OGH 6Ob544/95

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.12.1995

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Schobel als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Redl, Dr.Kellner, Dr.Pimmer und Dr.Prückner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Nuran K*****, vertreten durch Mag.German Bertsch, Rechtsanwalt in Feldkirch, wider die beklagte Partei Anna A*****, vertreten durch Dr.Andreas Brandtner, Rechtsanwalt in Feldkirch, wegen S 97.336,80 sA, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Feldkirch als Berufungsgerichtes vom 10.Jänner 1995, AZ 2 R 236/94(ON 26), womit das Urteil des Bezirksgerichtes Feldkirch vom 23.September 1994, GZ 10 C 359/93i-21, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit S 6.086,40 (darin S 1.014,40 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin begehrte die Zahlung eines Betrages von S 97.336,80 sA mit dem Vorbringen, sie sei seit 28.4.1989 Mieterin einer im Parterre gelegenen Wohnung der Kategorie B im Haus der Beklagten in ***** F*****. Die Beklagte habe für die 65 m2 große Wohnung einen Mietzins von S 5.500 monatlich gefordert, den die Klägerin im Irrtum über das Bestehen gesetzlicher Obergrenzen regelmäßig bezahlt habe. Die Mietzinsobergrenze für eine Wohnung der Ausstattung Kategorie B belaufe sich auf monatlich brutto 1.444,30, die Klägerin habe daher im Zeitraum Mai 1991 bis einschließlich April 1993 den Klagsbetrag zuviel gezahlt.

Die Beklagte wandte ein, der Kategoriemietzins komme nicht zum Tragen, weil das Mietobjekt in einem Gebäude mit nicht mehr als vier selbständigen Wohnungen gelegen sei. Neben drei selbständigen Wohnungen befinde sich in dem Haus noch das Gastlokal "Drei Schwestern" samt dazugehörigen Fremdenzimmern, welches von der Beklagten einem Pächter zu gewerblichen Zwecken verpachtet worden sei. Dieses Objekt sei entweder überhaupt nicht oder lediglich als insgesamt ein Bestandobjekt anzusehen. Seit Dezember 1993 sei kein Entgelt mehr gezahlt worden, die Beklagte mache daher Gegenforderungen geltend.

Das Erstgericht sprach aus, daß die Klagsforderung zu Recht, die eingewendete Gegenforderung hingegen nicht zu Recht bestehe und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von S 97.336,80 sA. Es traf folgende wesentliche Feststellungen: Das gegenständliche Haus wurde im Jahr 1939 als Zweifamilienhaus errichtet. Bis zum Jahr 1954 wurden mehrere Zubauten vorgenommen, so daß seither und auch zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im "Altbau" drei in sich geschlossene Wohnungen vorhanden waren. Im Erdgeschloß des "Neubaues" befindet sich das Gastlokal "Drei Schwestern", im Obergeschoß und Dachgeschoß des Neubaues liegen 16 Zimmer, die als Fremdenzimmer konzipiert waren und untereinander keine Verbindung aufweisen. Der Zugang erfolgt getrennt durch den Gang und den Haupteingang. In jedem Stock befinden sich ein WC und ein Bad, die Zimmer haben Fließwasser. Die Beklagte ist seit 1984 Eigentümerin des Hauses. Die Wohnung im Parterre des Altbaues rechtsseitig vom Hautpeingang bestehend aus drei Zimmern, Kochnische, Bad und WC und einer Nutzfläche ohne Balkon von 65 m2 wurde am 28.4.1989 von der Klägerin um einen Gesamtmietzins von S 5.500 inklusive Umsatzsteuer angemietet. Die Wohnung war zuvor mehr als ein Jahr leergestanden und bis zum Einzug der Klägerin nicht renoviert worden.

1985 wurde der Gastgewerbebetrieb wieder aufgenommen und samt den 16 Fremdenzimmern an türkische Pächter, seit 4.5.1988 an Fatma A***** verpachtet. Nach dem Pachtvertrag erfolgte die Verpachtung des Lokales sowie der Fremdenzimmer zum Betrieb einer Gastwirtschaft, wobei Betriebspflicht besteht, sowie zum Zwecke der Privatzimmervermietung. Als Pachtschilling wurden S 30.000 monatlich wertgesichert zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Die einzelnen Fremdenzimmer über dem Gastlokal waren ursprünglich mit einem Doppelbett, einem Waschbecken, einem Kasten sowie einem Tisch mit Stühlen eingerichtet. Als Fatma A***** das Lokal "Drei Schwestern" zur Bewirtschaftung übernahm, waren zwei Fremdenzimmer von einem Ehepaar mit Kind bewohnt. Eine weitere türkische Gastarbeiterfamilie hatte vier Zimmer gemietet, eine andere Familie drei Zimmer, eine weitere Familie zwei Zimmer und ein Ehepaar eines der Zimmer. Die Pächter des Gastlokales vermieteten die Zimmer nicht als Gästezimmer, sondern als Wohnungen an türkische Familien auf unbestimmte Zeit, diese wohnten dort jahrelang, richteten die Zimmer nach ihren eigenen Bedürfnissen als Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Küche mit Zustimmung der Pächter ein.

Rechtlich vertrat das Erstgericht die Ansicht, daß § 16 Abs 1 MRG auf die Wohnung der Klägerin keine Anwendung finde. Gemäß Z 3 a leg cit seien Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses zulässig, soferne der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A, B oder C betreffe und in einem Gebäude mit nicht mehr als vier selbständigen Wohnungen gelegen sei. Nach dem Willen des Gesetzgebers sei davon auszugehen, daß das Gebäude insgesamt nicht mehr als vier Mietgegenstände enthalten dürfe. Da die Vermietung der "Fremdenzimmer" nicht im Rahmen des Gastgewerbebetriebes erfolgt sei, könne nicht davon ausgegangen werden, daß die Ausnahmebestimmung des § 16 Abs 1 Z 3a MRG zur Anwendung komme. Für die Wohnung der Klägerin dürfe daher nur der Kategoriemietzins entsprechend § 16 Abs 2 MRG verlangt werden. Die Klägerin, der die gesetzliche Bestimmung nicht bekannt gewesen sei, könne die zuviel gezahlten Beträge daher zurückfordern.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der beklagten Partei keine Folge.

Da die Fremdenzimmer von den Pächtern mit Duldung der Beklagten nicht als solche, sondern als Wohnungen weitervermietet worden seien, seien sie vom Pachtgegenstand nicht umfaßt und bei Beurteilung, ob der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 3a MRG vorliege, wobei unter "Bestandobjekt" offenbar nur Mietobjekte gemeint seien, mitzuberücksichtigen. Daß eine gewerbliche Vermietung erfolgt sei, könne nicht maßgebend sein, weil auch Wohnungen gewerblich vermietet werden könnten und diese Wohnungen (auch Geschäftsräume) bei der Beurteilung dieses Ausnahmetatbestandes zu berücksichtigen seien. Durch § 16 Abs 1 Z 3a MRG sollten für die typischen Klein- und Vorstadthäuser die strengen Mietobergrenzen in bestimmten Fällen gelockert werden. Wenn aber in einem größeren Gebäude, wie hier, mit drei Wohnungen und einem Gastlokal samt Fremdenzimmer diese Fremdenzimmer nicht als solche, sondern als Wohnungen vermietet würden und als solche auch tatsächlich vorhanden seien, widerspräche es dem Zweck der genannten gesetzlichen Bestimmung, die zuletzt erwähnten Wohnungen nicht mitzuzählen.

Das Berufungsgericht sprach aus, daß mangels einer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu der hier vorliegenden, über den Einzelfall hinaus bedeutsamen Frage die ordentliche Revision zulässig sei.

Die Revision ist zulässig, aber nicht berechtigt.

Strittig ist nur noch die Frage, ob der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 3a MRG (idF des 2.WRÄG) für Mietverträge, die nach dem 31.12.1985 abgeschlossen wurden und der nach § 43 Abs 2 MRG in der nunmehr gültigen Fassung des 3.WRÄG zur Beurteilung der Zulässigkeit einer Mietzinsvereinbarung weiterhin anzuwenden ist und dem daher für eine Vielzahl von Mietzinsvereinbarungen noch Bedeutung zukommt, auch zum Tragen kommt, wenn ursprünglich als Fremdenzimmer vorgesehene Räume als mehrere Wohneinheiten für eine Familie zur Befriedigung von deren Wohnbedürfnissen zusammen sozusagen "en bloc" auf unbestimmte Zeit vermietet werden.

Zunächst ist festzuhalten, daß der Wortlaut des § 16 Abs 1 Z 3a MRG von einem "Gebäude mit nicht mehr als vier selbständigen Wohnungen" spricht, sodaß eine geschäftliche Verwendung eines Mietgegenstandes die Anwendung des Tatbestandes nicht ausschlösse. Der Oberste Gerichtshof hat jedoch in berichtigender Auslegung nach dem offensichtlichen Willen des Gesetzesverfassers darauf abgestellt, daß das Gebäude insgesamt nur vier "Mietgegenstände" enthalten darf, gleichgültig, ob Wohnungen oder Geschäftsräume (ImmZ 1991, 408 = WoBl 1992/50). Bei der Anzahl der Mietgegenstände ist daher auch das im Rahmen eines Pachtvertrages vermietete Gastlokal als Mietgegenstand (eine Geschäftsräumlichkeit im Sinne des § 1 MRG) bei der Anzahl der vermieteten Bestandobjekte einzurechnen.

Zutreffend hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß mit der hier anzuwendenden Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 3a MRG für typische Klein- und Vorstadthäuser die strengen Mietobergrenzen in bestimmten Fällen gelockert werden sollten. Von einem solchen Klein- oder Vorstadthaus kann aber nicht mehr gesprochen werden, wenn dieses nach seiner Größe und Zimmeranzahl neben einem Gewerbebetrieb und drei in sich abgeschlossenen Wohnungen noch mehreren weiteren mehrköpfigen Familien als ständige Wohnunterkunft dient. Zwar wird in der Regel unter einer Wohnung eine in sich geschlossene Einheit mit der Möglichkeit, darin die verschiedenen Wohnbedürfnisse (Kochen, Wohnen, Schlafen etc) zu befriedigen verstanden, es hieße aber den Willen des Gesetzgebers, diese Wohnbedürfnisse auch durch Regelung von Mietzinsobergrenzen zu schützen, in sein Gegenteil verkehren, wollte man allein aus der Tatsache, daß die mehreren gemieteten Räume, die diesen genannten Wohnbedürfnissen angepaßt und von den Mietern entsprechend eingerichtet wurden, nicht über eine einzige Eingangstüre, sondern nebeneinander oder vielleicht auch gegenüber jeweils vom Gang aus zu erreichen sind, aber von einer Familie ausschließlich durch Jahre hindurch gegen Zahlung eines einheitlichen Gesamtmietzinses genutzt werden, ableiten, es handle sich dabei nicht um selbständige "Bestandobjekte" im Sinne des MRG. Tatsächlich hat sich der Vermieter durch die gewählte Vorgangsweise lediglich Umbaukosten zur Schaffung geschlossener Wohneinheiten erspart, die es ihm gemäß § 16 Abs 1 Z 2 MRG ermöglicht hätten, einen nach Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand angemessenen Betrag ohne gesetzlich fixierte Obergrenze für diese als Wohnung zu wertenden Räumlichkeiten als Mietzins zu vereinbaren. Zur Umgehung zwingender mietenrechtlicher Bestimmungen ist die offenbar mit Zustimmung der Klägerin schon ab Beginn der Verpachtung gewählte Verwertung von Wohnraum nicht geeignet.

Nicht die bauliche Anordnung, sondern die tatsächliche mietvertraglich zulässige funktionale Verwendung entscheidet darüber, ob eine oder mehrere selbständige Wohnungen iS des § 16 Abs 1 Z 3 a MRG vorlagen.

Eine von der baulichen Anordnung abweichende tatsächliche funktionale Verwendung (hier: gruppenweise Vermietung von Fremdenzimmern eines Beherbergungsbetriebes durch den Pächter als Dauerfamilienunterkünfte), die der Bestandgeber kennt und duldet, muß dieser (gegenüber dem Mieter einer anderen Wohnung im selben Gebäude gegen sich gelten lassen.

Der Revision war daher ein Erfolg zu versagen.

Der Ausspruch über die Kosten der Revisionsbeantwortung beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.