Une partie peut résilier le bail d’un immeuble ou d’une construction mobilière en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un semestre de bail.
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Auch bei familieninternen Mietverhältnissen ist nach Art. 266b OR in der Praxis grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten auf den nächstmöglichen ortsüblichen Termin kündbar. Im entschiedenen Fall ergab sich daraus, dass nach erfolgter Mitteilung (Zustellung der Entscheidung) der nächstmögliche ortsübliche Termin unter Beachtung der Dreimonatsfrist massgeblich war.
“Aussi, même en tenant compte du fait que l’intéressée devrait encore payer une centaine de francs pour la location d’une place de parc si elle prenait un logement plus modeste en location, le montant de CHF 1'600.- retenu par la première juge à titre de loyer est tout à fait suffisant et ne résulte pas d’un abus de son large pouvoir d’appréciation. Cela étant, il faut tenir compte du fait que C.________ vit dans l’ancien logement familial, dans lequel elle est demeurée avec son fils suite à la séparation d’avec A.________ (cf. appel, p. 7). Dès lors, on ne peut pas lui imputer un loyer de CHF 1'600.- dès la séparation, soit dès le mois d’avril 2021, mais seulement dans un délai raisonnable à compter de la notification de la décision de première instance, moment auquel elle a su qu’il lui incombait de diminuer sa charge de loyer. Aucun contrat de bail ne figurant au dossier, étant rappelé que C.________ loue son logement à son père (cf. bordereau du 9 décembre 2021 du requérant, pièce 4), on peut partir du principe que le bail est résiliable avec un délai de congé de trois mois pour le prochain terme (cf. art. 266b CO). La décision attaquée ayant été notifiée à l’intéressée le 7 juillet 2022, celle-ci pouvait résilier son bail pour le 31 décembre 2022 au plus tôt en observant les délais de congé et les termes légaux. Partant, un loyer de CHF 1'600.- lui sera imputé seulement à partir du 1er janvier 2023, le loyer effectif de CHF 1'800.- devant être pris en compte avant cette date. Au vu du relevé des comptes bancaires et postaux produits en première instance par B.________ (bordereau du 1er avril 2022 du requérant, pièce 21), C.________ n’a payé des loyers à son père qu’à partir du mois d’août 2021, ce qu’admet lui-même B.________ dans sa réponse à l’appel (p. 4). S’il allègue certes que les loyers pour les mois d’avril à juillet 2021 restent dus par sa mère et que c’est au moyen du rétroactif des pensions qu’elle pourra s’en acquitter (réponse, p. 4), il ne produit cependant en appel ni contrat de bail débutant le 1er avril 2021 - qui vaudrait reconnaissance de dette -, ni reconnaissance de dette pour les loyers concernés.”
Für Fahrnisbauten (bewegliche Bauten) sieht Art. 266b OR eine dreimonatige Kündigungsfrist vor. Eine vertraglich vereinbarte kürzere Kündigungsfrist wird nicht als nichtig bezeichnet; vielmehr entfaltet eine solche vereinbarte Kündigung ihre Wirkung erst auf die nächstfolgende gesetzliche Kündigungsfrist.
“3), a fondarsi sul tenore letterale dell’accordo e con ciò a concludere che nel caso di specie il contratto prevedeva in definitiva una durata massima al 30 giugno 2022 ma, prima di quella data, poteva essere disdetto in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi (cfr. Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 40 ad art. 255 CO; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 4ª ed., n. 9 ad art. 255 CO; Permann/Schraner, Kommentar zum Mietrecht, n. 6 ad art. 255 CO), com’era poi avvenuto. In questa sede la convenuta ha aggiunto che la seconda parte della clausola, ossia il fatto che l’accordo era disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, sarebbe nulla siccome in contrasto con la norma di diritto relativamente imperativo di cui all’art. 266d CO, che, per la locazione di locali commerciali, prevedeva un termine di preavviso di almeno 6 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Il rilievo, mai evocato in precedenza, non è pertinente. A parte il fatto che l’ente concretamente locato nemmeno è un locale commerciale ma semmai un immobile o una costruzione mobiliare ai sensi dell’art. 266b CO, per i quali è dunque previsto un termine di preavviso di almeno 3 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione, si osserva che il fatto che la clausola pattuita tra le parti non sia rispettosa di quelle disposizioni non comporta la sua nullità, ma unicamente che la disdetta produce i suoi effetti per la scadenza legale successiva (art. 266a cpv. 2 CO). Per il resto, la convenuta non ha preteso, né spiegato, se e per quale ragione nel caso concreto, visto che nel Locarnese non esisteva un uso locale in materia (cfr. Mosca, Il nuovo diritto di locazione, p. 130; II CCA 21 ottobre 1994 inc. n. 127/94, 2 febbraio 2000 inc. n. 12.1999.238), la scadenza legale successiva non potesse essere il 30 giugno 2021. Nuove e con ciò irricevibili, siccome formulate per la prima volta solo con la replica spontanea all’appello (cfr.”
