«I_NAM» «I_ALI» «I_BEM» Urteil vom 7. Oktober 2025 mitgeteilt am 14. Oktober 2025 ReferenzZR2 24 31 InstanzZweite zivilrechtliche Kammer BesetzungRichter-Baldassarre, Vorsitz Bergamin und Aebli Riesen-Ryser, Aktuarin ad hoc ParteienA.________ Berufungsklägerin vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG Pascal Caduff gegen B.________ Berufungsbeklagte vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli GegenstandForderung aus Mietvertrag Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Plessur vom 15. April 2024, mitgeteilt am 10. Juli 2024 (Proz. Nr. 115-2021-27)
2 / 24 Sachverhalt A.a.Am 14. September 2015 schlossen die B.________ als Vermieterin und die in Gründung befindliche Restaurant und Hotel B.________ als Mieterin einen Mietvertrag über das Restaurant "B." in O.1. ab. Darin vereinbarten sie auch, dass das Restaurant samt Terrassen gemäss Konzept und Investitionsbeschrieb umgebaut werden sollte. Die Kosten hierfür waren von den Vertragsparteien je hälftig zu übernehmen, wobei die Obergrenze des von der Vermieterin zu tragenden Anteils auf CHF 250'000.00 (später einvernehmlich auf CHF 295'000.00 erhöht) festgelegt wurde. A.b.Im Weiteren sah der Mietvertrag eine feste Mietzeit von fünf Jahren vor, endend am 30. September 2020. Jede Partei konnte auf dieses Datum hin mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten den Vertrag kündigen. Sofern keine Kündigung erfolgte, verlängerte sich der Mietvertrag zu denselben Bedingungen um weitere fünf Jahre bis zum 30. September 2025 und bei erneut fehlender Kündigung um weitere fünf Jahre bis zum 30. September 2030. An diesem Datum sollte der Vertrag ohne Kündigung enden. A.c.Für den Fall, dass die Vermieterin den Mietvertrag auf den 30. September 2020 kündigen sollte, vereinbarten die Vertragsparteien eine von der Vermieterin an die Mieterin zu zahlende pauschale Entschädigung von CHF 50'000.00. A.d.Die Parteien hielten fest, dass die Mieterin eine Entschädigung verlangen könne, falls das Mietobjekt am Mietende aufgrund von Erneuerungen oder Änderungen der Mieterin, denen die Vermieterin zugestimmt hatte, einen erheblichen Mehrwert aufweise. B.In der Folge wurde das Mietobjekt umgebaut. Das Mietverhältnis begann am
3 / 24 F.Mit Eingabe vom 9. November 2020 meldete die A.________ bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Plessur eine Klage gegen die B.________ an. An der Schlichtungsverhandlung vom 28. April 2021 konnten sich die Parteien nicht einigen, weshalb am 29. April 2021 die Klagebewilligung ausgestellt wurde mit folgendem Rechtsbegehren: Rechtsbegehren der Mieterschaft 1.Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 200'000.00 zu vergüten. 2.Ferner sei der Nettomietzins für die Zeit vom 16. März 2020 bis 30. April 2020 sowie für den 16. September 2020 bis 30. September 2020 um 100 % herabzusetzen und für die Zeit vom 1. Mai 2020 bis 15. September 2020 um 40 % und die Beklagte sei zu verpflichten, den entsprechenden Betrag von CHF 15'000.00 der Klägerin zu vergüten. G.Die A.________ reichte in der Folge am 1. Juni 2021 (Poststempel) ihre Klage gegen die B.________ beim Regionalgericht Plessur ein. Dabei änderte sie ihr Rechtsbegehren wie folgt: 1.Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von Fr. 120'000.00 zu vergüten. 2.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % MwSt) zulasten der Beklagten. Ergänzend reichte sie am 3. Dezember 2021 in der Klage angekündigte Beilagen ein. H.Das Regionalgericht Plessur stellte am 22. April 2022 der B.________ die Klage vom 1. Juni 2021 (Poststempel) samt Ergänzung vom 3. Dezember 2021 zur Kenntnisnahme zu und verlangte von der A.________ einen Kostenvorschuss, der rechtzeitig geleistet wurde. I.Mit Verfügung vom 10. Mai 2022 vereinigte das Regionalgericht Plessur das vorliegende Verfahren mit dem Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 (B.________ gegen A., C. und D.________ betreffend Forderung aus Mietvertrag / unerlaubte Handlung). J.Am 24. Juni 2022 lud das Regionalgericht Plessur die Parteien zu Vergleichsverhandlungen auf den 15. September 2022, später verschoben auf den 26. September 2022, vor. Anlässlich der Vergleichsverhandlung konnten sich die Parteien nicht einigen. K.Nachdem sämtliche involvierten Parteien sich gegen eine Sistierung des Zivilverfahrens bis zu einem Entscheid in einem Strafverfahren gegen den Verwaltungsratspräsidenten sowie den Verwaltungsrat der A.________
4 / 24 ausgesprochen hatten, teilte das Regionalgericht Plessur am 18. Januar 2023 mit, dass auf eine Sistierung verzichtet werde und die Verfahren fortgeführt würden. Es setzte der A.________ im Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 und der B.________ im vorliegenden Verfahren (Proz. Nr. 115-2021-27) Frist zur Einreichung einer Klageantwort. Das Gericht hielt zudem fest, zur Vereinfachung des Schriftenwechsels würden die beiden Verfahren in dieser Phase getrennt geführt. L.Mit Klageantwort vom 17. April 2023 verlangte die B.________ die kostenfällige vollumfängliche Abweisung der Klage. M.Mit Verfügung vom 10. Mai 2023 ordnete der verfahrensleitende Richter des Regionalgerichts Plessur einen zweiten Schriftenwechsel an. Die Replik datiert vom 15. August 2023, die Duplik vom 29. September 2023. Beide Parteien hielten in ihren Rechtsschriften an ihren Rechtsbegehren fest und vertieften ihre Argumente. N.Am 13. Dezember 2023 folgte die Beweisverfügung, mit welcher die eingereichten Urkunden für relevant erklärt und Parteibefragungen anlässlich der Hauptverhandlung vorbehalten wurden. Sämtliche weitergehenden Beweisanträge der Parteien (Zeugenbefragungen, Edition, Augenschein, Gutachten) wurden abgewiesen. O.Am 2. April 2024 fand die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht Plessur statt. Mit Entscheid vom 15. April 2024, ohne Begründung mitgeteilt am 16. April 2024, schriftlich begründet mitgeteilt am 10. Juli 2024, erkannte das Regionalgericht Plessur (Proz. Nr. 115-2021-27): 1.Die Klage wird abgewiesen. 2. a) Die Gerichtskosten von CHF 7'500.00 gehen zu Lasten der A.. Die Gerichtskosten werden mit dem von der A. geleisteten Vorschuss von CHF 7'500.00 verrechnet. b) Die A.________ hat der B.________ eine Parteientschädigung von CHF 16'732.35 (inkl. Barauslage, exkl. MwSt.) zu bezahlen. 3.(Rechtsmittelbelehrung) 4.(Mitteilung) P.Gegen diesen Entscheid des Regionalgerichts Plessur erhob die A.________ (nachfolgend Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 13. September 2024 (Datum elektronische Eingabe) Berufung beim damaligen Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragt:
5 / 24 1.Das Urteil des Regionalgerichts Plessur vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-27) sei vollumfänglich aufzuheben und es sei die Berufungsbeklagte zu verpflichten, der Berufungsklägerin einen Betrag von CHF 100'000.00 zu bezahlen. 2.Eventualiter sei das angefochtene Urteil des Regionalgerichts Plessur vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-27) vollumfänglich aufzuheben und zur Neuentscheidung hinsichtlich der angemessenen Mehrwert- entschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3.Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des vorliegenden Berufungsverfahrens seien der Berufungsbeklagten aufzuerlegen. 4.Die Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Berufungsklägerin für das Verfahren vor Erstinstanz und Berufungsinstanz eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Q.Mit Berufungsantwort vom 16. Oktober 2024 verlangt die B.________ (nachfolgend Berufungsbeklagte) die kostenfällige Abweisung der Berufung. R.Die Berufungsklägerin erhielt die Berufungsantwort zur Kenntnisnahme. Ein zweiter Schriftenwechsel fand nicht statt. S.Per 1. Januar 2025 erfolgte die Zusammenführung des Kantonsgerichts und des Verwaltungsgerichts zum Obergericht des Kantons Graubünden. Das vorliegende Verfahren ZK2 24 31 wird vom Obergericht unter der Referenz ZR2 24 31 weitergeführt. T.Die vorinstanzlichen Akten sind beigezogen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Erwägungen 1.Eintreten 1.1.In vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind Endentscheide berufungsfähig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (vgl. Art. 308 ZPO). Dieser Streitwert ist vorliegend unbestrittenermassen erreicht, nachdem die Berufungsklägerin von der Berufungsbeklagten anlässlich der vorinstanzlichen Hauptverhandlung (vgl. RG- act. VII.4, S. 2 Ziff. 3a) und auch im Berufungsverfahren CHF 100'000.00 gefordert hat bzw. fordert und die gesamte Forderung von der Berufungsbeklagten bestritten worden ist bzw. wird. Der Entscheid des Regionalgerichts Plessur ist somit mit Berufung anfechtbar.
6 / 24 1.2.Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 15. April 2024 wurde den Parteien am 10. Juli 2024 begründet mitgeteilt und vom Rechtsvertreter der Berufungsklägerin am 15. Juli 2024 entgegengenommen (RG-act. V.19). Die am 13. September 2024 dagegen erhobene Berufung erfolgte – unter Berücksichtigung der Gerichtsferien (Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO) – frist- und formgerecht. Auf die Berufung ist – unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Begründung – einzutreten. Ihre Beurteilung fällt in die Zuständigkeit der Zweiten zivilrechtlichen Kammer (Art. 10 Abs. 1 lit. a OGV [BR 173.010]). 2.Vereinigung und Trennung von Verfahren durch die Vorinstanz Die Vorinstanz hat mit Verfügung vom 10. Mai 2022 die Verfahren Proz. Nr. 115- 2021-27 (vorliegendes Verfahren) und Proz. Nr. 115-2021-28 (Klage der Berufungsbeklagten gegen die Berufungsklägerin sowie gegen C.________ und gegen D.________ betreffend Forderung aus Mietvertrag / unerlaubte Handlung) vereinigt (RG-act. IV.2). Am 18. Januar 2023 hat sie in einer Verfügung betreffend Fristansetzung für die Klageantworten gewissermassen nebenbei festgehalten, "zur Vereinfachung des Schriftenwechsels" würden die beiden Verfahren "in dieser Phase" getrennt geführt (RG-act. IV.12). In der Folge wurden die beiden Verfahren offenbar bis zum Schluss getrennt geführt und im angefochtenen Entscheid findet sich die Feststellung, mit Verfügung vom 18. Januar 2023 sei den Parteien mitgeteilt worden, dass die Verfahren fortan wieder getrennt geführt würden (act. B.4, S. 3 lit. J). Eine definitive Trennung der beiden Verfahren wurde nicht mittels Verfügung angeordnet. Zumindest findet sich keine entsprechende Verfügung bei den Akten, die Verfügung vom 18. Januar 2023 kann aufgrund des klaren Wortlauts nicht als definitive Trennung verstanden werden. Nachdem aber weder die Berufungsklägerin noch die Berufungsbeklagte diesen Punkt beanstanden, bleibt es bei dieser Feststellung und erübrigen sich Weiterungen. 3.Vollmacht Rechtsanwalt Caduff Im vorinstanzlichen Verfahren fand bei der Berufungsklägerin ein Anwaltswechsel statt. Als neuer Rechtsvertreter hat Rechtsanwalt Pascal Caduff am 11. April 2023 mitgeteilt, dass die Berufungsklägerin ihn mit der Wahrung ihrer Interessen in den Verfahren Proz. Nr. 115-2021-27 und Proz. Nr. 115-2021-28 beauftragt habe.
7 / 24 Gleichzeitig hat er eine Kopie der Anwaltsvollmacht eingelegt. Damit hat der neue Rechtsvertreter seine Vertretungsbefugnis explizit für beide Verfahren kundgetan, weshalb auch die Anwaltsvollmacht für beide Verfahren eingelegt gilt. In der Folge hat die Vorinstanz die Mitteilung des Anwaltswechsels und die Anwaltsvollmacht jedoch einzig im Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 – als RG-act. IV.11 und VI.5 – abgelegt, im vorliegenden Verfahren (Proz. Nr. 115-2021-27) finden sich keine Exemplare bei den Akten. Die Zweite zivilrechtliche Kammer des Obergerichts hat vom Anwaltswechsel und der Vollmacht nur Kenntnis erhalten, weil der Entscheid aus dem Verfahren Proz. Nr. 115-2021-28 ebenfalls mit Berufung angefochten worden ist (Berufungsverfahren ZR2 24 40 und ZR2 24 41). Die Vorinstanz hat die Akten im vorliegenden Verfahren nicht ordnungsgemäss geführt. Nachdem die Parteien diesen Punkt jedoch nicht bemängeln und der erkennenden Kammer die Vertretungsbefugnis bekannt geworden ist, hat es bei der Feststellung der nicht ordnungsgemässen Aktenführung vorliegend sein Bewenden. 4.Nicht angefochtene Punkte Die Vorinstanz hat festgestellt, bei den von der Berufungsklägerin eingelegten Rechnungen der E.________ vom 14. März 2018 (RG-act. II.9c8) sowie der F.________ vom 10. Dezember 2018 (RG-act. II.9c4) handle es sich nicht um Anfangsinvestitionen. Bezüglich der Rechnung der E.________ hat sie weiter festgehalten, dass keine Zustimmung der Berufungsbeklagten zu diesen Arbeiten im Recht liege. Mit Bezug auf die Rechnung der F.________ hat die Vorinstanz ausgeführt, aus den Akten ergebe sich nicht und die Berufungsklägerin mache auch nicht geltend, dass sie die Berufungsbeklagte aufgefordert hätte, diese Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten auszuführen, bzw. die Berufungsklägerin habe weder belegt noch bewiesen, dass es sich um plötzlich notwendige Reparaturen gehandelt habe, die keinen Aufschub geduldet hätten. Insgesamt verneinte die Vorinstanz einen Anspruch auf Entschädigung für beide Rechnungen. Die Berufungsklägerin äussert sich dazu in der Berufung nicht, obwohl sie den ganzen vorinstanzlichen Entscheid anficht, sie setzt sich mit diesen beiden Rechnungen und der Begründung der Vorinstanz gar nicht auseinander. Damit fehlt es diesbezüglich an der notwendigen Begründung der Berufung, weshalb insoweit auf die Berufung nicht eintreten werden kann. Es bleibt damit bei der Abweisung der Klage im Zusammenhang mit den Rechnungen der E.________ vom 14. März 2018 sowie der F.________ vom 10. Dezember 2018.
