OGH 1Ob711/85

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.01.1986

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Schragel als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schubert, Dr. Gamerith, Dr, Hofmann und Dr. Schlosser als Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.) Klara A, Hauseigentümerin, Menachem-Ben-Saruk 4, Jerusalem, 2.) Bettina B, Hauseigentümerin, 786 Jasmine Way, 80222 Denver, Colorado, 3.) Henry C, 22264 Carta Blanca, Cupertino, 95014 California,

4. ) Ronald D, Hauseigentümer, per Adresse Dr. Max Eidinger, 26 Chemin des Chlochettes, 1206 Genf, sämtliche vertreten durch Dr. Peter Dirnbacher, Gebäudeverwaltung, Florianigasse 38, 1080 Wien, dieser vertreten durch Dr. Max Villgrattner, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Othmar E, Kaufmann, Liechtensteinstraße 130 a, 1090 Wien, vertreten durch Dr. Otto Kern und Dr. Wulf Kern, Rechtsanwälte in Wien, wegen Duldung (Streitwert S 30.000,-), infolge Rekurses der klagenden Parteien gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 11. September 1985, GZ. 41 R 706/85-15, womit das Urteil des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 29. März 1985, GZ. 46 C 969/83-10 , aufgehoben wurde, zu Recht erkannt:

Spruch

Dem Rekurs wird Folge gegeben. Der angefochtene Beschluß wird dahin abgeändert, daß das Urteil des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

Die beklagte Partei ist weiters schuldig, der klagenden Partei die mit S 9.743,90 bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens (hievon S 822,90 Umsatzsteuer und S 692,- Barauslagen) binnen 14 Tagen zu bezahlen.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Die Kläger sind Miteigentümer des Hauses Wien 9., Liechtensteinstraße 130 a. Zwischen diesem Haus und dem Nachbarhaus Liechtensteinstraße 130 befindet sich eine ca. 10 m breite Grundfläche, die je zur Hälfte den Eigentümern der Nachbarliegenschaften gehört. Auf dieser Grundfläche verlaufen entlang der Häuserfronten der Häuser Liechtensteinstraße 130 a und Liechtensteinstraße 130 Gehsteige, die die Verbindung zwischen der Liechtensteinstraße und der Augasse herstellen. Am Ende der Gehsteige sind Tore angebracht; im übrigen ist die Grundfläche sowohl zur Liechtensteinstraße als auch zur Augasse durch Mauerwerk bzw. Gitter abgeschlossen. Von den zum Nebenhaus Liechtensteinstraße 130 gehörenden Toren ist jenes zur Augasse stets verschlossen, das Tor zur Liechtensteinstraße steht offen. Mit Vertrag vom 12. Juli 1977 mietete der Beklagte das Bestandobjekt Nr. 4, bestehend aus einem Gassenladen, zwei Bügelräumen, einem Büroraum, zwei WC, Vorraum und zwei Kellerabteilen, zum Betrieb einer Wäscherei und Putzerei. Mit Vertrag vom 5. Mai 1980 mietete der Beklagte das Bestandobjekt Nr. 4 a, bestehend aus einem Gassenladen, zwei Nebenräumen sowie Mitbenützung des WC am Gang, zum Betrieb eines Verkaufs-Schauraumes und für Lagerzwecke. Der Beklagte beabsichtigte, in diesen Räumen eine Imbißstube einzurichten. Der Zutritt zu den Gassenläden durch Kunden erfolgt von der Liechtensteinstraße her.

Die Kläger begehren, den Beklagten schuldig zu erkennen, die Verhinderung der Absperrung der ihnen gehörigen Tore der zwischen den Häusern Wien 9., Liechtensteinstraße 130 a und Liechtensteinstraße 130, gelegenen unbebauten Fläche zur Liechtensteinstraße und zur Augasse zu unterlassen. Sie brachten zur Begründung vor, der Beklagte habe kein Recht, daß die Tore zu der zwischen den Häusern Liechtensteinstraße 130 a und Liechtensteinstraße 130 gelegenen Grundfläche offengehalten werden. Die Sperre der angebrachten Tore sei erforderlich, weil diese Grundfläche von Hausfremden benützt werden, die dort ihre Notdurft verrichten; sie werde von Hunden, die dort "äußerln" geführt werden, verschmutzt; gelegentlich hätten auch Betrunkene in den aufgestellten Abfallkübeln übernachtet.

Der Beklagte beantragte Abweisung des Klagebegehrens. Gemeinsame Grundlage für den Abschluß der Mietverträge sei es gewesen, daß die Durchgänge zwischen der Liechtensteinstraße und der Augasse offengehalten werden, um es den Kunden, die seine Wäscherei aufsuchen, zu ermöglichen, von der Augasse ohne Umweg zu seinem Geschäftslokal in der Liechtensteinstraße zu gelangen. Er habe deshalb mit dem Hausverwalter Stefan F eine entsprechende Vereinbarung getroffen und für das ihm eingeräumte Rechte auf unversperrtes Offenhalten der Tore Beträge von S 5.000,-- und S 22.000,-- bezahlt. Der Anspruch der Kläger sei auch verjährt, weil der Durchgang seit mehr als 30 Jahren von der Öffentlichkeit ohne Einschränkung benützt werde.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt und stellte fest:

Seit den 40er Jahren sei das Tor zur Augasse versperrt gehalten worden; sämtliche Mieter des Hauses Liechtensteinstraße 130 a hätten einen Schlüssel zur Öffnung des Tores erhalten. Es sei immer wieder vorgekommen, daß das Schloß des Tores gebrauchsunfähig gewesen sei, so daß das Tor nicht verschlossen gehalten werden konnte. Es habe auch immer einige Zeit gedauert, bis das Tor schließlich repariert worden sei. Ab der Mitte der 70er Jahre sei das Schloß nicht mehr repariert worden, was auf eine Nachlässigkeit des damaligen Hausverwalters Stefan F zurückzuführen gewesen sei. Im Zeitpunkt des Abschlusses der Mietverträge mit dem Beklagten sei das Schloß nicht repariert gewesen, der Beklagte habe sich, da das Tor nicht verschlossen gehalten gewesen sei, mit der Frage, ob es einmal versperrt werden könne, nicht auseinandergesetzt, er habe es vielmehr als selbstverständlich angenommen, daß das Tor nicht abgesperrt werde. Über Drängen der Mieter des Hauses sei im Jahre 1982 ein neues Tor mit funktionsfähigem Schloß errichtet worden; alle Mieter, auch der Beklagte, hätten einen Schlüssel zum Tor erhalten. Der Beklagte habe aber in der Folge immer wieder versucht, daß Versperren des Tores zu verhindern, weil er einen Verlust von Kunden seiner Wäscherei befürchtet habe, die vielfach den Zugang von der Augasse her wählen, wo sie regelmäßig einen Parkplatz für ihre Fahrzeuge finden. Der Beklagte habe das Tor mit einer Kette umwunden und, wenn diese entfernt wurde und das Tor versperrt worden sei, dieses sofort wieder aufgeschlossen und Vorkehrungen getroffen, die ein Absperren gehindert hätten. Es habe deshalb auch wiederholt Auseinandersetzungen mit den Mietern des Hauses gegeben, bei denen der Beklagte erklärt habe, er werde alles tun, um ein Versperren des Tores zu hindern. Der Durchgang werde von vielen hausfremden Personen benützt; es werde auch mit Fahrrädern und Motorrädern durchgefahren, Hunde würden auf das Grundstück zum "Äußerln" geführt, Männer verrichteten im Durchgang ihre Notdurft, unterstandslose Personen hätten am Grundstück übernachtet. Die Grünfläche sei vollkommen verschmutzt. Nicht erwiesen sei, daß der Beklagte mit dem Hausverwalter Stefan F eine Vereinbarung getroffen habe, daß das Tor unversperrt zu bleiben habe; es sei auch nicht erwiesen, daß der Beklagte ein Entgelt für eine solche Zusage entrichtet habe.

In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, der Beklagte habe kein Recht darauf, daß die Tore ständig unversperrt gehalten werden; ein öffentlicher Durchgang sei nicht gegeben, weil die Allgemeinheit den Durchgang frühestens seit Mitte der 70er Jahre benütze und demnach die dreißigjährige Ersitzungszeit nicht abgelaufen sei.

Das Berufungsgericht gab der gegen dieses Urteil erhobenen Berufung des Beklagten Folge, hob es unter Beisetzung eines Rechtskraftvorbehaltes auf und verwies die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Das Berufungsgericht sprach aus, daß der Wert des Streitgegenstandes S 15.000,--, nicht aber S 300.000,-- übersteigt.

Das Berufungsgericht verneinte die geltend gemachte Mangelhaftigkeit des Verfahrens und billigte die Beweiswürdigung des Erstgerichtes. In rechtlicher Hinsicht führte es aus, daß die bei Vertragsabschluß bestehende ungehinderte Durchgangs- und Zugangsmöglichkeit zum Mietobjekt vom Gebrauchsrecht des Mieters umfaßt werde, wenn diese sowohl dem Vermieter bzw. dessen Verwalter als auch dem Mieter erkennbar seien. Es bedürfe in einem solchen Fall keines besonderen Hinweises des Vermieters oder des Mieters, daß die Durchgangs- bzw. Zugangsmöglichkeit tatsächlich eingeräumt oder in Anspruch genommen werde. Dies gelte umso mehr, wenn die Möglichkeit des Durchgangs nicht zufällig bloß vorübergehend im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sondern bereits Jahre davor und auch danach bestanden habe. Sei aber das Durchgangsrecht vom Mietrecht des Beklagten umfaßt, sei der Bestandgeber zu einer Beschränkung dieses Rechtes nur dann berechtigt, wenn damit keine wesentliche Erschwerung oder Gefährdung der Rechte des Bestandnehmers verbunden sei. In einigen Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes werde die Auffassung vertreten, daß sich der Mieter Eingriffe in sein Bestandrecht durch den Hauseigentümer nur dann gefallen lassen müsse, soweit es sich um wirklich notwendige Maßnahmen des Hauseigentümers handle und die Maßnahmen die einzige Möglichkeit seien, das Haus und seine Bewohner vor Nachteilen zu bewahren. Es bedürfe daher der Prüfung der Frage, ob und inwieweit der Beklagte durch die geänderte Zugangsmöglichkeit in seinen Interessen beeinträchtigt werde. Der Beklagte habe vorgebracht, daß die Abschließung des Durchganges seinen geschäftlichen Niedergang bedeuten würde, weil sowohl die Kunden seiner Wäscherei als auch für das in Aussicht genommene Espresso von der Augasse und der dort befindlichen Wirtschaftsuniversität den Durchgang benützten, um zu seinen Geschäftsräumlichkeiten in der Liechtensteinstraße zu gelangen. Im fortgesetzten Verfahren werden entsprechende Feststellungen zu treffen sein.

Dem gegen den Beschluß des Berufungsgerichtes erhobenen Rekurs der Kläger kommt Berechtigung zu.

Das dem Mieter eingeräumte Benützungsrecht umfaßt, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannte, grundsätzlich auch den freien und ungehinderten Zugang zum Bestandobjekt (MietSlg. 36.150, 21.173, 18,171, 8630, 7900 u.a.). Bei den vom Beklagten gemieteten Bestandobjekten handelt es sich um Gassenlokale, die an der Liechtensteinstraße gelegen sind und von dort ohne jede Behinderung von Kunden, Lieferanten etc. betreten werden können. Eine Einschränkung des Zutritts zu den Geschäftslokalen von der Liechtensteinstraße her ist nicht beabsichtigt. Entscheidend ist, ob das Bestandrecht des Klägers auch das Recht des ungehinderten Durchganges für einen unbestimmten Personenkreis über ein den Klägern gehöriges Grundstück beinhaltet, um so zeitsparender von der Augasse zur Liechtensteinstraße und von dort in die Geschäftslokale des Beklagten zu gelangen. Da der Zugang zu den Geschäftslokalen von der Liechtensteinstraße an der allein sie liegen, möglich ist und der Weg über das zwischen den Häusern Liechtensteinstraße 130 und Liechtensteinstraße 130 a gelegene Grundstück nur der Abkürzung dient, besteht kein Grund zur Annahme, daß eine entsprechende Berechtigung des Beklagten Geschäftsgrundlage des Mietvertrages, die die Streitteile stillschweigend dem Vertragsabschluß zugrundegelegt hätten, gewesen wäre. Die Berechtigung, ein nicht gemietetes Grundstück als weiteren Zugang zum Geschäftslokal von einer anderen Straße benützen zu dürfen, hätte daher einer ausdrücklichen Vereinbarung bedurft; daß muß umso eher gelten, als diese Grundfläche von der Augasse bzw. Liechtensteinstraße durch Mauerwerk bzw. Gitter abgeschlossen ist und zur Augasse hin ein an sich versperrbares Tor hatte, dessen Schloß nur im Zeitpunkt des Abschlusses der Bestandverträge nicht funktionstüchtig war; eine solche Anlage erweckt schon optisch nicht den Eindruck ständiger freier Benützbarkeit, auf die ein neuer Mieter bei Vertragsabschluß vertrauen hätte können. Dem Beklagten war daher entgegen der Annahme des Berufungsgerichtes ein freies Durchgangsrecht nicht erkennbar. Der Beklagte konnte auch nach redlicher Verkehrssitte nicht damit rechnen, daß ihm als Mieter eines an der Straßenfront der Liechtensteinstraße gelegenen Geschäftslokals ein weiterer Zugang von einer anderen Straße, der Augasse, der nur der bequemeren Erreichbarkeit dient erhalten bleiben müsse und es die Hauseigentümer hinzunehmen hätten, daß auf diese Weise durch Besitzausübungshandlungen der Allgemeinheit ihre Liegenschaft entwertende Geh- oder Fahrtrecht ersessen werden könnten. In Stattgebung der Revision ist damit das Urteil erster Instanz wiederherzustellen.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.