OGH 2Ob545/95

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.09.1996

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Melber als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Graf, Dr.Schinko, Dr.Tittel und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Aleksander S*****, vertreten durch Dr.Wolfgang Paumgartner, Rechtsanwalt in Salzburg, wider die beklagte Partei Dr.Harald H*****, vertreten durch Dr.Dieter Huainigg, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wegen S 492.740,-. sA, infolge Rekurses der beklagten Partei gegen den Beschluß des Oberlandesgerichtes Graz als Berufungsgerichtes vom 7. März 1995, GZ 5 R 183/94-13, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Landesgerichtes Klagenfurt vom 9.Juni 1994, GZ 21 Cg 11/94s-8, aufgehoben wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung

Begründung:

Der Kläger war Analytiker im Krankenhaus in Laibach. Im Dezember 1990 gründete er in Wien die P***** GmbH, deren Übersiedlung nach Kärnten, wo sie sodann das Restaurant Seetal im Alpenhotel Goldeck betrieb, der Beklagte als öffentlicher Notar abwickelte. Das Alpenhotel Goldeck ist ein auf der dem Robert und der Elfriede H***** je zur Hälfte gehörenden Liegenschaft EZ ***** KG S***** errichtetes Superädifikat. Die Eigentümer haben diese Liegenschaft bis zum 31.7.2055 gegen Miet(zins)vorauszahlung an die Firma Matthias S***** Gesellschaft mbH ( Co KG) in Bestand gegeben. Dieses Mietrecht und die Vorauszahlung sind bücherlich einverleibt. Mit dem ebenfalls verbücherten Vertrag vom 15.12.1981 wurde die Liegenschaft an die ALAG ***** Gesellschaft mbH in Unterbestand gegeben, welche das Alpenhotel Goldeck errichtete. Mit der Zessionsvereinbarung vom 17.11.1983/4.12.1984 hat die Firma Matthias S***** GmbH ( Co KG) sämtliche Rechte und Pflichten aus ihrem Bestandvertrag an die ALAG ***** Gesellschaft mbH abgetreten. Die Firma Matthias S***** GmbH ( Co KG) wurde im Jahr 1984 in die G***** Betriebsgesellschaft mbH geändert. Nach Ausgleichseröffnung ist die Firma von Amts wegen gelöscht worden.

Die A*****-G***** Gesellschaft mbH (folgend kurz: A-G GmbH) beabsichtigte, sowohl das Superädifikat, als auch die Liegenschaft zu kaufen, wobei zur Finanzierung Nutzungsvereinbarungen geschlossen werden sollten. Der Beklagte hat für die damals in Gründung befindliche A-G GmbH, die in weiterer Folge durch den Geschäftsführer Petar B***** vertreten wurde, einen Mustervertrag für Teilzeitnutzungsvereinbarungen konzipiert. Mit diesen sollten den Nutzungsberechtigten zeitlich begrenzte Nutzungsrechte an Appartements im Alpenhotel-Goldeck eingeräumt werden. Im Juni 1990 lernte der Kläger Petar B***** kennen. Im Dezember 1990 sprachen die beiden mit Matthias S***** über das Projekt. Der Kläger war oft mit Petar B***** und Matthias S***** zusammen. Am 28.1.1991 kam der Kläger mit diesen beiden in das Notariat des Beklagten, um Nutzungsvereinbarungen über zehn Appartements zu unterfertigen. Der Beklagte hat beim Abschluß von etwa 20 derartigen Nutzungsvereinbarungen mitgewirkt. Die gegenständliche mit dem Kläger war eine der ersten. Ohne vorherige Diskussion über einzelne Vertragspunkte wurden die Daten des Klägers in die vorbereiteten Musterverträge eingetragen. Diese Nutzungsvereinbarung vom 28.1.1991, abgeschlossen zwischen der A-G GmbH als Betreiberin und dem Beklagten als Nutzungsberechtigtem hat folgenden wesentlichen Inhalt:

1. Die A-G GmbH (folgend Gesellschaft) ist außerbücherliche Eigentümerin des Alpenhotels Goldeck in S***** S*****. Dieses Hotel wird von der Gesellschaft in ein Appartement-Hotel gemäß dem beiliegenden und von den Nutzungsberechtigten eingesehenen Plan umgebaut und eingerichtet.

2. Die A-G GmbH räumt mit dem vorstehenden Vertrag für sich und ihre Rechtsnachfolger den Nutzungsberechtigten und deren Rechtsnachfolgern ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht am Appartement Nr.... gemäß den nachstehend angeführten Vertragsbedingungen auf die Dauer von 65 Jahren ein. Das Nutzungsrecht umfaßt das im folgenden näher beschriebene Recht, im vertragsgegenständlichen Appartement pro Kalenderjahr einen Urlaub von maximal 60 Kalendertagen zu machen und während dieser Zeit alle Gesellschaftsanlagen und Gemeinschaftsräumlichkeiten mitzubenützen.

3. Die Gesellschaft strebt das grundbücherliche Eigentum am Vertragsobjekt an. Den Nutzungsberechtigten wird ein Nutzungs- und Gebrauchsrecht gemäß diesem Vertrag eingeräumt, welches sodann ehestmöglich ebenfalls grundbücherlich sicherzustellen ist. Für die Möglichkeit einer solchen grundbücherlichen Sicherstellung wird keine Gewähr übernommen. ....

4. Als Entgelt für die Einräumung des zeitlich begrenzten Nutzungsrechtes wird für fünf Appartements ein Betrag von S 4,970.000,-- (in Worten), (wohl gemeint = ) DM 710.000,-- festgelegt. Bei Kursschwankungen größeren Ausmaßes wird der Preis auf DM-Basis berechnet.

5. Die Bezahlung des Entgeltes von S 4,970.000,-- (DM 710.000,--) erfolgt entweder bar bei Unterfertigung oder in zwei Teilen: 50 % des Entgeltes sind bei Unterfertigung bar und abzugsfrei zur Bezahlung fällig, und zwar durch Überweisung auf das Konto der Gesellschaft bei der Länderbank Villach, Kärnten, wobei die Überweisungsspesen zu Lasten des Nutzungsberechtigten gehen, die restlichen 50 % sind in zehn gleichen aufeinanderfolgenden Jahresraten von je S 248.500,-- (DM 35.500,--) auf das Konto der Gesellschaft zu überweisen, wobei die Überweisung der ersten Rate im selben Kalenderjahr erfolgen muß, in dem der Vertragsabschluß erfolgt.

Es folgen noch weitere 11 Vertragspunkte.

Der Kläger hat in teilweiser Erfüllung der Nutzungsvereinbarungen am 1.2.1991 den Betrag von S 492.740,-- an die A-G GmbH überwiesen. Diese hat bis zum Schluß der mündlichen Streitverhandlung weder das Superädifikat noch die Liegenschaft erworben; allerdings hat auch der Kläger keine weiteren Zahlungen geleistet. Die Kaufverträge mit den Ehegatten H***** und der ALAG ***** GmbH) waren unterschriftsreif und scheiterten nur an der Finanzierung.

Der Kläger nimmt den Beklagten als Vertragsverfasser insbesondere aus dem Titel des Schadenersatzes unter besonderer Berücksichtigung des § 1299 ABGB mit der Behauptung in Anspruch, es sei zwar vertraglich festgehalten, daß die A-G GmbH außerbücherliche Eigentümerin des Alpenhotels Goldeck in S***** sei, sodaß er im Vertrauen darauf, daß der Beklagte als Notar dies entsprechend überprüft habe und er durch die gewählte Vertragskonstruktion abgesichert sei, den Vertrag unterfertigt und die Zahlung geleistet habe; die Gesellschaft habe jedoch ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht eingehalten und sei wegen Zahlungsunfähigkeit zur Rückzahlung des Betrages nicht imstande. Der Kläger sei betrogen, ihm sei das Geld herausgelockt worden. Der Beklagte hätte überprüfen müssen, ob die Gesellschaft Eigentümerin sei, er hätte die Einverleibung ihres Eigentumsrechtes und des Nutzungsrechtes des Klägers grundbücherlich sicherstellen müssen. Erst danach hätte die Zahlung des Klägers weitergeleitet werden dürfen. Der Beklagte habe auch eine Treuhandabwicklung nicht angeboten, der rechtlich unerfahrene Kläger habe von einer solchen nichts gewußt und sich darauf verlassen dürfen, daß der beklagte Notar für entsprechende Sicherstellung sorgen werde. Überdies hätte das Rechtsgeschäft wegen der Beteiligung des Klägers als eines slowenischen Staatsangehörigen, was dem Beklagten bekannt gewesen sei, der ausländergrundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedurft, um welche der Beklagte ansuchen hätte müssen. Des weiteren sei der Kläger der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig, sodaß der Vertragsverfassung ein Dolmetsch beizuziehen gewesen wäre; statt dessen habe der Geschäftsführer der Vertragspartnerin - unrichtig - übersetzt. Andernfalls hätte der Kläger die beiden Verträge nicht unterfertigt. Die Firma A-G GmbH habe außerdem im Vertragszeitpunkt noch nicht rechtswirksam bestanden, sodaß auch die Beglaubigung des Vertrages unrichtig sei.

Der Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens und wandte ein, der Kläger selbst sei über die Vertragskonstruktion schon wegen seiner persönlichen Bekanntschaft mit dem Vertragspartner (Petar B*****) voll informiert gewesen und habe selbst durch vertragswidriges Verhalten, nämlich die Nichtleistung der bedungenen Zahlung, bewirkt, daß die Finanzierung des Projektes unterblieb. Mehrfache Aufforderungen zur Vertragszuhaltung habe er nicht beachtet. Im übrigen behauptete der Beklagte, zu den vom Kläger vermißten Aufklärungen oder Sicherungsmaßnahmen nicht beauftragt oder verhalten gewesen zu sein.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es stellte zusätzlich zum eingangs dargelegten Sachverhalt noch fest, daß der Beklagte beim Vertragsabschluß vom 28.1.1991 im Notariat dem Kläger, der sich mit ihm ausreichend in deutscher Sprache unterhalten und verständigen konnte, sodaß die Beiziehung eines Dolmetsches nicht notwendig gewesen sei, die ersten beiden Vertragspunkte der Nutzungsvereinbarungen vorgelesen habe. Obwohl eine Übersetzung nicht notwendig gewesen sei, habe Petar B***** auf Wunsch Matthias Ss dem Kläger in weiterer Folge diese beiden Punkte auch übersetzt. Dem Kläger sei aufgrund seines Verhältnisses zu Petar B bekannt gewesen, daß die A-G GmbH nicht Eigentümerin des Vertragsobjektes gewesen sei. Auch der Beginn des Nutzungsverhältnisses sei bewußt offen gelassen worden, weil das Hotel erst gekauft und umgebaut hätte werden müssen. Es könne nicht festgestellt werden, ob Petar B***** die Nutzungsvereinbarung richtig übersetzt habe oder nicht. Es sei nicht Aufgabe des Beklagten gewesen, die Einverleibung der Eigentumsrechte der A-G GmbH sicherzustellen. Auch das Nutzungsrecht des Klägers habe grundbücherlich nicht von ihm sichergestellt werden müssen. Der Kläger habe sich aber vorgestellt, daß die von ihm geleistete Zahlung von DM 70.000,-- im Grundbuch sichergestellt werde. Der Beklagte habe mit der finanziellen Abwicklung der Nutzungsvereinbarungen nichts zu tun gehabt, eine Treuhandabwicklung (über ihn) sei nicht gewünscht worden. Der Beklagte habe das Rechtsgeschäft nicht bei den Verwaltungsbehörden zur Genehmigung angemeldet, weil weitere Zahlungen mit Ausnahme der klagsgegenständlichen nicht geleistet worden seien. Es könne nicht festgestellt werden, daß der Kauf der Appartements vereinbart gewesen und die Bezahlung durch die einmalige Leistung von DM 70.000,-- und die Restfinanzierung durch die zehnmonatige Nutzung pro Jahr über 65 Jahre durch die A-G GmbH erfolgen sollte.

Im übrigen verneinte das Erstgericht eine Haftung des Beklagten, weil dem über das gesamte Vertragswerk völlig informierten Kläger die tatsächlichen Verhältnisse bekannt gewesen seien und der Beklagte keine weiteren Verpflichtungen zur Sicherstellung der Vertragsparteien übernehmen sollte oder mußte.

Das Gericht zweiter Instanz hob infolge Berufung des Klägers das Urteil des Erstgerichtes auf und erklärte den Rekurs an den Obersten Gerichtshof für zulässig. Es stellte ergänzend den Inhalt einer "Muster-Nutzungsvereinbarung vom 28.1.1991" wörtlich durch Kopierung der entsprechenden Vertragsurkunde sowie weiters fest, daß die Ersteintragung der A*****-G***** GmbH am 25.3.1991 zu FN 91.386t des Landesgerichtes Klagenfurt erfolgt sei und zu AZ 7 Vr 844/93 des Landesgerichtes Klagenfurt bei gleichzeitiger Ausschreibung des Petar B***** zur Aufenthaltsermittlung unter anderem gegen Matthias S***** als Verdächtigen Vorerhebungen wegen des Verbrechens des schweren Betruges nach den §§ 146, 147 Abs 3 StGB sowie wegen des Vergehens der fahrlässigen Krida nach dem § 159 Abs 1 Z 1 und 2 StGB iVm § 161 Abs 1 StGB auch wegen seiner Geschäftsführertätigkeit für die A-G GmbH geführt werden. Das Gericht zweiter Instanz erachtete weiters die Berufungsgründe der Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens und der unrichtigen Beweiswürdigung und unrichtigen Tatsachenfeststellung als nicht gegeben und vertrat auf der Grundlage der erstinstanzlichen Feststellungen folgende Rechtsauffassung:

Notare haben, wenn und insoweit sie bei der Errichtung und Abwicklung von Verträgen für beide Vertragspartner tätig werden, die Interessen beider Teile wahrzunehmen, selbst wenn sie im übrigen nur die Bevollmächtigten eines Teiles sind (SZ 28/57, 43/221 ua). Die Vertragspartner müssen jedenfalls darauf vertrauen können, daß der von ihnen beauftragte Notar im besonderen Maß darauf bedacht ist, sie vor Nachteilen zu schützen und für ihre rechtliche und tatsächliche Sicherheit zu sorgen (NZ 1973, 120 ua). Diese Pflichten gelten auch für die von einem Notar übernommene Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsteile, insbesondere habe er zu prüfen, ob unter Bedachtnahme auf die besondere Lage des Falles nach dem Inhalt des Vertrages an sich oder im Zusammenhang mit der Verbücherung Vorkehrungen zur Sicherung der Vertragspartner erforderlich seien; jedenfalls habe er die Vertragsteile zumindest über die rechtlichen Konsequenzen aufzuklären (MietSlg 33.225 ua). Auch mit der Möglichkeit einer ungünstigen Entwicklung der Wirtschaftslage der Vertragspartner müsse der berufsmäßige Vertragsverfasser rechnen und seine Tätigkeit in Wahrung der beiderseitigen Parteieninteressen auch darauf einstellen. Der Geschädigte brauche nicht zu beweisen, daß ein bestimmtes, konkret sorgloses Verhalten des Vertragsverfassers für den Schaden ursächlich gewesen sei (ecolex 1993, 238). Bei der Belehrung der meist rechtsunkundigen Vertragspartei haben die Notare als Urkundenverfasser nicht nur die rechtlichen, sondern auch die wirtschaftlichen Auswirkungen zu berücksichtigen (SZ 43/221, 56/181, 58/165; RdW 1986, 268 ua).

Bei Anwendung dieser Rechtsprechungsgrundsätze auf den vorliegenden Fall erweise sich, daß der Beklagte sich beim vorliegenden Vertragsabschluß rechtswidrig und schuldhaft verhalten habe. Er habe bei seiner berufsmäßigen und entgeltlichen Befassung mit dem Gesamtprojekt, die sich schon aus seiner festgestellten Konzipierung eines dann auch in 20 Fällen praktisch durchgeführten Mustervertrages für Teilzeitnutzungsvereinbarungen auftrags der A-G GmbH zwangsläufig ergeben habe, dessen geradezu gewagte Konstruktion und die damit insbesondere für potentielle Nutzungsberechtigte erwachsenden rechtlichen Konsequenzen und nicht unbeträchtlichen wirtschaftlichen Risken erkennen müssen. Daß er die Verträge dennoch in der vorliegenden Art verfaßt und in ihnen unrichtig festgehalten habe, daß die betreibende Gesellschaft außerbücherliche Eigentümerin (und damit zumindest insoweit grundsätzlich durchaus zur Vergabe von Nutzungsrechten fähig) sei, daß er keinen Nutzungsbeginn im Vertrag vorgesehen habe (die vereinbarte Nutzungsdauer von 65 Jahren sei mit der Geltungsdauer der verbücherten Bestandrechte auch nicht in Übereinstimmung zu bringen), ausdrücklich offen gelassen habe, ob eine bücherliche Sicherstellung der Nutzungsrechte überhaupt möglich sei, sei ebenso zu beanstanden wie das Fehlen jeder Aufklärung über die Absicherung der Nutzungsberechtigten, die im Verhältnis zu den ihnen eingeräumten Rechten nicht unbeträchtliche Leistungen zu erbringen hatten. Die festgestellte Kenntnis des Klägers, daß die betreibende Gesellschaft nicht bücherliche Eigentümerin sei und das bewußte vertragliche Offenlassen des Beginns des Nutzungsverhältnisses könne den Beklagten nach den dargelegten Grundsätzen gleichermaßen nicht von seiner Haftung befreien wie die Umstände, daß es nicht seine Aufgabe (gemeint von seinem Auftrag umfaßt) gewesen sei, die Einverleibung der Eigentumsrechte der Gesellschaft wie auch des Nutzungsrechtes des Klägers sicherzustellen, die Nutzungsvereinbarungen finanziell abzuwickeln und, da eine solche nicht gewünscht worden sei, auf eine Treuhandsabwicklung zu verweisen. Denn es stehe nicht fest, daß der Beklagte seine umfassenden Befragungs-, Aufklärungs- und Warnpflichten erfüllt hätte; solches sei auch nicht behauptet worden.

