Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2021.2
ENTSCHEID
vom 9. Juli 2021
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, Dr. Carl Gustav Mez
und Gerichtsschreiber MLaw Thomas Inoue
Parteien
A____ Berufungsklägerin
[...] Beklagte
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
gegen
B____ Berufungsbeklagte
[...]
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 12. Oktober 2020
betreffend Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 15. Dezember 2003 mietete A____ (Mieterin) eine 2-Zimmerwohnung an der [...] in Basel. Anfang 2015 erwarb die B____ (Vermieterin) die Liegenschaft an der [...]. In der Folge kündigte sie die Mietverhältnisse über die von einigen Liegenschaftsbewohnern gemieteten Mansarden, da sie plane, den Dachstock in zwei 4-Zimmerwohnungen umzubauen. An einer Veranstaltung vom 2. Februar 2016 informierte die Liegenschaftsverwaltung die Mieter der Liegenschaft über den geplanten Ausbau des Dachstocks und die Sanierung der Fassade. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 21. November 2018 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Mieterin per Ende September 2019, dies wegen «umfassende[r] Renovationsarbeiten».
Die Mieterin focht diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. Nachdem keine Einigung erzielt worden war, gelangte die Vermieterin mit Klage vom 12. Dezember 2019 an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 21. November 2018 betreffend die 2-Zimmerwohnung gültig sei, es sei die Mieterin zu verurteilen, die Wohnung innert einer vom Gericht anzusetzenden Frist zu verlassen, und es sei die Vermieterin andernfalls zu ermächtigen, die Wohnung polizeilich räumen zu lassen. Mit Klageantwort vom 20. Februar 2020 beantragte die Mieterin im Wesentlichen, es sei die Kündigung als ungültig oder missbräuchlich aufzuheben. Mit Entscheid vom 12. Oktober 2020 stellte das Zivilgericht fest, dass die Kündigung vom 21. November 2018 gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis einmalig bis Ende August 2021. Zudem wies es die Mieterin an, die Wohnung bis spätestens Ende August 2021 zu verlassen, andernfalls auf Antrag der Vermieterin die Räumung vollzogen werde. Auf Gesuch der Mieterin wurde dieser Entscheid schriftlich begründet.
Gegen den schriftlich begründeten Entscheid erhob die Mieterin am 11. Januar 2021 Berufung beim Appellationsgericht. Darin beantragt sie mit ihrem Hauptbegehren, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Kündigung vom 21. November 2018 als missbräuchlich aufzuheben. Mit Berufungsantwort vom 4. März 2021 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Mit Replik vom 15. April 2021 und Duplik vom 7. Mai 2021 halten die Parteien an ihren Anträgen fest. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.
Erwägungen
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig erweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dabei die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220) zu berücksichtigen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2 S. 347–349). Nach der Praxis des Appellationsgerichts ist für die Streitwertberechnung nicht der Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 740.–, so dass der massgebliche Streitwert von CHF 10'000.– ohne Weiteres erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinse à CHF 740.– = CHF 26’640.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten.
Zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
Das Zivilgericht prüfte im Kern die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018 missbräuchlich sei. Es fasste zunächst die Standpunkte der Parteien zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 3). In einem ersten Schritt legte es die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung missbräuchlich ist, namentlich im Fall, dass eine Kündigungssperrfrist läuft, nachdem die Parteien einen Streit einvernehmlich beigelegt haben (Einigung) (E. 4 und 5.1). Sodann prüfte es, ob das Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 eine Sperrfrist ausgelöst habe. Es verneinte die Frage und hielt fest, dass die Kündigung nicht in eine Sperrfrist falle (E. 5.2). In einem zweiten Schritt prüfte das Zivilgericht, ob die Kündigung missbräuchlich sei, weil kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und allfällige Arbeiten auch in bewohntem Zustand gemacht werden könnten. Es fasste zunächst den diesbezüglichen Standpunkt der Mieterin zusammen (E. 6). Sodann legte es die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Sanierungskündigung nicht missbräuchlich ist (E. 7.1). Das Zivilgericht erachtete diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall als erfüllt (E. 7.2). In drei weiteren Schritten prüfte das Zivilgericht die Fragen der Erstreckung des Mietverhältnisses, der Räumung und des Vollzugs der Räumung (E. 8 bis 10).
3.1 Im angefochtenen Entscheid prüfte das Zivilgericht, ob die Parteien vor der Kündigung vom 21. November 2018 eine sperrfristauslösende Einigung erzielt hätten, ob die Kündigung damit in eine Sperrfrist falle und folglich missbräuchlich sei. In Bezug auf das Protokoll der Informationsveranstaltung zwischen Vermieterin und Mietern vom 2. Februar 2016 hielt das Zivilgericht fest, die Mieterin könne nicht nachweisen, dass die Vermieterin dieses Protokoll erhalten habe; eine sperrfristauslösende Einigung sei damit nicht nachgewiesen (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2.1). Selbst wenn man annähme, dass der Inhalt des Protokolls das von den Parteien Besprochene wiedergebe, läge – so das Zivilgericht weiter – keine sperrfristauslösende Einigung vor: Teilweise handle es sich um Selbstverständliches (Beantwortung von Fragen und Anfragen) oder um Punkte, die nur Mieter einer Mansarde betreffe, nicht aber die Mieterin, die keine Mansarde gemietet habe (E. 5.2.2).
3.2 Die Mieterin bemängelt in der Berufung zunächst, das Zivilgericht habe das Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 zu Unrecht als unbeachtlich bezeichnet. Dieses Protokoll beinhalte eine Einigung über diverse Forderungen aus dem Mietverhältnis zwischen der Mieterin und der Vermieterin. Eine sperrfristauslösende Vereinbarung könne ohne Weiteres mündlich und sogar konkludent erfolgen; lediglich der Nachweis müsse durch Schriftstücke erfolgen. Das Zivilgericht übersehe, dass die Einigung bereits mündlich an der protokollierten Veranstaltung erfolgt sei. Auch ohne Zugang des Protokolls bei der Vermieterin dokumentiere dieses die mündliche Vereinbarung. Im Übrigen sei ohnehin davon auszugehen, dass das Protokoll der Vermieterin zugegangen sei. Ihre Bestreitung sei völlig unglaubwürdig. Hätten sich Zweifel betreffend Zustellung gestellt, wäre das Zivilgericht im Rahmen des Untersuchungsgrundsatzes verpflichtet gewesen, sich beim Verfasser und Absender des Protokolls zu erkundigen. Ohne Beweisabnahme sei daher vom Empfang des Protokolls auszugehen (Berufung, Rz 28–40; Replik, Rz 20–22).
Das von der Mieterin erwähnte Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 trägt keinerlei Unterschrift, weder diejenige des Protokollführers noch von sonstigen anwesenden Personen. Dem Schreiben von [...] an die Vermieterin vom 20. März 2016 kann entnommen werden, dass das Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 offenbar von den Mietern genehmigt worden sei. Zudem sollte das Protokoll der Vermieterin als Beilage zum Schreiben zugestellt werden, mit dem Hinweis, dass ohne Gegenbericht bis zum 31. März 2016 davon ausgegangen werde, dass die Vermieterin mit dem Protokoll einverstanden sei (Klageantwortbeilage 9). Daraus ergibt sich ohne Weiteres, dass die Vermieterin das Protokoll zu jenem Zeitpunkt noch nicht gesehen und dessen Inhalt nicht bestätigt hatte. Selbst wenn das Protokoll vom 2. Februar 2016 eine sperrfristauslösende (mündliche) Vereinbarung zwischen den Mietern und der Vermieterin dokumentieren würde, könnte es daher lediglich dann eine solche Vereinbarung belegen, wenn es der Vermieterin tatsächlich zugestellt worden wäre. Die Vermieterin bestritt, das Protokoll erhalten zu haben. Die Mieterin unterliess es vor dem Zivilgericht, diese Bestreitung substantiiert zu widerlegen und entsprechende Beweise vorzulegen. Sie beliess es bei der unbelegten Aussage, dass das Schreiben vom 20. März 2016 nicht beantwortet, aber auch nicht bestritten worden sei (Verhandlungsprotoll, S. 12–14). Entgegen der Auffassung der Mieterin war es selbst im Anwendungsbereich des (eingeschränkten) Untersuchungsgrundsatzes nicht Aufgabe des Zivilgerichts, eigene Abklärungen zur Zustellung des Schreibens vom 20. März 2016 anzustrengen. Sind – wie vorliegend – beide Parteien anwaltlich vertreten, hat sich das Gericht wie im ordentlichen Verfahren zurückzuhalten, und es hat in erster Linie auf die Behauptungen und Beweisanträge der rechtskundigen Parteivertreter oder Parteivertreterinnen abzustellen (Staehelin/Bachofner, in: Staehelin/Staehelin/Grolmund [Hrsg.], Zivilprozessrecht, 3. Auflage, Zürich 2019, § 10 N 27, mit Hinweis auf BGE 141 III 569 E. 2.3.2). Bleibt eine prozessrelevante Tatsache unbelegt, ist nach den allgemeinen Regeln der Beweislast zu entscheiden (Gehri, in: Basler Kommentar, 3. Auflage, 2017, Art. 55 ZPO N 17). Somit ist die zivilgerichtliche Schlussfolgerung nicht zu beanstanden, dass die Mieterin aus der unterbliebenen Reaktion der Vermieterin nichts zu ihren Gunsten ableiten kann und das Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 eine Vereinbarung nicht belegt. Damit kann auch offenbleiben, ob das Protokoll inhaltlich eine sperrfristauslösende Vereinbarung darstellt.
3.3
3.3.1 Die Mieterin kritisiert sodann, das Zivilgericht habe eine undatierte Vereinbarung ausser Acht gelassen, die im Nachgang zu den mündlichen Absprachen gemäss der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016 getroffen worden sei und eine Sperrfrist ausgelöst habe. Auf diese undatierte Vereinbarung habe sie in ihrer Klageantwort (Rz 7) und in der Verhandlung (Verhandlungsprotokoll, S. 10 und 13) hingewiesen; das Zivilgericht sei auf die Vereinbarung an keiner Stelle eingegangen. Mit dieser Vereinbarung zwischen der Vermieterin und den Mietern seien Forderungen aus allen Mietverhältnissen – auch aus demjenigen mit der Mieterin – geklärt worden (Berufung, Rz 8–14 und 22–30; Replik, Rz 12).
In der Zivilgerichtsverhandlung vom 21. September 2020 gab die Mieterin an, sie habe verstanden, dass die Vereinbarung alle Mieter betreffe und dass darunter alle Mieter fielen, auch die, welche keine Mansarde gehabt hätten (Verhandlungsprotokoll, S. 10 unten). Zudem gab der Vertreter der Mieterin in der Verhandlung an, dass auch die Mieterin eine Sperrfrist habe: Es gebe eine schriftliche Zusicherung von 2016 (unter Hinweis auf die im Parallelverfahren [...] eingereichten Klageantwortbeilagen 10–12). Die Vereinbarung sei im Frühjahr 2016 abgeschlossen worden, der Mieter C____ habe alle Mieter vertreten, es habe da ein Gespräch gegeben (Verhandlungsprotokoll, S. 13). Es trifft somit zu, dass die Mieterin im zivilgerichtlichen Verfahren auf die im Parallelverfahren eingereichte undatierte Vereinbarung verwies (Klageantwortbeilage 12 im Parallelverfahren [...]). Unzutreffend ist hingegen der Vorwurf, dass das Zivilgericht diese nicht berücksichtigt habe. Vielmehr hielt es fest, dass die Mieterin keine Mansarde gemietet habe, weshalb sie im Jahr 2015 auch keine entsprechende Kündigung der Vermieterin erhalten habe. Weder habe demnach betreffend die Mieterin eine Schlichtungsverhandlung über die Mansarden stattgefunden, noch habe es zwischen den Parteien eine Vereinbarung gegeben, wonach die Mieterin auf eine Mansarde verzichte, um den Dachstockausbau zu ermöglichen (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.2 erster Absatz). Der Vorwurf, das Zivilgericht sei auf die Vereinbarung nicht eingegangen, ist somit unzutreffend.
