Les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d’un indice ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l’indice suisse des prix à la consommation.
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Indexklauseln sind nur wirksam, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen ist und als Referenz der Landesindex der Konsumentenpreise (ISPC) bestimmt ist. Der Vertrag kann dabei ausdrücklich ein konkretes Referenzdatum bzw. eine Referenzperiode festlegen; dieses vertraglich bestimmte Referenzmoment ist massgeblich und kann Gegenstand von Streitigkeiten sein.
“In einem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mietzins einem Index folgt, sofern der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR; Art. 17 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]). Im vorliegenden Fall haben die Parteien von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Während der festen Vertragsdauer ("Indexdauer") hängt der Mietzins - unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses - allein von der Indexentwicklung ab (Art. 270c OR; BGE 147 III 32 E. 3.3; Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.1). Insbesondere haben Hypothekarzinsänderungen keine Anpassung des Mietzinses zur Folge (BGE 147 III 32 E. 3.3 f.).”
“Faits : A. A.a. Le 13 avril 1983, A.________ AG, propriétaire de l'immeuble sis à l'avenue du T.________ à U.________, et B.________ ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de quatre pièces situé au 2ème étage de cet immeuble. Le bail a été conclu pour une durée initiale de 15 mois, du 1er juillet 1983 au 30 septembre 1984, et était ensuite renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. A.b. Par avis de majoration de loyer du 22 février 2012, la bailleresse a déclaré porter le loyer annuel de l'appartement de 10'812 fr. à 12'012 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 2012 et a proposé une nouvelle échéance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel était motivé comme suit: " Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer indexé (art. 269b CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans, indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplémentaires au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le bailleur se réserve expressément le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci à l'évolution de l'ISPC [indice suisse des prix à la consommation]. Il est pris note entre les parties que le locataire peut résilier son bail dès la 2ème année, moyennant un préavis de résiliation de 3 mois pour une échéance annuelle. En annexe: clause d'indexation. " La locataire a contesté cette hausse de loyer auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Selon le procès-verbal de conciliation du 23 mai 2012, le loyer annuel a été fixé à 10'812 fr. dès le 1er octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par année. Le taux hypothécaire de référence pris en compte était de 2.5 %. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, était indexé à l'ISPC, l'indice de référence étant celui de janvier 2012.”
“g CPC et Bohnet, in : CR CPC, 2e éd., n. 28 ad art. 198). Il n’y a donc pas véritablement de conclusion nouvelle en appel, à ce sujet. e) Selon l’article 269b CO, les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d’un indice ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l’indice suisse des prix à la consommation. L’indexation est un mode exclusif de fixation du loyer ; d’autres adaptations que celles liées à la fluctuation de l’IPC ne sont pas autorisées, mais font exception, si le contrat de bail le prévoit, les prestations supplémentaires du bailleur – parmi lesquelles on compte notamment les améliorations créant des plus-values, soit en particulier les importantes réparations et les améliorations énergétiques apportées à la chose louée – et les charges supplémentaires supportées par celui-ci (Lachat/Stasnty, in : Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 644 et 649 ; Dietschy-Martenet, in : CPra-Bail, 2e éd., n. 27-28 ad art. 269b CO et 58-59 ad art. 269a CO). f) En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail – tant celui de 2008 que celui de 2010 – contient au chiffre 4 let. a une clause d’indexation, que le bail a été conclu pour au moins cinq ans et que la référence est l’IPC. La clause d’indexation est donc valable et il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte, dans la fixation du loyer, des variations du taux hypothécaire. L’intimée l’admet d’ailleurs implicitement dans sa réponse à l’appel, puisqu’elle rappelle, en substance, que la baisse de loyer qu’elle sollicite se fonde sur la variation de l’IPC. À ce stade, seule la variation de l’IPC doit ainsi être prise en considération. À la conclusion du contrat – que l’on parle de celui de 2008 ou de celui de 2010 –, les parties ont prévu ceci, au chiffre 9.1 : « IPC de référence à la conclusion du contrat : 106.4 septembre 2007 » (contrairement à ce que voudrait l’intimée, on ne peut pas se référer à l’indice au moment de la conclusion du contrat de 2010, respectivement de l’accord intervenu pour la baisse de loyer, car le bail fixe expressément l’indice de référence, ce qui n’est pas contraire au droit).”
Nach einem Mieterwechsel kann der Vermieter den Mietzins u. a. aufgrund der Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise (Art. 269b OR) erhöhen, soweit eine frühere behördliche Entscheidung nicht ausdrücklich und eindeutig eine zeitlich begrenzte Sperre der Mietzinsanpassung vorsieht.
“L'autorisation de construire du 5 mars 2020 (ainsi que le préavis du 28 février 2020) empêchait que le prix des travaux soit répercuté sur les loyers, mais ne prévoyait pas un blocage des loyers pendant une certaine période, et n'interdisait donc pas une majoration fondée sur d'autres motifs. Partant, c'était à tort que le département avait retenu l'existence d'un contrôle des loyers au sens de la LDTR. Ce jugement a été confirmé par arrêt ATA/1107/2023 de la Chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la Chambre administrative) du 10 octobre 2023. Celle-ci a retenu que l'autorisation de construire du 5 mars 2020, qui renvoyait au préavis de l'OCLPF du 28 février 2020, prévoyait uniquement que le coût des travaux ne serait pas reporté sur les loyers des locataires en place. A______ SA demeurait donc libre, à la suite d'un changement de locataires, de majorer les loyers sur le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO) ou sur la base de l'évolution de l'ISPC (art. 269b CO), charge aux locataires de contester ces majorations le cas échéant devant les instances civiles compétentes. Par arrêt 1C_614/2023 du 19 août 2024, le Tribunal fédéral a rejeté le recours en matière de droit public formé par B______ contre l'arrêt précité. Il a considéré que la cour cantonale avait retenu sans arbitraire que l'autorisation de construire du 5 mars 2020 n'imposait pas clairement un contrôle des loyers sur une durée déterminée, mais se bornait à prévoir que les travaux ne pourraient pas être répercutés sur les loyers; dite autorisation n'excluait donc nullement des augmentations ultérieures fondées sur d'autres motifs; la bailleresse pouvait en outre se fonder de bonne foi sur les indications données sur ce point par l'autorité compétente. Contestation du loyer initial e. Le 17 novembre 2020, A______ SA, bailleresse, et B______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un studio situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève.”
