Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-2440-2444/25/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 19.11.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2024:KLVwG.2440.2444.25.2023.

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten erkennt durch seine Richterin xxx über die Beschwerde der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) xxx, xxx, xxx, diese vertreten durch xxx GmbH, xxx, xxx, dieser wiederum vertreten durch xxx, xxx GmbH, xxx, xxx, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der xxx vom 27.09.2023, xxx, zu Recht:

I.Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 VwGVG als unbegründet

a b g e w i e s e n .

Die Formulierungen der mit Bescheid vom 27.09.2023, xxx, vorgeschriebenen Sicherungs- und Instandsetzungsmaß-nahmen werden wie folgt konkretisiert:

1.

Die Betonbrüstungsplatten sind abzutragen und durch eine leichtere Absturzsicherung gem. 01B-Richtlinie 4/2019, Pkt. 4, (z.B. Stabgeländer) zu ersetzen. Die Absturzsicherungen sind kraftschlüssig mit den Seitenwänden und den Balkonkragplatten zu verbinden. Beim Ersatz der Balkonbrüstungsplatten durch eine Leichtkonstruktion ist auch ein künftig einheitliches Erscheinungsbild für das gesamte Gebäude sicherzustellen. Die Benützung der Balkone ist bis zur Erbringung des Nachweises über die erfolgte Instandsetzung aus Sicherheitsgründen untersagt.

2.

Die Stirnseiten der Balkonkragplatten sind nach Abtrag der Betonbrüstungsplatten betontechnologisch zu sanieren und zu verschließen.

3.

An der Oberseite der Balkonkragplatten ist eine Feuchtigkeitsabdichtung aufzubringen und stirnseitig ein Tropfblech einzuarbeiten. Erforderlichenfalls sind betontechnologische Sanierungsarbeiten, wie zum Bespiel Rissverpressungen, vorzunehmen.

4.

Feuchtigkeitsschäden an den Unterseiten der Balkonkragplatten und den Betonseitenwänden sind betontechnologisch zu sanieren.

5.

Im Zuge des Aufbringens der Feuchtigkeitsabdichtung ist die Anschlussbewährung der Balkonkragplatten zu den Außenwänden durch einen hierzu Befugten auf ihre Trag- und Standsicherheit sowie auf ihren Korrosionsschutz zu überprüfen. Die Überprüfung der Anschlussbewehrung ist zu protokollieren. Sollten sich aus der Überprüfung Sanierungserfordernisse ergeben, sind diese nach dem Stand der Technik auszuführen.

6.

Nach Durchführung der Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten ist von einem hierzu Befugten ein Nachweis über die ordnungsgemäße Ausführung des Austausches der Absturzsicherungen und der Abdichtung der Balkonkragplatten und sind die Prüfprotokolle der Anschlussbewehrungen der Balkonkragplatten sowie gegebenenfalls der Nachweis über deren Sanierung der Behörde vorzulegen.

Als Frist für die Durchführung der aufgetragenen Maßnahmen wird festgelegt, dass diese aufgrund der Gefahrenlage und Dringlichkeit raschestmöglich, längstens jedoch bis 31.12.2025 fertigzustellen sind.

II.Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Sachverhalt und bisheriger Verfahrensgang:

Aufgrund einer Anzeige der Polizeiinspektion xxx wurde am 06.07.2022 durch die belangte Behörde ein Ortsaugeschein durchgeführt und wurde dabei festgestellt, dass am Objekt „xxx“ lose Putzteile der Fassade- und Balkonbrüstung auf den darunterliegenden Eingangsbereich gefallen waren. Entsprechende Sicherungsmaßnahmen wurden angeordnet. Ebenso wurden Bilder angefertigt.

Mit E-Mail vom 06.07.2022 gab die für die Objekte zuständige Hausverwaltung der belangten Behörde die durch sie gesetzten Sofortmaßnahmen bekannt.

In einem E-Mail des Stadtpolizeikommandos xxx vom 06.07.2022 wurde der durch die Polizeiinspektion xxx wahrgenommene Sachverhalt geschildert. So wurde durch die Streife der Polizeiinspektion xxx am 06.07.2022 eine fahrlässige Körperverletzung am xxx, xxx, aufgenommen. Einem dort wohnhaften Opfer war ein Stück der Fassade beim Verlassen des Gebäudes auf den Kopf gefallen und wurde das Opfer dabei verletzt. Es wurde durch die Polizei die Fassade von außen betrachtet sowie wurden auch einzelne Balkone besichtigt. Es konnte nicht genau erhoben werden, wo sich die betreffenden Stücke gelöst hatten, es waren jedoch Löcher ersichtlich, wo offensichtlich schon Stücke herausgebrochen waren und waren aus Sicht der Polizeibeamten die Betonteile teilweise in einem desolaten Zustand. Weiters waren vor allem an den Seiten der Balkone deutliche Risse ersichtlich. Eine Bewohnerin gab der Polizei gegenüber an, dass ihr ebenfalls Fassadenteile auf den Balkon gefallen wären. Von ihrem Balkon aus konnte auf das Dach des dazugehörenden niedrigeren Wohnhauses gesehen werden und lagen dort weitere Fassadenstücke, die offensichtlich herausgebrochen waren.

Aufgrund dieses Vorfalles wurde durch die Polizei mit der Hausverwaltung des xxx Rücksprache gehalten. Die Verantwortliche des entsprechenden Objektes konnte erreich werden und gab diese an, dass es bereits eine Eigentümerversammlung gegeben habe, die gegen eine Generalsanierung des Gebäudes abgestimmt hat. Somit ist der Zustand des Gebäudes und die Sanierungsbedürftigkeit also bereits bekannt. Es wäre bereits die Firma „xxx“ beauftragt worden einzelne Balkone nacheinander zu sanieren. Es könne jedoch nicht gesagt werden, wie lange diese Sanierung dauert. Auch gab die Hausverwaltung der Polizei gegenüber offenbar an, dass nicht verhindert werden könnte, dass Fassadenstücke herausbrechen und man das Herausbrechen von Fassadenteilen durch Unwetter nicht vorbeugen könnte. Es würden keine weiteren Maßnahmen durch die Hausverwaltung gesetzt werden.

Diese Stellungnahme der Polizei erging mit dem Ersuchen um Überprüfung des Objektes an die belangte Behörde. Der Stellungnahme waren Lichtbilder angehängt.

Mit E-Mail vom 08.08.2022 gab die Hausverwaltung der belangten Behörde bekannt, dass in der Zwischenzeit der Bautechniker xxx mit der Ausschreibung der gesamten Fassadensanierung der Liegenschaft beauftragt wurde, sodass diese im Frühling 2023 durchgeführt werden könnte. Laufende Kontrollen und Versorgung „verdächtiger Stellen“ würde weiterhin von der Firma xxx durchgeführt werden.

Es wurde an die belangte Behörde ebenfalls eine gutachterliche Stellungnahme des bautechnischen Sachverständigen xxx datiert mit 01.08.2022 übermittelt. Dieser Stellungnahme sind die bisher gesetzten Sofortmaßnahmen zu entnehmen. So haben sich an der Süd-Ost-Seite des neungeschossigen Wohnblockes kleinere Teile der Putzfassade und der Stirnseiten der Balkonplatten bzw. der Brüstungswände gelöst. Die beschädigten Oberflächen wurden von der Firma xxx im Zuge einer Sofortmaßnahme mit B-12 Spachtelmasse verschlossen, um den Putz zu stabilisieren und die Oberfläche wieder (provisorisch) schlagregensicher herzustellen.

Bei der Befahrung der Südseite wurde festgestellt, dass neben Abplatzungen und Putzrissen an der Süd-Ost-Ecke auch die Balkonplatten am Übergang zur Brüstungsmauer erhebliche Risse aufweisen. Dabei sind die obersten Geschosse stärker betroffen, als die darunterliegenden. Die Brüstung im letzten Geschoss wurde bereits zuvor mechanisch stabilisiert und über Zugstangen nach hinten fixiert.

An der Westseite sind Undichtheiten der Balkonabdichtungen an der Untersicht der Balkonplatten erkennbar, auch hier wurden zum Teil bereits Behelfsmaßnahmen mit Tropfrinnen im Übergang zwischen zwei Balkonabschnitten gesetzt.

In seiner gutachterlichen Stellungnahme hält xxx fest, dass die derzeit gesetzten Maßnahmen als reine Überbrückung bis zur endgültigen Kernsanierung der Balkone dienen. Die Abdichtung der Balkone ist nicht mehr sichergestellt, Wasser würde über Risse in die Konstruktion eindringen und zu Frost sowie Korrosionsschäden führen. Es ist somit im Zuge der nächsten Frost- und Tauperiode damit zu rechnen, dass sich weitere Putzteile lösen und nach unten fallen werden. Weiters kann die Stabilität der Balkonbrüstungen mittelfristig nicht mehr garantiert werden.

Es wird daher von ihm dringend empfohlen, die Abdichtung der Balkone sowie die Instandsetzung der Fassaden spätestens im Frühjahr 2023 umzusetzen und bis dahin eine laufende Kontrolle der Balkonbrüstungen durch einen Statiker zu veranlassen.

Diese gutachterliche Stellungnahme wurde durch die Hausverwaltung im Namen der WEG xxx veranlasst.

In einem Aktenvermerk vom 16.08.2022 wird durch die belangte Behörde festgehalten, dass es eine Rücksprache mit xxx gegeben habe. Es werde in den nächsten 14 Tagen nochmals eine Besichtigung der Fassade geben und würden etwaige Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen schriftlich der Behörde übermittelt werden.

Mit E-Mail vom 03.09.2022 gab xxx der belangten Behörde bekannt, dass in der KW 36 eine Bauteilöffnung vorgenommen werde. Dabei sollen die Anschlusseisen zwischen der Balkonplatte und der Brüstungswand freigelegt und deren Qualität sowie Zustand beurteilt werden. Das Ergebnis werde übermittelt.

Mit E-Mail vom 27.09.2022 gab xxx der Baubehörde bekannt, dass nunmehr auch eine statische Befundung durch xxx veranlasst wurde. xxx teilte daraufhin mit, dass „... die Trag- und Standsicherheiten sowie die Gebrauchstauglichkeit der Balkone laut technischen Richtlinien und derzeit gültigen Ö-Normen nicht mehr gegeben ist...“.

xxx führt weiters aus, dass für die Erstellung eines Sanierungskonzepts weitere Betonuntersuchungen erforderlich wären, welche auf den Status der Karbonatisierung rückschließen lassen. Nach Rücksprache mit dem Statiker und der Hausverwaltung würde daher bis zur Sanierung eine Verkehrsbeschränkung von maximal zwei Personen pro Balkon (große Balkone) und eine Person pro Balkon (kleine Balkone) ausgesprochen werden, die Zugänge zum Hochhaus wären mit einer Passage abzusichern. In der KW 40/2022 würde ein Lokalaugenschein stattfinden. Die Behörde würde ab sofort zu allen wesentlichen Schritten eingebunden und schriftlich informiert werden.

Weiters führt xxx aus, dass die Balkone im Frühjahr 2023 wie folgt zu sanieren wären:

Abbruch der Parapete

Herstellung einer Brüstungskonstruktion in Leichtbauweise

Instandsetzung der Balkonplattenabdichtung und Wasserableitung

Diesem E-Mail war die statische Beurteilung des xxx datiert mit 22.09.2022 angehängt.

Dem Befund dieser statischen Beurteilung ist unter dem Punkt „Allgemein“ zu entnehmen, dass die gegenständliche Wohnanlage vor ca. 50 Jahre errichtet wurde und die Substanz aus dieser Zeit im Wesentlichen unverändert sei.

Die zu begutachtenden Balkone würden sich südseitig am neungeschossigen Gebäudekomplex befinden, wobei in weiterer Folge auch die Balkone an der Westseite einer visuellen Begutachtung unterzogen wurden. Die Begehung hat am 16.09.2022 mit xxx, welcher von der Hausverwaltung beauftragt wurde, durchgeführt.

Zu den Balkonen auf der Südseite führt er aus, dass die Balkonplatten, bestehend aus auskragenden Stahlbetonplatten und Beton-Fertigteilplatten als Brüstungen, über die Höhe des Gebäudes bewittert und wetterseitig ausgerichtet sind. Schon vor einigen Jahren wären Abdichtungs- und Befestigungsarbeiten am obersten Balkon (8. OG) vorgenommen worden. Zwischenzeitlich sei es zu weiteren Betonabplatzungen bei Balkonplatten gekommen. Die abstürzenden Betonteile würden Passanten gefährden. An Schäden wären visuell Ablösungen in der Malerei, vor allem an den Brüstungen zu erkennen, Abplatzungen von Betonteilen, freiliegende Bewehrungen, beginnende Ablösung von Betonteilen, die auf Korrosion von Bewehrungsstahl zurückzuführen sind.

Untersuchungen zur Karbonatisierung des Betons würden nicht vorliegen. Diese Untersuchungen der Betonsubstanz würden üblicherweise durchgeführt werden um festzustellen, ob der Korrosionsschutz der Bewehrungseisen noch gegeben sei.

Zu den Balkonen auf der Westseite führt er aus, dass sich dort Balkone gleichartiger Bauweise wie an der Südfassade befinden. Die Schäden wären bei den Balkonplatten ebenfalls festzustellen, wie Ablösungen der Malerei und des Betons. Auffällig wären Wasserdurchtritte vom 6. OG in das 5. OG durch die auskragende Balkonplatte. Dies würde auf Undichtheiten hinweisen.

In der Stellungnahme führt xxx allgemein aus, dass bei den gegenständlichen Gebäuden an den Balkon- und Brüstungsplatten die in Stahlbeton ausgeführt sind, sichtbare Schäden auftreten. Visuell wären die Malerei- und Betonablösungen über 6 Geschosse zu sehen. Die Balkone gleicher Bauart sowohl an der Südseite des Gebäudes als auch an der Westseite zur xxx hin, wären der Bewitterung ausgesetzt. Das Errichtungsjahr des Gebäudekomplexes liege ca. 50 Jahre zurück. Die Konstruktion sei in all diesen Jahren Niederschlagswässern, Feuchtigkeit und Frost ausgesetzt gewesen. Dadurch würde der Beton im Laufe der Zeit seine Funktion den Bewehrungsstahl vor Korrosion zu schützen verlieren. Dies lasse sich an den zahlreichen Ablösungen von Betonschollen visuell feststellen. Der Stahl korrodiere, vergrößere sein Volumen und sprengt den Beton ab. Da dieser Vorgang bei einigen Platten begonnen hat, sei mit einem über alle Geschosse vorhandenen Schadensbild und mangelndem Korrosionsschutz zu rechnen.

Basierend auf dieser Stellungnahme führt xxx unter dem Punkt „Maßnahmen“ aus, dass aufgrund der visuellen Beurteilung und der bereits vor einigen Jahren durchgeführten, ergänzenden Abdichtungs- und Befestigungsmaßnahmen beim Balkon im 8. OG der Südseite, sei damals eine maßgebende Verschlechterung der Substanz der Balkonplatten und der Brüstungen offensichtlich sei. Zusätzliche Abplatzungen von Betonteilen mit Personenverletzung wären passiert. Zu beachten ist, dass die Verschlechterung der Substanz nicht kontinuierlich, sondern immer rascher und progressiv ansteigend erfolge. Eine Generalsanierung der Stahlbetonbalkone ist erforderlich. Da jedoch der Korrosionsschutz der Bewehrungsstäbe ohne Spezialanstriche vermutlich nicht mehr gegeben ist, wären die Trag- und Standsicherheiten sowie die Gebrauchstauglichkeit der Balkone laut technischen Richtlinien und derzeit gültigen Ö-Normen nicht mehr gegeben.

Damit sei aus seiner Sicht eine Generalsanierung technisch und wirtschaftlich voraussichtlich nicht mehr sinnvoll. Als alternative Lösung würde sich anbieten, die Balkonplatten mit den Brüstungen zu entfernen und durch einen vorgesetzten Balkonturm zu ersetzen.

Diesem Gutachten sind entsprechende Beweisbilder angehängt.

In einem Aktenvermerk datiert mit 06.10.2022 hält xxx fest, dass aufgrund einer Anfrage der belangten Behörde für die Sicherungsmaßnahmen und zur Sanierung ein gemeinsamer Besichtigungstermin stattfinde. Als anwesende Personen werden Vertreter der belangten Behörde, eine Vertreterin der Hausverwaltung, ein Gerüstebauer sowie xxx angeführt. Festgehalten wurde, dass eine detaillierte Befundung des Betons durch xxx in der KW 41/2022 durchgeführt werde, diese Befundung würde dann Rückschlüsse für das Sanierungskonzept möglich machen.

Die Vertreter der belangten Behörde teilten in dieser Besprechung mit, dass eine Verkehrsbeschränkung nicht kontrollierbar sei, die Behörde würde die Balkone daher bis zur erfolgreichen Sanierung sperren. Eine entsprechende Informierung an die Eigentümer würde durch die Behörde ergehen. Ebenso teilte die belangte Behörde mit, dass die Sanierung der Balkone durch die Behörde per Bescheid aufgetragen werde. Es sollten alle Balkone der Liegenschaft xxx saniert werden, da die konstruktions- und witterungsbedingten Mängel überall vorliegen könnten. Die Änderung der Konstruktion und/oder des äußeren Erscheinungsbildes wäre jedoch bewilligungspflichtig und sei dazu grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

Als Sicherungsmaßnahmen wurden im Zuge dieser Begehung festgelegt, dass an der südöstlichen Ecke des Hochhauses im Bereich Zugang xxx Passagen herzustellen sind, um einen ausreichenden Schutz vor herabfallenden Putzteilen im Winter und Frühjahr sicherzustellen. Im Kellergeschoss xxx, Westseite Hochhaus, wäre ebenfalls eine Passage von der Brücke bis zur nördlichen Hauskante zu errichten. Die Abfahrt an der Südseite solle gesperrt werden.

Weiters wurde festgehalten, dass an der Südseite im 2. OG des xxx sich eine Balkonbrüstung bereits sichtbar nach außen neige. Diese Brüstung würde vom Statiker untersucht werden. Fotos wurden angefertigt. Auch wurden Einsatzkräfte (Feuerwehr, Rettung und Polizei) vom Ziviltechniker über die Sicherungsmaßnahmen verständigt.

Es wurde erneut eine Fotodokumentation angelegt.

Mit Schreiben vom 20.10.2022 wurde durch die belangte Behörde ein Parteiengehör an sämtliche Wohnungseigentümer gerichtet. Im Wesentlichen wird darin ausgeführt, dass aufgrund der festgestellten Problematik vom bautechnischen Amtssachverständigen vorgeschlagen werde, den Eigentümern folgende Sicherungsmaßnahmen aufzutragen:

Sperrung der Zugänge zu den Balkonen bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten im Frühjahr 2023, da die Trag- und Standsicherheit sowie die Gebrauchstauglichkeit der Balkone laut technischen Richtlinien und derzeit gültigen Ö-Normen laut Gutachten xxx nicht mehr gegeben ist

Aufstellung von Passagen zur Sicherung vor weiteren herabfallenden Putzteilen an der südöstlichen Ecke des Hochhauses und an der Westseite (von der Brücke bis zur nördlichen Hauskante)

Die Passagen sind statisch so zu dimensionieren, dass eine Gefährdung vo Personen durch herabfallende Putz- und Betonteile ausgeschlossen wird

Vorlage einer ergänzenden statischen Befundung des Hauses xxx

Regelmäßige Überprüfung der Fassaden auf lose Putzteile in Abständen von 4 Wochen

Mit E-Mail vom 21.10.2022 teilte xxx der belangten Behörde die in der Zwischenzeit gesetzten Maßnahmen mit. Er führt auch aus, dass eine Analyse der Betonqualität durch xxx in Auftrag gegeben wurde um ein entsprechendes Sanierungskonzept ausarbeiten zu können. Die entsprechenden Ergebnisse würden folgen. Er übermittelte eine entsprechende Fotodokumentation.

Mit Bescheid vom 22.11.2022, xxx, wurden auf Basis der damaligen Ermittlungsergebnisse gemäß §§ 43 Abs. 1 und 44 Abs. 1 K-BO 1996 den Eigentümern des Grundstückes xxx, KG xxx, folgende Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgeschrieben:

1. Die Zugänge zu den Balkonen sind bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten im Frühjahr 2023 zu sperren

2. Passagen zur Sicherstellung vor weiteren herabfallenden Putzteilen an der südöstlichen Ecke des Hochhauses sowie an der Westseite (von der Brücke bis zur nördlichen Hauskante) gem. Lageplan der xxx-GmbH vom 06.10.2022 sind aufzustellen

Die Passagen sind statisch so zu dimensionieren, dass eine Gefährdung von Personen durch herabfallende Putz- und Betonteile ausgeschlossen wird

3. Eine ergänzende statische Befundung des Hauses xxx ist vorzulegen

4. Die Fassaden sind auf lose Putzteile alle 4 Wochen zu überprüfen

Zwei gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerden wurden mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 26.01.2023 zu Zahl: KLVwG21842185/4/2022 nach § 13 Abs. 3 AVG zurückgewiesen. Der Begründung ist zu entnehmen, dass die Beschwerden nicht den erforderlichen, in § 9 Abs. 1 Z 1 bis Z 5 VwGVG angeführten Inhalt aufgewiesen haben.

Mit E-Mail vom 08.02.2023 übermittelte xxx an die belangte Behörde die Laborbefunde bzw. Prüfberichte der xxx vom 01.12.2022 und 15.12.2022 sowie die darauf basierende statische Stellungnahme des xxx vom 08.02.2023. Zusammenfassend führt xxx aus, dass die Balkonbrüstungen bei allen Objekten der Liegenschaft xxx, xxx und xxx aufgrund der statischen Stellungnahme abgebrochen werden müssen, da sie gleichen Alters und von gleicher Bauart wären. Nach Rücksprache mit xxx mache es keinen Sinn die Brüstungen beim Hochhaus vorzuziehen und bei den anderen Häusern zuzuwarten, zumal der Wohnungseigentumsgemeinschaft niemand eine verbindliche Zusicherung geben könne, wann und wo sich wieder Putzteile lösen oder ob allenfalls ein Versagen der Brüstungskonstruktion eintrete. Die Balkonplatten hingegen könnten nach ihrer Instandsetzung und dem Abbruch der Brüstungen als Basis für die neue Geländerkonstruktion herangezogen werden. Es sei daher geplant die Sanierung der Balkonanlage noch heuer durchzuführen.

Der detailstatischen Beurteilung des xxx vom 08.02.2023 ist auf Basis visueller Kontrollen der Balkon- und Brüstungsplatten sowie betontechnologischer Untersuchungen an Bauteilentnahmen und Bewehrungskontrollen vor Ort ist hinsichtlich der Tragfähigkeit und Standsicherheiten der auskragenden Betonplatten und der Betonbrüstungen zu entnehmen, dass die Untersuchungen erforderlich wurden, nachdem Betonablösungen von den Kragplatten, Feuchtigkeitsschäden an den Unterseiten der Balkonplatten und Schiefstellungen der Balkonbrüstungen aufgetreten waren. Auf dem obersten, stärker bewitterten Balkon auf der Südseite des neungeschossigen Gebäudes zuzüglich Untergeschoss, wären bereits vor einigen Jahren Sicherungsmaßnahmen der Brüstungsplatte und ergänzende Feuchtigkeitsabdichtungen im speziellen beim Wandanschluss erfolgt. Das Gebäude weise an der südlichen Gebäudefront und der Westlichen ähnliche Balkonstrukturen auf. An der Südseite, die stärker wetterseitig gelegen sei, würden sich mehrheitlich die Betonabplatzungen und Schiefstellungen in den Brüstungsplatten finden. An der weniger stark bewitterten Westseite wären bei den Balkonbrüstungen Malerei- und Betonablösungen zu sehen, sowie Feuchtigkeitsstellen an den Balkonplattenunterseiten. Dies weise auf die Durchlässigkeit der Betonplatten gegenüber Niederschlagswässern hin. Die obersten Balkone wären der Witterung am stärksten ausgesetzt und deshalb auch am schadhaftesten, wie auf der Südseite.

Es hätten betontechnologische Untersuchungen stattgefunden. Die Betonkernentnahmen und die Freilegung der Bewehrung in der Balkonkragplatten und der Brüstungsanschlüsse wären im speziellen beim untersten Balkon und beim Balkon im 9. OG erfolgt. Die Balkonplatte mit den größten Abplatzungen von Betonteilen würde beispielhaft für die übrigen Balkone für diese Beurteilung herangezogen werden. Die Versuche an den entnommenen Betonkernen betreffe vor allem die Druckfestigkeiten. Es wurde dabei auch die Qualität des Betons durch Feststellungen der Karbonatisierungstiefen ermittelt. Die Karbonatisierungstiefe zeige inwieweit die Qualität des Betons ausreiche, um den Bewehrungsstahl vor Korrosion zu schützen. Wenn dieser Schutz durch chemische Alterungsprozesse des Betons nicht mehr gegeben ist, sind auch die Trag- und Standsicherheiten nicht vorhanden.

Aufgrund deutlich sichtbarer Malerei- und Betonschäden an den Balkonen des Gebäudes wurden detaillierte Bauteiluntersuchungen an den auskragenden Balkonen durchgeführt. Schrägstellungen der Balkon-Brüstungsplatten sind optisch festzustellen. Den Balkonplatten sind Bohrkerne entnommen worden, die Betondeckung der Bewehrungseisen wurde punktuell entfernt, um die Druckfestigkeit, die Kragbewehrung der Balkonplatten, den Karbonatisierungsgrad des Betons und die vorhandene Bewehrung der Balkonbrüstungsplatten samt Anschlusseisen festzustellen.

Als Ergebnisse der Untersuchungen führt xxx aus, dass bei den Balkonplatten die Karbonatisierungstests zeigen, dass die Qualität des Betons an den untersuchten Stellen ausreichend ist. Die Qualität des Betons der Balkonkragplatten zum Korrosionsschutz sei gegeben. Auch die statische Nachbemessung unter Berücksichtigung des vorhandenen Bewehrungsstahles, der Bauteilabmessungen und der Betongüte sowie der normgemäßen Nutzlast von 5,0 [kN/m2] nach Ö-Norm 4012 „Nutzlasten im Hochbau“ (Ö-Norm zum Zeitpunkt der Errichtung) ergebe einen ausreichenden Bewehrungsgehalt.

An den Unterseiten der Balkonplatten wären stellenweise Feuchtigkeitsschäden durch Wasserdurchtritte zu sehen. Deshalb wären bei Sanierungsmaßnahmen Feuchtigkeitsabdichtungen an den Oberseiten und Rissverpressungen durchzuführen. Grundsätzlich wären die Trag- und Standsicherheiten gegeben, konstruktive Schutzmaßnahmen wären vorzunehmen. Die Stellen der Betonablösungen wären betontechnologisch zu sanieren.

Hinsichtlich der Brüstungsplatten führt xxx aus, dass an den betonierten Brüstungsplatten starke Witterungsschäden und Schrägstellungen (Kippen nach außen) festzustellen wären. Sicherungsmaßnahmen wären bei den Balkonplatten im obersten Geschoss bereits vor Jahren vorgenommen worden. Mittlerweise sei eine Verschlechterung der Situation bei weiteren Brüstungsplatten eingetreten. Im Zuge der Beton- und Bewehrungsstahluntersuchungen sei die Anschlussbewehrung der Brüstungsplatten an die Balkonkragplatten freigelegt worden. Vorgefunden wurden Bewehrungseisen mit Durchmesser von 8 mm alle 30 cm als Kragbewehrung. Nicht beurteilt werden könnten für störungsfrei und vollständig die Korrosionsschäden bei den Anschluss-Bewehrungseisen der Brüstungsplatten zur Balkonkragplatte. Die vielen Schrägstellungen von Brüstungsplatten vor allem an der Südseite mit bereits erfolgten Stabilisierungs- und Sicherungsmaßnahmen, lasse bei einigen Platten bereits auf reduzierte Trag- und Standsicherheiten schließen. Bei Nässe am Fuße der Brüstungsplatten sei eine bereits erfolgte Querschnittsreduktion der Anschlusseisen durch Korrosion nicht auszuschließen. Diese Stellen zu finden sei jedoch zerstörungsfrei und wirtschaftlich nicht möglich.

Als Maßnahmen bei den Brüstungsplatten hält xxx fest, dass durch das unkontrollierbare Standsicherheitsverhalten der Brüstungsplatten (Schrägstellungen) mangels Korrosionsschutz der Bewehrungsanschlusseisen (keine Nieroster-Materialien), der mangelnden Betondeckung von weniger als 2,00 cm, der Abtrag der Brüstungsplatten vorgeschlagen werde. Mit einem neuen Balkongeländer leichtere Ausführung, evtl. zusätzlichen Formrohrstützen zur ergänzenden Abständerung der Balkonplatten und Befestigungsmöglichkeiten der neuen Geländerkonstruktionen würde langfristig der Bestand gesichert werden.

Mit 05.06.2023 erstellte xxx noch eine weitere ergänzende detailstatische Beurteilung. Darin führt er nochmals die dringende Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen hinsichtlich der Brüstungsplatten aus. Durch das unkontrollierbare Standsicherheitsverhalten der Brüstungsplatten (Schrägstellungen) mangels Korrosionsschutz der Bewehrungsanschlusseisen (keine Nieroster-Materialien), der mangelnden Betondeckung von weniger als 2,00 cm und der nicht vorhandenen Kippsicherheiten wären dringende Maßnahmen erforderlich. Diese könnten sein:

zusätzliche Stützen innerhalb der Brüstungsplatten über alle Geschosse an denen die Betonplatten zusätzlich befestigt werden. Diese Maßnahme hätte für ca. 5 bis 10 Jahre Gültigkeit, in Abhängigkeit von zukünftigen witterungsbedingten Zerfall der Brüstungsplatten. Die Schadensentwicklung erfolgt jedoch nicht linear und kontinuierlich, sondern erfolgt nach einem progressiven, beschleunigten Verlauf.

ein Abtrag der Beton-Brüstungsplatten und Ersatz durch eine leichtere Ausführung würde die Kragplatten entlasten und bringe langfristig mehrere Jahrzehnte eine statisch sichere Lösung. Unabdingbar sei die Ausführung einer Feuchtigkeitsabdichtung auf der Oberseits der Balkonkragplatten. Vor dem Aufbringen sei die Anschlussbewehrung zur Außenwand auf Korrosion zu prüfen.

In einem E-Mail vom 06.06.2023 führt xxx aus, dass die gutachterlichen Stellungnahmen des xxx sich auf die gesamte Liegenschaft beziehen. Ein Teil der EigentümerInnen würde jedoch aus Kostengründen eine Reduktion der Sanierungsmaßnahmen auf ein Mindestmaß fordern. Es sei generell davon auszugehen, dass sich die Ausführung und Qualität der Konstruktionen über alle Bauteile decke, wenngleich die Schäden an den stärker bewitterten Fassaden (Wetterseiten) größer sei. Eine statische Absicherung der Brüstungen sei zwar technisch machbar, aber dennoch mit hohen Kosten verbunden und nur über einen eingeschränkten Zeitraum (laut xxx 5 bis 10 Jahre) denkbar. Die Sanierung der Balkonplattenabdichtung könne nachhaltig jedoch nur mit einem neuen Aufbau über den Balkonplatten erfolgen. Ein Herabfallen von Putz- oder Konstruktionsteilen könne aufgrund der Entwässerungssituation jedoch nicht ausgeschlossen werden, sodass aus technischer und wirtschaftlicher Sicht nur eine ganzheitliche Sanierung empfohlen werden könne.

In einem Schreiben vom 23.06.2023 führt der durch die belangte Behörde beigezogene bautechnische Sachverständige unter Zugrundelegung der vorliegenden Unterlagen von xxx und xxx im Wesentlichen aus, dass die Montage von zusätzlichen Stützen innerhalb der Brüstungsplatten über alle Geschosse aus seiner Sicht nicht zielführend sei, da es sich um ein zeitlich begrenztes Provisorium handle und die desolaten Brüstungsplatten dem witterungsbedingten Zerfall dennoch ausgesetzt wären. Weiters wäre die Gefährdung von Personen durch herabfallende Putz- und Betonteile nicht auszuschließen. Er beantrage nachstehende Maßnahmen zur Vorschreibung im Instandsetzungsauftrag:

„1.Abtrag der Betonbrüstungsplatten und Ersatz durch eine leichtere Absturzsicherung gemäß OIB-Richtlinie 4/2019 Pkt.4

2. Überprüfung der Anschlussbewährung eines hierzu Befugten, ob die Trag- und Standsicherheit der Kragplatten gegeben ist, sowie Durchführung der erforderlichen betontechnologischen Sanierungsarbeiten wie zum Beispiel Risseverpressungen.

3. Aufbringen einer Feuchtigkeitsabdichtung auf der Oberseite der Balkonkragplatten.

4. Die anfallenden Niederschlagswässer auf den Balkonen sind nach dem Stand der Technik zu sammeln und abzuleiten.

5. Nach Durchführung der Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten ist von einem hierzu Befugten ein Nachweis über die ordnungsgemäße Ausführung vorzulegen.“

Weiters hält er fest, dass die Punkte 1., 2. und 4. des Sicherungs- und Instandsetzungsbescheides vom 22.11.2022, xxx voll inhaltlich aufrecht bleiben würden.

Mit Schreiben vom 05.07.2023 wurde hinsichtlich der durch den Bausachverständigen genannten fünf Instandsetzungspunkte Parteiengehör an sämtliche Eigentümer der gegenständlichen Wohnhausanlage gegeben.

Die Eigentümer xxx gab keine Zustimmung ab, xxx hält fest, dass die xxx (xxx als Eigentümerverwaltung) bereits lose Teile entfernt und betonputztechnisch versiegelt habe, es würde keine Gefahr mehr bestehen, auch würde die Anlage visuell kontrolliert werden. Es sei nicht zumutbar, dass der Balkon nicht benutzt werden dürfe und suchte die xxx – xxx GmbH als Hausverwalterin anwaltlich vertreten um Fristerstreckung an. Ebenfalls keine Zustimmung gab xxx, xxx und xxx in Vertretung seines Bruders xxx.

Mit E-Mail vom 20.07.2023 teilte die Hausverwaltung mit, dass sie eine neue anwaltliche Vertretung bekannt geben werde. Sie ersuche um Fristerstreckung für die Einsichtnahme in den Bauakt. Die Fristerstreckung wurde gewährt, eine Einsichtnahme erfolgte offenbar nicht.