Nach der Praxis gelten etwa Keller, Scheunen und Stallungen regelmässig nicht als Geschäftsräume; ebenso kann ein seit längerer Zeit nicht mehr für geschäftliche Zwecke genutzter Raum (z.B. ein Tunnel) nicht als Geschäftsraum qualifizieren. In solchen Fällen ist die Miete als Mietverhältnis über eine unbewegliche Sache i.S.v. Art. 266b OR anzusehen.
“Dass der Einzelrichter nicht von Geschäftsraummiete, sondern von einem Mietverhältnis nach Art. 266b OR ausging, ist vor dem Hintergrund dessen, dass der Tunnel seit Jahrzehnten nicht mehr für geschäftliche Zwecke genutzt wurde, plausibel (siehe im Übrigen die Praxis, wonach etwa Keller, Scheunen und Stallungen nicht als Geschäftsräume gelten, H. Giger, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner Kommentar zum Obligationenrecht, Bern 2020, N 6 zu Art. 266b; sowie ders., a.a.O., N 7 zu Art. 266b OR, wonach auch Lagerplätze, die der Mieter nicht zusammen mit einem Geschäftsraum mietet, die jedoch geschäftlichen Zwecken dienen, in den Anwendungsbereich der unbeweglichen Sache nach Art. 226b OR fallen). Selbst wenn man dennoch von Geschäftsraummiete und damit vom Formularzwang des Vermieters nach Art. 266l OR ausgehen wollte, ist zu beachten, dass dieser Zwang zur Verwendung des vom Kanton genehmigten Formulars bei Vermieterkündigung lediglich den Zweck hat sicherzustellen, dass sich auch der rechtsunkundige Mieter seiner Rechte bewusst ist. Das Formular erfüllt keinen Selbstzweck, sodass die Berufung auf einen Formmangel rechtsmissbräuchlich sein kann (m.”
“Dass der Einzelrichter nicht von Geschäftsraummiete, sondern von einem Mietverhältnis nach Art. 266b OR ausging, ist vor dem Hintergrund dessen, dass der Tunnel seit Jahrzehnten nicht mehr für geschäftliche Zwecke genutzt wurde, plausibel (siehe im Übrigen die Praxis, wonach etwa Keller, Scheunen und Stallungen nicht als Geschäftsräume gelten, H. Giger, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner Kommentar zum Obligationenrecht, Bern 2020, N 6 zu Art. 266b; sowie ders., a.a.O., N 7 zu Art. 266b OR, wonach auch Lagerplätze, die der Mieter nicht zusammen mit einem Geschäftsraum mietet, die jedoch geschäftlichen Zwecken dienen, in den Anwendungsbereich der unbeweglichen Sache nach Art. 226b OR fallen). Selbst wenn man dennoch von Geschäftsraummiete und damit vom Formularzwang des Vermieters nach Art. 266l OR ausgehen wollte, ist zu beachten, dass dieser Zwang zur Verwendung des vom Kanton genehmigten Formulars bei Vermieterkündigung lediglich den Zweck hat sicherzustellen, dass sich auch der rechtsunkundige Mieter seiner Rechte bewusst ist. Das Formular erfüllt keinen Selbstzweck, sodass die Berufung auf einen Formmangel rechtsmissbräuchlich sein kann (m.”
“Dass der Einzelrichter nicht von Geschäftsraummiete, sondern von einem Mietverhältnis nach Art. 266b OR ausging, ist vor dem Hintergrund dessen, dass der Tunnel seit Jahrzehnten nicht mehr für geschäftliche Zwecke genutzt wurde, plausibel (siehe im Übrigen die Praxis, wonach etwa Keller, Scheunen und Stallungen nicht als Geschäftsräume gelten, H. Giger, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner Kommentar zum Obligationenrecht, Bern 2020, N 6 zu Art. 266b; sowie ders., a.a.O., N 7 zu Art. 266b OR, wonach auch Lagerplätze, die der Mieter nicht zusammen mit einem Geschäftsraum mietet, die jedoch geschäftlichen Zwecken dienen, in den Anwendungsbereich der unbeweglichen Sache nach Art. 226b OR fallen). Selbst wenn man dennoch von Geschäftsraummiete und damit vom Formularzwang des Vermieters nach Art. 266l OR ausgehen wollte, ist zu beachten, dass dieser Zwang zur Verwendung des vom Kanton genehmigten Formulars bei Vermieterkündigung lediglich den Zweck hat sicherzustellen, dass sich auch der rechtsunkundige Mieter seiner Rechte bewusst ist. Das Formular erfüllt keinen Selbstzweck, sodass die Berufung auf einen Formmangel rechtsmissbräuchlich sein kann (m. H. Giger, a.a.O., N 17 zu Art. 266l OR). Es erschiene im konkreten Fall und in Würdigung der jahrelangen Auseinandersetzungen über das Bestehen und die Natur eines Rechtsverhältnisses zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdebeteiligten insgesamt unbillig, wenn sich die rechtskundig vertretene Beschwerdeführerin rechtswirksam darauf berufen könnte, wegen der unterbliebenen Verwendung des Formulars sei die Kündigung nichtig.”
Bei gemischten Fällen (z.B. Lagerplatz mit darauf errichtetem Lagerhaus) ist zu prüfen, ob die Sache als gewöhnliche unbewegliche Sache oder als Geschäftsraum im Sinne des Mietrechts zu qualifizieren ist. Die Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271–273c OR gelten nur für Wohn- und Geschäftsräume.
“Das Mietrecht unterscheidet zwischen der Miete von unbeweglichen Sa- chen und Fahrnisbauten (Art. 266b OR), Wohnungen (Art. 266c OR), Geschäfts- räumen (Art. 266d OR), möblierten Zimmern und Einstellplätzen (Art. 266e OR) sowie beweglichen Sachen (Art. 266f OR). Dabei gelten die Kündigungsschutz- - 10 - bestimmungen von Art. 271–273c OR einzig für Wohn- und Geschäftsräume. Entsprechend ist zu prüfen, ob der Lagerplatz mit dem darauf errichteten Lager- haus als gewöhnliche unbewegliche Sache (ohne Kündigungsschutz) oder als Geschäftsraum (mit Kündigungsschutz) zu qualifizieren ist.”
Für Fahrnisbauten fällt die nach Art. 266b OR vorgesehene Mindestkündigungsfrist nicht in die längere Sechsmonatslösung für gewerbliche Räume; für Fahrnisbauten gilt die dreimonatige Mindestkündigungsfrist.
“3), a fondarsi sul tenore letterale dell’accordo e con ciò a concludere che nel caso di specie il contratto prevedeva in definitiva una durata massima al 30 giugno 2022 ma, prima di quella data, poteva essere disdetto in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi (cfr. Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 40 ad art. 255 CO; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 4ª ed., n. 9 ad art. 255 CO; Permann/Schraner, Kommentar zum Mietrecht, n. 6 ad art. 255 CO), com’era poi avvenuto. In questa sede la convenuta ha aggiunto che la seconda parte della clausola, ossia il fatto che l’accordo era disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, sarebbe nulla siccome in contrasto con la norma di diritto relativamente imperativo di cui all’art. 266d CO, che, per la locazione di locali commerciali, prevedeva un termine di preavviso di almeno 6 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Il rilievo, mai evocato in precedenza, non è pertinente. A parte il fatto che l’ente concretamente locato nemmeno è un locale commerciale ma semmai un immobile o una costruzione mobiliare ai sensi dell’art. 266b CO, per i quali è dunque previsto un termine di preavviso di almeno 3 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione, si osserva che il fatto che la clausola pattuita tra le parti non sia rispettosa di quelle disposizioni non comporta la sua nullità, ma unicamente che la disdetta produce i suoi effetti per la scadenza legale successiva (art. 266a cpv. 2 CO). Per il resto, la convenuta non ha preteso, né spiegato, se e per quale ragione nel caso concreto, visto che nel Locarnese non esisteva un uso locale in materia (cfr. Mosca, Il nuovo diritto di locazione, p. 130; II CCA 21 ottobre 1994 inc. n. 127/94, 2 febbraio 2000 inc. n. 12.1999.238), la scadenza legale successiva non potesse essere il 30 giugno 2021. Nuove e con ciò irricevibili, siccome formulate per la prima volta solo con la replica spontanea all’appello (cfr.”
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