Art. 412

“Damit in Einklang stehen die doku- mentierten Handlungen der Klägerin, die mit allen Involvierten in Kontakt stand und sich um die Kreditauszahlungen an die Beklagte bemühte (vgl. insbes. Erw. 7.2.3 und Erw. 8.3 sowie act. 18/16 ff.). Somit ist aufgrund der im Mandats- vertrag verwendeten Begriffe, welche mit den von der Klägerin entfalteten Tätig- keiten in Einklang stehen, davon auszugehen, dass sich die Parteien auf eine Vermittlungstätigkeit der Klägerin einigten. 6.3.2.2. Ist der Mäkler vertraglich verpflichtet, den Abschluss des Vertrages zu vermitteln, so bestimmt sich der Umfang seiner Pflichten nach der vertraglichen Abrede oder der Natur des Geschäfts (BGE 110 II 276 = Pra 73 [1984] Nr. 246 E. 2a; BGer 4A_59/2021 vom 25. Januar 2022, E. 3.1.1). Vorliegend hatte die Vermittlungstätigkeit der Klägerin auf die Kapitalbeschaffung für die Beklagte ge- richtet zu sein. 6.3.2.3. Zusammenfassend ist der Mandatsvertrag vom 8. August 2019 (act. 3/3) als Mäklervertrag in der Variante der Vermittlungsmäkelei zu qualifizieren (Art. 412 Abs. 1 OR). Dies gilt auch für den inhaltlich weitgehend gleichlautenden Mandatsvertrag vom 22. Oktober 2018 (act. 3/5). 6.4.Kein Einfluss besonderer Umstände auf den Provisionsanspruch”

“L'art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme " un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat". Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels ( essentialia negotii) : d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation); d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; FRANÇOIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° s 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; CATERINA AMMANN, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, nos 1-2 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nos 4936-4937 et 4944 ss; NICOLAS BRACHER, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3e éd. 2016, nos 1, 4-5 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; RAYROUX, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, op. cit., n° 4948). La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. En l'absence de déclarations expresses, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275). En ce dernier cas, on doit pouvoir déduire des circonstances que les parties se sont accordées sur les essentialia d'un contrat de courtage, en particulier que le mandant s'est engagé envers le courtier à lui verser un salaire (arrêt 4C.54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2a; arrêt précité 4C.70/2003 consid. 3.1). La retenue est de mise lorsqu'il s'agit d'admettre la conclusion d'un tel contrat par actes concluants (cf.”

“Les parties doivent s'être mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de quoi celui-ci n'est pas venu à chef (ATF 127 III 248 consid. 3d et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_69/2019 du 27 septembre 2019 consid. 3.1). 2.1.2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; Rayroux, op. cit., n. 7 ad art. 412 CO). 2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci.”

“La courtière ne peut être suivie lorsqu'elle soutient que les règles de l'art. 402 al. 2 CO du mandat devraient s'appliquer alors que la qualification de contrat mixte de dépôt et de courtage de négociation était admise devant la cour cantonale. Les règles sur le mandat ne s'appliquent que subsidiairement aux règles du contrat de courtage (art. 412 al. 2 CO; ATF 139 III 217 consid. 2.3; 106 II 224 consid. 4; cf. François Rayroux, in: Commentaire romand du code des obligations I, 3e éd. 2021, n. 1 ad art. 412 CO; CATERINA AMMANN, in: Basler Kommentar Obligationenrecht I, n. 16 ad art. 412 CO). La courtière ne soutient pas que les parties étaient parvenues à un accord faisant supporter au mandant des dépenses engagées par la courtière en payant des auxiliaires pour parvenir à la vente de la voiture. Par conséquent, la cour cantonale est parvenue à juste titre à la conclusion que celles-ci n'étaient pas dues par le mandant, faute d'accord en vertu de l'art. 413 al. 3 CO. Au vu de ce qui précède, le grief de violation des art. 412 al. 1 et 2 et 413 al. 3 CO est rejeté.”

“Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler gemäss Art. 412 Abs. 1 OR den Auftrag, gegen eine Vergütung Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nach- zuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln. Der Auftraggeber verspricht dem Mäkler somit eine Vergütung, wenn dessen Tätigwerden zum Ab- schluss des vom Auftraggeber angestrebten Geschäfts führt oder beiträgt. Die Tä- tigkeit des Mäklers kann sich nach dem Willen der Vertragsparteien auf den Nachweis von Interessenten beschränken, oder auf die Zuführung von Interes- senten bzw. auf die Vermittlung in den Verhandlungen zwischen den Parteien ge- richtet sein (BSK OR I-AMMANN, Art. 412 N 1 m.H.). Der Mäklervertrag steht im Allgemeinen unter den Vorschriften über den einfachen Auftrag (Art. 412 Abs. 2 OR), soweit diese mit den Besonderheiten des Mäklervertrages vereinbar sind (BGE 144 III 43 E. 3.1; BGE 139 III 217 = Pra 102 [2013] Nr. 66 E. 2.3).”

“1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. Le courtage doit présenter les deux éléments essentiels suivants : il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu'il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion d'un contrat, quelle qu'en soit la nature (ATF 139 III 217 consid. 2.3 ; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les deux prestations possibles d'un courtier (indiquer un cocontractant ou négocier le contrat) peuvent être cumulées (ATF 110 II 276 consid. 2a). Le courtier n’est en principe pas le représentant direct de son client lors de la conclusion du contrat (TF 4C.112/1997 du 23 janvier 1998 consid. 2c/aa). Suivant les circonstances, le courtier doit être chargé de veiller plus ou moins largement aux intérêts de son cocontractant (ATF 110 II 276 consid. 2a). Les règles du mandat (art. 394 ss CO) sont applicables au contrat de courtage, en tant qu'elles sont compatibles avec la nature de ce contrat (art. 412 al. 2 CO ; ATF 110 II 276 consid. 2a). La conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 139 III 217 consid. 2.3). Le courtier qui fait valoir une rémunération à la suite d’une activité déterminée doit prouver, conformément à l’art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), que les services allégués correspondent au type de courtage prévu par les parties (ATF 90 II 92 consid. 2 et 3 ; TF 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 3.2 ; TF 4A_673/2010 du 3 mars 2011 consid. 3.2.2). L'art. 413 al. 1 CO prévoit que le courtier a droit à son salaire dès que la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Pour prétendre à une commission, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 124 III 481 consid. 3a et les arrêts cités). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat.”

“Unbestritten ist, dass die allgemeinen Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung einer Maklerprovision nach § 78 Abs. 1 lit. c StG erfüllt sind, indem ein gültiger Maklervertrag im Sinne von Art. 412 OR mit einer Drittperson geschlossen wurde, der vereinbarte Maklerlohn kausal zum Verkaufsgeschäft war und auch bezahlt wurde. Somit unterliegt vorliegend lediglich der Beurteilung, ob die geltend gemachte Maklerprovision in der Höhe von Fr. 45'772.50 zu Recht auf 3 % des Veräusserungspreises, d.h. auf Fr. 40'387.50 reduziert wurde.”

“Provvigioni versate a un mediatore                                      8.   8.1.                                          Il ricorrente vorrebbe far valere in deduzione dall’utile immobiliare delle provvigioni versate per la mediazione in ragione di fr. 30'000.‑.                                            8.2.                                          Come visto, tra i costi di acquisto e di vendita sono annoverate anche le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore (art. 134 cpv. 1 LT).                                          Il Tribunale federale ha stabilito che le condizioni, cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo subordina il riconoscimento della deducibilità della provvigione pagata ad un mediatore, sono conformi sia all’art. 12 Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia alla disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei requisiti che seguono: ·          conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido secondo l’art. 412 CO; ·          conclusione del contratto con una terza persona; ·          attività di indicazione o di interposizione del mediatore, che conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita; ·          pagamento dell’onorario dovuto; ·          limitazione della deduzione della provvigione alla misura usuale.                                          Se tali condizioni non sono adempiute, non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che riduce l’onere fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza TF n. 2C_479/2007 del 28 marzo 2008 consid. 2.2).                                            8.3.                                          Nel caso in esame, l’insorgente afferma di aver beneficiato della “consulenza di vendita” da parte della __________ SA di __________ e per questa prestazione di aver pagato una provvigione pari a fr. 30'000.‑.                                          RI 1 ha “ritirato” l’intero terreno il 14.09.2020 dalla __________ Sagl, rappresentata da __________, e dalla __________ SA (v.”

“___ tätig gewesen sei und für zwei institutionelle Kunden grössere Mehrfamilienhausprojekte gesucht habe, übergeben. Nach einem weiteren Monat sei er vom Leiter der Liegenschaftenverwaltung der Versicherung C.___ gebeten worden, umgehend mit der Generalunternehmung einen Besprechungstermin in D.___ zu vereinbaren. Das Treffen dieser beiden hätte dann in seinem und im Beisein des Direktionsmitglieds stattgefunden. In der Folge sei zwischen der Versicherung C.___ und der Generalunternehmung ein Vertrag geschlossen worden, obwohl mittlerweile auch die Immobilienmaklerin einen Käufer präsentiert habe, der bereit gewesen wäre, mehr zu bezahlen. Bei einem Verkauf durch die Immobilienmaklerin habe dann die Generalunternehmung eine Provision von 1,5 % abzüglich Mehrwertsteuer offeriert. Davon habe er (der Einsprecher) Fr. 72'000.-- erhalten (act. G 3.1/43.1 f. und 51.2). Mit Entscheid vom 1. April 2020 wies die SVA die Einsprache ab. Sie begründete ihren Entscheid im Wesentlichen damit, der Einsprecher und die Immobilienmaklerin hätten wohl einen mündlichen Mäklervertrag im Sinn von Art. 412 Abs. 1 OR abgeschlossen. Dabei habe der Einsprecher der professionellen Maklerin, die er aus seiner früheren beruflichen Tätigkeit gekannt habe, von sich aus den entscheidenden Hinweis für einen potentiellen institutionellen Käufer gegeben. Diese Tätigkeit sei entgeltlich erfolgt und werde üblicherweise im Rahmen einer selbstständigen Erwerbstätigkeit ausgeführt. Sie sei damit klar auf die Erzielung eines Einkommens gerichtet. Er habe wissen müssen, dass die Maklerin dank seinem Zutun möglicherweise ein Geschäft abschliessen könne und dass dieses entgeltlich sei. Zudem sprächen die Häufigkeit (insgesamt vier Objekte, davon drei im Jahr 2014 und eines im Jahr 2015), der Umfang von 26,3 Millionen Franken sowie der Verkauf an eine Versicherungsgesellschaft für eine selbstständige Erwerbstätigkeit. Unter diesen Umständen könne auch nicht von einer Liebhaberei oder einer sich zufällig bietenden Gelegenheit gesprochen werden. Daran ändere auch nichts, dass der Einsprecher seit 2010 pensioniert sei. Alle diese Indizien im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen im Jahr 2014 liessen den Schluss zu, dass es sich bei den Maklerprovisionen um Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit handle.”

“Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler gemäss Art. 412 Abs. 1 OR den Auftrag, gegen eine Vergütung Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen (Nachweismäkelei) oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln (Vermittlungsmäkelei). Der Mäklervertrag steht im Allgemeinen unter den Vorschriften über den einfachen Auftrag (Art. 412 Abs. 2 OR). Charakteristisch für den Mäklervertrag ist dessen Entgeltlichkeit und der Erfolg, der auf die Tätigkeit des Mäklers zurückzuführen ist (BGE 139 III 217 E. 2.3). Der Erfolg kann vertraglich unterschiedlich definiert sein (BGE 124 III 481 E. 3a). Die Tätigkeit des Nachweismäklers beschränkt sich auf die Bekanntgabe einer oder mehrerer konkret bestimmter Abschlussgelegenheiten, während der Vermittlungsmäkler auf den Vertragsabschluss aktiv hinwirkt. Ist der Mäkler vertraglich verpflichtet, den Abschluss des Vertrages zu vermitteln, so bestimmt sich der Umfang seiner Pflichten nach der vertraglichen Abrede oder der Natur des Geschäfts (BGE 110 II 276 E. 2a). Ohne anderslautende Vereinbarung setzt der Anspruch auf den Mäklerlohn einen Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Mäklers und dem tatsächlichen Zustandekommen des Hauptvertrags bzw. des Zielgeschäfts voraus, wobei ein psychologischer Zusammenhang zwischen den Bemühungen des Mäklers und dem Entschluss des Dritten ausreicht (BGE 84 II 542 E.”

“Beim Agenturvertrag verpflichtet sich der Agent, dauernd für einen oder mehrere Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln, oder Geschäfte in ihrem Namen und für ih- re Rechnung abzuschliessen, ohne zu den Auftraggebern in einem Arbeitsver- hältnis zu stehen (H UGUENIN, a.a.O., § 38 Rz. 3385 f.). Die beiden Verträge unterscheiden sich dadurch, dass der Agenturvertrag auf Dauer ausgerichtet ist, während der Mäkler beim Mäklervertrag in einzelnen, be- stimmten Angelegenheiten für den Auftraggeber tätig wird. Zudem ist der Agent zum Tätigwerden verpflichtet, der Mäkler nicht. Schliesslich kann der Abschlussa- gent den Vertrag auch gleich als direkter Stellvertreter (d.h. im Namen und für die Rechnung des Auftraggebers) abschliessen, wobei er selbständig handelt und nicht an die Weisungen des Auftraggebers gebunden ist (H UGUENIN, a.a.O., § 38 Rz. 3346, Rz. 3391 f.; PÄRLI, in: BSK OR I, a.a.O., Art. 418a N 3). Mäkler- und Agenturverträge sind ferner vom einfachen Auftrag und der einfache Gesellschaft abzugrenzen. Der Mäklervertrag gilt als besondere Form des Auf- trags (Art. 412 Abs. 2 OR). Beim einfachen Auftrag ist ein Entgelt nicht zwingend; wenn es geschuldet wird, ist es jedoch erfolgsunabhängig geschuldet. Zudem ist zu unterscheiden, ob sich die Tätigkeit alleine auf die Vermittlung beschränkt, o- der ob sie darüber hinausgeht, weil beispielsweise Beratungselemente im Vor- dergrund stehen. Den Beauftragten trifft die Pflicht zum Tätigwerden, den Mäkler nicht (H UGUENIN, a.a.O., § 38 Rz. 3348). Der Agenturvertrag ist ein Dauervertrag, der (typische) Auftrag nicht (HUGUENIN, a.a.O., § 38 Rz. 3391). Schliesslich sind Mäkler- und Agenturverträge im Unterschied zur einfachen Ge- sellschaft auf den Austausch von Leistung und Gegenleistung gerichtet, wogegen - 10 - die einfache Gesellschaft auf Erreichung eines gemeinsamen Zweckes zielt (BGE 104 II 108 E. 2).”

“Ce n’est toutefois qu’avec retenue que l’on pourra admettre la conclusion du contrat par actes concluants. Le fait de laisser agir un courtier ne doit pas toujours être admis comme acceptation tacite d’un contrat de courtage. Le comportement du mandant doit pouvoir être interprété sans aucun doute comme l’expression d’un accord portant sur la conclusion d’un contrat de courtage. Ainsi, le seul fait que le courtier effectue des démarches en dépit de la volonté clairement exprimée du mandant de ne pas traiter n’entraîne pas la conclusion d’un contrat de courtage par actes concluants. Ceci vaut également dans l’hypothèse où le mandant tolère les activités du courtier après avoir exprimé un refus sans équivoque. En revanche, si l’attitude du courtier est suffisamment nette, et que celui-ci poursuit ses démarches au su du mandant, et que ce dernier le laisse faire sans s’y opposer, on peut en déduire l’expression d’un accord concluant portant sur la conclusion d’un contrat de courtage (Rayroux, op. cit., n. 12 ad art. 412 CO). Un contrat de courtage tacite peut naître même après que le mandat antérieur du courtier a pris fin. C'est ainsi que lorsque le courtier, après l'expiration du délai fixé dans le contrat ou après la révocation du mandat, poursuit ses démarches au su du mandant qui le laisse faire, celui-ci doit payer la commission s'il finit par conclure l'affaire avec l'amateur indiqué (arrêt du Tribunal fédéral 4C_70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1). L'activité du courtier peut n'être qu'occasionnelle, il suffit notamment d'un seul acte d'indication. Quant au caractère onéreux, seul le principe d'une rémunération doit être prévu, que ce soit de manière expresse ou par actes concluants, et peut même l'être après la conclusion du contrat principal (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 4946, 4948). 4.1.2 Un contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). Pour déterminer s'il y a eu effectivement accord entre les parties, il y a lieu de rechercher leur réelle et commune intention (art.”

“Les deux éléments essentiels du contrat de courtage ont ainsi été démontrés, ce qui atteste de l’existence d’un contrat de courtage par actes concluants entre A.________ GmbH et B.________ SA. 4.2. B.________ SA se prévaut de l’absence de relation contractuelle entre l’appelante et elle. Elle soutient que A.________ GmbH omet totalement la condition essentielle de tout contrat : un échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes entre les parties. Aucun élément du dossier ne permet de conclure qu’elle serait liée à l’appelante, les parties ne s’étant jamais parlées et n’ayant eu aucun contact direct avant la signature de l’acte de vente. Elle réfute également que la lettre d’intention du 9 janvier 2017 puisse être comprise comme l’expression de sa volonté de conclure un contrat de courtage avec l’appelante. Elle expose enfin que les prestations de nature onéreuse fournies par A.________ GmbH n’ont pas été directement rendues en sa faveur, en l’absence de contrat les liant directement. 4.3. La décision entreprise expose correctement (p. 7-8 let. b) la définition du contrat de courtage prévu par l'art. 412 CO – qui est celui par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat – et les conditions auxquelles il peut être admis qu'un tel contrat a été passé par actes concluants. Il peut y être renvoyé, en rappelant simplement que la conclusion tacite d'un courtage ne doit être admise que de manière restrictive, ce qui suppose que l'activité du courtier, par sa durée ou son importance, soit assez caractérisée et nette pour constituer une offre de service et pour que l'absence d'opposition de la part du « mandant » puisse être interprétée comme une acceptation de conclure le contrat de courtage (arrêt TF 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1). 4.4. Un contrat est conclu lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté, expressément ou tacitement (art. 1 CO). Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art.”

“- tra la società S__________ __________ SA da una parte e la società R__________ Srl e __________ C__________ dall’altra. Il Pretore, considerata la vicinanza del convenuto con i formali acquirenti del fondo, ha concluso che l’immobile era stato acquistato da lui e/o per il proprio gruppo ristretto grazie all’impegno profuso anche dall’attrice, riconoscendole l’importo di fr. 137'160.- fatto valere a titolo di provvigione.                                       3.   Con l’appello il convenuto contesta l’esistenza di un contratto di mediazione tra le parti, rilevando di non avere mai riconosciuto all’attrice una provvigione del 2% per le attività da lei asseritamente svolte in relazione alla compravendita del fondo n. __________ RFD di __________. Al riguardo egli rimprovera al Pretore un accertamento dei fatti e un apprezzamento delle prove errato per avere ritenuto come dimostrate delle circostanze evocate in modo vago e impreciso da due testi poco attendibili poiché vicini all’attrice senza alcuna conferma documentale.                                   3.1   Giusta l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (DTF 139 III 217 consid. 2.3; Gautschi, Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO; Ammann, Basler Kommentar, 6a ed., n. 1 s. ad art. 412 CO). Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto e alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia, così che il contratto può risultare concluso sia espressamente (per iscritto o oralmente) sia per atti concludenti.”

“2 CO, qui veille à ce que le courtier sauvegarde les intérêts du mandant avec la diligence d'un commerçant sérieux. Une totale inactivité serait incompatible avec cette obligation : elle constituerait une inexécution du contrat, pour laquelle le mandant peut prétendre à des dommages-intérêts. Le courtier ne peut en outre pas se prévaloir de son droit au salaire, même réduit (Rayroux, op. cit., n. 27 ad art. 412 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4957). 3.1.2 De son côté, différentes obligations peuvent être à la charge du mandant, dont celle d'informer le courtier de toutes circonstances qui pourraient influencer l'exécution de sa tâche, de le renseigner sur les caractéristiques de l'opération envisagée ou sur les circonstances nouvelles dont le courtier ne peut avoir connaissance. Le mandant doit spontanément informer le courtier s'il renonce à l'affaire, la conclut directement ou grâce à un autre intermédiaire, et cela afin d'éviter que le courtier n'engage des frais ou prenne des mesures superflues (Rayroux, op. cit., n. 36 ad art. 412 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4977). 3.1.3 Si le mandat a été confié à plusieurs courtiers et que chacun prouve avoir joué un rôle, la jurisprudence et une partie de la doctrine permettent au mandant de partager le salaire en fonction de la contribution de chacun au succès (ATF 72 II 421 consid. 3 in JdT 1947 I 293, arrêt du Tribunal fédéral 4C_178/2001 du 28 novembre 2001 consid. 3b; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4994). La règle est fondée sur des motifs d'équité; elle peut être modifiée par un accord contraire. Une autre partie de la doctrine est d'avis que chaque courtier qui prouve l'existence d'un lien entre l'activité exercée et la conclusion du contrat principal a droit à son salaire entier (Gautschi, Berner Kommentar, n. 15 ad art. 412 CO; Rayroux, op. cit., n. 23 ad art. 413 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4994). Le courtier qui entend se prémunir du risque de devoir partager son salaire avec d'autres courtiers peut contracter une clause d'exclusivité avec le mandant (Rayroux, op.”

“2 CO, qui veille à ce que le courtier sauvegarde les intérêts du mandant avec la diligence d'un commerçant sérieux. Une totale inactivité serait incompatible avec cette obligation : elle constituerait une inexécution du contrat, pour laquelle le mandant peut prétendre à des dommages-intérêts. Le courtier ne peut en outre pas se prévaloir de son droit au salaire, même réduit (Rayroux, op. cit., n. 27 ad art. 412 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4957). 3.1.2 De son côté, différentes obligations peuvent être à la charge du mandant, dont celle d'informer le courtier de toutes circonstances qui pourraient influencer l'exécution de sa tâche, de le renseigner sur les caractéristiques de l'opération envisagée ou sur les circonstances nouvelles dont le courtier ne peut avoir connaissance. Le mandant doit spontanément informer le courtier s'il renonce à l'affaire, la conclut directement ou grâce à un autre intermédiaire, et cela afin d'éviter que le courtier n'engage des frais ou prenne des mesures superflues (Rayroux, op. cit., n. 36 ad art. 412 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4977). 3.1.3 Si le mandat a été confié à plusieurs courtiers et que chacun prouve avoir joué un rôle, la jurisprudence et une partie de la doctrine permettent au mandant de partager le salaire en fonction de la contribution de chacun au succès (ATF 72 II 421 consid. 3 in JdT 1947 I 293, arrêt du Tribunal fédéral 4C_178/2001 du 28 novembre 2001 consid. 3b; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4994). La règle est fondée sur des motifs d'équité; elle peut être modifiée par un accord contraire. Une autre partie de la doctrine est d'avis que chaque courtier qui prouve l'existence d'un lien entre l'activité exercée et la conclusion du contrat principal a droit à son salaire entier (Gautschi, Berner Kommentar, n. 15 ad art. 412 CO; Rayroux, op. cit., n. 23 ad art. 413 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4994). Le courtier qui entend se prémunir du risque de devoir partager son salaire avec d'autres courtiers peut contracter une clause d'exclusivité avec le mandant (Rayroux, op.”

“1 CPC), à l'encontre d'une décision finale de première instance qui statue sur des conclusions pécuniaires dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions était supérieure à 10'000 fr. (art. 91 ss et 308 al. 2 CPC), l'appel est recevable. 1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et art. 58 al. 1 CPC). 2.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'une commission de courtage était due à l'intimé sur la vente de la seconde tranche de leurs actions E______ SA, nonobstant le fait que cette vente soit intervenue au-delà de la période durant laquelle les accords passés avec l'intimé prévoyaient le paiement d'une commission. Ils soutiennent que le Tribunal a ce faisant procédé à une interprétation erronée des dits accords. 2.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 2.1.1 Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). Est en particulier déterminante l'équivalence économique entre l'affaire escomptée et le résultat obtenu. Dans cette perspective, la nature juridique du contrat principal n'est pas décisive, mais bien sa portée économique (ATF 114 II 357 consid.”

“1 CPC), à l'encontre d'une décision finale de première instance qui statue sur des conclusions pécuniaires dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions était supérieure à 10'000 fr. (art. 91 ss et 308 al. 2 CPC), l'appel est recevable. 1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et art. 58 al. 1 CPC). 2.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'une commission de courtage était due à l'intimé sur la vente de la seconde tranche de leurs actions E______ SA, nonobstant le fait que cette vente soit intervenue au-delà de la période durant laquelle les accords passés avec l'intimé prévoyaient le paiement d'une commission. Ils soutiennent que le Tribunal a ce faisant procédé à une interprétation erronée des dits accords. 2.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 2.1.1 Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). Est en particulier déterminante l'équivalence économique entre l'affaire escomptée et le résultat obtenu. Dans cette perspective, la nature juridique du contrat principal n'est pas décisive, mais bien sa portée économique (ATF 114 II 357 consid.”

“Auch der Gelegenheitsnachweis (indication) und die Zwischenform der Zuführung (présentation; vgl. dazu BGE 90 II 92 E. 2 S. 96) lassen sich nach allgemeinem Sprachgebrauch unter den Oberbegriff der Vermittlung subsumieren (GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 3b zu Vorb. Der Mäklervertrag). In allen Formen der Mäkelei erschöpft sich die Tätigkeit des Mäklers in Tathandlungen (BGE 145 II 270 E. 4.2 S. 270; 144 III 43 E. 3.1.1 S. 46; 131 III 268 E. 5.1.2 S. 275). Keine Vermittlung, sondern Stellvertretung und Geschäftsführung betreibt, wer im eigenen Namen (sog. indirekte Stellvertretung) oder im Namen eines Dritten (sog. direkte Stellvertretung) Verträge abschliesst (GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 2a f. zu Vorb. Der Mäklervertrag). Soll der Mäkler den vermittelten Vertrag auch selbst abschliessen oder andere Rechtshandlungen für eine Partei vornehmen, muss er dazu separat beauftragt und bevollmächtigt werden (vgl. BGE 83 II 151 E. 4b S. 153; CATERINA AMMANN, in: Basler Kommentar, OR I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 412 OR; FRANÇOIS RAYROUX, a.a.O., N. 26 zu Art. 412 OR).”

“oben, E. III.C.2.2. f. S. 12 ff.). Zu ergänzen ist Folgen- des: Die Erfolgsbedingtheit des Provisionsanspruches unterwirft diesen den all- - 41 - gemeinen Bestimmungen über die Bedingungen (Art. 151 ff. OR). Ob der Auf- traggeber mit dem ihm vermittelten Geschäftspartner ein Zielgeschäft eingeht, ist eine künftige, ungewisse und vom freien Willen des Auftraggebers abhängige Tatsache (sog. potestative Suspensivbedingung). Der Provisionsanspruch steht zudem unter der weitern (stillschweigenden) Bedingung – namentlich, solange ei- ne nachvertragliche Provisionspflicht nicht verabredet wurde – dass die Einwilli- gung des Auftraggebers zum Zielgeschäft während der Vertragsdauer erfolgt (A L- LEMANN /VON DER CRONE, M&A-Transaktionsberatung im Grenzbereich von Auftrag und Mäklervertrag, SZW 2018, S. 432, 445). Angesichts des Umstandes, dass der Auftraggeber das Mandat jederzeit beenden kann (Art. 404 Abs. 1 OR, u.U. i.V.m. Art. 412 Abs. 2 OR) oder – soweit das Mandat befristet ist – dessen Ende abwarten kann, steht der Fortbestand des vertraglichen Honoraranspruchs unter der resolutiven Potestativbedingung der ausbleibenden Kündigung bzw. des treu- en Verhaltens des Auftraggebers. Schliesslich ist es der Vertrag, der dem Mäkler bzw. Beauftragten die Honoraranspruchsgrundlage verschafft. Der Auftraggeber darf dabei, solange die Bedingung schwebt, nichts unternehmen, was die gehöri- ge Erfüllung seiner Verbindlichkeiten hindern könnte (Art. 152 Abs. 1 OR). Tut er es wider Treu und Glauben, gilt die Bedingung als eingetreten (Art. 156 OR). Die Zustimmung des Auftraggebers zum Zielgeschäft gilt daher als während der Ver- tragsdauer eingetreten, wenn der Auftraggeber den Vertrag widerruft oder einen befristeten Vertrag ablaufen lässt, um nachher "provisionsfrei" mit einem vom Mäkler bzw. Beauftragten vermittelten Interessenten abzuschliessen (BGE 76 II 386; 85 II 525). Der Auftraggeber kann sich nicht durch ein absichtlich herbeige- führtes oder treuwidrig abgewartetes Vertragsende seiner Provisionspflicht ent- ziehen, obschon der Mäkler bzw.”

“Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler gemäss Art. 412 Abs. 1 OR den Auftrag, gegen eine Vergütung Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nach- zuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln. Der Auftraggeber verspricht dem Mäkler somit eine Vergütung, wenn dessen Tätigwerden zum Ab- schluss des vom Auftraggeber angestrebten Geschäfts führt oder beiträgt. Die Tä- tigkeit des Mäklers kann sich nach dem Willen der Vertragsparteien auf den Nachweis von Interessenten beschränken, oder auf die Zuführung von Interes- senten bzw. auf die Vermittlung in den Verhandlungen zwischen den Parteien ge- richtet sein (BSK OR I-AMMANN, Art. 412 N 1 m.H.). Der Mäklervertrag steht im Allgemeinen unter den Vorschriften über den einfachen Auftrag (Art. 412 Abs. 2 OR), soweit diese mit den Besonderheiten des Mäklervertrages vereinbar sind (BGE 144 III 43 E. 3.1; BGE 139 III 217 = Pra 102 [2013] Nr. 66 E. 2.3).”

“A cet égard, il n’était pas déterminant que l’appelant n’ait pas été « invité, mis en demeure ou sommé de se déterminer » sur les offres comme il le soutenait, celles-ci étant clairement limitées dans le temps et constituant ainsi des offres à durée de validité limitée au sens de l’art. 3 al. 1 CO. Enfin, les deux offres de B.________ SA, qui émanaient d’un acquéreur présenté par le courtier, étaient conformes aux conditions prévues dans le contrat du 21 août 2015, notamment puisque le prix proposé était supérieur de 100'000 fr. au prix prévu. Les premiers juges ont ensuite considéré que dans la mesure où l’appelant n’avait pas donné suite à ces offres dans leur durée de validité, il avait refusé de vendre à B.________ SA. Les conditions posées par la clause « Exigibilité de la rémunération » du contrat de courtage étaient ainsi réalisées et l’intimé pouvait prétendre à la rémunération initialement prévue par le contrat, soit 49'600 fr. (1'600'000 x 3.1%), à tout le moins dès l’expiration de la seconde offre B.________ SA. 5.3 L’art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtage de négociation) (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_229/2020 du 5 mai 2021 consid. 3) Selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant. Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d’une part, qu’il a agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid.”

“1 CPC), à l'encontre d'une décision finale de première instance qui statue sur des conclusions pécuniaires dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions était supérieure à 10'000 fr. (art. 91 ss et 308 al. 2 CPC), l'appel est recevable. 1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et art. 58 al. 1 CPC). 2.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'une commission de courtage était due à l'intimé sur la vente de la seconde tranche de leurs actions E______ SA, nonobstant le fait que cette vente soit intervenue au-delà de la période durant laquelle les accords passés avec l'intimé prévoyaient le paiement d'une commission. Ils soutiennent que le Tribunal a ce faisant procédé à une interprétation erronée des dits accords. 2.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 2.1.1 Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). Est en particulier déterminante l'équivalence économique entre l'affaire escomptée et le résultat obtenu. Dans cette perspective, la nature juridique du contrat principal n'est pas décisive, mais bien sa portée économique (ATF 114 II 357 consid.”

“2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; Rayroux, op. cit., n. 7 ad art. 412 CO). 2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci. Il incombe alors au courtier, s'il entend recevoir une rémunération, d'indiquer à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid.”

“2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; Rayroux, op. cit., n. 7 ad art. 412 CO). 2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci. Il incombe alors au courtier, s'il entend recevoir une rémunération, d'indiquer à son mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid.”

“Les parties doivent s'être mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de quoi celui-ci n'est pas venu à chef (ATF 127 III 248 consid. 3d et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_69/2019 du 27 septembre 2019 consid. 3.1). 2.1.2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; Rayroux, op. cit., n. 7 ad art. 412 CO). 2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci.”

“L'art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme " un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat". Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels ( essentialia negotii) : d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation); d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; FRANÇOIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° s 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; CATERINA AMMANN, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, nos 1-2 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nos 4936-4937 et 4944 ss; NICOLAS BRACHER, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3e éd. 2016, nos 1, 4-5 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; RAYROUX, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, op. cit., n° 4948). La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. En l'absence de déclarations expresses, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275). En ce dernier cas, on doit pouvoir déduire des circonstances que les parties se sont accordées sur les essentialia d'un contrat de courtage, en particulier que le mandant s'est engagé envers le courtier à lui verser un salaire (arrêt 4C.54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2a; arrêt précité 4C.70/2003 consid. 3.1). La retenue est de mise lorsqu'il s'agit d'admettre la conclusion d'un tel contrat par actes concluants (cf.”

“L'opposant doit tenter de démontrer que son point de vue est plus vraisemblable que celui du créancier séquestrant (arrêts du Tribunal fédéral 5A_328/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.3.2; 5A_925/2012 du 5 avril 2013 consid. 9.3). 2.1.2 Selon l'art. 271 al. 1 ch. 4 LP, le créancier d'une dette échue et non garantie par gage peut requérir le séquestre des biens du débiteur qui se trouvent en Suisse lorsque le débiteur n'habite pas en Suisse et qu'il n'y a pas d'autre cas de séquestre, pour autant que la créance ait un lien suffisant avec la Suisse ou qu'elle se fonde sur une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Le lien suffisant de la créance avec la Suisse peut être établi par différents points de rattachement. Outre les cas dans lesquels le droit suisse est applicable au litige (ATF 123 III 494 consid. 3a) ou pour lesquels les juridictions suisses sont compétentes ratione loci (ATF 124 III 219 consid. 3b/bb), la jurisprudence retient notamment comme point de rattachement le lieu d'exécution en Suisse de la prestation du créancier séquestrant ou de celle du débiteur séquestré (ATF 123 III 494 consid. 3a). 2.2.1 Aux termes de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid.”

“1 CPC), la Cour n'entrera pas en matière sur ce point, étant par ailleurs rappelé que la motivation d'un acte d'appel doit être entièrement contenue dans le mémoire d'appel lui-même et ne saurait être complétée ou corrigée ultérieurement (arrêts du Tribunal fédéral 5A_356/2020 du 9 juillet 2020 consid. 3.3; 5A_206/2016 du 1er juin 2016 consid. 4.2.2). 3.             L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que le contrat de courtage n'était pas exclusif en se fondant sur le témoignage de J______, sans tenir compte des autres éléments du dossier, soit notamment ses propres déclarations, du procès-verbal du 10 janvier 2017 et de son courriel du 30 novembre 2017. Il se prévaut de la violation des art. 413 et 18 CO, dont la correcte application aurait dû conduire le premier juge à retenir que les parties avaient conclu un contrat de courtage exclusif, lui donnant droit à la rémunération de 60'000 fr. pour la vente des deux villas, quand bien même il n'était pas à l'origine de la vente. 3.1.1 Aux termes de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). La conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La rémunération du courtier au sens de l'art. 413 al. 1 CO a ainsi un caractère aléatoire, puisqu'elle dépend de la conclusion effective de l'affaire visée, sans égard aux efforts que le courtier a déployés et au temps qu'il a consacré à celle-ci (arrêts du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid.”

“Elle reproche également au Tribunal de ne pas avoir statué ni condamné les appelants au paiement des intérêts moratoires dûment requis par elle. 4.1.1 A teneur de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Sauf convention spéciale, la conclusion d'un contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. Elle peut résulter de déclarations expresses des parties ou d'actes concluants (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_411/2021 du 27 juillet 2022 consid. 5.1). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels, à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; Rayroux, Commentaire romand CO I, 2021, n° 4 à 6 et 11 et 12 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C_70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1; Rayroux, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO). En matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1 et 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 2.2.1). Le courtage de négociation implique que le courtier serve d'intermédiaire dans la négociation et contribue activement à la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 138 III 268 consid. 5.2). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art.”

“L’intimée soutient par ailleurs que le projet de vente présentée par l’appelante ne correspondait pas aux conditions convenues, puisqu’il prévoyait la cession gratuite des cédules hypothécaires alors que cet élément n’avait pas fait l’objet d’un accord entre les parties et ne ressortait pas du contrat de courtage. 3.2 3.2.1 3.2.1.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (art. 412 al. 1 CO). Il peut s’agir d’un contrat d’indication ou de présentation ou/et de négociation (TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2 et les réf. citées ; Rayroux in Commentaire romand, Code des obligations I [ci-après : CR-CO], 3e éd. Bâle 2021, n. 4 ad art. 412 CO). Le contrat doit présenter les deux éléments essentiels suivants : il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu’il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion du contrat, quelle qu’en soit la nature (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 124 III 481 consid. 3a et les réf. citées ; Rayroux in CR-CO, n. 5 ad art. 412 CO). 3.2.1.2 Aux termes de l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le droit du courtier à être rémunéré est ainsi subordonné à une condition potestative suspensive qui est l’acceptation du contrat par le mandant. En dehors des hypothèses visées par l’art. 156 CO (règles de la bonne foi), le mandant a la faculté de renoncer même arbitrairement à l’affaire, sans avoir à rémunérer le courtier (TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1 ; TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 3.2 ; cf. ATF 84 II 521 consid. 2b ; Amman in Basler Kommentar, 6e éd. 2015, n. 2 ad art. 413 CO ; Rayroud in CR-CO, n. 6, 8, 36 et 37 ad art. 412 CO et n. 6 ad 413 CO ; de Haller, op. cit., p. 21 ; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse, Lausanne 1993, p. 174). Ainsi, la rémunération du courtier revêt un caractère aléatoire puisque, sauf convention contraire, il ne la percevra que si le contrat qu’il est tenu de négocier ou d’indiquer est effectivement conclu.”

“Enfin, la reconnaissance de dette, signée par l'appelante, établit clairement que l'intimée s'engage à verser le montant en question et partant, reconnaît que la prestation a été réalisée (pièce 106 défenderesse). L'appelante tente en vain d'opposer un vice de volonté à l'encontre de ses différents actes, mais aucun élément crédible ne permet de le démontrer, ni même de ne le laisser supposer. Au vu de tous ces éléments, on ne saurait reprocher au Tribunal d'avoir considéré que les moyens de preuve proposés par la demanderesse n'étaient pas à même de modifier son opinion et partant d'avoir rejeté, par appréciation anticipée, ses réquisitions de preuve. Enfin, bien que l'on ne puisse retenir son argumentation sur un fait non allégué en première instance, à savoir le versement d'un montant de CHF 1'911.55 en date du 17 juillet 2019, il s'agissait là d'un élément évoqué par surabondance et son raisonnement ne souffre pas du fait qu'il soit écarté. 5.4. De surcroît, l'invocation de l'exception d'inexécution dans le cadre de laquelle l'appelante réitère ses réquisitions de preuve ne lui est d'aucun secours. En effet, le contrat de courtage prévu par l'art. 412 CO est celui par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. Il existe deux sortes de courtage, que les parties peuvent combiner, à savoir le courtier indicateur – se chargeant de trouver un partenaire avec qui le mandant pourra conclure le contrat – et le courtier négociateur – conduisant la négociation avec le tiers pour le compte du mandant (Tercier, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 4936). Enfin, selon la doctrine, un troisième type de courtier existe, à savoir le courtier présentateur, dont l'activité amène un tiers à entrer en relation avec le mandant, en vue de négocier un contrat (BSK OR I-Ammann, 7e éd. 2020, art. 412 n. 1; Tercier, n. 4937). Ces distinctions n'ont d'influence que sur l'étendue du mandat. Le droit à la commission est subordonné à trois conditions, auxquelles les parties peuvent en principe déroger, à savoir la conclusion d'un contrat, un lien de causalité et l'absence de causes de déchéance.”

“L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'intimée, en lui imposant, par voie contractuelle, de verser deux commissions au lieu d'une, avait violé son devoir de fidélité et ses devoirs déontologiques, ce qui lui avait créé un dommage correspondant à la commission qu'elle avait versée à F______. 3.1 Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). A cet égard, l'art. 398 al. 2 CO prévoit notamment que le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du mandat. Le courtier répond du dommage qu'il cause intentionnellement ou par négligence au mandant en application des règles générales sur l'inexécution du contrat (art. 398 et 97 CO; ATF 110 II 276 consid. 2a et 2b; 84 II 521 consid. 2d; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n° 4971). Dans la mesure où il agit pour le compte du mandant, le courtier doit respecter les devoirs de diligence et de fidélité (art. 398 al. 2 CO par renvoi de l'art. 412 al. 2 CO; ATF 106 II 224 consid. 4; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 4959). L'étendue des obligations du courtier dépend de la convention expresse des parties, ainsi que de la nature des prestations promises par lui. En principe, le courtier n'a pas l'obligation générale d'entreprendre tout ce qui est nécessaire pour défendre au mieux les intérêts du mandant (ATF 84 II 527). En revanche, lorsqu'il exerce une activité en faveur de son mandant, il doit veiller à ses intérêts (ATF 106 II 224); il lui appartient en particulier d'informer le mandant de toutes les circonstances propres à empêcher la réalisation du but recherché, pour permettre au mandant de se déterminer en connaissance de cause (ATF 110 II 276 consid. 2a). Suivant les circonstances, le courtier peut être chargé de veiller plus ou moins largement aux intérêts de son cocontractant (ATF 138 III 217 consid. 2.3; 110 II 276 consid. 2a). La responsabilité du mandataire suppose la réunion de quatre conditions cumulatives : une violation d'un devoir de diligence, une faute, un dommage et une relation de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation fautive du devoir de diligence et le dommage survenu.”

“Un tel taux n'est pas excessif au vu de la jurisprudence précitée et de l'usage à Genève, étant encore souligné que les autres contrats de courtage conclus par l'appelante prévoyaient au demeurant le même taux. Aucun élément au dossier ne permet ainsi de considérer que le montant réclamé par l'intimée, soit 155'088 fr. (144'000 fr. plus 7,7% de TVA), devrait être réduit en raison de son caractère excessif. Par conséquent, c'est à juste titre que le Tribunal n'a pas jugé excessive la commission prévue dans les contrats de courtage conclus entre les parties. Infondé, ce grief sera rejeté. 3.             L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'intimée, en lui imposant, par voie contractuelle, de verser deux commissions au lieu d'une, avait violé son devoir de fidélité et ses devoirs déontologiques, ce qui lui avait créé un dommage correspondant à la commission qu'elle avait versée à F______. 3.1 Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). A cet égard, l'art. 398 al. 2 CO prévoit notamment que le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du mandat. Le courtier répond du dommage qu'il cause intentionnellement ou par négligence au mandant en application des règles générales sur l'inexécution du contrat (art. 398 et 97 CO; ATF 110 II 276 consid. 2a et 2b; 84 II 521 consid. 2d; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n° 4971). Dans la mesure où il agit pour le compte du mandant, le courtier doit respecter les devoirs de diligence et de fidélité (art. 398 al. 2 CO par renvoi de l'art. 412 al. 2 CO; ATF 106 II 224 consid. 4; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 4959). L'étendue des obligations du courtier dépend de la convention expresse des parties, ainsi que de la nature des prestations promises par lui. En principe, le courtier n'a pas l'obligation générale d'entreprendre tout ce qui est nécessaire pour défendre au mieux les intérêts du mandant (ATF 84 II 527). En revanche, lorsqu'il exerce une activité en faveur de son mandant, il doit veiller à ses intérêts (ATF 106 II 224); il lui appartient en particulier d'informer le mandant de toutes les circonstances propres à empêcher la réalisation du but recherché, pour permettre au mandant de se déterminer en connaissance de cause (ATF 110 II 276 consid.”

“L'art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme " un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat". Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels ( essentialia negotii) : d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation); d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; FRANÇOIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° s 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; CATERINA AMMANN, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, nos 1-2 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nos 4936-4937 et 4944 ss; NICOLAS BRACHER, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3e éd. 2016, nos 1, 4-5 ad art.”

“Das Mäklervertragsrecht kennt zwei Grundformen der Mäklerei: die Nachweis- und die Vermittlungsmäkelei (courtage d'indication und courtage de négociation; Art. 412 Abs. 1 OR; BGE 90 II 92 E. 2 S. 96). Die Tätigkeit des Nachweismäklers beschränkt sich auf die Bekanntgabe einer oder mehrerer konkret bestimmter Abschlussgelegenheiten, während der Vermittlungsmäkler auf den Vertragsabschluss aktiv hinwirkt (BGE 144 III 43 E. 3.1.1 S. 46). Der Vermittlungsmäkler führt für eine Vertragspartei Vertragsverhandlungen mit der Gegenseite (vgl. die französische Fassung von Art. 412 Abs. 1 ["intermédiaire pour la négociation"] und Art. 413 Abs. 1 OR ["la négociation qu'il a conduite"]; BGE 84 II 521 E. 2d S. 527; FRANÇOIS RAYROUX, a.a.O., N. 4 zu Art. 412 OR), ohne den Vertrag selbst abzuschliessen (BGE 145 II 270 E. 4.2 S. 270; GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 2b zu Vorb. Der Mäklervertrag). Auch der Gelegenheitsnachweis (indication) und die Zwischenform der Zuführung (présentation; vgl. dazu BGE 90 II 92 E. 2 S. 96) lassen sich nach allgemeinem Sprachgebrauch unter den Oberbegriff der Vermittlung subsumieren (GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 3b zu Vorb. Der Mäklervertrag). In allen Formen der Mäkelei erschöpft sich die Tätigkeit des Mäklers in Tathandlungen (BGE 145 II 270 E.”

“L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'intimée, en lui imposant, par voie contractuelle, de verser deux commissions au lieu d'une, avait violé son devoir de fidélité et ses devoirs déontologiques, ce qui lui avait créé un dommage correspondant à la commission qu'elle avait versée à F______. 3.1 Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). A cet égard, l'art. 398 al. 2 CO prévoit notamment que le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du mandat. Le courtier répond du dommage qu'il cause intentionnellement ou par négligence au mandant en application des règles générales sur l'inexécution du contrat (art. 398 et 97 CO; ATF 110 II 276 consid. 2a et 2b; 84 II 521 consid. 2d; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n° 4971). Dans la mesure où il agit pour le compte du mandant, le courtier doit respecter les devoirs de diligence et de fidélité (art. 398 al. 2 CO par renvoi de l'art. 412 al. 2 CO; ATF 106 II 224 consid. 4; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 4959). L'étendue des obligations du courtier dépend de la convention expresse des parties, ainsi que de la nature des prestations promises par lui. En principe, le courtier n'a pas l'obligation générale d'entreprendre tout ce qui est nécessaire pour défendre au mieux les intérêts du mandant (ATF 84 II 527). En revanche, lorsqu'il exerce une activité en faveur de son mandant, il doit veiller à ses intérêts (ATF 106 II 224); il lui appartient en particulier d'informer le mandant de toutes les circonstances propres à empêcher la réalisation du but recherché, pour permettre au mandant de se déterminer en connaissance de cause (ATF 110 II 276 consid. 2a). Suivant les circonstances, le courtier peut être chargé de veiller plus ou moins largement aux intérêts de son cocontractant (ATF 138 III 217 consid. 2.3; 110 II 276 consid. 2a). La responsabilité du mandataire suppose la réunion de quatre conditions cumulatives : une violation d'un devoir de diligence, une faute, un dommage et une relation de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation fautive du devoir de diligence et le dommage survenu.”

“Un tel taux n'est pas excessif au vu de la jurisprudence précitée et de l'usage à Genève, étant encore souligné que les autres contrats de courtage conclus par l'appelante prévoyaient au demeurant le même taux. Aucun élément au dossier ne permet ainsi de considérer que le montant réclamé par l'intimée, soit 155'088 fr. (144'000 fr. plus 7,7% de TVA), devrait être réduit en raison de son caractère excessif. Par conséquent, c'est à juste titre que le Tribunal n'a pas jugé excessive la commission prévue dans les contrats de courtage conclus entre les parties. Infondé, ce grief sera rejeté. 3.             L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'intimée, en lui imposant, par voie contractuelle, de verser deux commissions au lieu d'une, avait violé son devoir de fidélité et ses devoirs déontologiques, ce qui lui avait créé un dommage correspondant à la commission qu'elle avait versée à F______. 3.1 Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). A cet égard, l'art. 398 al. 2 CO prévoit notamment que le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du mandat. Le courtier répond du dommage qu'il cause intentionnellement ou par négligence au mandant en application des règles générales sur l'inexécution du contrat (art. 398 et 97 CO; ATF 110 II 276 consid. 2a et 2b; 84 II 521 consid. 2d; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n° 4971). Dans la mesure où il agit pour le compte du mandant, le courtier doit respecter les devoirs de diligence et de fidélité (art. 398 al. 2 CO par renvoi de l'art. 412 al. 2 CO; ATF 106 II 224 consid. 4; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 4959). L'étendue des obligations du courtier dépend de la convention expresse des parties, ainsi que de la nature des prestations promises par lui. En principe, le courtier n'a pas l'obligation générale d'entreprendre tout ce qui est nécessaire pour défendre au mieux les intérêts du mandant (ATF 84 II 527). En revanche, lorsqu'il exerce une activité en faveur de son mandant, il doit veiller à ses intérêts (ATF 106 II 224); il lui appartient en particulier d'informer le mandant de toutes les circonstances propres à empêcher la réalisation du but recherché, pour permettre au mandant de se déterminer en connaissance de cause (ATF 110 II 276 consid.”

“L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'intimée, en lui imposant, par voie contractuelle, de verser deux commissions au lieu d'une, avait violé son devoir de fidélité et ses devoirs déontologiques, ce qui lui avait créé un dommage correspondant à la commission qu'elle avait versée à F______. 3.1 Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). A cet égard, l'art. 398 al. 2 CO prévoit notamment que le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du mandat. Le courtier répond du dommage qu'il cause intentionnellement ou par négligence au mandant en application des règles générales sur l'inexécution du contrat (art. 398 et 97 CO; ATF 110 II 276 consid. 2a et 2b; 84 II 521 consid. 2d; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n° 4971). Dans la mesure où il agit pour le compte du mandant, le courtier doit respecter les devoirs de diligence et de fidélité (art. 398 al. 2 CO par renvoi de l'art. 412 al. 2 CO; ATF 106 II 224 consid. 4; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n° 4959). L'étendue des obligations du courtier dépend de la convention expresse des parties, ainsi que de la nature des prestations promises par lui. En principe, le courtier n'a pas l'obligation générale d'entreprendre tout ce qui est nécessaire pour défendre au mieux les intérêts du mandant (ATF 84 II 527). En revanche, lorsqu'il exerce une activité en faveur de son mandant, il doit veiller à ses intérêts (ATF 106 II 224); il lui appartient en particulier d'informer le mandant de toutes les circonstances propres à empêcher la réalisation du but recherché, pour permettre au mandant de se déterminer en connaissance de cause (ATF 110 II 276 consid. 2a). Suivant les circonstances, le courtier peut être chargé de veiller plus ou moins largement aux intérêts de son cocontractant (ATF 138 III 217 consid. 2.3; 110 II 276 consid. 2a). La responsabilité du mandataire suppose la réunion de quatre conditions cumulatives : une violation d'un devoir de diligence, une faute, un dommage et une relation de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation fautive du devoir de diligence et le dommage survenu.”

“Il y a donc lieu de retenir que l'accord selon lequel les intimés conservaient l'acompte versé même si la vente n'aboutissait pas n'a pas été modifié à la suite de la restitution du dédit par les appelants et les intimés n'ont ainsi de ce fait pas d'obligation de rembourser le montant perçu. 3. Les appelants soutiennent que C______ aurait violé son devoir de fidélité et engagé sa responsabilité. Lorsque la question du remboursement de l'acompte s'était posée, il s'était trouvé dans un conflit entre ses propres intérêts, ceux de la future acquéreuse représentée par G______ SA et ceux des appelants. En décidant de conserver l'acompte et de ne pas se positionner quant à la restitution du dédit, afin de préserver ses liens avec G______ SA, il avait violé son devoir de fidélité. Pour respecter ses obligations à cet égard, il aurait dû inviter les appelants à ne pas restituer l'intégralité de l'acompte, s'il souhaitait conserver celui-ci. 3.1 Les règles du mandat sont, d’une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). A cet égard, l'art. 398 al. 2 CO prévoit notamment que le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du mandat. L'art. 415 CO dispose en outre que le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses dépenses, s’il agit dans l’intérêt du tiers contractant au mépris de ses obligations, ou s’il se fait promettre par lui une rémunération dans des circonstances où les règles de la bonne foi s’y opposaient. 3.2 En l'espèce, la position de C______ est certes ambiguë dans la mesure où il apparaît comme courtier sur le site internet de G______ SA et utilise une adresse de courrier électronique au nom de cette société, qu'il a fait état d'une commission réclamée par "l'agence", avec laquelle il aurait négocié un montant inférieur, tout en réclamant, par la suite, le versement d'une commission à la société dont il est l'unique associé gérant et avec laquelle il n'avait dès lors rien à négocier. Cela étant, il n'est pas établi que les intimés auraient incité les appelants à restituer le dédit ou seraient intervenus d'une quelconque manière dans le processus qui a conduit à la modification de la promesse de vente.”

“3 du contrat constitue une indemnité de rupture du contrat calculée forfaitairement, de sorte que le cas d'espèce n'est pas comparable à celui de l'avocat qui poursuit le paiement de ses honoraires. Il lui suffisait de rapporter la preuve du nombre d'heures travaillées, sans devoir établir leur nécessité. En tout état de cause, la preuve du nombre d'heures effectuées et leur nécessité ressortait des déclarations de ses deux directeurs. Si l'appelante n'avait pas renoncé sans motifs à la transaction, elle aurait dû payer un minimum 450'000 fr. au titre d'honoraires de résultat; J______ SA offrait 16,23 millions de francs pour le rachat, de sorte que l'honoraire de succès aurait été de 568'000 fr. si l'appelante n'avait pas fait échouer la transaction. 2.1.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication) soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). La pratique distingue par ailleurs un troisième type de contrat de courtage, qui n’est pas prévu par la loi : il s’agit du courtage de présentation. L’activité de ce dernier est d’amener un tiers à entrer en relation avec le mandant en vue de négocier un contrat. Selon l'article 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (arrêt du TF 4C_278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2.3). Le mandat est un contrat par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis (art. 394 al. 1 CO). Dans le mandat, une rémunération est due au mandataire si la convention ou l'usage lui en assure une (art. 394 al. 3 CO). Lorsque les services sont fournis à titre professionnel, le mandat est onéreux en vertu de l'usage (ATF 139 III 259 consid. 2.1). Les honoraires dus à un mandataire sont fixés en première ligne d'après la convention des parties (ATF 101 II 109 consid.”

“Das Mäklervertragsrecht kennt zwei Grundformen der Mäklerei: die Nachweis- und die Vermittlungsmäkelei (courtage d'indication und courtage de négociation; Art. 412 Abs. 1 OR; BGE 90 II 92 E. 2 S. 96). Die Tätigkeit des Nachweismäklers beschränkt sich auf die Bekanntgabe einer oder mehrerer konkret bestimmter Abschlussgelegenheiten, während der Vermittlungsmäkler auf den Vertragsabschluss aktiv hinwirkt (BGE 144 III 43 E. 3.1.1 S. 46). Der Vermittlungsmäkler führt für eine Vertragspartei Vertragsverhandlungen mit der Gegenseite (vgl. die französische Fassung von Art. 412 Abs. 1 ["intermédiaire pour la négociation"] und Art. 413 Abs. 1 OR ["la négociation qu'il a conduite"]; BGE 84 II 521 E. 2d S. 527; FRANÇOIS RAYROUX, a.a.O., N. 4 zu Art. 412 OR), ohne den Vertrag selbst abzuschliessen (BGE 145 II 270 E. 4.2 S. 270; GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 2b zu Vorb. Der Mäklervertrag). Auch der Gelegenheitsnachweis (indication) und die Zwischenform der Zuführung (présentation; vgl. dazu BGE 90 II 92 E. 2 S. 96) lassen sich nach allgemeinem Sprachgebrauch unter den Oberbegriff der Vermittlung subsumieren (GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 3b zu Vorb. Der Mäklervertrag). In allen Formen der Mäkelei erschöpft sich die Tätigkeit des Mäklers in Tathandlungen (BGE 145 II 270 E.”

“4.1.Parteibehauptungen Die Beklagte macht geltend, der erste Mandatsvertrag (act. 3/5) sei von ihr bereits mit Schreiben vom 25. Dezember 2018 (act. 11/2) gültig gekündigt worden (act. 9 Rz. 9; act. 21 Rz. 36, Rz. 90, Rz. 99, Rz. 148 f.), was seitens der Klägerin bestrit- ten wird. Sie wendet ein, das Kündigungsschreiben erst im Rahmen des vorlie- genden Verfahrens mit der Zustellung der Klageantwort zu Gesicht bekommen zu haben (act. 17 Rz. 5, Rz. 42, Rz. 90 f.). 4.2.Rechtliches Die Parteien vereinbarten in den beiden Mandatsverträgen, dass die Vereinba- rung durch jede Partei ohne Angabe von Gründen und jederzeit schriftlich gekün- digt werden kann (act. 3/3, S. 3, Ziff. 6.3; act. 3/5, S. 3, Ziff. 6.2). Gemäss den nachfolgenden Erwägungen handelt es sich bei den vorliegenden Mandatsverträ- gen um Mäklerverträge im Sinne von Art. 412 ff. OR (vgl. Erw. 6.3.2.3). Aufgrund der subsidiären Anwendung des Auftragsrechts (Art. 412 Abs. 2 OR) ist der Mäk- lervertrag gestützt auf Art. 404 OR jederzeit fristlos widerrufbar (BURKHALTER, in: OFK-OR, 4. Aufl. 2023, Art. 412 N 7; BSK OR I-AMMANN, 7. Aufl. 2020, Art. 412 N 6; BGE 57 II 157 E. 1). Beim Schreiben vom 25. Dezember 2018 geht es somit im rechtlichen Sinn nicht um eine Kündigung, sondern um den Widerruf des ers- ten Mandatsvertrages. 4.3.Würdigung Als Beweismittel für die Zustellung des Schreibens vom 25. Dezember 2018 an die Klägerin offeriert die Beklagte einzig eine Parteibefragung von E._____ (act. 21 Rz. 90). Dieser hat als Organ mit beherrschender Stellung indessen ein offenkundiges Interesse an einem Verfahrensausgang zugunsten der Beklagten. Zudem sprechen die vorliegenden Dokumente und weiteren Parteivorbringen ge- gen die behauptete Zustellung des Schreibens. So ist der Klägerin darin bei- zupflichten (act. 17 Rz. 42, Rz. 90), dass eine Kündigung bzw. ein Widerruf des ersten Mandatsvertrages in der vorliegenden Korrespondenz zwischen den Par- - 21 - teien nie thematisiert worden war.”

“4.1.Parteibehauptungen Die Beklagte macht geltend, der erste Mandatsvertrag (act. 3/5) sei von ihr bereits mit Schreiben vom 25. Dezember 2018 (act. 11/2) gültig gekündigt worden (act. 9 Rz. 9; act. 21 Rz. 36, Rz. 90, Rz. 99, Rz. 148 f.), was seitens der Klägerin bestrit- ten wird. Sie wendet ein, das Kündigungsschreiben erst im Rahmen des vorlie- genden Verfahrens mit der Zustellung der Klageantwort zu Gesicht bekommen zu haben (act. 17 Rz. 5, Rz. 42, Rz. 90 f.). 4.2.Rechtliches Die Parteien vereinbarten in den beiden Mandatsverträgen, dass die Vereinba- rung durch jede Partei ohne Angabe von Gründen und jederzeit schriftlich gekün- digt werden kann (act. 3/3, S. 3, Ziff. 6.3; act. 3/5, S. 3, Ziff. 6.2). Gemäss den nachfolgenden Erwägungen handelt es sich bei den vorliegenden Mandatsverträ- gen um Mäklerverträge im Sinne von Art. 412 ff. OR (vgl. Erw. 6.3.2.3). Aufgrund der subsidiären Anwendung des Auftragsrechts (Art. 412 Abs. 2 OR) ist der Mäk- lervertrag gestützt auf Art. 404 OR jederzeit fristlos widerrufbar (BURKHALTER, in: OFK-OR, 4. Aufl. 2023, Art. 412 N 7; BSK OR I-AMMANN, 7. Aufl. 2020, Art. 412 N 6; BGE 57 II 157 E. 1). Beim Schreiben vom 25. Dezember 2018 geht es somit im rechtlichen Sinn nicht um eine Kündigung, sondern um den Widerruf des ers- ten Mandatsvertrages. 4.3.Würdigung Als Beweismittel für die Zustellung des Schreibens vom 25. Dezember 2018 an die Klägerin offeriert die Beklagte einzig eine Parteibefragung von E._____ (act. 21 Rz. 90). Dieser hat als Organ mit beherrschender Stellung indessen ein offenkundiges Interesse an einem Verfahrensausgang zugunsten der Beklagten. Zudem sprechen die vorliegenden Dokumente und weiteren Parteivorbringen ge- gen die behauptete Zustellung des Schreibens. So ist der Klägerin darin bei- zupflichten (act. 17 Rz. 42, Rz. 90), dass eine Kündigung bzw. ein Widerruf des ersten Mandatsvertrages in der vorliegenden Korrespondenz zwischen den Par- - 21 - teien nie thematisiert worden war.”

“1 CPC). 4. Les appelants font, en substance, grief au Tribunal d'avoir retenu que les parties étaient liées par un contrat de courtage d'indication et de ne pas avoir pris en compte l'existence d'un accord entre F______ et J______ SA sur le partage de la commission, que celle-ci avait rompu, raison pour laquelle F______ avait souhaité compenser cette perte auprès d'eux. Les appelants reprochent également au Tribunal de ne pas avoir retenu que la précitée s'était comportée à leur égard comme une courtière indépendante et autonome, associée de l'intimée. Ils ne devaient donc pas s'acquitter, une deuxième fois, de la facture du 11 décembre 2019. Dans son appel joint, l'intimée fait grief au Tribunal de ne pas avoir considéré que la commission de courtage convenue entre les parties s'élevait à 65'000 EUR au total, soit 70'980 fr. Elle reproche également au Tribunal de ne pas avoir statué ni condamné les appelants au paiement des intérêts moratoires dûment requis par elle. 4.1.1 A teneur de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Sauf convention spéciale, la conclusion d'un contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. Elle peut résulter de déclarations expresses des parties ou d'actes concluants (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_411/2021 du 27 juillet 2022 consid. 5.1). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels, à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; Rayroux, Commentaire romand CO I, 2021, n° 4 à 6 et 11 et 12 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf.”

“L'opposant doit tenter de démontrer que son point de vue est plus vraisemblable que celui du créancier séquestrant (arrêts du Tribunal fédéral 5A_328/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.3.2; 5A_925/2012 du 5 avril 2013 consid. 9.3). 2.1.2 Selon l'art. 271 al. 1 ch. 4 LP, le créancier d'une dette échue et non garantie par gage peut requérir le séquestre des biens du débiteur qui se trouvent en Suisse lorsque le débiteur n'habite pas en Suisse et qu'il n'y a pas d'autre cas de séquestre, pour autant que la créance ait un lien suffisant avec la Suisse ou qu'elle se fonde sur une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Le lien suffisant de la créance avec la Suisse peut être établi par différents points de rattachement. Outre les cas dans lesquels le droit suisse est applicable au litige (ATF 123 III 494 consid. 3a) ou pour lesquels les juridictions suisses sont compétentes ratione loci (ATF 124 III 219 consid. 3b/bb), la jurisprudence retient notamment comme point de rattachement le lieu d'exécution en Suisse de la prestation du créancier séquestrant ou de celle du débiteur séquestré (ATF 123 III 494 consid. 3a). 2.2.1 Aux termes de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune forme; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références citées). Dans le courtage d'indication, il y a causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat dès que le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid.”

“Qualifikation des Kreditvermittlungsvertrags In Bezug auf die Rechtsnatur des Kreditvermittlungsvertrags vom 20. Juni 2016 (act. 3/4) kommen grundsätzlich ein Mäklervertrag, ein Agenturvertrag oder ein - 34 - einfacher Auftrag in Betracht. Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auf- trag, gegen eine Vergütung Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachzu- weisen oder den Abschluss eines Vertrags zu vermitteln (Art. 412 Abs. 1 OR). Agent ist gemäss Art. 418a Abs. 1 OR, wer die Verpflichtung übernimmt, dauernd für einen oder mehrere Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln oder in ihrem Na- men und für ihre Rechnung abzuschliessen, ohne zu den Auftraggebern in einem Arbeitsverhältnis zu stehen. Weiteres Merkmal des Agenturvertrags ist, dass der Agent für den Auftraggeber ständig und ü ber eine gewisse Dauer tätig ist; es be- steht keine jederzeitige Kündbarkeit wie beim Auftrag und keine vereinzelte Tätig- keit wie beim Mäkler oder Kommissionär (P ÄRLI, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., 2020, Art. 418a OR N 1 m.H. auf BGer 4C.66/2002 vom 11. Juni 2002 E. 2.1). Der Mäklervertrag unter- liegt keinen Formvorschriften und kann auch konkludent geschlossen werden. Was die Parteien im Einzelnen vereinbart haben, bestimmt sich nach den allge- meinen Auslegungsregeln (BGer 4C.120/2006 vom 30.”

“1 et les références). Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement (ATF 145 III 20 précité et référence), c'est-à-dire s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport d'échange (cf. ATF 116 III 72; cf. arrêt 5A_326/2011 du 6 septembre 2011 consid. 3.3 [prêt]; CPF, 24 octobre 2001/533 [contrat d'entreprise]). Dès lors que le débiteur poursuivi se prévaut d’une inexécution, l’opposition ne peut être levée que si le créancier poursuivant démontre avoir exécuté ou offert d’exécuter sa propre prestation (ATF 145 III 20 consid. 4.2). d) Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme ; partant, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.2). Le courtage doit présenter les deux éléments essentiels suivants ; il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu'il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion d'un contrat, quelle qu'en soit la nature (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1, JdT 2018 II 207 ; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 124 III 481 consid. 3a et les références doctrinales). Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant et/ou à négocier l'affaire pour le compte de celui-ci (ATF 131 III 268 précité loc.”

“Die vertragsgemässe Tätigkeit der Klägerin besteht in der Kapitalbeschaf- fung für die Beklagte. Der Provisionsanspruch der Klägerin setzt eine erfolgreiche Kapitalbeschaffung voraus. Der Mandatsvertrag enthält mit der Regelung der ent- geltlichen und erfolgsbedingten Tätigkeit der beauftragten Klägerin die charakte- ristischen Elemente eines Mäklervertrages gemäss Art. 412 Abs. 1 OR. 6.3.Vermittlungsmäkelei”

“1 CPC), à l'encontre d'une décision finale de première instance qui statue sur des conclusions pécuniaires dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions était supérieure à 10'000 fr. (art. 91 ss et 308 al. 2 CPC), l'appel est recevable. 1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et art. 58 al. 1 CPC). 2.             Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'une commission de courtage était due à l'intimé sur la vente de la seconde tranche de leurs actions E______ SA, nonobstant le fait que cette vente soit intervenue au-delà de la période durant laquelle les accords passés avec l'intimé prévoyaient le paiement d'une commission. Ils soutiennent que le Tribunal a ce faisant procédé à une interprétation erronée des dits accords. 2.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 2.1.1 Il ressort de l'art. 413 al. 1 CO que la nature aléatoire de la rémunération du courtier est une caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant. Le but de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (ATF 138 III 669 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_309/2016 du 31 août 2016 consid. 2.1). Est en particulier déterminante l'équivalence économique entre l'affaire escomptée et le résultat obtenu. Dans cette perspective, la nature juridique du contrat principal n'est pas décisive, mais bien sa portée économique (ATF 114 II 357 consid.”

“Elle reproche également au Tribunal de ne pas avoir statué ni condamné les appelants au paiement des intérêts moratoires dûment requis par elle. 4.1.1 A teneur de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Sauf convention spéciale, la conclusion d'un contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. Elle peut résulter de déclarations expresses des parties ou d'actes concluants (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_411/2021 du 27 juillet 2022 consid. 5.1). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels, à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; Rayroux, Commentaire romand CO I, 2021, n° 4 à 6 et 11 et 12 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C_70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1; Rayroux, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO). En matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1 et 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 2.2.1). Le courtage de négociation implique que le courtier serve d'intermédiaire dans la négociation et contribue activement à la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 138 III 268 consid. 5.2). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art.”

“1 CO définit le courtage comme " un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat". Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels ( essentialia negotii) : d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation); d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; FRANÇOIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° s 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; CATERINA AMMANN, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, nos 1-2 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nos 4936-4937 et 4944 ss; NICOLAS BRACHER, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3e éd. 2016, nos 1, 4-5 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; RAYROUX, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, op. cit., n° 4948). La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. En l'absence de déclarations expresses, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275). En ce dernier cas, on doit pouvoir déduire des circonstances que les parties se sont accordées sur les essentialia d'un contrat de courtage, en particulier que le mandant s'est engagé envers le courtier à lui verser un salaire (arrêt 4C.54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2a; arrêt précité 4C.70/2003 consid. 3.1). La retenue est de mise lorsqu'il s'agit d'admettre la conclusion d'un tel contrat par actes concluants (cf. arrêts 4A_67/2011 du 7 juin 2011 consid. 1.2; 4C.328/2006 du 16 octobre 2007 consid. 3.1; arrêt précité 4C.54/2001 consid. 2a; ATF 72 II 84 consid. 1b p. 87; RAYROUX, op. cit., n° 17 ad art. 412 CO; AMMANN, op. cit., n° 5 ad art. 412 CO; MICHAEL VLCEK, in Kurzkommentar, Obligationenrecht, 2014, n° 6 ad art. 412 CO). Les circonstances d'espèce sont déterminantes.”

“Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; RAYROUX, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, op. cit., n° 4948). La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. En l'absence de déclarations expresses, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275). En ce dernier cas, on doit pouvoir déduire des circonstances que les parties se sont accordées sur les essentialia d'un contrat de courtage, en particulier que le mandant s'est engagé envers le courtier à lui verser un salaire (arrêt 4C.54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2a; arrêt précité 4C.70/2003 consid. 3.1). La retenue est de mise lorsqu'il s'agit d'admettre la conclusion d'un tel contrat par actes concluants (cf. arrêts 4A_67/2011 du 7 juin 2011 consid. 1.2; 4C.328/2006 du 16 octobre 2007 consid. 3.1; arrêt précité 4C.54/2001 consid. 2a; ATF 72 II 84 consid. 1b p. 87; RAYROUX, op. cit., n° 17 ad art. 412 CO; AMMANN, op. cit., n° 5 ad art. 412 CO; MICHAEL VLCEK, in Kurzkommentar, Obligationenrecht, 2014, n° 6 ad art. 412 CO). Les circonstances d'espèce sont déterminantes. Le juge s'attachera d'abord à dégager la commune et réelle intention des parties (interprétation subjective); s'il ne parvient pas à l'établir - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat (désaccord latent), il doit alors recourir à l'interprétation selon le principe de la confiance (ou interprétation objective), en recherchant comment une déclaration ou attitude devait être comprise de bonne foi (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3 p. 276; arrêt précité 4C.54/2001 consid. 2b; TERCIER ET ALII, op. cit., n° 4952; plus généralement, cf. ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et 5.2.3). L'interprétation subjective repose sur l'appréciation des preuves. Si elle s'avère concluante, le résultat qui en est tiré, c'est-à-dire la constatation d'une commune et réelle intention des parties, relève du domaine des faits et lie en principe le Tribunal fédéral (ATF 142 III 239 consid.”

“412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (DTF 139 III 217 consid. 2.3; Gautschi, Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO; Ammann, Basler Kommentar, 6a ed., n. 1 s. ad art. 412 CO). Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto e alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia, così che il contratto può risultare concluso sia espressamente (per iscritto o oralmente) sia per atti concludenti. La conclusione del contratto di mediazione non è subordinata al rispetto di una forma particolare (DTF 139 III 217 consid. 2.3; Ammann, op.cit., n. 5 ad art. 412 CO).                                   3.2   Per quanto attiene al servizio richiesto in concreto è pacifico, stante l’assenza di contestazione del convenuto negli allegati introduttivi, che egli si è rivolto all’attrice, per il tramite del suo presidente, segnalandole il suo interesse per il fondo part. n. __________ RFD di __________ dopo che la società U__________ __________ S.p.A aveva rifiutato la sua offerta di acquisto poiché ritenuta insufficiente (risposta ad 2, pag. 2 e 3), a fronte di un prezzo di vendita che egli supponeva superiore a fr. 7 milioni (allegazione dell’attore non contestata dal convenuto: replica, ad 2, pag. 3; duplica, ad 2, pag. 3 e 4, e pure confermata dal teste __________ D__________, verbale 14 dicembre 2017, pag. 3). Alla luce di tali premesse, il Pretore ha quindi accertato che l’attrice, tramite __________ B__________, si era offerta di far acquistare al convenuto la proprietà menzionata a un prezzo inferiore attraverso un “canale alternativo, facente capo allo stesso B__________” (decisione impugnata, pag.”

“Les parties doivent s'être mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de quoi celui-ci n'est pas venu à chef (ATF 127 III 248 consid. 3d et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_69/2019 du 27 septembre 2019 consid. 3.1). 2.1.2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; Rayroux, op. cit., n. 7 ad art. 412 CO). 2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci.”

“Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1; 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 déjà cité consid. 2.2.1; 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 déjà cité, ibidem; ATF 75 II 53 consid. 1a; 72 II 84 consid. 2; arrêts du 4C_136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.1, non publié in ATF 130 III 633). En matière de courtage d'indication, la condition de l'existence du lien psychologique est ainsi satisfaite si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner le tiers intéressé et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (RAYROUX, in Commentaire romand CO-I, n. 4 ad art. 412 CO). En cas de rupture des pourparlers (menés par le premier courtier indicateur), puis d'une reprise de ceux-ci (par un nouveau courtier, mais entre les mêmes parties et sur la même affaire) et de la conclusion d'un contrat, il faut alors distinguer : (a) si les parties ont repris contact (et les pourparlers) en raison des relations précédemment tissées (et dont le premier courtier était l'instigateur), le lien de causalité entre l'activité déployée par celui-ci et la conclusion du contrat est maintenu; (b) si la reprise des pourparlers entre les parties trouve son origine dans l'intervention ultérieure et indépendante du nouveau courtier, le lien de causalité entre l'activité déployée par le premier courtier et la conclusion du contrat fait alors défaut (cf. ATF 72 II 84 consid. 2, qui traite explicitement du courtage d'indication; Marquis, [Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier], op.cit. 1993, p. 440 s.). Le temps écoulé entre les derniers efforts du (premier) courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (ATF 84 II 542 consid.”

“[1°-3°]). Le courtier qui réclame un salaire doit établir les circonstances permettant d'inférer un accord des parties (arrêts précités 4C.70/2003 consid. 3.1; 4C.54/2001 consid. 2a; RAYROUX, op. cit., no 17 i.f. ad art. 412 CO). Il doit en outre prouver qu'il a agi, et que son intervention a été couronnée de succès (cf. art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).”

“del 9 luglio 2018 consid. 1 con rinvii a Gautschi in: Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO e Ammann in: Basler Kommentar, OR II, 6ª edizione, n. 1 e segg. ad art. 412). Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione (art. 412 cpv. 2 CO).                                          Premessa necessaria per poter pretendere la mercede di mediazione è, di regola, la stipulazione del contratto a seguito dell'indicazione o dell'interposizione del mediatore (art. 413 cpv. 1 CO). L'obbligo di remunerare il mediatore, tuttavia, è aleatorio nel senso che la mercede è dovuta solo in caso di successo e non per l'estensione dell'attività di mediazione (DTF 138 III 669 consid. 3.1 con riferimenti; v. anche sentenza del Tribunale federale 4A_307/2018 del 10 ottobre 2018 consid. 4.1; Tercier/Bieri/ Carron, op. cit., pag. 718 n. 4934). Oltre alla stipulazione del contratto mediato, occorre che il mediatore dimostri che tra quest’ultima e l’attività da lui messa in atto vi sia un nesso causale psicologico, ravvisabile di per sé anche se l’attività del mediatore non è la causa esclusiva o diretta che ha portato alla conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o indiretta (DTF 144 III 43 consid.”

“Durch den Mäklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Mäkler ein Entgelt zu leisten, wenn dessen Tätigwerden zum Abschluss des vom Auftragge- - 9 - ber angestrebten Vertrags führt bzw. beiträgt (Art. 412 Abs. 1 OR). Der Mäkler ist gemäss der gesetzlichen Regelung nicht berechtigt, den Vertrag direkt im Namen des Auftraggebers abzuschliessen. Wesentliche Merkmale des Mäklervertrags sind die Entgeltlichkeit und die Erfolgsbedingtheit (A MMANN, in: Widmer Lüchin- ger/Oser [Hrsg.], BSK OR I, 7. Aufl. 2019, Art. 412 N 1; HUGUENIN, Obligationen- recht, 3. Aufl. 2019, § 37 Rz. 3334 ff.). Beim Agenturvertrag verpflichtet sich der Agent, dauernd für einen oder mehrere Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln, oder Geschäfte in ihrem Namen und für ih- re Rechnung abzuschliessen, ohne zu den Auftraggebern in einem Arbeitsver- hältnis zu stehen (H UGUENIN, a.a.O., § 38 Rz. 3385 f.). Die beiden Verträge unterscheiden sich dadurch, dass der Agenturvertrag auf Dauer ausgerichtet ist, während der Mäkler beim Mäklervertrag in einzelnen, be- stimmten Angelegenheiten für den Auftraggeber tätig wird. Zudem ist der Agent zum Tätigwerden verpflichtet, der Mäkler nicht.”

“Pour juger si l’on a affaire à un salarié ou à un indépendant, il n’importe pas de savoir si ses rapports de service sont régis par un contrat de voyageur de commerce ou par un contrat d’agence au sens du droit des obligations. D’une manière générale, les représentants de commerce jouissent d’une grande liberté quant à l’emploi de leur temps et à l’organisation de leur travail ; cependant, il est rare qu’ils doivent supporter un risque économique égal à celui de l’entrepreneur. En effet, le risque encouru se limite le plus souvent au fait que le gain dépend du succès personnel des affaires réalisées. Dès lors, il ne peut être considéré comme étant celui d’une personne exerçant une activité indépendante que si l’agent a dû opérer des investissements d’une certaine importance ou rétribuer lui-même du personnel (TF 9C_796/2014 du 27 avril 2015 consid. 3.4 ; TF H 14/87 du 24 août 1987 consid. 2b publié in RCC 1988 p. 398, et les références citées).                 En revanche, le courtage est en règle générale considéré comme une activité indépendante. Comme tout mandataire, le courtier est tenu d’exécuter son mandat dans les règles et conformément aux instructions du mandant (art. 412 al. 2 CO en corrélation avec l’art. 397 CO). Au surplus, le contrat de courtage peut être révoqué en tout temps (art. 412 al. 2 CO en corrélation avec l’art. 404 CO) et selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier n’a, en principe, droit à son salaire que si l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Ce dernier élément, qui met en lumière le caractère nettement aléatoire de l’activité de courtier, est important du point de vue du droit des assurances sociales qui fait du risque encouru par l’entrepreneur l’un des critères permettant de reconnaître l’existence d’une activité indépendante. Quant aux dépenses du courtier, elles ne lui sont remboursées, alors même que l’affaire n’a pas abouti, que si cela a été convenu (art. 413 al. 3 CO). Pour toutes ces raisons, il s’impose généralement de considérer que le courtier exerce une activité indépendante (H 6/05 du 19 mai 2006 consid. 2.1 et les références citées).                 Dans la cause H 19/06, le Tribunal fédéral s’est prononcé sur le cas d’un agent d'assurance dont l'activité consistait à s’entremettre en vue d'offrir à sa clientèle la meilleure solution d'assurance.”

“D’une manière générale, les représentants de commerce jouissent d’une grande liberté quant à l’emploi de leur temps et à l’organisation de leur travail ; cependant, il est rare qu’ils doivent supporter un risque économique égal à celui de l’entrepreneur. En effet, le risque encouru se limite le plus souvent au fait que le gain dépend du succès personnel des affaires réalisées. Dès lors, il ne peut être considéré comme étant celui d’une personne exerçant une activité indépendante que si l’agent a dû opérer des investissements d’une certaine importance ou rétribuer lui-même du personnel (TF 9C_796/2014 du 27 avril 2015 consid. 3.4 ; TF H 14/87 du 24 août 1987 consid. 2b publié in RCC 1988 p. 398, et les références citées).                 En revanche, le courtage est en règle générale considéré comme une activité indépendante. Comme tout mandataire, le courtier est tenu d’exécuter son mandat dans les règles et conformément aux instructions du mandant (art. 412 al. 2 CO en corrélation avec l’art. 397 CO). Au surplus, le contrat de courtage peut être révoqué en tout temps (art. 412 al. 2 CO en corrélation avec l’art. 404 CO) et selon l’art. 413 al. 1 CO, le courtier n’a, en principe, droit à son salaire que si l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Ce dernier élément, qui met en lumière le caractère nettement aléatoire de l’activité de courtier, est important du point de vue du droit des assurances sociales qui fait du risque encouru par l’entrepreneur l’un des critères permettant de reconnaître l’existence d’une activité indépendante. Quant aux dépenses du courtier, elles ne lui sont remboursées, alors même que l’affaire n’a pas abouti, que si cela a été convenu (art. 413 al. 3 CO). Pour toutes ces raisons, il s’impose généralement de considérer que le courtier exerce une activité indépendante (H 6/05 du 19 mai 2006 consid. 2.1 et les références citées).                 Dans la cause H 19/06, le Tribunal fédéral s’est prononcé sur le cas d’un agent d'assurance dont l'activité consistait à s’entremettre en vue d'offrir à sa clientèle la meilleure solution d'assurance.”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4A_624/2020 Arrêt du 8 avril 2021 Ire Cour de droit civil Composition Mmes les Juges fédérales Hohl, Présidente, Kiss et May Canellas. Greffier : M. Douzals. Participants à la procédure A.________ SA, représentée par Me Jamil Soussi, recourante, contre B.________, représenté par Me Cyrille Piguet, intimé. Objet détermination du cocontractant au contrat de courtage (art. 412 CO); appréciation des preuves, recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 19 mai 2020 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (PT17.020064-191848 181).”

“Ce n’est toutefois qu’avec retenue que l’on pourra admettre la conclusion du contrat par actes concluants. Le fait de laisser agir un courtier ne doit pas toujours être admis comme acceptation tacite d’un contrat de courtage. Le comportement du mandant doit pouvoir être interprété sans aucun doute comme l’expression d’un accord portant sur la conclusion d’un contrat de courtage. Ainsi, le seul fait que le courtier effectue des démarches en dépit de la volonté clairement exprimée du mandant de ne pas traiter n’entraîne pas la conclusion d’un contrat de courtage par actes concluants. Ceci vaut également dans l’hypothèse où le mandant tolère les activités du courtier après avoir exprimé un refus sans équivoque. En revanche, si l’attitude du courtier est suffisamment nette, et que celui-ci poursuit ses démarches au su du mandant, et que ce dernier le laisse faire sans s’y opposer, on peut en déduire l’expression d’un accord concluant portant sur la conclusion d’un contrat de courtage (Rayroux, op. cit., n. 12 ad art. 412 CO). Un contrat de courtage tacite peut naître même après que le mandat antérieur du courtier a pris fin. C'est ainsi que lorsque le courtier, après l'expiration du délai fixé dans le contrat ou après la révocation du mandat, poursuit ses démarches au su du mandant qui le laisse faire, celui-ci doit payer la commission s'il finit par conclure l'affaire avec l'amateur indiqué (arrêt du Tribunal fédéral 4C_70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1). L'activité du courtier peut n'être qu'occasionnelle, il suffit notamment d'un seul acte d'indication. Quant au caractère onéreux, seul le principe d'une rémunération doit être prévu, que ce soit de manière expresse ou par actes concluants, et peut même l'être après la conclusion du contrat principal (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 4946, 4948). 4.1.2 Un contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). Pour déterminer s'il y a eu effectivement accord entre les parties, il y a lieu de rechercher leur réelle et commune intention (art.”

“1 CO définit le courtage comme " un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat". Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels ( essentialia negotii) : d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation); d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; FRANÇOIS RAYROUX, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° s 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; CATERINA AMMANN, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, nos 1-2 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nos 4936-4937 et 4944 ss; NICOLAS BRACHER, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3e éd. 2016, nos 1, 4-5 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; RAYROUX, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, op. cit., n° 4948). La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. En l'absence de déclarations expresses, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275). En ce dernier cas, on doit pouvoir déduire des circonstances que les parties se sont accordées sur les essentialia d'un contrat de courtage, en particulier que le mandant s'est engagé envers le courtier à lui verser un salaire (arrêt 4C.54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2a; arrêt précité 4C.70/2003 consid. 3.1). La retenue est de mise lorsqu'il s'agit d'admettre la conclusion d'un tel contrat par actes concluants (cf. arrêts 4A_67/2011 du 7 juin 2011 consid. 1.2; 4C.328/2006 du 16 octobre 2007 consid. 3.1; arrêt précité 4C.54/2001 consid. 2a; ATF 72 II 84 consid. 1b p. 87; RAYROUX, op. cit., n° 17 ad art. 412 CO; AMMANN, op. cit., n° 5 ad art. 412 CO; MICHAEL VLCEK, in Kurzkommentar, Obligationenrecht, 2014, n° 6 ad art. 412 CO). Les circonstances d'espèce sont déterminantes.”

“Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; RAYROUX, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO; TERCIER ET ALII, op. cit., n° 4948). La passation du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. En l'absence de déclarations expresses, elle peut résulter d'actes concluants (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275). En ce dernier cas, on doit pouvoir déduire des circonstances que les parties se sont accordées sur les essentialia d'un contrat de courtage, en particulier que le mandant s'est engagé envers le courtier à lui verser un salaire (arrêt 4C.54/2001 du 9 avril 2002 consid. 2a; arrêt précité 4C.70/2003 consid. 3.1). La retenue est de mise lorsqu'il s'agit d'admettre la conclusion d'un tel contrat par actes concluants (cf. arrêts 4A_67/2011 du 7 juin 2011 consid. 1.2; 4C.328/2006 du 16 octobre 2007 consid. 3.1; arrêt précité 4C.54/2001 consid. 2a; ATF 72 II 84 consid. 1b p. 87; RAYROUX, op. cit., n° 17 ad art. 412 CO; AMMANN, op. cit., n° 5 ad art. 412 CO; MICHAEL VLCEK, in Kurzkommentar, Obligationenrecht, 2014, n° 6 ad art. 412 CO). Les circonstances d'espèce sont déterminantes. Le juge s'attachera d'abord à dégager la commune et réelle intention des parties (interprétation subjective); s'il ne parvient pas à l'établir - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat (désaccord latent), il doit alors recourir à l'interprétation selon le principe de la confiance (ou interprétation objective), en recherchant comment une déclaration ou attitude devait être comprise de bonne foi (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3 p. 276; arrêt précité 4C.54/2001 consid. 2b; TERCIER ET ALII, op. cit., n° 4952; plus généralement, cf. ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et 5.2.3). L'interprétation subjective repose sur l'appréciation des preuves. Si elle s'avère concluante, le résultat qui en est tiré, c'est-à-dire la constatation d'une commune et réelle intention des parties, relève du domaine des faits et lie en principe le Tribunal fédéral (ATF 142 III 239 consid.”

“Les parties doivent s'être mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de quoi celui-ci n'est pas venu à chef (ATF 127 III 248 consid. 3d et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_69/2019 du 27 septembre 2019 consid. 3.1). 2.1.2 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels (essentialia negotii), à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé (courtage d'indication, de négociation, de présentation) et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3 p. 223; 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275; 90 II 92 consid. 6; Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 4-6 et 11-12 ad art. 412 CO; Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ème éd. 2020, n. 1-2 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C.70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1 i.f.; Rayroux, op. cit., n. 7 ad art. 412 CO). 2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.1; 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Dans le courtage d'indication, l'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a pas véritablement de sens, puisque le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci.”

“- tra la società S__________ __________ SA da una parte e la società R__________ Srl e __________ C__________ dall’altra. Il Pretore, considerata la vicinanza del convenuto con i formali acquirenti del fondo, ha concluso che l’immobile era stato acquistato da lui e/o per il proprio gruppo ristretto grazie all’impegno profuso anche dall’attrice, riconoscendole l’importo di fr. 137'160.- fatto valere a titolo di provvigione.                                       3.   Con l’appello il convenuto contesta l’esistenza di un contratto di mediazione tra le parti, rilevando di non avere mai riconosciuto all’attrice una provvigione del 2% per le attività da lei asseritamente svolte in relazione alla compravendita del fondo n. __________ RFD di __________. Al riguardo egli rimprovera al Pretore un accertamento dei fatti e un apprezzamento delle prove errato per avere ritenuto come dimostrate delle circostanze evocate in modo vago e impreciso da due testi poco attendibili poiché vicini all’attrice senza alcuna conferma documentale.                                   3.1   Giusta l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (DTF 139 III 217 consid. 2.3; Gautschi, Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO; Ammann, Basler Kommentar, 6a ed., n. 1 s. ad art. 412 CO). Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto e alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia, così che il contratto può risultare concluso sia espressamente (per iscritto o oralmente) sia per atti concludenti.”

“________ unterzeichneten Reservationsvereinbarung habe ein Verpflichtung vorgelegen, durch welche es bei Unterzeichnung durch die Beschwerdeführer unwiderruflich zum Verkauf gekommen wäre, ist offensichtlich unzutreffend, wie die Beschwerdeführer bereits in ihrer Stellungnahme zum Entwurf der Einstellungsverfügung zutreffend darlegten und auch die Generalstaatsanwaltschaft im Beschwerdeverfahren mittlerweile eingeräumt hat. Die Generalstaatsanwaltschaft bringt nun im Sinne einer Alternativbegründung vor, das vorgeworfene Verhalten des Beschuldigten sei – selbst wenn es sich so zugetragen haben sollte – nicht arglistig, da dieser kein Lügengebäude errichtet oder sich besonderer Machenschaften oder Kniffe bedient habe. Auch dieses Vorbringen ist mit Blick auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Arglist bei vorgetäuschtem Leistungswillen (= innere Tatsache; vgl. statt vieler: BGE 147 IV 73 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen) zur Begründung der Einstellungsverfügung untauglich, zumal vorliegend erschwerend hinzukommt, dass der Beschuldigte als Mäkler im Auftrag der Beschwerdeführer tätig war und somit eine Treuepflicht (Art. 412 Abs. 2 OR i.V.m. Art. 398 Abs. 2 OR) des (zudem) geschäftserfahrenen Beschuldigten gegenüber den soweit ersichtlich nicht berufsmässig im Immobilienbereich tätigen Beschwerdeführern bestanden hat. Daraus ergeben sich klare Hinweise auf die Arglist eines allfälligen Täuschungsversuchs. Das Erkennen derselben durch die Beschwerdeführer ändert daran nichts. Weiter kann auch dem Beschuldigten nicht gefolgt werden, soweit dieser schwergewichtig darauf hinweist, H.________ habe sich immerhin insofern verpflichtet, bei einem Rückzug seinerseits für das Entgelt des Mäklerlohns des Beschuldigten im Umfang von CHF 5'000.00 aufzukommen; vor dem Hintergrund des Vorwurfs eines zwischen dem Beschuldigten und H.________ abgesprochenen Vortäuschens des Abschlusswillens H.________ und mit Blick auf die geltend gemachte Forderung des Beschuldigten in der Höhe von CHF 38'700.00 kann dieser Argumentation keine grosse Überzeugungskraft beschieden werden, zumal das vorgeworfene Verhalten eine Beteiligung von H.________ am Erlös nahelegen würde.”

“1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Sauf convention spéciale, la conclusion d'un contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. Elle peut résulter de déclarations expresses des parties ou d'actes concluants (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_411/2021 du 27 juillet 2022 consid. 5.1). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels, à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; Rayroux, Commentaire romand CO I, 2021, n° 4 à 6 et 11 et 12 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C_70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1; Rayroux, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO). En matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1 et 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 2.2.1). Le courtage de négociation implique que le courtier serve d'intermédiaire dans la négociation et contribue activement à la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 138 III 268 consid. 5.2). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 4.1.2 Déterminer si une personne est partie à un contrat s'examine à la lumière des règles générales sur la conclusion des contrats, notamment celles relatives à l'interprétation des déclarations de volonté des parties ou celles concernant la représentation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2017 du 28 septembre 2018 consid.”

“Elle reproche également au Tribunal de ne pas avoir statué ni condamné les appelants au paiement des intérêts moratoires dûment requis par elle. 4.1.1 A teneur de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Sauf convention spéciale, la conclusion d'un contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de forme. Elle peut résulter de déclarations expresses des parties ou d'actes concluants (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_411/2021 du 27 juillet 2022 consid. 5.1). Les parties doivent s'accorder sur deux éléments objectivement essentiels, à savoir, d'une part, la définition de l'activité que le courtier devra déployer en vue d'un contrat déterminé et, d'autre part, le principe d'une rémunération (ATF 139 III 217 consid. 2.3; 131 III 268 consid. 5.1.2; Rayroux, Commentaire romand CO I, 2021, n° 4 à 6 et 11 et 12 ad art. 412 CO). Il n'est en revanche pas nécessaire de prévoir le montant du salaire (cf. art. 414 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4C_70/2003 du 6 juin 2003 consid. 3.1; Rayroux, op. cit., n° 7 ad art. 412 CO). En matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1 et 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 2.2.1). Le courtage de négociation implique que le courtier serve d'intermédiaire dans la négociation et contribue activement à la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 138 III 268 consid. 5.2). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art.”

“Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1; 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 déjà cité consid. 2.2.1; 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 déjà cité, ibidem; ATF 75 II 53 consid. 1a; 72 II 84 consid. 2; arrêts du 4C_136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.1, non publié in ATF 130 III 633). En matière de courtage d'indication, la condition de l'existence du lien psychologique est ainsi satisfaite si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner le tiers intéressé et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (RAYROUX, in Commentaire romand CO-I, n. 4 ad art. 412 CO). En cas de rupture des pourparlers (menés par le premier courtier indicateur), puis d'une reprise de ceux-ci (par un nouveau courtier, mais entre les mêmes parties et sur la même affaire) et de la conclusion d'un contrat, il faut alors distinguer : (a) si les parties ont repris contact (et les pourparlers) en raison des relations précédemment tissées (et dont le premier courtier était l'instigateur), le lien de causalité entre l'activité déployée par celui-ci et la conclusion du contrat est maintenu; (b) si la reprise des pourparlers entre les parties trouve son origine dans l'intervention ultérieure et indépendante du nouveau courtier, le lien de causalité entre l'activité déployée par le premier courtier et la conclusion du contrat fait alors défaut (cf. ATF 72 II 84 consid. 2, qui traite explicitement du courtage d'indication; Marquis, [Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier], op.cit. 1993, p. 440 s.). Le temps écoulé entre les derniers efforts du (premier) courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (ATF 84 II 542 consid.”

“Mio. an die F._____ AG überwiesen, als auch dass der Klägerin im Zusammenhang mit dieser Überweisung die Rolle der Vermittlerin zwischen den Eheleuten N.____O._____ und der F._____ AG zu- kam bzw. dass diese Überweisung infolge der Vermittlungstätigkeit der Klägerin vorgenommen wurde (act. 21 Rz. 25 f., Rz. 98, Rz. 102, Rz. 112, Rz. 116, Rz. 128 ff., Rz. 141 ff.). Die Beklagte macht aber im Wesentlichen geltend, dass diese Umstände keinen Einfluss auf die Kreditgewährung von der F._____ AG an die Beklagte gehabt hätten (act. 21 Rz. 128 ff., Rz. 141 ff.). 8.2.Rechtliches Voraussetzung für den Provisionsanspruch gemäss Art. 412 Abs. 1 OR in Verbin- dung mit Art. 413 Abs. 1 OR ist, dass das Zustandekommen des angestrebten Vertrages mit einem Dritten auf eine vereinbarungsgemässe Tätigkeit des Mäk- lers zurückzuführen ist, d.h. zwischen der Mäklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages bzw. des Zielgeschäfts muss ein Kausalzusammenhang bestehen (BGE 90 II 92 E. 2; BGE 144 III 43 E. 3.1.1; BSK OR I-AMMANN, Art. 413 N 2, N 8 m.w.H.; vgl. auch Erw. 6.1.2). Dieses Erfordernis fehlt, wenn das Vertragsinter- esse des zugeführten Interessenten dem Auftraggeber bereits bekannt war. Der - 44 - Vertragsabschluss muss aber nicht unmittelbare Folge der Mäklertätigkeit sein (BGer 4A_75/2016 vom 13. September 2016, E. 4.1 sowie dazu ius.focus 2016, Nr. 285; BSK OR I-AMMANN, Art. 413 N 8 m.w.H.). Es genügt, wenn zwischen den Bemühungen des Mäklers und dem Entschluss des Dritten ein sog. psychologi- scher Zusammenhang besteht. Die Tätigkeit des Mäklers braucht demnach nicht den ausschliesslichen oder auch nur überwiegenden Grund für den Vertrags- schluss bilden, sondern es reicht, wenn dieser mitbestimmend war (BGE 84 II 542 E.”

“Il s'agit du fait que cette dernière a rédigé à dessein le contrat de la manière dont elle s'en prévaut, que l'art. 6 de celui-ci a été rédigé par des spécialistes en matière de courtage, ne présente aucune lacune et a un but facilement compréhensible. Il n'est pas nécessaire de statuer sur la recevabilité de ces faits en l'état, dès lors qu'ils ont trait à la question de la dérogation à l'art. 413 al. 1 CO, laissée indécise ci-après (cf. infra consid. 4), et ne sont dès lors pas déterminants pour l'issue du litige. 3.             L'appelante conclut pour la première fois en appel à ce qu'il soit dit que la poursuite n° 2______ ira sa voie. La question de la recevabilité de cette conclusion peut demeurer indécise, celle-ci n'ayant pas de véritable portée. 4.             L'appelante reproche au premier juge d'avoir retenu qu'elle n'avait aucun droit à sa commission de courtage, en ignorant les conditions contractuelles liant les parties, lesquelles dérogeaient selon elle à l'art. 413 al. 1 CO s'agissant du lien de causalité, et en niant à tort l'existence d'un tel lien. 4.1.1 En vertu de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1; 4A_334/2018 du 20 mars 2018 consid. 4.1.1). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal avec le tiers soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celui-ci ait fait naître chez ce tiers une des raisons l'ayant incité à conclure le contrat principal.”

“Elle applique le droit d'office (art. 57 CPC) dans les limites des griefs soulevés et motivés. Le litige est soumis aux maximes des débats (art. 55 al. 1 CPC) et de disposition (art. 58 al. 1 CPC). 2. L'appelante reproche au premier juge d'avoir considéré que le lien de causalité entre son activité et la vente finalement conclue faisait défaut. Elle soutient qu'elle était la première à avoir adressé la brochure et fourni l'adresse du bien immobilier aux acheteurs le 21 juin 2018, qu'elle était également la première à avoir informé les intimés de l'intérêt des acheteurs par l'envoi de son rapport d'activité le 27 juin 2018 et que, sans son annulation de la visite avec M______, celle-ci et son époux n'auraient pas formulé d'offre d'achat supérieure à l'offre des époux R/T______. 2.1.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage (art. 412 al. 2 CO). Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, le droit à la rémunération prend naissance lorsque le courtier a indiqué au mandant l'occasion de conclure le contrat principal voulu par lui, ou a négocié pour le compte du mandant avec un éventuel cocontractant, et que cette activité aboutit à la conclusion de ce contrat. 2.1.2 Le résultat doit se trouver dans un rapport de causalité avec l'activité. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers. Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en oeuvre.”

“Il reste à examiner si l'appelant dispose d'une créance qu'il peut opposer en compensation aux prétentions de l'intimé, comme celui-ci le soutient. 7.             L'appelant reproche également au premier juge de ne pas avoir admis qu'il demeurait créancier de l'intimé pour des montants supérieurs à ceux qui lui sont réclamés. Il soutient à ce propos avoir conclu un contrat de courtage avec C______ AG et avoir droit à une commission pour avoir présenté à celle-ci le groupe J______ SA. Il ne conteste pas que la conclusion et les effets d'un tel contrat doivent en l'espèce être examinés au regard du droit suisse, dès lors que la prestation caractéristique du contrat de courtage, en vertu de l'art. 117 al. 2 et al. 3 let. c LDIP, est la prestation du courtier (cf. Bonomi, op. cit., n. 36 ad art. 117 LDIP) et que lui-même résidait principalement en Suisse et y exerçait principalement ses activités. 7.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). La rémunération du courtier suppose dans tous les cas un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat principal ou l'affaire poursuivie. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver que son intervention a été couronnée de succès (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1, JdT 2018 II 207). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie et il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant. En d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (arrêts du Tribunal fédéral 4A_307/2018 du 10 octobre 2018 consid. 4.1; 4A_269/2016 du 2 septembre 2016 consid.”

“Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies et, en particulier dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté ou offert d'exécuter les prestations dont dépend l'exigibilité (ATF 149 III 310 consid. 5.2.1.1 ; ATF 148 III 145 consid. 4.3.3; ATF 145 III 20 consid. 4.1.1). En droit des poursuites, lorsque la poursuite est fondée sur un contrat bilatéral, la question de la fourniture de la contreprestation, soit de son existence, ne ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l’art. 82 al. 2 LP, mais relève de la contestation de l’exigibilité, soit d’une exigence mise à l’admission d’un contrat bilatéral comme titre de la mainlevée provisoire, dont il incombe au poursuivant de justifier qu’il en dispose effectivement (ATF 145 III 20 consid. 4.3.2).   2.1.3              Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation) (art. 412 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]).                 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. L'art. 413 al. 1 CO est de droit dispositif (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Les parties peuvent donc convenir de clauses particulières dans le but d'atténuer le caractère aléatoire de la rémunération du courtier. Selon la jurisprudence, la partie qui entend déroger à la règle de l'art. 413 al. 1 CO doit le faire avec suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b ; TF 4A_461/2020 du 16 février 2021 consid. 5.1.1).                 Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (ATF 144 III 43 consid.”

“La doctrine considère qu'il existe un troisième type de courtage, le courtage de présentation (Zuführungsmäkelei), qui suppose que le courtier amène un tiers à entrer en relation avec son donneur d'ordre en vue de négocier un contrat. Autrement dit, le courtier présentateur doit établir un contact direct entre son mandant et le tiers (TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, Zurich 2016, n. 4937; RAYROUX, Commentaire romand, 3e éd., Bâle 2021, n. 4 ad art. 412 CO).”

“infra); (3) d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même; (4) d'une clause de garantie d'une commission ("Provisionsgarantie") : le mandant garantit au courtier tout ou partie de sa rémunération même si l'affaire est conclue par l'intermédiaire d'un tiers; ou encore (5) d'une clause de garantie d'une commission réduite même si l'affaire n'aboutit pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2 et les nombreux arrêts cités). Ainsi, une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'interdit de recourir aux services d'un autre intermédiaire, est en soi valable, même si elle peut impliquer une renonciation à l'exigence du lien de causalité - le courtier ayant droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (arrêt du Tribunal 4C.228/2005 précité consid. 3 et les références citées). Si les parties sont convenues d'une clause d'exclusivité, le courtier a toutefois l'obligation de déployer une activité en vue de la réalisation de l'affaire que le mandant lui a confiée (RAYROUX, op. cit., n. 23 et 39 ad art. 412 CO et les références citées). Selon le Tribunal fédéral, qui se réfère à l'art. 398 al. 2 CO, cela correspond à l'obligation contractuelle du courtier de "sauvegarder les intérêts du vendeur avec la diligence d'un commerçant sérieux"; l'inactivité du courtier au bénéfice d'un contrat de courtage exclusif serait en effet incompatible avec cette obligation de préserver les intérêts du mandant (ATF 103 II 129, JdT 1978 I 150 consid. 3). Dans un arrêt rendu en 2020, le Tribunal fédéral a retenu - s'agissant d'un courtier qui, à l'exception de la visite de l'immeuble mis en vente par trois acquéreurs potentiels au début du contrat, n'avait pas établi avoir exercé, durant plus d'un an, une quelconque activité en faveur de sa mandante - qu'il y avait là indiscutablement une violation des obligations de sauvegarde et de diligence du courtier. La sanction de cette carence, qui constituait une inexécution du contrat, ne pouvait être que le refus d'allouer un salaire au courtier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“infra); (3) d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même; (4) d'une clause de garantie d'une commission ("Provisionsgarantie") : le mandant garantit au courtier tout ou partie de sa rémunération même si l'affaire est conclue par l'intermédiaire d'un tiers; ou encore (5) d'une clause de garantie d'une commission réduite même si l'affaire n'aboutit pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2 et les nombreux arrêts cités). Ainsi, une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'interdit de recourir aux services d'un autre intermédiaire, est en soi valable, même si elle peut impliquer une renonciation à l'exigence du lien de causalité - le courtier ayant droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (arrêt du Tribunal 4C.228/2005 précité consid. 3 et les références citées). Si les parties sont convenues d'une clause d'exclusivité, le courtier a toutefois l'obligation de déployer une activité en vue de la réalisation de l'affaire que le mandant lui a confiée (RAYROUX, op. cit., n. 23 et 39 ad art. 412 CO et les références citées). Selon le Tribunal fédéral, qui se réfère à l'art. 398 al. 2 CO, cela correspond à l'obligation contractuelle du courtier de "sauvegarder les intérêts du vendeur avec la diligence d'un commerçant sérieux"; l'inactivité du courtier au bénéfice d'un contrat de courtage exclusif serait en effet incompatible avec cette obligation de préserver les intérêts du mandant (ATF 103 II 129, JdT 1978 I 150 consid. 3). Dans un arrêt rendu en 2020, le Tribunal fédéral a retenu - s'agissant d'un courtier qui, à l'exception de la visite de l'immeuble mis en vente par trois acquéreurs potentiels au début du contrat, n'avait pas établi avoir exercé, durant plus d'un an, une quelconque activité en faveur de sa mandante - qu'il y avait là indiscutablement une violation des obligations de sauvegarde et de diligence du courtier. La sanction de cette carence, qui constituait une inexécution du contrat, ne pouvait être que le refus d'allouer un salaire au courtier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“infra); (3) d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même; (4) d'une clause de garantie d'une commission ("Provisionsgarantie") : le mandant garantit au courtier tout ou partie de sa rémunération même si l'affaire est conclue par l'intermédiaire d'un tiers; ou encore (5) d'une clause de garantie d'une commission réduite même si l'affaire n'aboutit pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2 et les nombreux arrêts cités). Ainsi, une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'interdit de recourir aux services d'un autre intermédiaire, est en soi valable, même si elle peut impliquer une renonciation à l'exigence du lien de causalité - le courtier ayant droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (arrêt du Tribunal 4C.228/2005 précité consid. 3 et les références citées). Si les parties sont convenues d'une clause d'exclusivité, le courtier a toutefois l'obligation de déployer une activité en vue de la réalisation de l'affaire que le mandant lui a confiée (RAYROUX, op. cit., n. 23 et 39 ad art. 412 CO et les références citées). Selon le Tribunal fédéral, qui se réfère à l'art. 398 al. 2 CO, cela correspond à l'obligation contractuelle du courtier de "sauvegarder les intérêts du vendeur avec la diligence d'un commerçant sérieux"; l'inactivité du courtier au bénéfice d'un contrat de courtage exclusif serait en effet incompatible avec cette obligation de préserver les intérêts du mandant (ATF 103 II 129, JdT 1978 I 150 consid. 3). Dans un arrêt rendu en 2020, le Tribunal fédéral a retenu - s'agissant d'un courtier qui, à l'exception de la visite de l'immeuble mis en vente par trois acquéreurs potentiels au début du contrat, n'avait pas établi avoir exercé, durant plus d'un an, une quelconque activité en faveur de sa mandante - qu'il y avait là indiscutablement une violation des obligations de sauvegarde et de diligence du courtier. La sanction de cette carence, qui constituait une inexécution du contrat, ne pouvait être que le refus d'allouer un salaire au courtier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“infra); (3) d'une clause d'exclusivité par laquelle le mandant s'interdit non seulement de recourir à un autre courtier, mais aussi de rechercher ou négocier lui-même; (4) d'une clause de garantie d'une commission ("Provisionsgarantie") : le mandant garantit au courtier tout ou partie de sa rémunération même si l'affaire est conclue par l'intermédiaire d'un tiers; ou encore (5) d'une clause de garantie d'une commission réduite même si l'affaire n'aboutit pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_449/2019 du 16 avril 2020 consid. 5.2 et les nombreux arrêts cités). Ainsi, une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'interdit de recourir aux services d'un autre intermédiaire, est en soi valable, même si elle peut impliquer une renonciation à l'exigence du lien de causalité - le courtier ayant droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (arrêt du Tribunal 4C.228/2005 précité consid. 3 et les références citées). Si les parties sont convenues d'une clause d'exclusivité, le courtier a toutefois l'obligation de déployer une activité en vue de la réalisation de l'affaire que le mandant lui a confiée (RAYROUX, op. cit., n. 23 et 39 ad art. 412 CO et les références citées). Selon le Tribunal fédéral, qui se réfère à l'art. 398 al. 2 CO, cela correspond à l'obligation contractuelle du courtier de "sauvegarder les intérêts du vendeur avec la diligence d'un commerçant sérieux"; l'inactivité du courtier au bénéfice d'un contrat de courtage exclusif serait en effet incompatible avec cette obligation de préserver les intérêts du mandant (ATF 103 II 129, JdT 1978 I 150 consid. 3). Dans un arrêt rendu en 2020, le Tribunal fédéral a retenu - s'agissant d'un courtier qui, à l'exception de la visite de l'immeuble mis en vente par trois acquéreurs potentiels au début du contrat, n'avait pas établi avoir exercé, durant plus d'un an, une quelconque activité en faveur de sa mandante - qu'il y avait là indiscutablement une violation des obligations de sauvegarde et de diligence du courtier. La sanction de cette carence, qui constituait une inexécution du contrat, ne pouvait être que le refus d'allouer un salaire au courtier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“Zusammenfassung der zentralen Tat- und Rechtsfragen Die Parteien schlossen am 22. Oktober 2018 einen ersten Mandatsvertrag, mit welchem die Beklagte die Klägerin beauftragte, für ihre Bauprojekte Mezzanine Kapital zu beschaffen. Dieser wurde vom bis auf die Provisionshöhe weitgehend gleichlautenden Mandatsvertrag vom 8. August 2019 abgelöst. Beide Verträge sind als Mäklerverträge in der Variante der Vermittlungsmäkelei im Sinne von Art. 412 Abs. 1 OR zu qualifizieren. Gestützt darauf vermittelte die Klägerin der Beklagten im Jahre 2019 mehrere Kredite via die von der F._____ AG betriebene Kreditvermittlungsplattform www.F1._____.ch. Für die im Februar und März 2019 an die Beklagte ausbezahlten Kredite in der Höhe von insgesamt CHF 1 Mio. be- zahlte die Beklagte der Klägerin eine Provision. Hinsichtlich des am 14. August 2019 von der F._____ AG an die Beklagte ausbezahlten Kredites von CHF 1 Mio. sind die Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch der Klägerin – neben je- nem der I._____ GmbH – aus mehreren Gründen nicht erfüllt. Hingegen hat die Klägerin in Bezug auf den am 10. September 2019 an die Beklagte ausbezahlten Kredit in der Höhe von CHF”

“Zusammenfassung der zentralen Tat- und Rechtsfragen Die Parteien schlossen am 22. Oktober 2018 einen ersten Mandatsvertrag, mit welchem die Beklagte die Klägerin beauftragte, für ihre Bauprojekte Mezzanine Kapital zu beschaffen. Dieser wurde vom bis auf die Provisionshöhe weitgehend gleichlautenden Mandatsvertrag vom 8. August 2019 abgelöst. Beide Verträge sind als Mäklerverträge in der Variante der Vermittlungsmäkelei im Sinne von Art. 412 Abs. 1 OR zu qualifizieren. Gestützt darauf vermittelte die Klägerin der Beklagten im Jahre 2019 mehrere Kredite via die von der F._____ AG betriebene Kreditvermittlungsplattform www.F1._____.ch. Für die im Februar und März 2019 an die Beklagte ausbezahlten Kredite in der Höhe von insgesamt CHF 1 Mio. be- zahlte die Beklagte der Klägerin eine Provision. Hinsichtlich des am 14. August 2019 von der F._____ AG an die Beklagte ausbezahlten Kredites von CHF 1 Mio. sind die Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch der Klägerin – neben je- nem der I._____ GmbH – aus mehreren Gründen nicht erfüllt. Hingegen hat die Klägerin in Bezug auf den am 10. September 2019 an die Beklagte ausbezahlten Kredit in der Höhe von CHF”

“Das Mäklervertragsrecht kennt zwei Grundformen der Mäklerei: die Nachweis- und die Vermittlungsmäkelei (courtage d'indication und courtage de négociation; Art. 412 Abs. 1 OR; BGE 90 II 92 E. 2 S. 96). Die Tätigkeit des Nachweismäklers beschränkt sich auf die Bekanntgabe einer oder mehrerer konkret bestimmter Abschlussgelegenheiten, während der Vermittlungsmäkler auf den Vertragsabschluss aktiv hinwirkt (BGE 144 III 43 E. 3.1.1 S. 46). Der Vermittlungsmäkler führt für eine Vertragspartei Vertragsverhandlungen mit der Gegenseite (vgl. die französische Fassung von Art. 412 Abs. 1 ["intermédiaire pour la négociation"] und Art. 413 Abs. 1 OR ["la négociation qu'il a conduite"]; BGE 84 II 521 E. 2d S. 527; FRANÇOIS RAYROUX, a.a.O., N. 4 zu Art. 412 OR), ohne den Vertrag selbst abzuschliessen (BGE 145 II 270 E. 4.2 S. 270; GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 2b zu Vorb. Der Mäklervertrag). Auch der Gelegenheitsnachweis (indication) und die Zwischenform der Zuführung (présentation; vgl. dazu BGE 90 II 92 E. 2 S. 96) lassen sich nach allgemeinem Sprachgebrauch unter den Oberbegriff der Vermittlung subsumieren (GREGOR GAUTSCHI, a.a.O., N. 3b zu Vorb. Der Mäklervertrag). In allen Formen der Mäkelei erschöpft sich die Tätigkeit des Mäklers in Tathandlungen (BGE 145 II 270 E.”

“Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler gemäss Art. 412 Abs. 1 OR den Auftrag, gegen eine Vergütung Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nach- zuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln. Der Auftraggeber verspricht dem Mäkler somit eine Vergütung, wenn dessen Tätigwerden zum Ab- schluss des vom Auftraggeber angestrebten Geschäfts führt oder beiträgt. Die Tä- tigkeit des Mäklers kann sich nach dem Willen der Vertragsparteien auf den Nachweis von Interessenten beschränken, oder auf die Zuführung von Interes- senten bzw. auf die Vermittlung in den Verhandlungen zwischen den Parteien ge- richtet sein (BSK OR I-AMMANN, Art. 412 N 1 m.H.). Der Mäklervertrag steht im Allgemeinen unter den Vorschriften über den einfachen Auftrag (Art. 412 Abs. 2 OR), soweit diese mit den Besonderheiten des Mäklervertrages vereinbar sind (BGE 144 III 43 E. 3.1; BGE 139 III 217 = Pra 102 [2013] Nr. 66 E. 2.3).”

“Selon l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication; Nachweismäkelei) [oder], soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation; Vermittlungsmäkelei).”

“Durch den Mäklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Mäkler ein Entgelt zu leisten, wenn dessen Tätigwerden zum Abschluss des vom Auftragge- - 9 - ber angestrebten Vertrags führt bzw. beiträgt (Art. 412 Abs. 1 OR). Der Mäkler ist gemäss der gesetzlichen Regelung nicht berechtigt, den Vertrag direkt im Namen des Auftraggebers abzuschliessen. Wesentliche Merkmale des Mäklervertrags sind die Entgeltlichkeit und die Erfolgsbedingtheit (A MMANN, in: Widmer Lüchin- ger/Oser [Hrsg.], BSK OR I, 7. Aufl. 2019, Art. 412 N 1; HUGUENIN, Obligationen- recht, 3. Aufl. 2019, § 37 Rz. 3334 ff.). Beim Agenturvertrag verpflichtet sich der Agent, dauernd für einen oder mehrere Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln, oder Geschäfte in ihrem Namen und für ih- re Rechnung abzuschliessen, ohne zu den Auftraggebern in einem Arbeitsver- hältnis zu stehen (H UGUENIN, a.a.O., § 38 Rz. 3385 f.). Die beiden Verträge unterscheiden sich dadurch, dass der Agenturvertrag auf Dauer ausgerichtet ist, während der Mäkler beim Mäklervertrag in einzelnen, be- stimmten Angelegenheiten für den Auftraggeber tätig wird. Zudem ist der Agent zum Tätigwerden verpflichtet, der Mäkler nicht.”

“Ces éléments avaient en outre également été confirmés par J______ lorsqu'il avait été interrogé par le Tribunal. Dans le même courriel, K______ indiquait qu'il ne niait pas le travail effectué par l'appelante, mais estimait que rien ne justifiait une facture du montant qu'elle leur avait adressé. L'appelante en déduisait que le principe même de sa rémunération devait être considéré comme admis. Dès lors que les éléments invoqués sont pertinents pour l'issue de la présente procédure d'appel, l'état de fait ci-dessus a été complété en conséquence. 4. Invoquant une violation des règles relatives au fardeau de l'allégation et de la contestation ainsi qu'une violation du droit à la preuve, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré qu'elle n'avait pas suffisamment allégué les faits permettant de retenir l'existence d'un contrat de courtage conclu de manière tacite avec B______ SA et/ou B______ HOLDING SA en relation avec l'acquisition de l'immeuble sis no. ______ rue 4______ à Genève. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). Le courtage doit présenter les deux éléments essentiels suivants: il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu'il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion d'un contrat, quelle qu'en soit la nature (arrêt du Tribunal fédéral 4A_450/2012 du 10 janvier 2013 consid. 2.3). La description de l'activité à fournir par le courtier pour ouvrir, le cas échéant, le droit au salaire est également un élément objectivement essentiel, de sorte que le contrat de courtage n'est parfait au sens de l'art. 2 CO que si les parties se sont mises d'accord sur ce point (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2018 du 23 septembre 2019 consid. 4.2.1). La fonction économique du courtage est de faciliter les opérations commerciales par l'intervention du courtier, qui, en raison de son expérience dans un domaine particulier s'entremet entre deux ou plusieurs parties qu'il met en rapport en vue de la conclusion d'une affaire.”

“Giusta l’art. 412 CO con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l'indicazione o con la presentazione al mandante di un possibile contraente, nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ª edizione, pag. 719 n. 4936). Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (II CCA sentenza inc.”

“Giusta l’art. 412 CO con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l'indicazione o con la presentazione al mandante di un possibile contraente, nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ª edizione, pag. 719 n. 4936). Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (II CCA sentenza inc.”

“Ainsi, la seule conséquence que subit le courtier s'il omet d'agir est de perdre le bénéfice de certains de ses droits, en particulier son droit conditionnel au salaire (Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 412 CO; Tercier/Bieri/ Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 4956). Il en va différemment en présence d'un courtage exclusif. Le courtier a l'obligation d'agir, c'est-à-dire l'obligation de tout mettre en œuvre pour trouver une affaire, dès lors qu'il est le seul à pouvoir le faire. Il s'agit d'une application du principe de l'art. 398 al. 2 CO, qui veille à ce que le courtier sauvegarde les intérêts du mandant avec la diligence d'un commerçant sérieux. Une totale inactivité serait incompatible avec cette obligation : elle constituerait une inexécution du contrat, pour laquelle le mandant peut prétendre à des dommages-intérêts. Le courtier ne peut en outre pas se prévaloir de son droit au salaire, même réduit (Rayroux, op. cit., n. 27 ad art. 412 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4957). 3.1.2 De son côté, différentes obligations peuvent être à la charge du mandant, dont celle d'informer le courtier de toutes circonstances qui pourraient influencer l'exécution de sa tâche, de le renseigner sur les caractéristiques de l'opération envisagée ou sur les circonstances nouvelles dont le courtier ne peut avoir connaissance. Le mandant doit spontanément informer le courtier s'il renonce à l'affaire, la conclut directement ou grâce à un autre intermédiaire, et cela afin d'éviter que le courtier n'engage des frais ou prenne des mesures superflues (Rayroux, op. cit., n. 36 ad art. 412 CO; Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 4977). 3.1.3 Si le mandat a été confié à plusieurs courtiers et que chacun prouve avoir joué un rôle, la jurisprudence et une partie de la doctrine permettent au mandant de partager le salaire en fonction de la contribution de chacun au succès (ATF 72 II 421 consid. 3 in JdT 1947 I 293, arrêt du Tribunal fédéral 4C_178/2001 du 28 novembre 2001 consid.”

“3d TF 4C.228/2005 précité). La jurisprudence a clairement posé que, dans un contrat de courtage, on doit inférer de la clause d'exclusivité liant les parties un devoir pour le courtier de déployer une activité en faveur du mandant (ATF 144 III 43 précité; ATF 103 II 129 consid. 3 ). La validité d'une clause d'exclusivité suppose seulement un accord de volonté des parties, conformément aux principes généraux du droit des obligations (ATF 103 II 129 consid. 1 ; ATF 100 II 361 consid. 3d ; TF 4C.228/2005 précité ; cf. également Rayroux, op. cit., n. 38 ad art. 412 CO). La validité de la clause d'exclusivité ne pourrait être mise en doute que si elle signifiait que le courtier aurait droit à son salaire même en n'exerçant aucune activité quelconque, ce qui équivaudrait à une promesse de donner (ATF 100 II 361 consid. 3d ; cf. également Rayroux, op. cit., n. 39 ad art. 412 CO). Le contrat de courtage est, vu son caractère de mandat, résiliable en tout temps (art. 404 al. 1 CO en relation avec l’art. 412 al. 2 CO ; ATF 103 II 129 consid. 1 ; JdT 1978 I 150) et une clause pénale ne saurait remettre en cause ce droit de résiliation en tout temps (ibidem). De même, la jurisprudence et la doctrine admettent que l’information du courtier par le mandant de la mise en œuvre d’un autre courtier vaut révocation partielle du mandat exclusif (ATF 103 II 129 précité consid. 1 avant dernier paragraphe et références). e) En l’espèce, le contrat signé par les parties contient une clause qui stipule que le mandant doit conclure par l’entremise du courtier, sans faire appel à d’autres intermédiaires ni en s’entremettant lui-même et qu’en cas de violation de cette obligation, le courtier a droit à une pleine commission. Il s’agit là d’une clause d’exclusivité. L’intimée et B.H.________ ont résilié ce contrat par courrier du 11 novembre 2021. La recourante soutient que la villa aurait été vendue par l’intermédiaire d’un tiers alors qu’elle bénéficiait encore de l’exclusivité. On ignore toutefois à quelle date la villa a été vendue: le simple fait que la recourante affirme, dans un courrier du 13 décembre 2021, avoir elle-même constaté l’inscription au registre foncier d’une vente à terme emption le 25 novembre 2021 est à cet égard insuffisant.”

“3d TF 4C.228/2005 précité). La jurisprudence a clairement posé que, dans un contrat de courtage, on doit inférer de la clause d'exclusivité liant les parties un devoir pour le courtier de déployer une activité en faveur du mandant (ATF 144 III 43 précité; ATF 103 II 129 consid. 3 ). La validité d'une clause d'exclusivité suppose seulement un accord de volonté des parties, conformément aux principes généraux du droit des obligations (ATF 103 II 129 consid. 1 ; ATF 100 II 361 consid. 3d ; TF 4C.228/2005 précité ; cf. également Rayroux, op. cit., n. 38 ad art. 412 CO). La validité de la clause d'exclusivité ne pourrait être mise en doute que si elle signifiait que le courtier aurait droit à son salaire même en n'exerçant aucune activité quelconque, ce qui équivaudrait à une promesse de donner (ATF 100 II 361 consid. 3d ; cf. également Rayroux, op. cit., n. 39 ad art. 412 CO). Le contrat de courtage est, vu son caractère de mandat, résiliable en tout temps (art. 404 al. 1 CO en relation avec l’art. 412 al. 2 CO ; ATF 103 II 129 consid. 1 ; JdT 1978 I 150) et une clause pénale ne saurait remettre en cause ce droit de résiliation en tout temps (ibidem). De même, la jurisprudence et la doctrine admettent que l’information du courtier par le mandant de la mise en œuvre d’un autre courtier vaut révocation partielle du mandat exclusif (ATF 103 II 129 précité consid. 1 avant dernier paragraphe et références). e) En l’espèce, le contrat signé par les parties contient une clause qui stipule que le mandant doit conclure par l’entremise du courtier, sans faire appel à d’autres intermédiaires ni en s’entremettant lui-même et qu’en cas de violation de cette obligation, le courtier a droit à une pleine commission. Il s’agit là d’une clause d’exclusivité. L’intimée et B.H.________ ont résilié ce contrat par courrier du 11 novembre 2021. La recourante soutient que la villa aurait été vendue par l’intermédiaire d’un tiers alors qu’elle bénéficiait encore de l’exclusivité. On ignore toutefois à quelle date la villa a été vendue: le simple fait que la recourante affirme, dans un courrier du 13 décembre 2021, avoir elle-même constaté l’inscription au registre foncier d’une vente à terme emption le 25 novembre 2021 est à cet égard insuffisant.”

“________ se réalisent ou non ne permettrait pas à l’appelante de se soustraire à ses obligations d’information et de diligence. L’intimée s’exposait tant à des risques liés à sa réputation qu’au risque concret que le produit de la vente soit séquestré dans le contexte de l’enquête de la FINMA, la privant alors des liquidités dont elle avait immédiatement besoin. L’intimée a ainsi de bonne foi refusé la vente, de sorte que l’appelante doit être déchue de son droit à la rémunération (art. 415 CO). L’intimée soutient par ailleurs que le projet de vente présentée par l’appelante ne correspondait pas aux conditions convenues, puisqu’il prévoyait la cession gratuite des cédules hypothécaires alors que cet élément n’avait pas fait l’objet d’un accord entre les parties et ne ressortait pas du contrat de courtage. 3.2 3.2.1 3.2.1.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (art. 412 al. 1 CO). Il peut s’agir d’un contrat d’indication ou de présentation ou/et de négociation (TF 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 consid. 2 et les réf. citées ; Rayroux in Commentaire romand, Code des obligations I [ci-après : CR-CO], 3e éd. Bâle 2021, n. 4 ad art. 412 CO). Le contrat doit présenter les deux éléments essentiels suivants : il doit être conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu’il soit indicateur ou négociateur, doivent tendre à la conclusion du contrat, quelle qu’en soit la nature (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; ATF 124 III 481 consid. 3a et les réf. citées ; Rayroux in CR-CO, n. 5 ad art. 412 CO). 3.2.1.2 Aux termes de l’art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le droit du courtier à être rémunéré est ainsi subordonné à une condition potestative suspensive qui est l’acceptation du contrat par le mandant. En dehors des hypothèses visées par l’art.”

“________ ait demandé le paiement de sa commission et que les appelants s’y soient refusés, ce qui réduit encore sa force probante. 4.4 Les appelants critiquent le fait que l’autorité précédente n’ait pas retenu, sur la base des déclarations de L.________ (cf. ad all. 55), que plusieurs clients étaient insatisfaits des prestations de R.________. Dans sa détermination sur cet allégué, le témoin L.________ a uniquement indiqué que Z.________ se déclarait mécontent des prestations de R.________. Il ne l’a pas confirmé pour d’autres. Au demeurant, une telle déclaration ne prouve rien s’agissant de la qualité des prestations de R.________, faute de perception directe du témoin sur ce point (cf. art. 169 CPC). On souligne encore que les deux intimées sont concurrentes en affaires, de sorte qu’il convient d’apprécier avec réserve les critiques portées par le représentant de l’une contre l’autre. 5. Les appelants contestent le droit de R.________ de percevoir la commission de courtage prévue par le contrat conclu entre eux le 8 novembre 2015. 5.1 L'art. 412 al. 1 CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 ; RS 220) définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). 5.1.1 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1). Pour prétendre à un salaire, il doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 ; TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid. 2.1 et l’arrêt cité). Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat (TF 4A_153/2017 du 29 novembre 2017 consid.”