“Le fond du litige était de savoir si un échelonnement de loyers parfaitement valable du point de vue civil convenu contractuellement entre le bailleur et le locataire en application d’une des méthodes de calcul civile – soit la réadaptation aux loyers du quartier – avant que le locataire demandât des travaux à plus-value pouvait être poursuivi une fois les travaux terminés. Aucune des jurisprudences citées par le DT ne traitait expressément de la question litigieuse. L’art. 10 al. 1 LDTR prévoyait que le département fixait le loyer après travaux comme condition de l’autorisation mais n’indiquait pas que ce loyer devrait être celui applicable au moment de l’instruction de la demande d’autorisation de construire, comme le soutenait le DT. Pour savoir quel loyer avant travaux prendre en considération, il fallait appliquer l’art. 11 al. 3 LDTR dont la lettre d tenait compte de tous les types de loyers des art. 269 ss CO, donc y compris le loyer échelonné de l’art. 269c CO et du loyer indexé de l’art. 269b CO. Comme les travaux allaient se terminer en hiver 2024, le loyer après travaux devait être fixé, pendant trois ans, dès la fin de ceux-ci, à CHF 1'790.- / mois (CHF 21'480.- / an) jusqu’au 30 avril 2024, CHF 1’810.- / mois (CHF 21'720.- / an) du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 et CHF 1'830.- / mois (CHF 21'960 / an) du 1er mai 2025 jusqu’à la fin de la période de contrôle. Il était par ailleurs inadmissible que le département exigeât le dépôt d’une autorisation de construire, une fois les travaux faits, pour que le service LDTR changeât son préavis uniquement au niveau de l’échelon du moment du bail en cours ; d’une part, c’était un gaspillage de temps et d’argent, d’autre part les conditions de l’art. 10A al. 2 du règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05.01) n’étaient pas remplies et, enfin, on ne se trouvait pas dans un cas de circonstances qui auraient été inconnues ou inexistantes avant la délivrance de l’autorisation puisque l’échelonnement était connu.”
Indexklauseln sind nur wirksam, wenn die vereinbarte Mindestdauer von fünf Jahren vorliegt; nach Art. 17 Abs. 4 OBLF/OLAL gilt ein Mietvertrag als «für fünf Jahre abgeschlossen», wenn der Vermieter während dieser Dauer nicht kündigen kann. Eine Indexierung kann auch in Verlängerungs- oder Erneuerungsangeboten wirksam vereinbart werden, sofern durch die Verlängerung bzw. Erneuerung die für die Anwendung von Art. 269b OR erforderliche Mindestdauer von fünf Jahren erfüllt ist.
“Le juge ne s'arrête pas à la dernière modification du loyer déclarée unilatéralement, mais poursuit son examen rétrospectif jusqu'à la dernière modification du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). La portée de cette règle a toutefois été atténuée; le juge ne remonte pas au-delà d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte le taux hypothécaire, ou d'une précédente majoration de loyer fondée sur le taux hypothécaire que le locataire n'a pas contestée, ou enfin d'une fixation du loyer selon la méthode absolue (ATF 119 II 348 consid. 4b; cf. aussi ATF 124 III 67 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Les parties peuvent convenir à l'avance que le loyer est adapté en fonction de l'indice suisse des prix à la consommation. Le contrat est valable si le bail est conclu pour une durée déterminée minimale de cinq ans pendant laquelle le bailleur ne peut pas donner le congé (art. 269b CO; art. 17 al. 4 OBLF). La clause d'indexation continue à s'appliquer après l'écoulement de cette durée originale si le bail se renouvelle, par reconduction tacite ou en vertu d'une option, pour cinq ans au moins (ATF 124 III 57 consid. 3b). L'indexation est le mode exclusif de fixation du loyer pendant la durée du bail; sous réserve de prestations supplémentaires, l'évolution des charges et autres facteurs ne sont pas pris en considération (ATF 124 III 57 consid. 3a). Le bailleur et le locataire peuvent par contre solliciter une majoration respectivement une diminution du dernier loyer indexé pour le prochain terme de résiliation (art. 269d et 270a CO), à savoir pour l'échéance du bail, original ou reconduit. Cette majoration ou diminution peut être déterminée soit à l'aide de la méthode relative, soit au moyen de la méthode absolue, selon le choix de la partie requérante (ATF 123 III 76 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.2). Le mode particulier de fixation du loyer indexé, qui revêt un caractère aléatoire, autorise le recours à la méthode absolue en dérogation à la jurisprudence imposant de relativiser les motifs absolus en cours de bail.”
“2, secondo cui, nelle cause, come quella in esame, rette dalla cosiddetta “massima inquisitoria sociale” il giudice, in prima istanza, ha solo un obbligo accresciuto di interpello, nel senso che deve unicamente informare le parti sul loro obbligo di collaborare nell'accertamento dei fatti e nell’amministrazione delle prove e, solo se ha oggettivamente motivo di dubitare della completezza delle allegazioni di fatto e dei mezzi di prova da loro offerti, è tenuto a interrogarle a tale proposito). Si aggiunga, come si vedrà nei prossimi considerandi, che le questioni per le quali è stata lamentata la mancata assunzione di prove in realtà nemmeno erano rilevanti per l’esito della lite. 7. Ciò premesso, si tratta di esaminare se, come preteso dalla convenuta con una domanda di giudizio formulata invero al limite estremo della ricevibilità, il Pretore abbia avuto ragione ad accertare che in forza dell’aumento della pigione notificato dall’attrice il 20 dicembre 2022 la pigione trimestrale era passata a fr. 5'733.57 + IVA con effetto dal 1° febbraio 2023. Come si vedrà qui di seguito, la conclusione pretorile è corretta. 7.1. Il giudice di prime cure, dopo aver rammentato che giusta l’art. 269b CO la pattuizione di pigioni soggette all’adeguamento ad un indice era valida soltanto se la locazione era stata conclusa per cinque anni almeno e se l’indice cui era stato fatto riferimento era quello nazionale dei prezzi al consumo, ha innanzitutto ritenuto che nel caso di specie queste condizioni, in particolare, per quanto qui interessa, l’esistenza di una locazione conclusa per cinque anni almeno, fossero state adempiute. In questa sede la convenuta ha censurato l’assunto pretorile, sostenendo che il contratto tra le parti prevedeva una durata inferiore a cinque anni, essendo iniziato il 1° gennaio 2021 e potendo essere disdetto già alla scadenza del 31 dicembre 2025. A torto. In base all’art. 17 cpv. 4 OLAL un contratto di locazione è in effetti concluso per cinque anni ai sensi dell’art. 269b CO se non può essere disdetto dal locatore per una durata di almeno cinque anni. Ed è quello che è successo nel caso concreto, visto che il contratto tra le parti, iniziato il 1° gennaio 2021 e disdicibile per la prima volta per il 31 dicembre 2025, non poteva per l’appunto essere disdetto per una durata di almeno cinque anni (cfr.”
Unterlässt eine Partei unter Einhaltung der Kündigungsfrist am Ende der Indexdauer eine Anpassungsforderung, erweckt dies den Eindruck, sie halte den gegenwärtigen Mietzins für angemessen. Bei späteren Mietzinsüberprüfungen nach der relativen Methode ist als Vergleichszeitpunkt auf das Ende der Indexdauer abzustellen.
“Art. 270a Abs. 1 OR besagt, dass der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen kann, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Hauptanwendungsfall von Art. 270a Abs. 1 OR bildet eine Reduktion des Referenzzinssatzes, der vierteljährlich vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement publiziert wird. Haben die Parteien die Anwendung einer Art. 269b OR entsprechenden Indexklausel vereinbart, so richtet sich der Anspruch auf eine allfällige Veränderung des Mietzinses ausschliesslich nach den Veränderungen des vereinbarten Landesindexes der Konsumentenpreise. Eine umfassende Überprüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit bei veränderten Kostenfaktoren, insbesondere eine Mietzinsreduktion zufolge rückläufiger Entwicklung der Referenzzinssätze, ist dabei frühestens auf den Ablauf der vertraglich vereinbarten Mindestdauer bzw. auf den nächsten Kündigungstermin möglich (ROHRER BEAT, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft - SVIT (Hrsg.), Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl., Zürich - Basel - Genf 2018, N 6 ff. zu Art. 270a). Verzichten die Parteien darauf, auf den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt (identisch mit dem Ablauf derjenigen Phase ihrer Vertragsbeziehung, in der die Indexklausel Anwendung findet), eine Mietzinsanpassung geltend zu machen, so wird unwiderlegbar vermutet, beide Parteien würden den aktuellen Mietzins als angemessen bzw.”
“Unterlässt es eine Partei, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer eine Anpassung zu verlangen, erweckt sie bei der Gegenpartei den Eindruck, sie halte den gegenwärtigen Mietzins für angemessen. Im Rahmen allfälliger späterer Mietzinsüberprüfungen nach der relativen Methode ist diesfalls auf das Ende der Indexdauer als Vergleichsbasis abzustellen. Massgebend sind dann mit anderen Worten die Kostenstände und Verhältnisse im Zeitpunkt, in dem die Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen und damit eine Anpassung nach der relativen Methode hätten fordern können (BGE 123 III 76 E. 4c [dort S. 83, bestätigt in BGE 137 III 580 E. 1.1]; Urteile 4A_489/2010 / 4A_531/2010 vom 6. Januar 2011 E. 4.2; 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 1b und 1c; BEAT ROHRER, in: Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 35 zu Art. 269b OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 7a zu Art. 269b OR). An diesen Grundsätzen hat sich auch mit BGE 147 III 32 nichts geändert. Dieses Urteil präzisierte einzig, dass die absolute Berechnungsmethode bei Mietzinsherabsetzungsbegehren auf Ablauf der Indexdauer keine Anwendung findet (E. 3.4.1 und 3.5).”
Ist im Vertrag neben der Indexierung eine zusätzliche Vergütung (prestation supplémentaire) vereinbart, ist dies zulässig, muss aber ausdrücklich im Vertrag vorgesehen sein. Der Vermieter hat seine Forderung zu begründen und zu beziffern. Der Mieter kann sowohl das Prinzip dieser Mehrforderung als auch deren Höhe anfechten und sich gegebenenfalls vorzeitig vom Mietvertrag lösen, wenn er die Erhöhung nicht akzeptieren will.
“Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure l'volution de l'indice suisse des prix la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1er juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement 13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1er octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans.”
“A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer l'augmentation de l'indice suffira couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront nouveau invoquer, la hausse ou la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652). Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure l'volution de l'indice suisse des prix la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art.”
“Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront nouveau invoquer, la hausse ou la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652). Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure l'volution de l'indice suisse des prix la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid.”
“Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure l'volution de l'indice suisse des prix la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1er juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement 13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1er octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans.”
Die Indexklausel bleibt nach Ablauf der ursprünglichen Mindestdauer in Anwendung, wenn der Mietvertrag bei Erneuerung (stillschweigende Verlängerung oder Ausübung einer Option) erneut für mindestens fünf Jahre vereinbart wird. Während der Laufzeit eines indexierten Mietvertrags ist die Indexierung grundsätzlich das ausschliessliche Anpassungsmittel; Vorbehalte betreffend zusätzliche Leistungen sind jedoch möglich und finden sich in der Rechtsprechung und Praxis.
“Le juge ne s'arrête pas à la dernière modification du loyer déclarée unilatéralement, mais poursuit son examen rétrospectif jusqu'à la dernière modification du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). La portée de cette règle a toutefois été atténuée; le juge ne remonte pas au-delà d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte le taux hypothécaire, ou d'une précédente majoration de loyer fondée sur le taux hypothécaire que le locataire n'a pas contestée, ou enfin d'une fixation du loyer selon la méthode absolue (ATF 119 II 348 consid. 4b; cf. aussi ATF 124 III 67 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Les parties peuvent convenir à l'avance que le loyer est adapté en fonction de l'indice suisse des prix à la consommation. Le contrat est valable si le bail est conclu pour une durée déterminée minimale de cinq ans pendant laquelle le bailleur ne peut pas donner le congé (art. 269b CO; art. 17 al. 4 OBLF). La clause d'indexation continue à s'appliquer après l'écoulement de cette durée originale si le bail se renouvelle, par reconduction tacite ou en vertu d'une option, pour cinq ans au moins (ATF 124 III 57 consid. 3b). L'indexation est le mode exclusif de fixation du loyer pendant la durée du bail; sous réserve de prestations supplémentaires, l'évolution des charges et autres facteurs ne sont pas pris en considération (ATF 124 III 57 consid. 3a). Le bailleur et le locataire peuvent par contre solliciter une majoration respectivement une diminution du dernier loyer indexé pour le prochain terme de résiliation (art. 269d et 270a CO), à savoir pour l'échéance du bail, original ou reconduit. Cette majoration ou diminution peut être déterminée soit à l'aide de la méthode relative, soit au moyen de la méthode absolue, selon le choix de la partie requérante (ATF 123 III 76 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.2). Le mode particulier de fixation du loyer indexé, qui revêt un caractère aléatoire, autorise le recours à la méthode absolue en dérogation à la jurisprudence imposant de relativiser les motifs absolus en cours de bail.”
“Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure : a. B______ AG est propritaire de l'immeuble sis 1______ Genve, construit en 1920, comprenant 24 appartements. b. B______ AG et A______ ont conclu, le 13 avril 1983, un contrat de bail loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pices n¡ 23 au 2me tage de l'immeuble en question. Le bail a t conclu pour une dure initiale de 15 mois, du 1er juillet 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'anne en anne, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance. A______ tait locataire de l'appartement depuis 1967. c. Par avis de majoration de loyer du 22 fvrier 2012, B______ AG a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 10'812 fr. 12'012 fr., charges non comprises, ds le 1er octobre 2012 et a propos une nouvelle chance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer index (art. 269B CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rserve expressment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci l'volution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rsilier son bail ds la 2me anne, moyennant un pravis de rsiliation de 3 mois pour une chance annuelle. En annexe : clause d'indexation. È d. Suite la contestation de cette hausse par la locataire par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, le loyer annuel a t fix, par procs-verbal de conciliation du 23 mai 2012, 10'812 fr., ds le 1er octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par anne. Le taux hypothcaire de rfrence pris en compte tait de 2,5%. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, tait index l'Indice suisse des prix la consommation (ISPC), l'indice de rfrence tant celui de janvier 2012.”
“Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 18 mois, du 1 er avril 1983 au 30 septembre 1984, et était ensuite renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. Par avenant au bail à loyer, B.________ (ci-après: la locataire; ensemble avec C.________ : les locataires) est devenue, à compter du 1 er octobre 2006, locataire de l'appartement conjointement et solidairement avec C.________, les autres clauses du bail demeurant inchangées. A.b. L'immeuble a été construit en 1920 et comprend 24 appartements. Il a subi des travaux de rénovation en 2000 (rénovation des façades, fenêtres, volets roulants et installation d'un chauffage à mazout) et en 2009 (modernisation de l'ascenseur). A.c. Par avis de majoration de loyer du 22 février 2012, la bailleresse a déclaré porter le loyer annuel de l'appartement à 10'860 fr., charges de 2'563 fr. en sus, dès le 1 er octobre 2012 et a proposé une nouvelle échéance du bail au 30 septembre 2017. Cet avis est motivé comme suit : "Adaptation aux loyers usuels du quartier selon l'art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer indexé (art. 269b CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplémentaires au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le bailleur se réserve expressément le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci à l'évolution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut résilier son bail dès la 2ème année, moyennant un préavis de résiliation de 3 mois pour une échéance annuelle. En annexe: clause d'indexation." Cette hausse de loyer n'a pas été contestée. A.d. Le 25 février 2015, l'Office des autorisations de construire a délivré à la bailleresse une autorisation portant sur la rénovation de l'immeuble et des installations sanitaires des 24 appartements et sur la création d'un exutoire de fumée. Une partie des travaux effectués concernait une mise aux normes (électricité, garde-corps, portes anti-feu), l'assainissement des cuisines, locaux sanitaires, conduites. Les cuisines et salles de bains étaient vétustes et de nombreuses fuites avaient eu lieu en raison de l'état de vieillissement préoccupant des conduites sanitaires.”
Abgesehen von Ausnahmen ist die Indexierung ein ausschliessliches Verfahren zur Festsetzung des Mietzinses für die Dauer des indexierten Vertrags. Lehre und Rechtsprechung gehen davon aus, dass die Anpassung anhand des Landesindexes die Entwicklung der Nebenkosten und sonstiger für die Mietzinsfestsetzung relevanter Faktoren abdeckt; die Parteien können diese Faktoren während der Laufzeit des indexierten Mietverhältnisses nicht zusätzlich geltend machen. Erst bei Ablauf des indexierten Vertrags können die Parteien die gesetzlichen Kriterien zur Mietzinsfestsetzung wieder geltend machen.
“A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer l'augmentation de l'indice suffira couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront nouveau invoquer, la hausse ou la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652). Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure l'volution de l'indice suisse des prix la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art.”
“Dans un second grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit en ne tenant pas compte des rgles applicables aux hausses de loyer dans le cadre de baux indexs. 3.1 Il convient ds lors d'examiner la validit de l'avis de majoration de loyer du 1er juin 2018. Destines prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail loyer, Lausanne 2019, p. 643). A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer l'augmentation de l'indice suffira couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront nouveau invoquer, la hausse ou la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op.”
“Par consquent, les lments contenus dans le courrier du 28 fvrier 2020 doivent tre admis la procdure. Il en a t tenu compte dans la mesure de leur pertinence dans la partie en fait du prsent arrt. 3. Dans un second grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit en ne tenant pas compte des rgles applicables aux hausses de loyer dans le cadre de baux indexs. 3.1 Il convient ds lors d'examiner la validit de l'avis de majoration de loyer du 1er juin 2018. Destines prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail loyer, Lausanne 2019, p. 643). A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer l'augmentation de l'indice suffira couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront nouveau invoquer, la hausse ou la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF).”
Behördliche Auskünfte oder Bewilligungen, die lediglich vorsehen, dass die Kosten bestimmter Arbeiten nicht auf die bestehenden Mieter überwälzt werden, begründen nach den zitierten Entscheidungen nicht automatisch eine unbestimmte oder dauerhafte Sperre für spätere Indexanpassungen. Nach einem Mieterwechsel kann der Vermieter demnach auf die Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise (ISPC) abstellen und eine Erhöhung nach Art. 269b OR vornehmen, sofern sich daraus nicht ausdrücklich und zeitlich konkret ein anderslautender Sperr- oder Kontrollauftrag der Behörde ergibt.
“Par acte du 14 septembre 2022, E______ a recouru contre cette décision du département du 20 juillet 2022 auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI). Cette décision violait le principe de la bonne foi, vu les assurances données par l'OCLPF par courriel du 29 juin 2018, de manière individuelle et concrète. Ce dernier n'avait en outre nullement indiqué, dans son préavis du 28 février 2020, que le montant des loyers ne pouvait connaître de variation sur la base d'un autre critère de fixation que celui des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b CO). Elle pouvait dès lors comprendre de ce préavis que les travaux de rénovation faisant l'objet de l'APA 2______, dont les coûts n'avaient pas eu de répercussion sur les loyers, n'avaient « pas ces derniers bloqués par la LDTR ». Elle avait donc procédé à la majoration des loyers de nouveaux locataires sur les critères de l'adaptation aux loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO) et ceux des locataires en place de l'adaptation du loyer à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après : ISPC) (art. 269b CO), ce qui ressortait des avis de fixation du loyer initial et des avis de majoration de loyer. La décision violait également les art. 269 ss CO, en particulier l'art. 269d CO. Interpréter le préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 comme interdisant toute augmentation de loyer, suite aux travaux de rénovation faisant l'objet de l'APA 2______, même pour un autre motif que la répercussion des coûts de ces travaux, revenait à imposer un blocage des loyers pour une durée indéterminée, voire indéfiniment, faute pour l'autorité intimée d'avoir indiqué une limite temporelle, ce qui violait le droit fédéral. Elle contestait tant le principe de l'amende que sa quotité. Aucune faute ne pouvait lui être reprochée. Il convenait de tenir compte de la lacune importante de l'autorité intimée, qui avait totalement omis d'indiquer que les loyers seraient bloqués et quelle serait la durée de ce blocage. Le principe de la proportionnalité n'avait en outre pas été respecté. L'autorité intimée s'était basée sur une proportion erronée de logements dont les loyers auraient prétendument été majorés à tort.”
“L'autorisation de construire du 5 mars 2020 (ainsi que le préavis du 28 février 2020) empêchait que le prix des travaux soit répercuté sur les loyers, mais ne prévoyait pas un blocage des loyers pendant une certaine période, et n'interdisait donc pas une majoration fondée sur d'autres motifs. Partant, c'était à tort que le département avait retenu l'existence d'un contrôle des loyers au sens de la LDTR. Ce jugement a été confirmé par arrêt ATA/1107/2023 de la Chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la Chambre administrative) du 10 octobre 2023. Celle-ci a retenu que l'autorisation de construire du 5 mars 2020, qui renvoyait au préavis de l'OCLPF du 28 février 2020, prévoyait uniquement que le coût des travaux ne serait pas reporté sur les loyers des locataires en place. A______ SA demeurait donc libre, à la suite d'un changement de locataires, de majorer les loyers sur le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO) ou sur la base de l'évolution de l'ISPC (art. 269b CO), charge aux locataires de contester ces majorations le cas échéant devant les instances civiles compétentes. Par arrêt 1C_614/2023 du 19 août 2024, le Tribunal fédéral a rejeté le recours en matière de droit public formé par les consorts B______/C______ contre l'arrêt précité. Il a considéré que la cour cantonale avait retenu sans arbitraire que l'autorisation de construire du 5 mars 2020 n'imposait pas clairement un contrôle des loyers sur une durée déterminée, mais se bornait à prévoir que les travaux ne pourraient pas être répercutés sur les loyers; dite autorisation n'excluait donc nullement des augmentations ultérieures fondées sur d'autres motifs; la bailleresse pouvait en outre se fonder de bonne foi sur les indications données sur ce point par l'autorité compétente. Demande en fixation judiciaire du loyer e. Le 9 novembre 2020, A______ SA, bailleresse, et B______ et C______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un studio situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no.”
Bei einer nach Art. 269b OR zulässigen Indexklausel (Mindestdauer fünf Jahre; Referenz: Landesindex der Konsumentenpreise) richten sich Ansprüche auf Veränderung des Mietzinses grundsätzlich ausschliesslich nach der Entwicklung dieses Index. Andere Anpassungsgründe, namentlich Veränderungen des Referenzzinssatzes, bleiben während der Laufzeit der Indexklausel im Regelfall unberücksichtigt. Ausnahmen bestehen, soweit der Vertrag oder die Rechtsprechung ausdrücklich andere Leistungen bzw. Mehrkosten anerkennen (z. B. zusätzlich verrechenbare Leistungen, wesentliche Verbesserungen); solche Erhöhungen sind jedoch gesondert auf ihre Zulässigkeit zu prüfen. Eine umfassende Überprüfung des Mietzinses mit Blick auf andere Kostenfaktoren ist in der Regel erst beim Ablauf der vertraglich vereinbarten Mindestdauer bzw. zum nächstmöglichen Kündigungstermin wieder möglich.
“g CPC et Bohnet, in : CR CPC, 2e éd., n. 28 ad art. 198). Il n’y a donc pas véritablement de conclusion nouvelle en appel, à ce sujet. e) Selon l’article 269b CO, les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d’un indice ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l’indice suisse des prix à la consommation. L’indexation est un mode exclusif de fixation du loyer ; d’autres adaptations que celles liées à la fluctuation de l’IPC ne sont pas autorisées, mais font exception, si le contrat de bail le prévoit, les prestations supplémentaires du bailleur – parmi lesquelles on compte notamment les améliorations créant des plus-values, soit en particulier les importantes réparations et les améliorations énergétiques apportées à la chose louée – et les charges supplémentaires supportées par celui-ci (Lachat/Stasnty, in : Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 644 et 649 ; Dietschy-Martenet, in : CPra-Bail, 2e éd., n. 27-28 ad art. 269b CO et 58-59 ad art. 269a CO). f) En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail – tant celui de 2008 que celui de 2010 – contient au chiffre 4 let. a une clause d’indexation, que le bail a été conclu pour au moins cinq ans et que la référence est l’IPC. La clause d’indexation est donc valable et il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte, dans la fixation du loyer, des variations du taux hypothécaire. L’intimée l’admet d’ailleurs implicitement dans sa réponse à l’appel, puisqu’elle rappelle, en substance, que la baisse de loyer qu’elle sollicite se fonde sur la variation de l’IPC. À ce stade, seule la variation de l’IPC doit ainsi être prise en considération. À la conclusion du contrat – que l’on parle de celui de 2008 ou de celui de 2010 –, les parties ont prévu ceci, au chiffre 9.1 : « IPC de référence à la conclusion du contrat : 106.4 septembre 2007 » (contrairement à ce que voudrait l’intimée, on ne peut pas se référer à l’indice au moment de la conclusion du contrat de 2010, respectivement de l’accord intervenu pour la baisse de loyer, car le bail fixe expressément l’indice de référence, ce qui n’est pas contraire au droit).”
“Art. 270a Abs. 1 OR besagt, dass der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen kann, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Hauptanwendungsfall von Art. 270a Abs. 1 OR bildet eine Reduktion des Referenzzinssatzes, der vierteljährlich vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement publiziert wird. Haben die Parteien die Anwendung einer Art. 269b OR entsprechenden Indexklausel vereinbart, so richtet sich der Anspruch auf eine allfällige Veränderung des Mietzinses ausschliesslich nach den Veränderungen des vereinbarten Landesindexes der Konsumentenpreise. Eine umfassende Überprüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit bei veränderten Kostenfaktoren, insbesondere eine Mietzinsreduktion zufolge rückläufiger Entwicklung der Referenzzinssätze, ist dabei frühestens auf den Ablauf der vertraglich vereinbarten Mindestdauer bzw. auf den nächsten Kündigungstermin möglich (ROHRER BEAT, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft - SVIT (Hrsg.), Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl., Zürich - Basel - Genf 2018, N 6 ff. zu Art. 270a). Verzichten die Parteien darauf, auf den erstmöglichen Kündigungszeitpunkt (identisch mit dem Ablauf derjenigen Phase ihrer Vertragsbeziehung, in der die Indexklausel Anwendung findet), eine Mietzinsanpassung geltend zu machen, so wird unwiderlegbar vermutet, beide Parteien würden den aktuellen Mietzins als angemessen bzw.”
“Par consquent, les lments contenus dans le courrier du 28 fvrier 2020 doivent tre admis la procdure. Il en a t tenu compte dans la mesure de leur pertinence dans la partie en fait du prsent arrt. 3. Dans un second grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit en ne tenant pas compte des rgles applicables aux hausses de loyer dans le cadre de baux indexs. 3.1 Il convient ds lors d'examiner la validit de l'avis de majoration de loyer du 1er juin 2018. Destines prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail loyer, Lausanne 2019, p. 643). A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer l'augmentation de l'indice suffira couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront nouveau invoquer, la hausse ou la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644). Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF).”
“En d'autres termes, le locataire peut parfaitement opposer au bailleur que la hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires est abusive; l'augmentation en cause (et l'augmentation seule) est alors scrutée pour déterminer si le rendement qu'en tire le bailleur est excessif, selon les principes dégagés ci-dessus (consid. 4). En revanche, le locataire ne peut pas invoquer en réaction des facteurs relatifs tels que l'évolution du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer compensant voire dépassant la hausse querellée; de telles adaptations, étrangères à l'ISPC, ont été exclues par les parties lorsqu'elles ont convenu d'un bail à loyers indexés. C'est à l'expiration de la durée du bail indexé qu'une telle possibilité sera à nouveau ouverte aux parties. La doctrine ne semble d'ailleurs guère envisager les choses autrement, même si c'est plutôt le silence sur la possibilité querellée qui est éloquent (cf. entre autres DAVID LACHAT/FRANÇOIS BOHNET, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3 e éd. 2021, n° 1 ad art. 269b CO; DAVID LACHAT/PIERRE STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 644 ch. 2.1.4.).”
Eine Mehrerhöhung des Mietzinses aufgrund zusätzlicher Leistungen des Vermieters ist nur zulässig, wenn der Mietvertrag eine solche Abrede ausdrücklich vorsieht. Fehlt eine solche Vertragsgrundlage, kann der Mieter sowohl die Rechtmässigkeit der Zuschlagsforderung bestreiten als auch die Höhe der verlangten Erhöhung anfechten; zudem steht dem Mieter nach der Rechtsprechung das Recht zu, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn er die Erhöhung nicht akzeptieren will.
“En d'autres termes, le locataire peut parfaitement opposer au bailleur que la hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires est abusive; l'augmentation en cause (et l'augmentation seule) est alors scrutée pour déterminer si le rendement qu'en tire le bailleur est excessif, selon les principes dégagés ci-dessus (consid. 4). En revanche, le locataire ne peut pas invoquer en réaction des facteurs relatifs tels que l'évolution du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer compensant voire dépassant la hausse querellée; de telles adaptations, étrangères à l'ISPC, ont été exclues par les parties lorsqu'elles ont convenu d'un bail à loyers indexés. C'est à l'expiration de la durée du bail indexé qu'une telle possibilité sera à nouveau ouverte aux parties. La doctrine ne semble d'ailleurs guère envisager les choses autrement, même si c'est plutôt le silence sur la possibilité querellée qui est éloquent (cf. entre autres DAVID LACHAT/FRANÇOIS BOHNET, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3 e éd. 2021, n° 1 ad art. 269b CO; DAVID LACHAT/PIERRE STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 644 ch. 2.1.4.).”
“Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure l'volution de l'indice suisse des prix la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1er juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement 13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1er octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans.”
Die Indexierung ist grundsätzlich als exklusiver Modus der Mietzinsanpassung zu verstehen. Andere Anpassungsfaktoren oder eine Staffelung dürfen nur dann zusätzlich vorgesehen oder kumuliert werden, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht. Als Ausnahme können gegenüber der reinen IPC-Indexierung vom Vermieter erbrachte zusätzliche Leistungen (z. B. wertsteigernde Verbesserungen) anerkannt werden; diese müssen im Vertrag vorgesehen sowie vom Vermieter substantiiert begründet und beziffert werden.
“Conformément à l'art. 269b CO, les parties peuvent, à deux conditions, conclure un bail à loyer indexé en convenant d'une clause d'indexation: (1) le bail doit être conclu pour une période de cinq ans au moins et (2) l'indice d'indexation est l'ISPC. Selon la jurisprudence, il est exclu de par la loi de prévoir d'autres facteurs d'adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n'ait réservé expressément cette possibilité (ATF 147 III 32 consid. 3.1; ATF 124 III 57 consid. 3a).”
“Conformément à l'art. 269b CO, les parties peuvent, à deux conditions, conclure un bail à loyers indexés en convenant d'une clause d'indexation: (1) le bail doit être conclu pour une période de cinq ans au moins et (2) l'indice d'indexation est l'ISPC. Selon la jurisprudence, il est exclu de par la loi de prévoir d'autres facteurs d'adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n'ait réservé expressément cette possibilité; il est également exclu de BGE 147 III 32 S. 35 cumuler la clause d'indexation et une clause d'échelonnement (ATF 124 III 57 consid. 3a p. 59). La clause d'indexation a pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'évolution du coût de la vie et d'offrir au locataire un bail de longue durée et un mode de fixation clair du loyer (LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 643 n. 2.1.2).”
“Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure l'volution de l'indice suisse des prix la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Le cumul de l'indice suisse des prix la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1er juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement 13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1er octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans.”
“g CPC et Bohnet, in : CR CPC, 2e éd., n. 28 ad art. 198). Il n’y a donc pas véritablement de conclusion nouvelle en appel, à ce sujet. e) Selon l’article 269b CO, les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d’un indice ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l’indice suisse des prix à la consommation. L’indexation est un mode exclusif de fixation du loyer ; d’autres adaptations que celles liées à la fluctuation de l’IPC ne sont pas autorisées, mais font exception, si le contrat de bail le prévoit, les prestations supplémentaires du bailleur – parmi lesquelles on compte notamment les améliorations créant des plus-values, soit en particulier les importantes réparations et les améliorations énergétiques apportées à la chose louée – et les charges supplémentaires supportées par celui-ci (Lachat/Stasnty, in : Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 644 et 649 ; Dietschy-Martenet, in : CPra-Bail, 2e éd., n. 27-28 ad art. 269b CO et 58-59 ad art. 269a CO). f) En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail – tant celui de 2008 que celui de 2010 – contient au chiffre 4 let. a une clause d’indexation, que le bail a été conclu pour au moins cinq ans et que la référence est l’IPC. La clause d’indexation est donc valable et il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte, dans la fixation du loyer, des variations du taux hypothécaire. L’intimée l’admet d’ailleurs implicitement dans sa réponse à l’appel, puisqu’elle rappelle, en substance, que la baisse de loyer qu’elle sollicite se fonde sur la variation de l’IPC. À ce stade, seule la variation de l’IPC doit ainsi être prise en considération. À la conclusion du contrat – que l’on parle de celui de 2008 ou de celui de 2010 –, les parties ont prévu ceci, au chiffre 9.1 : « IPC de référence à la conclusion du contrat : 106.4 septembre 2007 » (contrairement à ce que voudrait l’intimée, on ne peut pas se référer à l’indice au moment de la conclusion du contrat de 2010, respectivement de l’accord intervenu pour la baisse de loyer, car le bail fixe expressément l’indice de référence, ce qui n’est pas contraire au droit).”
Behördliche Anordnungen, die faktisch jeden Anstieg der Mieten unterbinden und so zu einer zeitlich nicht konkret abgegrenzten Mietzinsblockade führen, können Art. 269 ff. OR (insbesondere Art. 269d OR) sowie den Grundsatz der Verhältnismässigkeit verletzen. Insbesondere ist zu kritisieren, wenn die Behörde nicht angibt, wie lange eine solche Blockade gelten soll; eine unbestimmte Blockade steht nach dem zitierten Entscheid im Widerspruch zu Bundesrecht. (Anwendungsbezug: Einschränkungen, die auch Anpassungen gemäss Art. 269b OR betreffen, sind hiervon erfasst.)
“Par acte du 14 septembre 2022, E______ a recouru contre cette décision du département du 20 juillet 2022 auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI). Cette décision violait le principe de la bonne foi, vu les assurances données par l'OCLPF par courriel du 29 juin 2018, de manière individuelle et concrète. Ce dernier n'avait en outre nullement indiqué, dans son préavis du 28 février 2020, que le montant des loyers ne pouvait connaître de variation sur la base d'un autre critère de fixation que celui des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b CO). Elle pouvait dès lors comprendre de ce préavis que les travaux de rénovation faisant l'objet de l'APA 2______, dont les coûts n'avaient pas eu de répercussion sur les loyers, n'avaient « pas ces derniers bloqués par la LDTR ». Elle avait donc procédé à la majoration des loyers de nouveaux locataires sur les critères de l'adaptation aux loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO) et ceux des locataires en place de l'adaptation du loyer à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après : ISPC) (art. 269b CO), ce qui ressortait des avis de fixation du loyer initial et des avis de majoration de loyer. La décision violait également les art. 269 ss CO, en particulier l'art. 269d CO. Interpréter le préavis de l'OCLPF du 28 février 2020 comme interdisant toute augmentation de loyer, suite aux travaux de rénovation faisant l'objet de l'APA 2______, même pour un autre motif que la répercussion des coûts de ces travaux, revenait à imposer un blocage des loyers pour une durée indéterminée, voire indéfiniment, faute pour l'autorité intimée d'avoir indiqué une limite temporelle, ce qui violait le droit fédéral. Elle contestait tant le principe de l'amende que sa quotité. Aucune faute ne pouvait lui être reprochée. Il convenait de tenir compte de la lacune importante de l'autorité intimée, qui avait totalement omis d'indiquer que les loyers seraient bloqués et quelle serait la durée de ce blocage. Le principe de la proportionnalité n'avait en outre pas été respecté. L'autorité intimée s'était basée sur une proportion erronée de logements dont les loyers auraient prétendument été majorés à tort.”
Bei einer wirksamen Indexvereinbarung (Mindestdauer fünf Jahre; Landesindex der Konsumentenpreise) richtet sich der Mietzins während der vereinbarten Indexdauer grundsätzlich allein nach der Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise. Änderungen des Hypothekarzinssatzes bewirken demnach keine Mietzinsanpassung. Ausgenommen sind lediglich Fälle, die vertraglich vereinbarte Zusatzleistungen des Vermieters betreffen (z. B. bedeutende wertsteigernde Verbesserungen oder zusätzliche vom Vermieter zu tragende Kosten), soweit solche Ausnahmen vertraglich vorgesehen sind.
“In einem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mietzins einem Index folgt, sofern der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR; Art. 17 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]). Im vorliegenden Fall haben die Parteien von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Während der festen Vertragsdauer ("Indexdauer") hängt der Mietzins - unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses - allein von der Indexentwicklung ab (Art. 270c OR; BGE 147 III 32 E. 3.3; Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.1). Insbesondere haben Hypothekarzinsänderungen keine Anpassung des Mietzinses zur Folge (BGE 147 III 32 E. 3.3 f.).”
“g CPC et Bohnet, in : CR CPC, 2e éd., n. 28 ad art. 198). Il n’y a donc pas véritablement de conclusion nouvelle en appel, à ce sujet. e) Selon l’article 269b CO, les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d’un indice ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l’indice suisse des prix à la consommation. L’indexation est un mode exclusif de fixation du loyer ; d’autres adaptations que celles liées à la fluctuation de l’IPC ne sont pas autorisées, mais font exception, si le contrat de bail le prévoit, les prestations supplémentaires du bailleur – parmi lesquelles on compte notamment les améliorations créant des plus-values, soit en particulier les importantes réparations et les améliorations énergétiques apportées à la chose louée – et les charges supplémentaires supportées par celui-ci (Lachat/Stasnty, in : Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 644 et 649 ; Dietschy-Martenet, in : CPra-Bail, 2e éd., n. 27-28 ad art. 269b CO et 58-59 ad art. 269a CO). f) En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail – tant celui de 2008 que celui de 2010 – contient au chiffre 4 let. a une clause d’indexation, que le bail a été conclu pour au moins cinq ans et que la référence est l’IPC. La clause d’indexation est donc valable et il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte, dans la fixation du loyer, des variations du taux hypothécaire. L’intimée l’admet d’ailleurs implicitement dans sa réponse à l’appel, puisqu’elle rappelle, en substance, que la baisse de loyer qu’elle sollicite se fonde sur la variation de l’IPC. À ce stade, seule la variation de l’IPC doit ainsi être prise en considération. À la conclusion du contrat – que l’on parle de celui de 2008 ou de celui de 2010 –, les parties ont prévu ceci, au chiffre 9.1 : « IPC de référence à la conclusion du contrat : 106.4 septembre 2007 » (contrairement à ce que voudrait l’intimée, on ne peut pas se référer à l’indice au moment de la conclusion du contrat de 2010, respectivement de l’accord intervenu pour la baisse de loyer, car le bail fixe expressément l’indice de référence, ce qui n’est pas contraire au droit).”
Bei einem nach Art. 269b OR indexierten Mietzins kann der Mieter den ursprünglich vereinbarten Mietzins gemäss Art. 270 OR innerhalb von 30 Tagen seit Erhalt der Sache anfechten. Macht der Mieter nach Mitteilung einer Indexanpassung geltend, die Anpassung sei fehlerhaft, so kann er diese Anpassung innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Die Rügen des Mieters dürfen sich dabei nur auf die Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise oder auf deren Auswirkung auf den Mietzins beziehen; die Angriffsbreite ist damit eng beschränkt.
“270 CO n'était pas pertinent pour l'issue du litige car il concernait la contestation du loyer initial. Les intimés n'avaient apporté aucun indice permettant de penser que l'appartement litigieux aurait fait l'objet de travaux soumis à la LDTR. Ils n'étaient pas autorisés à remettre en cause le loyer initial qu'ils n'avaient pas contesté en temps utile, à l'occasion d'une hausse de loyer ultérieure. L'objet du litige était limité à la question de la validité de cette hausse. S'agissant d'un bail à loyer indexé, la contestation ne pouvait porter que sur un motif lié à la variation du taux de l'ISPC. Les locataires pourraient tout au plus avoir droit à la production de pièces pouvant démontrer la prétendue nullité du loyer, à savoir les factures des travaux effectués dans l'appartement avant l'entrée des locataires, mais non des pièces relatives à un calcul de rendement car, en sus d'être prématurée, la production de ces pièces n'était pas justifiée. La requête de production de pièces était exploratoire et abusive. 2.1 2.1.1 Le locataire d'un bail indexé au sens de l'art. 269b CO peut contester le montant du loyer initial aux conditions prévues par l'art. 270 CO, soit en saisissant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose. Ce droit est d'autant plus important pour le locataire que le loyer ne pourra par la suite plus être remis en cause pendant toute la durée du bail, quand bien même il apparaîtrait abusif en regard des art. 269 et 269a CO (art. 270c CO; Lachat/Stasny, Le bail à loyer, 2019, chap. 22, ch. 2.2.9, p. 651). A réception d'un avis de hausse de loyer fondé sur la clause d'indexation, le locataire peut contester celle-ci dans les 30 jours en s'adressant à l'autorité de conciliation. La contestation du locataire n'est recevable que s'il s'en prend à l'évolution de l'indice ou à son incidence sur le loyer (art. 270c CO). La marge de manœuvre du locataire est ainsi extrêmement faible. Il peut toutefois arriver que le bailleur se trompe sur l'indice de départ ou sur celui qui prétendument justifie la hausse; le bailleur peut aussi commettre une erreur de calcul, ou omettre de prendre en considération une modalité de l'indexation favorable au locataire (Lachat/Stasny, op.”
Eine vertraglich vereinbarte Indexmiete bleibt nach stillschweigender Verlängerung oder Ausübung einer Verlängerungsoption anwendbar, sofern die Verlängerung zu einer Gesamtdauer von mindestens fünf Jahren führt. Während dieser Dauer gilt die Indexierung als ausschliessliches Mittel der Mietzinsfestsetzung (vorbehalten sind zusätzliche vertragliche Leistungen). Vermieter und Mieter können für das nächste Kündigungstermin eine Erhöhung bzw. Verminderung des zuletzt indexierten Mietzinses verlangen; nach der neueren Rechtsprechung ist eine solche Anpassung jedoch nur nach der relativen Methode zu bestimmen. Ältere Entscheide lassen in besonderen, vom Zufallscharakter der Indexierung geprägten Fällen die Methode absolut zu, worauf die neuere Rechtsprechung eingeht.
“Le juge ne s'arrête pas à la dernière modification du loyer déclarée unilatéralement mais poursuit son examen rétrospectif jusqu'à la dernière modification du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). La portée de cette règle a toutefois été atténuée; le juge ne remonte pas au-delà d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte le taux hypothécaire, ou d'une précédente majoration de loyer fondée sur le taux hypothécaire que le locataire n'a pas contestée, ou enfin d'une fixation du loyer selon la méthode absolue (ATF 119 II 348 consid. 4b; cf. aussi ATF 124 III 67 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Les parties peuvent convenir à l'avance que le loyer est adapté en fonction de l'indice suisse des prix à la consommation. Le contrat est valable si le bail est conclu pour une durée déterminée minimale de cinq ans pendant laquelle le bailleur ne peut pas donner le congé (art. 269b CO; art. 17 al. 4 OBLF). La clause d'indexation continue à s'appliquer après l'écoulement de cette durée originale si le bail se renouvelle, par reconduction tacite ou en vertu d'une option, pour cinq ans au moins (ATF 124 III 57 consid. 3b). L'indexation est le mode exclusif de fixation du loyer pendant la durée du bail; sous réserve de prestations supplémentaires, l'évolution des charges et autres facteurs ne sont pas pris en considération (ATF 124 III 57 consid. 3a). Le bailleur et le locataire peuvent par contre solliciter une majoration respectivement une diminution du dernier loyer indexé pour le prochain terme de résiliation (art. 269d et 270a CO), à savoir pour l'échéance du bail, original ou reconduit. Cette majoration ou diminution ne peut être déterminée qu’à l'aide de la méthode relative, à l’exclusion de la méthode absolue (ATF 147 III 32 consid. 3.4.1 et 3.5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2023 du 24 octobre 2023 consid. 3.2). Lorsque des cocontractants conviennent d’une clause de tacite reconduction, ils acceptent qu’une absence de résiliation de leur part soit interprétée comme une volonté de poursuivre la relation contractuelle.”
“Le juge ne s'arrête pas à la dernière modification du loyer déclarée unilatéralement, mais poursuit son examen rétrospectif jusqu'à la dernière modification du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). La portée de cette règle a toutefois été atténuée; le juge ne remonte pas au-delà d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte le taux hypothécaire, ou d'une précédente majoration de loyer fondée sur le taux hypothécaire que le locataire n'a pas contestée, ou enfin d'une fixation du loyer selon la méthode absolue (ATF 119 II 348 consid. 4b; cf. aussi ATF 124 III 67 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Les parties peuvent convenir à l'avance que le loyer est adapté en fonction de l'indice suisse des prix à la consommation. Le contrat est valable si le bail est conclu pour une durée déterminée minimale de cinq ans pendant laquelle le bailleur ne peut pas donner le congé (art. 269b CO; art. 17 al. 4 OBLF). La clause d'indexation continue à s'appliquer après l'écoulement de cette durée originale si le bail se renouvelle, par reconduction tacite ou en vertu d'une option, pour cinq ans au moins (ATF 124 III 57 consid. 3b). L'indexation est le mode exclusif de fixation du loyer pendant la durée du bail; sous réserve de prestations supplémentaires, l'évolution des charges et autres facteurs ne sont pas pris en considération (ATF 124 III 57 consid. 3a). Le bailleur et le locataire peuvent par contre solliciter une majoration respectivement une diminution du dernier loyer indexé pour le prochain terme de résiliation (art. 269d et 270a CO), à savoir pour l'échéance du bail, original ou reconduit. Cette majoration ou diminution peut être déterminée soit à l'aide de la méthode relative, soit au moyen de la méthode absolue, selon le choix de la partie requérante (ATF 123 III 76 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.2). Le mode particulier de fixation du loyer indexé, qui revêt un caractère aléatoire, autorise le recours à la méthode absolue en dérogation à la jurisprudence imposant de relativiser les motifs absolus en cours de bail.”
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