Bundesverwaltungsgericht L524 2250391-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.11.2022
• ECLI: ECLI:AT:BVWG:2022:L524.2250391.1.00

Spruch

L524 2250391-1/3E

IM NAMEN DER REPUBLIK!

Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch die Richterin Mag. Veronika SANGLHUBER LL.B. über die Beschwerde der Gemeinde XXXX , der XXXX und des XXXX , alle vertreten durch RA Dr. Gerhard LEBITSCH, Rudolfskai 48, 5020 Salzburg, gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts Salzburg vom 08.11.2021, Zl. 100 Jv 63/21b-33, betreffend Pauschalgebühren nach TP 9 GGG, zu Recht:

A) Der Beschwerde wird stattgegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben.

B) Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

I. Verfahrensgang:

Mit ERV-Antrag vom 08.09.2016, TZ 2096/2016, beantragten die Gemeinde XXXX (die nunmehrige Erstbeschwerdeführerin), XXXX (die nunmehrige Zweitbeschwerdeführerin) und XXXX (der nunmehrige Drittbeschwerdeführer), u.a. die Einverleibung des Eigentumsrechts für XXXX und XXXX an der Liegenschaft der EZ XXXX , KG XXXX . Auf Grund einer Selbstberechnung wurden auf Basis einer Bemessungsgrundlage von € 78.375,− Gebühren in Höhe von € 864,− entrichtet.

Auf Grund einer Beanstandung der Gebührenberechnung durch die Revisorin des OLG Linz beim LG Salzburg wurden den Beschwerdeführerinnen mit Lastschriftanzeige vom 24.03.2021, 564 TZ 2096/2016–VNR 2 sowie 564 TZ 2096/2016–VNR 3, für die Einverleibung des Eigentumsrechts auf Basis einer Bemessungsgrundlage von € 100.320, eine Eintragungsgebühr laut TP 9 lit. b. Z 1 GGG in Höhe von € 1.104,−, abzüglich bereits entrichteter Gebühren in Höhe von € 864,−, somit ein Restbetrag von € 240,− zur Zahlung vorgeschrieben.

Gegen diese Lastschriftanzeigen wurden Einwendungen erhoben, woraufhin mit Zahlungsaufträgen (Mandatsbescheiden) vom 21.04.2021, 564 TZ 2096/2016–VNR 2 sowie 564 TZ 2096/2016–VNR 3, den Beschwerdeführerinnen aufgetragen wurde, für die Einverleibung des Eigentumsrechts laut TP 9 lit. b Z 1 GGG die Eintragungsgebühr von € 1.104,−, die Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG von € 8,−, abzüglich bereits geleisteter Gebühr in Höhe von € 864,−, somit einen Betrag von € 256,− binnen 14 Tagen zu entrichten.

Gegen diese Zahlungsaufträge erhoben die Beschwerdeführerinnen fristgerecht Vorstellung.

Ohne Durchführung eines Ermittlungsverfahrens wurde mit dem angefochtenen Bescheid des Präsidenten des Landesgerichts Salzburg vom 08.11.2021, Zl. 100 Jv 63/21b-33, den Beschwerdeführerinnen die Eintragungsgebühr laut TP 9 lit. b Z 1 GGG für die Eintragung des Eigentumsrechts (auf Basis einer Bemessungsgrundlage von € 97.969,) in Höhe von € 1.078,−, zuzüglich der Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG in Höhe von € 8,− sowie abzüglich der bereits entrichteter Eintragungsgebühr in Höhe von € 864,−, somit insgesamt ein Betrag von € 222,− zur Zahlung binnen 14 Tagen vorgeschrieben. Begründend wurde ausgeführt, dass das gegenständliche Grundstück zu begünstigten, unter dem Verkehrswert liegenden Konditionen erworben worden sei. Wenn eine Gemeinde aus siedlungspolitischen Gründen Gemeindegrund an langjährig ortsansässige Gemeindebürger oder an junge, auswärtige Paare stark vergünstigt anbiete, lägen außergewöhnliche Verhältnisse vor, so dass der Wert dieser Gegenleistung (der Kaufpreis) nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden könne.

Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführerinnen fristgerecht Beschwerde. Darin wird im Wesentlichen vorgebracht, dass nach den Grundstückspreisquellen der Statistik Austria der Durchschnittspreis für Baugrundstücke in der Gemeinde XXXX bei € 106,/m² liege. Der Kaufpreis laut Kaufvertrag betrage € 125,/m². Die Behörde schließe aus der Vereinbarung im Kaufvertrag, wonach bei Eintritt eines künftigen, ungewissen Ereignisses (sinkender Verkehrswert, Preisverfall, etc.) ein Aufschlag in der Höhe von 25 % des Kaufpreises an die Verkäuferin zu zahlen sei, auf einen um 25 % verminderten Kaufpreis, was nicht nachvollziehbar sei. Auch aus dem gegenständlichen Baulandsicherungsmodell könne nicht auf außergewöhnliche Verhältnisse geschlossen werden.

II. Feststellungen:

Die Gemeinde XXXX verkaufte Baulandgrundstücke im Rahmen des von der Gemeinde projektierten Baulandsicherungsmodells XXXX unter Heranziehung der „Richtlinie für die Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell XXXX (Stand 24.06.2015)“. Nach dieser Richtlinie wurde das gegenständliche Grundstück vergeben und diese Richtlinie stellte einen Bestandteil des gegenständlichen Kaufvertrags dar.

Mit Kaufvertrag vom 01.08.2016 kauften die Zweitbeschwerdeführerin und der Drittbeschwerdeführer von der Gemeinde XXXX (der Erstbeschwerdeführerin) das Grundstück XXXX , EZ XXXX , KG XXXX zum Kaufpreis von € 78.375,. Der Quadratmeterpreis beträgt laut Kaufvertrag € 125,.

Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass binnen fünf Jahren ab rechtswirksamem Vertragsabschluss eine Bebauung zu erfolgen hat. Weiters wurde vereinbart, dass sowohl der Weiterverkauf als auch die Vermietung für die Dauer von 20 Jahren ab rechtswirksamem Vertragsabschluss durch die Käufer nicht zulässig ist. In begründeten Einzelfällen kann die Verkäuferin die Zustimmung zum Verkauf/zur Vermietung erteilen. Diesfalls sind die Käufer jedoch verpflichtet, an die Verkäuferin den Differenzbetrag zwischen dem hier vereinbarten begünstigten Kaufpreis und dem im Zeitpunkt des Verkaufs üblichen Verkehrswert (Marktwert) zu bezahlen. Wenn in diesem Zeitpunkt der Verkehrswert (Marktwert) niedriger als der in diesem Vertrag vereinbarte begünstigte Kaufpreis ist, verpflichten sich die Käufer, den Kaufpreis zuzüglich eines Aufschlags in Höhe von 25 % an die Verkäuferin zu bezahlen.

Es kann nicht festgestellt werden, dass dritte Personen unter den durch die zitierte Richtlinie gegebenen Einschränkungen zum Zeitpunkt des Entstehens des Gebührenanspruchs für die gegenständliche Liegenschaft einen höheren Preis bezahlt hätten.

Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Baugrundstück in der Gemeinde XXXX betrug laut Statistik Austria vom 13.06.2017 € 106,.

Das Vorliegen von außergewöhnlichen Verhältnissen kann nicht festgestellt werden.

Mit ERV-Antrag vom 08.09.2016, TZ 2096/2016, beantragten die Beschwerdeführerinnen, u.a. die Einverleibung des Eigentumsrechts für die Zweitbeschwerdeführerin und den Drittbeschwerdeführer an der Liegenschaft der EZ XXXX , KG XXXX . Mit Beschluss des Bezirksgerichts XXXX vom 13.10.2016, TZ 2096/2016, wurden die Einverleibungen im Grundbuch antragsgemäß bewilligt und vollzogen.

Auf Grund einer Selbstberechnung wurden auf Basis einer Bemessungsgrundlage von € 78.375,− Gebühren in Höhe von € 864,− entrichtet.

III. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich aus dem Kaufvertrag vom 01.08.2016 und dem ERV-Antrag vom 08.09.2016 sowie den angeführten Richtlinien vom 24.06.2015.

Die Feststellungen zur Entrichtung einer Gebühr in Höhe von insgesamt € 864, ergibt sich aus der Selbstberechnung, den Angaben der Beschwerdeführerinnen und den Ausführungen im angefochtenen Bescheid.

Die Frage, ob außergewöhnliche Verhältnisse iSd § 26 Abs. 3 GGG vorliegen, ist anhand der Umstände des Einzelfalls (die, sofern sie nicht außer Streit stehen, im Rahmen der Sachverhaltsfeststellungen zu umschreiben sind), zu beurteilen (vgl. VwGH 30.06.2021, Ra 2018/16/0033).

Die belangte Behörde schließt aus der im Kaufvertrag geschlossenen Vereinbarung der Zahlung eines Aufschlags von 25 % im Falle der Weiterveräußerung des Grundstücks das Vorliegen von außergewöhnlichen Verhältnissen und geht daher von einem um 25 % verminderten Kaufpreis aus. Auch aus der Verwendung der Wortfolge „begünstigter Kaufpreis“ schließt die belangte Behörde, dass der Kaufpreis nicht dem Verkehrswert entspricht. Schließlich verweist die belangte Behörde auf eine gerichtsinterne Kaufpreisdatenbank, wonach der Quadratmeterpreis in der Gemeinde XXXX durchschnittlich € 160, betrage.

Der Ansicht der belangten Behörde, dass außergewöhnliche Verhältnisse vorliegen, kann aus folgenden Gründen nicht gefolgt werden:

Alleine aus der bloßen Verwendung der Wortfolge „begünstigter Kaufpreis“ kann – ohne das Hinzutreten weiterer Umstände – noch nicht angenommen werden, dass dieser Kaufpreis nicht dem Verkehrswert entspricht. Derartige weitere Umstände liegen im konkreten Fall jedoch nicht vor und wurden von der belangte Behörde auch nicht dargetan.

Sofern die belangte Behörde auf eine gerichtsinterne Kaufpreisdatenbank verweist, aus der sich ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von € 160, ergebe, ist festzuhalten, dass der angefochtene Bescheid diesbezüglich keine beweiswürdigenden Überlegungen enthält. Auch im vorgelegten Verwaltungsakt befindet sich kein Auszug aus dieser gerichtsinternen Kaufpreisdatenbank, so dass der angeführte Quadratmeterpreis von € 160, nicht nachvollziehbar ist.

Die belangte Behörde schließt aus jener Bestimmung im Kaufvertrag, wonach bei Weiterveräußerung ein Aufschlag in Höhe von 25 % an die Verkäuferin zu bezahlen ist, wenn zum Zeitpunkt der Veräußerung der Verkehrswert (Marktwert) niedriger ist als der gegenständliche Kaufpreis, dass der gegenständliche Kaufpreis um 25 % vermindert ist. Dabei übersieht die belangte Behörde aber, dass diese Bestimmung nur den Fall der Veräußerung zu einem niedrigeren als den gegenständlichen Kaufpreis betrifft. Im Fall der Veräußerung zu einem höheren als den gegenständlichen Kaufpreis ist der Differenzbetrag zwischen diesen Preisen zu bezahlen. Aus der vollständigen Bestimmung für den Fall der Weiterveräußerung kann daher nicht geschlossen werden, dass der hier gegenständliche Kaufpries um 25 % vermindert wurde.

Aus dem gesamten Kaufvertrag lassen sich insgesamt keine Umstände ableiten, aus denen ersichtlich wäre, dass außergewöhnliche Verhältnisse vorgelegen hätten.

Die Feststellung des Durchschnittspreises pro Quadratmeter Baugrundstück in der Gemeinde XXXX stützt sich auf die Daten der Statistik Austria vom 13.06.2017. Der vereinbarte Kaufpreis liegt auch über dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis laut Statistik Austria. Das Vorliegen von außergewöhnlichen Verhältnissen kann daher nicht festgestellt werden.

Schließlich hat die belangte Behörde auch nicht dargelegt, dass ein fremder Dritter für das verfahrensgegenständliche Grundstück mehr bezahlt hätte als die Beschwerdeführerinnen.

IV. Rechtliche Beurteilung:

Zu A) Stattgabe der Beschwerde:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Gerichtsgebührengesetzes in der für den vorliegenden Fall gültigen Fassung lauten:

„Wertberechnung für die Eintragungsgebühr

§ 26. (1) Die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre.

(2) Die Partei hat den Wert des einzutragenden Rechts (Abs. 1) eingangs der Eingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. Ist die Entrichtung der Gerichtsgebühren im Fall der Selbstberechnung (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) beim zuständigen Finanzamt (§ 4 Abs. 7) zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer (§ 2 Z 4 zweiter Halbsatz) vorgesehen, kann mit Verordnung nach § 26a Abs. 3 geregelt werden, wie weit von diesen Angaben abgesehen werden kann.

(3) Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen,1.bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen,2.bei einem Erwerb gegen wiederkehrende Geldleistungen, wenn der Gesamtbetrag der Zahlungen nicht von vorhinein feststeht, der Kapitalwert,3.bei einer Leistung an Zahlungs Statt der Wert, zu dem die Leistung an Zahlungs Statt angenommen wird,4.bei der Enteignung die Entschädigung.

Der Gegenleistung sind Belastungen hinzuzurechnen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen.

(4) Wenn die Angaben zur Prüfung der Plausibilität nicht für hinreichend bescheinigt erachtet werden, kann die Partei zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufgefordert werden. Das Gleiche gilt für eine Prüfung aus Anlass einer Gebührenrevision. Kommt die Partei einem solchen Auftrag ohne hinreichenden Grund nicht nach oder entspricht die von ihr nach Vorhalt vorgenommene Bezifferung offenkundig nicht den Abs. 1 bis 3, so ist der Wert des einzutragenden Rechts unter Berücksichtigung der vorliegenden Bescheinigungsmittel nach freier Überzeugung zu schätzen. In diesem Fall ist eine Ordnungsstrafe bis zu 50% der so ermittelten Eintragungsgebühr zu entrichten; die Ordnungsstrafe darf jedoch 420 Euro nicht übersteigen.

(4a) - (5)

(6) Wird die Eintragung von mehreren Berechtigten in einer Eingabe verlangt, so ist die Eintragungsgebühr für jeden Berechtigten nach dem Wert seiner Rechte zu berechnen.

(7) […]“

Gemäß TP 9 lit. b Z 1 GGG beträgt bei Eintragungen (Einverleibungen) zum Erwerb des Eigentums und des Baurechtes die Höhe der Gebühr 1,1 % vom Wert des Rechts.

Im vorliegenden Fall ist die Höhe der Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. b Z 1 GGG strittig.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind für die Frage der Gebührenpflicht – und auch für die Frage der Höhe der Eintragungsgebühr – grundsätzlich die Verhältnisse in dem in § 2 Z 4 GGG genannten Zeitpunkt maßgeblich (vgl. etwa VwGH 19.04.2007, 2004/16/0042, sowie VwGH 21.05.2007, 2004/16/0057, mwN). Im Einklang damit spricht § 26 Abs. 1 GGG vom Wert des einzutragenden Rechtes und stellt ebenso auf den Zeitpunkt der Eintragung und auf die in diesem Zeitpunkt maßgeblichen Verhältnisse ab (vgl. VwGH 18.01.2018, Ra 2017/16/0183).

Der Verwaltungsgerichtshof hat mehrfach ausgesprochen, dass für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr nach dem GGG gemäß § 1 Abs. 1 BewG die Bestimmungen des Ersten Teiles des Bewertungsgesetzes maßgebend sein können, sofern sich nicht aus den abgabenrechtlichen Vorschriften etwas anderes ergibt, weil es sich bei der Gerichtsgebühr um eine bundesrechtlich geregelte Abgabe handelt (vgl. VwGH 16.12.2014, 2013/16/0168, mwN).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entspricht die Regelung des § 26 Abs. 1 letzter Satz GGG idF BGBl. I Nr. 1/2013 jener des § 2 Abs. 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Der Verkehrswert kann wegen der auf einer Liegenschaft ruhenden Belastung und der damit erschwerten Veräußerbarkeit unter dem Sachwert liegen (vgl. VwGH 09.04.2020, Ra 2020/16/0052, mwN).

Nach § 26 Abs. 3 GGG ist der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, so dass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbaren Preis entspricht (vgl. EBRV 1984 BlgNR 24. GP 6).

Wie der Verwaltungsgerichtshof bereits ausgesprochen hat, reicht die Bedachtnahme auf objektiv-rechtliche Beschränkungen des Eigentums durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz bei der Preisbildung für sich noch nicht aus, um von außergewöhnlichen Verhältnissen im Sinne des § 26 Abs. 3 GGG zu sprechen (vgl. VwGH 09.04.2020, Ra 2020/16/0052). Nichts anderes kann aber für den Fall einer raumordnungsrechtlichen Festlegung nach § 18 Sbg. ROG gelten, aus der sich eine Nutzungsbeschränkung der Liegenschaft für den geförderten Mietwohnbau ergibt (vgl. VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122).

In dem hier gegenständlichen Fall war der Umstand, dass die verfahrensgegenständliche Liegenschaft nur entsprechend der „Richtlinie für die Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell XXXX (Stand 24.06.2015)“ verkauft werden durfte, preisbestimmend. Damit liegen nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes keine außergewöhnlichen Verhältnisse vor (vgl. VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122).

Im vorliegenden Fall konnte das Vorliegen von außergewöhnlichen Verhältnissen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, nicht festgestellt werden. Dies hat zur Folge, dass als Bemessungsgrundlage gemäß § 26 Abs. 3 Z 1 GGG der Kaufpreis heranzuziehen ist, der € 78.375, beträgt. Die Zweitbeschwerdeführerin und der Drittbeschwerdeführerin entrichteten jeweils auf Basis der Hälfte (gemäß § 26 Abs. 6 GGG) der Bemessungsgrundlage (€ 39.187,50) die Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z 1 GGG in Höhe von jeweils € 432,; insgesamt somit € 864,.

Die Vorschreibung einer darüber hinausgehenden Eintragungsgebühr erweist sich als nicht rechtmäßig, weshalb der angefochtene Bescheid ersatzlos aufzuheben ist.

Entfall einer mündlichen Verhandlung:

Gemäß § 24 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG kann – soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist – das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 EMRK noch Art. 47 GRC entgegenstehen.

Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen. Im vorliegenden Fall lässt die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten und die Notwendigkeit der Durchführung einer Verhandlung ist auch im Hinblick auf Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 47 GRC nicht ersichtlich (vgl. dazu auch VwGH 18.05.2016, 2013/17/0913, wonach Art 6 Abs. 1 EMRK "civil rights" betrifft, im Allgemeinen aber nicht an den Staat zu entrichtende Abgaben und VwGH 26.06.2003, 2000/16/0305, wonach es sich bei Gerichtsgebühren um Abgaben handelt).

Zu B) Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung mit der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes übereinstimmt.