8 / 24 5.Mietbeginn 5.1.Unter den Parteien ist strittig, wann das Mietverhältnis begonnen hat. Die Berufungsklägerin hält dafür, dass der Mietvertrag am 14. September 2015 unterzeichnet worden und das Mietverhältnis damit zustande gekommen sei. Es habe aufgrund der festen Dauer von fünf Jahren bis zum 30. September 2020 gedauert. Daraus folge, dass es am 1. Oktober 2015 begonnen habe. Die Berufungsbeklagte hält dem entgegen, es handle sich bei der Behauptung, das Mietverhältnis habe am 1. Oktober 2015 begonnen, um ein unzulässiges Novum. Zudem sei ihre eigene Behauptung im vorinstanzlichen Verfahren, dass der Mietbeginn auf den 1. Dezember 2015 festgelegt worden sei, damit der Umbau noch vor Mietbeginn habe durchgeführt und der Mietgegenstand habe finalisiert werden können, in den vorinstanzlichen Rechtsschriften der Berufungsklägerin unbestritten geblieben, weshalb die Vorinstanz zu Recht von einem Mietbeginn am
9 / 24 Klageantwort erfolgt war, vgl. BGE 146 III 55 E. 2.5.2; 147 III 475 E. 2.3.3.6 [bei Bestreitungen handelt es sich um neue Tatsachen]), womit diese Tatsache als unbestritten zu gelten hatte und hat. Entgegen der beiläufigen Feststellung der Berufungsklägerin in Rz. 13 und 15 der Berufung spricht die Vorinstanz in Erwägung 1.3.2.3.1 des angefochtenen Entscheids denn auch nicht von baulichen Massnahmen "zu Beginn des laufenden Mietverhältnisses". Die Vorinstanz bringt im angefochtenen Entscheid an keiner Stelle zum Ausdruck, die Anfangsinvestitionen wären während laufendem Mietverhältnis erfolgt. 5.4.Die Behauptung der Berufungsbeklagten, der Mietbeginn sei auf Intervention der Berufungsklägerin hin auf den 1. Dezember 2015 festgesetzt worden, findet zudem in den Akten ihre Bestätigung. So hat die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren eine E-Mail von C.________, damaliges Verwaltungsratsmitglied der Berufungsklägerin, vom 8. September 2015 eingelegt, in welcher dieser wörtlich ausführt: "Ich möchte nicht kleinlich sein, aber ein Mietantritt ist meist nach Umbau. Könnte man den Mietantritt auf 1. Dezember machen. Ich denke, es wird Ihnen niemand einen Betrieb mieten auf Anfangs Zwischensaison (resp. auf die Zeit, wo ein Betrieb geschlossen ist). Das würde bedeuten, das wir zuerst für den Dezember die Miete bezahlen [...]. Also wäre auch Mietbeginn 1.12.15" (RG-act. III.4, 2. Absatz). Im Mietvertrag wird dann der
10 / 24 6.Fehlende Mehrwertberechnung durch die Vorinstanz Die Berufungsklägerin moniert, die Vorinstanz habe sich nicht mit den in der vor- instanzlichen Replik von der Berufungsklägerin vorgebrachten Berechnungen des Mehrwertes der unbestritten gebliebenen Erneuerungen oder Änderungen auseinandergesetzt. Die Vorinstanz habe nur ausgeführt, dass sich aufgrund ihrer rechtlichen Würdigung weitere Ausführungen zu den Berechnungen eines allfälligen Mehrwertes erübrigten. Damit habe die Vorinstanz den Sachverhalt ungenügend und falsch festgestellt und das Recht der Berufungsklägerin auf Abnahme von Beweisen verletzt. Mit dieser Argumentation lässt die Berufungsklägerin ausser Acht, was gemäss Vorinstanz bezüglich der in Erwägung 1.2.1 des angefochtenen Entscheids genannten Positionen konkret unbestritten geblieben ist. Unbestritten geblieben ist lediglich, dass diese Positionen zu den Anfangsinvestitionen gehört haben (act. B.4, S. 8 E. 1.2.1). Damit aber hatte die Vorinstanz noch keine Aussage dazu gemacht, ob diese Positionen einen Mehrwert verursacht hatten und ob die Berufungsbeklagte einen Mehrwert zu entschädigen hätte. In der Folge ist die Vor- instanz in Auslegung des Mietvertrages – zu Recht (vgl. Erwägungen 8 ff.) – zum Schluss gelangt, dass die Berufungsklägerin keinen Anspruch auf Entschädigung ihrer Anfangsinvestitionen habe. Und in dieser Situation hat sie festgestellt, dass sich Ausführungen zur Berechnung eines allfälligen Mehrwertes erübrigten. Dies ist folgerichtig, denn wenn kein Anspruch auf eine Mehrwertentschädigung besteht, kommt es auf die Höhe eines Mehrwertes nicht an, so dass sich die Vorinstanz damit nicht auseinandersetzen musste. Die Berufungsklägerin hat keinen Anspruch darauf, dass die Vorinstanz sich mit nicht wesentlichen Punkten befasst bzw. nicht entscheiderhebliche Beweise abnimmt (Art. 150 Abs. 1 ZPO e contrario). Weder hat die Vorinstanz den Sachverhalt falsch festgestellt noch hat sie das Recht der Berufungsklägerin auf Beweis verletzt. Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die Berufungsbeklagte die von der Berufungsklägerin behaupteten Mehrwerte in der vorinstanzlichen Duplik substantiiert bestritten hat (RG-act. I.8, Rz. 44-62). Von einem unbestrittenen Sachverhalt konnte die Vorinstanz bezüglich der Mehrwerte folglich gar nicht ausgehen. 7.Analoge Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR Die Berufungsklägerin wirft der Vorinstanz vor, sie habe die Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht berücksichtigt, welche eine analoge Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR zulasse, wenn der Mieter Umbauten mitfinanziere. Dabei übersieht die Berufungsklägerin, dass Art. 260a Abs. 3 OR dispositiver Natur ist, von den
11 / 24 Mietvertragsparteien also abgeändert und sogar wegbedungen werden kann (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_524/2020 vom 19. Januar 2021 E. 3.1, 4A_555/2023 vom 29. November 2024 E. 3.1). Es steht den Mietvertragsparteien frei, eine Mehrwertentschädigung zu beschränken oder auch einen entschädigungslosen Übergang der Änderungen und Erneuerungen ins Eigentum des Vermieters vorzusehen. Eine analoge Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR kommt daher vorliegend nur in Betracht, wenn die Parteien im Mietvertrag die Frage einer Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen nicht geregelt haben. Nachdem eine Auslegung des Mietvertrages ergibt, dass die Vertragsparteien diese Frage geregelt haben (vgl. Erwägungen 8 ff.), bleibt kein Raum für eine analoge Anwendung von Art. 260a Abs. 3 OR. 8.Art. 1 des Mietvertrages – Mehrwertentschädigung für Anfangsinvestitionen 8.1.Die Vorinstanz gelangt im Rahmen ihrer Auslegung des Mietvertrages zum Schluss, der Wortlaut von Art. 1 des Mietvertrages sei klar: Die Vermieterin verpflichte sich, sich hälftig an den Investitionen gemäss dem in Anhang 1 des Mietvertrages beschriebenen Konzept zu beteiligen, wobei der von ihr zu übernehmende Anteil auf CHF 250'000.00 (später erhöht auf CHF 295'000.00) festgelegt werde. Eine höhere Beteiligung an den Anfangsinvestitionen seitens der Vermieterin werde nicht vereinbart. Die finanzielle Beteiligung der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen sei in Art. 1 des Mietvertrages abschliessend geregelt (act. B.4, E. 1.3.2.3.1). 8.2.Die Berufungsklägerin hält dem entgegen, dass es sich bei den Anfangsinvestitionen und der Entschädigung für Mehrwerte um zwei verschiedene Regelungsgebiete handle, die nebeneinander bestehen würden und im Mietvertrag in zwei separaten und für sich allein zu lesenden Artikeln geregelt worden seien. Sie versucht, ihre Sichtweise mittels Ausführungen zur Frage, wie Investitionen und Mehrwertentschädigung buchhalterisch zu behandeln seien, zu begründen. Damit aber zeigt sie nicht auf, dass Art. 1 des Mietvertrages die Beteiligung der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen nicht abschliessend regelt. Denn auch wenn Investitionen und Mehrwertentschädigung in einer Buchhaltung unterschiedlich verbucht werden bzw. unterschiedliche Auswirkungen haben, so können die Parteien dennoch vereinbaren, dass keine Mehrwertentschädigung geschuldet ist. Und dass die Parteien genau dies vereinbart haben, hat die Vor- instanz festgestellt, wenn sie ausführt, Art. 1 des Mietvertrages regle die Beteiligung der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen abschliessend. Die Berufungsklägerin zeigt mit ihren Ausführungen zum buchhalterischen Umgang mit Investitionen und Mehrwertentschädigung nicht auf, dass die Parteien eine
12 / 24 Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen vereinbart haben, sie setzt eine entsprechende Vereinbarung vielmehr als gegeben voraus. Das hilft ihr nicht. Insbesondere erschüttert diese Argumentation die Auslegung der Vorinstanz nicht. 8.3.Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, Sinn und Zweck der Mehrwert- entschädigung sei es, die Berufungsklägerin für ihre wertvermehrenden Investitionen in das Vermögen der Berufungsbeklagten schadlos zu halten. Die Berufungsklägerin werde durch die Entschädigung, welche an zahlreiche Bedingungen geknüpft sei, finanziell nicht bessergestellt und die Berufungsbeklagte erleide durch die Abgeltung des objektiven Mehrwertes keine Vermögenseinbusse. Es folgen weitere Ausführungen zum Ziel einer Mehrwertentschädigung. Auch damit zeigt die Berufungsklägerin nicht auf, dass die vorinstanzliche Auslegung von Art. 1 des Mietvertrages fehlerhaft wäre und die Parteien entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid eine Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen vereinbart hätten. Nur darauf aber kommt es an. Ob eine Mehrwertentschädigung objektiv betrachtet sinnvoll und fair wäre, ist hingegen nicht entscheidend, denn es zählt allein, was die Parteien vereinbart haben. 8.4.Die Berufungsbeklagte hat im vorinstanzlichen Verfahren bestritten, dass sie das Mietobjekt aufgrund der von der Berufungsklägerin getätigten Investitionen teurer habe vermieten können (RG-act. I.8 Rz. 11). Diese Bestreitung ist von der Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren unbeantwortet geblieben. Auch im Berufungsverfahren hat die Berufungsbeklagte eine entsprechende Bestreitung angebracht (act. A.2 Rz. 35), auf die die Berufungsklägerin wiederum nicht reagiert hat. Es kann folglich vorliegend entgegen der Argumentation der Berufungsklägerin nicht davon ausgegangen werden, dass es die Investitionen der Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten ermöglicht hätten, das Mietobjekt zu einem höheren Mietzins zu vermieten. Damit verfängt das Argument der Berufungsklägerin, der höhere Mietzins der Nachmieter bestätige den durch die Anfangsinvestitionen generierten Mehrwert, nicht. 8.5.Die Berufungsklägerin hält schliesslich fest, die Auslegung der Vorinstanz, dass die Kostenbeteiligung der Berufungsbeklagten eine Mehrwertentschädigung ausschliesse, sei falsch. Dem ist entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz so nicht entschieden hat. Die Vorinstanz hat eine Mehrwertentschädigungspflicht nicht verneint, weil die Berufungsbeklagte sich an den Anfangsinvestitionen beteiligt hat. Vielmehr wird aus den Ausführungen der Vorinstanz erkennbar, dass sie davon ausgegangen ist, aus der Festsetzung einer Obergrenze für die Beteiligung der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen werde deutlich, dass die Berufungsbeklagte nicht bereit gewesen sei, einen darüber hinausgehenden Anteil
13 / 24 an den Anfangsinvestitionen zu tragen. Das heisst gleichzeitig, dass die Berufungsklägerin auch keine Entschädigung für einen Mehrwert zu bezahlen gewillt war, weil sie sonst (zwar indirekt, aber gleichwohl) einen höheren Anteil an den Anfangsinvestitionen hätte tragen müssen als vereinbart. Aufgrund dieser Auslegung kommt die Vorinstanz zum Schluss, dass die Parteien eine Beteiligung der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen in Art. 1 des Mietvertrages abschliessend geregelt haben und eine Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen nicht geschuldet ist (vgl. act. B.4, E. 1.3.2.3.1). Dass diese Auslegung und der daraus gezogene Schluss fehlerhaft wären, zeigt die Berufungsklägerin mit ihrer Argumentation nicht auf. 8.6.Die Argumente der Berufungsklägerin vermögen den vorinstanzlichen Entscheid nicht als fehlerhaft auszuweisen. 8.7.Im Übrigen überzeugt die vorinstanzliche Entscheidung im Ergebnis, wie die nachfolgenden Überlegungen zeigen. Im vorinstanzlichen Verfahren ist die Behauptung der Berufungsbeklagten, dass sie der Berufungsklägerin das Mietobjekt zu einem deutlich unter dem Marktwert liegenden Mietzins vermietet habe, unbestritten geblieben (RG-act. I.8 Rz. 5 und 11; die Berufungsklägerin hat auf die vorinstanzliche Duplik nicht repliziert und damit diese in der Duplik neu vorgebrachten Behauptungen der Berufungsbeklagten nicht bestritten; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_968/2021 vom 8. Dezember 2022 E. 4.3.2. Es fände sich im Übrigen auch in der Berufungsschrift keine Bestreitung, die ohnehin verspätet wäre). Den tiefen Mietzins begründet die Berufungsbeklagte mit den Anfangsinvestitionen (RG-act. I.8 Rz. 11). Auch dies ist von der Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren nicht bestritten worden. Beide Behauptungen gelten somit als unbestritten und sind folglich dem Urteil zugrunde zu legen. Damit ist erstellt, dass der von den Parteien vereinbarte Mietzins für das Mietobjekt sich zum einen erheblich unter dem Marktwert bewegte und zum andern die Anfangsinvestitionen der Berufungsklägerin ausgleichen sollte. Das kann nur bedeuten, dass mit dem tiefen Mietzins der Berufungsklägerin ihre Anfangsinvestitionen nach und nach über das gesamte Mietverhältnis gewissermassen zurückbezahlt werden sollten. Diese Tatsache spricht gegen die Vereinbarung einer Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen. Dies vor allem auch unter Berücksichtigung von Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages, mit welchem die Parteien eine pauschale Entschädigung an die Berufungsklägerin vereinbart haben. Diese pauschale Entschädigung war jedoch nur zahlbar, wenn die Vermieterin den Mietvertrag auf den 30. September 2020 hin gekündigt hätte. Daraus lässt sich ohne Weiteres schliessen, dass die Parteien davon ausgingen,