Die zivilgerichtliche Schlussfolgerung ist auch in der Sache nicht zu beanstanden. Unbestrittenermassen bestand keine schriftliche Vereinbarung (weder im Mietvertrag der Wohnung beinhaltend noch in einem separaten Vertrag), welche der Mieterin ein Nutzungsrecht an einer Mansarde oder einem Estrichabteil einräumte (vgl. Berufung, Rz 32). In der Präambel der undatierten Vereinbarung wurde hingegen festgehalten, dass die Benutzung der im Dachgeschoss befindlichen Mansarden und Estrichabteile entweder Inhalt der für die Wohnungen geltenden Mietverträge ist oder durch separate Mietverträge geregelt ist. Die entsprechenden Mieter verzichteten mit der undatierten Vereinbarung auf ihren Anspruch an den von ihnen gemieteten Räumlichkeiten im Dachgeschoss, erhielten im Gegenzug dafür gewisse Zusicherungen der Vermieterin (Berufungsbeilage 3). Auch wenn der Mieter C____ – den Ausführungen der Mieterin folgend – die undatierte Vereinbarung als Vertreter für sämtliche Mieter unterzeichnet haben sollte, kann es sich nur um jene Mieter gehandelt haben, die eine entsprechende vertragliche Vereinbarung betreffend Mansarde oder Estrichabteil mit der Vermieterin hatten. Die zivilgerichtliche Annahme ist demnach zutreffend, dass die Mieterin nicht Vertragspartei der undatierten Vereinbarung war und diese folglich keine Sperrfrist für den Mietvertrag der Mieterin auszulösen vermochte.
3.3.2 Die Mieterin macht im Zusammenhang mit der undatierten Vereinbarung geltend, dass sie gewisse Nutzungsrechte an den Estrichabteilen und an weiteren Flächen des Dachstocks gehabt habe, die zum Teil mündlich verabredet worden seien. Deshalb gelte die undatierte Vereinbarung nicht nur für die Mieter einer Mansarde, sondern auch für alle Mieter und Mieterinnen mit Nutzungsrechten am Dachstock (Berufung, Rz 31–34). Die Mieterin legt nicht dar, dass und an welcher Stelle sie dies bereits vor Zivilgericht behauptet hat. Damit erfüllt sie ihre Begründungspflicht nicht (vgl. zur Begründungspflicht BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; BGer 5A_141/2014 vom 28. April 2014 E. 2.4). Es ist nicht Aufgabe der Berufungsinstanz, die umfangreichen Akten des Zivilgerichts nach einer entsprechenden Behauptung der Mieterin zu durchsuchen. Die diesbezüglichen Ausführungen der Mieterin in ihrer Replik (Rz 5 und 13–15) sind verspätet und können nicht beachtet werden. Die Berufungsgründung hat innerhalb der 30-tägigen Rechtsmittelfrist zu erfolgen und kann nicht auf dem Weg der Replik ergänzt werden. Damit ist nicht erstellt, dass die Mieterin gewisse Nutzungsrechte an den Flächen im Dachstock hat. Fehlt es an solchen Nutzungsrechten, entbehrt ihre rechtliche Argumentation einer tatsächlichen Grundlage.
3.4 Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Zivilgericht mit Recht annahm, dass die Parteien im 2016 keine Einigung im Sinn von Art. 271a Abs. 2 OR erzielt haben. Damit fällt die Kündigung vom 21. November 2018 nicht in eine dreijährige Sperrfrist und ist somit unter diesem Gesichtspunkt nicht missbräuchlich.
4.1 Das Zivilgericht prüfte auch die Frage, ob die Kündigung vom 21. November 2018 missbräuchlich sei, weil kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliege und allfällige Sanierungsarbeiten auch in bewohntem Zustand gemacht werden könnten. Es legte in einem ersten Schritt den Standpunkt der Mieterin dar: Der von der Vermieterin angegebene Kündigungsgrund sei vorgeschoben; es gehe ihr vielmehr darum, die Wohnungen zu einem höheren Mietzins zu vermieten. Es sei nicht klar, was genau gemacht werde; es hätten weder Offerten noch ein Bauprojekt oder ein Baubegehren vorgelegen, weder im Zeitpunkt der Kündigung noch im Zeitpunkt der Schlichtungsverhandlung. Zudem seien die Liegenschaft und die Wohnungen gut unterhalten. Schliesslich hätten die Elektro- und die Leitungssanierung bereits im 2016 gemacht werden können (Zivilgerichtsentscheid, E. 6). In einem zweiten Schritt legte das Zivilgericht die Voraussetzungen dar, unter welchen eine Kündigung im Hinblick auf Sanierungsarbeiten nicht missbräuchlich sei (E. 7.1). In einem dritten Schritt prüfte es, ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall erfüllt seien: Die Vermieterin – so das Zivilgericht – habe bereits in der Kündigung angegeben, dass sie die komplette elektrische Anlage, Fallstrang, Küche, Böden und Wände renovieren wolle. Auch ergebe sich aus dem Protokoll der Informationsveranstaltung vom 2. Februar 2016, dass die Vermieterin schon länger plane, die Küchen von Grund auf zu sanieren; es schade nicht, dass sie die Bädersanierung in der Kündigungsbegründung nicht genannt habe. Es sei offensichtlich, dass eine derartige Sanierung deutlich einfacher, rascher und kostengünstiger durchgeführt werden könne, wenn die Wohnungen leerstünden. Dass die Vermieterin die genannten Arbeiten effektiv ausführen wolle, erscheine ebenfalls als glaubhaft – habe sie doch seit dem Erwerb der Liegenschaft im 2015 die Fassade erneuert und die übrigen vier Wohnungen bei Mieterwechseln sukzessive saniert. Ebenfalls nachvollziehbar sei sodann, dass die Vermieterin den Mietern in den bereits erneuerten Wohnungen nicht gekündigt habe; in diesen Wohnungen könnten die verbleibenden Arbeiten in bewohntem Zustand durchgeführt werden. Sodann sei entgegen der Ansicht der Mieterin unerheblich, ob die geplanten Sanierungsarbeiten gesetzlich zwingend oder zeitlich dringlich oder ob die Wohnungen sanierungsbedürftig seien; der Entscheid über Zeitpunkt und Umfang dieser Arbeiten obliege allein der Vermieterin. Schliesslich sei entgegen der Ansicht der Mieterin auch nicht erforderlich, dass zum Zeitpunkt der Kündigung oder kurz danach allfällige Baugesuche oder Baubewilligungen vorlägen. Insgesamt habe die Vermieterin somit den angegebenen Kündigungsgrund glaubhaft gemacht und der Mieterin sei es nicht gelungen, die Missbräuchlichkeit der Kündigung zu beweisen (E. 7.2).
Die Mieterin kritisiert in ihrer Berufung, dass sich die von der Vermieterin beim Zivilgericht eingereichten Dokumente auf den aktuellen Zustand der Liegenschaft beschränkten; nur eine undatierte Kostentabelle beziehe sich auf mögliche Baumassnahmen, ohne aber spezifische Arbeiten zu bezeichnen. Eine reale Bauplanung liege nicht vor. Die eingereichten Dokumente zeigten, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung nicht über ein ausgereiftes, umsetzbares Bauprojekt verfügt habe (Berufung, Rz 15–20 und 41–59). Die Vermieterin macht dagegen geltend, dass sie vor Zivilgericht ihr Sanierungsvorhaben eingehend erläutert und belegt habe, so in Bezug auf den mangelhaften Zustand der Leitungen, Elektroinstallationen, Küchen, Bäder, Böden und Wände; der Zustand sei dokumentiert worden und der Sanierungsbedarf ohne Weiteres erkennbar (Berufungsantwort, Rz 22–31 und 56–66).
4.2 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen. Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen).
Eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist nicht missbräuchlich. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieter im Mietobjekt verbleiben, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt. Ob der Verbleib der Mieter im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Kündigungszeitpunkt beurteilen zu können, ist sie missbräuchlich (vgl. zum Ganzen BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2 S. 497–499).
Das Bundesgericht hat sich verschiedentlich mit der Frage befasst, in welchen Fällen ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, das eine Abschätzung der Erforderlichkeit einer Räumung erlaubt. Massgebend ist – wie oben ausgeführt wurde – der Projektstand im Zeitpunkt der Kündigung. Als genügend hat das Bundesgericht folgende Projektstände erachtet:
Baubewilligung oder Baueingabe (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497 f.; BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.6);
Sanierungsstudie, Investitionsantrag und Vorprojekt (BGer 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020 E. 3.2.1 und 3.3.2);
(unbestrittene) Erteilung eines Auftrags an zwei Architekturbüros zur Ausarbeitung eines Bauprojekts (BGer 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 Sachverhalt B und E. 3.3);
(unbestrittener) «rapport d’expertise privé» eines Bauleiters und Immobilienberaters, der grossen Sanierungsbedarf feststellte (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.3 und 2.5).
Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob eine einfache Skizze der künftigen Arbeiten («simple ébauche des travaux futurs») eine Kündigung rechtfertigt (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500). Als ungenügend hat es aber folgende Projektstände erachtet:
Hinweis der Vermieterin auf die Durchführung eines Architekturwettbewerbs (BGE 142 III 91 Sachverhalt A. und E. 3.2.2 S. 94 f.);
Besuch des Liegenschaftsverwalters in der Liegenschaft zur Abklärung des Sanierungsbedarfs (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500);
feste Sanierungsabsicht («ferme intention de transformer et rénover les immeubles») (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 500);
nachträgliche Projekt- und Baupläne (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 94).
4.3 Im vorliegenden Fall bestreitet die Mieterin zu Recht, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 21. November 2018 ein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt vorlag. Die Mieterin legte denn auch bereits vor Zivilgericht eingehend dar, dass es an einem ausgereiften Projekt fehle (Klageantwort, Rz 7 f)). Im Zeitpunkt der Kündigung verfügte die Vermieterin lediglich über ein zwei Seiten umfassendes Prüfprotokoll der Elektroinstallationen vom 19. Oktober 2018 (Klagebeilage 9). Dieses listet diverse Mängel und Empfehlungen auf und hält abschliessend fest, dass eine Totalsanierung der Elektroninstallationen nötig sei. Dieses Prüfprotokoll stellt kein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt dar, das der Mieterin erlaubt hätte abzuschätzen, ob ihr Verbleib in der Wohnung geeignet wäre, die Sanierungsarbeiten nicht unerheblich zu erschweren. Das Prüfprotokoll hält denn auch lediglich Sanierungsbedarf und Sanierungsempfehlungen fest, ohne dass sich daraus ableiten liesse, ob die Umsetzung der Sanierungsempfehlungen durch einen Verbleib der Mieterin in der Wohnung erschwert oder verzögert würde.
Die weiteren Dokumente, welche die Vermieterin zum Nachweis ihres Sanierungsprojekts eingereicht hat, wurden entweder nach der Kündigung vom 21. November 2018 erstellt (E-Mail der [...] vom 21. Oktober 2019 zum Sanierungsbedarf bezüglich Wasserleitungen [Klagebeilage 11]; Aufzeichnungsprotokoll der Kanaluntersuchung vom 6. Dezember 2019 [Klagebeilage 10]) oder sind undatiert (drei Seiten umfassende Pläne [Klagebeilage 12]; Fotos der Liegenschaft [Klagebeilagen 14–16 und 18]; drei Seiten umfassender Kostenvoranschlag der [...] «vom Herbst 2018» (Klagebeilage 17]). Für die Beurteilung der Frage, ob die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung über ein ausgereiftes Sanierungsprojekt verfügte, sind sie mit anderen Worten unbeachtlich.
Demgemäss ist festzustellen, dass entgegen der Beurteilung des Zivilgerichts im Zeitpunkt der Kündigung kein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorlag und dass die gestützt darauf ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich aufzuheben ist.
5.1 Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Kündigung vom 21. November 2018 als missbräuchlich aufzuheben ist. Demgemäss ist der angefochtene Zivilgerichtsentscheid vom 12. Oktober 2020 aufzuheben und die dagegen erhobene Berufung gutzuheissen.
5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt grundsätzlich die unterliegende Vermieterin die Prozesskosten des erstinstanzlichen und des zweitinstanzlichen Verfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Gerichtskosten des Verfahrens vor Zivilgericht betragen CHF 500.– (Zivilgerichtsentscheid, E. 11.1). Die Höhe dieser Kosten wird von keiner Partei in Frage gestellt.
Zur Festlegung der Höhe der Gerichtskosten im Verfahren vor Appellationsgericht ist § 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren (Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800, in Kraft seit dem 5. Juli 2018) anwendbar: Demgemäss betragen die Gerichtskosten in Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete und bis CHF 3'500.– bei Geschäftsmiete. Im vorliegenden Fall liegt die Nettomonatsmiete bei CHF 600.–, so dass die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren mit CHF 200.– festzusetzen sind. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung wird gutgeheissen, die Ziffern 2 bis 6 des Entscheids des Zivilgerichts vom 12. Oktober 2020 ([...]) aufgehoben und die Kündigung des Mietverhältnisses vom 21. November 2018 betreffend die 2-Zimmerwohnung an der [...], [...] Basel, als missbräuchlich aufgehoben.
Die Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des Zivilgerichtsverfahrens von CHF 500.– und des Berufungsverfahrens von CHF 200.–.
Mitteilung an:
Berufungsklägerin
Berufungsbeklagte
Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
MLaw Thomas Inoue
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.