Mit nunmehr bekämpften Bescheid vom 27.09.2023, xxx wurden durch die belangte Behörde folgende baupolizeiliche Aufträge erteilt:

„Mit gemäß §§ 43 Abs. 1 und 44 Abs. 1 K-BO 1996 werden die Eigentümer des Grundstücks xxx, KG xxx, mit dem darauf befindlichen Objekt xxx verpflichtet, folgende Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorzunehmen:

1. Die Betonbrüstungsplatten sind abzutragen und durch eine leichtere Absturzsicherung gem. OIB-Richtlinie 4/2019 Pkt 4 zu ersetzen. Die Benützung der Balkone ist bis zur Erbringung des Nachweises über die erfolgte Instandsetzung aus Sicherheitsgründen untersagt.

2. Die Anschlussbewährung ist durch einen hierzu Befugten auf Ihre Trag- und Standsicherheit der Kragplatten zu überprüfen, sowie sind die erforderlichen betontechnologischen Sanierungsarbeiten, wie zum Beispiel Risseverpressungen, vorzunehmen.

3. Die Feuchtigkeitsabdichtung auf der Oberseite der Balkonkragplatten ist vorzunehmen.

4. Die anfallenden Niederschlagswässer auf den Balkonen sind nach dem Stand der Technik zu sammeln und abzuleiten.

5. Nach Durchführung der Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten ist von einem hierzu Befugten ein Nachweis über die ordnungsgemäße Ausführung vorzulegen.

Frist:Die aufgetragenen Maßnahmen sind binnen 1 Jahr ab Rechtskraft dieses Bescheides fertigzustellen.“

Der Begründung ist unter anderem auch zu entnehmen, dass die neue rechtsfreundliche Vertretung der Hausverwaltung xxx – xxx GmbH, die xxx GmbH, trotz Antrag auf Akteneinsicht und Fristerstreckung zur Durchführung dieser Akteneinsicht mit E-Mail vom 03.08.2023 bis zur Bescheiderlassung mit 27.09.2023 keine Stellungnahme eingebracht hat und auch in keine geplanten Sanierungsarbeiten der Behörde bekannt gegeben hat. Es war daher notwendig aufgrund der vorliegenden Gutachten vor allem des statischen Sachverständigen xxx die gegenständlichen Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu verfügen.

Der Bescheid wurde der WEG zu Handen der xxxGmbH und allen Miteigentümern der Wohnungseigentumsanlage zugestellt.

Mit Schreiben vom 10.10.2023 brachte gegen den gegenständlichen Bescheid xxx eine Beschwerde ein, mit Eingabe vom 24.10.2023 ebenso xxx und xxx. Am 31.10.2023 erhob xxx Beschwerde gegen den baupolizeilichen Auftrag, diese vertreten durch die xxx GmbH. Über diese Beschwerden wurde durch das erkennende Gericht in einem gesonderten Beschluss entschieden.

Ebenfalls am 31.10.2023 langte eine Beschwerde der WEG xxx, vertreten durch die xxx – xxx GmbH, vertreten durch die Rechtsanwaltskanzlei xxx GmbH ein. Darin wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die nunmehr mit Bescheid vom 27.09.2023 aufgetragenen Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen überschießend wären. Es würde nicht berücksichtigt, dass bereits einzelne Schäden behoben wurden und nicht sämtliche Betonbrüstungsplatten, sondern nur ein ganz geringer Teil zu sanieren wäre. Gutachterliche Feststellungen, welche die aufgetragenen Maßnahmen rechtfertigen würden, würden nicht vorliegen.

Der erstinstanzliche Bescheid sei formell rechtswidrig, da das Verwaltungsverfahren mangelhaft geblieben sei. Nach § 56 AVG hätte der Erlassung eines Bescheides grundsätzlich ein Ermittlungsverfahren voranzugehen. Zweck des Ermittlungsverfahrens sei den für die Erledigung einer Verwaltungssache maßgeblichen Sachverhalt festzustellen und den Parteien Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben. Die Behörde hätte nicht alle zur Klarstellung des Sachverhaltes erforderlichen Beweise erhoben und hätte sie gegen die Offizialmaxime verstoßen, da sie sich mit den Einwendungen der Beschwerdeführer in keiner Weise auseinandergesetzt hat und nicht die für die Entscheidungsfindung erforderlichen Sachverständigengutachten eingeholt hätten. Die Behörde hätte sich über Einwendungen der Eigentümer sowie der die Eigentümer vertretenden Hausverwaltung nicht auseinandergesetzt. Darin sei dargelegt worden, dass eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Gesundheit im Sinne einer Beeinträchtigung öffentlicher Interessen des Bauzustandes des Objektes xxx nicht vorliege. Die Behörde hätte insbesondere ein Sachverständigengutachten einholen müssen, zur Frage welche konkreten Erhaltungsarbeiten bzw. Sanierungsarbeiten an welchen Brüstungsplatten zu erfolgen haben. Tatsächlich hätten Sanierungsarbeiten, wenn überhaupt, nur an einzelnen Brüstungsplatten zu erfolgen.

Auch würde materielle Rechtswidrigkeit vorliegen. Die belangte Behörde hätte übersehen, dass nicht jede Verschlechterung des Bauzustandes eine Verletzung der Erhaltungspflicht begründet. Ein Baugebrechen würde erst dann vorliegen, wenn sich der Zustand der baulichen Anlage derart verschlechtert habe, dass sie unter Berücksichtigung ihrer Verwendung nicht mehr den Anforderungen der Kärntner Bauvorschriften entspreche. Dies sei jedoch insoweit einzuschränken, als ein Baugebrechen dann vorliege, wenn ein seit längerer Zeit bestehender konsensmäßig errichteter Bau nicht der nunmehr geltenden Rechtslage und nicht dem nunmehrigen Stand der Technik entspreche. Es dürfen zudem nur jene zum Ziel führende Maßnahmen aufgetragen werden, die den geringsten Eingriff in die Rechte der Parteien bewirken. Mit dem gegenständlichen Auftrag zur Abtragung der Betonbrüstungsplatten und zum Ersatz mit leichteren Absturzsicherungen sowie mit den Aufträgen die Feuchtigkeitsabdichtung auf der Oberseite der Balkonkragplatten vorzunehmen und die anfallenden Niederschlagsgewässer auf den Balkonen nach dem Stand der Technik zu sammeln und abzuleiten, hätte die belangte Behörde diese Grundsätze unrichtig angewendet.

Auch wäre der Spruch des Bescheides zu weit und undeutlich gefasst. Es müsse konkretisiert dargelegt werden, welche Betonbrüstungsplatten in welchen Bereich konkret zu sanieren wären.

Mit Schreiben vom 14.11.2023, beim Landesverwaltungsgericht Kärnten eingelangt am 17.11.2023, wurde der gegenständliche Akt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten übermittelt.

Mit Schreiben vom 11.01.2024 ersuchte das Landesverwaltungsgericht Kärnten die Bauabteilung der xxx hinsichtlich der bewilligten Bauverfahren der Beschwerdeführer xxx und xxx die entsprechenden Bauunterlagen vorzulegen.

Mit Verfügung vom 22.01.2024 wurde eine öffentliche mündliche Verhandlung für 21.02.2024 anberaumt.

In dieser Verhandlung wurde vorweg den Beschwerdeführer xxx, xxx, xxx sowie xxx die Rechtslage zu ihren Beschwerden erklärt.

Weiters wurde Folgendes zu Protokoll gegeben:

„Nichtamtlicher Sachverständiger:

xxx, xxx, xxx, gibt an seinen Sachverständigeneid erinnert, unbeeidet vernommen, fremd zu den Beschwerdeführern, gibt zu Protokoll:

Ich verweise auf meine bisherigen Gutachten und bringe ergänzend vor:

Ich wurde vor mehreren Jahren bereits zur gegenständlichen Wohnhausanlage gerufen, da im obersten Stock auf der Südseite die Brüstungsplatten nach außen gekippt sind. Daraufhin wurden innenseitig Stahlwinkel montiert, um die Absturzsicherung zu gewährleisten.

Mittlerweile sind von den Stirnseiten der Balkontragplatten Betonteile abgestürzt. Weiters sind auch auf der Westseite bei den Balkonplatten Wasserdurchtritte zu beobachten mangels Horizontalabdichtung auf der Oberseite der Balkonplatten. Diese Wasserdurchtritte gefährden die Tragfähigkeit der Balkonplatten wegen Korrosion des Bewehrungsstahles. Wichtiger Punkt bei den Untersuchungen ist der Zustand der Brüstungsplatten gewesen. Dazu wurden untersucht, wie die Brüstungsplatten an die kragenden Balkonplatten angeschlossen sind, wie der Zustand der Bewehrung sich darstellt in Bezug auf Korrosion, welche Betondeckungen für die Bewehrung vorhanden sind. Die Betondeckungen bei den untersuchten Stellen betragen zwischen 17 und 21 mm. Laut heutigen technischen RL wäre eine Betonabdeckung der Bewehrungsstäbe von 30 mm erforderlich. Dies wurde durch die Untersuchungen aufgezeigt und die Betonablösungen sind ein Ergebnis dieser zu geringen Betondeckungen, da die korrodierte Bewehrung die Betonabsprengungen hervorruft. Der Prozess der Korrosion ist progressiv verlaufend und prinzipiell nicht genau vorhersehbar.

Über Befragen Rechtsvertreter der Viert- und Fünftbeschwerdeführerin:

xxx führt aus, dass stärker in der Witterung liegende Balkone, wie z.B. die West- und Südfassade des Hauses Nr. xxx, stärker von den Schäden betroffen sind. Der unterschiedliche Schadensgrad ist witterungsmäßig begründet aber es waren auch Betonabplattungen im unteren Geschoss.

Hintergrund der Maßnahmen im obersten Geschoß ist gewesen, eine rasche Lösung zu finden, die mehr oder weniger sofort umsetzbar ist. Es bestand damals die Gefahr, dass die Brüstungsplatten nach unten fallen. Gleichzeitig wurde aber auch die Balkonoberfläche mit einer zusätzlichen Abdichtung versehen, um die Fuge der Tragplatte zur Außenwand abzusichern, damit diese nicht korrodiert.

Die Richterin ermahnt den Vertreter des Beschwerdeführers xxx.

xxx führt aus, dass grundsätzlich die Wohnanlage jährlich überprüft gehören würde aufgrund der ÖNORM B1300. Mit der damals durchgeführten Sicherung wird nicht verhindert, dass weiterhin Wasser eindringt und der Korrosionsprozess weitergeht. Es wird nur verhindert, dass die Betonbrüstungsplatten nach unten kippen

Mein Vorschlag vom letzten Gutachten vom 05.06.2023, dass zusätzliche Stützen innerhalb der Brüstungsplatten über alle Geschosse, an denen die Betonplatten zusätzlich befestigt werden, errichtet werden könnten, ändert nichts am fortschreitenden Korrosionsprozess bzw. am Zerfall der Betonteile. Dies könnte 5 – 10 Jahre halten. Es müssten dabei aber auf den Stirnseiten der Tragplatte alle Teile untersucht werden, lose Betonteile abgeschlagen und eine technisch richtige Betonsanierung durchgeführt werden. Eine solche Betonsanierung haltet maximal nach meinen Erfahrungswerten 5 Jahre.

Um die Verantwortung für eine gestaffelte Sanierung der Wohnungseigentumsanlage xxx „balkonweise“ zu übernehmen, müsste tatsächlich jeder einzelne Balkon auf seine statische Sicherheit untersucht werden. Dafür müsste die Bewehrung bei jeder Brüstungsplatte kontrolliert werden. Man muss die Betondeckung in kurzen Abschnitten entfernen, um sehen zu können, wie der Zustand der Bewehrung ist. Ich kann mit Röntgen und Ultraschall zwar den Rhythmus einer Bewehrung feststellen, aber nicht deren Zustand. Diese Arbeit würde mindestens zwei Wochen in Anspruch nehmen.

Es wurden zwei Balkone im Detail untersucht. Auf Basis dieses Aufbaues lässt sich auf die Bauweise aller Balkone schließen. Dass sich Gebäudeteile, die sich im Witterungsschutz befinden etwas besser darstellen, ist optisch festzustellen. Es wäre theoretisch eine zeitlich gestaffelte Sanierung möglich. Ungefähr würde ich schätzen, dass alleine diese Begutachtung EUR 20.000,00 bis 30.000,00 kostet. Dann müssten die geöffneten Stellen wieder geschlossen werden, welche dann bei der Sanierung wieder geöffnet werden müssen.

Beschwerdeführer xxx:

Grundsätzlich entsprechen die in der Wohnhausanlage befestigten Brüstungsplatten nicht mehr dem heutigen Stand der Technik. Sie haben nicht einmal zum Zeitpunkt der Errichtung dem Stand der Technik entsprochen.

In unseren Bereichen ist vor allem im zweiten OG bereits seit mehr als 20 Jahren eine Balkonverglasung vorhanden. Seit der Baubewilligung sind die Balkone grundsätzlich mit eigenen Wänden versehen. Die außenliegenden Brüstungsplatten sind durch die Metallabdeckung der Fenster abgedeckt.

Dazu führt xxx aus, dass der Schlagregen dennoch auf die Außenseite der Betonplatten trifft.

xxx führt aus, dass am schlimmsten für Korrosion Frost ist. Die Feuchtigkeit tritt zuerst in den Beton ein, dann dehnt sich durch den Frost die Feuchtigkeit in Form von Eis aus. Es gibt Möglichkeiten, eine Karbonatisierungsbeschichtung aufzubringen, die die Qualität des Betons verbessert. Dieses Verfahren ist allerdings dann sinnlos, wenn die Korrosion bereits vorangeschritten ist.

Ich kann nicht sagen, dass, wenn alle Balkone einzeln untersucht werden, insbesondere jene der Nord- und Ostseite, dass keine Maßnahmen erforderlich wären, obwohl derzeit augenscheinlich kein Problem zu erkennen ist. Ich kann auch nicht sagen, welche Maßnahmen erforderlich sind. Man müsste jeden einzelnen Balkon der Nord- und Ostseite einzelnen begutachten, um festzustellen, ob und welche Maßnahmen erforderlich sind.

Der Rechtsvertreter der Viert- und Fünftbeschwerdeführer beantragt eine Untersuchung der notwendigen Anzahl der Balkone der gesamten Wohnungseigentumsanlage, um festzustellen, welche Maßnahmen erforderlich sind.“

Mit Schreiben des Gerichtes vom 12.03.2024 wurde der Sachverständige xxx – wie vom Rechtsvertreter der WEG in der Verhandlung am 21.02.2024 gefordert – ersucht, vorweg dazulegen, wie viel die durch den Rechtsvertreter geforderten ergänzenden Detailuntersuchungen kosten würden. Zugleich wurde unter Zugrundelegung der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes formuliert, was aus Sicht des erkennenden Gerichtes Baugebrechen darstellen und welche Ergänzungen aufgrund des Ersuchens des Rechtsvertreters der WEG zu tätigen wären.

Mit Schreiben vom 16.05.2024 übermittelte der Sachverständige xxx eine entsprechende Kostenschätzung. Diese wurde mit Schreiben vom 22.05.2024 an die WEG zu Handen ihres Vertreters, Rechtsanwaltskanzlei xxx zur Kenntnisnahme übermittelt. Es wurde die Möglichkeit eingeräumt, vor der Beauftragung des xxx bis längstens 14.06.2024 eine Stellungnahme dazu abzugeben.

Am 11.06.2024 ersuchte die WEG um Fristverlängerung für die Stellungnahme, welche ihr gewährt wurde.

Am 09.07.204 langte ein Schreiben des xxx beim Gericht ein. Dieser führt aus, dass die (Mit)eigentümer der WEG eine andere Hausverwaltung suchen würden.

Mit Schreiben vom 11.07.2024 an Herrn xxx und die Rechtsvertretung der WEG, die Anwaltskanzlei xxx GmbH, ersuchte das erkennende Gericht anher bekanntzugeben, ob das Vertretungsverhältnis der Rechtsanwalts GmbH für die WEG weiterhin aufrecht ist. Sollte dies nicht der Fall sein, wurde um Übermittlung des Bestellungsbeschlusses der neuen Hausverwaltung als Ansprechpartner für das gegenständliche baurechtliche Verfahren ersucht. Sollte Herr xxx von der WEG xxx als Vertretungsbevollmächtigter für das gegenständliche Verfahren bestellt worden sein, wurde um Vorlage der entsprechenden Vollmacht ersucht.

Mit Eingabe vom 12.07.2024 gab die Rechtsanwaltskanzlei bekannt, dass sie weiterhin die WEG vertritt. Auch wurde bekanntgegeben, dass im Rahmen einer durchgeführten Eigentümerversammlung durch die WEG xxx der Beschluss gefasst wurde, auf eine ergänzende Begutachtung durch den Sachverständigen xxx zu verzichten. Auch wäre beabsichtigt, im Rahmen eines Umlaufbeschlusses etwaig die Zurückziehung der Bescheidbeschwerde durch die Eigentümer zu erlangen. Es wurde ersucht, eine Frist dafür bis zum 30.08.2024 zu geben.

Mit Schreiben vom 16.07.2024 gab das Gericht daraufhin dem Vertreter der WEG bekannt, dass die Frist für eine abschließende Stellungnahme bis 01.09.2024 erstreckt wird.

Mit Eingabe vom 02.09.2024 gab die Rechtsvertretung der WEG bekannt, dass der Beschluss, wonach auf ergänzende Begutachtungen durch den Sachverständigen xxx verzichtet werde, nunmehr rechtswirksam ist. Eine neue Hausverwaltung solle per 01.01.2025 bestellt werden. Eine Zurückziehung der Beschwerde fand jedoch nicht statt.

Daher wurde daraufhin der hochbautechnische Amtssachverständige xxx, welche auch bereits zuvor den hier gegenständlichen Bauakt begutachtet hat und der Verhandlung beigezogen war, ersucht - unter Zugrundelegung der vorliegenden Sachverständigengutachten - die mit Bescheid vom 27.09.2023 vorgeschriebenen baupolizeilichen Maßnahmen aus hochbautechnischer Sicht nochmals zu prüfen und etwaig Formulierungsadaptierungen derart vorzulegen, dass diese in einem etwaigen Vollstreckungsverfahren auch sofort durch fachlich befugte Unternehmen umsetzbar sind.

Mit Eingabe vom 04.11.2024 führt daraufhin der hochbautechnische Amtssachverständige Folgendes aus:

„Nach Durchsicht der beiden Gutachten des xxx (Detailstatische Beurteilung vom 08.02.2023, ergänzende detailstatische Beurteilung vom 05.06.2023) und Vergleich mit dem Bescheid des Bürgermeisters der xxx vom 27.09.2023, xxx, ist nachfolgend festzustellen:

Die ergänzende detailstatische Beurteilung vom 05.06.2023 besteht aus dem Text der detailstatischen Beurteilung vom 08.02.2023 sowie weiteren Feststellungen zu den Balkonen (Kragplatten und Brüstungsplatten).

Zu den Balkonkragplatten wurde festgestellt, dass die Qualität des Betons an den untersuchten Stellen ausreichend ist bzw. dass die Qualität des Betons der Betonkragplatten zum Korrosionsschutz gegeben ist. Weiters wurde durch eine statisch Nachbemessung ein ausreichender Bewehrungsgehalt festgestellt.

Als erforderliche Maßnahmen wurden angeführt:

-dass für die Kragplatten konstruktive Schutzmaßnahmen vorzunehmen sind und

-dass die Stellen der Betonablösungen betontechnologisch zu sanieren sind.

Bei den Brüstungsplatten wurde starke Witterungsschäden und Schrägstellungen (Kippen nach außen) festgestellt. Die statische Detailbemessung hat einen mehrfach höheren erforderlichen Bewehrungsgrad ergeben als tatsächlich vorhanden. Darüber hinaus ist laut xxx eine mögliche Querschnittsreduktion der Anschlusseisen in Folge von Korrosion nicht auszuschließen. Die Kippsicherheit ist nicht gewährleistet! Durch das unkontrollierbare Standsicherheitsverhalten der Brüstungsplatten (Schrägstellungen) mangels Korrosionsschutz der Bewehrungseisen, der mangelnden Betondeckung von weniger als 2 cm und der nicht vorhandenen Kippsicherheit sind dringende Maßnahmen erforderlich.

Als erforderliche Maßnahmen für eine langfristige statisch sichere Lösung wurden angeführt:

-Abtrag der Beton-Brüstungsplatten und Ersatz durch eine leichtere Ausführung zur Entlastung der Kragplatten,

• Feuchtigkeitsabdichtung auf der Oberseite der Balkonkragplatten, Rissverpressungen sowie Prüfung der Anschlussbewehrung der Kragplatte zur Außenwand vor Aufbringen der Feuchtigkeitsabdichtung.

Aus den Maßnahmenvorschlägen des xxx wurden im Bescheid vom 27.09.2023 nachfolgende Auflagen formuliert:

1. Die Betonbrüstungsplatten sind abzutragen und durch eine leichtere Absturzsicherung gem. 01B-Richtlinie 4/2019, Pkt. 4, zu ersetzen. Die Benützung der Balkone ist bis zur Erbringung des Nachweises über die erfolgte Instandsetzung aus Sicherheitsgründen untersagt.

2. Die Anschlussbewährung ist durch einen hierzu Befugten auf ihre Trag- und Standsicherheit der Kragplatten zu überprüfen, sowie sind die erforderlichen betontechnologischen Sanierungsarbeiten, wie zum Bespiel Rissverpressungen, vorzunehmen.

3. Die Feuchtigkeitsabdichtung an der Oberseite der Balkonkragplatten ist vorzunehmen.

4. Die anfallenden Niederschlagswässer auf den Balkonen sind nach dem Stand der Technik zu sammeln und abzuleiten.

5. Nach Durchführung der Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten ist von einem hierzu Befugten ein Nachweis über die ordnungsgemäße Ausführung vorzulegen.

Zu Auflagepunkt 4 ist festzuhalten, dass frei beregnete Balkonflächen auf Grund der Überdachung des obersten Balkons und der Überlagerung der darunterliegenden Balkone nicht vorliegen (nur Schlagregen) und somit bei offenen Absturzsicherungen keine Balkonflächen entwässert werden müssen. Die Ausbildung von Tropfkanten ist ausreichend.

Aus fachlicher Sicht sind die Auflagepunkte 1. bis 3. und 5. für die Umsetzung der Maßnahmenvorschläge des xxx ausreichend, erfordern aber für eine nachvollziehbare und vollstreckbare Ausführung einer Umformulierung wie folgt:

1. Die Betonbrüstungsplatten sind abzutragen und durch eine leichtere Absturzsicherung gem. 01B-Richtlinie 4/2019, Pkt. 4, (z.B. Stabgeländer) zu ersetzen. Die Absturzsicherungen sind kraftschlüssig mit den Seitenwänden und den Balkonkragplatten zu verbinden. Beim Ersatz der Balkonbrüstungsplatten durch eine Leichtkonstruktion ist auch ein künftig einheitliches Erscheinungsbild für das gesamte Gebäude sicherzustellen. Die Benützung der Balkone ist bis zur Erbringung des Nachweises über die erfolgte Instandsetzung aus Sicherheitsgründen untersagt.

2. Die Stirnseiten der Balkonkragplatten sind nach Abtrag der Betonbrüstungsplatten betontechnologisch zu sanieren und zu verschließen.

3. An der Oberseite der Balkonkragplatten ist eine Feuchtigkeitsabdichtung aufzubringen und stirnseitig ein Tropfblech einzuarbeiten. Erforderlichenfalls sind betontechnologische Sanierungsarbeiten, wie zum Bespiel Rissverpressungen, vorzunehmen.

4. Feuchtigkeitsschäden an den Unterseiten der Balkonkragplatten und den Betonseitenwänden sind betontechnologisch zu sanieren.

5. Im Zuge des Aufbringens der Feuchtigkeitsabdichtung ist die Anschlussbewährung der Balkonkragplatten zu den Außenwänden durch einen hierzu Befugten auf ihre Trag- und Standsicherheit sowie auf ihren Korrosionsschutz zu überprüfen. Die Überprüfung der Anschlussbewehrung ist zu protokollieren. Sollten sich aus der Überprüfung Sanierungserfordernisse ergeben, sind diese nach dem Stand der Technik auszuführen.

6. Nach Durchführung der Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten ist von einem hierzu Befugten ein Nachweis über die ordnungsgemäße Ausführung des Austausches der Absturzsicherungen und der Abdichtung der Balkonkragplatten und sind die Prüfprotokolle der Anschlussbewehrungen der Balkonkragplatten sowie gegebenenfalls der Nachweis über deren Sanierung der Behörde vorzulegen.“

II.Feststellungen und Beweiswürdigung:

Aufgrund herabfallender Putzteile der Fassade und Balkonbrüstung bei der Wohnhausanlage „xxx“ am 06.07.2022, wobei dadurch eine Person verletzt wurde, wurde die gegenständliche Wohnhausanlage mit der Adresse xxx, Grundstück xxx, KG xxx, sowohl durch die belangte Behörde, die Hausverwaltung der Wohnungseigentumsgemeinschaft und einen durch die Hausverwaltung bestellten bautechnischen Sachverständigen, xxx, begutachtet. Dabei wurden zur Absicherung von Zugangsbereich entsprechende Sofortmaßnahmen gesetzt.

Auf Basis der ersten Befundaufnahme durch xxx wurde xxx mit einer statischen Beurteilung der Balkonplatten und Brüstungen beauftragt.

Bereits in seinem ersten Gutachten vom 22.09.2022 führt dieser aus, dass eine Generalsanierung der Stahlbetonbalkone erforderlich ist.

Im Anschluss dessen wurden mit Bescheid vom 22.11.2022, xxx, bereits vier Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 43 Abs. 1 und § 44 Abs. 1 K-BO für den am meisten betroffenen Teil der Anlage, xxx. Dieser Bescheid erwuchs in Rechtskraft.

Zumal in weiterer Folge weitere Detailuntersuchungen der Balkone bei der Wohnhausanlage „xxx, xxx“, durch xxx und xxx durchgeführt wurden, wobei auch betontechnische Untersuchungen von Betonentnahmen im Labor der Baustoffprüfstelle der xxx stattgefunden haben, erging eine weitere detailstatische Beurteilung durch xxx mit 08.02.2023 sowie eine Ergänzung zu dieser detailstatischen Beurteilung mit 05.06.2023.

In diesen statischen Beurteilungen führt xxx aus, dass das gegenständliche Gebäude mit der Adresse xxx, xxx, mehr als 50 Jahre alt ist. Der Gebäudekomplex wurde einheitlich errichtet, so auch sämtliche Balkone des Gebäudes.

Die betontechnologischen Untersuchungen haben auf Basis von Betonkernentnahmen ergeben, dass die Balkonplatten selbst noch ausreichend sicher sind. Dies zeigen die Karbonatisierungstest. Auch hat die statische Nachbemessung durch xxx ergeben, dass unter Berücksichtigung des vorhandenen Bewehrungsstahles, der Bauteilabmessungen und der Betongüte sowie der normgemäßen Nutzlast von 5,0 [kN/m2] nach Ö-Norm 4012 „Nutzlasten im Hochbau“ (Ö-Norm zum Zeitpunkt der Errichtung) einen ausreichenden Bewehrungsgehalt ergibt.

Allerdings sind an den Unterseiten der Balkonplatten Feuchtigkeitsschäden durch Wasserdurchtritte wahrzunehmen. Deshalb sind entsprechende Sanierungsmaßnahmen mit Feuchtigkeitsabdichtungen an den Oberseiten und Risseverpressungen durchzuführen. Da grundsätzlich die Trag- und Standsicherheiten bei den Balkonplatten gegeben sind, sind nur konstruktive Schutzmaßnahmen vorzunehmen und die Stellen der Betonablösungen betontechnologisch zu sanieren.

Das Gutachten des Statikers unter Zugrundelegung der betontechnischen Untersuchungen ergibt jedoch hinsichtlich der betonierten Brüstungsplatten, dass bei diesen starke Witterungsschäden und Schrägstellungen (Kippen nach außen) festzustellen sind. Es wurden auch bereits vor Jahren Sicherungsmaßnahmen bei den Balkonplatten im obersten Geschoss vorgenommen.

Wie bereits festgehalten, wurden sämtliche Objekte des gegenständlichen Gebäudekomplexes vor mehr als 50 Jahren einheitlich errichtet. Es ist somit davon auszugehen, dass bei allen Brüstungsplatten bei sämtlichen Balkonen Korrosionsschäden bei den Anschluss-Bewehrungseisen in den Brüstungsplatten zur Balkonkragplatte vorliegen. Es kann durch die beigezogenen Sachverständige xxx bzw. auch xxx nicht „vorhergesagt“ werden, wann bei welchen Balkonbrüstungsplatten die nächsten Schäden auftreten. Mit anderen Worten, kann durch die Fachexperten nicht ausgeschlossen werden, dass jeder einzelne Balkon der Wohnhausanlage in absehbarer Zeit Probleme mit den Brüstungsplatten bekommt. Ein Herabfallen von Teilen bzw. selbst ein Kippen der ganzen Balkonbrüstungen kann nicht ausgeschlossen werden. In Anbetracht dessen, dass die Wohnhausanlage bis zu neun Stockwerke aufweist, ist somit von einer absoluten Gefahrenlage auszugehen. Beim Abbruch eines Teiles wurde auch bereits eine Person verletzt.

Es ist somit festzuhalten, dass ein unkontrollierbares Standsicherheitsverhalten sämtlicher Brüstungsplatten (Schrägstellungen) mangels Korrosionsschutz der Bewehrungsanschlusseisen (keine Nieroster-Materialien), der vorliegenden mangelnden Betondeckung von weniger als 2,00 cm vorliegt.

Auf Basis dieser Sachverständigenanalysen mussten durch die belangte Behörde im Sinne der §§ 43 Abs. 1 und 44 Abs. 1 K-BO 1996 Maßnahmen getätigt werden.

In der durch das Gericht durchgeführten mündlichen Verhandlung haben die beigezogenen Sachverständigen, xxx und der Amtssachverständige xxx, nochmals schlüssig der Beschwerdeführerin bzw. auch den anwesenden (Mit)eigentümern dargelegt, welche Baugebrechen konkret bei der gegenständlichen Wohnhausanlage vorliegen. Es wurde auch schlüssig dargelegt, dass der gesamte Wohnungseigentumskomplex eigentlich bereits vor mehr als 50 Jahren bei seiner Errichtung schon damals nicht dem Stand der Technik entsprochen hat. Eigentlich hätten vor allem die Balkone, so wie sie tatsächlich errichtet wurden, niemals gebaut werden dürfen. Nach nunmehr mehr als 50 Jahren liegen bei diesen die genannten Baugebrechen eindeutig vor.

Diesbezüglich ist ebenfalls festzuhalten, dass durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft bzw. deren Vertreterin der Hausverwaltung xxx sowohl xxx als auch xxx eigens hinsichtlich der Balkonproblematik beauftragt wurden.

Somit ist die Wohnungseigentumsgemeinschaft seit Anfang Juli 2022 bekannt, dass entsprechende Maßnahmen bei den Balkonen der Wohnhausanlage durchgeführt werden müssen.

Wenn nunmehr in der Beschwerde der WEG vorgebracht wird, dass die belangte Behörde keine entsprechenden Ermittlungen getätigt habe, so ist festzuhalten, dass dies schlichtweg nicht stimmt. Faktum ist, dass die WEG selbst Gutachten und Beurteilungen in Auftrag gegeben und auch die belangte Behörde einen Amtssachverständigen beigezogen hat. Das Verfahren wurde durch das erkennende Gericht durch die Beiziehung eines weiteren bautechnischen Amtssachverständigen und die Verhandlung nochmals ergänzt.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass bei der gegenständlichen Wohnhausanlage mit der Adresse xxx, xxx, die Balkonplatten und Brüstungen sehr alt sind und saniert gehören. Die Balkone haben selbst bei ihrer Errichtung nicht dem damaligen Stand der Technik entsprochen. Eine entsprechende Standsicherheit der Betonbrüstungen ist nicht mehr gegeben, sie gehören erneuert und die Balkonplatten gehören entsprechend saniert (abgedichtet). Dieses Faktum wurde aus Sicht des erkennenden Gerichtes eindeutig vor allem durch die Untersuchungen des beigezogenen Statikers xxx dargelegt. Die betonierten Brüstungsplatten weisen starke Witterungsschäden und Schrägstellungen auf, die Anschlussbewehrungen haben Korrosionsschäden und kann nicht ausgeschlossen werden, dass auch weiterhin Betonteile von den Balkonen herabfallen bzw. die Balkonbrüstungen selbst nach außen kippen.

Die gegenständlichen Feststellungen gründen sich auf den vorliegenden Akteninhalt, die durch die belangte Behörde eingeholten Gutachten eines statischen Bausachverständigen sowie ergänzend auf die Darlegungen in der durch das Gericht durchgeführten mündlichen Verhandlung.

III.Rechtsgrundlagen:

§ 43 Kärntner Bauordnung 1996 – K-BO 1996

(1) Die Eigentümer von Anlagen, für deren Herstellung eine Baubewilligung notwendig ist, oder die auf Grund von Auflagen (§ 18 Abs 4 und 5) hergestellt worden sind, müssen diese in einem Zustand erhalten, der den Anforderungen des § 26 unter Bedachtnahme auf ihre Verwendung entspricht.

(2) Abs 1 gilt sinngemäß für Vorhaben nach § 7.

§ 44 Kärntner Bauordnung 1996 – K-BO 1996

(1) Stellt die Behörde fest, dass der Eigentümer der Erhaltungspflicht nach § 43 nicht nachkommt, so hat sie die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes binnen einer angemessen festzusetzenden Frist zu verfügen.

(2) Die Behörde kann vor einer Verfügung nach Abs. 1 die Beibringung von Plänen, Berechnungen, Beschreibungen oder sonstigen Darstellungen verlangen. Für die Beibringung der Belege ist eine angemessene Frist festzusetzen.

(3) Die Bestimmungen der §§ 18 Abs. 8, 26 bis 36 und 38 bis 40 gelten sinngemäß.

Gemäß § 55a K-BO sind, wenn an Gebäuden und baulichen Anlagen Wohnungseigentum gemäß § 2 Abs. 2 WEG 2002 besteht, anstelle der Miteigentümer die Eigentümergemeinschaft gemäß § 2 Abs. 5 WEG 2002 Berechtigte und Verpflichtete der §§ 36 – 38 und 41 und 47. Dies gilt insofern, als die Eigentümergemeinschaften rechtsfähig sind.

Nach § 2 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002 ist Wohnungseigentum das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentums- objekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. […]

Gemäß § 2 Abs. 5 WEG 2002 ist Wohnungseigentümer ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt. Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs. 1 und 2 umschriebenen Umfang.

Gemäß § 18 Abs. 1 WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. […]

Nach § 18 Abs. 3 WEG 2002 wird die Eigentümergemeinschaft vertreten:

1. wenn ein Verwalter bestellt ist,

a)durch den Verwalter,

b)[…]

2. wenn kein Verwalter bestellt ist,

a)durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer,

b)[…].

