40R47/13b•LG für ZRS Wien 40R47/13b
Das Landesgericht für ZRS Wien als Rekursgericht fasst durch die Richter des Landesgerichtes HR Dr. Garai als Vorsitzenden sowie Mag. Dr. Hörmann und Mag. Kainc in der außerstreitigen Rechtssache des Antragstellers Dkfm. Karl W***** Wien, ***** vertreten durch Mag. Hans Sandrini, dieser vertreten durch Mag. Philipp Ortbauer, beide Mietervereinigung Österreichs, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, wider die Antragsgegner 1. Elisabeth H***** Wien, ***** 2. Dr. Thomas H***** Wien, ***** beide vertreten durch Ebert Huber Swoboda Oswald Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen § 6 Abs 2 MRG, infolge Rekurses des Antragstellers und der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Hietzing vom 2.1.2013, 9 MSch 19/05f-87, in nichtöffentlicher Sitzung den
S a c h b e s c h l u s s :
Dem Rekurs der Antragsgegner wird nicht Folge gegeben.
Dem Rekurs des Antragstellers wird im Ergebnis teilweise Folge gegeben und der Punkt 5. des angefochtenen Sachbeschlusses dahin abgeändert, dass der Satz "Den Antragsgegnern wird aufgetragen, diese Mietzinsreserven binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution an den bestellten Zwangsverwalter herauszugeben", ersatzlos zu entfallen hat.
Der Antragsteller ist schuldig, den Antragsgegnern deren mit € 275,03 (darin € 45,84 USt) bestimmte Kosten des Rekursverfahrens binnen 14 Tagen zu bezahlen.
Die Antragsgegner sind schuldig, dem Antragsteller dessen mit € 183,-- (darin € 3,-- Barauslagen) bestimmte Kosten des Rekursverfahrens binnen 14 Tagen zu bezahlen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt insgesamt € 10.000,--.
Der ordentliche Revisionsrekurs ist nicht zulässig.
B e g r ü n d u n g :
Mit dem angefochtenen Sachbeschluss bestellte das Erstgericht auf Antrag des Antragstellers einen Zwangsverwalter für die Liegenschaft 1130 Wien, ***** zur Durchführung von im Einzeln detailliert angeführten Arbeiten zur Sanierung von Hauseingangstür, Fenstern, Fassade und Dach. Das Erstgericht wies lediglich den Antrag hinsichtlich der Bestellung für die Sanierung des Pflasters und Neuherstellung der näher beim Haus gelegenen Schachtabdeckung vor dem Hauseingang am Zugangsweg ab. Weiters erteilte das Erstgericht dem Verwalter die Befugnis zur Verwaltung der in den vorausgegangenen 10 Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven und trug den Antragsgegnern auf "diese Mietzinsreserven binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution an den bestellten Zwangsverwalter herauszugeben". Überdies ermächtigte es den Zwangsverwalter zur Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung der Erhaltungsarbeiten und ersuchte das Grundbuchsgericht zur Anmerkung der Zwangsverwaltung. Im Übrigen verpflichtete es die Antragsgegner zum Ersatz der Barauslagen des Antragstellers. Dazu traf es die auf Seiten 13 bis 16 der Beschlussausfertigung wiedergegebenen Feststellungen. In rechtlicher Hinsicht erwog das Erstgericht, dass das von den Antragsgegnern beauftragte Bauunternehmen E***** GmbH seit Juli 2008, also immerhin seit viereinhalb Jahren, nicht in der Lage gewesen sei, die aufgetragenen Erhaltungsarbeiten vollständig und ordnungsgemäß durchzuführen. Auch wenn der Antragsteller im persönlichen Umgang schwierig sei und den Mitarbeitern der Baufirma E***** Anlass zu Kommunikationsproblemen und Missverständnissen gegeben habe, hätte es in diesem Zeitraum möglich sein müssen, die Arbeiten ordnungsgemäß fertigzustellen. Gerade wegen des langen Zeitraumes sei eine Fertigstellung der Arbeiten nicht mehr zu erwarten, zumal sich die E***** GmbH seit August 2012 in Konkurs befinde. Es sei daher ein Zwangsverwalter zu bestellen, der die Fertigstellung der Arbeiten laut Sachbeschluss durchzuführen haben werde. Der Antrag des Antragstellers sei teilweise abzuweisen, da der Antragsteller hinsichtlich der Sanierung des Pflasters und Neuherstellung der Schachtabdeckung zugestanden habe, dass die Arbeiten erfolgt seien.
Gegen Punkt 5 des Sachbeschlusses (Herausgabe der Mietzinsreserven binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution) richtet sich der Rekurs des Antragstellers mit einem Abänderungsantrag in Richtung ziffernmäßige Bestimmung der Höhe des Saldos der Hauptmietzinsreserve. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Antragsgegner beantragen, dem Rekurs nicht Folge zu geben.
Gegen den stattgebenden Teil des Sachbeschlusses richtet sich der Rekurs der Antragsgegner aus den Rekursgründen der unrichtigen Beweiswürdigung infolge unrichtiger Tatsachenfeststellung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit einem Abänderungsantrag in Richtung gänzliche Antragsabweisung.
Der Antragsteller beantragt, dem Rekurs nicht Folge zu geben.
Der Rekurs der Antragsgegner ist nicht berechtigt.
Der Rekurs des Antragstellers ist lediglich im Ergebnis teilweise berechtigt.
Hier war zunächst zu erwägen, dass es einerseits zum Gesetzestext des § 6 Abs 2 MRG keine Äußerung der Lehre bzw Rechtsprechung gibt, wer hinsichtlich der Herausgabe der Mietzinsreserve antragsberechtigt ist. Der Rekurs des Antragstellers stützt sich ohne Angabe von Nachweisen auf den Standpunkt, dass dies der antragstellende Mieter selbst sei, wobei anzumerken ist, dass der gestellte Antrag lediglich darauf lautet, dass "auf Antrag dem Zwangsverwalter auch die Befugnis zur Verwaltung der in den vorausgegangenen 10 Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven erteilt werden wolle und demjenigen der über diese Mietzinsreserven verfügt, aufgetragen werden wolle, diese Mietzinsreserven binnen 14 Tagen bei Exekution an den zu bestellenden Zwangsverwalter herauszugeben". Dass das Erstgericht dennoch diesem Antrag im Sinne einer abstrakten Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Befugnis der Verwaltung der Mietzinsreserven Folge geleistet hat, ist nicht bekämpft. Der Rekurs der Antragsgegner nimmt darauf nicht konkret Bezug. Anders stellt sich jedoch die Rechtslage hinsichtlich der vom Erstgericht ebenfalls verfügten Herausgabe der Mietzinsreserve binnen 14 Tagen bei Exekution dar. Hier war zu berücksichtigen, dass der Antragsteller in seinem Rekurs (erkennbar) zu Recht meint, dass es für die Schaffung eines Exekutionstitels hiezu einer betragsmäßigen Feststellung bedarf. Entgegen der Meinung des Rekurses des Antragstellers wurde jedoch eine derartige betragsmäßige Feststellung weder in seinem Antrag vom 7.5.2009 (ON 43) begehrt, noch ist er zur Stellung eines derartigen Antrages befugt, da dies allein dem Zwangsverwalter obliegt. Nur dieser kann beurteilen, ob zusätzlich zu den laufenden Mietzinseinnahmen, sei es in Verbindung mit einer Kreditaufnahme oder ohne diese die durchzuführenden Erhaltungsarbeiten abgedeckt werden können oder ob hiezu auch die Inanspruchnahme der Mietzinsreserve erforderlich ist, sofern es eine solche geben müsste. Da sich der Rekurs des Antragstellers gegen die Nichtexequierbarkeit dieses Spruchteils wendet, war dieser Spruchteil ersatzlos zu entfernen. Einer Abweisung des Antrages des Antragstellers bedarf es nicht, da dieser selbst lediglich von einem künftigen Antrag (des Zwangsverwalters) ausgeht.
Zum Rekurs der Antragsgegner:
Diese wenden sich im Rahmen mit Beweisrüge gegen die Feststellungen des Erstgerichtes über die nicht durchgeführten Erhaltungsarbeiten. Hier meint der Rekurs, dass sich aufgrund der Aussage der Zeugen DI B***** und Thomas T*****, die erst nach Erstattung des Gutachtens getätigt wurden, ergebe, dass die Erhaltungsarbeiten im Wesentlichen durchgeführt worden seien.
Diese Beweisrüge vermag jedoch nicht zu überzeugen. Auch aus den Aussagen der Zeugen ergibt sich, wenn auch sehr unbestimmt, dass noch diverse Arbeiten zu erledigen sind, wobei der Zeuge T***** offenbar keinerlei unmittelbare Wahrnehmungen anzugeben hatte. Die Aussage des Zeugen DI B***** hat schon deshalb im Vergleich zum Sachverständigengutachten des DI Franz W***** keinen großen Aussagewert, da dieser schon vor Einholung des Sachverständigengutachtens (unrichtig) angab, dass ohnehin sämtliche Arbeiten erledigt worden seien.
Soweit die Beweisrüge des Rekurses im Übrigen Feststellungen hinsichtlich eines Fortführungsplans im Insolvenzverfahren der E***** GmbH urgiert ist die Frage, ob diese Feststellungen zu treffen sind der rechtlichen Beurteilung zuzuordnen.
Der Rekurs wird im Übrigen auf die ausführlichen Argumente des Erstgerichtes zu seiner Beweiswürdigung verwiesen.
Das Rekursgericht übernimmt die Feststellungen des Erstgerichtes als Ergebnis einer schlüssigen Beweiswürdigung.
Hier erweisen sich die umfangreichen Argumente des Rekurses als nicht berechtigt. Zu Recht hat das Erstgericht auf die lange Zeit von viereinhalb Jahren hingewiesen. Auch eine technische Komplexität der Durchführung von Erhaltungsarbeiten rechtfertigt keinesfalls einen derartig langen Zeitraum. Im Übrigen kann die Meinung des Rekurses nicht geteilt werden, dass bloß aus einem Fortführungsbeschluss im Rahmen eines Insolvenzverfahrens mit ausreichender Gewissheit feststeht, dass ein in Insolvenz befindliches Unternehmen auch sämtliche Gewährleistungsansprüche erfüllen wird. Hier ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Insolvenzverwalter nicht verpflichtet ist die Interessen der Kunden des in Insolvenz befindlichen Unternehmens zu beachten bzw auf Erhaltung des Kundenstockes Bedacht zu nehmen, sondern dessen Aufgabe vielmehr eine möglichst hohe quotenmäßige Befriedigung der andrängenden Gläubiger ist. Auch die Argumentation mit einer mangelnden Kooperationsbereitschaft des Antragstellers erweist sich nicht als zielführend, da offenbar dessen Kooperationsbereitschaft doch soweit ging, dass die Arbeiten durch die Firma E***** GmbH zum Großteil, jedoch eben zum Teil nicht ordnungsgemäß, durchgeführt wurden.
Zu Recht hat das Erstgericht daher die Bestellung eines Zwangsverwalters im gegenständlichen Verfahren beschlossen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Hiebei war zu berücksichtigen, dass der Antragsteller im Ergebnis nur teilweise im Rekursverfahren obsiegte, jedoch mit seinem ursprünglichen Rechtsstandpunkt auch in der nunmehr verfügten Änderung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses nicht durchdrang. Es entspricht daher der Billigkeit, dass die Parteien wechselseitig zum Ersatz der Kosten der Rekursbeantwortungen zu verpflichten waren.
Da lediglich die Umstände des Einzelfalles einer Antragsgestaltung durch den Antragsteller bzw der Verzögerung und nicht ordnungsgemäßen Durchführung von Erhaltungsarbeiten maßgeblich waren, ist gemäß § 62 Abs 1 und 3 AußStrG der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig.
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