Allerdings fehle zur abschließenden rechtlichen Beurteilung der Sache noch die Abklärung und Feststellung des Sachverhaltes betreffend eines allfälligen Schadenseintrittes, die zufolge der anderen Rechtsansicht des Erstgerichtes bisher ungeklärt geblieben sei und die Aufhebung des Ersturteiles erfordere: Der Kläger habe behauptet, die A-G GmbH habe keine der in den Nutzungsvereinbarungen festgesetzten Verpflichtungen eingehalten und sei infolge Zahlungsunfähigkeit weder dazu in der Lage, noch dazu bereit, ihm das von ihm gezahlte Geld zurückzuerstatten. Dies habe der Beklagte bestritten und eingewandt, daß der Kläger mehrfach zur Vertragszuhaltung aufgefordert worden sei. Die A-G GmbH sei schließlich nach fruchtlosem Verstreichen aller Fristen mit Schreiben vom 16.6.1993 von den beiden Nutzungsverträgen mit dem Kläger zurückgetreten, wobei eine Stornogebühr von DM 18.140,-- pro Appartement zur Verrechnung gelangt sei. Abzüglich der vom Kläger geleisteten Anzahlung von DM 7.100,-- pro Appartement sei eine Stornogebühr von DM 11.040,-- pro Appartement verrechnet worden, sodaß die A-G GmbH vom Kläger einen Restbetrag von DM 110.400,-- aus dem Titel des Schadenersatzes wegen der Nichteinhaltung der abgeschlossenen Nutzungsvereinbarungen gefordert habe. Die zu diesen strittigen Parteienbehauptungen bereits vorliegenden und die von den Streitteilen darüber hinaus angebotenen Beweise seien vom Erstgericht aufzunehmen und feststellungsmäßig zu verwerten. Erst dann werde sich beurteilen lassen, ob ein vom Beklagten zu tragender Schaden des Klägers eingetreten sei. Schon jetzt könne gesagt werden, daß dem Kläger rechtlich gegen den Beklagten dann ein Schadenersatzanspruch zustehen könnte, wenn er nach den erweiterten Sachgrundlagen Grund zur Befürchtung haben konnte, daß seine Vertragspartnerin nicht in der Lage sei, ihrer Verpflichtung nachzukommen und ihm deshalb die Eintreibung seines Rückersatzanspruches nicht zumutbar sei. Die Vertragspartnerin werde nur dann vorher geklagt werden müssen, wenn sich der Rückabwicklungsanspruch gegen sie wahrscheinlich als ohne Schwierigkeiten durchsetzbar herausstellen sollte.

Der gegen die zweitinstanzliche Entscheidung erhobene Rekurs des Beklagten ist - im Ergebnis - nicht berechtigt.

Die Vorinstanz hat die Grundsätze der Haftung eines Notars als Urkundenverfasser für alle Parteien des Vertrages richtig und vollständig dargestellt, sodaß auf diese Ausführungen verwiesen werden kann (§ 510 Abs 3 ZPO).

Vor der vom Berufungsgericht für die Urteilsaufhebung als grundlegend befundenen Frage des Eintritts oder der konkreten Gefahr eines Vermögensschadens des Klägers wird allerdings im Sinne der insoweit zutreffenden Rekursausführungen zu erörtern und durch entsprechende Feststellungen klarzustellen sein, ob der Kläger im Sinne der ungeprüft gebliebenen Einwendungen des Beklagten selbst gegen die A-G GmbH einen - dem hier geltend gemachten vorgelagerten - Anspruch (aus dem Grunde des Schadenersatzes oder der Bereicherung oder dgl)auf Rückzahlung seiner "Anzahlung" in Höhe des Klagsbetrages hat oder nicht, wie dies aus den Behauptungen des Beklagten gefolgert werden könnte. Denn nur wenn der Kläger gegen seinen Vertragspartner einen berechtigten Anspruch hätte, den er gegen diesen nicht oder nur risikoreich einbringlich machen könnte, kann überhaupt erst die Haftung des Beklagten als Vertragsverfasser im Sinne der berufungsgerichtlichen Rechtsausführungen in Betracht kommen. Eine eigenständige Haftung des Beklagten als Vertragsverfasser für jeden, auch vom Kläger selbst verschuldeten Schaden aus dem von ihm - allenfalls mangelhaft - verfaßten Vertrag, besteht nämlich nicht und wird hier auch nicht geltend gemacht.

Die Sache erweist sich daher ungeachtet der sonst zutreffenden Ausführungen des Berufungsgerichtes schon aus den dargelegten Erwägungen noch nicht als entscheidungsreif, sodaß es im Ergebnis bei der Aufhebung des Ersturteiles zur Verfahrensergänzung im aufgezeigten Sinn und zur neuerlichen Entscheidung zu bleiben hat.

Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.