14 / 24 gewisse Verluste hätte die Mieterin selbst zu tragen, wenn sie sich zur Kündigung entschliesse (vgl. dazu Erwägung 11.5). Dies spricht ebenfalls dafür, dass die Parteien eine Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen nicht vorgesehen haben. Und schliesslich haben die Parteien in Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages zwar vereinbart, dass die Anfangsinvestitionen von ihnen je zur Hälfte übernommen werden sollten. Sofort aber haben sie den Zusatz angefügt, dass "die Obergrenze des von der Vermieterin zu übernehmenden Anteils auf CHF 250'000.00 festgelegt wird" (act. B.14, S. 1). Dieser Zusatz macht klar, dass die Berufungsbeklagte nicht bereit war, Kosten in unbestimmter Höhe zu übernehmen. Sie war mit dem Umbau bzw. den Anfangsinvestitionen nur einverstanden, solange die Kosten für sie in einem gewissen Rahmen blieben. In dieses Bild passt der tiefe Mietzins, dessen Reduktion immer gleich blieb, womit von Anfang an klar war, wieviel die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin über die Jahre rückvergütete. Weitere "Rückzahlungen" wollte die Berufungsbeklagte aber – neben dem tiefen Mietzins – offensichtlich nicht übernehmen, was die Obergrenze für ihre Beteiligung bestätigt. Auch die Vereinbarung der Obergrenze bezüglich der Beteiligung der Berufungsbeklagten an den Anfangsinvestitionen spricht gegen eine Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen. 8.8.Insgesamt ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht erkannte, es sei eine Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen zwischen den Parteien nicht vereinbart worden und daher auch nicht geschuldet. 9.Art. 1 des Mietvertrages – Mietgegenstand 9.1.Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, Sinn und Zweck von Art. 1 des Mietvertrages sei einerseits die Definition des Mietgegenstandes und andererseits die Regelung der durch die Berufungsklägerin geplanten Mieterausbauten sowie die Kostenbeteiligung der Berufungsbeklagten daran. Die Berufungsbeklagte moniert in der Berufungsantwort, die Behauptung, es habe sich bei den Anfangsinvestitionen um Mieterausbauten gehandelt, sei neu und damit verspätet. Es trifft zu, dass die Berufungsklägerin in den vorinstanzlichen Rechtsschriften an keiner Stelle ausdrücklich von Mieterausbauten spricht. Entscheidend ist aber vielmehr, dass sie in der Klage zugestanden hat, dass es sich um ein gemeinsames Mieter-Vermieter-Projekt gehandelt habe (RG-act. I.1, S. 6 Ziff. 4). Wenn die Berufungsklägerin in der vorinstanzlichen Replik – und im Übrigen auch in der Berufung – dann behauptet, der Umbau sei von ihr und der Untermieterin geplant und ausgeführt worden, die Berufungsbeklagte sei über die finanzielle Beteiligung hinaus nicht involviert gewesen (act. A.1 Rz. 38; RG-act. I.7, z.B. Rz. 50 und 67 f.), so ist ihr ihr Zugeständnis aus der Klage entgegenzuhalten. Hinzu kommt, dass
15 / 24 gemäss Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages Materialisierung und Möblierung zwischen den Parteien abgestimmt werden mussten. Das kann nur bedeuten, dass die Berufungsbeklagte in sämtliche Prozesse miteinbezogen war und mitentschieden hat. Es wäre denn auch schlicht nicht überzeugend, dass die Berufungsbeklagte beinahe CHF 300'000.00 investiert haben soll, ohne bei den konkreten Entscheidungen mitzureden. Bei den Anfangsinvestitionen handelte es sich um ein gemeinsames Projekt der Parteien und nicht um Mieterausbauten. Das Argument der Berufungsklägerin, dass die Ausbauten während laufendem Mietvertrag vorgenommen worden seien, was sie zu Mieterausbauten mache, ist bereits in dem Sinne widerlegt worden, als der Mietvertrag erst am 1. Dezember 2015 und damit nach Abschluss des Umbaus zu laufen begonnen hat (vgl. Erwägung 5). 9.2.Die Berufungsklägerin behauptet weiter, aus Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages lasse sich schliessen, dass der Mietgegenstand nur im Grundausbau überlassen worden sei. Auch diesbezüglich moniert die Berufungsbeklagte, es handle sich um ein Novum, das verspätet vorgebracht worden sei. Das trifft zu. Die Berufungsklägerin hat in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften nichts Entsprechendes geltend gemacht, obwohl sie dies hätte tun können und müssen. Die Behauptung kann nicht gehört werden (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Im Übrigen sprechen die Akten auch klar gegen die Behauptung der Berufungsklägerin. In der Budgetofferte wird bezüglich des Mobiliars innen festgehalten: "Bestehendes Mobiliar ergänzen/anpassen oder ersetzen" (RG-act. II.5). Und in der Rechnung von G.________ vom 4. Dezember 2015 finden sich die Positionen 4.1-4.6, bei welchen es um mehrere bestehende Untergestelle von Tischen und einen bestehenden Tisch geht, sowie die Position 5.10 Unvorhergesehenes, in welcher das Ausräumen des Restaurants (Bänke, Tische, Stühle, Möbel, wobei dies alles offenbar zweimal umplatziert werden musste für die Arbeiten im Raum und für Parkettlegearbeiten, Abhängen von Bildern und Dekogegenständen und deponieren derselben in einem Zimmer; offensichtlich sollten alle Bänke, Tische, Stühle, Möbel und weitere Gegenstände wiederverwendet werden) in Rechnung gestellt wird (RG-act. II.9a11, S. 3 und 5). Daneben fehlen in der Budgetofferte Posten für einen Ausbau von Küche und Toiletten, der Personalzimmer und der Wohnung, die gemäss Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages ebenso zum Mietobjekt gehörten (RG-act. II.5; RG-act. II.3 S. 1). Und schliesslich hat der damalige Verwaltungsratspräsident der Berufungsklägerin in einer E-Mail vom 24. April 2020 unter anderem festgehalten, alles, was im 2015 bereits vorhanden gewesen sei, z.B. praktisch alles in der Küche, sei im Inventar vom 6. April 2020 nicht enthalten (RG-act. III.5). All dies zeigt auf,
16 / 24 dass das Mietobjekt nicht im Grundausbau übergeben worden ist. Die Behauptung der Berufungsklägerin überzeugt nicht. Insbesondere ist auch ihre Aussage, dass Gewerbeobjekte regelmässig nur über einen Grundausbau verfügten, nicht hilfreich, geht es doch allein um das konkrete Mietobjekt. Dass dieses gerade nicht im Grundausbau vermietet worden ist, zeigen die Akten. 9.3.Die Berufungsklägerin wendet sich gegen die Feststellung der Vorinstanz, dass die Anfangsinvestitionen Teil des Mietobjekts geworden seien. Sie macht geltend, Mieterausbauten könnten definitionsgemäss nicht Teil des Mietobjekts werden. Dem ist zu entgegnen, dass es sich nicht um Mieterausbauten gehandelt hat, nachdem die Parteien gemeinsam über die Ausbauten entschieden und diese gemeinsam finanziert haben. Daneben sind die Ausbauten auch nicht während laufendem Mietvertrag vorgenommen worden. Im Übrigen hat die Berufungsklägerin in ihrer vorinstanzlichen Replik mehrfach festgestellt, dass die am Mietobjekt vorgenommenen Umbauten aufgrund des Akzessionsprinzips ins Eigentum der Berufungsbeklagten übergehen konnten (RG-act. I.7 Rz 23, 45 und 52). Damit widerspricht die Berufungsklägerin ihrer eigenen Argumentation, dass Mieterausbauten nicht Teil des Mietgegenstandes werden könnten. Es ist denn auch nicht ersichtlich, weshalb dies nicht möglich sein sollte. Zudem stünde es den Parteien frei, einen Übergang für von der Mieterin finanzierte Ausbauten ins Eigentum der Vermieterin zu vereinbaren. Auch dies zeigt auf, dass die Aussage der Berufungsklägerin, Mieterausbauten könnten nicht ins Eigentum der Vermieterin übergehen, nicht zutreffend sein kann. 9.4.Schliesslich bemängelt die Berufungsklägerin die Auslegung der Vorinstanz, wonach die Mieterausbauten aufgrund der Regelung der Genehmigung unter dem Titel "Mietgegenstand" selbst zum Mietgegenstand geworden seien, als unhaltbar. Dem ist zu entgegnen, dass die Vorinstanz so nicht entschieden hat. Vielmehr geht die Vorinstanz davon aus, dass die Regelung der Anfangsinvestitionen (insgesamt, nicht nur der Genehmigung derselben) unter dem Titel "Mietgegenstand" aufzeige, dass die Anfangsinvestitionen zum Mietgegenstand gehörten. Erneut ist der Argumentation der Berufungsklägerin zudem entgegenzuhalten, dass es sich nicht um Mieterausbauten gehandelt hat. Ebenso wenig ist in Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages allein eine Genehmigung der Arbeiten durch die Berufungsbeklagte zu sehen. Vielmehr haben die Parteien ein gemeinsames Projekt vereinbart, was sich aus Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages klar ergibt. Des Weiteren ist die Auslegung der Vorinstanz zu bestätigen. Art. 1 des Mietvertrages trägt den Titel "Mietgegenstand" (act. B.14, S. 1). Dies ist eine klare Aussage über den Inhalt dieses Artikels, es geht um den Mietgegenstand. In Abs. 2 von Art. 1 des
17 / 24 Mietvertrages wird näher ausgeführt, was Mietgegenstand ist, nämlich der Restaurantbetrieb inkl. Terrassen, die Personalzimmer und die Wohnung. Dann wird erklärt, dass Restaurant und Terrassen nach dem Anhang des Vertrages bildenden Konzept umgebaut werden und es folgen die Ausführungen über Materialisierung und Möblierung und zur Kostentragung. Abs. 2 dient augenscheinlich dazu, den Mietgegenstand, der in Abs. 1 desselben Artikels in sehr allgemeiner Form benannt wird, genauer zu umschreiben. Dazu gehört auch, dass Restaurant und Terrassen umgebaut werden, d.h. das Mietobjekt umgebaut wird, es bleibt aber zweifellos Mietobjekt. Restaurant und Terrassen bilden weiterhin einen Teil des Mietgegenstandes, auch nach Beendigung des Umbaus. Damit aber werden die Investitionen in Restaurant und Terrassen zu Teilen des Mietgegenstandes, mithin selbst zu Mietgegenstand. Schliesslich steht auch fest, dass die Berufungsklägerin das Mietobjekt erst auf einen Zeitpunkt nach dem Umbau mieten wollte (vgl. RG-act. III.4, 2. Absatz) bzw. das Mietverhältnis auf Intervention der Berufungsklägerin hin erst nach dem Umbau begann (vgl. Erwägung 5). Auch dies deutet an, dass Restaurant und Terrassen nach dem Umbau Mietobjekt waren. Die Auslegung der Vorinstanz ist folglich korrekt. 9.5.Die Argumente der Berufungsklägerin überzeugen somit nicht. Insbesondere vermögen sie die vorinstanzliche Entscheidung nicht in Zweifel zu ziehen. 10.Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages 10.1. Die Berufungsklägerin macht geltend, ihr stehe eine Mehrwertentschädigung nach Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages zu, selbst wenn die Anfangsinvestitionen Teil des Mietgegenstandes geworden wären. Es werde in Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages nicht zwischen Anfangs- und Nachfolgeinvestitionen unterschieden. Zudem seien vorliegend alle in Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages genannten Bedingungen erfüllt und Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages schliesse eine Mehrwertentschädigung nicht aus. 10.2. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin hat sich gezeigt, dass Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages einer Mehrwertentschädigung für Anfangsinvestitionen entgegen steht. Die Parteien haben keine Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen vereinbart. 10.3. Hinzu kommt, dass auch Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages keine Mehrwertentschädigung für Anfangsinvestitionen vorsieht. Zu Recht hält die Berufungsbeklagte dafür, dass es sich bei den Anfangsinvestitionen nicht um "Erneuerungen und Änderungen der Mieterin" handelt, wie es Art. 7 lit. c Abs. 3 des
18 / 24 Mietvertrages für eine Mehrwertentschädigung verlangt, sondern um von den Parteien gemeinsam beschlossene, miteinander abgestimmte und gemeinsam finanzierte Änderungen und Erneuerungen (act. A.2 Rz. 40). Es handelt sich eben nicht um Mieterausbauten. Damit ist eine Anwendung von Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages, der die Mehrwertentschädigung für Mieterausbauten regelt, auf die Anfangsinvestitionen ausgeschlossen. 10.4. Schliesslich sei auch noch erwähnt, dass die Berufungsklägerin das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Entschädigung nach Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages behauptet. Dies braucht vorliegend zwar nicht näher geprüft zu werden, nachdem Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages auf die Anfangsinvestitionen nicht angewandt werden kann. Immerhin aber sei festgestellt, dass die Berufungsbeklagte das Vorliegen der Voraussetzungen vor der Vorinstanz und auch im Berufungsverfahren bestritten hat (act. A.2 Rz. 24; RG-act. I.8 Rz. 43 ff.). Insbesondere hat die Berufungsbeklagte bestritten, dass die von der Berufungsklägerin behaupteten Restwerte der im Mietobjekt verbliebenen Anfangsinvestitionen dem Mehrwert entsprechen würden, der objektiv gesehen entstanden und noch vorhanden sei. Denn es sei auch zu berücksichtigen, wie sie die Umbauten nutzen könne, rein luxuriöse oder ästhetische Ausbauten z.B. bedeuteten keinen Mehrwert. Damit hat sich die Berufungsklägerin weder im vorinstanzlichen noch im Berufungsverfahren auseinandergesetzt. Die Behauptung der Berufungsklägerin bleibt somit bestritten, so dass auf sie nicht abgestellt werden könnte. 11.Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages 11.1. Mit Bezug auf Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages wirft die Berufungsklägerin der Vorinstanz vor, sie habe sich nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt, dadurch den Sachverhalt falsch festgestellt und Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages falsch ausgelegt. 11.2. Es ist unter den Parteien unbestritten, dass Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages Investitionen der Berufungsklägerin absichern sollte. Strittig ist allerdings, welche Investitionen dies sein sollten. Während die Berufungsklägerin in der Berufung geltend macht, sie habe damit ihre nicht durch die Mehrwertentschädigung abgedeckten Aufwände absichern wollen, stimmt die Berufungsbeklagte in der Berufungsantwort der vorinstanzlichen Feststellung zu, dass mit der Entschädigung von CHF 50'000.00 der Verbleib der Anfangsinvestitionen im Mietobjekt habe abgegolten werden sollen. Diese vorinstanzliche Würdigung ist zu bestätigen.
19 / 24 11.3. Die Berufungsklägerin macht in der Berufung einerseits geltend, die Konventionalstrafe in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages habe "alle vorgenommenen Investitionen, inklusive immaterieller Leistungen (z.B. Konzepte, Aufbau Marke etc.), absichern" wollen (act. A.1 Rz. 16). Andererseits behauptet sie, mit dieser Konventionalstrafe habe sie ihre nicht durch die Mehrwertentschädigung abgedeckten Aufwände im Falle einer vermieterseitigen Kündigung absichern wollen, wie beispielsweise die Kosten für die Ausarbeitung des Konzepts (act. A.1 Rz. 48). Die Berufungsklägerin widerspricht sich: Entweder sollten mit der Entschädigung nach Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages alle Investitionen abgesichert werden, wie es die Berufungsbeklagte behauptet und die Vorinstanz entschieden hat, oder die Entschädigung sollte nur die nicht wertvermehrenden Investitionen, die definitionsgemäss nicht Teil einer Mehrwertentschädigung sein konnten, sichern. Beides ist nicht gleichzeitig möglich. Weiter hat die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren die von ihr behaupteten nicht wertvermehrenden Investitionen nicht näher benannt; sie hat einzig auf das Betriebskonzept bzw. das Moodboard hingewiesen (RG-act. I.1, Ziff. III.3, act. I.7 Rz. 39 f.). Zu Recht moniert die Berufungsbeklagte, dass die in der Berufung aufgestellte Behauptung, andere Konzepte, der Aufbau der Marke etc. hätten abgesichert werden sollen (act. A.2 Rz. 32), ein Novum darstellt, das verspätet geltend gemacht worden ist und daher nicht gehört werden kann (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die Kosten des Betriebskonzepts aber waren Teil der Anfangsinvestitionen (RG-act. I.1, S. 13 lit. c i.V.m. act. II.5, S. 2 "Honorar"), worauf die Berufungsbeklagte zu Recht hinweist (act. A.2 Rz. 43). Nachdem die Berufungsbeklagte bereits über ihre Beteiligung an den Anfangsinvestitionen die Hälfte des Betriebskonzeptes abgegolten und dieses insgesamt nicht mehr als CHF 30'000.00 gekostet hat (RG act. II.5, S. 2 "Honorar"), ist offensichtlich, dass die in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages vereinbarte pauschale Entschädigung von CHF 50'000.00 nicht allein die von der Berufungsklägerin getragenen, nach fünf Jahren noch nicht amortisierten Kosten des Betriebskonzeptes abgelten sollte. Die pauschale Entschädigung aus Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages sollte augenscheinlich mehr als die nicht wertvermehrenden Investitionen abgelten. Es sei auch festgestellt, dass es sich bei der in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages vereinbarten Entschädigung nicht um eine Konventionalstrafe handelt, könnte in einer Kündigung der Vermieterin auf den 30. September 2020 hin doch weder eine Nicht-, noch eine nicht richtige Erfüllung gesehen werden (vgl. Art. 160 Abs. 1 OR; Art. 5 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages, RG-act. II.5).
20 / 24 11.4. Die Berufungsbeklagte hat eine Kopie eines Entwurfs des Mietvertrags zwischen den Parteien ins Recht gelegt. In diesem Mietvertragsentwurf ist Art. 5 Abs. 3 wie folgt formuliert: "Falls der Mietvertrag durch eine von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung per 30. September 2020 aufgehoben wird, entschädigt die Vermieterin die Mieterin ... % der von letzterer gemäss dem Konzept und Investitionsbeschrieb getätigten Investitionen" (RG act. III.3, S. 3). Diese Formulierung kann nicht anders verstanden werden, als dass die Parteien eine Abgeltung für sämtliche von der Berufungsklägerin getragenen, im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht amortisierten Anfangsinvestitionen vereinbaren wollten. Zusammen mit der Tatsache, dass die im schliesslich in den Mietvertrag aufgenommenen Art. 5 Abs. 3 enthaltene pauschale Entschädigung mehr abgelten sollte als nicht wertvermehrende Investitionen, spricht dies klar dafür, dass mit Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages eine pauschale Entschädigung für sämtliche noch nicht amortisierten Anfangsinvestitionen der Berufungsklägerin, die bei einer Kündigung im Mietobjekt verbleiben würden, vereinbart werden sollte und worden ist für den Fall einer Kündigung durch die Vermieterin auf den ersten möglichen Kündigungstermin. 11.5. Hervorzuheben ist schliesslich, dass diese Entschädigung von der Vermieterin nur zu bezahlen war, wenn sie den Mietvertrag auf den 30. September 2020 hin kündigen sollte. Den Fall, dass die Mieterin auf den 30. September 2020 kündigte, betraf Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages nicht. Das heisst, falls die Berufungsklägerin den Mietvertrag auf den 30. September 2020 hin kündigte, hatte sie keinen Anspruch auf die pauschale Entschädigung. Gemäss Vereinbarung der Parteien hatte die Berufungsklägerin folglich gewisse, durch eine Kündigung verursachte Verluste selbst zu tragen, wenn sie sich zur Kündigung entschloss. Dies selbst wenn man von der Behauptung der Berufungsklägerin ausgehen wollte, die pauschale Entschädigung habe nur die nicht wertvermehrenden Aufwände sichern wollen, denn zu Recht macht die Berufungsklägerin auch geltend, nicht wertvermehrende Aufwände könnten nicht über Art. 7 lit. c Abs. 3 des Mietvertrages entschädigt werden. Sie sollten im Falle einer Kündigung durch die Berufungsklägerin also auch gemäss der Argumentation der Berufungsklägerin dieser selbst verbleiben. Ein Bestreben, die Berufungsklägerin in jeder Hinsicht schadlos zu halten, wenn sie eine Kündigung auf den erstmöglichen Termin aussprach, kann dem Vertrag mithin gerade nicht entnommen werden. Vielmehr zeigt Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages in Richtung einer gegenteiligen Haltung der Parteien. Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages steht auf jeden Fall einer Auslegung, dass die Berufungsklägerin keinen Anspruch auf Mehrwertentschädigung für die Anfangsinvestitionen hat, nicht entgegen.
21 / 24 11.6. Nachdem wie gesehen zum einen die in Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages vorgesehene pauschale Entschädigung sämtliche im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung noch nicht amortisierten Anfangsinvestitionen der Berufungsklägerin abgelten sollte und zum andern eine solche pauschale Entschädigung nur für den Fall einer Kündigung durch die Berufungsbeklagte auf den 30. September 2020 vorgesehen wurde, ist offensichtlich, dass der Berufungsklägerin, die den Mietvertrag selbst gekündigt hat, keine Entschädigung für die im Mietobjekt verbleibenden Anfangsinvestitionen zusteht. 12.Fazit Aus dem Dargelegten erhellt, dass die Parteien keine Mehrwertentschädigung für die im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung noch nicht amortisierten Anfangsinvestitionen der Berufungsklägerin vereinbart haben. Der Berufungsklägerin steht daher keine Mehrwertentschädigung für ihre Anfangsinvestitionen zu. Das hat die Vorinstanz zu Recht erkannt und die Klage abgewiesen. Der vorinstanzliche Entscheid ist zu bestätigen und die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann (vgl. Erwägung 4). 13.Prozesskosten der Vorinstanz Bei diesem Verfahrensausgang besteht kein Anlass, am erstinstanzlichen Kostenentscheid etwas zu ändern. Die Berufungsklägerin ficht die Festsetzung der Prozesskosten durch die Vorinstanz zwar formell an. Sie äussert sich aber in ihrer Berufungsbegründung nicht dazu. Mithin ist davon auszugehen, dass sie das entsprechende Begehren nur für den Fall ihres Obsiegens mit der Berufung gestellt hat. Da sie nicht obsiegt, ist die erstinstanzliche Kosten- und Entschädigungsregelung zu bestätigen. Weiterungen dazu erübrigen sich. 14.Prozesskosten des Berufungsverfahrens 14.1. Abschliessend ist über die Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteientschädigung, Art. 95 Abs. 1 ZPO) des Berufungsverfahrens zu entscheiden. Diese sind entsprechend dem Ausgang zu verteilen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsklägerin unterliegt mit ihrer Berufung. Folglich gehen die Gerichtskosten, die gestützt auf Art. 11 Abs. 1 VGZ (BR 320.210) auf CHF 5'000.00 festgesetzt werden, zulasten der Berufungsklägerin. Sie sind mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen (aArt. 111 Abs. 1 ZPO).
22 / 24 14.2. Zudem hat die Berufungsklägerin die Berufungsbeklagte für die Kosten der anwaltlichen Vertretung zu entschädigen. Der in der Honorarnote der Berufungsbeklagten geltend gemachte Aufwand von insgesamt 15.25 Stunden erscheint angemessen (act. G.1.1). Zu kürzen ist indessen der vereinbarte Stundenansatz von CHF 280.00 auf CHF 270.00 (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 HV [BR 310.250]; RG-act. VI.8 [Honorarvereinbarung]; act. G.1.1). Zu prüfen bleibt der geltend gemachte Interessenwertzuschlag. Gemäss Art. 3 Abs. 2 HV gilt ein einmaliger Interessenwertzuschlag, der in einem angemessenen Verhältnis zum Honorar nach Zeitaufwand steht und bei einem Interessenwert von CHF 100'000.00 bis CHF 500'000.00 CHF 4'000.00 bis CHF 15'000.00 beträgt, als üblich. Der Interessenwert bestimmt sich sinngemäss nach den verfahrensrechtlichen Regeln über den Streitwert (Art. 3 Abs. 3 HV). Ob ein an sich korrekt berechneter Interessenwertzuschlag in einem angemessenen Verhältnis zum Honorar nach Zeitaufwand steht, muss im Einzelfall nach den konkreten Umständen und nicht nach starren Regeln entschieden werden (vgl. PKG 2021 Nr. 9; PKG 2005 Nr. 6 E. 3). Die Vorinstanz berücksichtigte vorliegend keinen Interessenwertzuschlag (act. B.4 E. 2.1.2.1; vgl. auch RG-act. VI.8). Ein Anwendungsfall von Art. 3 Abs. 4 HV liegt nicht vor. Die Geltendmachung des einmaligen Interessenwertzuschlages im Rahmen des Berufungsverfahrens erweist sich gestützt auf die Honorarvereinbarung (RG-act. VI.8) mithin grundsätzlich als zulässig und betragsmässig im vorstehenden Sinne als üblich. Der beantragte Zuschlag von CHF 5'000.00 steht alsdann in einem angemessenen Verhältnis zum Honorar nach Zeitaufwand von CHF 4'117.50 (act. G.1.1; RG-act. VI.8; vgl. dazu Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden ZR2 24 54 vom 13. März 2025 E. 4.2; Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK2 13 52 vom 20. Januar 2014 E. 4c; PKG 2005 Nr. 6). Ebenso ist die Höhe des Zuschlages mit Blick auf die sich stellenden Sach- und Rechtsfragen nicht zu beanstanden. Eine Kleinspesenpauschale ist indes, entgegen der Berufungsbeklagten (vgl. act. G.1.1), auf dem Interessenwertzuschlag naturgemäss nicht geschuldet (Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden ZR2 24 54 vom 13. März 2025 E. 4.2; Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 17 141/142 vom 9. Oktober 2018 E. 10.2.2). Die Berufungsklägerin hat die Berufungsbeklagte für das Berufungsverfahren demnach mit total CHF 9'241.05 (CHF 4'117.50 [Honorar] + CHF 123.55 [3 % Kleinspesenpauschale auf Honorar] + CHF 5'000.00 [Interessenwertzuschlag]) zu entschädigen. Von der Zusprechung der Mehrwertsteuer ist abzusehen, weil die Berufungsbeklagte selber mehrwertsteuerpflichtig ist und die Mehrwertsteuer, welche sie ihrer Rechtsvertretung zu zahlen hat, als Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerschuld abziehen kann (vgl. Art. 28 MWSTG; so bereits zutreffend
23 / 24 act. B.4 E. 2.1.2.1). Die Berufungsklägerin ist demnach in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO zu verpflichten, die Berufungsbeklagte für das Berufungsverfahren in besagtem Umfang zu entschädigen.
24 / 24 Es wird erkannt: 1.Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2.Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 5'000.00 gehen zulasten der A.________ und werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 3.Die A.________ hat der B.________ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 9'241.05 (inkl. Barauslagen) zu leisten. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen]