Die Revision ist unzulässig, da sie nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der (zitierten) Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.