Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-1932/6/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.11.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2023:KLVwG.1932.6.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten hat durch seinen Richter xxx über die Beschwerde der xxx, xxx, xxx, vertreten durch xxx, xxx, xxx, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde xxx vom 05.07.2023, Zahl: xxx, mit welchem aufgetragen wurde binnen einer Frist von 1 Monat ab Rechtskraft des Bescheides den rechtmäßigen Zustand in Bezug auf die Verwendung der Wohneinheit Top 5 im Objekt xxx in xxx (Grundstück xxx, KG xxx) herzustellen, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 20. November 2023, zu Recht erkannt:

I.Die Beschwerde wird mit der Maßgabe, dass im Spruch die Wortfolge

„… bzw. während des Urlaubs oder Wochenendes oder zu sonstigen Freizeitzwecken.“

ersatzlos entfällt als unbegründet abgewiesen.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG

u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Bisheriger Verfahrensgang:

Mit E-Mail vom 24. Jänner 2023 wurde der Bürgermeister der Marktgemeinde xxx als Baubehörde (in weiterer Folge: belangte Behörde) von einem Bewohner des Wohnobjektes am xxx in xxx in Kenntnis gesetzt, dass die Wohnung Top 5 rechtswidrig benützt werden würde.

Von Seiten der belangten Behörde wurde ein Ermittlungsverfahren eingeleitet und die beschwerdeführende Partei zu einer Stellungnahme aufgefordert.

Nach Abschluss des Ermittlungsverfahrens wurde der nunmehr in Beschwerde gezogene Bescheid erlassen.

Gegen diesen Bescheid wurde fristgerecht das Rechtsmittel der Beschwerde erhoben.

In dieser Beschwerde wurde dargelegt, dass die beschwerdeführende Partei von einer nutzungskonformen Nutzung der Wohnung Top 5 ausgeht. Der Gemeinde sei im Vorfeld mitgeteilt worden, dass die Eigentümerin der Wohnung diese den Mitarbeitern des Unternehmens gegen eine Kostenbeteiligung zur Verfügung stellen würde. Diese Nutzung würde auch im Einklang mit der Widmung „Bauland-Kurgebiet“ stehen. Die Zulässigkeit einer Verwendung als Freizeitwohnsitz sei somit gegeben.

Es wurden folgende Anträge gestellt:

„Die Beschwerdeführerin stellt aus den genannten Gründen an das Landesverwaltungsgericht Kärnten die

ANTRÄGE

1. gemäß § 24 VwGVG eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen

und

2. gemäß Art 130 Abs. 4 B-VG und § 28 Abs. 2 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden und den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben;

in eventu

3. den angefochtenen Bescheid gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen.“

Mit Vorlagebericht vom 24. August 2023 wurde die Verwaltungsakte dem Landesverwaltungsgericht Kärnten zur Entscheidung übermittelt. Im Zuge der Beschwerdevorlage wurde von Seiten der belangten Behörde der Sachverhalt sowie deren Rechtsansicht nochmals zusammengefasst.

Von Seiten des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten wurde für den 20. November 2023 eine öffentliche mündliche Verhandlung anberaumt, zu der die beschwerdeführende Partei, die belangte Behörde, die von Seiten der beschwerdeführenden Partei beantragten Zeugen sowie ein weiterer Zeuge der Gemeinde xxx geladen wurden.

Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde von Seiten der beschwerdeführenden Partei ausgeführt, dass die Wohnung im Jahre 2021 erworben worden wäre. Die Wohnung würde einen Erstbesitz darstellen. In der Wohnung wurde bisher kein Hauptwohnsitz begründet. Umbauten wären auch nicht vorgenommen worden. Die beschwerdeführende Partei habe nach Erwerb der Wohnung der Gemeinde ein E-Mail übermittelt und sich mit diesem erkundigt, welche Abgaben zu leisten wären. Dabei wäre auch die Nutzungsform mitgeteilt worden. Zur Vermietung der Wohnung wurde ausgeführt, dass die beschwerdeführende Partei ca. 100 Mitarbeiter habe und diese Mitarbeiter die Möglichkeit hätten, die Wohnung anzumieten. Ein Anspruch darauf würde nicht bestehen. Die Mitarbeiter würden die Wohnung gegen Bezahlung eines Kostenbeitrages erhalten. Vorab sei mit einem Maklerbüro Rücksprache gehalten worden und wurde die Form der Nutzung für möglich erklärt. Die Wohnung selbst sei vollständig eingerichtet geworden. Eine Küche, Waschmaschine, Bett, Trockner sowie Bettwäsche seien ebenfalls vor Ort. Den Mitarbeitern steht es frei, ob diese die Wohnung beim Verlassen selbst reinigen oder eine Reinigung in Auftrag geben.

Von Seiten der belangten Behörde wurde zum Sachverhalt ausgeführt, dass das gegenständliche Grundstück zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung sowie zum heutigen Zeitpunkt die Widmung „Bauland-Kurgebiet“ aufweist. Hinsichtlich einer nachträglichen Genehmigung der Nutzungsänderung würde ein Widerspruch zum Flächenwidmungsplan bestehen. Vor dem Umbau habe sich am Grundstück ein Wohnhaus mit Garage befunden, welches von der Familie xxx ständig genutzt worden wäre. Im Wohnobjekt selbst hätten sich vier Appartements, welche privat vermietet wurden, befunden.

Der von Seiten der beschwerdeführenden Partei beantragte Zeuge xxx, pA Marktgemeinde xxx, hat nach Wahrheitserinnerung und auf die Folgen einer falschen Zeugenaussage aufmerksam gemacht angegeben, dass er wisse um welchen Sachverhalt es sich handeln würde. Er selbst sei in der Gemeinde für die Gästevermietung zuständig. Ob dieser jemals gefragt worden wäre, welche Nutzung für die gegenständliche Wohnung möglich sei, könne er heute nicht mehr sagen. Die beschwerdeführende Partei habe in der Gemeinde keinen touristischen Betrieb „angelegt“. Über Befragung hinsichtlich der ON 15 im Verwaltungsakt gab der Zeuge an, dass auf dieser Liste die Wohnsitze am verfahrensgegenständlichen Grundstück ersichtlich ist. Aus dieser Liste ist erkennbar, dass (mit Stichtag 12.04.2023), in der Top 5 kein Wohnsitz begründet war.

Der geladene Zeuge xxx, pA xxx, xxx, hat nach Wahrheitserinnerung und den Folgen einer falschen Zeugenaussage zu Protokoll gegeben, dass dieser damals die Wohnung an die beschwerdeführende Partei vermittelt habe. Bereits bei der Besichtigung der Wohnung wäre mitgeteilt worden, dass beabsichtigt sei, die Wohnung an die Mitarbeiter zu vermieten. Er selbst habe telefonisch bei der Gemeinde nachgefragt und habe über Herrn xxx die Auskunft bekommen, dass eine Vermietung der Wohnung möglich sei. In der Anfrage an die Gemeinde ist es immer um die Nutzung der Wohnung durch die Mitarbeiter und nicht um die Nutzung eines Mitarbeiters bzw. einer Anmeldung mit Hauptwohnsitz gegangen. Der Zeuge gab über Befragung an, dass dieser ein geprüfter Immobilienmakler sei und auch die Flächenwidmung sowie die Kärntner Raumordnung kenne. Die Problematik in xxx mit den Zweitwohnsitzen sei diesem bekannt. Die baurechtlichen Unterlagen seien dem Zeugen nicht bekannt. Das eine Verwendungsänderung nach der Kärntner Bauordnung bewilligungspflichtig sei, wisse er. Er selbst habe sich damals mit der Gemeinde in Verbindung gesetzt, eine Nachfrage bei der Baubehörde sei nicht erfolgt.

Der geladene Zeuge xxx, pA Marktgemeinde xxx, hat nach Wahrheitserinnerung und an die Folgen einer falschen Zeugenaussage aufmerksam zu Protokoll gegeben, dass dieser mit der Gebührenverrechnung in der Gemeinde xxx beauftragt sei. Er könne sich selbst an das E-Mail noch erinnern. Eine Weiterleitung des mail sei nicht erfolgt.

Da von Seiten der Verfahrensparteien keine weiteren Anträge zu Protokoll gegeben wurden, wurde von Seiten des Landesverwaltungsgerichtes das Ermittlungsverfahren geschlossen und die Entscheidung mündlich verkündet.

Mit schriftlicher Eingabe vom 21.11.2023 wurde von Seiten der beschwerdeführenden Partei die schriftliche Ausfertigung der am 20.11.2023 mündlich verkündeten Entscheidung beantragt.

II. Das Landesverwaltungsgericht Kärnten gelangt zu folgenden Feststellungen:

Mit Bescheid des Bürgermeisters vom 02.02.2017, Zahl: xxx, wurde die baurechtliche Genehmigung für den Umbau, Erweiterung sowie Aufstockung des Objektes xxx in eine Wohnungsanlage mit 12 Wohneinheiten erteilt.