Gemäß § 19 WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellen. Name und Anschrift des Verwalters sind bei Bestellung durch das Gericht von Amts wegen, sonst aufgrund einer Urkunde über die Bestellung zum Verwalter, sofern die Unterschriften auch nur eines Wohnungseigentümers sowie des Verwalters darauf öffentlich beglaubigt sind, auf Antrag dieses oder eines anderen Wohnungseigentümers oder des Verwalters im Grundbuch ersichtlich zu machen.

Nach § 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 entscheidet in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft […] die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Zu diesen Angelegenheiten gehören insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt.

Nach § 29 Abs. 1 WEG 2002 entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen […].

§ 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG

Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

IV.Rechtlich wurde dazu erwogen:

Gemäß § 43 Kärntner Bauordnung müssen Eigentümer von Anlagen für deren Herstellung eine Baubewilligung notwendig ist oder die aufgrund von Auflagen (§ 18 Abs. 4 und 5) hergestellt worden sind, diese in einem Zustand erhalten, der den Anforderungen des § 26 unter Bedachtnahme auf ihre Verwendung entspricht.

In § 26 K-BO wird normiert, dass Vorhaben den Kärntner Bauvorschriften entsprechen müssen.

Es handelt sich dabei um Sicherheitsvorschriften um bewilligte bauliche Anlagen, die bereits fertiggestellt sind, so instand halten zu lassen, dass von den Objekten keine Gefährdung ausgeht. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes liegt ein Baugebrechen dann vor, wenn sich der Zustand einer Baulichkeit derart verschlechtert, dass hierdurch baupolizeiliche Interessen beeinträchtigt werden (VwGH 19.03.2002, 2002/05/004, VwSlg 15796/A).

Ein Baugebrechen liegt somit dann vor, wenn sich der Zustand der baulichen Anlage – z.B. durch Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung – derart verschlechtert hat, dass sie unter Berücksichtigung ihrer Verwendung nicht mehr den Anforderungen der Kärntner Bauvorschriften entsprechen. Dies ist insoweit einzuschränken, als ein Baugebrechen dann nicht vorliegt, wenn ein seit längerer Zeit bestehender, konsensgemäß errichteter Bau, nicht mehr der nunmehr geltenden Rechtslage und nicht dem nunmehrigen Stand der Technik entspricht.

Ein Baugebrechen setzt nicht voraus, dass bereits eine Gefahr eingetreten ist, vielmehr ist der Instandsetzungsauftrag nach § 44 K-BO bereits dann zu erlassen, wenn der Zustand der genannten baulichen Anlagen nicht den Anforderungen der Sicherheit, der Gesundheit, der Energieersparnis, des Verkehrs, der Zivilisation, des Landschaftsbildes und des Ortsbildes nach den Erkenntnissen der Wissenschaft, insbesondere der technischen Wissenschaften entspricht.

Zur Lösung der Frage, ob ein bestimmter Bauschaden schon als Baugebrechen zu beurteilen ist, wird daher grundsätzlich die Einholung eines Gutachtens eines bautechnischen Sachverständigen erforderlich sein. Der Bauschaden ist derart ausreichend zu beschreiben, dass der Instandsetzungsauftrag für eine allfällige notwendige Vollstreckung konkret formuliert werden kann.

Als Baugebrechen wurden in der reichhaltigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes insbesondere gewertet: erforderliche Trockenlegung einer Wohnung, notwendige Unterfangung eines Gebäudes, gesundheitsschädliche Wanddurchfeuchtung, stark angemorschte Fensterflügel, Verputzschäden wegen Beeinträchtigung des Mauerwerks durch eindringende Feuchtigkeit, Dachschäden mit die Tragfähigkeit der Decke minderndem Eindringen von Niederschlagswässern, fehlende bzw. mangelhafte sanitäre Anlagen in Objekten, die grundsätzlich für die Benützung von Personen vorgesehen sind und daher eine Gefahr für die Gesundheit und Hygiene darstellen, und so weiter.

Im hier vorliegenden Fall wurde bereits im Juni 2022 eine Person durch herabfallende Teile bei der Wohnungseigentumsanlage mit der Adresse xxx, xxx, verletzt.

In weiterer Folge wurde durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft bzw. die Hausverwaltung mit xxx ein Bautechniker beigezogen, welcher wiederum xxx als Statiker mit der Erstellung eines Gutachtens beizog.

Die entsprechend durch diese Bausachverständigen ermittelten Baugebrechen betreffen die Balkone der gesamten Wohnhausanlage, welche älter als 50 Jahre ist und mit ein und derselben Bauweise errichtet wurden.

Die durchgeführten bautechnischen Untersuchungen haben ergeben, dass die Balkonplatte selbst noch sicher sind, sie müssen jedoch dahingehend saniert werden, dass keine Feuchtigkeitsschäden durch Wasserdurchtritte mehr zustande kommen können. Daher sind Feuchtigkeitsabdichtungen an den Oberseiten und Rissverpressungen bei den Balkonplatten der Wohnhausanlage durchzuführen.

Starke Probleme bereiten die den Balkonen vorgelagerten betonierten Brüstungsplatten. Diese weisen starke Witterungsschäden und bereits Schrägstellungen (Kippen nach außen) auf! Hier wurde durch die beigezogenen Bautechniker und durch den Statiker festgestellt, dass bereits reduzierte Trag- und Standsicherheiten vorliegen. Es drohen daher weitere Betonteile nach unten zu stürzen bzw. sind die Brüstungsplatten selbst nicht mehr standsicher und können nach unten kippen bzw fallen.

Auf Basis dieser Sachverständigenanalysen kann ausgesprochen werden, dass unzweifelhaft Baugebrechen bei den Balkonplatten und Balkonbrüstungsplatten und deren Befestigung bei der Wohnhausanlage vorliegen. Dies wurde ausdrücklich für die gesamte Wohnhausanlage festgehalten, zumal die Bautechniker und der Statiker nicht „vorhersagen“ können, welcher einzelne Balkon bzw. welche einzelne Balkonbrüstung in weiterer Folge Betonteile verliert bzw. abkippen kann. Die Verschlechterung des Zustandes verläuft auch nicht gleichmäßig, sondern exponentiell. Die Sachverständigen haben sogar festgehalten, dass die Balkone bereits zum Zeitpunkt ihrer Errichtung nicht dem damaligen Stand der Technik entsprochen haben.

Zumal bei der gegenständlichen Wohnungseigentumsanlage bereits Betonteile abgefallen sind und auch Personen verletzt wurden, muss ausdrücklich ausgeführt werden, dass die Sicherheit vorgeht. Jedes Objekt unterliegt Alterungsprozessen und sind nach einem mehr als 50-jährigen Bestand eines Bauobjektes auch größere Sanierungsmaßnahmen nicht unüblich.

Partei eines baupolizeilichen Auftragsverfahrens ist der Eigentümer (jeder Miteigentümer) der betroffenen baulichen Anlage. Jeder Miteigentümer haftet laut Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes solidarisch, weil es sich um eine unteilbare Verpflichtet handelt. Im Falle von Wohnungseigentum nach dem WEG 1975 hat der Verfassungsgerichtshof zur insoweit vergleichbaren Regelung des § 129 Abs. 10 BauO für Wien eine verfassungskonforme Interpretation zur Vermeidung einer Gleichheitswidrigkeit im Sinne des Art. 7 Abs. 1 B-VG dahingehend gefordert, „dass bei bestehendem Wohnungseigentum dem jeweiligen Wohnungseigentümer keine baupolizeilichen Aufträge erteilt werden dürfen, die sich – wenn man von jenen Teil der Liegenschaft, die der allgemeinen Benutzung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benutzung entgegensteht (§ 1 Abs. 4 WEG), einmal absieht – nicht auf das seinem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht unterliegenden Objekt bezieht (VfGH 10.12.1997, b 5012/96, VfSlg 15.047).

Gemäß § 55a K-BO sind, wenn an Gebäuden und baulichen Anlagen Wohnungseigentum gemäß § 2 Abs. 1 WEG 2002 besteht, anstelle der Miteigentümer die Eigentümergemeinschaft gemäß § 2 Abs. 5 WEG 2002 Berechtigte und Verpflichtete der §§ 36 bis 38 und 41 bis 47 K-BO. Unter Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Gemäß § 2 Abs. 5 WEG 2002 sind die Wohnungseigentümer Miteigentümer der Liegenschaft, denen Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt. Dabei bilden alle Wohnungseigentümer zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft. Diese ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem gemäß § 18 Abs. 1 und Abs. 2 umschriebenen Umfang. Gemäß § 18 Abs. 1 WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft demnach in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden (vgl. VwGH 28.5.2019, Ra 2018/05/0188).

Rechtsfähigkeit kommt der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft gemäß § 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002 zu. Darunter fällt auch die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaften gemäß § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Zur ordnungsgemäßen Erhaltung eines Objekts zählt alles, was vernünftigerweise dazu dient, die Substanz zu wahren [Löcker in Hausmann/Nonkilch (Hg.) Kommentar Österreichisches Wohnrecht — WEG4 (2017) § 28 WEG, Rz 49]. In die Sphäre der Gemeinschaft fallen nicht nur generell alle Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses wie jene an der Außenhaut, sondern nach funktionalen Kriterien - abgesehen von räumlichen Gesichtspunkten - auch die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt [vgl. zu dieser Abgrenzung Löcker in HausmannNonkilch (Hg.) Österreichisches Wohnrecht — WEG4, § 28 WEG, Rz 53 ff]. Der Begriff der Liegenschaftsverwaltung umfasst also nicht nur die Verwaltung der allgemeinen Teile, die räumlich von den Wohnungseigentumsobjekten getrennt sind, sondern weiters jene Maßnahmen, die innerhalb eines Wohnungseigentumsobjekts zu setzen sind, wenn sie die Haussubstanz betreffen oder die Behebung eines ernsten Schadens beinhalte [Locker in HausmannNonkilch (Hg.) Österreichisches Wohnrecht - WEG4, § 28 WEG, Rz 30].

Bei der Beurteilung, was nun im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung des OGH bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen. Offene Balkone gemäß § 1 Abs 2 WEG sind Teile der Liegenschaft, die, weil sie nur von der im Wohnungseigentum stehenden Räumlichkeit aus zugänglich und deutlich abgegrenzt sind, als Zubehör-Wohnungseigentum im Sinn des § 1 Abs 2 WEG zu qualifiziert. Zugleich sind sie jedoch wegen ihrer Konstruktion Teile der Außenfassade, somit allgemeiner Teile des Hauses, an denen die Erhaltungspflicht sämtliche Miteigentümer und Wohnungseigentümer trifft. Mängel an Balkonen, die nicht bloß deren Bodenbelag udgl betreffen, beziehen sich daher auf das Haus. Schäden an bspw Eisenarmierungen der Balkone, somit an deren statischen Teilen, fallen in die Erhaltungspflicht der Allgemeinheit (OGH 5 Ob 294/99t).

Mit dem angefochtenen Bescheid der belangten Behörde wurden am Objekt xxx, xxx, Grundstück xxx, KG xxx (wohlgemeint xxx), Sicherungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bei den Balkonen der gegenständlichen Anlage vorgeschrieben. Bei den vorgeschriebenen Maßnahmen handelt es sich jedenfalls um solche Maßnahmen, die über eine Behebung von Mängel betreffend den Bodenbelages udgl. jedenfalls hinausgehen. Bei den vorgeschriebenen Maßnahmen handelt es sicher daher nach räumlichen Gesichtspunkten um solche an der „Außenhaut" des Gebäudes. Auch aus funktionalen Gründen, nämlich die Wiederherstellung des gesicherten bzw. unbedenklich benutzbaren Zustandes der Balkone, liegen Maßnahmen vor, die der Erhaltungspflicht der Allgemeinheit zuzurechnen sind.

Folglich handelt es sich bei den gegenständlichen Maßnahmen um solche, die der ordentlichen Verwaltung im Sinne des § 28 Abs. 1 WEG 2002 subsumiert werden können. Aufgrund der der Liegenschaftsverwaltung zuordenbaren Maßnahmen kommt daher der Eigentümergemeinschaft Rechtsfähigkeit iSd § 18 Abs. 1 WEG 2002 zu.

Hinsichtlich dieser Ausführungen ist betreffend der Beschwerdeführer xxx, xxx, xxx sowie xxx festzuhalten, dass ihnen keine Beschwerdelegitimation im gegenständlichen Verfahren zugekommen ist. Ihre Beschwerden wurden in einem gesonderten Beschluss zurückgewiesen.

Hinsichtlich xxx und xxx wird angemerkt, dass für die Wohnungen, die sich im Besitz dieser Beschwerdeführer befinden, eine eigene baurechtliche Genehmigung für den Umbau der Balkone in „geschlossene Räume“ vorliegt. Da diese bewilligten Baumaßnahmen bereits durchgeführt wurden, liegen per Definition bei den Wohnungen der xxx und des xxx keine Balkone mehr vor, sondern allseits umschlossene Räume und fallen diese Wohnungen daher – mit Ausnahme der Betonbrüstungsplatten – nicht mehr unter den gegenständlichen Sanierungs- und Instandsetzungsauftrag. Hinsichtlich der erwähnten Betonbrüstungsplatten wird bei der Sanierung dahingehend eine Lösung zu finden sein, dass sich diese wiederum in die neue Optik des gesamten Objektes einfinden.

Zum Vorbringen in der Beschwerde, dass die belangte Behörde keine Ermittlungen durchgeführt habe, wird festgehalten, dass durch diese sehr wohl Ermittlungen stattgefunden haben. Diese sind im Akt ersichtlich und wurden im Bescheid entsprechend beurteilt. Ebenfalls ist auszuführen, dass nicht nur die belangte Behörde, sondern die Wohnungseigentumsgemeinschaft selbst sowohl xxx als auch xxx beauftragt haben, um entsprechende Gutachten hinsichtlich der Baugebrechen zu erstellen und Sanierungsmaßnahmen vorzuschlagen.

Wenn die Wohnungseigentumsgemeinschaft als Beschwerdeführerin nunmehr vermeint, dass die von ihr selbst in Auftrag gegebenen Gutachten ihr deshalb „nicht entsprechen“, da sie Maßnahmen vorschlagen, welche nach Ansicht der Wohnungseigentumsgemeinschaft zu teuer sind, so ist diesbezüglich auszuführen, dass 50 Jahre alte Gebäude nunmal auch größere Instandsetzungsmaßnahmen bedürfen. Grundsätzlich sollten für solche Zwecke Rücklagen gebildet worden sein.

Unabhängig dieser finanziellen Auswirkungen hat die belangte Behörde im Zuge ihrer baupolizeilichen Verpflichtungen dafür Sorge zu tragen, dass von Objekten keine Gefahren ausgehen, wenn Eigentümer von Anlagen ihrer Erhaltungspflicht nach § 43 K-BO nicht nachkommen. Hier sind die (Mit-)eigentümer ihrer Erhaltungspflicht unzweifelhaft nicht nachgekommen. Es sind auch bereits Personen durch herabfallende Bauteile verletzt worden. Die im Anschluss an die Vorfälle sofort durchgeführten Absicherungsmaßnahmen stellen jedoch keine grundlegenden Sanierungen bzw Instandsetzungsmaßnahmen dar. Lediglich Farbe an manchen Ecken und Enden auszubessern bzw. Verputz anzubringen löst keine Standsicherheitsprobleme von veralteten Brüstungen und auch nicht die Vernässungsproblematik der bestehenden Betonplatten.

Dass die durchgeführten Sicherungsmaßnahmen vor allem im 9. OG nur „provisorisch“ sind, ist selbst für Laien auf den vorliegenden Lichtbildern erkennbar. Nicht mehr sichere Betonbrüstungen stellen nicht nur für etwaige Passanten, welche unterhalb der Balkone gehen besondere Gefahren dar, sondern auch vor allem für die Nutzer der Balkone selbst. Das erkennende Gericht möchte sich nicht vorstellen, was passieren würde, wenn sich z.B. zwei spielende Kinder an einer Balkonbrüstung anlehnen und samt dieser Brüstung in die Tiefe stürzen. Dass ein entsprechendes Gefahrenpotenzial vorliegt, legt bereits der baupolizeiliche Auftrag vom 22.11.2022 dar, wonach die Zugänge zu den Balkonen im Objektteil xxx bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten gesperrt sind. In der Zwischenzeit haben keine Sanierungsarbeiten stattgefunden und wurde daher das Gefahrenpotenzial nicht beseitigt.

So spricht der Verwaltungsgerichtshof – wie grundsätzlich bereits ausgeführt – in seiner mehr als 100-jährigen Judikatur dann von einem Baugebrechen, wenn sich der Zustand einer Baulichkeit derart verschlechtert hat, dass öffentliche Interessen dadurch in Mitleidenschaft gezogen werden (VwGH 09.01.1907, Slg.Nr. 4949/A) bzw. wenn dadurch baupolizeiliche Interessen beeinträchtigt werden (VwGH 19.03.2002, 2002/05/004).

Konkret bedeutet dies eine Verschlechterung des Zustandes der baulichen Anlage dahingehend, dass diese durch das Alter, Abnützung, Verwitterung und Beschädigung den Anforderungen der K-BV nicht mehr entspricht.

Stellt die Behörde fest, dass die Eigentümer einer Anlage ihrer Erhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, hat die Behörde nach § 44 K-BO eine Instandsetzung, d.h. die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes, binnen einer angemessenen festzusetzenden Frist zu verfügen. Ein Instandsetzungsauftrag ist bereits dann zu erlassen, wenn der Zustand der genannten baulichen Anlage nicht mehr den Anforderungen der Sicherheit, der Gesundheit, der Energieersparnis, des Verkehrs, der Zivilisation, des Landschaftsbildes und des Ortsbildes nach den Erkenntnissen der Wissenschaften, insbesondere der technischen Wissenschaften, entspricht.

Wie bereits ausgeführt, wurden im hier vorliegenden Fall Baugebrechen bei sämtlichen Balkonen der gegenständlichen Wohnhausanlage festgestellt, es sind auch bereits Betonteilen herabgestürzt. Es ist somit unzweifelhaft vom Vorliegen von Baugebrechen auszugehen.

Nach Durchsicht der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zum Thema Instandsetzungsauftrag bzw. Instandsetzung ist festzuhalten, dass eine solche Instandsetzung eine Maßnahme darstellt, welche Baugebrechen derart beseitigt, dass nach der Instandsetzung wieder von einem baulichen Zustand ausgegangen werden kann, der baupolizeiliche Interessen nicht mehr beeinträchtigt.

In diesem Sinne wird festgehalten, dass die von Herrn xxx in der ergänzenden detailstatischen Beurteilung vom 05.06.2023 vorgeschlagenen Maßnahmen von zusätzlichen Stützen innerhalb der Brüstungsplatten über alle Geschosse, an denen die Betonplatten zusätzlich befestigt werden, nicht als Instandsetzungsmaßnahmen iSd Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes und des § 44 K-BO gesehen werden können, zumal diese zusätzlichen Stützen das Hauptproblem des witterungsbedingten Zerfalles der Betonplatten sowie vor allem der Betonbrüstungsplatten und die Korrosion des Bewehrungsstahls nicht beseitigen. Daher konnte auf das Ersuchen der Beschwerdeführerin, nur diese Maßnahmen vorzuschreiben, nicht eingegangen werden. Die Vorschreibung nur dieser Maßnahmen stellt keinen Instandsetzungsauftrag dar. Die aufgetragenen Maßnahmen sind die notwendigen und gelindesten Mittel.

Nachdem durch den Rechtsvertreter der WEG der in der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Kärnten gestellte, ergänzende Untersuchungsauftrag an Herrn xxx ausdrücklich zurückgezogen wurde, wurde durch das erkennende Gericht der beigezogene hochbautechnische Amtssachverständige xxx ersucht – unter Zugrundelegung der vorliegenden bautechnischen und statischen Gutachten und Untersuchungsergebnisse – die im bekämpften Bescheid vom 27.09.2023 formulierten fünf Punkte des baupolizeilichen Auftrages dahingehend zu prüfen, ob diese aus baufachlicher Sicht so formuliert sind, dass sie in einem etwaigen Vollstreckungsverfahren durch fachkundige Bauunternehmen verstanden und sofort umgesetzt werden können. Er wurde somit unter Zugrundelegung der vorhandenen und der den Parteien bekannten Beweise und Gutachten ausschließlich um Überprüfung der Formulierung ersucht.

Er hat daraufhin in der Eingabe vom 30.10.2024 ausgeführt, dass aus fachlicher Sicht die Auflagenpunkte für die Umsetzung der Maßnahmenvorschläge des xxx grundsätzlich ausreichend sind, jedoch für eine nachvollziehbare und vollstreckbare Ausführung aus bautechnischer Sicht eine Umformulierung notwendig ist.

Das erkennende Gericht hat die adaptierten Formulierungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen geprüft und ist zum Schluss gekommen, dass diesen Formulierungen inhaltlich dieselbe Aussagekraft aus bautechnischer Sicht zukommen, wie den Punkten des bekämpften Bescheides, diese neuen Formulierungen jedoch für ein etwaiges Vollstreckungsverfahren und einzusetzende Baufirmen besser nachvollziehbar sind. Daher erfolgte die spruchgemäße Umformulierung der vorgeschriebenen baupolizeilichen Maßnahmen. Da diesen neuen Formulierungen dieselben Ermittlungen zugrunde liegen, hat keine inhaltliche Änderung, sondern nur eine Änderung in der Formulierung stattgefunden.

Um tatsächlich die Trag- und Standsicherheiten bei den Balkonen der Wohnhausanlage „xxx, xxx“ wiederherzustellen, sind daher die im Spruch angeführten und präzisierten Maßnahmen notwendig.

Auch ist es bis zur Durchführung dieser Maßnahmen unabdingbar - um die Sicherheit vor allem der Bewohner selbst zu gewährleisten - dass die Benützung der Balkone bis zur Erbringung des Nachweises über die erfolgte Instandsetzung aus Sicherheitsgründen untersagt bleibt bzw zu untersagen ist.

Zu der vom Gericht festgelegten Umsetzungsfrist wird ausgeführt, dass es sich um eine doch etwas größere Eigentumswohnungsanlage handelt. Für die Umsetzung der Maßnahmen ist neben einer entsprechenden Planung und Ausschreibung der Tätigkeiten, der Umfang der Baumaßnahmen (Einrüstung der Anlage, gesichertes Abtragen der alten Brüstungsplatten, Sanierung der Balkonplatten, Errichtung neuner Brüstungen etc) bei der Frist zu berücksichtigen. Andererseits liegen derartige Baugebrechen vor, dass bereits Gefahr in Verzug bei manchen Balkonen bzw. Brüstungen vorliegt. Grundsätzlich hat die WEG bereits 2022 ausgeführt, dass mit den Maßnahmen begonnen werden solle – es ist nur in den vergangenen zwei Jahren nichts umgesetzt worden. Daher sind keine weiteren unnötigen Verzögerungen im Rahmen der Sanierung duldbar und hat die Umsetzung der vorgeschriebenen Maßnahmen schnellstmöglich zu beginnen und erfolgen. Nach Rücksprache mit den hochbautechnischen Amtssachverständigen ist die komplette Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen bei professioneller Umsetzung binnen der gesetzten, knapp mehr als einjährigen Frist machbar.

Aus den genannten Gründen war spruchgemäß zu entscheiden.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.