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1R163/24s•OLG Innsbruck 1R163/24s
Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Obrist als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Dr. Vetter und Dr. Nemati als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH, vertreten durch Dr. Helmut Fetz, Dr. Birgit Fetz, Mag. Dagmar UschanVolker, Rechtsanwälte in Leoben, wider die beklagten Parteien 1. C* Gesellschaft m.b.H. Co KG, und 2. C* Gesellschaft m.b.H., beide vertreten durch Dr. Andreas Fink, Dr. Christopher Fink, Rechtsanwälte in Imst, sowie die auf Seiten der beklagten Parteien dem Streit beigetretenen Nebenintervenienten 1. F*, vertreten durch Dr. Günther Egger, Dr. Karl Heiss, Rechtsanwälte in Innsbruck, 2. G*, vertreten durch König Ermacora Klotz Partner, Rechtsanwälte in Innsbruck, und 3. H*, vertreten durch Dr. Walter Lenfeld, Dr. Wilfried Leys, Dr. Marco Sonderegger, Rechtsanwälte in Landeck, wegen (ausgedehnt und eingeschränkt) EUR 274.692,63 s.A., über die Berufungen I. der beklagten Parteien und II. des Drittnebenintervenienten auf Seiten der beklagten Parteien (Berufungsinteresse jeweils EUR 274.692,63 s.A.) gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 26.7.2024, I*69, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
I. Den Berufungen wird t e i l w e i s e Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahingehend abgeändert, dass es unter Einschluss der bestätigten Teile insgesamt zu lauten hat:
„1. Die Klagsforderung besteht mit EUR 274.625,91 zu Recht.
2. Die Gegenforderung besteht nicht zu Recht.
3. Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen zu Handen der Klagsvertreter den Betrag von EUR 274.625,91 samt 4 % Zinsen seit 29.7.2022 zu bezahlen sowie die mit EUR 37.803,40 (darin EUR 4.873,68 USt und EUR 8.561,30 Barauslagen) bestimmten Verfahrenskosten zu ersetzen.
4. Das Mehrbegehren von EUR 66,72 samt 4 % Zinsen seit 29.7.2022 sowie das Zinsenmehrbegehren werden abgewiesen.“
II. Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen zu Handen der Klagsvertreter die mit EUR 9.567,76 (darin EUR 1.594,63 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Die (ordentliche) Revision ist n i c h t zulässig.
Entscheidungsgründe:
Geschäftszweig der Klägerin laut Firmenbuch ist die „Verwaltung, Vermietung und Verpachtung sowie der Erwerb und die Weiterveräußerung von beweglichen und unbeweglichen Wirtschaftsgütern, insbesondere von Liegenschaften“.
Die Erstbeklagte ist ein Bauunternehmen, die Zweitbeklagte ist Komplementärin der Erstbeklagten.
Die Erstbeklagte war Eigentümerin der Liegenschaft in EZ J* KG K* mit der Grundstücksadresse „L*“. Sie beabsichtigte ursprünglich, auf dieser Liegenschaft eine Wohnanlage mit 7 Wohnungen zu errichten und in der Folge die Liegenschaft samt dem darauf errichteten Wohngebäude gesamthaft an einen Käufer zu verkaufen. Die Bauplanung dieser Wohnanlage war vom Zweitnebenintervenienten erfolgt.
Aufgrund eines Antrags der Erstbeklagten vom 19.10.2016 um Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit insgesamt 7 Wohneinheiten wurde mit Bescheid des Stadtmagistrats M* vom 19.7.2017 gemäß § 27 Abs 6 und 7 der TBO 2011 die Baubewilligung nach Maßgabe der einen Bestandteil des Bescheids bildenden Pläne und Projektunterlagen erteilt.
In weiterer Folge fand die Erstbeklagte einen Kaufinteressenten, der allerdings eine Abänderung des Bauprojekts dahingehend wollte, dass anstelle der ursprünglich geplanten (und baubewilligten) 7 Wohnungen das Bauprojekt tatsächlich mit 9 Wohnungen zur Ausführung gelangt. Aufgrund dieser Vorgaben des potenziellen Käufers entschied sich die Erstbeklagte zur Umplanung des Bauprojekts auf 9 Wohnungen, womit der Zweitnebenintervenient im Jahr 2021 vom Bauleiter/Projektkoordinator der Erstbeklagten (im Folgenden nur: Bauleiter) beauftragt wurde.
Zu einem nicht exakt feststellbaren Zeitpunkt wurde der Geschäftsführer der Klägerin über ein Maklerexposé im Internet auf dieses Bauprojekt aufmerksam. Laut dem Exposé war das Bauprojekt in der Ausführung von 9 Wohneinheiten beschrieben.
Infolge seines Interesses für das Projekt, wobei die Absicht des Geschäftsführers der Klägerin darauf gerichtet war, das Wohnprojekt gesamthaft zu erwerben und in weiterer Folge die einzelnen Wohneinheiten gewinnbringend weiterzuverkaufen, kam es am 4.3.2020 in einem Café in ** zu einem Treffen, an welchem der Geschäftsführer der Klägerin, sein Vater, der mit der Vermittlung des Bauprojekts beauftragte Makler und der Bauleiter der Erstbeklagten teilnahmen. Zu dieser Besprechung brachte der Makler eine ausformulierte Urkunde mit, welche mit „Verbindliches Kaufanbot“ tituliert war und auszugsweise folgenden Inhalt hatte (Hervorhebungen durch das Berufungsgericht):
„[…]
[…]
Die C* Gesellschaft m.b.H. Co KG, FN D*, errichtet auf dieser Liegenschaft im eigenen Namen und auf eigene Rechnung die Wohnhausanlage „L*“ mit 9 Wohnungen und einer Tiefgarage mit 9 Tiefgaragenabstellplätzen samt Nebenräumen und einem Außenabstellplatz. Das Projekt wurde beim Bauamt der Stadt M* eingereicht. Der entsprechende Baubescheid der Stadt M* wird integrierender Bestandteil des Kaufvertrags. Der Anbotsteller verpflichtet sich, den noch zu erstellenden Kauf und Bauträgervertrag binnen 14 Tagen nach Übermittlung an ihn zu unterfertigen.
[…]
3. Kaufpreis und Sicherstellung
Die Abwicklung des Kaufvertrages erfolgt gemäß § 9 BTVG durch grundbücherliche Sicherstellung des Käufers ob der Vertragsliegenschaft in Verbindung mit der Zahlung des Kaufpreises nach dem Ratenplan gemäß § 10 BTVG unter Mitwirkung der Vertragsverfasserin als Treuhänderin gemäß § 12 BTVG.
Der Gesamtkaufpreis für den schlüsselfertigen Kaufgegenstand beträgt
Wohnanlage gesamt € 3.000.000,00
zzgl. USt. € 600.000,00
sohin insgesamt € 3.600.000,00
(in Worten: Euro Dreimillionensechshunderttausend)
[…]
3. 1 Kaufpreiszahlungen auf das Treuhandkonto
Die Anbotnehmerin und der Anbotsteller vereinbaren gemäß § 9 Abs 4 BTVG die Bezahlung nach dem Ratenplan B gemäß § 10 Abs 2 Z 2 BTVG, sodass der für die vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile vereinbarte Kaufpreis in den wie im Kauf und Bauträgervertrag vereinbarten und genannten Teilbeträgen zur spesen und abzugsfreien Zahlung durch den Anbotsteller fällig ist, nämlich
Die bedungenen Kaufpreisraten sind vom Anbotsteller bei Fälligkeit zu treuen Händen auf das von dem Vertragsverfasser bekannt zu gebende Treuhandkonto zu bezahlen.
Der angeführte Gesamtkaufpreis ist ein Fixpreis, der Grund, Bau, Planungs und Anschlussgebühren bis zur schlüsselfertigen Herstellung des Kaufobjektes umfasst. […]
[…]
3. 2 Auszahlung des Kaufpreises an die Verkäuferin
1. Rate (§ 10 Abs 2 Z 2 lit a BTVG)
Ein Teilbetrag von 10 % wird nach Vorliegen aller folgenden Voraussetzungen zur Zahlung an die Verkäuferseite fällig:
a) gesicherte Lastenfreistellung des Kaufgegenstandes
b) Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
Im Hinblick auf die Fälligkeit und Weiterleitung der 1. Kaufpreisrate wird einvernehmlich festgehalten, dass die zu bebauende Liegenschaft einen nicht unerheblichen Verkehrswert aufweist (§ 10 Abs 3 BTVG).
2. Rate (§ 10 Abs 2 Z 2 lit b BTVG)
Ein Teilbetrag von 30 % wird nach Einlangen einer schriftlichen Bestätigung des Baufortschrittsprüfers, mit welcher die Fertigstellung des Rohbaus und Dachs festgestellt wird, zur Zahlung an die Verkäuferseite fällig.
3. Rate (§ 10 Abs 2 Z 2 lit c BTVG)
Ein Teilbetrag von 20 % wird nach Einlangen einer schriftlichen Bestätigung des Baufortschrittsprüfers, mit welcher die Fertigstellung der Rohinstallationen festgestellt wird, zur Zahlung an die Verkäuferseite fällig.
4. Rate (§ 10 Abs 2 Z 2 lit d BTVG)
Ein Teilbetrag von 12 % wird nach Einlangen einer schriftlichen Bestätigung des Baufortschrittsprüfers, mit welcher die Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung festgestellt wird, zur Zahlung an die Verkäuferseite fällig.
5. Rate (§ 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG)
Ein Teilbetrag von 17 % wird nach Einlangen einer schriftlichen Bestätigung des Baufortschrittsprüfers, mit welcher die Bezugsfertigstellung festgestellt wird, oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes zur Zahlung an die Verkäuferseite fällig.
6. Rate (§ 10 Abs 2 Z 2 lit f BTVG)
Ein Teilbetrag von 9 % wird nach Einlangen einer schriftlichen Bestätigung des Baufortschrittsprüfers, mit welcher die Fertigstellung der Gesamtanlage festgestellt wird, zur Zahlung an die Verkäuferseite fällig.
7. Rate (§ 10 Abs 2 Z 2 lit g BTVG)
Der Restbetrag von 2 % wird nach Ablauf von drei Jahren ab Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes zur Zahlung an die Verkäuferseite fällig, sofern der Bauträger allfällige Gewährleistungs und Schadenersatzansprüche nicht durch Übergabe einer Zahlungsgarantie eines inländischen Bankinstitutes mit einer Laufzeit von 3 Jahren ab dem Tag der Übergabe des Kaufgegenstandes zu Gunsten der Käuferseite sicherstellt. Bei Sicherstellung durch eine solche Zahlungsgarantie erfolgt die Weiterleitung des Restbetrages nach Eingang der Garantie bei der Treuhänderin. Die Garantie bleibt in Verwahrung der Treuhänderin.
Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt spätestens am 31.12.2021. Die Übergabe und Übernahme erfolgt grundsätzlich mit Fertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe.
[…]
Mündliche Nebenabreden werden nicht getroffen und sind ungültig, sofern diese nicht schriftlich beigebracht werden.
[…]
Die Anbotsteller bestätigen, die unten angeführten, vorläufigen Anlagen erhalten zu haben, wobei einvernehmlich festgehalten wird, dass auf deren Beiheftung zu dieser Urkunde verzichtet wird.
[...]“
Zumal der Geschäftsführer der Klägerin zunächst zögerte, ein verbindliches Kaufanbot zu legen, wurde ihm mitgeteilt, es bestünde auch die Möglichkeit, eine Änderung des Bauprojekts dahingehend vorzunehmen, dass anstelle von 9 Wohnungen 10 Wohnungen zur Ausführung gelangen. Es wurde darauf hingewiesen, dass kleinere Wohnungen schneller zu verkaufen seien und für das Umstellen von 9 auf 10 Wohnungen nur minimale Änderungen im Inneren des Bauprojekts (Einziehen einer Zwischenwand) notwendig seien. Dieser Hinweis wurde vom Geschäftsführer der Klägerin positiv aufgenommen. Es wurde sohin vereinbart, dass das Bauprojekt auf 10 Wohnungen umgeplant werden soll, und wurden in dem vom Makler mitgebrachten, vorformulierten Dokument eines „Verbindlichen Kaufanbots“ handschriftlich Abänderungen dergestalt vorgenommen, als bei der das Projekt beschreibenden Angabe von 9 Wohnungen und 9 Tiefgaragenabstellplätzen jeweils die Zahl 9 durchgestrichen und handschriftlich durch die Zahl 10 ersetzt wurde. Auch wurde der vereinbarte Übergabetermin 31.12.2021 durchgestrichen und handschriftlich durch den Termin 1.7.2021 ersetzt. Der Geschäftsführer trug die Daten der Klägerin in das bereits mitgebrachte, vorformulierte Dokument ein und unterfertigte dieses sodann im Namen der Klägerin. Der Bauleiter der Erstbeklagten unterfertigte das „verbindliche Angebot“ für die Erstbeklagte.
Man verblieb im Einvernehmen so, dass in weiterer Folge der Drittnebenintervenient mit der Ausarbeitung eines formellen Kaufvertrags beauftragt werden soll. Im Rahmen dieses Treffens wurde auch besprochen, dass man zur Abwicklung des Projekts einen Treuhänder (ebenfalls den Drittnebenintervenienten) heranziehen und die entsprechenden Baufortschritte durch einen Sachverständigen prüfen lassen wird.
Nicht festgestellt werden kann, ob dem Geschäftsführer der Klägerin im Rahmen des Termins vom 4.3.2020 die in Pkt 10. des „Verbindlichen Kaufanbots“ genannten Beilagen auch tatsächlich ausgehändigt wurden.
Dem Drittnebenintervenienten wurde in der Folge das „Verbindliche Kaufanbot“ mit dem Auftrag übermittelt, ausgehend von diesem einen grundbuchstauglichen Vertrag zu konzipieren. Der Drittnebenintervenient verfasste, ohne Rücksprache mit einer der Vertragsparteien zu halten, einen entsprechenden Entwurf eines Kauf und Bauträgervertrags und übermittelte diesen an beide Vertragsparteien per EMail. Diesem Entwurf eines Kauf und Bauträgervertrags war auch eine Bau und Ausstattungsbeschreibung sowie die vom Zweitnebenintervenienten umgeplanten Pläne für die Errichtung eines Objekts mit 10 Wohneinheiten beigegeben. Im besagten EMail bot der Drittnebenintervenient an, dass er – sollten Rückfragen bestehen – eine Vertragsbesprechung anbiete. Dieses Angebot wurde von keiner der Vertragsparteien angenommen.
Aufgrund des Umstands, dass in dem an ihn übermittelten Kaufvertragsentwurf die Baubewilligung für das Bauprojekt nicht mitübermittelt worden war, übermittelte der Geschäftsführer der Klägerin dem Makler am 25.3.2020 via WhatsApp eine Nachricht mit der Aufforderung, ihm die Baubewilligung zu übermitteln. Der Makler übermittelte in der Folge dem Geschäftsführer der Klägerin mit WhatsAppNachricht vom 25.3.2020 den Baubescheid des Stadtmagistrats M* vom 19.7.2017 und führte dazu aus:
„[…] Wie besprochen steht hier eine andere Anzahl von Wohnungen, da die Kubatur aber gleich bleibt kann eine Tekturplanung erfolgen und die Anzahl der Wohnungen geändert werden. Wurde alles bereits von Herrn N* [Anm.: Bauleiter der Erstbeklagen] geklärt. Bei Fragen einfach anrufen […].“
Spätestens mit 25.3.2020 verfügte folglich der Geschäftsführer der Klägerin über die Baubewilligung vom 19.7.2017 und hatte Kenntnis davon, dass gemäß dieser Baubewilligung – in Abweichung der nachfolgenden Umplanungen bzw der Vereinbarungen mit der Erstbeklagten und dem Kaufvertragsentwurf – ein Bauprojekt mit 7 Wohneinheiten genehmigt war. In Kenntnis dieses Umstands unterfertigte der Geschäftsführer der Klägerin am 27.3.2020 für die Klägerin den Kauf und Bauträgervertrag in einem Notariat in **.
Die Erstbeklagte unterfertigte den Kauf- und Bauträgervertrag am 1.4.2020.
Der Kauf und Bauträgervertrag vom 27.3.2020/1.4.2020 weist nachfolgenden (auszugsweisen) Inhalt auf:
„[…]1.) Eigentums und Rechtsverhältnisse
[…]
1.2. Die Käuferseite bestätigt, folgende Unterlagen und Urkunden schon mehr als eine Woche vor Unterfertigung dieses Kaufvertrages übermittelt erhalten und zustimmend zur Kenntnis genommen zu haben:
Pläne für das Projekt, insbesondere die Einreich und Änderungsplanung;
die Bau und Ausstattungsbeschreibung;
den bestehenden Baubescheid der Stadt M*;
den Energieausweis;
Des Weiteren wird darauf verwiesen, dass die Vertragsteile am 4.3.2020 bereits eine schriftliche Vereinbarung über das gegenständliche Rechtsgeschäft abgeschlossen haben, welche Vereinbarung subsidiär zu diesem Kauf- und Bauträgervertrag gilt.
[…]
2.1. Die Verkäuferseite errichtet als Bauträger im Sinne des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) in eigenem Namen und auf eigene Rechnung auf der GSTNR 1715/8 Grundbuch K* eine Wohnanlage mit der Adresse L* mit insgesamt 10 Wohneinheiten, einer Tiefgarage mit 10 Tiefgaragenabstellplätzen mitsamt Nebenräumen und einem Außenstellplatz. […]
[…]
4. ) Kaufpreis, Zahlung nach Ratenplan B
4.1. Der zwischen den Vertragsteilen vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück und die schlüsselfertige Wohnanlage L* beträgtEUR 3.000.000,00
zuzüglich 20 % UStEUR 600.000,00
somitEUR 3.600.000,00
(brutto EUR dreimillionensechshunderttausend)
[…]
4.2. Dieser Kaufpreis ist ein Pauschalfixkaufpreis, in dem sowohl Grund als auch Baukosten der schlüsselfertigen Wohnanlage einschließlich der Kosten der Erschließung des Grundstücks enthalten sind. […]
[…]
4.6. Den vereinbarten Kaufpreis hat die Käuferseite zu folgenden Fälligkeitsterminen nach Ratenplan B gemäß § 10 Abs. 2 Zif. 2 BTVG in Verbindung mit § 4 Abs. 4 BTVG in nachangeführten Teilbeträgen zu leisten:
Termin Prozent Betrag (in Euro)
bei Baubeginn 10 % 360.000,00
nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches 30 % 1.080.000,00
nach Fertigstellung der Rohinstallationen 20 % 720.000,00
nach Fertigstellung der Fassade und Fenster
einschließlich deren Verglasung 12 % 432.000,00
nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter
vorzeitiger Übergabe der Einheit 17 % 612.000,00
nach Fertigstellung der Gesamtanlage 9 % 324.000,00
der Rest nach Ablauf von 3 Jahren ab Übergabe des 2 % 72.000,00
eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der
Bauträger allfällige Gewährleistung und Schaden
Ersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder
Versicherung gesichert hat________________________________________________
GESAMTSUMME (brutto) 100 % 3.600.000,00
Die Verkäuferin stellt der Käuferin nach dem jeweiligen Baufortschritt eine Rechnung entsprechend dem Umsatzsteuergesetz.
[…]
5. ) Treuhandschaft, Abwicklungskosten, Maklerhonorar
[…]
5.6. Die Käuferseite erteilt dem Treuhänder den unwiderruflichen Treuhandauftrag, dem die Verkäuferseite ausdrücklich zustimmt, die Kaufpreisraten zu den Fälligkeitsterminen des BTVG gemäß Punkt 4.6. auf das Verrechnungskonto der Verkäuferseite […] weiterzuleiten.
Voraussetzungen für die Weiterleitung des Treuhanderlages auf das vorerwähnte Verrechnungskonto sind:
Vorliegen dieses - allseits unterfertigten – Kauf und Bauträgervertrages im Original beim Treuhänder und
aufrechte, rechtskräftige Baubewilligung und
Vorliegen einer Löschungserklärung der O* AG hinsichtlich des Pfandrechtes CLNr. 6, und
grundbücherliche Sicherung der Käuferseite durch Eigentumseintragung der Käuferseite
Erreichen des jeweiligen Baufortschrittes und
Der letzte Teilbetrag im Ausmaß von 2 % des Kaufpreises (Haftrücklass) kann bei sonst gleichen Voraussetzungen schon vor Ablauf des Zeitraumes von drei Jahren an die Verkäuferseite weitergeleitet werden, sobald dem Treuhänder über diesen Betrag eine auf die Käuferseite lautende abstrakte Bankgarantie einer zur Geschäftsausübung im Inland berechtigten Bank mit einer Laufzeit von drei Jahren ab Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes vorliegt, wonach die Käuferseite in die Lage versetzt wird, anstelle des einbehaltenen Kaufpreisteilbetrages die Garantiesumme zur Befriedigung allfälliger Gewährleistungs und/oder Schadenersatzansprüche zu verwenden. Es steht der Käuferseite frei, die Bankgarantie vom Treuhänder anzufordern und selbst zu verwahren.
[…]
6. ) Sicherstellung der Käuferseite
6.1. Die Sicherstellung der Käuferseite erfolgt durch grundbücherliche Sicherstellung, gemäß § 9 Abs. 1 BTVG, sohin durch Einverleibung des Eigentumsrechtes der Käuferseite in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan B gemäß § 10 Abs. 2 Zif. 2 BTVG.
6.2. Zur Feststellung des Baufortschrittes wird ein Sachverständiger bestellt, welche Bestellung die Vertragsteile zustimmend zur Kenntnis nehmen. Dessen Beurteilung der Erreichung eines Baufortschrittes gemäß Ratenplan B laut BTVG und diesem Vertrag ist für die Vertragsteile und insbesondere für den Treuhänder verbindlich.
6.3. Die Käuferseite nimmt zur Kenntnis, dass es Aufgabe des Baufortschrittsprüfers ist, durch Augenschein - ohne Vornahme von Materialprüfungen usw. - zu beurteilen, ob die nach den üblichen Regeln des Baugewerbes zum Zeitpunkt der Begehung der Baustelle bei Einhaltung eines branchenüblichen Bauablaufs sinnvoll und technisch zweckmäßig herzustellenden Bauleistungen bereits erbracht wurden und ob diese Bauleistungen mit „gravierenden Mängeln“ im Sinne des BTVG, die schon allein durch optisches Begutachten erkennbar sind, behaftet sind.
[…]
8.1. Der voraussichtliche Termin für die Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes wird der 1.7.2021 sein.
8.2. Der späteste Termin für die Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes ist der Oktober 2021. Es wird hierzu festgehalten, dass dies lediglich im Falle extremer Witterungsverhältnisse oder eventuellen Problemen beim Anschluss an öffentliche Versorgungsnetze sein könnte und trifft die Verkäuferseite aus einer allfälligen verspäteten Übergabe keine Verzugsfolgen, sofern die Verzögerung auf die für die Verkäuferseite nicht vorhersehbare Dauer des behördlichen Verfahrens zurückzuführen ist. (§ 4 Abs. 2 BTVG)
8.3. Streiks oder sonstige Ereignisse höherer Gewalt, die von der Verkäuferseite nicht zu beeinflussen sind und den Bauablauf nicht nur kurzfristig verzögern, berechtigen die Verkäuferseite zur entsprechenden angemessenen Verlängerung der Bauzeit. Ebenso witterungsbedingte Ausfall und Stehzeiten sowie andere von der Verkäuferseite nicht selbst verschuldete Gründe können die unter Punkt 9. angeführten Termine um höchstens drei Monate verschieben.
[…]
9.2. Die tatsächliche Übergabe und Übernahme der Vertragsobjekte erfolgen mit Bezugsfertigstellung der vertragsgegenständlichen Wohnanlage. Ab diesem Zeitpunkt gehen Gefahr und Zufall auf die Käuferseite über. […]
[...]
9.4. Bei Übergabe der Einheit wird ein formelles Übergabeprotokoll verfasst. Will sich die Käuferseite auf Mängel berufen, muss sie diese im Protokoll geltend machen. Mängel, die nicht in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden, gelten als genehmigt. Wird das Vertragsobjekt ohne formellen Übergabeakt benützt, gilt es als mängelfrei übergeben.
[…]
16.1. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform, was auch für ein Abgehen von dieser hiermit normierten Formvorschrift gilt.
[…]
19. ) Aufsandung, Grundbuchserklärung
Die Vertragsteile erteilen sohin ihre ausdrückliche Einwilligung, dass aufgrund dieses Kaufvertrages, auch nur über Antrag eines der Vertragsteile und ohne ihr weiteres Einvernehmen im Grundbuch […] folgende Grundbuchshandlungen bewilligt und vollzogen werden:
1. ) die Einverleibung des Eigentumsrechtes zu 1/1 für die
A* GmbH, FN B*,
**,
[...]“
Diesem Kauf und Bauträgervertrag waren eine Bau und Ausstattungsbeschreibung sowie die Pläne für die Errichtung einer Wohnanlage mit 10 Einheiten beigefügt.
Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befand sich die Wohnanlage bereits in Bau.
Für die Bestätigung des jeweiligen Baufortschritts wurde von der Erstbeklagten der Erstnebenintervenient herangezogen. Am 14.4.2020 bestätigte der Erstnebenintervenient den Baufortschritt „Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung“, am 1.3.2021 bestätigte er den Baufortschritt „Fertigstellung Rohbau und Dach“, am 18.3.2021 bestätigte er den Baufortschritt „Fertigstellung Rohinstallationen“, am 7.5.2021 bestätigte er den Baufortschritt „Fertigstellung Fassade und Fenster“, am 13.8.2021 bestätigte er den Baufortschritt „Bezugsfertigstellung oder vereinbarte vorzeitige Übergabe“ sowie am 18.8.2021 den Baufortschritt „Fertigstellung der Gesamtanlage“. Der Bauleiter der Erstbeklagten leitete diese Baufortschrittsbestätigungen jeweils an den Drittnebenintervenienten weiter, der diese an den Geschäftsführer der Klägerin weitergab.
Am 20.4.2020 stellte die Erstbeklagte der Klägerin für „10 % laut Baufortschrittsbestätigung bzw laut Kaufvertrag“ einen Betrag von netto EUR 300.000,-- in Rechnung, woraufhin die Klägerin am 7.5.2020 diesen Betrag auf das Treuhandkonto überwies, der am selben Tag vom Drittnebenintervenienten an die Erstbeklagte weitergeleitet wurde.
Bereits am 5.5.2020 war das Alleineigentum der Klägerin an der Liegenschaft grundbücherlich einverleibt worden.
Am 9.2.2021 stellte die Erstbeklagte der Klägerin für „30 % Fertigstellung Rohbau und Dach bzw laut Kaufvertrag“ einen Betrag von netto EUR 900.000,-- in Rechnung, woraufhin die Klägerin diesen Betrag am 4.3.2021 auf das Treuhandkonto überwies und dieser Betrag am selben Tag vom Drittnebenintervenienten an die Erstbeklagte weitergeleitet wurde.
Am 12.3.2021 stellte die Erstbeklagte dem Kläger für „20 % Fertigstellung Rohinstallationen laut Kaufvertrag“ einen Betrag von netto EUR 600.000,-- in Rechnung, woraufhin die Klägerin diesen Betrag am 22.3.2021 auf das Treuhandkonto überwies. Der Drittnebenintervenient leitete diesen Betrag am 29.3.2021 an die Erstbeklagte weiter.
Am 6.5.2021 stellte die Erstbeklagte dem Kläger für „12 % Fertigstellung der Fassade und Fenster einschließlich Verglasung“ einen Betrag von netto EUR 360.000,-- in Rechnung, woraufhin die Klägerin am 11.5.2021 diesen Betrag auf das Treuhandkonto überwies. Der Drittnebenintervenient leitete diesen Betrag am selben Tag an die Erstbeklagte weiter.
Als der Geschäftsführer der Klägerin mit dem Abverkauf der einzelnen Wohnungseinheiten begann, erlangte er davon Kenntnis, dass vom Erstnebenintervenient die Bestätigung des Baufortschritts „Bezugsfertigstellung“ vorerst nicht freigegeben wurde. Daraufhin hielt der Geschäftsführer der Klägerin mehrfach beim Bauleiter der Erstbeklagten in Bezug auf die Baubewilligung Nachfrage und wurde mehrfach von diesem damit vertröstet, dass diese in Kürze – wobei jeweils ein Zeitraum von ein bis zwei Wochen in den Raum gestellt wurde – vorliegen würde.
Aufgrund dieser Vertröstungen bat der Geschäftsführer der Klägerin mit EMail vom 4.6.2021 den Drittnebenintervenienten um „Zusendung der Baubewilligung […] für die laut Kaufvertrag erbauten 10 Wohneinheiten inklusive der 10 Tiefgaragenparkplätze.“
Mit EMail vom 14.6.2021 wandte sich der Geschäftsführer der Klägerin neuerlich an den Drittnebenintervenienten und machte darauf aufmerksam, dass er für den Verkauf der Wohnungen dringend die gültige Baubewilligung benötige.
Mit EMail vom 14.6.2021 antwortete der Drittnebenintervenient dem Geschäftsführer der Klägerin:
„[…] betreffend der Baugenehmigung ist zunächst auf den Genehmigungsbescheid der Stadt M* vom 19.7.2017 zu verweisen. Nach Rücksprache mit N*/Baufirma C* wurde mir mitgeteilt, dass die Änderungen im Innenbereich von 7 auf 10 Wohneinheiten auf ihre Veranlassung hin stattgefunden hat und erfolgt die Änderung/Genehmigung demnächst. […]“
Nachdem vom Erstnebenintervenient am 13.8.2021 der Baufortschritt „Bezugsfertigstellung oder vereinbarte vorzeitige Übergabe“ freigegeben worden war, stellte die Erstbeklagte der Klägerin am 16.8.2021 für „17 % Bezugsfertigstellung“ einen Betrag von netto EUR 510.000,-- in Rechnung. Die Klägerin überwies diesen Betrag am 17.8.2021 auf das Treuhandkonto. Der Betrag wurde am 18.8.2021 vom Drittnebenintervenienten an die Erstbeklagte weitergeleitet.
Mit Schussrechnung vom 19.8.2021 stellte die Erstbeklagte dem Kläger einen Betrag von netto EUR 330.000,-- in Rechnung. Die Klägerin überwies diesen Betrag am 7.9.2021 auf das Treuhandkonto. Der Betrag wurde am selben Tag vom Drittnebenintervenienten an die Erstbeklagte weitergeleitet.
Am 22.9.2021 erfolgte die Übergabe der Wohnanlage an die Klägerin. Aus diesem Anlass erfolgte eine gemeinsame Begehung, an welcher auch der Geschäftsführer der Klägerin und der Bauleiter der Erstbeklagten beteiligt waren. Aus diesem Anlass wurde ein Übergabeprotokoll angefertigt, in welchem von der Klägerin nachfolgende Mängel festgestellt bzw gerügt wurden:
Zwei Spots im Lift kaputt
generell Verdeckung Spülungen WC
Abdeckung Duschtasse sieben
Gang zweites Obergeschoss Decke Maler Ausbesserungsarbeiten
Silikonfuge bei Parkett und Zarge
Zwischenwand Top 6 und 7 Maler
Trennwand Top 8 tauschen.
Weiters ist in diesem Übergabeprotokoll unter dem Punkt „Sonstiges“ ausgeführt:
Kollaudierung ist noch ausständig – zur Begehung mit der Behörde behält C* bis zur Kollaudierung einen Generalschlüssel.
Auch bei dieser Gelegenheit wurde vom Bauleiter neuerlich darauf verwiesen, dass die Baubewilligung für das zur Ausführung gebrachte Objekt mit 10 Einheiten „demnächst“ vorliegen würde.
Der Klägerin wurde betreffend der Durchführungen der einzelnen Überweisungen vom Treuhandkonto jeweils eine Überweisungsbestätigung übermittelt. Ein Widerspruch des Geschäftsführers der Klägerin, welchem bewusst war, dass der Drittnebenintervenient die jeweiligen Baufortschrittsraten an die Erstbeklagte zur Auszahlung brachte, dahingehend, dass die einzelnen Baufortschrittsraten infolge Nichtvorliegens einer (rechtskräftigen) Baubewilligung nicht an die Erstbeklagte weitergeleitet werden dürften, ist zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Der Geschäftsführer der Klägerin hat vor Weiterleitung der einzelnen Raten auch nicht Nachfrage dahingehend gehalten, wie der Stand der Bemühungen im Zusammenhang mit der anvisierten Änderung der Tekturplanung ist.
Nach erfolgter Übergabe des Bauvorhabens musste der Geschäftsführer der Klägerin wahrnehmen, dass ihm die Kaufpreise für die von ihm bereits veräußerten Wohnungseigentumseinheiten nicht überwiesen wurden, da noch keine Benützungsbewilligung für das Objekt vorlag.
Die Erstbeklagte hatte im Zusammenhang mit der Umplanung des Bauprojekts von 7 auf schlussendlich 10 Wohneinheiten zunächst gegenüber der Behörde den Versuch unternommen, mit einer Tekturänderung eine behördliche Bewilligung der erfolgten Umplanungen zu erlangen. Nach Einbringung besagter Tekturänderung beim Stadtmagistrats M* am 20.08.2021 wurde diese allerdings als Neueinreichung behandelt. Letztlich wurde – nach einem ungewöhnlich langen Behördenverfahren – mit Bescheid des Stadtmagistrates M* vom 10.6.2022 gemäß § 34 Abs 6 und 7 der Tiroler Bauordnung 2022 nach Maßgabe der einen Bestandteil des Bescheides bildenden Pläne und Projektunterlagen eine Baubewilligung unter bestimmten Auflagen für das Bauprojekt mit 10 Wohneinheiten erteilt. Dieser Bescheid ist mit 15.7.2022 in Rechtskraft erwachsen.
Eine baubehördliche Benützungsbewillligung für das Bauprojekt „L*“ besteht, zumal infolge der Änderungen des Bauprojektes von 7 auf 10 Wohneinheiten von der Behörde bauliche Adaptierungen in Bezug auf die Gewährleistung der Barrierefreiheit gefordert wurden, seit 5.7.2023.
Der Basiszinssatz der EZB im Zeitraum zwischen 7.5.2020 und 15.7.2022 betrug 0,62 %.
Zwischen den Streitteilen war zu P* des Landesgerichts Innsbruck ein weiteres Zivilverfahren in denselben Parteirollen anhängig. Dieses endete mit (negativem) Versäumungsurteil vom 4.11.2022, wobei die Klägerin zum Prozesskostenersatz in Höhe von EUR 8.026,63 an die Beklagten verpflichtet wurde.
Die gegenständliche Klage wurde der Erstbeklagten am 28.7.2022 zugestellt.
In diesem Umfang steht der zusammengefasst wiedergegebene Sachverhalt im Berufungsverfahren unbekämpft fest bzw ergibt sich dieser aus den in den Feststellungen genannten Urkunden, deren Echtheit nicht bestritten wurde (RS0121557).
Die Klägerin macht einen Strafzinsanspruch nach § 14 BTVG geltend und begehrte diesbezüglich (nach mehrfachen Klagsausdehnungen und einschränkungen) zuletzt EUR 274.692,63 samt Zinsen gemäß § 456 UGB ab Klagszustellung.
Anspruchsbegründend brachte sie zusammengefasst vor, der zwischen ihr und der Erstbeklagten abgeschlossene Kauf und Bauträgervertrag unterliege den Bestimmungen des BTVG. Die Erstbeklagte habe den Bauträgervertrag nach dem grundbücherlichen Sicherstellungsmodell abwickeln lassen. Nach diesem sei der vereinbarte Kaufpreis in Raten zu entrichten, wobei die einzelnen Raten erst nach Abschluss von bestimmten Bauabschnitten fällig würden. Gemäß § 10 Abs 2 Z 1 lit a und Z 2 lit a BTVG dürfe vor Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung keine Kaufpreiszahlung fällig gestellt oder weitergeleitet werden. Diese Bestimmung des BTVG sei zwingend. Obwohl die Übergabe der Wohnanlage bereits im Juli 2021 erfolgt sei, datiere der Baubescheid zum Kaufobjekt vom 10.6.2022 und sei frühestens seit 15.7.2022 rechtskräftig. Der Drittnebenintervenient habe daher zu Unrecht Baufortschrittsraten an die Erstbeklagte weitergeleitet. Eine Weiterleitung der Kaufpreisraten hätte erst am 15.7.2022 erfolgen dürfen. Die Beklagten müssten sich die Vorgehensweise des Treuhänders anrechnen lassen.
Gemäß § 14 Abs 1 BTVG könne der Erwerber alle Leistungen, die er oder der Treuhänder für ihn entgegen den Bestimmungen des BTVG erbracht habe, zurückfordern. Der Bauträger habe für Rückforderungsansprüche Zinsen ab dem Zahlungstag in einer dem jeweiligen Basiszinssatz um acht Prozentpunkte übersteigenden Höhe zu zahlen. Die Klägerin begehre daher gemäß § 14 Abs 1 BTVG den Ersatz von Strafzinsen ab jenen Tagen, an denen die Kaufpreisraten an die Erstbeklagte weitergeleitet worden seien, bis zum 15.7.2022, also jenem Zeitpunkt, an welchem der Baubescheid rechtskräftig geworden sei. Der Basiszinssatz habe sich im gesamten Rückzahlungszeitraum auf 0,62 % belaufen, sodass Strafzinsen in Höhe von 7,38 % (8 % - 0,62 %) begehrt würden. Insgesamt würden sich die Strafzinsen wie folgt berechnen:
Tag der Weiterleitung: Kaufpreisrate: Zeitraum/Tage: Betrag:
07.05. 2020 € 300.000,00 799 € 48.465,36
04.03. 2021 € 900.000,00 498 € 90.622,35
29.03. 2021 € 600.000.00 473 € 57.382,02
11.05. 2021 € 360.000,00 430 € 31.299,28
18.08. 2021 € 510.000,00 331 € 34.131,99
07.09. 2021 € 330.000,00 312 € 20.817,66
insgesamt € 282.718,66
Hinsichtlich dieses Betrags lasse sich die Klägerin die den Beklagten im Verfahren P* des LG Innsbruck zuerkannten Prozesskosten in der Höhe von EUR 8.026,03 anrechnen, sodass sich letztlich eine Klagsforderung von EUR 274.692,63 errechne.
Die Klägerin habe am 22.9.2021 einen Kaufgegenstand übernommen, welcher von der Baubehörde mehrfach beanstandet worden sei. Es habe zu diesem Zeitpunkt weder ein Baubescheid noch eine Benützungsbewilligung vorgelegen. Folgerichtig seien in weiterer Folge umfassende Adaptierungsmaßnahmen erforderlich gewesen. Ein Bauträgerprojekt sei erst fertig gestellt, wenn die notwendigen baubehördlichen Genehmigungen vorlägen. Die Fertigstellung des eigentlichen Vertragsgegenstands und der Gesamtanlage setze die behördliche Benützungserlaubnis voraus.
Die im BTVG vorgesehenen Regelungen zu den Voraussetzungen für die Weiterleitung des Kaufpreises seien zwingender Natur. Im Übrigen sei die Weiterleitung der jeweiligen Kaufpreisraten auch entgegen den Bestimmungen in Pkt 4.6. des Kaufvertrags erfolgt, in welcher als Voraussetzung für die Weiterleitung des Treuhanderlags ebenfalls das Vorliegen einer aufrechten und rechtskräftigen Baubewilligung vorgesehen sei.
Unrichtig sei, dass die Klägerin auf die Anwendbarkeit des BTVG verzichtet habe. Der Kauf und Bauträgervertrag vom 27.3./1.4.2020 wende das BTVG dezidiert im vollem Umfang an und enthalte all jene Bestimmungen, die das BTVG in § 4 als zwingend vorsehe.
Irrelevant sei auch, ob die Klägerin Zahlungen an den Treuhänder geleistet habe, weil die Weiterleitung der Gelder an die Erstbeklagte entgegen den Bestimmungen des BTVG jedenfalls einen Rückforderungsanspruch nach § 14 BTVG und damit verbunden die Verpflichtung von Strafzinszahlungen begründe. Ein schlüssiger Verzicht sei schon von der Rechtsprechung her nicht anerkannt.
Auf Treu und Glauben könnten sich die Beklagten nicht berufen, da der ihnen zurechenbare Bauleiter stets in Kenntnis darüber gewesen sei, dass für das klagsgegenständliche Bauvorhaben keine aufrechte Baubewilligung bestehe und eine solche wegen der von ihr selbst veranlassten Änderung von ursprünglich 7 auf 9 Wohnungen und dann von 9 auf 10 Wohnungen unbedingt erforderlich sein werde.
In der Tagsatzung vom 11.6.2024 (ON 60) erhob die Klägerin das folgende Eventualbegehren:
„Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei nachstehende Strafzinsen gemäß § 14 Abs 2 BTVG zu bezahlen und zwar:
Zinsen in Höhe von 8 % über den Basiszinssatz der EZB gemäß § 14 Abs 1 BTVG aus EUR 300.000,-- vom 7.5.2020 bis 15.7.2022, 8 % Zinsen über das Basiszinssatz der EZB gemäß § 14 Abs 1 BTVG aus EUR 900.000,-- von 4.3.2021 bis 15.7.2022, Zinsen in Höhe von 8 % über den Basiszinssatz der EZB gemäß § 14 Abs 1 BTVG aus EUR 600.000,-- von 29.3.2021 bis 15.7.2022, Zinsen in Höhe von 8 % über den Basiszinssatz der EZB gemäß § 14 Abs 1 BTVG aus EUR 360.000,-- von 11.5.2021 bis 15.7.2022, 8 % Zinsen über den Basiszinssatz der EZB gemäß § 14 Abs 1 BTVG aus EUR 510.000,-- von 18.8.2021 bis 15.7.2022, Zinsen in Höhe von 8 % über den Basiszinssatz der EZB gemäß § 14 Abs 1 BTVG aus EUR 330.000,-- von 7.9.2021 bis 15.7.2022, dies binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zuzüglich 4 % Zinsen ab Klagszustellung.“
Die Beklagten wandten zusammengefasst ein, die Erstbeklagte habe für ihre Liegenschaft in EZ J* KG K* am 19.7.2017 einen Baubescheid für die Errichtung einer Wohnanlage mit 7 Wohnungen erwirkt. In weiterer Folge seien über Wunsch der Klägerin planliche Änderungen vollzogen worden. Der Klägerin sei bekannt und bewusst gewesen, dass für die von ihr gewünschten Planungsänderungen noch eine Genehmigung der zuständigen Behörde notwendig sei. Mit Bescheid vom 10.6.2022 sei letztlich auch dem geänderten Bauvorhaben die baubehördliche Bewilligung erteilt worden.
Das Behördenverfahren habe aufgrund nicht von den Beklagten zu vertretenden Gründen unüblich lange gedauert. Dies sei für die Erstbeklagte nicht vorhersehbar gewesen. Unrichtig sei jedoch, dass ein Baubewilligungsbescheid erst mit 10.6.2022 vorgelegen habe. Tatsächlich habe bereits der Baubewilligungsbescheid vom 19.7.2017 bestanden und sei es unzutreffend, dass die den Bescheiden zugrunde liegenden Bauvorhaben grundlegend verschieden wären. Die Unterschiede seien gerade im Hinblick auf die Gebäudehülle, Volumen und Baumasse unwesentlich. Es seien im Wesentlichen Änderungen bei der Raumaufteilung im Gebäudeinneren vorgenommen worden. Dass im Vergleich zum Baubescheid 2017 aufgrund der Änderungen in der Ausführung noch ein gesonderter Baubewilligungsbescheid notwendig sei, sei zwischen den Streitteilen klar besprochen und der Klägerin folglich positiv bekannt gewesen.
Der Kauf und Bauträgervertrag vom 27.3.2020/1.4.2020 habe zur Sicherstellung der Käuferseite ein „an das BTVG angelehntes Sicherungsmodell“ vorgesehen. Konkret hätte der Kaufpreis nach Baufortschritt im Sinne des Ratenplanes B gemäß § 10 Abs 1 Z 2 BTVG bezahlt werden sollen. Der Haftrücklass von 2 % sei durch eine Bankgarantie der O* AG vom 30.8.2021 abgelöst worden. Die Klägerin habe die Bankgarantie über den Haftrücklass im Betrag von EUR 72.000,-- abgerufen und den Garantiebetrag zugezählt erhalten.
Die Voraussetzungen für die Weiterleitung des Treuhanderlags für sämtliche Kaufpreisraten seien jeweils vorgelegen. Die Klägerin sei vertragsgemäß sichergestellt gewesen. Sie habe den Kaufgegenstand am 22.9.2021 vorbehaltlos übernommen und bereits zuvor ihr Eigentumsrecht an der Liegenschaft einverleibt erhalten. Geringfügige, die Benützung nicht beeinträchtigende Mängel seien im Übergabeprotokoll festgehalten und zeitnah durch die Erstbeklagte behoben worden. Gemäß § 7 Abs 5 BTVG ende die Sicherungspflicht des Bauträgers mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten Vertragsobjekts und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung. Gewährleistungsansprüche seien nicht Gegenstand der Sicherungspflicht. Da die Sicherungspflicht der Erstbeklagten mit der Einverleibung des Eigentumsrechts der Klägerin und der Übergabe des Kaufgegenstands an die Klägerin am 22.9.2021 geendet habe, könne jedenfalls nach dem 22.9.2021 kein Anspruch auf Strafzinsen im Sinne des § 14 BTVG mehr bestehen.
Die Baufortschrittsraten 1 bis 4 seien, nachdem sich die Außenhülle, die Fassade und der Baukörper insgesamt nicht geändert hätten, jedenfalls durch den Baubescheid 2017 gedeckt.
Der Drittnebenintervenient als Vertragserrichter sei nicht nur von den Beklagten beauftragt worden. Die Käuferseite müsse sich allfällige Fehler des Vertragserrichters und Treuhänders gleichermaßen zurechnen lassen.
Beim gegenständlichen Kaufgeschäft handle es sich um ein beiderseits unternehmensbezogener Rechtsgeschäft, sodass von den Bestimmungen des BTVG abgewichen werden könne. Der gegenständliche Kauf- und Bauträgervertrag sei zwar in einigen Punkten an die Bestimmungen des BTVG angelehnt. Tatsächlich gelange dieses jedoch auf das gegenständliche Vertragsverhältnis nicht zur Anwendung. Die Parteien hätten eine generelle Anwendung des BTVG und damit auch die Anwendung des § 14 Abs 1 BTVG nicht vereinbart. Vielmehr sei die Ansprache von Strafzinsen im Sinne des § 14 Abs 1 BTVG sogar abbedungen worden. Einzige Grundlage für die Beurteilung der Vertragsmäßigkeit der vereinbarten Leistungen sei der zwischen den Streitteilen geschlossene Vertrag selbst.
In der vorbehaltlosen Übernahme des Projekts am 22.9.2021 liege ein Verzicht auf Strafzinsen nach § 14 BTVG. Seitens der Beklagten sei der Klägerin nichts verschwiegen worden. Der Umstand, dass noch keine Kollaudierung vorliege, sei sogar von den Beklagten im Übergabsprotokoll offengelegt worden. Nachdem es sich um ein beiderseits unternehmensbezogenes Rechtsgeschäft gehandelt habe, sei nach ständiger Judikatur die Vereinbarung auch einer strengen Rügepflicht nicht sittenwidrig oder nichtig. Die Klägerin habe in Kenntnis der noch ausstehenden Kollaudierung und der noch nicht vollständig vorliegenden Genehmigung für diverse Änderungen das Bauvorhaben übernommen und mangels Rüge sich hinsichtlich jedweder Ansprüche, so auch auf Strafzinsen, begeben.
Die Klägerin habe gewusst, dass die von ihr gewünschte tatsächliche Bauausführung von der mit Bescheid vom 19.7.2017 bewilligten Einreichplanung abweiche und für die geänderte Planung eine Genehmigung durch die Baubehörde notwendig sei. Die Klägerin habe diese Genehmigung nicht zur Bedingung/Voraussetzung für die Zahlung bzw Weiterleitung von Kaufpreisraten gemacht und diese Kaufpreisraten in Kenntnis der noch nicht vorliegenden Genehmigung der Umplanungen geleistet und freigegeben. Die Klägerin sei über die Weiterleitung der Kaufpreisraten an die Erstbeklagte auch stets unmittelbar informiert worden. Ein allfällig ursprünglich vereinbartes Erfordernis des Vorliegens einer rechtskräftigen Baubewilligung sei jedenfalls schlüssig abbedungen worden und habe die Klägerin in Kenntnis des vollen Sachverhalts auf jeweilige Anforderung des Treuhänders die einzelnen Raten angewiesen und der Weiterleitung jeweils zugestimmt bzw die Weiterleitung rügelos zur Kenntnis genommen. Von Seiten der Beklagten sei kein wie auch immer gearteter Druck auf die Klägerin ausgeübt worden. Die Beklagten hätten mit ihrer EMailNachricht in Beilage./M die Klägerin nicht genötigt oder nötigen wollen. Die Klägerin habe einer Auszahlung der Raten ohne Verknüpfung an den noch zu ergehenden neuen Baubescheid zugestimmt.
Wenn die Klägerin nunmehr Strafzinsen im Sinne des § 14 Abs 1 BTVG anspreche, widerstreite dies den Grundsätzen von „Treu und Glauben“ und sei rechtsmissbräuchlich, zumal die Klägerin offenbar mit dem Vorsatz und in der Absicht, sich durch Strafzinsen einen bedeutenden finanziellen Vorteil zu verschaffen, jeglichen Hinweis oder Vorbehalt an die Beklagten unterlassen habe, dass nach ihrer Ansicht die Voraussetzungen für die Weiterleitung der Kaufpreisraten an die Erstbeklagte nicht vorliegen würde. Hiedurch habe die Klägerin auch vertragliche Schutz und Sorgfaltspflichten verletzt. Sollte sohin ein Anspruch auf Strafzinsen gemäß § 14 Abs 1 BTVG zu Recht bestehen, bestünde ein Schadenersatzanspruch der Beklagten in selbiger Höhe, welcher als Gegenforderung einer allenfalls zu Recht bestehenden Klagsforderung in compensando entgegengehalten werde.
Die Klägerin habe gegenüber den Beklagten im Verfahren P* des LG Innsbruck die Bezahlung von EUR 936.000,-- begehrt. Mit negativem Versäumungsurteil vom 4.11.2022 sei das Klagebegehren abgewiesen und die Klägerin zur Zahlung von Prozesskosten in Höhe von EUR 8.026,03 verurteilt worden. Die Entscheidung sei seit 16.12.2022 rechtskräftig und vollstreckbar. Die bisher von der Klägerin nicht bezahlten Prozesskosten würden ebenfalls einer allenfalls zu Recht bestehenden Klagsforderung in compensando eingewendet.
Im Übrigen sei der Klagsvortrag in Bezug auf die Strafzinsen unschlüssig und unsubstanziiert. Die konkrete Herleitung der geforderten Beträge sei nicht nachvollziehbar.
Da Gegenstand dieses Verfahrens Strafzinsen nach § 14 BTVG seien, die ein Rechtsinstitut „sui generis“ darstellen würden, könne diesbezüglich nur die allgemeine Verzinsung laut ABGB gefordert werden und würden der Klägerin sohin keine Zinsen nach § 456 UGB gebühren.
Der auf Seiten der Beklagten beigetretene Erstnebenintervenient schloss sich dem Vorbringen der Beklagten an und brachte seinerseits ergänzend vor, sein Auftrag habe sich mangels Vorliegens eines dem Planstand entsprechenden Baubescheids nur darauf beschränken können, den jeweiligen Bauabschnitt in Anlehnung an § 10 BTVG zu prüfen und als frei von gravierenden Mängeln zu bestätigen. Diesem Auftrag sei er vollumfänglich nachgekommen. Der Bauleiter der Erstbeklagten habe ihm noch bis zur Ausstellung der letzten Baufortschrittsbestätigung mitgeteilt, dass der Baubescheid hinsichtlich des geprüften Bestands bereits vorliege, jedoch von der zuständigen Behörde noch nicht zugestellt sei. Ob die Weiterleitung der geleisteten Zahlungen der Klägerin durch den Vertragsverfasser und Treuhänder dem Treuhandauftrag entsprochen habe, sei ihm mangels Kenntnis dieser Vereinbarung nicht bekannt. Aufklärungspflichten, ob ein Bauvorhaben bewilligungsfähig sei oder nicht, würden in erster Linie jene Personen treffen, welche mit der Planung und Einreichung bei der Baubehörde beauftragt seien.
Der ebenfalls auf Seiten der Beklagten dem Rechtsstreit beigetretene Zweitnebenintervenient brachte vor, er sei von den Beklagten mit „Planungsleistungen, Vorentwurf, Entwurf, Einreichung, Ausführungsplanung, Verkaufspläne und Energieausweis“ beauftragt worden. Das Erlangen der Benützungsbewilligung sei nicht im Auftragsvolumen enthalten gewesen. Während der Bauphase sei der Wunsch der Beklagten auf Umplanung von 7 auf 10 Wohneinheiten erfolgt. Als er mit diesem Wunsch konfrontiert worden sei, habe er die Beklagten darauf aufmerksam gemacht, dass sich inzwischen der Bebauungsplan der Stadt entscheidend geändert habe. Die Beklagten seien von ihm auch ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Ausführung der Planänderung auf 10 Wohnungen dazu führen würde, dass ein neuer Bauantrag einzureichen wäre. Er habe darauf hingewiesen, dass er für eine Bewilligung nur dann eine Chance sehe, wenn die Gebäudehülle im Wesentlichen unverändert bleibe und lediglich im Gebäudeinneren Änderungen vorgenommen würden, dass aber selbstverständlich die Gefahr bestehe, dass die Behörde mit einer Auswechslung der Pläne alleine nicht einverstanden sein könnte. Die Beklagten seien somit das Risiko eingegangen, auf Basis des alten Bebauungsplans statt 7 Wohnungen 10 Wohnungen zu errichten. Bei der Erstbeklagten handle es sich um ein renommiertes Bauunternehmen, das über das Risiko der nicht vorhandenen baubehördlichen Bewilligungen Bescheid gewusst habe und positiv darüber in Kenntnis gewesen sei, dass die Gefahr bestehe, dass es aufgrund der während der Umplanung eingetretenen Änderungen des Bebauungsplanes massive Probleme mit der baubehördlichen Genehmigung geben könnte. Zum Zeitpunkt, als der Kaufvertrag unterfertigt worden sei, hätte die Erstbeklagte natürlich gewusst, dass die 10 Wohneinheiten nicht genehmigt seien und das Risiko der Versagung der Bewilligung massiv bestehe.
Aber auch die Klägerin habe im Zeitpunkt des Abschlusses des Kauf und Bauträgervertrags gewusst, dass lediglich der Baubescheid vom 19.7.2017 vorliege, sodass ihr natürlich bekannt gewesen sei, dass dieser Baubescheid in keinster Weise mit den Plänen und dem beabsichtigten Bau übereinstimme. Sie wäre verpflichtet gewesen, diese Diskrepanz zwischen Baubescheid einerseits und Plänen andererseits anzusprechen und sich nicht einfach damit zufrieden zu geben, dass sie eine Anlage kaufe, die nicht baubewilligt sei. Sie habe somit gleich wie die Beklagten ein Risiko auf sich genommen, dessen Folgen sie nunmehr ebenfalls zu tragen habe. Der Klägerin sei natürlich auch bekannt gewesen, dass mangels Vorliegens eines Baubescheids, der dem kaufgegenständlichen Bauvorhaben entspreche, keine einzige Zahlung zu leisten gewesen wäre. Sie habe im Wissen, dass kein Baubescheid vorliege, dennoch die entsprechenden Raten an den Treuhänder überwiesen und sei somit nicht berechtigt, Strafzinsen zu verlangen. Sie wäre berechtigt und hinsichtlich ihrer Schadenminderungspflicht auch verpflichtet gewesen, die entsprechenden Zahlungen zurückzuhalten.
Der weiters dem Rechtsstreit auf Seiten der beklagten Parteien beigetretene Drittnebenintervenient brachte vor, die Klägerin sei nicht berechtigt Strafzinsen zu begehren. Die Überweisungen der einzelnen Raten seien entsprechend dem BTVG vom Treuhänder weitergeleitet worden.
Mit dem angefochtenen Urteil stellte das Erstgericht in einem dreigliedrigen Spruch die Klagsforderung mit EUR 274.692,63 als zu Recht bestehend, die von den Beklagten eingewendeten Gegenforderungen als nicht zu Recht bestehend fest und verpflichtete demgemäß die Beklagten zur ungeteilten Hand, der Klägerin EUR 274.692,63 samt 4 % Zinsen seit 29.7.2022 zu bezahlen. Die Abweisung des Zinsenmehrbegehrens unterließ das Erstgericht.
Dieser Entscheidung legte das Erstgericht den eingangs der Berufungsentscheidung zusammengefasst referierten Sachverhalt zugrunde. Darüber hinaus traf es die nachfolgenden, großteils bekämpften Feststellungen, wobei die von den Beklagten bekämpften Feststellungen bzw Feststellungsteile in Fettschrift hervorgehoben werden:
„Im Zusammenhang mit dem Auftrag für die Umplanung des Bauprojekts von 7 auf 9 Wohnungen teilte der Zweitnebenintervenient dem Bauleiter der Erstbeklagten mit, dass eine derart gravierende Umplanung einer Neueinreichung in Bezug auf die (bereits bestehende) Baubewilligung bedürfe. In diesem Zusammenhang wurde weiters erörtert, dass zwischenzeitlich (gemeint seit Vorliegen der Baubewilligung vom 19.7.2017) von der Stadt M* ein neuer Bebauungsplan erlassen worden sei, im Falle einer Neueinreichung in Bezug auf die beabsichtigten Änderungen des Bauprojekts die Gefahr bestehe, dass für das nunmehr abgeänderte Projekt der neue Bebauungsplan zur Anwendung gelange, in diesem Fall nicht zu erwarten sei, für das Projekt (neuerlich) eine Baubewilligung zu erhalten. Es ist zwischen dem Zweitnebenintervenienten und dem Bauleiter der Erstbeklagten in diesem Zusammenhang weiters besprochen worden, dass aufgrund dieser Problematik des Bestehens eines neuen Bebauungsplans die einzige Möglichkeit für die Erlangung einer (neuen) Baubewilligung für das abzuändernde Projekt sei, dass im Rahmen der Umplanungen die Außenhülle des Projekts, die Kubatur, komplett gleich bleiben müssen, die Änderungen sich allein auf den Innenraum des Bauprojekts (durch Verschieben von Wänden) begrenzen müssen.
Infolge dieser Besprechungen beauftragte die Erstbeklagte in Person ihres Bauleiters den Zweitnebenintervenienten, eine Umplanung des Bauprojekts von 7 auf 9 Wohnungen durchzuführen, wobei sich diese Umplanung aufgrund der erörterten Problematik nur auf den Innenraum beschränken sollte, die Hülle und die Kubatur des Bauprojekts unverändert bleiben sollte. Diese Umplanungen fanden sodann in einer entsprechenden Planungstektur des Zweitnebenintervenienten Niederschlag.
Dem Bauleiter und Projektkoordinator der Erstbeklagten war bewusst, dass es infolge der Umplanungen notwendig sein wird, für das Bauprojekt eine neue Baubewilligung zu erlangen. Er ist aufgrund der Besprechungen mit dem Zweitnebenintervenienten allerdings auch davon ausgegangen, dass eine derartige zweite Baubewilligung „zu erlangen“ sei.
[…]
Im Rahmen dieser Besprechung im Café […] vom 4.3.2020 ist – weder vom Bauleiter der Erstbeklagten noch vom Makler – an den Geschäftsführer der Klägerin keine Mitteilung dahingehend erfolgt, dass infolge der Umplanungen für das Bauprojekt eine neue Baubewilligung benötigt wird.
[…] Infolge Abschluss des „Verbindlichen Kaufanbots“ über die Errichtung eines Wohnprojekts mit 10 Einheiten beauftragte die Erstbeklagte den Zweitnebenintervenienten mit einer neuerlichen Umplanung des Projekts, dies dahingehend, dass anstelle der (bereits umgeplanten) 9 Wohneinheiten nunmehr 10 Wohneinheiten zur Ausführung gelangen. Bei dieser Gelegenheit wurde die Problematik der Notwendigkeit der Erlangung einer neuen Baubewilligung bzw der zwischenzeitigen Änderung des Bebauungsplans nicht neuerlich besprochen. Der Zweitnebenintervenient nahm in weiterer Folge die in Auftrag gegebenen Umplanungen vor, wobei neuerlich keine Änderungen in Bezug auf die Hülle des Objekts vorgenommen wurden.“
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, auch wenn es sich bei der Klägerin unstrittig nicht um einen Verbraucher im Sinne des § 1 Abs 1 Z 2 KSchG handle, hätten sich im vorliegenden Verfahren keine Hinweise dafür ergeben, dass die Streitparteien (wenn auch nur schlüssig) die Anwendung des BTVG auf das zwischen den Parteien geschlossene Vertragsverhältnis abbedungen hätten. Auf das zwischen den Streitteilen zustande gekommene Vertragsverhältnis seien sohin die Normen des BTVG, somit insbesondere auch die Bestimmung des § 14 BTVG, zur Anwendung zu bringen. Nach dieser Bestimmung könne der Erwerber alle Leistungen, die er oder der Treuhänder für ihn entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes erbracht habe, zurückfordern. Der Bauträger habe für Rückforderungsansprüche Zinsen ab dem Zahlungstag in einer dem jeweiligen Basiszinssatz um 8 Prozentpunkte übersteigenden Höhe zu bezahlen.
Sowohl nach § 10 BTVG wie auch nach Pkt 5.6.2. des Kauf- und Bauträgervertrags sei Voraussetzung für die Weiterleitung des Treuhanderlags das Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung. Sofern die Beklagten in diesem Zusammenhang auf die Baubewilligung 2017 verweisen würden, sei dem entgegenzuhalten, dass durch die erteilte Baubewilligung der Bauträger in der Lage sein müsse, das gemäß Bauträgervertrag geschuldete Objekt vollständig herstellen zu dürfen. Die Baubewilligung bzw die der Baubewilligung zugrunde liegenden Pläne müssten sich daher mit den „aussagekräftigen Plänen“, die gemäß § 4 Abs 1 Z 1 BTVG Teil des Bauträgervertrags seien, decken, wobei lediglich unerhebliche Differenzen oder Abweichungen, deren Berichtigung keine eigene Baubewilligung benötigen würden, unbeachtlich seien. Bedeute eine Abweichung von den der Baubewilligung zugrunde liegenden Plänen die Notwendigkeit dafür, eine eigene Baubewilligung einholen zu müssen, so sei die erste Rate erst mit Erteilung dieser geänderten Baubewilligung fällig.
Wie sich in diesem Verfahren gezeigt habe, sei aufgrund der Änderungen in Bezug auf das Bauprojekt die Erforderlichkeit gegeben gewesen, im Sinne einer Neueinreichung eine neue Baubewilligung zu erwirken. Davon ausgehend sei die vorliegende Baubewilligung 2017 keine taugliche Grundlage für den Eintritt der Fälligkeit der einzelnen Zahlungen laut Ratenplan gewesen. Sohin hätte auch bereits die erste Rate vom 7.5.2020 in Höhe von EUR 300.000,-- nicht an die Erstbeklagte weitergeleitet werden dürfen.
Da ein Anspruch im Sinne des § 14 BTVG auch dann bestehe, wenn der Erwerber davon Kenntnis habe, dass die Zahlung nicht zustehe, wenn er etwa vor Fälligkeit geleistet habe und ihm dies auch bewusst gewesen sei, bestünde sohin unabhängig vom Umstand, ob dem Geschäftsführer der Klägerin bekannt gewesen sei, dass noch eine Baubewilligung einzuholen sei, der klagsweise geltend gemachte Anspruch auf Strafzinsen im Sinne des § 14 BTVG zu Recht.
Dem Geschäftsführer der Klägerin sei nach den Feststellungen bei Vertragsschluss bzw Weiterleitung der Raten zwar bekannt gewesen, dass die vorliegende Baubewilligung mit dem zur Ausführung gebrachten Projekt nicht übereinstimme. Gleichzeitig sei ihm allerdings vom Bauleiter der Erstbeklagten mitgeteilt worden, dass insoweit mit einer Tekturänderung das Auslangen gefunden werden könne.
Die Sicherstellungspflicht des BTVG ende zwar gemäß § 7 Abs 5 BTVG mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten eigentlichen Vertragsgegenstands und der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung. Fertiggestellt sei ein Werk allerdings nur dann, wenn es entsprechend dem Vertrag vollständig ausgeführt worden sei, sodass jedenfalls bei Vorliegen von gravierenden Mängeln mit der Übergabe die Sicherstellungspflicht nicht ende. Weil das Fehlen einer Baubewilligung jedenfalls einen gravierenden (Rechts)Mangel darstelle, bestehe der Anspruch im Sinne des § 14 BTVG somit über die Übergabe vom 22.9.2021 bis zum Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung zu Recht. Im Übrigen sei im Zeitpunkt der Übergabe vom 22.9.2021 unstrittig noch keine Benützungsbewilligung vorgelegen, sodass mit Verweis auf den Inhalt der Entscheidung 8 Ob 79/21g auch aus diesen Erwägungen nicht von einer Beendigung der Sicherstellungspflicht mit 22.9.2021 ausgegangen werden könne.
Ausgehend von den Feststellungen zum Zeitpunkt der Weiterleitung der einzelnen Kaufpreisraten an die Erstbeklagte sowie der Feststellung, dass die Baubewilligung für das hier zur Ausführung gebrachte Bauprojekt mit 10 Wohneinheiten erst mit 14.7.2022 [richtig 15.7.2022] in Rechtskraft erwachsen sei, würden sich somit nachfolgende Strafzinsen im Sinne des § 14 BTVG (jeweils Zinsen in Höhe von 7,38 %) errechnen:
7.5. 2020EUR 300.000,--799 TageEUR 48.465,36
4.3. 2021EUR 900.000,--498 TageEUR 90.622,35
29.3. 2021EUR 600.000,--473 TageEUR 57.382,02
11.5. 2021EUR 360.000,--430 TageEUR 31.299,28
18.8. 2021EUR 510.000,--331 TageEUR 34.131,99
7.9. 2021EUR 330.000,--312 TageEUR 20.817,66
insgesamtEUR 282.718,66
Die Klägerin habe daher Anspruch auf Strafzinsen im Sinne des § 14 BTVG in Höhe dieses Betrages, da ausgehend von den Feststellungen auch keinesfalls die rechtliche Schlussfolgerung gezogen werden könne, die Klägerin habe auf die Geltendmachung dieser Strafzinsen verzichtet.
Die Klägerin lasse sich als Gegenforderung die Prozesskosten im Verfahren P* in Höhe von EUR 8.026,03 anrechnen, sodass folgerichtig das Klagebegehren in Höhe der Klagsforderung von EUR 274.692,63 zu Recht bestehe.
Die von den Beklagten relevierte Unschlüssigkeit des Klagebegehrens könne vom Gericht nicht erkannt werden, zumal nachvollziehbar sei, wie sich die Klagsforderung errechne und auf welche Rechtsgrundlagen sich die Klagsforderung stütze.
Da der Projektleiter der Erstbeklagten trotz der vorherigen Mitteilung des Zweitnebenintervenienten, dass infolge der Planungsänderungen eine neue Baubewilligung notwendig sein werde, dem Geschäftsführer der Klägerin suggeriert habe, man könne mit einer bloßen „Tekturänderung“ das Auslangen finden, sei keine Verletzung der Grundsätze von „Treu und Glauben“ oder ein „Rechtsmissbrauch“ durch die Klägerin erkennbar. Die als Gegenforderung geltend gemachte Schadenersatzforderung der Beklagten gegen die Klägerin bestehe sohin nicht zu Recht.
Gegen diese Entscheidung wenden sich die Berufungen der Beklagten einerseits sowie des Drittnebenintervenienten andererseits.
Die Beklagten bekämpfen – unter Geltendmachung der Berufungsgründe der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie der unrichtigen rechtlichen Beurteilung – das Urteil in seinem gesamten Umfang. Sie stellen ein Abänderungsbegehren dahingehend, dass das Klagebegehren vollinhaltlich abgewiesen werde.
Der Drittnebenintervenient auf Seiten der Beklagten bekämpft das Urteil unter Geltendmachung des Rechtsmittelgrunds der unrichtigen rechtlichen Beurteilung ebenfalls zur Gänze und beantragt die Abänderung der bekämpften Entscheidung im Sinne einer gänzlichen Klagsabweisung.
In beiden Rechtsmitteln wird hilfsweise ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Klägerin beantragt in ihren gesondert ausgefertigten Berufungsbeantwortungen, in welchen sie auch jeweils eine Anschlussrüge ausführt und sekundäre Feststellungsmängel geltend macht, den Berufungen keine Folge zu geben.
Den Berufungen kommt im Ergebnis teilweise Berechtigung zu.
Aus Zweckmäßigkeitsgründen wird zuerst die Berufung der Beklagten insoweit behandelt, als auf jene Argumente und Rechtsmittelgründe eingegangen wird, die die getroffenen Sachverhaltsannahmen des Erstgerichts betreffen, um sodann auf die beiden Rechtsrügen, gegliedert nach Themenkomplexen, gemeinsam einzugehen.
I. Zu den bekämpften Feststellungen:
1. Die Beklagten bekämpfen im Rahmen ihrer Beweisrüge die bei der Wiedergabe der Feststellungen in Fettdruck hervorgehobenen Sachverhaltsannahmen zum Themenkreis der Besprechung vom 4.3.2020 (siehe Seite 19 des Ersturteils) und wünschen dazu folgende Alternativfeststellung:
„Im Rahmen dieser Besprechung im Café Q* vom 4.3.2020 wurde dem Geschäftsführer der Klägerin mitgeteilt, dass infolge der Umplanungen für das Bauprojekt weg von 7 Einheiten hin zu 10 Einheiten eine Genehmigung durch die Baubehörde benötigt wird.“
1.1. Bevor auf die Argumente der Beklagten zu diesem Punkt der Beweisrüge näher eingegangen wird, ist Folgendes voranzustellen:
Gemäß § 272 ZPO obliegt die Beweiswürdigung primär dem Erstgericht. Wie die Beklagten in ihrem „Vorwort“ zur Beweisrüge grundsätzlich richtig hervorheben, hat das Erstgericht nach sorgfältiger Überzeugung und Berücksichtigung der Ergebnisse des gesamten Verfahrens zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzusehen ist oder nicht.
Das Berufungsgericht hat demgegenüber keine Würdigung der Beweisergebnisse vorzunehmen, sondern nur zu überprüfen, ob das Erstgericht die ihm vorgelegten Beweisergebnisse nach der Aktenlage schlüssig gewürdigt hat (A. Kodek in Rechberger/Klicka5 § 482 ZPO Rz 6). Die Beweiswürdigung kann daher nur dann erfolgreich angefochten werden, wenn der Berufungswerber stichhältige Gründe ins Treffen führt, die erhebliche Zweifel an den vom Erstgericht vorgenommenen Schlussfolgerungen rechtfertigen können. Der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich wären oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt jener Partei, die sich gegen eine Feststellung richtet, sprechen, reicht demgegenüber nicht aus, eine unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen. Es ist vielmehr darzulegen, dass bedeutend überzeugendere Ergebnisse für eine andere Feststellung vorliegen (Rechberger in Fasching/Konecny³ III/1 § 272 ZPO Rz 4 f, 11).
1.2. Das Erstgericht hat die bekämpfte Feststellung aufgrund einer äußerst ausführlichen, sorgfältigen und nachvollziehbaren Beweiswürdigung getroffen (US 43 und 44), auf die zunächst gemäß § 500a ZPO verwiesen werden kann.
Zusammengefasst hat das Erstgericht dargelegt, dass die Aussagen des als Zeugen einvernommenen Bauleiters der Erstbeklagten widersprüchlich waren, zumal er einerseits angegeben habe, er habe bei dem Gespräch am 4.3.2020 konkret geäußert, dass eine neue Baubewilligung benötigt werden wird (ON 57 S 5), er an anderer Stelle jedoch davon spreche, dass ganz sicher nicht mit dem Geschäftsführer der Klägerin oder dessen Vater besprochen worden sei, dass man hinsichtlich des Abgehens von 9 auf 10 Wohnungen eine neue Baubewilligung benötigen würde, und er auch keine Mitteilung dahingehend gemacht habe, dass es Probleme geben könnte, wenn man von 9 auf 10 Wohnungen erhöhe (ON 57 S 15). Das Erstgericht hielt aber auch fest, dass der Geschäftsführer der Klägerin keinen guten Eindruck auf das Gericht hinterlassen habe und auch dessen Aussage über weite Strecken mit Widersprüchlichkeiten und Ungenauigkeiten behaftet sei. Unabhängig von seinen Bedenken an den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin gelangte das Erstgericht aber dennoch zur Überzeugung, dass im Rahmen der Besprechung vom 4.3.2020 kein Hinweis erfolgt ist, dass die Einholung einer weiteren Baubewilligung erforderlich ist, was sich für das Erstgericht nachvollziehbar hauptsächlich aus dem WhatsAppVerkehr in Beilage ./L ergab. In dieser WhatsAppNachricht teilte der Makler dem Geschäftsführer der Klägerin aus Anlass der von ihm geforderten Übermittlung des Baubewilligungsbescheids mit, dass – wie besprochen – der vorliegenden Baubewilligung zwar eine andere Anzahl an Wohnungen zugrunde liege, allerdings, da die Kubatur gleich bleibe, eine Tekturplanung erfolgen könne, dies sei alles schon mit Herrn N* (Bauleiter der Erstbeklagten) geklärt.
Für das Erstgericht ergab sich sohin aus dem Inhalt dieser WhatsAppNachricht, dass dem Geschäftsführer der Klägerin im Zusammenhang mit den Planänderungen signalisiert worden sei, dass die Einholung einer neuen Baubewilligung nicht notwendig sein werde, vielmehr mit einer „Tekturplanung“ das Auslangen gefunden werden könne. Davon ausgehend konnte das Erstgericht – für das Berufungsgericht nachvollziehbar – zu Recht davon überzeugt sein, dass auch am 4.3.2020 nicht vom Erfordernis der Einholung einer neuen Baubewilligung gesprochen wurde, widrigenfalls die inhaltlich davon abweichende (spätere) Mitteilung vom 25.3.2020 in Beilage ./L nicht erklärbar wäre.
1.3. Die Beklagten halten diesen Überlegungen des Erstgerichts nun im Wesentlichen entgegen, dass dem österreichischen Baurecht eine „Tekturplanung“ fremd sei und insofern die Information des Immobilienmaklers in der WhatsAppNachricht auch nicht richtig sei. Der Bauleiter der Erstbeklagten sei kein Jurist. In diesem Sinne seien auch seine Angaben zu verstehen, wonach er nicht glaube, dass man der Käuferseite kommuniziert habe, dass man für das Projekt mit 10 Wohnungen noch ein Bauansuchen an die Behörde stellen werde bzw er mit der Klägerin „ganz sicher nicht besprochen“ habe, dass man hinsichtlich des Abgehens von 9 auf 10 Wohnungen eine neue Baubewilligung benötige. Der Zeuge habe auf Begrifflichkeiten oder eine korrekte juristische Terminologie nicht geachtet.
Als ganz wesentlich erachten die Beklagten jenen Passus des „Verbindlichen Kaufanbots“ in Beilage ./2, in welchem auf S 2 erster Absatz festgehalten ist, dass das Projekt beim Bauamt der Stadt M* eingereicht wurde und „der entsprechende Baubescheid“ integrierender Bestandteil des Kaufvertrags „wird“. Aus dieser Textierung lasse sich ersehen, dass eine behördliche Genehmigung notwendig sei, jedoch zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufanbots noch nicht vorgelegen habe, welcher Umstand bei der Besprechung im Cafe am 4.3.2020 schriftlich und mündlich kommuniziert worden sei.
1.4. Die dargelegten Argumente der Beklagten vermögen nicht zu überzeugen. Insbesondere werden damit keine stichhältigen Gründe ins Treffen geführt, die erhebliche Zweifel an den vom Erstgericht vorgenommenen Schlussfolgerungen rechtfertigen.
1.4.1. Es mag sein, dass der Bauleiter der Erstbeklagten kein Jurist ist und auf eine korrekte juristische Terminologie nicht achtete. Dies ändert aber nichts daran, dass seiner Aussage die vom Erstgericht aufgezeigte Widersprüchlichkeit – die gerade keine juristischen Begriffe betrafen – innewohnt, weshalb das Erstgericht auch völlig nachvollziehbar die bekämpfte Feststellung nicht (ausschließlich) basierend auf den vorliegenden Aussagen, sondern vor allem im Hinblick auf die WhatsAppNachricht in Beilage ./L getroffen hat.
1.4.2. Nun mag es zudem auch sein, dass dem österreichischen Baurecht eine „Tekturplanung“, wie sie in der WhatsAppNachricht erwähnt wird, fremd ist (laut Wikipedia gibt es in Österreich den Begriff Tektur nicht, hier heißt es „Auswechslungsplan“). Dies ändert aber nichts daran, dass allen Beteiligten klar war, was mit „Tekturplanung“ gemeint ist. Es ändert auch nichts am klar erkennbaren Grundtenor dieser Nachricht, dass nämlich dem Geschäftsführer der Klägerin mit dieser WhatsAppNachricht klar suggeriert wurde, dass die Planänderung in Bezug auf die Anzahl der Wohnungen kein Problem in Bezug auf den vorliegenden Bescheid darstelle.
1.4.3. Die Beklagten können auch nicht auf überzeugende Beweisergebnisse verweisen, welche die von ihnen begehrte Ersatzfeststellung rechtfertigen würde. Insbesondere lässt sich diese auch nicht aus der relevierten Passage im Kaufanbot Beilage ./2 ableiten. Aus der Formulierung dieser Passage muss keinesfalls zwingend geschlossen werden, dass sie sich auf einen noch nicht vorliegenden Baubescheid bezieht. Diese Passage ist durchaus (auch) so zu verstehen, dass das Projekt beim Bauamt der Stadt M* eingereicht wurde und der entsprechende [bereits vorliegende] Baubescheid integrierender Bestandteil des [erst noch abzuschließenden] Kaufvertrags „wird“.
Jedenfalls lässt sich aus dieser zum Zeitpunkt des Gesprächs am 4.3.2020 bereits im Kaufanbot vorformulierten Passage keinesfalls erschließen, was Inhalt des Gesprächs am 4.3.2020, vor allem in Bezug auf die von der Klägerin gewünschten Planänderungen, war.
1.4.4. Völlig zu Recht wird von der Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung auch auf die Aussage des Drittnebenintervenienten hingewiesen, wonach auch diesem kommuniziert worden sei, dass nur die Wohnungsaufteilung geändert werde und er davon ausgegangen sei, dass mit einer „Tektur“ das Auslangen gefunden werden könne. Ihm sei mitgeteilt worden, dass es hier nur um eine „Kleinständerung“ gehe, die nie ein Problem darstellen würde. Ihm sei suggeriert worden, dass man diese Änderung beim Amt quasi nur „abstempeln lassen“ müsse.
1.4.5. Ebenfalls zutreffend weist die Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung darauf hin, dass die Beklagten selbst in ihrer Berufung geltend machen, der Zweitnebenintervenient habe ihnen versichert, dass die Planänderungen lediglich einer „Tektur“ bedürften, die im Kollaudierungsverfahren abgehandelt werden könnte, und die notwendigen behördlichen Genehmigungen jedenfalls erteilt werden würden (Berufung Seite 11). Die Beklagten würden sohin in ihrem Vorbringen selbst behaupten, dass sie vom Planer lediglich darüber aufgeklärt worden seien, dass die Planänderung lediglich einer Tektur bedürfe. Weshalb also der Bauleiter der Erstbeklagten den Geschäftsführer der Klägerin am 4.3.2020 darüber aufklären hätte sollen, dass für das Bauprojekt infolge der Umplanungen von 7 auf 10 Einheiten eine Genehmigung durch die Baubehörde benötigt werde, bleibe unklar und entbehre jeder logischen Grundlage. Dieser Argumentation ist beizupflichten.
1.5. Zusammengefasst ergeben sich aus den betreffenden Ausführungen der Beklagten keine Zweifel an der Richtigkeit der bekämpften Feststellung. Diese wird daher vom Berufungsgericht als Ergebnis einer unbedenklichen Beweiswürdigung des Erstgerichts übernommen.
2. Die Beklagten bekämpfen in ihrer „Beweisrüge“ darüber hinaus die bei der Wiedergabe des Sachverhalts weiters in Fettschrift hervorgehobenen Feststellungen, wobei sie diese primär als „überschießend“ werten und demnach von ihrer Unbeachtlichkeit ausgehen. Nur „vorsorglich“ für den Fall, dass das Berufungsgericht die Feststellungen nicht als überschießend beurteilen würde, würden diese auch als Ergebnis einer unrichtigen Beweiswürdigung bekämpft und dazu Ersatzfeststellungen begehrt. Darüber hinaus monieren die Beklagten im Zusammenhang mit diesen Feststellungen auch einen Verfahrensmangel (Begründungsmangel).
2. 1 Ob eine Feststellung, weil überschießend, unbeachtlich ist, ist eine Frage der rechtlichen Beurteilung (RS0112213 [T1]; RS0040318 [T2]; RS0037972 [T11]) und wäre daher richtigerweise im Rahmen der Rechtsrüge geltend zu machen.
2.1.1. Die Beklagten meinen, bei den relevierten Feststellungen handle es sich um „überschießende“ Feststellungen, da der Inhalt der internen Gespräche zwischen der Beklagten und ihren Auftragnehmern, konkret dem Zweitnebenintervenienten, im Verhältnis der Streitteile untereinander und damit für die vorliegende Rechtssache irrelevant sei. Der Inhalt der Gespräche zwischen der Beklagten und den Nebenintervenienten sei (erst) im Falle einer Regressnahme bzw einer allfälligen Inanspruchnahme der Nebenintervenienten durch die Beklagten rechtserheblich.
Diese Argumentation geht am Problemkreis der „überschießenden Feststellungen“ vorbei. Von „überschießenden“ Feststellungen wird nur dann gesprochen, wenn sich diese nicht im Rahmen des geltend gemachten Klagegrunds oder der dagegen erhobenen Einwendungen halten (RS0040318), also nicht vom Vorbringen der Parteien gedeckt sind. Dabei ist aber nicht darauf abzustellen, ob sich die getroffenen Feststellungen wörtlich mit Parteienbehauptungen decken, sondern es ist nur zu prüfen, ob sich die Feststellungen im Rahmen eines geltend gemachten Klagegrunds oder dagegen erhobener Einwendungen halten.
Die von den Beklagten als „überschießend“ gewerteten Feststellungen halten sich aber jedenfalls im Rahmen des geltend gemachten Klagegrunds (unzulässige Weiterleitung von Baufortschrittsraten) bzw der dagegen von den Beklagten erhobenen Einwendungen (Verstoß gegen Treu und Glauben). Replizierend auf diesen Einwand hat die Klägerin nämlich ausdrücklich vorgebracht, auf Treu und Glauben könnten sich die Beklagten nicht berufen, da der ihnen zurechenbare Bauleiter stets in Kenntnis darüber gewesen sei, dass für das Bauvorhaben keine aufrechte Baubewilligung bestehe und eine solche wegen der von ihr selbst veranlassten Änderung von ursprünglich 7 auf 9 Wohnungen und dann von 9 auf 10 Wohnungen unbedingt erforderlich sein werde. Die getroffenen Feststellungen über die diesbezüglich zwischen dem Zweitnebenintervenienten und dem Bauleiter der Erstbeklagten geführten Gespräche betreffen gerade dieses Thema und sind daher auch nicht irrelevant.
2.1.2. Den getroffenen Feststellungen liegt überdies auch ein dezitiertes Vorbringen des Zweitnebenintervenienten zugrunde. Diesbezüglich argumentieren die Beklagten, das entsprechende Vorbringen des Zweitnebenintervenienten im Schriftsatz ON 54 sei sowohl von der Klägerin als auch von den Beklagten bestritten worden (Protokoll ON 57 S 2 letzter und vorletzter Absatz), sodass entsprechende Feststellungen jedenfalls nicht getroffen werden hätten dürfen.
Diesbezüglich kann auf das oben erwähnte Vorbringen der Klägerin (Replik auf den Einwand des Verstoßes gegen Treu und Glauben) verwiesen werden, welches in der Tagsatzung vom 11.6.2024 (Protokoll ON 60 Seite 28) erstattet wurde. Die zuvor vorgenommene pauschale Bestreitung der Klägerin in der Tagsatzung vom 30.4.2024 (ON 57) war nicht substantiiert und bezog sich ganz offensichtlich nur auf jene Behauptungen des Zweitnebenintervenienten, die auch dem Geschäftsführer der Klägerin eine Kenntnis darüber unterstellten, dass betreffend der geplanten Änderungen eine baubehördliche Bewilligung erforderlich sei.
2.2. Was die eigentliche Beweisrüge zu den insoweit relevierten Feststellungen anlangt, wird auf die wörtliche Wiedergabe der im Rahmen dieser „vorsorglich erhobenen“ Beweisrüge begehrten Ersatzfeststellungen – um Weiterungen zu vermeiden – verzichtet. Zusammengefasst begehren die Beklagten statt den bekämpften positiven Feststellungen jeweils Negativfeststellungen.
2.2.1. Die Beklagten argumentieren im Wesentlichen damit, das Erstgericht habe die bekämpften Feststellungen im Rahmen seiner Beweiswürdigung nicht näher begründet, sondern sich auf den pauschalen Verweis auf das in Klammer angegebene Beweismittel beschränkt.
2.2.2. Dem kann nicht beigepflichtet werden. Richtig ist zwar, dass das Erstgericht nach den jeweils getroffenen Feststellungen in Klammer jene Aussage angeführt hat, auf der die Feststellungen basieren. Das Erstgericht hat aber eingangs seiner Beweiswürdigung auch festgehalten: „Soweit bei den einzelnen Feststellungen Beweismittel in Klammer angeführt sind, ergeben sie sich aus diesen. Die Aussagen der im Verfahren einvernommenen Personen stimmen diesbezüglich entweder miteinander oder mit den übrigen Beweismitteln überein. Sie sind daher glaubwürdig. Gegenteilige Anhaltspunkte sind aus dem Verfahren nicht hervorgekommen.“
Es kann also keine Rede davon sein, dass sich das Erstgericht mit einem pauschalen Verweis auf das in Klammer angegebene Beweismittel begnügt hätte. Aus diesem Grund ist auch nicht von dem monierten Begründungsmangel auszugehen.
2.2.3. Seitens der Beklagten werden auch keine Beweisergebnisse aufgezeigt, die mit den jeweils in Klammer angeführten Beweisergebnissen in Widerspruch stünden. Entgegen der Ansicht der Beklagten ergibt sich nämlich auch aus den zitierten Passagen im Bauakt des Stadtmagistrats M* kein Widerspruch zu den Angaben des Zweitnebenintervenienten.
Dass der Zweitnebenintervenient gegenüber der Baubehörde die Ansicht vertrat, dass es sich um keine neue Baueingabe, sondern lediglich um eine „Tektur“ des mit Bescheid vom 19.7.2017 bewilligten Projekts handelt, schließt nicht aus, dass der Zweitnebenintervenient (zuvor) gegenüber seiner Auftraggeberin darauf hingewiesen hat, dass die geplante Projektänderung einer Neueinreichung in Bezug auf die bereits bestehende Baubewilligung bedürfe, dass mittlerweile von der Stadt M* ein neuer Bebauungsplan erlassen worden sei und diesbezüglich die Gefahr bestehe, dass für das nunmehr abgeänderte Projekt der neue Bebauungsplan zur Anwendung gelange, und in diesem Fall nicht zu erwarten sei, für das Projekt neuerlich eine Baubewilligung zu erhalten. Weiters steht dazu nicht im Widerspruch, sondern ist geradezu logisch daraus abzuleiten, dass eben aufgrund dieser aufgezeigten Problematik die einzige Möglichkeit für die Erlangung einer (neuen) Baubewilligung für das geänderte Projekt darin gesehen wurde, dass im Rahmen der Umplanungen die Außenhülle des Projekts und die Kubatur komplett gleich bleiben und sich die Änderungen allein auf den Innenraum des Bauprojekts begrenzen müssten. Gerade darauf macht ja der Zweitnebenintervenient in der von den Beklagten in ihrer Beweisrüge hervorgehobenen Passagen des Bauakts die Baubehörde ja auch aufmerksam.
Die Schlussfolgerung der Beklagten, es sei vor diesem Hintergrund (der aufgezeigten Korrespondenz mit der Baubehörde) unrealistisch und als reine Schutzbehauptung des Zweitnebenintervenienten zu betrachten, dass dieser dem Bauleiter der Erstbeklagten die festgestellte Aufklärung zuteil werden habe lassen, kann daher vom Berufungsgericht nicht nachvollzogen werden.
2.2.4. Auch in diesem Punkt ist daher die Beweisrüge unberechtigt.
2.2.5. Ergänzend angemerkt sei, dass sich die von den Beklagten begehrten Ersatzfeststellungen teilweise miteinander in Widerspruch stellen. So wünschen die Beklagten die Feststellung, dass nicht festgestellt werden könne, dass zwischen den Herren G* und N* besprochen worden sei, dass aufgrund der Problematik des Bestehens eines neuen Bebauungsplans die einzige Möglichkeit für die Erlangung einer neuen Baubewilligung für das abzuändernde Projekt (jene) sei, dass im Rahmen der Umplanungen die Außenhülle des Projekts, die Kubatur komplett gleich bleiben müsse, die Änderungen sich sohin allein auf den Innenraum des Bauprojekts begrenzen müssten. Warum die Beklagten dann weiters aber die Ersatzfeststellung wünschen, dass die Erstbeklagte in Person des Bauleiters dem Zweitnebenintervenienten daraufhin beauftragte, eine Umplanung des Bauprojekts von 7 auf 9 Wohnungen durchzuführen, wobei sich diese Umplanung, um eine behördliche Genehmigung zu erreichen, nur auf den Innenraum beschränken sollte, ist nicht nachvollziehbar.
3. Insgesamt sind daher die von den Beklagten bekämpften Feststellungen nicht zu beanstanden und werden diese vom Berufungsgericht übernommen.
II. Zu den Rechtsrügen:
1. Voranzustellen ist, dass in den zwischen den Streitteilen abgeschlossenen schriftlichen Vereinbarungen – nämlich sowohl im „Verbindlichen Kaufanbot“ vom 4.3.2020 wie auch im Kauf und Bauträgervertrag vom vom 27.3.2020/1.4.2020 – eindeutig die Anwendung des BTVG und die Abwicklung des Bauträgervertrags nach dem grundbücherlichen Sicherungsmodell der §§ 9 und 10 BTVG iVm dem Ratenplan B gemäß § 10 Abs 2 Z 2 leg cit festgehalten wurde. Es wird auch ausdrücklich ausgeführt, dass die erste Rate in der Höhe von 10 % des Kaufpreises nach gesicherter Lastenfreistellung des Kaufgegenstands und Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung zur Zahlung an die Verkäuferseite fällig wird.
Daran vermag auch der Hinweis in der Rechtsrüge des Drittnebenintervenienten auf § 10 Abs 3 BTVG nichts zu ändern.
Nach dieser Bestimmung ist eine Vereinbarung der Fälligkeit der ersten Rate vor Baubeginn unter der Voraussetzung zulässig, dass auf Grund des hohen Werts der zu bebauenden Liegenschaft die grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers bereits eine ausreichende Sicherheit bietet. Dass für die Fälligkeit im Sinne des § 10 Abs 3 BTVG das Vorliegen einer Baubewilligung nicht erforderlich ist, entspricht der herrschenden Lehre, der das Höchstgericht zustimmt (8 Ob 113/04 g mwN).
Ein Anwendungsfall des § 10 Abs 3 BTVG wird von der Rechtsprechung insbesondere in Fällen einer durchgreifenden Erneuerung von Altbauten, wenn überdies bereits Wohnungseigentum zugunsten des Verkäufers einverleibt ist, bejaht, da diesfalls die Liegenschaft, auch wenn das Objekt noch nicht saniert ist, typischerweise einen höheren Wert aufweist als eine unbebaute Liegenschaft. Überdies wird im Regelfall zu Beginn der Sanierungsarbeiten bereits ein Bauzustand vorliegen, der zumindest der Rohbaufertigstellung entspricht. Bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Erteilung der baubehördlichen Bewilligung Schwierigkeiten entgegenstehen und es zu einer gänzlichen „Vernichtung“ des Werts der bereits erbrachten Bauleistungen kommen könnte, ist das Vorliegen einer Baubewilligung daher nicht Voraussetzung für die Fälligkeit der ersten Rate (8 Ob 113/04 g; 3 Ob 123/13d).
Es kann nun dahinstehen, ob solche Voraussetzungen hier vorgelegen hätten. Der Drittnebenintervenient räumt nämlich selbst ein, dass im Kaufvertrag kein Bezug auf § 10 Abs 3 BTVG genommen werde. Wie bereits ausgeführt, wird dort ausdrücklich als Voraussetzung für die Weiterleitung des Treuhanderlags unter anderem eine „aufrechte, rechtskräftige Baubewilligung“ normiert.
2.1. In ihren Rechtsrügen argumentieren beide Berufungswerber nun im Wesentlichen, die Streitteile seien vom im BTVG statuierten – und im schriftlichen Kaufvertrag ausdrücklich vereinbarten – Erfordernis einer rechtskräftigen Baubewilligung für das kaufgegenständliche Bauvorhaben mit 10 Einheiten für die Weiterleitung der Kaufpreisraten einvernehmlich abgegangen, was auch möglich gewesen sei, da es sich hier um ein beiderseits unternehmensbezogenes Rechtsgeschäft gehandelt habe. Dies sei daraus abzuleiten, dass die Klägerin bereits vor Kaufvertragsabschluss in Kenntnis davon gewesen sei, dass lediglich ein Baubescheid für ein Bauprojekt mit 7 Wohneinheiten vorgelegen habe. In Kenntnis dieses Umstands habe die Klägerin die jeweiligen Raten des Kaufpreises auf das Treuhandkonto zur Anweisung gebracht und gegen die ihr bekannte und bewusste Auszahlung der einzelnen Raten an die Beklagten keinen Widerspruch erhoben. Zu betonen sei weiters, dass die Klägerin die Liegenschaft auch rügelos in Bezug auf die noch ausstehende Baubewilligung und die noch ausstehende Benützungsbewilligung übernommen habe.
Das damit festgestellte Gesamtverhalten der Klägerin könne nur eindeutig in der Richtung verstanden werden, dass das Vorliegen einer Baubewilligung für das kaufgegenständliche Bauvorhaben mit 10 Wohnungen keine Bedingung für die Weiterleitung der Kaufpreisraten an die Erstbeklagte gewesen sei bzw dass von dieser Bedingung einvernehmlich abgegangen worden sei. Die Voraussetzungen für die Weiterleitung der Kaufpreisraten an die Beklagten hätten somit jeweils vorgelegen.
2.2. Dazu hat das Berufungsgericht erwogen:
2.2.1. Richtig ist, dass das vorliegende Vertragsverhältnis zwischen den Streitteilen ein für beide Seiten unternehmensbezogenes Rechtsgeschäft darstellte und es sohin grundsätzlich möglich war, eine von den Erfordernissen des BTVG abweichende Vereinbarung zu treffen. Nicht beizupflichten ist den Berufungswerbern allerdings darin, dass das aufgezeigte Verhalten des Geschäftsführers der Klägerin den Schluss rechtfertige, dass einvernehmlich vom Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung für das kaufgegenständliche Bauvorhaben mit 10 Wohnungen als Voraussetzung für die Weiterleitung der Kaufpreisraten an die Erstbeklagte abgegangen worden sei.
2.2.2. Bei der Beurteilung einer Handlung auf ihre konkludente Aussage ist größte Vorsicht geboten, weil die Gefahr besteht, dass dem Handelnden Äußerungen unterstellt werden, die nicht in seinem Sinn waren. Eine konkludente Handlung darf nur angenommen werden, wenn sie nach den üblichen Gewohnheiten und Gebräuchen eindeutig in einer bestimmten Richtung zu verstehen ist. Es darf kein vernünftiger Grund übrig sein, daran zu zweifeln, dass der Wille, eine Rechtsfolge in einer bestimmten Richtung herbeizuführen vorliegt. Dabei sind die gesamten Umstände des Einzelfalls zur Beurteilung heranzuziehen. Für die Schlüssigkeit eines Verhaltens im Hinblick auf einen rechtsgeschäftlichen Willen legt § 863 ABGB einen strengen Maßstab an (RS0013947; RS0014157; RS0014150; RS0014146).
Bei der Beurteilung der Frage, ob ein stillschweigender Verzicht auf ein Recht vorliegt, ist somit ebenso besondere Vorsicht geboten. Er darf immer nur dann angenommen werden, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass er ernstlich gewollt ist. Die bloße Unterlassung der sofortigen Geltendmachung entstandener Ansprüche lässt einen solchen Schluss jedoch nicht zu (RS0014190 [T11]).
2.2.3. Die Berufungswerber lassen völlig unberücksichtigt, dass der Geschäftsführer der Klägerin zwar vor Abschluss des Kaufvertrags davon in Kenntnis war, dass lediglich ein rechtskräftiger Baubescheid für ein Bauprojekt mit 7 Wohneinheiten vorlag. Ihm war aber suggeriert worden, dass es für die Änderung des Projekts auf 10 Wohnungen keiner neuen formellen Baubewilligung, sondern nur einer Tekturplanung bedürfe und dies kein Problem darstelle.
Wenn die Beklagten in ihrer Rechtsrüge vorbringen, die Klägerin habe festgestelltermaßen bereits vor Vertragsabschluss Kenntnis davon gehabt, dass lediglich ein Baubescheid für eine Wohnanlage mit 7 Einheiten vorliege, während für den konkreten Kaufgegenstand noch eine baubehördliche Genehmigung erforderlich gewesen sei, geht sie von einem Wunschsachverhalt aus, sodass die Rechtsrüge in diesem Punkt nicht gesetzgemäß ausgeführt ist (RS0041585).
2.2.4. Bei ihrer Argumentation lassen die Berufungswerber auch den eindeutigen Inhalt des Kauf- und Bauträgervertrags vom 27.3.2020/1.4.2020 unberücksichtigt, in welchem ausdrücklich ausgeführt wird, dass die erste Rate nach gesicherter Lastenfreistellung des Kaufgegenstands und Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung zur Zahlung an die Verkäuferseite fällig wird. Hätten die Vertragsteile von diesem Erfordernis abgehen wollen, wäre dies wohl im Kauf- und Bauträgervertrag ausdrücklich festgehalten worden.
Dem weiteren Standpunkt der Berufungswerber, es sei zu berücksichtigen, dass die Streitteile den Inhalt des Kaufvertrags nicht besprochen hätten und beide Seiten auf das Erfordernis einer Baubewilligung keinen Wert gelegt hätten, ist entgegenzuhalten, dass der Geschäftsführer der Klägerin beim Makler die Baubewilligung extra angefordert hatte. Es kann ihm daher nicht unterstellt werden, er habe darauf keinen Wert gelegt.
2.2.5. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass dem Geschäftsführer der Klägerin suggeriert worden war, dass es für die Änderung des Projekts auf 10 Wohnungen keiner neuen formellen Baubewilligung (sondern nur einer Tekturplanung) bedürfe und dies kein Problem darstelle, kann auch seinem nachvertraglichen Verhalten (Überweisung der angeforderten Ratenzahlungen auf das Treuhandkonto) jedenfalls nicht die Rechtsfolge unterstellt werden, er habe damit auf die vertraglich vereinbarte Voraussetzung des Vorliegens einer rechtskräftigen Baubewilligung für das kaufgegenständliche Bauvorhaben nachträglich verzichtet.
In diesem Zusammenhang macht die Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung eine Anschlussrüge geltend und moniert einen sekundären Feststellungsmangel. Begehrt wird die ergänzende Feststellung, wonach sich der Geschäftsführer der Klägerin auf den Treuhänder verlassen habe und davon ausgegangen sei, dass dieser die Gelder erst weiterleite, wenn die Voraussetzungen dafür vorlägen.
Wie nachfolgend noch aufgezeigt wird (siehe Pkt. 2.2.8.), kommt es jedoch auf diese ergänzende Feststellung nicht an. Die Feststellungsgrundlage ist aber nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind (RS0053317).
2.2.6. Die Beklagten argumentieren weiters, selbst nachdem die Anfrage der Klägerin vom 4.6.2021 nach der Baubewilligung für die 10 Wohneinheiten ergeben habe, dass die Genehmigung noch nicht vorliege, habe die Klägerin die im Anschluss geforderten Zahlungen von EUR 510.000,-- am 17.8.2021 und von EUR 330.000,-- am 7.9.2021 geleistet und den Weiterleitungen an die Beklagtenseite nicht widersprochen.
Dabei lassen die Beklagten unberücksichtigt, dass der Geschäftsführer der Klägerin, nachdem er zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen des von ihm beabsichtigten Verkaufs der Wohnungen auf Probleme gestoßen war, mehrfach vertröstet worden war, dass „in Kürze“ die Änderungsgenehmigung vorliegen würde.
2.2.7. Die Beklagten erachten in diesem Zusammenhang den Inhalt der Beilage ./M im Vorfeld der Überweisung der letzten Raten für beachtlich und rügen einen sekundären Feststellungsmangel. Sie begehren die ergänzende Feststellung, dass die Klägerin von den Beklagten schriftlich darauf hingewiesen worden sei, dass ohne Überweisung der bei der Bezugsfertigstellung fälligen EUR 510.000,-- eine Besichtigung mit Kaufinteressenten nicht möglich sei, worauf die Klägerin diese Zahlung freigegeben habe. Diese ergänzende Feststellung lasse sich zwangslos aus der Beilage ./M ableiten. In rechtlicher Hinsicht folge daraus, dass die Auszahlung der Rate vom 17.8.2021 und folglich auch der letzten Rate am 7.9.2021 vor dem Vorliegen des Baubescheids und der Benützungsbewilligung ausdrücklich durch Entsprechung der Forderung der Beklagtenseite vereinbart worden sei.
Die Klägerin macht demgegenüber im Rahmen einer Anschlussrüge in ihrer Berufungsbeantwortung ebenfalls basierend auf der Beilage ./M einen sekundären Feststellungsmangel geltend und wünscht die ergänzende Feststellung, dass die Beklagten die Klägerin unter massiver Druckausübung dazu veranlasst hätten, Raten freizugeben, obwohl deren Fälligkeit noch nicht eingetreten gewesen seien. Daraus sei rechtlich abzuleiten, dass nicht die Klägerin, sondern die Beklagten gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen hätten.
2.2.8. Diesbezüglich ist der Argumentation der Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung zuzustimmen, dass aus der Beilage ./M wohl eher der Schluss zu ziehen ist, dass die Klägerin nur unter (zumindest sanfter) Druckausübung bereit war, die letzten beiden Kaufpreisraten zu überweisen, da ansonsten eine Besichtigung des Objekts mit Kaufinteressenten nicht möglich gewesen wäre. Es war im Interesse der Klägerin, ihrerseits die Wohneinheiten zu veräußern.
Die behaupteten sekundären Feststellungsmängel liegen aber ohnehin nicht vor, da sie für die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts nicht relevant sind.
Bereits das Erstgericht hat auf die Lehrmeinung Praders verwiesen, wonach ein Anspruch iSd § 14 BTVG auch dann besteht, wenn der Erwerber davon Kenntnis hat, dass die Zahlung nicht zusteht, wenn er etwa vor Fälligkeit geleistet hat und ihm dies auch bewusst gewesen ist (Prader/Pittl in BTVG Praxiskommentar, § 14 BTVG Rz 4).
Auch der Oberste Gerichtshof hat ausgeführt, dass der Anspruch nach § 14 Abs 1 BTVG ein spezieller Anspruch (mit präventivem Charakter) sei, der durch die hohe Verzinsung, die kurze dreijährige Verjährungsfrist und die Irrelevanz der Kenntnis des Erwerbers vom Nichtbestehen seiner Schuld gekennzeichnet sei (5 Ob 151/06a).
Es ist daher auch entbehrlich, auf die von den Beklagten und dem Drittnebenintervenienten in ihren Rechtsmitteln aufgezeigten Argumente, die gegen die Lehrmeinung Praders in der vom Erstgericht aufgezeigten Kommentarstelle sprechen, näher einzugehen.
2.2.9. Insgesamt ist daher nicht von einem einvernehmlichen (konkludenten) Abgehen vom Erfordernis einer rechtskräftigen Baubewilligung für die Fälligkeit der Kaufpreisraten und auch nicht von einem konkludenten Verzicht der Klägerin auf die Geltendmachung von Strafzinsen nach § 14 BTVG auszugehen.
3. Dass von den Streitteilen – so ein weiteres Argument des Drittnebenintervenienten – die Anwendung des § 14 BTVG nicht (ausdrücklich) vereinbart worden wäre, sodass diese Bestimmung nicht vertragsgegenständlich geworden und auf den gegenständlichen Sachverhalt nicht anwendbar sei, geht ins Leere. Einer ausdrücklichen Vereinbarung der Anwendbarkeit des § 14 BTVG bedarf es nicht, wenn grundsätzlich die Anwendbarkeit des BTVG vereinbart wurde.
4. Ausgehend von den unter Pkt II. 2.2. dargelegten Erwägungen geht aber auch der im Wesentlichen auf dieselben Argumente gestützte Einwand der Berufungswerber, die Geltendmachung von Strafzinsen widerstreite den Grundsätzen von Treu und Glauben, ins Leere.
4.1. Die Klägerin habe – so das Argument der Beklagten – während der gesamten Vertragslaufzeit nicht auch nur andeutungsweise kommuniziert, mit der Weiterleitung der Kaufpreisraten angesichts der fehlenden Baubewilligung bzw. Benützungsbewilligung nicht einverstanden zu sein und Strafzinsen zu fordern, sodass die Erstbeklagte jeweils die Kaufpreisteile entgegen genommen habe, ohne zu erahnen, dass sie dadurch laufend erheblich durch Strafzinsen geschädigt werde. Insofern seien die Beklagten schutzwürdig, sodass die Geltendmachung von Strafzinsen den Grundsätzen von Treu und Glauben widerstreite und das Klagebegehren auch aus diesem Grund abzuweisen sei.
4.2. Mit ähnlicher Argumentation meint der Drittnebenintervenient, die Kaufpreisraten seien in Kenntnis über die mangelnde Baubewilligung an den Drittnebenintervenienten als Treuhänder zur Weiterleitung überwiesen worden. Es liege sohin eine Zahlung entgegen dem Bauträgervertrag vor, welche die Klägerin wider Treu und Glauben geleistet habe. Eine Rückforderung bzw Geltendmachung von Strafzinsen aus diesem Titel sei daher unberechtigt bzw rechtsmissbräuchlich.
4.3. Abgesehen davon, dass sich aus den Feststellungen nicht entnehmen lässt, dass der Geschäftsführer der Klägerin bereits zum Zeitpunkt der Zahlungen darüber in Kenntnis war, dass die Raten „in rechtlicher Hinsicht nach den Bestimmungen des BTVG“ noch nicht fällig waren, wird auf die unter Pkt II. 2.3.8. aufgezeigte Judikatur und Lehrmeinung verwiesen.
5.1. Als weiteres Argument führen die Beklagten die Bestimmung des § 7 Abs 5 BTVG ins Treffen, wonach die Sicherungspflicht des Bauträgers mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten Vertragsobjekts und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung ende. Unter Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung sei nicht das Erlangen einer rechtskräftigen Baubewilligung zu verstehen. Vielmehr sei darunter die Sicherung des Erwerbs der im § 2 Abs 1 BTVG genannten Rechte (hier: Erwerb des Eigentums) gemeint.
Das Alleineigentum der Klägerin sei am 5.5.2021 einverleibt worden. Die Übergabe des Bauprojekts sei am 22.9.2021 erfolgt. Zweck der „Ratenplanmethode“ im Sinne des § 10 BTVG sei es, eine Entsprechung zwischen den Zahlungen des Erwerbers und der Erhöhung des Werts der Liegenschaft bzw seines Liegenschaftsanteils durch die zwischenzeitig erbrachten Bauleistungen zu gewährleisten. Die Klägerin sei durch die Einverleibung ihres Eigentumsrechts und den erreichten Baufortschritt jeweils ausreichend sichergestellt gewesen.
Wenn das Erstgericht im Rahmen der rechtlichen Beurteilung ausführe, ein Werk sei nur dann fertig gestellt, wenn es dem Vertrag entsprechend vollständig ausgeführt wurde, unterliege es einem Rechtsirrtum. Schließlich habe die Klägerin das Objekt beanstandungslos und rügelos übernommen, sohin als vertragsgemäß bestätigt. Das Nichtvorliegen einer Benützungsbewilligung, welches das Erstgericht zur Stützung seiner Argumentation ins Treffen führe, sei nicht relevant, zumal die Klägerin in positiver Kenntnis der ausständigen Kollaudierung den Vertragsgegenstand als vertragsgemäß übernommen habe.
Auch in diesem Zusammenhang machen die Beklagten einen sekundären Feststellungsmangel geltend und wünschen die ergänzende Feststellung, dass die Klägerin die Haftrücklassgarantie über brutto EUR 72.000,-- am 5.5.2022 abgerufen habe. Dies hätten die Beklagten in ihrem vorbereitenden Schriftsatz vom 24.11.2022 [gemeint wohl: 23.11.2022] (ON 14 S 3) und im Schriftsatz vom 2.10.2023 unbestritten vorgetragen.
Der erfolgte Abruf der Haftrücklassgarantie verdeutliche, dass eine vollständige Übernahme des Kaufgegenstands stattgefunden habe, da damit Ansprüche der Käuferseite aus Gewährleistung und Schadenersatz gesichert würden und mangels Übernahme jegliche Grundlage für einen Gewährleistungsanspruch fehlen würde. Die Klägerin habe somit mit dem Abruf der Bankgarantie selbst bestätigt, dass sämtliche vorangegangenen Baufortschrittsetappen erreicht gewesen seien, da sie ansonsten die Bankgarantie nicht abrufen hätte dürfen.
Es sei somit jedenfalls ausgeschlossen, dass nach dem 22.9.2022 [gemeint wohl: 22.9.2021] Strafzinsen nach § 14 Abs 1 BTVG aufgelaufen seien, zumal die Sicherungspflicht des Bauträgers mit der tatsächlichen Übergabe und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung gemäß § 7 Abs 5 BTVG ende.
5.2. Richtig ist: Nach § 7 Abs 5 BTVG endet die Sicherungspflicht des Bauträgers mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten eigentlichen Vertragsgegenstands und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung.
Was das – im vorliegenden Fall vereinbarte – Sicherungsmittel der grundbücherlichen Sicherstellung betrifft, so stellt die Einverleibung oder Anmerkung des Eigentums im Grundbuch nur ein Element der Sicherung dar, zu dem weitere gehören, wie die Bestellung eines Treuhänders, die Vereinbarung und Einhaltung des Ratenplans, das Vorliegen der behördlichen Genehmigungen, der Besitz einer zur grundbücherlichen Durchführung des Rechtserwerbs geeigneten Titelurkunde sowie die Sicherstellung der Lastenfreiheit nach § 9 Abs 3 BTVG (5 Ob 7/21x; 6 Ob 171/19v; 6 Ob 173/18m; 5 Ob 141/18y).
Der „erste Euro“ darf also erst ausgezahlt werden, wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind (Böhm, immolex 1998, 270; Kieweler, NZ 2013, 265). Fehlt es auch nur an einer einzigen Voraussetzung, so ist demnach das grundbücherliche Sicherungsmodell nicht verwirklicht, alle Zahlungen des Erwerbers werden nicht fällig (6 Ob 173/18m; Gartner, BTVG5 § 9 Rz 18).
Im vorliegenden Fall konnte es daher mangels Vorliegens der behördlichen Genehmigung (Baubewilligung) nicht zur Beendigung der Sicherungspflicht der Beklagten kommen und hätte bereits die erste Kaufpreisrate daher vom Treuhänder nicht weitergeleitet werden dürfen.
Daran ändert auch die Übernahme des Objekts und der Abruf der Haftrücklassgarantie durch die Klägerin nichts, sodass auch der diesbezüglich geltend gemacht sekundäre Feststellungsmangel zu verneinen ist. Generell ist zwischen Strafzinsansprüchen nach dem BTVG und Gewährleistungsansprüchen zu unterscheiden. Nach dem Ziel des BTVG sollen damit nicht Gewährleistungsansprüche gesichert werden (Gartner, aaO § 7 Rz 6).
6.1. Als weiteres Argument führen die Beklagten ins Treffen, die Klägerin (als Unternehmerin) habe den Kaufgegenstand nach den Feststellungen rügelos übernommen, obwohl ihr positiv bekannt gewesen sei, dass weder ein Baubewilligungsbescheid für eine Wohnanlage mit 10 Wohnungen noch eine Benützungsbewilligung durch die Behörde vorliege. Infolge unterlassener Rüge habe die Klägerin sohin ihre Ansprüche auf Bezahlung von Strafzinsen verwirkt.
6.2. Diesbezüglich ist den Ausführungen der Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung zuzustimmen, wonach es sich bei dem Strafzinsanspruch nach dem BTVG um keinen Mangel im Sinne des Gewährleistungsrechts handelt, welcher rügepflichtig gewesen wäre. Wie bereits zu obigen Punkt 5.2. erwähnt, ist generell zwischen dem Strafzinsanspruch nach § 14 BTVG und Gewährleistungsansprüchen zu unterscheiden. Mit der Bestimmung des § 14 BTVG wurde ein spezieller Rückforderungsanspruch geschaffen. Nach dem Obersten Gerichtshof handelt es sich dabei um eine Spezialbestimmung gegenüber dem allgemeinen Zivilrecht (H. Böhm/Höllwerth in GeKo Wohnrecht III § 14 BTVG Rz 1).
7.1. Die Beklagten meinen weiters, das Bauverfahren habe unüblich lange gedauert, was nicht ihnen zur Last fallen dürfe. Nach dem Kauf und Bauträgervertrag sollten die „Verkäuferseite aus einer allfälligen verspäteten Übergabe keine Verzugsfolgen treffen, sofern die Verzögerung auf die für die Verkäuferseite nicht vorhersehbare Dauer des behördlichen Verfahrens zurückzuführen sei“. Auch würden nach dem Inhalt des Kauf und Bauträgervertrags „Streiks oder sonstige Ereignisse höherer Gewalt“, die von der Verkäuferseite nicht zu beeinflussen seien und die den Bauablauf nicht nur kurzfristig verzögerten, zu einer entsprechenden angemessenen Verlängerung der Bauzeit berechtigen. Damit sei die Ansprache von Strafzinsen im Sinne des § 14 Abs 1 BTVG zumindest für den Fall, dass Leistungen an den Bauträger aufgrund von Verzögerungen des Baubewilligungsverfahrens oder der Bauausführung nicht fällig geworden seien, abbedungen.
Demgemäß würden bei richtiger rechtlicher Beurteilung und richtiger Vertragsauslegung Strafzinsen (zumindest) für den Zeitraum von 20.8.2021 (Zeitpunkt des Bauansuchens) bis zur Rechtskraft des Baubescheids vom 10.6.2022 ausscheiden.
7.2. Dieser Argumentation hält die Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung entgegen, es sei auf das Verhalten bzw das Verschulden der Beklagten bzw den ihnen zuzurechnenden Personen zurückzuführen, dass das Bauverfahren lange gedauert habe. Der von der Beklagten beauftrage Planer habe erst mit Bauansuchen vom 20.8.2021, sohin über ein Jahr nach Kaufvertragsabschluss, um eine Bewilligung der Änderung des mit Bescheid vom 19.7.2017 bewilligten Bauprojekts angesucht. Nach Einbringung des Bauansuchens sei nicht einmal einen Monat später das stadtplanerische Gutachten vom 16.9.2021 vorgelegen, in welchem festgestellt worden sei, dass die Bebauungsplanbestimmungen nicht eingehalten worden seien. Hätten die Beklagten bzw die ihnen zuzurechnenden Personen unmittelbar nach Kaufvertragsunterfertigung um eine neue Baubewilligung angesucht und sämtliche hiefür notwendigen Unterlagen beigelegt und die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten, hätte das Behördenverfahren wohl nicht überlang gedauert.
7.3. Dahinstehen kann, worauf es zurückzuführen ist, dass das Bauverfahren „unüblich lange“ gedauert hat. Voraussetzung für einen Strafzinsanspruch nach § 14 BTVG ist nur, dass die Zahlung vorzeitig, also vor Fälligkeit, sohin entgegen den Bestimmungen des BTVG, geleistet wurde. Auf ein Verschulden kommt es nicht an (Gartner aaO § 14 Rz 4).
7.4. In diesem Zusammenhang darf auch auf die weiteren Ausführungen Gartners (Gartner, aaO § 10 Rz 4 und 5) verwiesen werden, der völlig richtig darauf aufmerksam macht, dass der Bauträger durch die erteilte Baubewilligung in der Lage sein muss, das gemäß Bauträgervertrag geschuldete Objekt (hier also eine Wohnanlage mit 10 Wohnungen) vollständig herstellen zu dürfen. Dies sei insbesondere dann von Bedeutung, wenn der Erwerber schon im Zuge der Vertragsverhandlungen vor Vertragsabschluss Änderungswünsche vereinbare und durch diese Änderungswünsche die ursprünglich bewilligten Baupläne geändert würden. Bedeute diese Änderung die Notwendigkeit, dafür eine eigene Baubewilligung einholen zu müssen, so sei die erste Rate erst mit Erteilung dieser geänderten Baubewilligung fällig. Handle es sich bei den Änderungswünschen nur um unerhebliche, lediglich durch eine Bauanzeige der Behörde bekannt zu gebende Abweichungen, so decke die vorhandene Baubewilligung die Fälligkeit der Rate. Komme allerdings die Baubehörde bei der Beurteilung der tatsächlich zur Ausführung gelangenden Bauleistungen zum Ergebnis, dass dafür tatsächlich eine (neue) Baubewilligung eingeholt werden müsse, so trete der für den Bauträger sicherlich unangenehme Fall ein, dass der Erwerber Zahlungen vor Erwirkung einer rechtsgültigen Baubewilligung geleistet habe und diese Zahlungen samt Zinsen zurückverlangen könne.
Gerade dieser Fall hat sich hier verwirklicht, wobei hinzu kommt, dass die vorgenommenen Änderungen nicht von der Klägerin initiiert, sondern von einer der Erstbeklagten zuzurechnenden Person vorgeschlagen wurden und die Beurteilung, ob dadurch eine neue Baubewilligung erforderlich sein wird, in ihren Aufgaben und Kompetenzbereich fiel.
Um wiederum Gartner zu zitieren (Gartner aaO Rz 5): „Es ist sohin Sache des Bauträgers, Änderungswünsche des Erwerbers zu überprüfen und derartigen Änderungswünschen bzw daraus entstehenden baurechtlichen Folgen entsprechend Rechnung zu tragen.“
Dass die Erstbeklagte offensichtlich – entgegen diesbezüglichen Warnungen seitens des Zweitbeklagten – davon ausging, dass die vereinbarte Änderung des Wohnbauprojekts auf 10 Wohneinheiten keiner neuen Baubewilligung bedürfe und dies auch der Klägerin suggerierte, hat sie selbst zu verantworten.
8. Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass die Klägerin Anspruch auf Strafzinsen nach § 14 BTVG für die von ihr geleisteten und vor Fälligkeit vom Drittnebenintervenienten weitergeleiteten Kaufpreisraten hat.
Die Verpflichtung des Bauträgers zur Verzinsung nach § 14 BTVG (Beginn des Zinslaufs) beginnt unabhängig von einer Einforderung durch den Erwerber, es ist vielmehr an das Entstehen des Rückforderungsanspruchs anzuknüpfen (3 Ob 123/13d; 8 Ob 121/18d). Eine gegen das BTVG verstoßende Zahlung, die einen Rückforderungsanspruch entstehen lässt, liegt insbesondere dann vor, wenn sie ohne ausreichende Sicherheit (§ 7 Abs 4 BTVG) oder verfrüht entgegen dem Ratenplan geleistet wurde (RS0132450). Ist dieser Rückforderungsanspruch (etwa wegen mittlerweile eingetretener Fälligkeit der Zahlungen) wieder erloschen, erlischt mit diesem Zeitpunkt auch der Anspruch auf weitere (Straf)Zinsen (Ende des Zinslaufs).
Da hier mangels vorliegender rechtskräftiger Baubewilligung betreffend das vereinbarte Vertragsobjekt (Wohnanlage mit 10 Wohnungen) bereits die erste Rate nicht fällig war, kann die Klägerin daher für sämtliche von ihr bis zum Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung bezahlten Kaufpreisraten Strafzinsen geltend machen. Da die Bezugsfertigstellung und (implizit) auch die Fertigstellung der Gesamtanlage zwingend auch die baubehördliche Benutzungserlaubnis umfasst (8 Ob 79/21g; 3 Ob 123/13d mwN), wurden auch die Ratenzahlungen nach § 10 Abs 2 lit e) und f) nicht fällig.
Die Höhe des Zinssatzes (8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz) ergibt sich aus dem Gesetzestext. Die Höhe des Basiszinssatzes für den relevanten Zeitraum betrug 0,62 %. Es gebühren sohin Strafzinsen in Höhe von 7,38 % (8 % minus 0,62 %).
9.1. Zuletzt ist noch auf den von den Beklagten – wie schon im erstinstanzlichen Verfahren – erhobenen Einwand der Unschlüssigkeit des Klagsvorbringens einzugehen.
9.1.1. Könnten einzelne Schadenspositionen unterschieden werden, die ein unterschiedliches rechtliches Schicksal haben können, wie hier die unterschiedlichen Kaufpreisraten, so habe die Klägerin klarzustellen, welche Teile von ihrem Begehren erfasst sein sollen. Die Klägerin habe sich die als Gegenforderung eingewendeten Prozesskosten im Verfahren P* in Höhe von EUR 8.026,03 anrechnen lassen, ohne anzugeben, auf welche konkrete Forderung die Anrechnung erfolge. Nachdem die begehrten Strafzinsen für die einzelnen Baufortschrittsraten ein unterschiedliches rechtliches Schicksal haben könnten, gehe es nicht an, dass sich das Gericht aussuchen müsse, auf welchen konkreten Anspruch die Anrechnung erfolgen soll. Vielmehr sei das Klagebegehren unschlüssig und daher abzuweisen.
9.1.2. Zudem sei die vom Erstgericht dem Klagsvortrag übernommene Aufstellung der Zinsen vor dem Hintergrund des § 902 Abs 1 ABGB, wonach der Tag, in welchen das Ereignis falle, nicht mitgezählt werde, unrichtig. Auch im Hinblick auf das Enddatum 14.7.2022 sei die Aufstellung nicht richtig. Ausgehend davon gelangen die Beklagten zur Ansicht, dass die Klägerin hinsichtlich der einzelnen Baufortschrittszahlungen jeweils 2 Tage zu viel an Zinsen verlangt hätten. Auch dies und die nicht nachvollziehbare Berechnung der Klägerin würden das Klagebegehren unschlüssig machen.
9.2. Eine Unschlüssigkeit des Klagsvorbringens und des Klagebegehrens kann das Berufungsgericht nicht erkennen.
9.2.1. Dass die Klägerin mit ihrer Aufstellung (siehe Klage Seite 9) und ihrem Vorbringen den Erfordernissen an ein schlüssiges Klagebegehren und Vorbringen gerecht wurde, kann nicht ernsthaft angezweifelt werden.
In der Auflistung der Klägerin wurden der von ihr herangezogene Beginn und das Ende des Zinslaufs gesondert für die jeweiligen Kaufpreisraten, die Anzahl der Tage des Zinslaufs und davon ausgehend die jeweils kapitalisiert geltend gemachten Zahlungsbeträge angeführt. Die Höhe des Basiszinssatzes für den relevanten Zeitraum wurde von der Klägerin richtig dargelegt ( 0,62 %) und kann darüber hinaus als allgemein bekannt und offenkundig angesehen werden, da der Basiszinssatz von der Österreichischen Nationalbank regelmäßig herausgegeben und veröffentlicht wird.
Ob die von der Klägerin jeweils zugrunde gelegten Prämissen rechtlich richtig sind und die Berechnung des Klagsanspruchs rechnerisch richtig ist, ist eine andere Frage und hat mit der Schlüssigkeit nichts zu tun.
Dass die Klägerin ihren Zinsanspruch kapitalisiert geltend macht, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Eines Rückgriffs auf das zuletzt erhobene Eventualbegehren bedarf es daher nicht.
Die mangelnde Angabe der Klägerin, auf welchen konkreten Strafzinsanspruch sie sich die ihr rechtskräftig auferlegte Prozesskostenersatzpflicht anrechnen lasse, ist im Ergebnis hier ohne Belang und führt nicht zur Unschlüssigkeit. Die Frage ließe sich darüber hinaus nach der Bestimmung des § 1416 ABGB lösen.
9.2.2. Der von den Beklagten erhobene Einwand gegen den von der Klägerin geltend gemachten und vom Erstgericht übernommenen Beginn des Zinslaufs geht ins Leere.
Gemäß dem Gesetzestext des § 14 Abs 1 BTVG hat der Bauträger für Rückforderungsansprüche Zinsen ab dem Zahlungstag in einer den jeweiligen Basiszinssatz um 8 Prozentpunkte übersteigenden Höhe zu zahlen. Schon der Wortlaut der Bestimmung sieht daher den Beginn des Zinslaufs mit dem Zahlungstag vor (siehe auch 3 Ob 123/13d Rkt 16.2). § 902 Abs 1 ABGB ist demgegenüber nicht einschlägig. Darin geht es um die Frage der Berechnung von Fristen.
9.2.3. Was das Ende des Zinslaufs anlangt, so ziehen die Beklagten zu Unrecht den 14.7.2022 heran. Es wurde vom Erstgericht unbekämpft festgestellt, dass der Baubewilligungsbescheid mit 15.7.2022 in Rechtskraft erwuchs (Ersturteil Seite 42). Vermutlich aufgrund eines reinen Schreibfehlers hat das Erstgericht in seiner rechtlichen Beurteilung dann jedoch ausgeführt, dass der Bescheid am 14.7.2022 in Rechtskraft erwuchs. Maßgeblich ist aber die unbekämpft gebliebene Feststellung, sodass als Ende des Zinslaufs jeweils der 15.7.2022 anzunehmen ist.
9.2.4. Zu Unrecht meinen die Beklagten also, die Klägerin habe in ihrer Aufstellung jeweils 2 Tage zu viel an Zinsen berechnet.
9.2.5. Allerdings ist der Klägerin tatsächlich hinsichtlich der letzten Baufortschrittsrate ein geringfügiger Berechnungsfehler, was die Anzahl der Tage anlangt, unterlaufen. Diese letzte Rate über EUR 330.000,-- wurde am 7.9.2021 vom Drittnebenintervenienten an die Erstbeklagte weitergeleitet. Dies ergibt bis 15.7.2022 tatsächlich 311 statt der von der Klägerin zugrunde gelegten 312 Tage.
Damit errechnet sich – bei einer Zinsberechnung nach Kalendertagen – ein Zinszuspruch für diese Ratenzahlung von EUR 20.750,94 (statt EUR 20.817,66), insgesamt sohin ein Anspruch der Klägerin an Strafzinsen nach § 14 BTVG von EUR 282.651,94 (statt EUR 282.718,66).
Davon lässt sich die Klägerin die ihr im Verfahren P* des Landesgerichts Innsbruck auferlegte Prozesskostenersatzpflicht von EUR 8.026,03 anrechnen, brachte diese also bereits selbst von ihrem Anspruch in Abzug, sodass die Klagsforderung mit EUR 274.625,91 zu Recht besteht.
Was die von den Beklagten weiters geltend gemachte Gegenforderung, die in den Rechtsmitteln auch nicht mehr releviert wird, anlangt, wird auf die diesbezüglichen Ausführungen des Erstgerichts verwiesen (§ 500a ZPO). Es war daher auszusprechen, dass diese nicht zu Recht besteht.
Es hatte sohin – in teilweiser Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung – ein Zuspruch von EUR 274.625,91 zu erfolgen, der Differenzbetrag von EUR 66,72 war abzuweisen.
Was das Zinsbegehren anlangt, so hat die Klägerin zuletzt mit ihrem Hauptbegehren Unternehmerzinsen gemäß § 456 UGB geltend gemacht. Das Erstgericht hat jedoch – unbekämpft – lediglich Zinsen in Höhe von 4 % zugesprochen. Eine Abweisung des Zinsenmehrbegehrens hat das Erstgericht – offenbar versehentlich – unterlassen.
Es war daher im nun abgeänderten Urteilsspruch auch die Abweisung des Zinsenmehrbegehrens aufzunehmen.
10. Im Ergebnis war daher den Berufungen teilweise Folge zu geben.
III. Die Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung bedingt grundsätzlich eine neue Entscheidung über die Kosten des Verfahrens erster Instanz. Die erfolgte geringfügige Abänderung um einen Differenzbetrag von EUR 66,72 führt jedoch beim hier vorliegenden Gesamtstreitwert (in Bezug auf alle Prozessphasen) zu keiner relevanten Änderung der Erfolgsquoten. Es kann sohin bei der – unbekämpft gebliebenen – Kostenentscheidung des Erstgerichts bleiben.
IV. Verfahrensrechtliches:
1. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens stützt sich auf die §§ 50 und 43 Abs 2 erster Fall ZPO. Die Berufungswerber sind nur mit einem äußerst geringfügigen Teil ihres Berufungsinteresses durchgedrungen. Die Klägerin hat daher grundsätzlich Anspruch auf den Ersatz der Kosten ihrer Berufungsbeantwortungen.
Da ein einfacher Nebenintervenient in der Hauptsache niemals Kostenschuldner sein kann, hat die Hauptpartei (hier die Beklagten) nicht nur die Kosten der Berufungsbeantwortung der Klägerin zu ihrer Berufung, sondern auch die Kosten der zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Berufungsbeantwortung der Klägerin zur Berufung des Nebenintervenienten zu tragen (RS0036057 [T3, T6a, T7]; Obermaier, Kostenhandbuch4 Rz 1.363).
Die Beklagten haben der Klägerin daher die Kosten beider Berufungsbeantwortungen zu ersetzen. Der jeweils verzeichnete Streitgenossenzuschlag von 25 % gebührt jedoch nicht, weil der Klägerin bei Verfassung der Rechtsmittelbeantwortungen nur die jeweiligen Berufungswerber als Prozessgegnerin gegenüberstanden (9 Ob 39/17a mwN).
Hinsichtlich ihrer Berufungsbeantwortung in Erwiderung der Berufung der Beklagten kann die Klägerin daher nur 10 % Streitgenossenzuschlag geltend machen, was zu einem Anspruch von brutto EUR 5.011,54 führt. Was die Berufungsbeantwortung der Klägerin in Erwiderung der Berufung des Drittnebenintervenienten anlangt, so gebührt diesbezüglich kein Streitgenossenzuschlag, sohin nur ein Ersatzanspruch von brutto EUR 4.556,22.
Insgesamt ergab dies die im Spruch dieser Entscheidung ersichtliche Kostenersatzpflicht der Beklagten für das Berufungsverfahren.
2. Das Berufungsgericht konnte sich bei allen behandelten Rechtsfragen auf die zitierte höchstgerichtliche Judikatur und übereinstimmende Lehrmeinungen berufen. Fragen der Vertragsauslegung und der Beurteilung eines konkludenten Verhaltens können regelmäßig nur aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Aufgrund dieser Einzelfallbezogenheit liegt gegenständlich keine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO vor. Es war daher auszusprechen, dass die (ordentliche) Revision nicht zulässig ist.
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