9. GesetzNÖ Bauordnung 2014 - Änderung

Der Landtag von Niederösterreich hat am 20. November 2025 beschlossen:

Änderung der NÖ Bauordnung 2014

Die NÖ Bauordnung 2014, LGBl. 1/2015, wird wie folgt geändert:

1. Im Inhaltsverzeichnis lautet der Eintrag zu § 15:

„Bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren“

2. Im Inhaltsverzeichnis lautet der Eintrag zu § 17:

„Bewilligungs- und meldefreie Vorhaben“

3. Im Inhaltsverzeichnis wird nach dem Eintrag zu § 42 folgender Eintrag eingefügt:

„§ 42a Indexanpassung“

4. Im Inhaltsverzeichnis wird nach dem Eintrag zu § 48 folgender Eintrag eingefügt:

„§ 48a Erleichterungen für bestimmte Bauführungen im Bestand“

5. Im Inhaltsverzeichnis lautet der Eintrag zu § 53a:

„Begrenzung der Höhe von Bauwerken“

6. Im Inhaltsverzeichnis lautet der Eintrag zu § 59:

„(entfällt)“

7. § 1 Abs. 2 Z 1 lautet:

8. § 1 Abs. 3 Z 4 lautet:

9. § 1 Abs. 3 Z 6 bis 8 lauten:

10. Im § 3a werden das Zitat „§ 34 Abs. 3“ durch das Zitat „§ 34 Abs. 4“ und das Zitat „§ 35 Abs. 4“ durch das Zitat „§ 35 Abs. 5 in den Fällen der Abs. 1 bis 3“ ersetzt.

11. § 4 Z 3 lautet:

12. § 4 Z 8 lautet:

13. § 4 Z 17 lautet:

14. § 4 Z 20 lautet:

15. § 4 Z 21 erster Satz lautet:

16. § 5 Abs. 2 erster Satz lautet:

„Die Baubehörde hat über einen Antrag auf Baubewilligung, sofern das Vorhaben keiner Bewilligung nach einem anderen Gesetz bedarf, sowie über einen Antrag nach § 7 Abs. 6 binnen 3 Monaten, zu entscheiden.“

17. § 5 Abs. 2a lautet:

„(2a) Bei einem Antrag auf Baubewilligung für eine Anlage zur Erzeugung erneuerbarer Energie hat die Baubehörde die Vollständigkeit des Antrages innerhalb von 45 Tagen nach Eingang des Antrages zu bestätigen oder den Bauwerber aufzufordern, unverzüglich einen vollständigen Antrag einzureichen, falls nicht alle für die Bearbeitung erforderlichen Informationen übermittelt wurden. In Beschleunigungsgebieten beträgt die diesbezügliche Frist 30 Tage.

18. § 5 Abs. 3 erster Satz lautet:

„In Baubewilligungsverfahren und damit in Zusammenhang stehenden Verfahren nach § 7 Abs. 6 hat die Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht keine aufschiebende Wirkung.“

19. § 5 Abs. 4 lautet:

„(4) In baupolizeilichen Verfahren nach § 29 Abs. 1 (Baueinstellung) hat die Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht keine aufschiebende Wirkung.“

20. § 6 Abs. 1 letzter Satz lautet:

„Vorhaben nach § 15 – ausgenommen jene nach § 15 Z 11 – lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.“

21. § 6 Abs. 2 Z 3 lit b erster Spiegelstrich lautet:

22. § 6 Abs. 6 lautet:

„(6) Nachbarn haben in einem Baubewilligungsverfahren keine Parteistellung im Sinn des Abs. 1 und 2, wenn sie einem Vorhaben nach § 14 oder § 15 Z 11 unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verzicht der Parteistellung nachweislich auf den Planunterlagen zugestimmt haben.“

23. § 7 Abs. 6 lautet:

„(6) Wird die Inanspruchnahme fremden Eigentums (Abs. 1 bis 4) verweigert oder der Verpflichtung nach Abs. 2 zweiter Satz nicht nachgekommen, hat die Baubehörde die Beweissicherung durchzuführen und über Notwendigkeit, Umfang und Dauer der Inanspruchnahme oder Verpflichtung zu entscheiden und die Duldung oder Verpflichtung dem belasteten Eigentümer aufzutragen. Dies gilt nicht, wenn die Inanspruchnahme notwendig ist und Gefahr im Verzug vorliegt.“

24. § 11 Abs. 1 Z 4 lautet:

25. § 11 Abs. 5 lautet:

„(5) Für Grundstücksteile, die durch Änderung des Flächenwidmungsplans in Bauland umgewidmet werden oder für die eine Aufschließungszone freigegeben wird oder eine Bausperre abgelaufen ist bzw. aufgehoben wird, gilt Abs. 2 bis 4 sinngemäß.“

26. § 12 Abs. 1 erster Satz lautet:

„Die Eigentümer sind verpflichtet, sämtliche Grundflächen des von den Vorhaben nach Z 1 bis 4 betroffenen Grundstücks, die zwischen den Straßenfluchtlinien liegen und nicht mit einem Hauptgebäude oder -teil bebaut sind, in das öffentliche Gut der Gemeinde abzutreten, wenn im Bauland eine Bewilligung erteilt wird für:

27. § 12 Abs. 2 zweiter Satz entfällt.

28. § 12 Abs. 2a zweiter Satz lautet:

„Die Vereinbarung hat jedenfalls zu enthalten:

29. § 12 Abs. 3 zweiter Satz lautet:

„Die Grundflächen sind frei von in Geld ablösbaren Lasten und geräumt von Bauwerken und oberirdischen Anlagen jeder Art, Gehölzen und Materialien zu übergeben.“

30. § 12a Abs. 1 erster Satz lautet:

„Die Eigentümer von Grundstücken oder Grundstücksteilen, für die der Bebauungsplan oder eine Verordnung des Gemeinderates nach § 67 Abs. 4 ein Gebot zur verpflichtenden Herstellung des Bezugsniveaus festlegt, haben dieses flächendeckend herzustellen, wenn eine Baubewilligung

31. § 13 Abs. 2 lautet:

„(2) Auf einem Bauplatz, der nicht an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt, ist ein Neu- oder Zubau (§ 14 Z 1), die Abänderung von Bauwerken (§ 14 Z 3 und § 15 Z 11) oder die Änderung des Verwendungszwecks (§ 15 Z 1) nur zulässig, wenn der Bauplatz

32. Im § 14 lautet der Einleitungssatz:

„Soweit diese nicht unter § 15 fallen, bedürfen nachstehende Vorhaben einer Baubewilligung:“

33. § 14 Z 3 lautet:

34. § 14 Z 4 lautet:

35. § 14 Z 5 entfällt. Im § 14 erhalten die (bisherigen) Ziffern 6 bis 8 die Bezeichnung Z 5 bis 7 und in Z 7 (bisher Z 8) wird der Strichpunkt durch einen Punkt ersetzt.

36. § 14 Z 9 entfällt.

37. § 15 lautet:

㤠15

Bewilligungspflichtige Vorhaben im vereinfachten Verfahren

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung im vereinfachten Verfahren:

38. § 16 Abs. 1 Z 1 lautet:

39. § 16 Abs. 1 Z 5 lautet:

40. § 16 Abs. 1 Z 6 lautet:

41. Nach § 16 Abs. 1 Z 6 wird folgende Z 6a eingefügt:

42. Im § 16 Abs. 1 Z 7 wird der Punkt durch einen Strichpunkt ersetzt und folgende Z 8 angefügt:

43. § 16 Abs. 2 erster Satz lautet:

„Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 1 bis 3a, 6 und 7 sind eine Darstellung und eine Beschreibung gemäß den technischen Vorgaben anzuschließen, die das Vorhaben ausreichend dokumentieren, und im Fall des § 58 Abs. 4 und 5 ein Nachweis über die Installation selbstregulierender Einrichtungen zur separaten Regelung der Temperatur.“

44. § 16 Abs. 4 lautet:

„(4) Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 6 ist ein Elektroprüfbericht und bei Vorhaben nach Abs. 1 Z 6a mit einer Nutzfläche von mehr als 250 m² zusätzlich ein Brandschutzplan anzuschließen.“

45. Im § 17 lauten die Überschrift und der Einleitungssatz:

„Bewilligungs- und meldefreie Vorhaben

Bewilligungs- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:“

46. § 17 Z 2 lautet:

47. Im § 17 wird nach der Z 3 folgende Z 3a eingefügt:

48. § 17 Z 5 bis 8 lauten:

49. Im § 17 werden nach der Z 8 folgende Z 8a und 8b eingefügt:

50. § 17 Z 9 lautet:

51. § 17 Z 11 lautet:

52. § 17 Z 12 lautet:

53. § 17 Z 14 lautet:

54. § 17 Z 15 lautet:

55. § 17 Z 17 lautet:

56. Im § 17 Z 23 wird der Punkt durch einen Strichpunkt ersetzt und folgende Z 24 und 25 angefügt:

57. § 18 Abs. 1 Z 3 lit. e lautet:

58. Im § 18 Abs. 1 Z 6 tritt an Stelle des Zitates „§ 14 Z 4 lit. c und f“ das Zitat „§ 14 Z 4 lit. b und e“.

59. § 18 Abs. 1a lautet:

„(1a) Für Vorhaben nach § 15 gilt:

60. Im § 18 Abs. 4 wird das Zitat „BGBl. I Nr. 1/2013“ durch das Zitat „BGBl. I Nr. 78/2018“ ersetzt.

61. § 19 Abs. 1 Z 6 lautet:

62. § 19 Abs. 1a erster Satz lautet:

„Bei einem Neu- oder Zubau eines Gebäudes im Bauland – ausgenommen solche im Sinn des § 15 Z 9 – hat die Baubehörde die Vorfrage der genauen Lage der Grenzen des Baugrundstücks aufgrund

63. § 20 Abs. 1 erster Satz lautet:

„Die Baubehörde hat bei Anträgen auf Baubewilligung vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben entgegensteht:

64. § 21 Abs. 1 erster Satz lautet:

„Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf.“

65. § 21 Abs. 3 und 4 lauten:

„(3) Abs. 1 und 2 gelten nicht

(4) Der Bescheid, mit dem über den Antrag auf Baubewilligung entschieden wird, ist den Parteien und jenen Nachbarn zuzustellen, die rechtzeitig Einwendungen erhoben haben. Die Zustellung dieses Bescheides begründet jedoch keine Parteistellung.“

66. Im § 21 wird nach Abs. 4 folgender Abs. 4a eingefügt:

„(4a) Wird ein Vorhaben nach § 15 mit einem Vorhaben nach § 14 bei der Baubehörde eingereicht, sind diese im Baubewilligungsverfahren gemeinsam zu behandeln.“

67. § 22 Abs. 3 lautet:

„(3) Vorhaben gemäß § 14 Z 1 bis 3b und § 15 Z 5 auf Grundstücken innerhalb des angemessenen Sicherheitsabstandes eines rechtmäßig bestehenden Seveso-Betriebes, die geeignet sind, eine erhebliche Erhöhung des Risikos oder der Folgen eines schweren Unfalls innerhalb dieses angemessenen Sicherheitsabstandes eines Seveso-Betriebes zu bewirken, sind nur dann zulässig, wenn sie so geplant und ausgeführt werden, dass eine erhebliche Erhöhung des Risikos oder der Folgen eines schweren Unfalls, insbesondere hinsichtlich der Anzahl der betroffenen Personen, ausgeschlossen oder durch Setzung von sonstigen organisatorischen oder technischen Maßnahmen abgewendet werden kann.“

68. § 23 Abs. 1 letzter Satz lautet:

„Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 vorgelegt werden.“

69. Im § 23 wird nach Abs. 2 folgender Abs. 2a eingefügt:

„(2a) Wird ein Vorhaben nach § 15 mit einem Vorhaben nach § 14 bei der Baubehörde eingereicht (§ 21 Abs. 4a), kann die Baubehörde darüber in einem einheitlichen Bewilligungsbescheid entscheiden.“

70. § 23 Abs. 3 dritter Satz lautet:

„Dies gilt nicht im Falle einer Baubewilligung für ein Gebäude nach § 15, für ein Gebäude vorübergehenden Bestandes, für ein Gebäude für eine öffentliche Ver- und Entsorgungsanlage mit einer bebauten Fläche bis zu 25 m² und einer Gebäudehöhe bis zu 3 m oder für einen Zubau, der keine raumbildenden Maßnahmen (z. B. Vordächer) umfasst.“

71. § 23 Abs. 4 lautet:

„(4) Im Baubewilligungsbescheid vorgeschriebene Auflagen sind auf begründeten Antrag des dadurch Verpflichteten mit Bescheid abzuändern oder aufzuheben, wenn und soweit die Voraussetzungen für ihre Vorschreibung nicht mehr vorliegen. Nachbarn gemäß § 6 Abs. 1 sind als Parteien dem Verfahren beizuziehen, wenn die von der Abänderung oder Aufhebung betroffenen Auflagen ihre subjektiv-öffentlichen Rechte berühren.“

72. § 24 Abs. 4 zweiter Spiegelstrich lautet:

73. § 24 Abs. 6 entfällt.

74. § 25 Abs. 1 erster Satz lautet:

„Bei Vorhaben nach § 14 hat der Bauherr mit der Planung und Berechnung des Bauvorhabens, einschließlich der Erstellung des Energieausweises, mit Überprüfungen und der Ausstellung von Bescheinigungen Fachleute zu betrauen, die hiezu nach deren einschlägigen Vorschriften (z. B. gewerberechtlich oder als Ziviltechniker) befugt sind.“

75. Im § 25 wird nach Abs. 1 folgender Abs. 1a eingefügt:

„(1a) Ist bei einem Vorhaben nach § 15 Z 6 die Vorlage eines Energieausweises erforderlich, gilt Abs. 1 für die Erstellung des Energieausweises.“

76. § 25 Abs. 2 erster Satz lautet:

„Die Arbeiten für Vorhaben nach § 14, ausgenommen Vorhaben nach Z 4 und Abänderungen des Bezugsniveaus ohne dessen faktische Herstellung nach Z 5, sind durch einen Bauführer zu überwachen.“

77. § 26 Abs. 2 entfällt. Im § 26 Abs. 1 entfällt die Absatzbezeichnung.

78. § 29 Abs. 1 Z 1 lautet:

79. § 29 Abs. 2 lautet:

„(2) Im Fall des Abs. 1 Z 1 hat die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Antrages auf Baubewilligung unter Gewährung einer angemessenen Frist die Beseitigung der ohne Baubewilligung ausgeführten Teile des Bauvorhabens und gegebenenfalls die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen.“

80. § 30 Abs. 1 zweiter Satz entfällt.

81. § 30 Abs. 2 Z 2 lautet:

82. § 30 Abs. 2 Z 2a entfällt.

83. Im § 30 Abs. 2 Z 3 tritt an Stelle des Zitates „Z 2a“ das Zitat „Z 2“.

84. § 30 Abs. 5 lautet:

„(5) Bei Vorhaben nach § 15 sind Abs. 2 Z 1 bis 3 und 5 und Abs. 3 nicht anzuwenden. Nach der Fertigstellung eines Vorhabens nach § 15 Z 12 (Heizkessel) ist der Anzeige eine Bescheinigung über die fachgerechte Aufstellung, die sich bei Heizkesseln mit automatischer Beschickung mit festen Brennstoffen auf die gesamte Anlage (samt Brennstofftransporteinrichtung) zu erstrecken hat, sowie ein Befund über die Eignung der Abgasführung für den angeschlossenen Heizkessel beizulegen. Diese Bescheinigungen und Befunde sind von befugten Fachleuten (§ 25 Abs. 1) auszustellen.“

85. § 33 Abs. 1 lautet:

„(1) Die im Laufe eines Jahres gemäß § 18 Abs. 1 Z 4 und Abs. 1a Z 3 sowie nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, BGBl. I Nr. 27/2012, vorgelegten Energieausweise sind von der Baubehörde stichprobenartig gemäß Anhang II Z 1 der Richtlinie 2010/31/EU (§ 69 Abs. 1 Z 6) zu überprüfen.“

86. § 33a Abs. 4 lautet:

„(4) Die Anlagendaten und die Prüfberichte über die periodischen Überprüfungen gemäß Abs. 8 sind für jeweils bewilligungs- und meldepflichtige Vorhaben in elektronischer Form durch die damit betrauten befugten Fachleute in die Datenbank einzutragen. Die Eintragung hat dabei binnen 4 Wochen ab Fertigstellung der Anlagen bzw. Durchführung der Überprüfungen zu erfolgen.“

87. § 34 Abs. 1 lautet:

„(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von meldepflichtigen sowie von bewilligungs- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).

88. § 34 Abs. 2 erster Satz lautet:

„Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages auf Baubewilligung, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.“

89. § 34 Abs. 3 lautet:

„(3) Im Falle eines begründeten Verdachtes ist der Baubehörde auf deren Verlangen der Nachweis zu erbringen, dass die Änderungen keine Auswirkungen auf die Voraussetzungen der Bewilligung haben.“

90. § 35 Abs. 2 lautet:

„(2) Die Baubehörde hat unter Gewährung einer angemessenen Frist den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages auf Baubewilligung anzuordnen, wenn

91. § 35 Abs. 3 lautet:

„(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten Bauwerks oder Vorhabens sowie die Nutzung eines Bauwerks oder Vorhabens zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.“

92. § 35 Abs. 4 erster Satz lautet:

„Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungsgemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird.“

93. § 37 Abs. 1 Z 1 und 2 lauten:

94. Im § 37 Abs. 1 Z 3 entfällt das Zitat „nach § 32 Abs. 7“.

95. § 37 Abs. 1 Z 13 entfällt.

