OGH 6Ob530/94

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.01.1994

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Vogel als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schobel, Dr.Redl, Dr.Kellner und Dr.Schiemer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Eduard K*****, vertreten durch Dr.Roland Kassowitz, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei B***** Gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Karl Hempel und andere Rechtsanwälte in Wien, und die Nebenintervenientin auf Seiten der beklagten Partei R***** Gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Peter Raits und andere Rechtsanwälte in Salzburg, wegen Aufkündigung, infolge der Revisionen der beklagten Partei sowie der Nebenintervenientin gegen das Urteil des Landesgerichtes für ZRS Wien als Berufungsgerichtes vom 7.Juli 1993, GZ 41 R 450/93-32, womit das Urteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 8.März 1993, GZ 43 C 715/90z-26, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Den Revisionen wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung

Begründung:

Der Kläger kündigte als Eigentümer des Hauses , der beklagten Partei das gemietete Geschäftslokal top.Nr. IV aus den Gründen des § 30 Abs 2 Z 4 MRG auf und begehrte die Räumung. Die beklagte Partei habe den Mietgegenstand zur Gänze an die R Gesellschaft mbH, deren Geschäftsanteile im Eigentum der S***** Aktiengesellschaft stünden, weitergegeben. Eine Untervermietung sei nur an Konzernfirmen der J***** AG gestattet worden.

Die beklagte Partei und die auf ihrer Seite beigetretene Nebenintervenientin wandten ein, der Kläger habe wegen Weitergabe des Geschäftslokals an die R***** GesmbH bereits im Jahre 1985 eine auf § 30 Abs 2 Z 4 MRG gestützte Aufkündigung eingebracht, welche in Rechtskraft erwachsen sei. Mit Vereinbarung vom 21.5.1986 habe der Kläger der beklagten Partei das Recht eingeräumt, das Mietobjekt zur Gänze, zu welchen Konditionen auch immer, an Konzernfirmen der J***** AG bzw teilweise an sogenannte Einleger in Unterbestand zu geben. Der mit der Nebenintervenientin abgeschlossene Untermietvertrag sei durch diese Vereinbarung gedeckt. Durch die Abtretung aller Geschäftsanteile der R***** GesmbH an die S***** Aktiengesellschaft habe sich deren Identität nicht verändert. Der geltend gemachte Kündigungsgrund liege nicht vor.

Das Erstgericht hob die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren unter Zugrundelegung folgender Feststellungen ab:

Die beklagte Partei, die zum M*****-Konzern gehört, ist seit 1.7.1970 Hauptmieterin des Geschäftslokals top.Nr. IV . Im Jahre 1985 gab sie das Lokal an die R GesmbH, die ebenfalls zum M*****-Konzern gehörte, weiter. Diese betreibt dort seither einen "Rmarkt". Dies nahm der Kläger zum Anlaß, das Mietverhältnis am 17.9.1985 aus dem Kündigungsgrund der gänzlichen Weitergabe gerichtlich aufzukündigen. Die Aufkündigung wurde mit rechtskräftigem Urteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien, GZ 43 C 569/85-8, für wirksam erklärt. In der Folge wurde zwischen dem Kläger, vertreten durch seine Hausverwalterin, und der beklagten Partei am 21.5.1986 eine mündliche Vereinbarung geschlossen, deren Inhalt in einem Schreiben vom 5.8.1986 festgehalten wurde. Die klagende Partei verzichtete darauf, vom Urteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien, GZ 43 C 569/85-8, Gebrauch zu machen und räumte der beklagten Partei das Recht ein, das Mietobjekt zur Gänze, zu welchen Konditionen auch immer, an Konzernfirmen im Eigentum der J AG bzw teilweise an sogenannte Einleger in Unterbestand zu geben. Dafür wurde von der beklagten Partei ein Betrag von S 750.000 zuzüglich Umsatzsteuer und ein höherer Mietzins bezahlt. Zweck dieser Vereinbarung war es einerseits, der beklagten Partei das Betreiben der R*****-Filiale in den Geschäftsräumlichkeiten zu ermöglichen, weshalb der Kläger auf den Gebrauch des Exekutionstitels verzichtete; andererseits sollte der beklagten Partei für die Zukunft ein Untervermietungsrecht an beliebige Konzernfirmen innerhalb des M*****-Konzerns eingeräumt werden. Der Kläger erklärte sich mit der (den Gegenstand des Verfahrens 43 C 569/85 bildenden) Weitergabe an die R***** GesmbH einverstanden und gestattete gleichzeitig eine allfällige weitere Untervermietung mit der Einschränkung, daß der Bestandnehmer eine Konzernfirma im Eigentum der J***** AG sei. Das bereits vor dieser Vereinbarung bestandene Untermietverhältnis zwischen der beklagten Partei und der Nebenintervenientin wurde anläßlich der Einigung vom Kläger akzeptiert. Weder dieser noch die beklagte Partei hatten beim Abschluß der Vereinbarungen die Möglichkeit des Ausscheidens einer Konzernfirma aus der J***** AG bedacht; dieser Fall wurde daher auch nicht geregelt.

Mit Abtretungsvertrag vom 23.12.1989 trat die J***** AG ihre Geschäftsanteile an der R***** GesmbH zur Gänze an die S***** AG ab. Das Untermietverhältnis zwischen der beklagten Parteei und der Nebenintervenientin ist nach wie vor aufrecht, es wird weiterhin eine R*****-Filiale betrieben.

Rechtlich führte das Erstgericht aus, die beklagte Partei habe das streitgegenständliche Objekt im Jahre 1985 zunächst unzulässig an die Nebenintervenientin untervermietet; diese Untervermietung sei jedoch mit der Vereinbarung vom 21.5.1986 vom Kläger genehmigt und gleichzeitig das Recht eingeräumt worden, das Objekt auch an andere Konzernfirmen der J***** AG unterzuvermieten. Durch die Veräußerung der Geschäftsanteile an die S***** AG sei keine weitere Untervermietung erfolgt. Die vom Kläger akzeptierte Untermieterin habe ihre Identität nicht geändert. Es sei kein neues Untermietverhältnis begründet worden, vielmehr sei der Vorgang mit einer Unternehmensveräußerung und der damit verbundenen Überlassung der gemieteten Betriebsräumlichkeiten an den Erwerber des Unternehmens vergleichbar. Hiedurch werde der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 MRG nicht verwirklicht, soferne die Veräußerung des Unternehmens nicht lediglich den Zweck verfolgt habe, dem Erwerber die Ausnützung der Bestandrechte zu ermöglichen, was gar nicht behauptet worden sei. Stelle nicht einmal die Veräußerung des Unternehmens mit Überlassung des Mietobjektes den Kündigungsgrund der Weitergabe dar, dann treffe dies bei Änderung der gesellschaftsrechtlichen Eigentumsverhältnisse bei Weiterbesteehen der Identität des vom Vermieter akzeptierten Untermieters noch viel weniger zu.

Das Berufungsgericht gab der Berufung des Klägers Folge und änderte das Ersturteil dahin ab, daß es die gerichtliche Aufkündigung für wirksam erklärte und die beklagte Partei zur Räumung verpflichtete.

Durch bloße Interpretation des Wortlautes des Schreibens vom 5.8.1986, nämlich der Berechtigung der beklagten Partei, das Geschäftslokal an Konzernfirmen im Eigentum der J***** AG bzw teilweise an sogenannte Einleger weiterzugeben und der Verpflichtung, von dem im Verfahren 43 C 569/85 ergangenen Urteil keinen Gebrauch zu machen, leitete es ab, der Kläger habe einer Weitergabe des Bestandobjektes an die Nebenintervenientin - unabhängig davon, ob diese dem M*****-Konzern angehöre oder nicht - nicht zugestimmt. Der Umstand, daß zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung die J***** AG Inhaberin von Geschäftsanteilen der Nebenintervenientin gewesen sei, deute vielmehr darauf hin, daß auch die Nebenintervenientin von dieser "Konzernklausel" erfaßt sein sollte. Notwendige Voraussetzung zur Erreichung des von den Parteien verfolgten Zweckes (Betrieb einer R*****-Filiale in dem aufgekündigten Geschäftslokal) sei gewesen, daß der Kläger von dem Exekutionstitel keinen Gebrauch mache. Aus diesem Verzicht lasse sich nicht der Schluß ziehen, die Untervermietung an die Nebenintervenientin sei ohne Einschränkung durch die Konzernklausel gestattet. Der Kläger habe der beklagten Partei die Untervermietung somit nur unter der Bedingung gestattet, daß die Untermieterin dem Konzern angehöre. Mit dem Wegfall dieser Zugehörigkeit durch Veräußerung der Geschäftsanteile sei die Untervermietung nicht mehr vertragsgemäß und daher unzulässig geworden. Damit sei der Kündigungstatbestand des § 30 Abs 2 Z 4 MRG verwirklicht. Die Frage, ob die Veräußerung von Geschäftsanteilen einer GesmbH eine unzulässige Weitergabe darstelle, stelle sich nicht, weil nicht Geschäftsanteile der Hauptmieterin, sondern solche der Untermieterin veräußert worden seien.

Das Berufungsgericht sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei, weil nur eine Vereinbarung im Einzelfall auszulegen gewesen sei.

Die Revision ist wegen Verletzung grundlegender Verfahrensvorschriften durch das Berufungsgericht zulässig und im Sinne einer Aufhebung des Berufungsurteiles berechtigt.

Das Berufungsgericht hat bereits in seinem Aufhebungsbeschluß vom 11.9.1991 ausgeführt, daß das Schreiben vom 5.8.1986 keine Vertragsurkunde sei, sondern lediglich die mündlich stattgefundene Einigung der Parteien wiedergeben sollte und der von diesen gewollte Inhalt der Vereinbarung, insbesondere, ob der Kläger nach der für rechtswirksam erkannten Aufkündigung auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes der Weitergabe an die Nebenintervenientin verzichtet und diese akzeptiert und sich die Berechtigung zur Untervermietung an Konzernfirmen nicht lediglich auf künftige Untermietfälle bezogen habe, noch durch Vernehmung der hiezu angebotenen Zeugen zu ermitteln und festzustellen sein werde. Sollte dies zutreffen, sei der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 MRG wegen Zustimmung des Vermieters keinesfalls gegeben. Diesem Auftrag und dieser Rechtsansicht ist das Erstgericht im fortgesetzten Verfahren nachgekommen und hat klar und deutlich festgestellt, daß einerseits die schon erfolgte bis dahin unzulässige gänzliche Weitergabe an die Nebenintervenientin durch die Vereinbarung vom 21.5.1986 gegen Zahlung eines Betrages von S 900.000 und Erhöhung des monatlichen Mietzinses saniert werden sollte, der Kläger mit der Untervermietung an die Nebenintervenientin zum Betreiben einer R*****-Filiale (ohne daß eine Einschränkung für die Dauer der Konzernzugehörigkeit erfolgte) einverstanden war und gleichzeitig eine allfällige weitere, künftige Untervermietung an die beliebige Konzernfirmen gestattete. Das Berufungsgericht ist nicht nur von seiner im Aufhebungsbeschluß überbundenen - und richtigen - Rechtsansicht, sondern insbesondere in Verletzung des Unmittelbarkeitsgrundsatzes ohne jede Beweiswiederholung von den erstgerichtlichen Feststellungen abgegangen, die keineswegs nur aus der Auslegung des Schreibens über die Vereinbarung vom 21.5.1986 beruhten, sondern, dem Auftrag des Berufungsgerichtes im Aufhebungsbeschluß folgend, Ergebnis der Würdigung der Aussagen der an der Vereinbarung Beteiligten waren.

In der Berufung hat der Kläger, wenn auch zum Teil unter dem Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung, die Feststellung, die Konzernklausel habe sich nur auf künftige Untervermietungen bezogen, nicht aber auf das schon bestehende Untermietverhältnis, das genehmigt worden sei, bekämpft. Das Berufungsgericht wird daher die Beweisrüge zu erledigen und, sollte es Bedenken gegen die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen haben, nach § 488 ZPO vorzugehen haben.

Der Ausspruch über den Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.