Obergericht des Kantons Graubünden Dretgira superiura dal chantun Grischun Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni Urteil vom 26. September 2025 mitgeteilt am 2. Oktober 2025 ReferenzVR3 24 32 InstanzDritte verwaltungsrechtliche Kammer BesetzungSchmid Christoffel, Vorsitz Brun und Audétat Gross, Aktuar ParteienA.________ Beschwerdeführer B.________ Beschwerdeführerin C.________ Beschwerdeführerin D.________ und E.________ Beschwerdeführer F.________ und F.A.________ Beschwerdeführer G.________ Beschwerdeführerin alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. HSG Gilles Brugger gegen
2 / 16 Gemeinde Klosters Rathausgasse 2, 7250 Klosters Beschwerdegegnerin vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger Baugesellschaft H.________ bestehend aus: I., und J., K., L. und M.________ (Erben von N.________ selig), Beschwerdegegner GegenstandBaubewilligung/Baueinsprache
3 / 16 Sachverhalt A.I.________ und N.________ bildeten zusammen die einfache Baugesellschaft 'H.'. Sie waren Gesamteigentümer der Parzelle Z.1. in der Gemeinde Klosters. Mit Baugesuch vom 17. Januar 2023 ersuchte die Baugesellschaft die Gemeinde erstmals um den Abbruch des Stalls und Neubau zweier Einfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle Z.1.. Dagegen erhoben die Nachbarn A. (Eigentümer Parzelle Z.2.), B. (Eigentümerin Parzelle Z.3.), C. (Eigentümerin Parzelle Z.4.), D. und E.________ (Eigentümer Parzelle Z.5.), F. und F.A.________ (Eigentümer Parzelle Z.6.) allesamt Einsprache bei der Gemeinde. Am 20. November 2023 reichte die Bauherrschaft eine Projektanpassung ein, welche auch den Einsprechern zugestellt wurde. Mit Eingabe vom 21. Dezember 2023 erhoben die Einsprecher und neu auch G. (Eigentümerin Parzelle Z.7.) gemeinsam Einsprache gegen das überarbeitete und angepasste Bauprojekt auf Parzelle Z.1.. B.Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. Februar 2024, mitgeteilt am 22. Februar 2024, wurden die Einsprachen der oberwähnten Nachbarn (ohne Nennung von G.) im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden konnte (vgl. Entscheid-Dispositiv Ziff. 1, S. 10). Das Baugesuch werde entsprechend den nachstehenden Modalitäten bzw. mit genau definierten Auflagen gestützt auf Art. 90 Abs. 1 KRG gutgeheissen (Ziff. 2 ff.). C.Dagegen erhoben die oberwähnten Einsprecher (inkl. G.; nachfolgend: Beschwerdeführer genannt) am 25. März 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen:
4 / 16 zu erstellenden massiven Untergeschoss mit neun Garagenplätzen und weiteren Räumlichkeiten, die an das bereits bewilligte Untergeschoss (Baugesuch 2021- 0159 - Walserhaus) angebaut werden sollten. Es handle sich dabei um äusserst luxuriöse Bauten, die wegen ihres hohen Miet- oder Kaufpreises nicht für Erstwohnungen geeignet seien (vgl. Beschwerde Rz. 15, S. 6 mit Abbildung 1 [Untergeschosse]). Weiter rügten die Beschwerdeführer eine potentielle Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes (siehe Rzn. 18-42, S. 7-12 mit Rz. 38 Abb. 2 [Ausschnitt aus Plan Gesamtüberbauung, 25. Mai 2022], Rz. 39 Abb. 3 Printscreen [https://www.gemeindeklosters.ch/wohnangebot], Bauen in der Gefahrenschutzzone 2 (siehe Rzn. 43-54, S. 12-14 mit Rz. 43 Abb. 4 Printscreen [https://www.darnuzer.mapplus.ch/] und Rz. 44 Abb. 5 [Auszug Parzellenplan gemäss Baugesuch]) sowie eine Missachtung der Planungszone (siehe Rzn. 55- 70, S. 15-17 mit Rz. 61 Abb. 6 [Auszug Akteneinsicht Bauamt Klosters, 12. Dezember 2023]). Die aufschiebende Wirkung wurde damit begründet, dass sonst Tatsachen geschaffen würden, die sich nur mit unverhältnismässigem Aufwand rückgängig machen liessen. Hinsichtlich der bevorstehenden Auszonungsdebatte würde geradezu ein verpöntes Präjudiz geschaffen (siehe Beschwerde Rz. 7, S. 18).