96. § 37 Abs. 2 Z 1 lautet:

97. Im § 38 Abs. 3 wird folgender Unterabsatz angefügt:

98. § 38 Abs. 5 lautet:

„(5) Der Bauklassenkoeffizient beträgt:

99. § 39 Abs. 3 lautet:

„(3) Eine Ergänzungsabgabe ist auch vorzuschreiben, wenn eine Baubewilligung für den Neu- oder Zubau eines Gebäudes – ausgenommen Gebäude im Sinn des § 15 Z 9 und nicht raumbildende Maßnahmen (z. B. Vordächer) – oder einer großvolumigen Anlage rechtskräftig erteilt wird und

100. § 41 Abs. 2 entfällt.

101. Nach § 42 wird folgender § 42a angefügt:

㤠42a

Indexanpassung

(1) Der Gemeinderat kann in der gemäß § 38 Abs. 6 und § 41 Abs. 3 und 5 erlassenen Verordnung eine automatische Erhöhung des Einheitssatzes bzw. der Ausgleichsabgaben auf Basis des jeweils gültigen von der Statistik Austria verlautbarten Baukostenindex vorsehen (Indexanpassung).

(2) Fasst der Gemeinderat einen Beschluss gemäß Abs. 1, erhöht sich der Einheitssatz bzw. die Ausgleichsabgabe jährlich mit Beginn eines jeden Kalenderjahres in dem Maß, das sich aus der Veränderung des jeweils gültigen von der Statistik Austria verlautbarten Baukostenindex im Zeitraum vom Juni des vorvergangenen Jahres bis zum Juni des dem Zeitpunkt der Valorisierung vorangegangenen Kalenderjahres ergibt.

(3) Der Gemeinderat kann auch festlegen, dass eine Erhöhung des Einheitssatzes bzw. der Ausgleichsabgaben erst ab Überschreitung eines vom Gemeinderat festzusetzenden Schwellenwertes eintritt. Dieser Schwellenwert gilt für alle zukünftigen Wertanpassungen bis zu einem neuerlichen Beschluss des Gemeinderates nach dieser Bestimmung. Fasst der Gemeinderat einen solchen Beschluss, hat der Bürgermeister wiederkehrend zu prüfen, inwieweit die Änderung des Index zum Stichtag Juni unter Berücksichtigung des festgelegten Schwellenwertes zu einer Veränderung des Einheitssatzes bzw. der Ausgleichsabgaben führt.

(4) Der geänderte Betrag ist auf volle 10 Cent kaufmännisch zu runden und vom Bürgermeister an der Amtstafel kundzumachen. Der ungerundete, zwei Kommastellen umfassende Betrag bildet die Ausgangsbasis für die nächste Valorisierung.“

102. § 46 Abs. 2 lautet:

„(2) Bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen je vertikaler Erschließungseinheit (z. B. Treppenhaus) müssen

 die allgemein zugänglichen Bereiche barrierefrei und

 abhängig von der Anzahl der oberirdischen Geschoße und von der Anzahl der Wohnungen der jeweiligen vertikalen Erschließungseinheit die in der Tabelle angeführte Anzahl der Wohnungen barrierefrei oder zumindest anpassbar

geplant und ausgeführt werden.

Anzahl der durch die vertikale Erschließungseinheit erschlossenen oberirdischen Geschoße

Anzahl der Wohnungen der vertikalen Erschließungseinheit

Anzahl der barrierefreien bzw. anpassbaren Wohnungen

≤ 3

3 - 5

1

6 - 8

2

9 - 12

3

12

Alle

3

2

Alle

103. § 48 erster Satz lautet:

„Emissionen durch Lärm, Geruch, Staub, Abgase und Erschütterungen, die originär von Vorhaben nach §§ 14 und 15 oder deren Benützung ausgehen, sowie bei Windkraftanlagen (§ 14 Z 6) zusätzlich Emissionen durch Eis- und Schattenwurf dürfen Menschen weder in ihrem Leben oder ihrer Gesundheit gefährden noch örtlich unzumutbar belästigen.“

104. Nach § 48 wird folgender § 48a eingefügt:

㤠48a

Erleichterungen für bestimmte Bauführungen im Bestand

(1) Bei Bauwerken, die vor dem 1. Februar 2015 baubehördlich bewilligt wurden, sind bei folgenden Vorhaben Abweichungen von den geltenden bautechnischen Bestimmungen zulässig, wenn ausgehend vom rechtmäßigen Bestand die Sicherheit von Personen dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird:

(2) Falls durch das Vorhaben eine Beeinträchtigung der Sicherheit von Personen eintreten könnte, ist mit den Antragsunterlagen eine Bestätigung einer unabhängigen gewerberechtlich oder nach dem Ziviltechnikergesetz 2019, BGBl. I Nr. 29/2019 in der Fassung BGBl. I Nr. 50/2025, befugten Person vorzulegen, dass die Beeinträchtigung nicht wesentlich ist. Die Behörde hat sich bei der Beurteilung an ebendiese Bestätigung zu halten, wenn im Verfahren nicht Zweifel an der Richtigkeit dieser Bestätigung auftreten.

(3) Von den Erleichterungen sind Anforderungen ausgenommen, welche auf Grund EU-rechtlicher Regelungen (§ 69) einzuhalten sind (z. B. Energieeinsparung, Wärmeschutz, Hausinstallationen für Trinkwasser).“

105. Im § 49 Abs. 2 entfällt der zweite Satz.

106. § 49 Abs. 5 lautet:

„(5) Unabhängig von einer im Bebauungsplan festgelegten Bebauungsdichte dürfen bei vor dem 1. Februar 2015 baubehördlich bewilligten Gebäuden folgende Vorhaben errichtet werden:

107. § 51 lautet:

„(1) Im vorderen Bauwich dürfen Garagen einschließlich angebauter Abstellräume sowie Gebäude für Abfallsammelräume oder -stellen mit einer bebauten Fläche von nicht mehr als insgesamt 100 m² errichtet werden, wenn

(2) Im seitlichen und hinteren Bauwich dürfen Gebäude und -teile sowie oberirdische bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, errichtet werden, wenn

(3) Bei der gekuppelten und der einseitig offenen Bebauungsweise muss der seitliche Bauwich, bei der offenen Bebauungsweise, ausgenommen bei Eckbauplätzen, ein seitlicher Bauwich von Gebäuden freigehalten werden.

(4) Wenn der Bebauungsplan dies nicht verbietet, sind bauliche Anlagen im vorderen Bauwich sowie bauliche Anlagen, die nicht Abs. 2 unterliegen, im seitlichen und hinteren Bauwich zulässig.

(5) Werden in jenen Teilen eines Hauptgebäudes, welche gemäß Abs. 2 im Bauwich liegen dürfen, Hauptfenster errichtet, dann ist für diese Hauptfenster die ausreichende Belichtung über Eigengrund oder über jene Bereiche der Nachbargrundstücke sicherzustellen, die gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes nicht bebaut werden dürfen.

(6) Sämtliche Bauwerke im Bauwich sind nur zulässig, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster bestehender bewilligter Gebäude auf Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird. Wenn ein Bauwerk im Bauwich die Höhe von 3 m überschreiten darf (Abs. 2 Z 3 zweiter und dritter Satz, Abs. 4), ist dies nur soweit zulässig, als die ausreichende Belichtung der Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude auf Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.“

108. § 52 Abs. 1 Z 2 lautet:

109. § 52 Abs. 4 lautet:

„(4) Unabhängig von Abs. 1 bis 3, einer im Bebauungsplan festgelegten Bebauungsdichte oder einer im Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan festgelegten Geschoßflächenzahl dürfen Wärmeschutzverkleidungen insgesamt bis 20 cm an vor dem 1. Februar 2015 baubehördlich bewilligten Gebäuden sowie an Gebäuden, für die gemäß § 70 Abs. 6 erster Fall die Geltung der Bewilligung festgestellt wurde, angebracht werden.“

110. § 53 Abs. 2 und 3 lauten:

„(2) Für die Ermittlung der Gebäudehöhe ist der äußerste Umfang des mehr als 1 m über dem Bezugsniveau liegenden Teiles des Gebäudes, im Grundriss gesehen, in einzelne Gebäudefronten zu unterteilen. Eine Unterteilung ist jedenfalls erforderlich:

(3) Die Gebäudefront wird

111. Im § 53a lautet die Überschrift:

„Begrenzung der Höhe von Bauwerken“

112. § 53a Abs. 1 erster Satz lautet:

„Die gemäß § 53 ermittelten Gebäudehöhen von Gebäudefronten, die nicht in einem Bauwich liegen, müssen der Bebauungshöhe h (Bauklasse oder höchstzulässige Gebäudehöhe) entsprechen.“

113. Im § 53a Abs. 1 lautet die dritte Zeile nach Abb. 2:

„h … Bebauungshöhe h (Bauklasse oder höchstzulässige Gebäudehöhe)“

114. Im § 53a wird nach Abs. 1 folgender Abs. 1a eingefügt:

„(1a) Abweichend von Abs. 1 darf die gemäß § 53 ermittelte Gebäudehöhe die durch eine Bauklasse bestimmte Bebauungshöhe um bis zu 1,5 m überschreiten, wenn die Dachneigungen des Gebäudes nicht mehr als 10° betragen und kein Punkt des Gebäudes mehr als die Bebauungshöhe + 3 Meter über dem lotrecht darunterliegenden Bezugsniveau liegt. Eine Überschreitung der Bebauungshöhe in Teilbereichen der Gebäudefront (§ 53a Abs. 1 letzter Satz) ist in diesen Fällen nicht zulässig.

/Dokumente/LgblAuth/LGBLA_NI_20260122_9/image001.png

Abb. 2a Abb. 2b“

115. § 53a Abs. 5 entfällt.

116. § 53a Abs. 9 lautet:

„(9) Wird der Neubau eines Gebäudes in Form einer Wiedererrichtung innerhalb der Grundrissfläche und der Gebäudehöhe eines bestehenden, baubehördlich bewilligten Gebäudes beantragt, kann von der im Bebauungsplan festgelegten oder sich daraus ergebenden Bebauungshöhe abgewichen werden, wenn dies für einen nach objektiven Gesichtspunkten abgrenzbaren Bereich aus fachlicher Sicht zulässig ist und der Gemeinderat dies im Einzelfall beschließt. Eine ebensolche Abweichung vom Bebauungsplan ist für die nächste Änderung des Bebauungsplanes (§ 34 des Raumordnungsgesetzes, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) in Bearbeitung zu nehmen.“

117. Nach § 54 Abs. 3 wird folgender Abs. 3a eingefügt:

„(3a) Wird der Neubau eines Gebäudes in Form einer Wiedererrichtung innerhalb der Grundrissfläche und der Gebäudehöhe eines bestehenden, baubehördlich bewilligten Gebäudes beantragt, gelten abweichend von Abs. 1 bis 3 die Bestimmungen betreffend Bebauungshöhe (Bauklasse) und Bauwich nicht.

118. § 55 Abs. 1a lautet:

„(1a) Bauwerke im Grünland müssen von einer Widmungsgrenze zum Bauland einen Mindestabstand, der der Gebäudehöhe entspricht, mindestens jedoch 5 m beträgt, einhalten. Ausgenommen sind jene Bereiche, bei denen die Widmungsgrenze die Grundstücksgrenze ist und am angrenzenden Baulandgrundstück wegen der Bebauungsweise kein Bauwich einzuhalten ist.

119. § 55 Abs. 3 lautet:

„(3) Eine Verkehrsfläche darf nur be- oder überbaut werden, wenn die Sicherheit, Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs nicht beeinträchtigt wird. Gegen die öffentliche Verkehrsfläche gerichtete Einfriedungen (§ 14 Z 2 und § 15 Z 10) dürfen die Sicherheit, Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs ebenfalls nicht beeinträchtigen.“

120. § 56 Abs. 1 erster Satz lautet:

„Bauwerke, Abänderungen an Bauwerken, sonstige Vorhaben allenfalls in Verbindung mit Bauwerken oder Veränderungen der Höhenlage des Geländes, die einer Bewilligung bedürfen, sind – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden.“

121. § 58 Abs. 2 entfällt. Im § 58 erhält der bisherige Absatz 1a die Bezeichnung Abs. 2.

122. § 59 entfällt.

123. In § 63 werden nach Abs. 1 folgende Abs. 1a und 1b eingefügt:

„(1a) Die Mindestanzahl der Stellplätze bei Gebäuden für „Begleitetes Wohnen“, „Barrierefreies Wohnen“ oder „Junges Wohnen“ gemäß § 30 Z 3 NÖ Wohnungsförderungsrichtlinien 2019 in der Fassung laut Beschluss der Landesregierung vom 6. Mai 2025 hat grundsätzlich die Hälfte der Mindestanzahl der Stellplätze für Wohngebäude zu betragen. Der Gemeinderat kann eine abweichende Anzahl festlegen (Abs. 2).

(1b) Für Bauwerke gelten bei

124. § 63 Abs. 7 lautet:

„(7) Wenn auch das nicht möglich ist, ist in der Baubewilligung für das Vorhaben die erforderliche und nicht herstellbare Anzahl der Stellplätze festzustellen.

125. § 65 Abs. 4 lautet:

„(4) Wenn auch das nicht möglich ist, ist in der Baubewilligung für das Vorhaben die erforderliche und nicht herstellbare Anzahl der Stellplätze festzustellen.

126. In § 66 Abs. 4 lautet der erste Spiegelstrich:

127. § 66 Abs. 6 lautet:

„(6) Wenn auch das nicht möglich ist, ist die erforderliche und nicht herstellbare Größe des Spielplatzes in der Baubewilligung festzustellen.

128. Im § 67 Abs. 1a lauten der zweite und dritte Spiegelstrich:

129. § 69 Abs. 2 lautet:

„(2) Dieses Gesetz wurde als technische Vorschrift nach der Richtlinie 98/34/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 22. Juni 1998 über ein Informationsverfahren auf dem Gebiet der Normen und technischen Vorschriften für die Dienste der Informationsgesellschaft, Amtsblatt Nr. L 204 vom 21. Juli 1998, Seite 37, bzw. der Richtlinie (EU) 2015/1535 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 9. September 2015 über ein Informationsverfahren auf dem Gebiet der technischen Vorschriften und der Vorschriften für die Dienste der Informationsgesellschaft, Amtsblatt Nr. L 241 vom 17. September 2015, Seite 1, der Kommission übermittelt:

130. § 70 Abs. 4 lautet:

„(4) Nebenfenster und Lüftungsöffnungen in äußeren Brandwänden, die nach der geltenden Rechtslage vor dem Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 1996, LGBL 8200 bewilligt wurden, dürfen über die bewilligte oder bisher gesetzlich vorgesehene Dauer hinaus bestehen bleiben.“

131. § 70 Abs. 6 erster Satz lautet:

„Hat ein Bauwerk ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch abgewichen und sind seit der Abweichung mehr als 30 Jahre ohne baubehördliche Beanstandung vergangen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Bauwerk als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

Ab Erlassung des Feststellungsbescheides ist ein Antrag von Nachbarn auf Erlassung eines baupolizeilichen Auftrags nach § 34 Abs. 2 und § 35 unzulässig.“

132. Im § 70 werden folgende Abs. 24, 26 und 27 eingefügt:

„(24) Das Inhaltsverzeichnis zu § 15, § 17, § 42a, § 48a, § 53a und § 59, § 1 Abs. 2 und 3, § 3a, § 4 Z 3, Z 8, Z 17, Z 20 und Z 21, § 5 Abs. 2, Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 4, § 6 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 6, § 7 Abs. 6, § 11 Abs. 1 und Abs. 5, § 12 Abs. 1, Abs. 2a und Abs. 3, § 12a Abs. 1, § 13 Abs. 2, § 14, § 15, § 16 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4, § 17 Überschrift und Einleitungssatz, Z 2, Z 3a, Z 5, Z 6, Z 7, Z 8, Z 8a, Z 8b, Z 9, Z 11, Z 12, Z 14, Z 15, Z 17, Z 23, Z 24 und Z 25, § 18 Abs. 1, Abs. 1a und Abs. 4, § 19 Abs. 1 und Abs. 1a, § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 4 und Abs. 4a, § 22 Abs. 3, § 23 Abs. 1, Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 4, § 24 Abs. 4, § 25 Abs. 1, Abs. 1a und Abs. 2, § 26, § 29 Abs. 1 und Abs. 2, § 30 Abs. 2 und Abs. 5, § 33 Abs. 1, § 33a Abs. 4, § 34 Abs. 1 bis 3, § 35 Abs. 2 bis 4, § 37 Abs. 1 Z 1, Z 2, Z 3 und Abs. 2 Z 1, § 38 Abs. 3 und Abs. 5, § 39 Abs. 3, § 42a, § 46 Abs. 2, § 48, § 48a, § 49 Abs. 5, § 51, § 52 Abs. 1 und Abs. 4, § 53 Abs. 2 und Abs. 3, § 53a Überschrift, Abs. 1, Abs. 1a und Abs. 9, § 54 Abs. 3a, § 55 Abs. 1a und Abs. 3, § 56 Abs. 1, § 58 Abs. 2, § 63 Abs. 1a, Abs. 1b und Abs. 7, § 65 Abs. 4, § 66 Abs. 4 und Abs. 6, § 67 Abs. 1a, § 69 Abs. 2, § 70 Abs. 4 und Abs. 6 in der Fassung des Landesgesetzes LGBl. Nr. 9/2026 treten am 1. März 2026 in Kraft.

(26) Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl. Nr. 9/2026 anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

(27) Die vor dem 1. März 2026 rechtmäßig angezeigten Bauvorhaben gelten als bewilligt im Sinne dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl. Nr. 9/2026.“