Mit Kaufvertrag vom 23.09.2021 hat die beschwerdeführende Partei Eigentum an der Wohnung mit der Bezeichnung Top 5 erworben. In weiterer Folge hat die beschwerdeführende Partei Mitarbeitern die Wohnung gegen Bezahlung eines Kostenbeitrages zu Urlaubszwecken zur Verfügung gestellt.

Integrierter Bestandteil des Baubescheides vom 02.02.2017 ist die Nachreichung vom 08.11.2016 und ist unter Punkt 1. dazu festgehalten, dass der Verwendungszweck der Wohnung die Nutzung für den ganzjährigen Wohnbedarf darstellt.

In der Wohnung Top 5 wurde bisher noch kein Hauptwohnsitz begründet.

III. Beweiswürdigung:

Die oben angeführten Feststellungen beruhen auf den vorgelegten Verwaltungsakt der belangten Behörde, dem Beschwerdevorbringen sowie dem Vorbringen der Verfahrensparteien in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 20.11.2023. Unstrittig ist, dass die Wohnung Top 5 von Seiten der beschwerdeführenden Partei käuflich ins Eigentum erworben wurde. Unstrittig ist auch, dass an der Wohnung Top 5 bis dato kein Hauptwohnsitz begründet wurde. Die Wohnung selbst wird an Mitarbeitern der beschwerdeführenden Partei gegen Zahlung eines Unkostenbeitrages vermietet.

Unstrittig ist auch, dass der beschwerdeführenden Partei der im Baubescheid festgeschriebene Verwendungszweck der Wohnung für den ganzjährigen Wohnbedarf bekannt war.

Der festgestellte Sachverhalt hinsichtlich der Art der Benützung der Wohnung Top 5 ist somit unstrittig.

IV.Rechtsgrundlagen:

§ 36 Kärntner Bauordnung 1996 - K-BO 1996, LGBl.Nr. 62/1996 zuletzt geändert durch LGBl.Nr. 59/2021

(1) Stellt die Behörde fest, dass Vorhaben nach § 6 ohne Baubewilligung oder abweichend von der Baubewilligung ausgeführt werden oder vollendet wurden, so hat sie – unbeschadet des § 35 – dem Inhaber der Baubewilligung, bei Bauführungen ohne Baubewilligung dem Grundeigentümer, aufzutragen, entweder nachträglich innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist die Baubewilligung zu beantragen oder innerhalb einer weiters festzusetzenden angemessenen Frist den rechtmäßigen Zustand herzustellen.

(1a) Die Möglichkeit, nachträglich die Baubewilligung zu beantragen, ist nicht einzuräumen, wenn der Flächenwidmungsplan oder der Bebauungsplan der Erteilung einer Baubewilligung entgegensteht oder für dieses Vorhaben bereits eine Baubewilligung beantragt wurde. Ist die Abweichung von der Baubewilligung unwesentlich, ist kein Auftrag nach Abs. 1 zu erteilen. Insbesondere Verletzungen von Abstandsflächen oder von projektsändernden Auflagen nach § 18 sowie eine Überschreitung der Geschossflächenzahl sind wesentliche Abweichungen.

(2) Wird fristgerecht die nachträgliche Erteilung der Baubewilligung beantragt und wird dieser Antrag entweder zurückgewiesen oder abgewiesen oder zieht der Antragsteller den Antrag zurück, so wird der Auftrag zur Herstellung des rechtmäßigen Zustandes (Abs. 1) rechtswirksam. Die nach Abs. 1 festgesetzte Frist zur Herstellung des rechtmäßigen Zustandes beginnt in diesem Fall mit der Rechtswirksamkeit der Zurückweisung oder Abweisung oder der Zurückziehung des nachträglichen Baubewilligungsantrages.

(3) Stellt die Behörde fest, daß Vorhaben nach § 7 entgegen § 7 Abs. 3 oder 5 ausgeführt werden oder vollendet wurden, so hat sie dem Grundeigentümer die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist mit Bescheid aufzutragen.

(4) § 35 Abs. 6 gilt in gleicher Weise.

V.Rechtliche Beurteilung:

Das Ermittlungsverfahren hat ergeben, dass die beschwerdeführende Partei die Wohnung in xxx im September 2021 erworben hat.

Die Wohnung wird von der beschwerdeführenden Partei an deren Mitarbeiter gegen Entgelt zur Urlaubszwecken zur Verfügung gestellt. Ein Hauptwohnsitz wurde in der Wohneinheit Top 5 bis dato noch nicht begründet.

Aus der Beilage zum Baubescheid vom 02.02.2017 ergibt sich, dass für die Wohneinheit Top 5 eine baurechtliche Genehmigung für den „ganzjährigen Wohnbedarf“ erteilt wurde. Dies ergibt sich unstrittig aus der Ergänzung zur Baueinreichung vom 12.05.2016, aus der eindeutig der entsprechende „Bauwille des Bauwerbers“ erkennbar ist und ist dieser Bauwille im Genehmigungsverfahren für die Baubehörde entscheidend.

Der VwGH hat in der Entscheidung vom 24.02.2016 zur Zahl Ro2015/05/0012 (betreffend die NÖ Bauordnung) festgestellt, dass der Inhalt einer Baubewilligung den eingereichten und allenfalls im Zuge des Bauverfahrens geänderten, dem Baubewilligungsbescheid zu Grunde gelegten Plänen und der Baubeschreibung zu entnehmen ist (Hinweis E vom 22. Oktober 2008, 2005/06/0114); die von der Behörde mit dem "Genehmigungsvermerk" versehenen Pläne und Baubeschreibungen bilden einen wesentlichen Bestandteil der Baubewilligung.

Gem. § 30 Abs. 2 K-ROG ist eine Benützung als Zweitwohnung dann anzunehmen, wenn Wohnungen oder Wohnräume dem Aufenthalt während des Urlaubs oder des Wochenendes oder sie sonstigen Freizeitzwecken dienen und diese Nutzung nicht im Rahmen des Tourismus (gewerbliche Beherbergung im Sinne der GewO 1994 oder Privatzimmervermietung) erfolgt.

Da die Wohnung von der beschwerdeführenden Partei derzeit dritten Personen (Mitarbeitern der xxx) ausschließlich zu Urlaubszwecken zur Verfügung gestellt wird, liegt eine Benützung von Top 5 als „Zweitwohnung“ vor.

Das Ermittlungsverfahren hat weiters gezeigt, dass eine gewerbliche Nutzung der Wohnung nicht erfolgt und die Wohnung im Rahmen des Unternehmens an Mitarbeiter weitergegeben wird. Es kann somit nicht von einer Benützung der Wohnung für den ganzjährigen Wohnbedarfs gesprochen werden und widerspricht somit die derzeitige Nutzung der Wohnung dem im Baubescheid festgehaltenen Verwendungszweck.

Gem. § 53 K-BO gilt der Baubescheid auch für den Rechtsnachfolger, auf eine allfällige Kenntnis des bescheidmäßig festgehaltenen Verwendungszweckes kommt es nicht an.

Auch die Einholung von Informationen durch die beschwerdeführende Partei im Vorfeld zum Eigentumserwerb bei der Gemeinde bzw. über den Makler kann den bescheidmäßig festgehaltenen Verwendungszweck nicht ersetzen.

Da die Wohnung Top 5 abweichend vom Verwendungszweck des Baubescheides genutzt wird, ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

Hinsichtlich des Vorbringens in der Beschwerde, dass die Nutzungsänderung ein bewilligungsfreies, mitteilungspflichtiges Vorhaben gem. § 7 der K-BO darstellt, wird festgehalten, dass von Seiten der beschwerdeführenden Partei noch kein diesbezüglicher Antrag bei der Baubehörde eingebracht wurde, weshalb auch keine Beurteilung des Antrages durch die Baubehörde erfolgen konnte. Das e-mail, auf welches sich die beschwerdeführende Partei dazu bezieht (Anfrage vom 25.01.2022), stellt eine Anfrage hinsichtlich der abzuführenden Abgaben für die Wohnungseinheit dar.

Hinsichtlich der Abänderung des Spruches im Bescheid ist festzuhalten, dass dieser zu weit gefasst wurde und mit der vorgenommenen Berichtigung die im Baubescheid festgeschriebenen Nutzung weiterhin verwirklicht werden kann.

Unabhängig davon ist festzuhalten, dass, wie die beschwerdeführenden Partei auch dargelegt hat, eine Vermietung von Wohnungen im Widmungsbereich „Bauland-Kurgebiet“ durchaus als zulässig erscheint, im verfahrensgegenständlichen Fall jedoch die Nutzungsvorgabe im Baubescheid der derzeitigen Verwendung als „Zweitwohnung“ widerspricht.

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.