D.Mit Schreiben vom 9. April 2024 teilte die Gemeinde Klosters dem Verwaltungsgericht mit, dass sie gegen die Gewährung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde nichts einzuwenden habe. Am 22. April 2024 erteilte die Instruktionsrichterin der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. E.Mit Vernehmlassung vom 16. Mai 2024 beantragte die Gemeinde Klosters (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter gesetzlicher Kostenfolge. Zur Begründung brachte sie hauptsächlich vor, dass keine Verletzung des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) vorliege und besonders auch keine Umgehungsabsicht der Erstwohnungsverpflichtung erkennbar sei (vgl. Vernehmlassung Rzn. 9, 9.1-9.9, S. 3-6 mit Rz. 9.6 Abbildung 1 [Bildschirmausschnitt von Plattform "gemeindeklosters.ch/wohnangebot"]). Die Tatsache, dass sich der nordwestliche Teil der Parzelle Z.1.________ teils (zu 437 m 2 ) in einer Gefahrenzone 2 befinde, sei ebenfalls kein Hinderungsgrund für die Erteilung einer Baubewilligung (siehe Rzn. 10, 10.1-10.8, S. 6-8 mit Rz. 10.3 Abb. 2 [Ausschnitt aus interaktiver Karte unter www.gvg.gr.ch "Gefahrenzonen, im Zonenplan umgesetzt"], Rz. 10.4 mit Abb. 3 [Ausschnitt neuer Gefahrenzonenplan; eingereicht GVG] sowie Rz. 10.8 mit Abb. 4 [Lichtschacht, gemäss Plan Gefahrenkommission in Gefahrenzone]). Auch die Vorgaben und Ziele der Planungszone seien nicht verletzt (Rzn. 11, 11.1-11.6, S.
5 / 16 8-11 mit Rz. 11.4 Abb. 4 [Ausschnitt aus dem Arbeitsplan der Gemeinde mit Legende (betr. potentieller Auszonungen): Grüne Schraffierung/Markierung = Rückzonung/Stand Vorprüfung vom 25. Oktober 2022; Rote Schraffierung/Markierung = Zusätzlich der Planungszone unterstellte Flächen]). F.Mit Replik vom 22. Juli 2024 hielten die Beschwerdeführer unverändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 25. März 2024 fest, soweit diese nicht bereits entschieden worden seien. Zunächst wurde das Fehlen eines Beweismittels (Beilage 13) gerügt, das in der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin erwähnt worden sei (Replik Rzn.3-9, S. 3-5). Im Weiteren wurden Ausführungen zur Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes (Rzn. 10-19) und zur angeführten Statistik betreffend Wohnungsmarkt und Finanzierbarkeit von teuren Wohnangeboten (Rzn. 20-28) gemacht. Ebenfalls wurde nochmals vertieft zur geltenden Gefahrenzone 2 und deren Auswirkungen auf das Bauprojekt auf Parzelle Z.1.________ (Rzn. 29-38) sowie zur Verletzung der Planungszone (Rzn. 39-47 mit Rz. 43 [Planskizze/Legende mit schwarzen Pfeilmarkierungen betr. Rückzonungen und Rz. 44 [S. 13 – Planskizze mit blauer Bodenfläche betr. potentielle Rückzonungsfläche auf Parzelle Z.1.]) Stellung genommen. Die Zusammenfassung (Rzn. 48-52, S. 14) enthielt abermals alle Rügen komprimiert. G. Mit Schreiben vom 2. September 2024 teilte die Beschwerdegegnerin dem Verwaltungsgericht mit, dass N. (Teil Bauherrschaft) verstorben sei. H.Mit Duplik vom 24. September 2024 hielt die Beschwerdegegnerin (innert erstreckter Frist) unverändert an ihren Rechtsbegehren in der Vernehmlassung vom 16. Mai 2024 fest. Inhaltlich nahm sie erneut zum Vorwurf der Umgehung des ZWG – unter den Aspekten 'Kaufpreis' (Rzn. 1.1.-1.2), 'Bedarf nach Erstwohnraum' (Rzn. 1.3.-1.9), 'Interessenten am Bauvorhaben' (Rzn. 1.10-1.12), 'Gefahrenzone' (Rzn. 2.1.-2.4), 'Keine Unterstellung unter die Planungszone von überbauten Grundstücken' (Rzn. 3.1.-3.5) und 'Nicht überbauter Teil von Parzelle Z.1.________' (Rzn.3.6-3.7) – Stellung. Daraus wurde abschliessend das 'Fazit' gezogen (Rzn. 3.8.-3-10, S. 7). I.Mit (freiwilliger) Triplik vom 18. November 2024 äusserten sich die Beschwerdeführer nochmals zur Sache und ergänzten darin ihre bisherigen Standpunkte.
6 / 16 J.Mit Eingabe vom 26. November 2024 teilte die Beschwerdegegnerin dem Verwaltungsgericht mit, dass sie auf die Einreichung einer Quadruplik verzichte. K.Mit Schreiben vom 28. August 2025 gelangte die zuständige Instruktionsrichterin des Obergerichts an I.________ sowie die Erben von N.________ sel. mit der Anfrage, ob sie – respektive die Baugesellschaft H.________ – am Bauprojekt (Baugesuch Nr. 2023-0006) festhalten wollen. Mit Schreiben vom 30. August 2025 bestätigten sie dies und reichten eine Erbenbescheinigung sowie einen aktuellen Grundbuchauszug zu den Akten. Daraus geht hervor, dass J., K., L.________ und M.________ die Erben von N.________ selig sind und dass die Erbengemeinschaft bestehend aus den vorgenannten Personen zusammen mit I.________ als Gesamteigentümer der Parzelle Z.1.________ im Grundbuch eingetragen ist. L.Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die Ausführungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 20./22. Februar 2024 wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1.Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG (BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 24 32 auf VR3 24 32 abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden. 2.1.Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 20./22. Februar 2024 (betreffend Baugesuch Nr. 2023- 0006 der Baugesellschaft 'H.________' in Sachen Abbruch Stall und Neubau zweier Einfamilienhäuser) ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Er stellt demnach ein taugliches Anfechtungsobjekt vor Obergericht dar. Die Beurteilung der Beschwerde fällt damit in die örtliche und sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts.
7 / 16 2.2.Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Die Beschwerdeführer sind allesamt Eigentümer oder Miteigentümer der bereits mit Einfamilienhäusern überbauten Bauparzellen Nrn. Z.6., Z.4., Z.2., Z.7., Z.5.________ zzgl. Strassenparzellen Z.8.________ und Z.9.________ in einer Entfernung von weniger als 100 m zum Bauprojekt (Neubau zweier EFH mit Stallabbruch) auf Parzelle Z.1., welche auf drei Seiten (ringförmig) unmittelbar von der Strassenparzelle Z.8. erschlossen wird. Die erwähnten Nachbarparzellen der Beschwerdeführer befinden sich allesamt im selben Wohngebiet (O.) entweder im Norden, im Osten oder im Süden der Parzelle Z.1. und werden räumlich bloss durch die Erschliessungsstrasse von dieser getrennt. Aufgrund dieser besonderen Beziehungsnähe mit einer Luftdistanz von ca. 34 m (Parzellen Nrn. Z.6./Z.2.) bzw. mit direktem Sichtkontakt (Parzellen Nrn. Z.4./Z.3./Z.7./Z.5.) zur Bauparzelle Z.1.________ in der Wohnzone a ist hinreichend erstellt, dass die Beschwerdeführer vom Bauprojekt (mehr als unbeteiligte Dritte) berührt sind und daher ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des umstrittenen Bau- und Einspracheentscheids vom 20./22. Februar 2024 haben. Ihre Legitimation zur Anfechtung und Überprüfung des missliebigen Gemeindeentscheids ist gegeben. Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten. 2.3.Stirbt eine Partei während eines laufenden Prozesses und schlagen nicht sämtliche Erben die Erbschaft aus, so werden die Mitglieder der Erbengemeinschaft durch Universalsukzession zur Partei im hängigen Prozess des Erblassers. Doch nicht etwa die Erbengemeinschaft als Gesamthandverhältnis wird Partei, sondern die einzelnen Erben (KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. Auflage, Rz 569). Gemäss Erbenbescheinigung vom 4. September 2024 sind J., K., L.________ und M.________ die Erben von N.________ sel. Prozessual bedeutet dies, dass die Beschwerdegegner neu aus I.________ sowie J., K., L.________ und M.________ bestehen. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Baugesellschaft H.________ als einfache Gesellschaft nicht parteifähig ist (KIENER/RÜTSCHE/KUHN, a.a.O., Rz. 569). 3.In materieller Hinsicht gilt es vorweg die Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheids unter dem Aspekt der verhängten Planungszone (nachfolgend E. 3.1 ff.) zu entscheiden. Im Weiteren sind gegebenenfalls noch die Rügen betreffend Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes, Nichtbeachtung der Gefahrenzone 2
8 / 16 sowie Unvollständigkeit der Bauakten (zur Wahrung des rechtlichen Gehörs) zu klären. 3.1Gemäss Art. 15 RPG (SR 700) sind Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1); überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Nach Art. 8a Abs. 1 lit. d RPG legt der Richtplan im Bereich Siedlung fest, wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen von Art. 15 RPG entsprechen (vgl. dazu für den Kanton Graubünden die Vorgaben im KRIP-S vom 20. März 2018). Müssen zur Reduktion überdimensio- nierter Bauzonen Nutzungspläne angepasst werden, so kann die zuständige Behörde gemäss Art. 27 Abs. 1 RPG für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen, innerhalb denen nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Damit übereinstimmend sieht Art. 21 Abs. 2 KRG (BR 801.100) vor, dass in der Planungszone nichts unternommen werden darf, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Planungszonen bewirken demnach, dass der geplanten Änderung der Nutzungspläne eine negative Vorwirkung zukommt (BGE 146 II 289 E. 5.1, 136 I 142 E. 3.2). Diese Vorwirkung dient dazu, die Entscheidungsfreiheit der Behörden bei der Anpassung bzw. neuen Festlegung der Bauzonen zu wahren (BGE 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.1; Urteile des Bundesgerichts 1C_530/2021 vom 23. August 2022 E. 5.2 und 1C_577/2019 vom 4. November 2020 E. 3.3; Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden VR3 25 8 vom 14. April 2025 E. 3). 3.2.Zu prüfen ist zuerst, ob die Erteilung der Baubewilligung für das Bauvorhaben auf Parzelle Z.1.________ im Halte von 2015 m 2 in der Wa (davon 437 m 2 in der Gefahrenzone 2 und 254 m 2 überlagernd in der Grundwasserschutzzone), ohne vorgängige Anpassung der Grösse der Bauzonen dem bundesrechtlichen Gebot widerspricht, wonach überdimensionierte Bauzonen redimensioniert werden müssen. 3.3.Das hier massgebende Baugrundstück Parzelle Z.1.________ ist im östlichen Teil, im inneren Kurvenbereich des O.________ bereits mit einem Wohnhaus (Walserhaus) bebaut. Im Norden, Süden und Osten davon befindet sich die Gebäudegruppe der Beschwerdeführer, die allein durch die ringförmige Strassenparzelle Z.8.________ von Parzelle Z.1.________ getrennt wird. Im Nordwesten grenzt die Parzelle Z.1.________ jedoch an keine Bauzone oder andere Wohngebäude an. Die dorthin angrenzenden Parzellen Z.10., Z.11. usw. befinden sich im übrigen Gemeindegebiet (ÜE) oder sonst in der Landwirtschaftszone (LW) und werden zu agrarwirtschaftlichen Zwecken
9 / 16 genutzt. Auch der alte – zum Abbruch vorgesehene Stall – auf Parzelle Z.1.________ diente früher landwirtschaftlichen Zwecken; zuletzt wurde er jedoch zweckentfremdet als "Lager" verwendet. An die Stelle des alten Stalls sollten im Nordwesten auf Parzelle Z.1.________ die beiden neuen EFH (Häuser A + B) zu stehen kommen, wobei die spezielle Form der Parzelle Z.1.________ flächenmässig neu zum überwiegenden Teil durch die zwei neuen EFH und nur zum bedeutend kleineren Teil durch das "Walserhaus" genutzt werden sollte. Letzteres befindet sich im Geländespickel zum O.________ (vgl. act. C.19 [Plan 'Untergeschosse/Garage']; act. C.28 [Grundrisse/Schnitte Haus A und Haus B; act. C.4 S. 8 [Schwarz markiert 'Walserhaus'], S. 9 [Planskizze 'Gesamtüberbauung']; act. A.3 S. 13 [Ausschnitt Replik: Spezielle Form Parzelle Z.1.]). Laut Regierungsbeschluss vom 4. Juli 1995 (RB Protokoll Nr. 1701) und dem zeitgleich genehmigten Nutzungsplan für das Teilgebiet O. mit Parzelle Z.1.________ (Zuweisung zur Wohnzone - mit Datum 4. Juli 1995; vgl. https://map.geo.gr.chP.________) ist erstellt, dass der massgebende Zonenplan heute bereits 30 Jahre alt ist und somit den doppelten Zeithorizont von 15 Jahren gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG erreicht hat. Der entsprechende Nutzungsplan ist daher zweifelsfrei als "veraltet" zu werten, zumal sich die massgeblichen Verhältnisse seither doch erheblich verändert haben. Dass die Fläche der Bauzonen der Beschwerdegegnerin, so wie sie im Jahre 1995 festgelegt wurde, aus heutiger Sicht – d.h. nach Inkrafttreten der Änderung von Art. 15 RPG, Art. 75b BV (SR 101) und dem ZWG (SR 702) – überdimensioniert ist, ergibt sich ohne Weiteres aus dem KRIP-S (Kap. 5.2-16: Nr. Kanton 28.SN.08; Klosters – Festsetzung: Gemeinde mit überdimensionierter WMZ), ist unbestritten und lag im Zeitpunkt der Erteilung der umstrittenen Baubewilligung vom 20./22. Februar 2024 längst auf der Hand. Dementsprechend hatte die Beschwerdegegnerin die Überprüfung und Anpassung ihrer Bauzonen bereits vor der Erteilung der strittigen Baubewilligung in die Wege geleitet und eine Planungszone erlassen. 3.4.Laut Kantonsamtsblatt (eKAB-Nr. 00.104.223; veröffentlicht am 7. Juni 2024) teilte die Beschwerdegegnerin zur "Verlängerung der Planungszone" was folgt mit: Derzeit gilt in Klosters gemäss Vorstandsbeschluss vom 29. März 2022 für das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone betreffend Bauzonenredimensionierung. Anlässlich seiner Sitzung vom 5. März 2024 hat der Gemeindevorstand gestützt auf Art. 21 KRG beschlossen, die vorerwähnte Planungszone mit folgendem unveränderten Planungsziel zu verlängern: Prüfung einer Reduktion von Bauzonen (Wohn-, Misch- und Zentrumszonen; WMZ) entsprechend den Vorgaben in Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG sowie im KRIP-S vom 20. März 2018. Die vorerwähnte Planungszone wird einstweilen bis 2. Juli 2026 verlängert.
10 / 16 Das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden hat der Verlängerung der Planungszone mit Verfügung vom 21. Mai 2024 zugestimmt. In der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 KRG). Die vorliegende Verlängerung der Planungszone kann innert 30 Tagen seit der öffentlichen Bekanntgabe mit Planungsbeschwerde bei der Regierung angefochten werden (Art. 101 KRG). Die Formulierung im eKAB lässt betreffend Inhalt und Umfang der Verlängerung der Planungszone gestützt auf Art. 27 RPG bzw. Art. 21 KRG keine Fragen offen. Die verhängte Planungszone sollte über das ganze Gemeindegebiet gelten und sämtliche Handlungen unterbinden, welche die Entscheidungsfreiheit der Behörden bei der Verkleinerung der Bauzonen (faktisch: 'Auszonungen') beeinträchtigen könnte. Die Verlängerung der Planungszone ist unbestritten nicht angefochten worden. 3.5.Die einer Anpassung der Nutzungsplanung im fraglichen Gebiet entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit sind gering, da die bestehende Nutzungsplanung bereits 30 Jahre alt ist. An dieser Feststellung ändern auch die Sachdarstellung und Argumente der Beschwerdegegnerin nichts, wonach eine Zuweisung zur Nichtbauzone angesichts der Lage und der Erschliessungssituation bzw. der in jeder Hinsicht vorliegenden Baureife mit grosser Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden dürfe. Dies gelte im Einzelfall umso mehr, als die Parzelle Z.1.________ bereits mit einem Wohnhaus und einem Stall überbaut sei und daher eine Unterstellung unter die Planungszone ausser Betracht falle. Dies überzeugt allerdings nicht. Wie aus den Akten ersichtlich ist, befindet sich die Parzelle Z.1.________ eindeutig ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets, nämlich am nordwestlichen Rand einer kleinen Siedlung (Gebäudegruppe) oberhalb und räumlich getrennt vom eigentlichen Dorfkern in Klosters-Platz. Diese Siedlung stellt raumplanerisch geradezu eine Art "isolierte Punktbauzone" dar und bildet sicherlich keinen Entwicklungsschwerpunkt für die künftige Ausrichtung der Gemeinde. Hinzu kommt, dass der nördliche und nordwestliche Teil der Parzelle Z.1.________ von einer Gefahrenzone (Lawinengefahr) sowie einer Gewässerschutzzone (inkl. Grundwasserschutzzone) überlagert wird und somit zumindest jener Teil der Parzelle keineswegs vorbehaltlos und uneingeschränkt als "geeignet" bezeichnet werden kann, um für Überbauungszwecke auf dem Rest der Parzelle genutzt zu werden. Allein die Tatsache, dass sich im östlichen Geländespickel bereits das 'Walserhaus' befindet und weiter westlich davon ein alter Stall liegt, welcher einzig noch als Lager dient, vermag nicht darüber hinweg zu täuschen, dass der grösste
11 / 16 Teil der fraglichen Parzelle Z.1.________ in der Mitte sowie gegen Nordwesten hin unbebaut geblieben ist und deshalb für eine allfällige (partielle) Rückzonung nicht als völlig ungeeignet taxiert werden kann. Dem ist vorliegend umso mehr zuzustimmen, wenn berücksichtigt wird, dass die Parzelle Z.1., zusammen mit den Parzellen Z.10., Z.11.________ usw. [im ÜG/LW], eine grosse zusammenhängende Bodenfläche bilden würde, die sehr wohl auch zu anderen Zwecken als dem Wohnen und der Erstellung von zwei EFH dienen könnte. Daran ändern auch die Einwände der Beschwerdegegnerin in der Vernehmlassung (Rz. 11.6, S. 10 f.) nichts, wonach die bestehende landwirtschaftliche Baute (Stall) ein Hindernis für die Auszonung darstellen würde und lediglich unüberbaute Grundstücke ausgezont werden könnten. Dies trifft so nicht zu. Es gilt vorliegend vielmehr zu berücksichtigen, dass die Beschwerdegegnerin zahlreiche Teilflächen von überbauten Grundstücken zur Auszonung vorgesehen hat, wobei bis an die Grenze zu den bestehenden Gebäuden hin eine Auszonung erfolgen soll (vgl. Replik, Abb. 4, S. 12). Die Beschwerdegegnerin weiss aufgrund früherer Bundesgerichtsurteile zu dieser Thematik selbst am besten, dass sie bisher viel zu wenig Bauland ausgezont hat (BGE 148 II 417 E.3.5 [= 1C_650/2020 vom 12. Juli 2022 E. 3.5]; Urteil des Bundesgerichts 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E. 2.4). Es ist deshalb nicht ausgeschlossen, dass der Kanton bei der Parzelle Nr. Z.1.________ die Auszonung von Teilflächen verfügt (Replik, 'Blau eingefärbte Teilfläche', S. 13). Damit würde auch dem von der Beschwerdegegnerin angerufenen Prinzip der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet entsprochen. Dieser fundamentale Raumplanungsgrundsatz soll vor allem neue Bauten im Nichtbaugebiet verhindern. Er soll aber nicht dazu führen, dass Auszonungen verunmöglicht werden, nur weil ein an sich auszonungswürdiges Gebiet mit einer Stallbaute belegt ist, die seit längerem zonenwidrig als Lager bzw. Remise genutzt wird und keinen Wohnzwecken diente. Von der Schliessung einer reinen Baulücke kann ebenfalls nicht ausgegangen werden (vgl. BGE 132 II 218 E. 4). Die Zuweisung der Parzelle Z.1.________ zu einer Nichtbauzone erscheint aus planerischer Sicht jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen. Mit der Erteilung der strittigen Baubewilligung würde sie vollumfänglich in der Bauzone (Wa) verbleiben und damit das aus Art. 15 RPG sowie dem KRIP-S fliessende Planungsziel der Reduktion der Bauzonen negativ präjudizieren. Dass die betreffende Parzelle von drei Seiten erschlossen ist, ganzjährig über den O.________ (Stichstrasse) zugänglich ist und mit dem Privatauto befahrbar ist, ändert an den geschildeten Umständen – einer zumindest denkbaren Überprüfung – nichts.
12 / 16 3.6.Laut Regierungsbeschluss vom 15. Januar 2024 (RB 25/2024) fand unlängst eine OP-Teilrevision (Phase II) mit Genehmigung und Anpassung einzelner Zonenpläne sowie eines neuen Baugesetzes statt. Gegenstand der Revisionsvorlage waren einzelne Teilbereiche des Zonenplans von Klosters-Dorf und des Zonenplans Serneus-Mezzaselva. Es handelte sich dabei namentlich um die Schaffung einer Gewässerraumzone und die Festlegung von Waldabstandslinien. Die Bedeutung und die Geltung für die hier allein interessierende Bauzonenüberprüfung wurde darin aber nicht geregelt. Vielmehr wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Zusammenführung der Nutzungsplanungen (erst) im Rahmen der Phase III – der Gesamtrevision der Ortsplanung der Beschwerdegegnerin – erfolgen werde. Damit steht fest, dass dem aktuellsten RB 25/2024 hier keine Relevanz oder Verbindlichkeit zukommt. Die vorliegend interessierende Frage wird in Phase III behandelt und entschieden. Bis dahin gilt es die derzeit geltende Planungszone (bis zum 2. Juli 2026) bundesrechtskonform umzusetzen. Soweit die Beschwerdegegnerin dazu für ihren Standpunkt vorbrachte, dass die Parzelle Nr. Z.1.________ laut ihrem (internen) Arbeitsplan grundsätzlich nicht als zur Auszonung geeignet erachtet werde (Vernehmlassung Rz. 11.4 ff., S. 9 ff.), gilt es klarzustellen, dass kein Arbeitsplan eingereicht wurde, sondern lediglich daraus zitiert und ein Planausschnitt reinkopiert wurde. Für das streitberufene Gericht besteht daher die Annahme, dass es sich dabei um ein internes Papier (Stand 27. Januar 2023) der Beschwerdegegnerin handelt, was die Vermutung einer Bestandsaufnahme zum damaligen Zeitpunkt ohne Rechtsverbindlichkeit für die Grundeigentümer nahelegt. Es gibt denn auch keinen Hinweis, dass der Gemeindevorstand die begonnene Überprüfung der Bauzonen auf dem gesamten Gemeindegebiet abgeschlossen hat und dem Gemeinderat als Gemeindeparlament eine entsprechende grundeigentümerverbindliche Vorlage unterbreitet hätte, von deren Genehmigung ausgegangen werden könnte (vgl. dazu BGE 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.4.3). Dementsprechend durfte die Beschwerdegegnerin die Rückzonung der genannten Bauparzelle Nr. Z.1.________ gestützt auf den aufgeführten Arbeitsplan auch nicht im Voraus kategorisch ausschliessen. 3.7.Unter den gegebenen Umständen – insbesondere der ausgewiesenen Überdimensionierung der Bauzonen der Beschwerdegegnerin, der peripheren Lage der Parzelle Z.1.________ und dem hohen Alter der konkreten Nutzungsplanung von 30 Jahren (Zuweisung 1995) – hätte die Beschwerdegegnerin vor der Erteilung der Baubewilligung an die Beschwerdegegner zwingend prüfen müssen, ob die Einteilung der Parzelle Z.1.________ zur Wohnzone (Wa) bzw. Bauzone mit Blick auf Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG aktuell noch gerechtfertigt ist. Bevor die bereits in die
13 / 16 Wege geleitete Überprüfung der Bauzonen auf dem gesamten Gemeindegebiet abgeschlossen ist, hätte die Beschwerdegegnerin für das Bauvorhaben auf der Parzelle Z.1.________ keine Baubewilligung erteilen dürfen. Die Erteilung der strittigen Baubewilligung vom 20./22. Februar 2024 steht demnach – nach der strengen, aber mehrfach bestätigten Praxis des Bundesgerichts – im Widerspruch zu Art. 15 RPG (so bereits: BGE 148 II 417 E. 3.6.3 [= Urteil des Bundesgerichts 1C_650/2020 vom 12. Juli 2022 E. 3.6.3 [betreffend Gemeinde Klosters-Serneus]; Urteil des Bundesgerichts 1C_249/2021 vom 12. Juli 2022 E. 2.5.3 [ebenfalls Gemeinde Klosters-Serneus]; Urteil des Bundesgerichts 1C_66/2022 vom 1. Dezember 2022 E. 3.5 [Gemeinde Vaz/Obervaz]; Urteil des Bundesgerichts 1C- _451/2022 vom 13. Mai 2024 E. 3.1 [Gemeinde Sumvitg]). Daran ändert selbst das Urteil des Bundesgerichts 1C_239/2024 vom 5. Juni 2025 nichts, worin die Beschwerde gegen eine erteilte Baubewilligung für ein EFH in der Gemeinde Mesocco, Fraktion Pian San Giacomo, trotz verlängerter Planungszone, abgewiesen wurde. Der besagte Fall lässt sich raumplanerisch nicht mit der vorliegenden Sach- und Rechtslage und der dazu getroffenen Interessenabwägung über den Geltungsbereich der Planungszone vergleichen, da es dort um eine kleine Bauparzelle von 537 m 2 (0,0537 ha), direkt erschlossen durch die Dorfstrasse (Y._____) und beidseits davon schon mit Häusern überbauten Grundstücken handelte. Die Häuser sind dort wie an einer Perlenschnur entlang der Dorfstrasse angeordnet. Aufgrund dieser Ausgangslage folgerte das Bundesgericht, dass jenes Baugrundstück keine eigene Funktion habe und nicht dazu diene, die Bebauung zu diversifizieren oder zu unterbrechen oder ein grösseres Erholungsgebiet zu schaffen. Entscheidend sei für den Fall, dass das Baugrundstück im Hinblick auf eine mögliche Auszonung nur als vierte und letzte Priorität für die Redimensionierung der Baulandreserven in Frage komme (vgl. dazu Urteil 1C_239/2024 E. 4.1 in fine). Im vorliegend zu beurteilenden Fall kann aber weder von einer kleinen Baufläche entlang einer zentralen Erschliessungstrasse noch einer Baulücke im Siedlungsgebiet die Rede sein. Anknüpfend an die vom Bundesgericht erwähnte Priorisierung gemäss Auslegungshilfe 'Ermittlung Bauzonenbedarf' (Amt für Raumentwicklung/GR: Technische Wegleitung zur Ermittlung des Bauzonenbedarfs in der Ortsplanung; Dezember 2020, mit Bereinigungen vom Mai 2022; Aufzählung S. 4 mit Prioritäten 1-4) ist hier viel eher auf die zweite Priorität für eine mögliche Auszonung zu schliessen, wonach "Erschlossene WMZ-Reserven am Siedlungsrand" dafür in Frage kommen. Diese Einschätzung deckt sich auch mit der (negativen) Bevölkerungsprognose für sog. C-Gemeinden (mit überdimensionierten Bauzonen). Danach wird den Gemeinden eine angemessene Reserve (Grundbedarf) zugestanden (KRIP-S, Kap. 5.2.2):
14 / 16 Kleinen Gemeinden in der Regel vier Bauplätze. Gemeinden mit mehr als 500 Einwohnern ein Bauplatz pro 100 Einwohner innerhalb des WÜG (S. 5). Die Beschwerdegegnerin zählt 4'473 Einwohner (per 31.12.2023), womit ihr ca. 45 Bauplätze zustehen sollten. Laut unbestritten gebliebenen Angaben der Beschwerdeführer verfügt die Beschwerdegegnerin auf ihrem Gemeindegebiet über rund 250 Bauplätze, wobei um 150 Bauplätze noch gekämpft werde. An der Überprüfung der Zonenordnung von 1995 betreffend die Parzelle Z.1.________ führt infolgedessen kein Weg vorbei. 3.8.Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdegegnerin allenfalls eine (teilweise) Rückzonung der Parzelle Z.1.________ im Halte von 2015 m 2 im Rahmen der hängigen Ortsplanungsrevision (Phase III) zur Reduktion überdimensionierter Bauzonen nicht von vornherein ausschliessen durfte. Da über diese im Zuge einer gesamthaften Prüfung der Baulandreserven zu entscheiden ist, rechtfertigt es sich, den angefochtenen Einspracheentscheid und die damit gleichzeitig erteilte kommunale Baubewilligung vom 20./22. Februar 2024 in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. 3.9.Damit erübrigt es sich, auf die weiteren dagegen von den Beschwerdeführern vorgebrachten Einwände – namentlich die Rügen betreffend Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes, Nichtbeachtung der Gefahrenzone, Unvollständigkeit der Bauakten – einzugehen. Sollte die Bauparzelle Z.1.________ nach Ablauf der Dauer der bis zum 2. Juli 2026 verlängerten Planungszone weiterhin einer Bauzone zugeteilt bleiben, steht es den Beschwerdegegnern frei, für das streitbetroffene Bauvorhaben erneut ein entsprechendes Baugesuch zu stellen (vgl. abermals Urteile BGer 1C_249/2021 E. 3.1, BGer 1C_66/2022 E. 3.5 in fine sowie BGer 1C_451/2022 E. 3.1 in fine). 4.Es ist damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden: 4.1.Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zur Hälfte der Beschwerdegegnerin (Gemeinde), zu einem Viertel dem Beschwerdegegner I.________ und zu einem Viertel den Beschwerdegegnern J., K., L.________ und M.________ aufzuerlegen, wobei die Beschwerdegegner (gemeint sind die Mitglieder der Baugesellschaft H.________) untereinander solidarisch haften (Art. 72 Abs. 2 VRG). Das Gericht erachtet dabei vorliegend nach freiem Ermessen eine Staatsgebühr von CHF 3'000.00 (zzgl. Kanzleiauslagen gemäss Art. 75 VRG) für angemessen und gerechtfertigt.
15 / 16 4.2.Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner – nach dem gleichen Verteilschlüssel wie bei den Gerichtskosten – den anwaltlich gemeinsam vertretenen Beschwerdeführern die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Ausgangspunkt bildet dabei die Honorarnote vom 10. Dezember 2024 des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer in der Höhe von CHF 8'977.03 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 32.25 Std. à CHF 250.00 [CHF 8'062.50], Kleinspesen 3 % [CHF 241.88], zzgl. 8.1 MWST [CHF 672.65]). Es gilt dazu einzig noch deren Höhe zu prüfen. Nach Art. 3 Abs. 1 HV (BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.00. Liegt eine Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV vor, ist ein höherer Stundenansatz von maximal CHF 270.00 zulässig. Im konkreten Fall wurde eine Honorarvereinbarung über CHF 250.00/Std., integriert in der Anwaltsvollmacht vom 21. Januar 2020, abgeschlossen. Die Honorarnote ist damit betragsmässig korrekt erfolgt, da auch der Aufwand von 32.25 Std. vertretbar und plausibel erscheint. Weiter darf praxisgemäss eine Spesenpauschale von 3 % und die MWST von 8.1 % verrechnet werden. Die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführern somit eine Parteientschädigung von total CHF 8'977.03 zu bezahlen. Dies ergibt für die Beschwerdegegnerin einen Betrag von (abgerundet) CHF 4'488.50 (= ½ der Gesamtsumme), für den Beschwerdegegner I.________ CHF 2'244.25 (= ¼ der Gesamtsumme) und für J., K., L.________ und M.________ eine Entschädigung von CHF 2'244.25 (= ¼ der Gesamtsumme). Es wird erkannt: 1.Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 20./22. Februar 2024 aufgehoben. 2.Die Gerichtskosten, bestehend aus –einer Staatsgebühr vonCHF3'000.00 –und den Kanzleiausgaben vonCHF524.00 TotalCHF3'524.00
16 / 16 gehen zur Hälfte zulasten der Gemeinde Klosters, zu einem Viertel zulasten von I.________ und zu einem Viertel zulasten von J., K., L.________ und M.. 3.Die Beschwerdeführerschaft (bestehend aus: A., B., C., D.________ und E., F. und F.A., G.) wird von der Gemeinde Klosters zur Hälfte, von I.________ zu einem Viertel und von J., K., L.________ und M.________ zu einem Viertel aussergerichtlich mit total CHF 8'977.03 (inkl. MWST) entschädigt. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen]