Obergericht des Kantons Graubünden Dretgira superiura dal chantun Grischun Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni Urteil vom 13. November 2025 mitgeteilt am 21. November 2025 ReferenzVR3 22 9 InstanzDritte verwaltungsrechtliche Kammer BesetzungBrun, Vorsitz Audétat und Schmid Christoffel Gross, Aktuar ParteienStockwerkeigentümergemeinschaft "A." Beschwerdeführerin B. Beschwerdeführerin C._____ AG Beschwerdeführerin D._____ und D.A._____ Beschwerdeführer alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, gegen
2 / 27 Gemeinde Arosa Rathaus, 85, Poststrasse 168, 7050 Arosa Beschwerdegegnerin vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng, E._____ und E.A._____ Beschwerdegegner vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Reto Crameri, GegenstandBaueinsprache
3 / 27 Sachverhalt A.E._____ und E.A._____ reichten am 27. Mai 2020 ein Gesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle Z.1._____ bei der Gemeinde Arosa ein. Das oberirdisch unbebaute Baugrundstück befand sich im damaligen Zeitpunkt in der Wohnzone W2/Dorfzone. Es ist unterirdisch mit einer Einstellhalle für Fahrzeuge (Tiefgarage) versehen, welche u.a. von den Miteigentümern/Stockwerkeigentümern auf Parzelle Z.2._____ im Westen und auf Parzelle Z.3._____ im Süden genutzt wird. Die Eigentümerin der Parzelle Z.1._____ im Halte von 976 m 2 ist die F._____ AG, Arosa. Das Mehrfamilienhaus auf der Nachbarparzelle Z.3._____ gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft "A.", die Stammparzelle Z.2. der C._____ AG (Stockwerkeigentümerin Z.4., Z.5. und Z.6._____ mit Benützungsrechten an den Autoparkplätzen Nrn. 45 und 46 unter Parzelle Z.1.), B. (Stockwerkeigentümerin Z.7., Z.8. und Z.9._____ mit Benützungsrechten an den Parkplätzen Nr. 2 und 3 unter Parzelle Z.1.), D. und D.A._____ (je zur Hälfte Miteigentümer Z.10._____ und Z.11._____ mit Benützungsrechten an den Parkplätzen 21 und 24 unter Parzelle Z.1.). Gegen das Baugesuch vom Mai 2020 erhoben u.a. die obenerwähnten Nachbarn Einsprache, die vom Gemeindevorstand Arosa am 23./30. Dezember 2020 abgewiesen wurde, soweit darauf eingetreten wurde. Die Bewilligung für das Bauprojekt 2020/Nr. 2132 wurde erteilt. Die dagegen erhobene Beschwerde vom 1. Februar 2021 an das damalige Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wurde auf Gesuch der Gemeinde am 11. März 2021 sistiert. Darauf wurde der angefochtene Baubescheid zu neuem Entscheid – zwecks Gewährung des rechtlichen Gehörs der Einsprecher – zurückgezogen und das verwaltungsgerichtliche Verfahren als gegenstandslos geworden abgeschrieben (vgl. VGU R 21 10 vom 19. April 2021). B.Mit Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2021 wurde das Bauprojekt 2020/Nr. 2132 der Eheleute E. unter genau aufgelisteten Auflagen und Bedingungen bewilligt und die Einsprache der oben erwähnten Miteigentümer auf den beiden Nachbarparzellen Z.2./Z.3. abgewiesen, soweit darauf eingetreten und sie nicht infolge Anerkennung abgeschrieben wurde. Im Baubewilligungsentscheid wurden insbesondere die integrierenden Bestandteile zur Bewilligung aufgeführt (Situationsplan, AZ- Berechnungen, Grundrisse-Schnitt-Fassadenplan, feuerpolizeiliche Bewilligung usw.). Die 3½-Zimmer-Wohnung (118.75 m 2 aBGF; 94.20 m 2 HNF) müsse als Erstwohnung im Grundbuch Arosa vermerkt werden. Als Nutzungsreserve auf Parzelle Z.1._____ verbleibe eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 1.45 m 2 .
4 / 27 Der Trocknungsraum (7.75 m 2 ) und Technik/Waschen/Abstellraum (33.40 m 2 ) im Erdgeschoss bzw. der Abstell-/Garderobenraum (13.70 m 2 ) und Abstell-/Skiraum (3.95 m 2 ) im Eingangsgeschoss dürften nur als Nebennutzflächen verwendet werden. Zu den Pflichtparkplätzen wurde bestimmt: Für den Einstellplatz Nr. 48 in der Autoeinstellhalle "A./G." gelten die Beschränkungen nach Art. 26 BauG, d.h. dieser Parkplatz darf ausschliesslich als Pflichtparkplatz für das Wohnhaus (EFH) genutzt werden. In absturzgefährdeten Bereichen mit einer Absturzhöhe ab 1.0 m sei nach Art. 79 BauG eine technisch einwandfreie Sturzsicherung anzubringen. 10 Tage vor Baubeginn sollten u.a. die Nachweise für die Gruben-Sicherung, Bauinstallation und die Tragsicherheit und Tragkonstruktion auf geeignete Art und Weise mit der Ausführungsplanung erbracht werden (Ziff. 13). Unter Baufreigabe wurde angeführt, dass das Ressort Hochbau bevollmächtigt werde, die verlangten Nachweise selbständig zu prüfen, zu bewilligen und die Ausführung zu kontrollieren. Bevor diese Bewilligungen nicht erteilt worden seien, dürfe mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden (Ziff. 14). Mindestens 3 Tage im Voraus seien dem Ressort Hochbau u.a. Baubeginn, Schnurgerüst (Geometer), Kanalisations- und Wasseranschluss, Rohbau und Bauschlussabnahme zu melden (Ziff. 15). Die Baubewilligungsgebühr betrage gemäss Gebührenordnung CHF 1'117.50 (Ziff. 21). Im Einspracheentscheid nahm die Baubehörde materiell zur Vollständigkeit der Baugesuchunterlagen (Ziff. B.1.) mit Energienachweisen (lit. a), feuerpolizeilicher Bewilligung (lit. b), Ersatzbeitrag für nicht zu erstellende Pflichtschutzplätze (lit. c) und Plandarstellungen (lit. d); zum Einwand der unvollständigen bzw. nicht korrekten Profilierung (Ziff. 2); ausführlich zur Ausnützung (Ziff. 3 Rzn. 26-35); zum Bauverbot oberirdischer Parkplatz (Ziff. 4); zu den Pflichtparkplätzen (Ziff. 5); zur Verletzung des privaten Fusswegrechts inkl. Kehr- und Wendeplatz (Ziff. 6); zur Verletzung des öffentlich-rechtlichen Fuss- und Fahrwegrechts (Ziff. 7); zur Überbauung der Tiefgarage und Böschung (Ziff. 8 Rzn. 48-52) und zur Gestaltung (Ziff. 9) im Detail Stellung. Überdies wurden verschiedene Eventualanträge (Ziff. 10) betreffend vorsorgliche Beweissicherung, Versicherung, Revers, Dienstbarkeit sowie An- und Abschlüsse der Tiefgaragenabdichtung behandelt. Im Dispositiv des Einspracheentscheids wurden die Kosten des Einspracheverfahrens von CHF 5'400.00 der Bauherrschaft auferlegt (III. Ziff. 3, S. 15; siehe act. B.9). C.Gegen den Baubewilligungs- und Einspracheentscheid der Gemeinde Arosa erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft "A." auf Parzelle Z.3. und die Miteigentümer/Stockwerkeigentümer/Tiefgaragenbenützer auf Parzelle Z.2., namentlich B., C._____ AG, D._____ und D.A._____, (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 29. Januar 2022 gemeinsam Beschwerde
5 / 27 beim ehemaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Begehren um Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen Entscheids (act. A.1). Eventualiter sei die Beschwerde dahingehend gutzuheissen, dass Ziff. 13, 5. Spiegelstrich der Baubewilligung durch folgende Auflage ersetzt werde: Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, vor Baubeginn im Rahmen eines Detail(projektierungs)verfahrens unter Wahrung der Parteirechte in einem nachgelagerten Verfahren und unter Beizug der Konstruktionspläne der Autoeinstellhalle die Statik auf der Grundlage der Ausführungsplanung konkret durch einen ausgewiesenen und von allen Parteien unabhängigen Statiker prüfen zu lassen, worauf – bei gegebenen Voraussetzungen (Autoeinstellhalle trägt ohne weitere bauliche Veranlassungen in der Autoeinstellhalle unter Beachtung der Durchstanzproblematik) – die Baufreigabe für die Neubaute erteilt werden könne. Im Rahmen dieses Verfahrens habe die Bauherrschaft nachzuweisen, dass das konkrete Bauprojekt die Tiefgarage (GS D2080 GB Arosa) statisch in keiner Art und Weise beeinträchtige (insbes. Durchstanzproblematik), und die Bauherrschaft auf allen vier Seiten sowie unterhalb des Gebäudes einwandfreie und normgerechte (gemäss SIA-Norm 271 ["Abdichtung von Hochbauten"]) An- und Abschlüsse der Tiefgaragenabdichtung auf eigene Kosten erstellen werde und diese dauerhaft unterhalten müsse, damit die Autoeinstellhalle keinen Schaden nehme. Weiter sei die Ziff. 14 der angefochtenen Baubewilligung durch folgende Auflage zu ergänzen: Die Bauherrschaft werde verpflichtet, den Zugangsweg von der H.-Strasse zum Grundstück Nr. Z.3. GB Arosa behindertengerecht und in der gleichen Breite wie derzeit zu gestalten; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Arosa. Prozessual wurde die aufschiebende Wirkung der Beschwerde ohne Anhörung der Beschwerdegegnerin bzw. der Bauherrschaft beantragt. Zur Begründung der Aufhebung des angefochtenen Entscheids wurde die Übernutzung der Parzelle Z.1._____ (AZ-Überschreitung wegen nicht vorhandener Zwischendecke in Südfassade und zu Unrecht nicht angerechneter aBGF bei Garderobe/Abstellraum mit farbiger Raumnutzungsskizze [HNF, NNF, VF, ANF, AVF], act. A.1 S. 11) moniert. Zusammengefasst gelte: 83.35 m 2
(Eingangsgeschoss) + 38.25 m 2 (Mehrhöhe Eingangsgeschoss) + 53.00 m 2
(Erdgeschoss) = 174.60 m 2 (je mit Skizze auf S. 12/13). Bestritten werde zudem auch die verfügbare Ausnutzung von 119 m 2 bzw. 120.2 m 2 auf Parzelle Z.1._____, da früher zu deren Lasten AZ-Transporte stattgefunden hätten und nur noch von einer möglichen Bruttogeschossfläche von 676 m 2 (anstatt 1'127 m 2 ) hätte ausgegangen werden dürfen. Weiter fehle der Bauherrschaft offensichtlich die privatrechtliche Berechtigung, die Tiefgarage als Fundament für den Neubau zu benutzen. Es sei im Rahmen der Parzellenvereinigung (2010) folgende Dienstbarkeit ergangen: Die jeweiligen Berechtigten hätten das Recht, die
6 / 27 unterirdische Autoeinstellhalle auf den belasteten Grundstücken Nr. Z.1., Z.2. und Z.3._____ mit allen Anlagen und Einrichtungen mitsamt Ein- und Ausfahrtsbereich ausschliesslich, d.h. unter Ausschluss der belasteten Eigentümer, zu nutzen. Die Kosten für die Erstellung, für den baulichen und betrieblichen Unterhalt, inkl. Versicherung usw., sowie für die spätere Erneuerung der Autoeinstellhalle, inkl. Ein-/Ausfahrt, seien grundsätzlich durch die Dienstbarkeitsberechtigten allein zu tragen. Für auch den Interessen der Belasteten dienende Vorrichtungen gelte Art. 741 Abs. 2 ZGB. Gestalterisch werde die gute Gesamtwirkung durch den Neubau zerstört, weil das neue EFH zwischen zwei MFH zu stehen käme und daher geradezu einen Fremdkörper darstellen würde (vgl. Visualisierung Projekt Bauherrschaft mit aktuell bestehender Situation, act. A.1 S. 19). Im Weiteren wurden die Tragsicherheit und Gebrauchstauglichkeit der bestehenden Garagenkonstruktion (Decke, Stützen, Wände und Fundation) in Frage gestellt (act. A.1 S. 21-23 mit Schnittplan AA). Bei der Erbringung der fehlenden Nachweise – im Zuge eines nachgelagerten Baubewilligungsverfahrens – seien die Parteirechte zu wahren. Die Verlegung des Fusswegrechts auf Parzelle Z.1._____ infolge Neubaus sei eine privatrechtliche Angelegenheit. Fehle eine solche zivilrechtliche Berechtigung offensichtlich, so müsse das Bauvorhaben bereits im Baubewilligungsverfahren abgewiesen werden. Die bestehende Wegdienstbarkeit mitten über Parzelle Z.1._____ sei vorliegend (noch) nicht verlegt worden, worüber zuerst der Zivilrichter zu befinden habe (act. A.1 S. 26-28 mit Planskizze Wegverlauf auf S. 27). D.Mit Verfügung vom 15. Februar 2022 erteilte der damalige Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung, nachdem weder die Gemeinde noch die Bauherrschaft Einwände erhoben hatten. E.In ihrer Vernehmlassung vom 16. März 2022 beantragte die Gemeinde (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde (act. A.4). Die jetzige Beschwerde vom 29. Januar 2022 sei in weiten Teilen eine Wiederholung der früheren Beschwerde vom 1. Februar 2021 in der Streitsache R 21 10, die aufgrund der aus Versehen der Einsprecherschaft nicht zugestellten Stellungnahme der Bauherrschaft vom 18. August 2020 sowie der nicht zugestellten revidierten Baugesuchspläne vom 28. Oktober 2020 anerkannt worden sei und für welche die Beschwerdeführer von ihr mit einer Parteientschädigung von CHF 6'785.90 entschädigt worden seien. Zur gerügten AZ-Berechnung sei klarzustellen: Auf Bauparzelle Z.1._____ könne laut geltender Grundordnung eine max. Ausnutzung von 613.20 m 2 aBGF (884 m 2 x 0.6 [Anteil W2] und 92 m 2 x 0.9 [Anteil Dorfzone]) realisiert werden. Obwohl ein AZ-Transport auf den Parzellen
7 / 27 Z.1./Z.3. zugunsten der Parzelle Z.12._____ über 280 m 2
stattgefunden habe, sei dieser ausschliesslich der Parzelle Z.1._____ angelastet worden, womit darauf noch realisierbare 333.2 m 2 aBGF (613.20 m 2 – 280 m 2 ) verblieben seien. Auch die Übernutzung der Parzelle Z.2._____ von 213 m 2 sei der Parzelle Z.1._____ angelastet worden, womit Parzelle Z.1._____ eine Restnutzung von 120.2 m 2 (333.2 m 2 – 213 m 2 ) zugestanden habe. Mit der Baubewilligung verbleibe auf der Parzelle Z.1._____ eine aBGF von 1.45 m 2 . Die Bauparzelle sei damit fast vollständig ausgenutzt, aber nicht übernutzt (vgl. zur Ausnutzung: Ziff. 2, S. 4). Unzutreffend sei auch, dass das Bauprojekt dem ausschliesslichen Nutzungsrecht der unterirdischen Autoeinstellhalle oder dem Grundsatz der schonenden Rechtsausübung (Art. 737 Abs. 2 ZGB) zuwiderlaufe (vgl. zur Überbauung Tiefgarage: Ziff. 3, S. 4-5). Der architektonisch interessante Neubau des EFH auf Parzelle Z.1._____ füge sich insgesamt sehr qualitätsvoll in die Umgebung ein. Sämtliche Bauvorschriften würden eingehalten (vgl. zur Gestaltung: Ziff. 4, S. 5). Weiter wurde noch zu den (ersetzenden/ergänzenden) Eventualanträgen (betr. Ziff. 13.5 / Ziff. 14) der Baubewilligung (Ziff. 5, S. 5) sowie dem Eventualantrag zum Fusswegrecht (Ziff. 6, S. 6) Stellung genommen. Resümierend wurde als Fazit festgehalten: Der Bau- und Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2021 sei im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilt worden. Die dagegen erhobene Beschwerde vom 17. November 2021 (recte: 29. Januar 2022) erweise sich als unbegründet und sei daher kostenfällig abzuweisen (Ziff. 7, S. 6). F.Mit Vernehmlassung vom 5. April 2022 beantragte die Bauherrschaft (nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer (act. A.5). Die Ausnutzung sei nicht überschritten, da die Einwände der Beschwerdeführer bezüglich Einbaus einer Zwischendecke im Erdgeschoss – um die Raumhöhe im Plan künstlich zu reduzieren – wie auch der Anrechenbarkeit der Garderobe/Abstellraum im Eingangsgeschoss nicht begründet seien (vgl. act. A.5 Ad Rzn.10-12). Dasselbe gelte für den Lift/die Treppenanlage (Rz. 14). Der AZ-Transport sei (2010) korrekt und nachvollziehbar erfolgt (Ad Rzn. 18-21 mit Plan auf S. 5). Die Bruttogeschossfläche betrage 613.2 m 2 und die Reserve BGF Parzelle Z.1._____ 120.2 m 2 (Berechnungen S. 6). Beanstandungen privatrechtlicher Natur seien grundsätzlich weder durch die Gemeinde noch durch das Verwaltungsgericht zu beurteilen. Das eingeräumte, ausschliessliche, übertragbare und dauernde Nutzungsrecht der Autoeinstellhalle mit besonderer Erstellungs- und Unterhaltspflicht werde durch den hier gegenständlichen Bau in keiner Art und Weise tangiert und die Ausübung der Dienstbarkeit weder behindert
8 / 27 noch eingeschränkt. Der Ausschluss des belasteten Eigentümers gelte nur für die Nutzung der Autoeinstellhalle, nicht aber der darüber liegenden Fläche. Es sei auch nicht Sache des angerufenen Gerichts, privatrechtliche Dienstbarkeiten auszulegen. Auf diesen Beschwerdepunkt könne daher gar nicht eingetreten werden (Ad Rzn. 22-25). Würde man der Argumentation der Beschwerdeführer in ästhetischer Hinsicht folgen, so wären in der Schweiz neben Mehrfamilienhäusern gar keine Einfamilienhäuser mehr zulässig (Ad Rzn. 27-30). Die Auflage, wonach 10 Tage vor Baubeginn die Tragkonstruktion der Einstellhalle im Detail nachzuweisen sei, liege im eigenen Interesse der Beschwerdegegner, da sie freilich nicht beabsichtigten, auf der bestehenden Tiefgarage ein Haus zu errichten, das diese zum Einstürzen bringen könnte. Mit der erteilten Baubewilligung sei zu Recht erkannt worden, dass das hier gegenständliche Baugesuch den öffentlichrechtlichen Vorschriften entspreche (und den zivilrechtlichen zumindest nicht offenkundig widerspreche). Damit sei über die Rechtmässigkeit des Baugesuchs entschieden worden und es bedürfe daher keines zweiten, nachgelagerten Baubewilligungsverfahrens. Das bereits im Recht liegende Gutachten vom 26. September 2019 (I._____ AG) vermöge den Nachweis zu erbringen, dass das gegenständliche Haus auf der Tiefgarage problemlos gebaut werden könne (Ad Rzn. 31-34). Bezüglich Wegdienstbarkeit sei korrekt, dass die Beschwerdegegner die Verlegung derselben noch nicht verlangt hätten. Dies einzig und allein aus dem Grund, dass sie zuerst die Baubewilligung haben erhältlich machen wollen, bevor sie in die zivilrechtliche Angelegenheit viel Zeit und Geld investieren würden; zumal aufgrund der bisherigen Vorgeschichte erneut mit Widerstand seitens der Beschwerdeführer zu rechnen sei. Das Baubewilligungsverfahren dürfe nicht dazu missbraucht werden, vorab zivilrechtliche Streitigkeiten zu lösen (Ad Rzn. 35-40, S. 8 f.). G.Mit Schreiben vom 9. April 2022 teilte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer dem Gericht mit, dass sie in Vergleichsverhandlungen mit der Bauherrschaft getreten seien und die Frist zur Einreichung einer Replik abzunehmen und das Beschwerdeverfahren bis zum 30. Juni 2022 zu sistieren sei. Mit Verfügung vom 20. April 2022 sistierte der vormalige Instruktionsrichter die Streitsache erstmals bis zum 30. Juni 2022. Die Sistierung des Verfahrens wurde in der Folge mehrmals verlängert; letztmals auf Ersuchen der Beschwerdeführer mit Verfügung vom 2. September 2024 bis zum 15. Oktober 2024. H.Mit zwei separaten Schreiben vom 16. September 2024 teilte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer dem Gericht mit, dass er die Stockwerkeigentümergemeinschaft "A." (GS Z.3. BG Arosa), sowie
9 / 27 D._____ und D.A._____ nicht mehr vertrete. Dasselbe gelte für die C._____ AG sowie B.. Mit Schreiben vom 7. Oktober 2024 ersuchte der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner um Wiederaufnahme des Verfahrens, Aufhebung der Sistierung und weitere Verfahrensinstruktionen, zumal die Parteien in der Zwischenzeit ein Gutachten in Auftrag gegeben hätten, welches sich zur Standfestigkeit der zu überbauenden Tiefgarage äussere und die Überbauung als problemlos machbar einstufe. Mit Schreiben vom 8. Oktober 2024 teilte die Instruktionsrichterin den Parteien mit, dass den Beschwerdeführern – nachdem ihr Anwalt das Mandat niedergelegt habe – direkt eine Frist bis zum 29. Oktober 2024 zur Einreichung der Replik gesetzt werde. Allfällige neue Vertretungsverhältnisse seien mit Vollmacht nachzuweisen. I.Mit Schreiben vom 29. Oktober 2024 ersuchte der neu mandatierte Rechtsvertreter der Beschwerdeführer unter Beilage der Vollmachten um Fristerstreckung zur Erstattung der Replik bis und mit dem 18. November 2024, welche ihm gewährt wurde. J.Mit Replik vom 18. November 2024 hielten die Beschwerdeführer unverändert am Rechtsbegehren in der Beschwerde vom 29. Januar 2022 fest (act. A.6). Die Überschreitung der zulässigen Ausnützung sei bereits in der Beschwerdeschrift detailliert dargelegt worden. Nicht erwähnt sei dort allerdings, dass die Einstellhalle ursprünglich gestützt auf eine Baurechtsdienstbarkeit von den Eigentümern der Parzelle Z.3., d.h. von der STWEG "A." erstellt worden sei. Die Parkplätze 21 bis 26 befänden sich denn auch auf der Parzelle Z.3., die den Beschwerdeführern zugeteilten Parkplätze 18,19 und 20 in dem auf Parzelle Z.1._____ liegenden Teil der Einstellhalle. Bei der Ablösung der Baurechtsdienstbarkeit habe die Eigentümerin der Parzelle Z.1._____ (F._____ AG) keine Heimfallentschädigung bezahlt. Das Recht sei aus unerfindlichen Gründen ohne Entschädigung gelöscht worden. Da die Einstellhalle zusammen mit dem Gebäude auf Parzelle Z.3._____ erstellt worden sei, handle es sich faktisch um einen Überbau, womit die Frage, wer Eigentümer der Einstellhalle sei, nicht ohne weiteres zu beantworten sei. Im Weiteren wurde auf die Verlegung des Fusswegs und die Notwendigkeit der vorgängigen Klärung der dortigen Rechtslage durch den Zivilrichter verwiesen. Im Übrigen müsse bei der Neufestlegung des Fusswegverlaufs das Behindertengesetz (max. erlaubte Steigung 6 %) beachtet werden. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass es den Beschwerdegegnern offensichtlich an der zivilrechtlichen Bauberechtigung fehle. Es sei substantiiert dargetan worden, dass die Bauherrschaft von der Nutzung der Einstellhalle ausgeschlossen worden sei, was auch die Nutzung derselben als Fundament (z.B.
10 / 27 infolge benötigter Verstärkung der Stützpfeiler) für das geplante Gebäude ausschliesse. Zudem verhindere der geplante Neubau die Ausübung der an eine bestimmte Stelle gelegten Fusswegdienstbarkeit, womit die Bauberechtigung ebenfalls offensichtlich nicht gegeben sei, solange der Wegverlegung durch die Beschwerdeführer nicht zugestimmt oder eine solche richterlich angeordnet worden sei. Zu guter Letzt sei die Heilung des Mangels, dass die Tragfähigkeit des Garagendachs samt Stützpfeiler nicht im Detail nachgewiesen sei, ein Mangel, welcher nicht mit einer Auflage (Art. 90 KRG) in der Baubewilligung geheilt werden könne. Dieser Mangel wäre im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von den Beschwerdegegnern zu verbessern gewesen (vgl. Zusammenfassung auf Seite 8). K.Mit Duplik vom 16. Januar 2025 hielt die Beschwerdegegnerin unverändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Vernehmlassung vom 16. März 2022 fest (act. A.7). Eventualiter wurde zudem beantragt, dass die Baubewilligung reformatorisch mit der zusätzlichen Auflage zu verknüpfen sei, dass die Verlegung des Fusswegs vor Baubeginn der Baubehörde vorgängig durch die Bauherrschaft nachzuweisen sei. Damit werde die Baubewilligung auch in dieser Hinsicht suspensiv bedingt erteilt und die zivilrechtliche Bauberechtigung ohne Rechtsnachteile für die Beschwerdeführer abschliessend vor Baubeginn nachzuweisen sein (vgl. Rz. 7, S. 4). Die Beschwerdeführer zweifelten offenbar auch das neu erstellte Ingenieurgutachten (J._____ AG) vom 15. Januar 2024 über die Standfestigkeit der zu überbauenden Tiefgarage an. Die dort aufgeführten Vorgaben des Statikers müssten aber selbstverständlich umgesetzt werden, insbesondere der Ersatz der Erdauffüllung im Zuge des Neubauprojekts durch leichteres Material und gegebenenfalls eine Durchführung einer Durchstanzsanierung der Tiefgaragenhallendecke. Eine Verletzung von Parteirechten sei nicht ersichtlich und weitere öffentlich-rechtliche Abklärungen dazu unnötig (Rz. 14 f., S. 5). L.Mit Duplik vom 16. Januar 2025 hielten die Beschwerdegegner ihrerseits unverändert an ihren Anträgen gemäss Vernehmlassung vom 5. April 2022 fest (act. A.8). Bei den gescheiterten Vergleichsverhandlungen während der mehrfachen Sistierung des Verfahrens sei es insbesondere um die Tragfähigkeit der Tiefgarage gegangen, auf der das neue EFH errichtet werden solle. Die Parteien hätten sich darauf geeinigt, ein neutrales Gutachten zur Klärung dieser Frage in Auftrag zu geben. Im Einvernehmen mit den Beschwerdeführern habe die Firma J._____ AG den Auftrag erhalten. Das Gutachten stamme – nach Beantwortung verschiedener Zusatzfragen der Beschwerdeführer durch die Gutachterin – vom 15. Januar 2024. Das Gutachten sei von der Tragfähigkeit der Halle trotz Bauprojekts
11 / 27 ausgegangen. Die massgeblichen Zusatzfragen seien jeweils mit "JA" beantwortet worden (S. 4). Die Beschwerdeführer verkannten, dass ihr Nutzungsrecht durch das Bauprojekt gar nicht berührt sei. Die Nutzung ihrer Einstellplätze werde durch den Neubau des EFH weder verunmöglicht noch eingeschränkt. Betreffend Fussweg seien verschiedene Varianten ausgearbeitet worden, die ein Weggefälle von max. 9 % aufwiesen. Der frühere Anwalt der Beschwerdeführer hätte sogar mit Vergleich vom 30. Mai/8. Juni 2023 einer solchen Variante zugestimmt. Betreffend Tragfähigkeit der Einstellhalle sei noch festzuhalten, dass die beiden Parzellen Z.2._____ und Z.3._____ ebenfalls bereits überbaut seien und somit auf dem Garagendach schon gebaut worden sei. Die Beschwerdeführer verhielten sich in ihrer Argumentation daher völlig widersprüchlich. M.Mit freiwilliger Triplik vom 31. Januar 2025 vertieften und ergänzten die Beschwerdeführer nochmals ihre früheren Argumente in der Replik (act. A. 9). Tatbestandsmässig wurde noch präzisiert, dass die Eigentümerin der Parzelle Z.3._____ einzig von der K._____ her erschlossen sei. Es gebe nur einen Hauszugang in die Tiefgarage und einen über den zur Diskussion stehenden Fussweg ab der H.-Strasse. Damit sei der Fussweg keineswegs bloss eine bequeme Option, sondern eine Notwendigkeit, um zum Haus zu gelangen und es zu Fuss wieder verlassen zu können. Zwischen der K. und Parzelle Z.3._____ befinde sich eine 2.00 – 2.50 m hohe Stützmauer. Der Sachverhalt sei hierzu wider besseres Wissen dargestellt worden. N.Mit Quadruplik vom 20. Februar 2025 (act. A.10) verwies die Beschwerdegegnerin noch auf die geltend gemachten Kosten in der Höhe von CHF 29'627.27, welche den notwendigen Prozessaufwand offenkundig um ein Vielfaches übersteigen würden und wohl mit den umfangreichen Vergleichsverhandlungen zu erklären seien. Die Aufwendungen der beigezogenen Bausachverständigen in der Höhe von CHF 17'237.45 seien im Weiteren von vorneherein unbeachtlich. O.Mit Quadruplik vom 17. März 2025 (act. A.11) räumten die Beschwerdegegner ein, dass die Ausführungen der Beschwerdeführer hinsichtlich des Hauszugangs für Parzelle Z.3._____ korrekt seien, für die vorliegend zu entscheidende Frage – die öffentlich-rechtliche Rechtmässigkeit der gegenständlichen Baubewilligung – jedoch irrelevant sei. Der Fussweg über die Parzelle Z.1._____ werde ja nicht aufgehoben, sondern nur verlegt. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die Ausführungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 15. Dezember
12 / 27 2021 wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1.Am 1. Januar 2025 ist im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG (BR 173.000) vollumfänglich in Kraft getreten. Auf dieses Datum hin sind das Kantons- und das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 GOG). Infolgedessen wurde die ursprüngliche Verfahrensnummer R 22 9 auf VR3 22 9 abgeändert. Die Verfahrensparteien sind hierüber in Kenntnis gesetzt worden. 2.1.Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Baubewilligungsentscheid und der Einspracheentscheid je vom 15. Dezember 2021 sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Sie stellen daher beide ein taugliches Anfechtungsobjekt vor Obergericht dar. Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde fällt somit in die örtliche und sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. 2.2.Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Die benachbarten Eigentümer auf den Parzellen Z.2._____ und Z.3._____ befinden sich allesamt weniger als 100 m vom Baugrundstück auf Parzelle Z.1._____ entfernt und sind deshalb bereits aufgrund ihrer räumlichen Nähe zum Bauprojekt (Neubau EFH) zur Beschwerde legitimiert. Es besteht eine besondere Beziehungsnähe mit Sichtkontakt zwischen den drei involvierten Baugrundstücken und die Beschwerdeführer könnten mit zusätzlichen Gefahren bei der Benutzung der gemeinsamen Tiefgarage belastet werden, sofern die Statik der Einstellhalle den Bau des darüber geplanten EFH auf Parzelle Z.1._____ nicht verkraften und demnach dereinst einstürzen würde. Die Beschwerdeführer sind folgerichtig vom angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2021 berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an der Überprüfung und allfälligen Aufhebung oder Änderung des betreffenden Entscheids der Gemeinde. Sodann hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft A., bestehend aus den Eigentümern gemäss act. B.1, Parzelle Z.3., mit
13 / 27 Zirkularbeschluss vom 3. bis 16. Oktober 2019 beschlossen, den Stockwerkeigentümer D._____ in ihrem Namen und Auftrag zu ermächtigen, rechtlich gegen das Bauvorhaben auf der Nachbarparzelle Z.1._____ vorzugehen und für dies einen Rechtsbeistand zu mandatieren (vgl. act. B.1 und B.2). Die entsprechenden Vollmachten zur Mandatierung des jeweiligen Rechtsanwaltes liegen vor (vgl. act. B.3 und I.1). Auch die Vollmachten der übrigen Beschwerdeführer liegen rechtsgenüglich vor (vgl. act. B.6a, b, 7 und 8 sowie act. I.1), sodass alle zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind. Die Beschwerde ist zudem frist- und formgerecht eingereicht worden (Art. 38 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG), weshalb das Gericht – mit Ausnahme der nachfolgenden Erwägung 2.5. – darauf eintritt. 2.3.Zum anwendbaren Recht gilt es festzuhalten, dass der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 15. Dezember 2021 auf die in jenem Zeitpunkt geltenden Bestimmungen des bis zum 3. Juli 2023 geltenden Baugesetzes der Gemeinde Arosa vom 24. November 2002 (nachfolgend: aBauG) abstellte. Mangels Rückwirkung des mit Regierungsbeschluss Nr. 574 vom 4. Juli 2023 in Kraft getretenen (neuen) Baugesetzes vom 28. November 2021 (vgl. Art. 87 Abs. 2 und 3 BauG) sind auch für die Überprüfung des angefochtenen Entscheids die Vorschriften des damals im Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Gesetzes anwendbar. 2.4.Auf den Antrag der Durchführung des Augenscheins in der Beschwerde vom 29. Januar 2022 (act. A.1 S. 20) kann vorliegend seitens des Gerichts verzichtet werden, da sich der rechtlich relevante Sachverhalt bereits mit hinreichender Klarheit aus den Akten ergibt. Es ist für das Gericht nicht ersichtlich, inwiefern die Abnahme eines weiteren Beweises durch einen Augenschein des Gerichts zusätzliche fallrelevante Erkenntnisse hätte liefern können (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E.6.5, 141 I 60 E.3.3, 136 I 229 E.5.3). Im Übrigen sind vorliegend Rechtsfragen zu beantworten, die sich anhand der eingereichten Bau- und Planunterlagen (vgl. act. C.6 [Letzte Seite], C.7.3 Brandschutznachweis [Ziff. 17 Situation, Ziff. 18 Erdgeschoss, Ziff. 19 Eingangsgeschoss, Ziff. 20 Schnitt B-B, Ziff. 21 West-/Ostfassade und Süd-/Nordfassade], C.24 Pläne AZ-Berechnung mit Grundrissen/Schnitt/Fassaden), den zwei Gutachten zur Statik/Belastbarkeit und Tragfähigkeit der Einstellhalle unter Parzelle Z.1._____ (act. B.15 Machbarkeitsstudie I._____ vom 26.09.2019; act. D.1 Gutachten J._____ AG vom 15. Januar 2024; act. B.17 Skizze Einstellhalle mit Grenzen, act. B.18 Auszug Geodatendrehscheibe, act. B.19 Fotos L._____/Stützmauer, act. C.19 Umgebung mit Farbfotos A4, act. D.2 Vergleich vom 30.05/08.06.2023 betr. Wegdienstbarkeit
14 / 27 mit Planskizze), sowie dem eidgenössischen Raumplanungsgesetz (RPG; SR 700), der kantonalen Raumplanungsgesetzgebung (KRG; BR 801.100) und des damals gültigen Baugesetzes der Gemeinde Arosa (aBauG) beantworten lassen. Auf diese Vorgaben gilt es nachfolgend abzustellen. 2.5.In der Duplik vom 16. Januar 2025 (act. A.7 Ziff. I.2 sowie Rz. 7) beantragte die Beschwerdegegnerin eventualiter, es sei die Baubewilligung vom Gericht reformatorisch mit der zusätzlichen Auflage zu verknüpfen, dass die Bauherrschaft der Baubehörde die Verlegung des Fusswegs vor Baubeginn nachzuweisen habe. Damit werde die Baubewilligung auch in dieser Hinsicht suspensiv bedingt erteilt. Diesem Antrag kann nicht gefolgt werden, da die Erteilung von Baubewilligungen in die Zuständigkeit des Gemeinwesens fällt und nicht originär vom Obergericht erteilt werden kann. Dieser Grundsatz gilt auch für die zusätzlich beantragte reformatorische Auflage, da andernfalls eine Behördeninstanz übersprungen und damit der Rechtsmittelweg für die Beschwerdeführer verkürzt würde. In diesem Punkt ist auf die Beschwerde daher mangels Baubewilligungskompetenz des Gerichts im Voraus nicht einzutreten. 3.In materieller Hinsicht stellt sich die Frage der Rechtsmässigkeit des angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheids unter den Aspekten der AZ-Berechnung (nachfolgend E.3.1), dem AZ-Transport (E.3.2), der Übernutzung bzw. Restnutzung der Bauparzelle Z.1._____ (E.3.3), dem alleinigen Nutzungsrecht an der unterirdischen Einstellhalle (E.3.4), der Überbauung der Tiefgarage (E.3.5), der Ästhetik/Gestaltung des Bauprojekts im bestehenden Siedlungsgebiet (E.3.6), der Vollständigkeit der Baugesuchsunterlagen inkl. Eventualanträgen zur Baubewilligung (E.3.7) sowie dem Eventualantrag zum Fusswegrecht [inkl. Schnittstelle Zivilrecht] (E.3.8). Daraufhin wird das Fazit gezogen (E.3.9). Zudem wird über die Kosten- und Entschädigungsfolge in diesem Streitverfahren (VR3 22 9) zu befinden sein (E.4). 3.1.AZ-Berechnung Nach Art. 44 Abs. 1 aBauG richten sich die Bauweise und das Mass der Nutzung in den Bauzonen nach dem Zonenschema und den zugehörigen Begriffsbestimmungen. Im Anhang zu Art. 44 Abs. 2 aBauG wird das Zonenschema mit Legende aufgeführt: In der Dorfzone (D) ist danach eine Ausnützungsziffer (AZ) von maximal 0.9 und in der W2 eine AZ von max. 0.6 zulässig. Gemäss Art. 44 Abs. 3 aBauG gilt: Liegt ein Grundstück in verschiedenen Bauzonen, sind die AZ, die Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Gebäudehöhe in jeder Zone für die dort gelegenen Gebäudeteile einzuhalten. Im Übrigen gelten die Vorschriften der Zone,
15 / 27 in welcher der grössere Teil des Gebäudes liegt. Im konkreten Fall verhält es sich dazu so, dass sich die Bauparzelle Z.1._____ im Halte von 976 m 2 zu einem kleinen Teil in der Dorfzone (92 m 2 ) und zum bedeutend grösseren Teil in der W2 (884 m 2 ) befand, was zusammen eine max. Ausnutzung von 613.20 m 2 ergibt ([0.9 x 92] + [0.6 x 884]) (act. C.5 S. 7 Rz. 25 mit Bestätigung Rz. 27; Planskizze Grundstück ca. 975.83 m 2 , vgl. dazu act. C.24 "Grundriss/Schnitt/Fassaden" mit Flächen- und Höhenangaben). Nach Art. 45 Abs. 1 aBauG ist die Ausnützungsziffer (AZ) die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (LF). Sie wird berechnet: AZ = BGF/LF. Die massgebenden AZ sind im Zonenschema festgelegt. Die max. AZ darf bei Neubauten nicht überschritten werden. Nach Art. 45 Abs. 2 aBauG gilt als anrechenbare Bruttogeschossfläche die Summe aller unter- und oberirdischer Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten. Aussenmauern werden nur bis Wandstärken bis 30 cm berechnet. Art. 45 Abs. 3 aBauG bestimmt: Im Dachgeschoss sind Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe gemessen bis Unterkant Dachsparren 1.60 m überschreitet. Bei Geschossen mit einer Höhe von über 4.30 m wird pro 2.70 m Gebäudehöhe ein Geschoss berechnet und die zugehörige Bruttogeschossfläche ermittelt. Nicht als Hauptnutzflächen (HNF) der AZ angerechnet werden: Keller-, Estrich- und Trockenräume, Waschküchen, [...] (Art. 45 Abs. 4 lit. b), Einstellräume für Wintersportgeräte (lit. a), u.a. Lifte (lit. c) sowie offene ein- und vorspringende Balkone (lit. e). Zunächst gilt es dazu festzuhalten, dass im Eingangsbereich des EFH auf dem Schnitt B-B (act. C.5.3 Ziff. 20) eine Zwischendecke eingezeichnet und die lichte Höhe auf 3.99 m beschränkt ist, womit die in Art. 45 Abs. 3 Satz 2 aBauG vorgegebene Höhe von 4.30 m nicht erreicht wird und somit auch kein zusätzliches Geschoss berechnet werden muss. Zudem könnten allfällige Ungereimtheiten im Zuge der Bauabnahme immer noch durch die kommunale Baubehörde beanstandet und entsprechend korrigiert werden. Weiter ist anhand der revidierten Pläne zur AZ- Berechnung (neu act. C.24; alt C.5.3 Ziff. 18 f.) im Erdgeschoss eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 46.70 m 2 und im Eingangsgeschoss von 72.05 m 2 nachgewiesen, was total 118.75 m 2 ergibt. Die bezifferte Bruttogeschossfläche verteilt sich dabei im Erdgeschoss auf die Räume (Schlafen 10.90 m 2 , Schlafen 12.15 m 2 , Flur/Treppenkorridor 10.55 m 2 und Dusche/WC 4.60 m 2 ) und im Eingangsbereich auf die Räume (Wohnen/Essen/Kochen 52.15 m 2 , Eingang 3.85 m 2 ) und ergibt eine Hauptnutzfläche von 94.20 m 2 . Diese Angaben stimmen mit den revidierten Plänen überein. Die Zu-/Einteilung samt Bezeichnung der einzelnen
16 / 27 Räume ist für das Gericht nachvollziehbar und plausibel. Zu erwähnen gilt es noch, dass die im EG als Technik/Waschen/Abstellraum 33.40 m 2 , Trockenraum 7.75 m 2 (nach Verzicht auf Dusche 7.50 m 2 ; siehe act. C.5.3 Ziff. 18) und im Eingangsgeschoss als Garderobe/Abstellraum 3.95 m 2 , Abstell-/Skiraum 13.70 m 2
bezeichneten Räume allesamt unter Art. 45 Abs. 4 lit. a-c aBauG (nicht anrechenbare BGF) fallen und somit nicht zu den Hauptnutzflächen, sondern den Nebennutzflächen für Wohnzwecke zu zählen sind. Ebenfalls nicht anrechenbar sind der Aussen-Sitzplatz im EG (32.30 m 2 ) und der Balkon im Eingangsgeschoss (16.50 m 2 ; Art. 45 Abs. 4 lit e aBauG). Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Garderobe-/Abstellraum oder der Abstell-/Skiraum nun plötzlich zur HNF (anstatt zur NNF) gezählt werden sollten. Die Qualifikation der zugeteilten Räume leuchtet ein und bedarf keiner Korrekturen. Dies gilt umso mehr, als auch die Anrechenbarkeit der Mauerstärke bis 30 cm (vgl. act. C.24 AZ-Berechnung: Rote Markierungen mit der Zahl 30) im Einklang mit Art. 45 Abs. 2 aBauG von der Beschwerdegegnerin bereits korrigiert wurde und somit die AZ-Berechnung als einwandfrei taxiert werden kann. Im angefochtenen Baubewilligungsentscheid ist in Ziff. 3 (Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG) von einer Wohnung 3½-Zimmer (118.75 m 2 aBGF) im EFH auf Parzelle Z.1._____ mit einer Hauptnutzfläche (HNF) von 94.20 m 2 die Rede. An der besagten Ziff. 3 im angefochtenen Entscheid gibt es folglich nichts auszusetzen. 3.2.AZ-Transport Laut Art. 46 Abs. 3 aBauG (Thema AZ-Transporte) führt das Gemeindebauamt eine Kontrolle über die Ausnützung der Grundstücke. Die Baubehörde kann Nutzungsübertragungen im Grundbuch anmerken lassen. Solche AZ-Transporte sind zwischen angrenzenden Grundstücken ausdrücklich als zulässig erachtet worden. Mit Entscheid der örtlichen Baukommission vom 1. Februar 2010 wurde der Bauparzelle Z.1._____ eine noch verfügbare Bruttogeschossfläche von 119 m 2
attestiert (act. C.7 Beilage 5 [Protokollauszug Nr. 9 S. 2]). Dort wird zudem festgehalten, dass ein AZ-Transfer von 280 m 2 zu Lasten der Parzellen Z.1., Z.2. und 446 erfolgt sei, wobei diese Nutzungsübertragung letztlich einzig der Parzelle Z.1._____ angelastet worden sei. Auch wurde die festgestellte Übernutzung der benachbarten Bauparzelle Z.2._____ von 213 m 2 ausschliesslich auf die – als einzige noch nicht überbaute – Parzelle Z.1._____ transferiert, womit von der ursprünglich vorhandenen Bruttogeschossfläche von 613.20 m 2 (vgl. dazu E.3.1 hiervor) eine transferierte Nutzfläche von 493 m 2 (280 m 2
17 / 27 m 2 (BGF) verblieb. Die Zusammensetzung der abgezogenen Nutzfläche beinhaltete einerseits den AZ-Transfer von 280 m 2 infolge Erstellung von "Haus 1+2" auf Parzelle Z.2._____ (StWEG A.; aBFG 2'946 m 2 ; vgl. act. C.7 Beilage 5 [Protokollauszug Nr. 9 S. 2]) und anderseits den Ausgleich der Übernutzung von 213 m 2 auf Parzelle Z.2. in der Dorfzone im Halte von 3'129 m 2 (minus 92 m 2
Anteil Parzelle Z.1.), ergibt eine aBGF von 2'733 m 2 (Rechnung: 3'129 m 2 – 92 m 2 = 3'037 m 2 [x 0.9 Dorfzone]). Beim Erfordernis einer aBGF von 2'946 m 2 und dem Vorhandensein von aBGF 2'733 m 2 fehlte es demnach an 213 m 2 , um die Parzelle Z.2. (mit Haus 1+2) gesetzeskonform nutzen zu können, weshalb sie von Parzelle Z.1._____ noch entsprechend alimentiert werden musste. Der Parzelle Z.1._____ standen damit nur noch 119 m 2 bzw. 120.2 m 2 zur Verfügung; errechnet aus ursprünglich 613 m 2 minus 493 m 2 (280 m 2
abgestellt wird (E.3.2; vgl. dazu auch act. C.5 S. 7 [Berechnungen in Rzn. 23-26]). In diesem Fall verbliebe sogar eine geringfügige BGF-Reserve von 1.45 m 2 . Das geplante Bauvorhaben auf Parzelle Z.1._____ konsumiert somit nachweislich weniger BGF als effektiv zur Verfügung steht, weshalb auch keine Übernutzung der Parzelle Z.1._____ vorliegt. Die benötigte BGF ist vorhanden und die Restnutzung durch den Bau eines EFH optimal umgesetzt. 3.4.Alleiniges Nutzungsrecht an der unterirdischen Einstellhalle Zum alleinigen Nutzungsrecht an der unterirdischen Einstellhalle haben die Beschwerdeführer unter Verweis auf den entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag im Zuge der Parzellenvereinigung vom 28. Mai 2010 (vgl. act. B.13) festgehalten, dass die Verwendung der Autoeinstellhalle ausschliesslich unter Ausschluss der
18 / 27 belasteten Eigentümer, u.a. der Parzelle Z.1., erfolgen sollte und somit der Bauherrschaft (Beschwerdegegner) die privatrechtliche Berechtigung fehle, die Tiefgarage unter den Parzellen Z.1. (Einfahrt; mit Parklätzen Nr. 1-20, 27 und 48), Parzelle Z.2._____ (Parkplätze Nrn. 28-47) sowie Z.3._____ (Parkplätze Nrn. 21-26; vgl. act. B.17) als Fundament für den Neubau (EFH) auf Parzelle Z.1._____ zu benutzen (vgl. act. A.1 Rz. 22-25). Dieser Rüge hielten die Beschwerdegegner zu Recht entgegen, dass das damals eingeräumte, ausschliessliche, übertragbare und dauernde Nutzungsrecht der Autoeinstellhalle mit besonderer Erstellungs- und Unterhaltspflicht den (oberirdischen) Bau des EFH auf Parzelle Z.1._____ in keiner Art und Weise tangieren werde. Die Ausübung der privatrechtlichen Dienstbarkeit (Art. 741 Abs. 2 ZGB) werde durch das öffentlich-rechtliche Bauprojekt auf Parzelle Z.1._____ weder verhindert, eingeschränkt noch verunmöglicht. Dieser Rechtsauffassung vermag sich das Obergericht anzuschliessen. Anders wäre nur dann zu entscheiden, wenn die fachkundigen Abklärungen über die Statik bzw. die Tragsicherheit und Gebrauchstauglichkeit der bisherigen Garagenkonstruktion, namentlich der Belastbarkeit der Tiefgaragendecke, Stützpfeiler, Wände oder Fundamente (Boden/Aushub), das Ergebnis gezeigt hätten, dass mit einer potentiellen Einsturzgefahr der Decke oder anderen Deformationen der Einstellhalle gerechnet werden müsste, sollte oberirdisch ein EFH darauf erstellt werden. Erst bei einem solchen (negativen) Expertenbefund würde sich die Frage stellen, ob zusätzliche Massnahmen zum Erhalt der bestehenden Tiefgarage nötig sind und wer dafür haftpflichtrechtlich und finanziell aufzukommen hätte. Die von den Beschwerdeführern erstmals in ihrer Replik gemachte Feststellung, dass die Einstellhalle zusammen mit dem Gebäude (MFH) auf Parzelle Z.3._____ erstellt worden sei und es sich daher faktisch um einen Überbau handle, womit sich die (zivilrechtliche) Frage nach der Eigentümerschaft der Einstellhalle stelle, kann in dem hier allein interessierenden Kontext, ob die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für den Erhalt einer Baubewilligung zwecks Erstellung eines EFH (oberirdisch) auf Parzelle Z.1._____ erfüllt sind, offengelassen werden, da vorliegend für die Streitentscheidung nicht von Relevanz. Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdeführer auch mit diesen Argumenten materiell nicht durchdringen und sie mit ihren diesbezüglichen Einwänden ins Leere stossen. 3.5.Überbauung der Tiefgarage Zur Überbauung der Tiefgarage und der damit verknüpften Frage der Belastbarkeit und Tragfähigkeit der Autoeinstelldecke haben die Beschwerdeführer verlangt, die Bauherrschaft sei zu verpflichten, unter Beizug der Konstruktionspläne die Statik auf der Grundlage der Ausführungsplanung durch einen ausgewiesenen und
19 / 27 unabhängigen Experten prüfen zu lassen. Erst danach – unter Berücksichtigung der Durchstanzproblematik – könne die Beschwerdegegnerin die Baufreigabe für die Neubaute erteilen. Die Beschwerdegegner hielten dem entgegen, dass die Auflage, wonach zehn Tage vor Baubeginn die Tragkonstruktion und die Gebrauchsfähigkeit der Tiefgaragendecke nachgewiesen werden müsse, bereits erfüllt worden sei. Aufgrund der Akten steht in diesem Zusammenhang fest, dass zur Statik schon zwei Fachgutachten eingeholt wurden. Zum einen das Gutachten I._____ AG vom 26. September 2019 (vgl. act. B.15 Machbarkeitsstudie bez. Tragsicherheit der Garagendecke) und zum andern das Gutachten J._____ AG vom 15. Januar 2024 (act. D.1 Prüfingenieurmandat Tiefgarage GS Z.1._____ – Neubau EFH auf AEH- Decke). In der Machbarkeitsstudie wurde dazu ausgeführt (act. B.15 Ziff. 2.1, S. 5): Die bestehende Garagendecke ist im Bereich des Chalet Neubaus mit einer variablen Höhe von 0.6 m – 1.7 m eingedeckt. Davon ausgehend, dass die Schüttung mit Erdmaterial von einem geschätzten Eigengewicht von 20 kN/m 2
eingedeckt ist, resultieren variable Auflasten von 12 kN/m 2 – 34 kN/m 2 . Im Mittel beträgt die Auflast ca. 23 kN/m 2 . Dazu kommt die massgebende Schneelast von 11 kN/m 2 gemäss SIA 261. Die Nutzlasten wurden mit 3 kN/m 2 für jedes Stockwerk angenommen. Unter der Bodenplatte des Chalets soll gemäss Angaben des Projektverfassers eine leichte Schüttung, z.B. mit Misapor, erfolgen (Annahme Eigengewicht = 3 kN/m 3 gegenüber Erdmaterial = 20 kN/m 3 ); zzgl. Schneelast 11 kN/m 2 ; Situation nach Chalet Neubau somit 48.5 kN/m 2 (vgl. Auflistung Ziff. 2.2, S. 6). Fazit: Mit einer Entlastung der bestehenden Garagendecke ist die Realisierung des Chalets möglich (Ziff. 2.3, S. 7). Im ausführlichen Prüf- und Expertenbericht vom 15. Januar 2024, der im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien in Auftrag gegeben wurde und zu dem Gutachterfragen gestellt werden durften (act. D.1 Ziff. 1.2, S. 2-5), wird als Untersuchungsresultat resümiert: Die Untersuchungen haben gezeigt, dass mit dem Neubauprojekt die Belastung für die Tiefgarage im Bereich des projektierten Gebäudes geringer wird. Im Vergleich zum jetzigen Zustand stellt das Neubauprojekt eine statische Verbesserung für jegliche Tragfähigkeitsnachweise dar. Die bestehende Tiefgarage weist eine Feuerwiderstandsklasse von mindestens R90 auf (Ziff. 2.2, S. 5). Aufgrund des Ergebnisses der Bestandsuntersuchung wurde die folgende Empfehlung (Ziff. 5.9, S. 31) abgegeben: Die im Bestand vorhandene Erdaufschüttung weist teilweise eine Höhe von bis zu 2.51 m auf. Daraus entsteht eine hohe Belastung für die Decke sowie für die Stützen. Bei der anschliessenden Betrachtung des geplanten Bauprojekts sollte deshalb untersucht werden, ob im Rahmen des Bauvorhabens diesbezüglich Verbesserungsmassnahmen vorgenommen werden könnten. Denkbar wäre beispielsweise der teilweise Ersatz der Erdaufschüttung durch leichtes Material wie Blähton zur Gewichtsreduktion. Dabei wird die Belastung der
20 / 27 Decke und somit auch der Stützen reduziert, was im Endeffekt zu geringeren Durchstanzlasten und damit zu einer Verbesserung der Durchstanznachweise führt. Um die Platte selbst im Hinblick auf die Durchstanzproblematik zu verstärken, könnten zusätzliche Betonüberzüge erstellt werden. Ebenfalls in Betracht zu ziehen wäre eine Durchstanzsanierung mit einem entsprechenden System (z.B. AncoSan). Die Beantwortung der Gutachterfragen erfolgte ebenso ausführlich (Ziff. 8.2 ff., S. 40-56). Zusammenfassend (Ziff. 8.5, S. 57) wurde empfohlen, das Neubauprojekt dazu zu nutzen, die statische Situation zu verbessern und die bestehende Tiefgarage im Rahmen der Bautätigkeiten auf die aktuellen normativen Anforderungen zu ertüchtigen. Durch das aktuell geplante Neubauprojekt werden die Lasten beim Einsatz des geplanten Trägerrostes bei gleichzeitigem Rückbau der Erdaufschüttungen auf der Tiefgarage gerade in den Bereichen mit den aktuell höchsten Erdaufschüttungen verringert. Dennoch können die Durchstanznachweise der aktuellen Norm (die gegenüber früher stark erhöht wurde) nicht erfüllt werden, weshalb weitere Massnahmen zur Verbesserung des Durchstanzverhaltens ergriffen werden sollten. Da durch die verbleibende Erdaufschüttung hohe Lasten, welche einen massgeblichen Einfluss auf die Durchstanznachweise haben, resultieren, wird empfohlen, diese im Zuge des Neubauprojekts rückzubauen und nur noch die oberste, für die Bepflanzung notwendige Bodenschicht mit Humus zu gestalten. Die restliche Auffüllung könnte mit einem leichten Material, welches sich für die Aufschüttung eignet, ausgeführt werden. Mögliche leichte Materialien wären Schaumglas oder Blähton. Zusätzlich könnte mittels eines Trägerrostes aus Stahlbeton statt aus Stahl eine Aufhängung der Decke erzeugt werden, welche das Durchstanzverhalten ebenfalls positiv beeinflussen würde. [...]. In Anbetracht der beiden soeben zitierten Gutachten über die Statik, Tragfähigkeit und Belastbarkeit der Tiefgaragendecke bei einem Überbau durch ein neu erstelltes EFH auf Parzelle Z.1._____ ist für das Obergericht hinreichend nachgewiesen, dass bei entsprechenden Vorsichtsmassnahmen (kein schweres Erdmaterial, sondern leichteres Baumaterial bei Zu-/Aufschüttung des Garagendachs verwenden; Einbau eines Träger-/Gitterrostes beim Fundament des EFH, um so den Lastendruck auf die Stützpfeiler, Wände und Decke der Autotiefgarage zu verteilen bzw. zu minimieren) die befürchtete 'Durchstanzproblematik' wirksam und nachhaltig verhindert werden kann. Beide Expertisen schätzen den Neubau (EFH) auf Parzelle Z.1._____ aus statischer Sicht als möglich und vertretbar ein, womit der Einwand der Einsturzgefahr der Tiefgaragendecke widerlegt ist. Im Übrigen sei einzig noch daran erinnert, dass sowohl die Bauparzelle Z.2._____ als auch die Parzelle Z.3._____ bereits mit bedeutend grösseren und schwereren Wohngebäuden (MFH) überbaut sind und sich deren Garagenparkplätze (unterirdisch) ebenfalls bereits seit
21 / 27 Jahrzehnten dort befinden, ohne dass die bestehende Tiefgarage irgendwie Schaden genommen hätte. Im zweiten Expertengutachten vom 15. Januar 2024 wurde dazu noch ausdrücklich bekräftigt: Wie bei der Begehung vor Ort habe festgestellt werden können, befinde sich die Tiefgarage "in einem sehr guten Zustand" (act. D.1, Ziff. 8.1, S. 40 [Resümee Ergebnisse]). Die Rüge der Überlastung, Einsturz- oder Deformationsgefahr ist somit unbegründet. 3.6.Ästhetik/Gestaltung des Bauprojekts im bestehenden Siedlungsgebiet Hinsichtlich der Ästhetik und Gestaltung des Bauprojekts auf Parzelle Z.1._____ im damaligen Siedlungsgebiet (W2/Dorfzone) rügen die Beschwerdeführer im Wesentlichen, dass die bestehenden Gebäude auf den Nachbarparzellen Z.2._____ und Z.3._____ – beides MFH im Gegensatz zum geplanten EFH auf Parzelle Z.1._____ – viel voluminöser und prägnanter seien und nach aussen hin bedeutend markanter in Erscheinung träten als das eher bescheidene Chalet der Beschwerdegegner, weshalb dieses geradezu ein Fremdkörper in der bestehenden Siedlungslandschaft (früher mit Hotelbauten und Grünflächen versehen) darstellen und sich nicht gut ins Ortsbild integrieren würde (act. A.1 Rz. 27-30). Die Beschwerdegegner erachten diese Argumente als nahezu absurd, da bei dieser Betrachtungsweise in der Schweiz überhaupt keine EFH neben MFH mehr zulässig wären. Letztgenannter Auffassung vermag sich das Obergericht anzuschliessen. Nach Art. 18 aBauG sind Bauten und Anlagen architektonisch gut zu gestalten und haben sich ihrer Umgebung anzupassen (Abs. 1). Bauvorhaben, die den Anforderungen an eine gute Gestaltung, insbesondere bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genügen, sind zu überarbeiten (Abs. 2). In Art. 73 Abs. 1 KRG ist eine ähnliche Bestimmung enthalten. Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Wie ein Blick auf die eingereichten Baupläne und Visualisierungen zum geplanten EFH auf Parzelle Z.1._____ leicht erkennen lässt, handelt es sich dabei keineswegs um ein örtlich völlig atypisches oder gar fremdartiges Wohngebäude in der W2/Dorfzone (vgl. act. B.16 S. 18 Planskizze aus Vogelperspektive mit 'Hotelgebäude M._____ [GS Z.2.] sowie diverse Holzchalets mit Giebeldächern südlich, act. B.19 zwei Fotos K. mit Stützmauer, darüber MFH [GS Z.3.], act. C.7.3 Brandschutznachweis Neubau Chalet H.-Strasse, act. C.7.3 Ziff. 1 Situation Gesamtquartier, act. C.7.3 Ziff. 17 Situation Bauprojekt, Ziff. 21 West-/Ostfassade und Süd-/Nordfassade, act. C.19 Beilage 7 Fotos Umgebung/Profilstangen). Das mit einem Giebeldach geplante EFH fügt sich durchaus 'gut' in das bestehende Landschaftsbild und die
22 / 27 dort bereits bestehende Baukultur und Architektonik ein. Im Übrigen ist die gewählte Bauart eines EFH nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass die Restnutzung der Parzelle Z.1._____ beträchtlich durch die früheren AZ-Transporte zugunsten der Nachbarparzellen (Z.2./Z.3.) der Beschwerdeführer geschrumpft ist und daher einzig noch eine Wohnbaute (EFH: aBGF 119 m 2 [120.2 m 2 ] mit 94.2 m 2
HNF) zulässig und gesetzeskonform war, die nicht die Dimensionen eines MFH aufweist. Daran ändert auch das Gebot des möglichst haushälterischen Umgangs mit Bauland nichts, da die Beschwerdegegner für die geringfügige Restnutzung auf Parzelle Z.1._____ nichts können bzw. diesen Landstreifen noch optimal (baulich) nutzen möchten. 3.7.Baugesuchsunterlagen Zur Rüge der Unvollständigkeit der eingereichten Baugesuchsunterlagen ist vorweg auf Art. 101 aBauG zu verweisen, worin die der Baubewilligungspflicht unterstellten Gesuchsunterlagen detailliert aufgelistet sind (Abs. 1 lit. a-r). Wie den bei den Akten liegenden Baugesuchsunterlagen entnommen werden kann, sind alle wesentlichen Baugesuchsdokumente vorhanden, so namentlich die bereits im vorliegenden Urteil eingangs erwähnten Situations-, Grundriss-, Schnitt-, Geschoss- und Nutzungspläne. Im Weiteren befinden sich der erforderliche Energienachweis vom 29./30. April 2020 (act. C.7.2), das Gesuch für eine feuerpolizeiliche Bewilligung vom 30. April 2020 (act. C.7.1) bzw. die Feuerpolizeiliche Bewilligung vom 18. Juni 2020 (act. 19 Beilage 6), der Brandschutznachweis vom 30. April 2020 (act. C.7.3), das Gesuch für nicht zu erstellende Pflichtschutzplätze (act. C.7.4 [Ersatzabgabe CHF 1'600.00 für zwei Schutzplätze]) und die Kanalisationspläne (act. C.24 mit Frischwasser- und Abwasserleitungen für das Bauprojekt auf Parzelle Z.1._____) bei den Akten, womit im Besonderen auch die Vorgaben gemäss Art. 101 Abs. 1 lit. j-n aBauG einwandfrei erfüllt wurden. Auch eine Profilierung des Baugespanns nach Art. 102 aBauG hat nachweislich stattgefunden (act. C.19 Beilage 7 [Fotos mit Profilstangen]). Insofern die Beschwerdeführer weitere Eventualanträge betreffend vorsorgliche Beweissicherung, Abschluss Baugrubenversicherung, Reverspflicht (falls neue Statik- oder Brandschutzvorschriften erlassen würden), Verpflichtung zu An- und Abschlüssen der Tiefgaragenabdichtung gestellt haben, kann vorbehaltlos auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid (vgl. act. C.30 S. 12 ff. Rzn. 56, 59, 61, 63, 65) verwiesen werden und sie können als substituierte Begründung übernommen werden. Bei den gestellten Eventualanträgen handelt es sich danach entweder um die Lösung 'zivilrechtlicher Probleme' oder sonst um öffentlich-rechtliche Fragestellungen, die einerseits schon in der Baubewilligung mit entsprechenden Auflagen behandelt und erledigt wurden
23 / 27 oder andererseits für die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung nicht von Belang gewesen sind. Dasselbe gilt für die Einwände gegen den oberirdischen Parkplatz (act. C.7.3 Ziff. 19 Parkplatz im Freien/Eingangsgeschoss zzgl. ein weiterer Parkplatz in Tiefgarage [Nr. 48]; erforderlich zwei Pflichtparkplätze [Art. 26 Abs. 2 aBauG] mit Begründung act. C.30 S. 9 Rzn. 36-39, 40-42). 3.8.Fusswegrecht Zum grundsätzlich gestellten Eventualantrag betreffend vorherige Abklärung über die Berechtigung mitsamt Linienführung des Fusswegrechts über Parzelle Z.1._____ (Abänderung Dienstbarkeit) durch den dafür zuständigen Zivilrichter, gilt es vorab festzuhalten, dass es zwar zutreffend ist, dass der Standort zur Erstellung des EFH auf Parzelle Z.1._____ die bisherige Nutzung des im Grundbuch eingetragenen Fusswegrechts verunmöglicht (siehe act. B.14 Dienstbarkeitsvertrag inkl. Planbeilage betreffend Fusswegrecht vom 18. November 1992, act. C.1 S. 17 Abbildung GS Z.1._____ Fusswegrecht bzw. act. C.32 S. 27 Abb. Dienstbarkeitsvertrag 18.11.1992 zwischen GS Z.1._____ und GS Z.3._____ im Vergleich zu act. C.7.3 Ziff. 17 Neuer Fusswegverlauf bzw. act. C.24 Plan Grundrisse). Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer wird die besagte Wegdienstbarkeit aber nicht ihres ursprünglichen internen Verbindungsgedankens zwischen den Parzellen Z.1._____ (entlang der H._____ im Norden) und Z.3._____ (an der K._____ im Süden) beraubt, sondern deren Linienführung und Begehbarkeit wird so lediglich nach Osten in den Randbereich der Parzelle Z.1._____ verlegt, wodurch die Bebaubarkeit mit der verbliebenen Restnutzung auf Parzelle Z.1._____ erst ermöglicht wird. Eine sinnlose und durch nichts zu rechtfertigende Baulandverschwendung kann dadurch auf vernünftige Art und Weise verhindert werden, ohne dass allein deshalb bereits der Zivilrichter bemüht werden müsste. Die (zivilrechtliche) Vorfrage der Existenz sowie Beibehaltung einer geeigneten Wegdienstbarkeit stellt sich hier gar nicht, sondern einzig die Frage, ob die Voraussetzungen für die Bewilligung des EHF auf Parzelle Z.1._____ aufgrund des Dienstbarkeitsvertrags von 1992 verneint werden müssen. Dies trifft nach Ansicht des streitberufenen Gerichts nicht zu. Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (vgl. Art. 22 Abs. 2 RPG). Vorliegend wird bestritten, dass die Erschliessung der Parzelle Z.3._____ gewährleistet bleibe, sollte die interne oberirdische Wegdienstbarkeit entfallen. Es handle sich dabei keineswegs bloss um eine bequeme Option, sondern um eine Notwendigkeit, um zum Haus auf Parzelle Z.3._____ zu gelangen und es zu Fuss
24 / 27 wieder verlassen zu können (siehe lit. M im Sachverhalt). Zuerst gilt es dazu klarzustellen, dass die Parzelle Z.3._____ bereits durch die unterirdische Tiefgarage (inkl. Parkplätze) ab Parzelle Z.1._____ erschlossen wird. Zweitens wird die Wegerschliessung zur Parzelle Z.3._____ nicht aufgehoben, sondern bloss deren Linienführung verlegt. Drittens steht die Erschliessung der Parzelle Z.1._____ ausser Frage und einzig dieses Baugrundstück ist für die angefochtene Baubewilligung von Relevanz. Die Beschwerdeführer machen indes geltend, für den Erhalt der Baubewilligung müsste zuvor der Zivilrichter über den Bestand und die Linienführung befinden. Diese Auffassung ist so nicht richtig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt es in der Hinsicht zu beachten, dass für die Baubewilligungsbehörden keine Pflicht besteht, zivilrechtliche Vorfragen zu entscheiden. Die Auslegung eines zivilrechtlichen (Dienstbarkeits- )Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde ist nur angezeigt, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (Urteile des Bundesgerichts 1C_455/2022 vom 5. Juni 2023 E. 5.3, 1C_432/2021 vom 27. Juli 2022 E. 3.1.3, 1C_393/2021 vom 20. Mai 2022 E. 2.5, 1C_246/2015 vom 4. März 2016 E. 2.4; je mit Hinweisen). Im konkreten Fall steht fest, dass die Existenz des Wegrechts unbestritten ist. Der Vertragsinhalt ist leicht feststellbar und das Resultat, die Schaffung einer oberirdischen Fusswegverbindung zwischen Grundstück Z.1._____ und Grundstück Z.3., zweifelsfrei manifestiert. Damit sind aber die beiden Voraussetzungen erfüllt, wonach die Beschwerdegegnerin in eigener Regie und Verantwortung darüber befinden kann, ob sie die öffentlich- rechtliche Baubewilligung auch ohne vorherigen Entscheid des Zivilrichters über den Umfang und die Ausgestaltung der privaten Wegdienstbarkeit erteilen möchte. Es handelt sich dabei eindeutig um eine zivile Vorfrage, die zu einem späteren Zeitpunkt immer noch dem Zivilrichter unterbreitet werden kann. Umgekehrt rechtfertigt es sich sachlich nicht, bei einem bewilligungsfähigen Bauprojekt nur darauf zu hoffen, dass der Zivilrichter eine andere Linienführung des Fusswegs als noch "geeigneter" einstufen könnte, als dies die Baubehörde bereits getan hat. Daran ändert auch nichts, dass die Beschwerdeführer die (neue) Linienführung des Fusswegs als interne Verbindung zwischen den Parzellen Z.1. und Z.3._____ als zu steil und zu schmal bezeichnet haben und darin einen Verstoss gegen das Behindertengesetz (bzw. Norm SIA 500, max. Steigung 6 %) verortet haben wollen. Dem ist als erstes entgegenzuhalten, dass das Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG; SR 151.3) vorliegend gar nicht zur Anwendung kommt, weil Art. 3 lit. c BehiG bei Neubauten eine
25 / 27 Mindestzahl von acht neuen Wohnungen vorschreibt, auf Parzelle Z.1._____ aber lediglich eine 3½-Zimmerwohnung bzw. ein EFH neu erstellt werden soll. Die bereits mit einem MFH bebaute Parzelle Z.3._____ steht hier diesbezüglich von vorneherein nicht zur Diskussion. Weiter fällt dazu ins Gewicht, dass zwischen den Parteien bereits einmal ein Vergleich über die genaue Linienführung, die Breite und das zulässige Gefälle (max. Steigung) des dereinst verlegten Fusswegs über Parzelle Z.1._____ abgeschlossen wurde. Dieser Vergleich vom 30. Mai/2. Juni/8.Juni 2023 (vgl. act. D.2 mit Anhang [Planskizze Wegvorschlag mit Mindestwegbreite 1.80 m; Weggefälle max. 9 % sowie Installation Handlauf]) enthielt einen konkreten Lösungsvorschlag und wurde in der Vereinbarung selbst (unter lit. e, S. 2) präzise ausformuliert. Weshalb dieser allseits handschriftlich unterzeichnete Vergleichsvorschlag in der Folge nicht umgesetzt werden konnte, entzieht sich der Kenntnis des Gerichts. 3.9.Fazit Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Baubewilligungsentscheid und der angefochtene Einspracheentscheid, beide vom 15. Dezember 2021, rechtens sind und die dagegen erhobene Beschwerde vom 29. Januar 2022 – nach erfolglos verlaufenen Vergleichsbemühungen (2022-2024) – abzuweisen ist, soweit darauf aus formellen Gründen (vgl. E. 2.5) überhaupt eingetreten werden kann. 4.Es bleibt damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden. 4.1.Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens VR3 22 9 sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG den in der Sache unterliegenden Beschwerdeführern, anteilsmässig und zu gleichen Teilen (d.h. zu je einem Viertel), aufzuerlegen. Die Beschwerdeführer haften untereinander solidarisch für die Entrichtung der Gerichtskosten. Das Gericht erachtet dabei aufgrund der Komplexität des Falls und des erheblichen Arbeitsaufwands ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00 (zzgl. Kanzleigebühr, Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG) als angemessen und gerechtfertigt. 4.2.Aussergerichtlich haben die Beschwerdeführer – nach dem gleichen Verteilschlüssel wie bei den Gerichtskosten (also zu je einem Viertel) – die anwaltlich vertretenen und inhaltlich obsiegenden Beschwerdegegner (Bauherrschaft) zu entschädigen. Dabei sind ihnen gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Ausgangspunkt bildet dabei die Honorarnote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegner vom 30. Januar 2025 (act. I.3, Rechnung Nr. 24106), inkl.
26 / 27 separater Honorarvereinbarung (act. I.3.1 und I.3.2.) in der Höhe von insgesamt CHF 16'263.80 (bestehend aus: Arbeits- und Zeitaufwand 54.23 Std. à CHF 270.00 [= CHF 14'642.10], Kleinspesenpauschale 3 % [= CHF 439.25] zzgl. MWST 8.1 % [auf CHF 5'296.55 ab 01.01.2024; CHF 429.00] sowie 7.7 % [auf 9'784.80 bis 31.12.2023; CHF 753.45]). Nach Art. 3 Abs. 1 HV (BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz im Durchschnitt CHF 240.00. Liegt eine Honorarvereinbarung – wie im konkreten Fall – vor, ist ein Stundenansatz von max. CHF 270.00 zulässig. Die Honorarnote ist damit betragsmässig korrekt ermittelt worden und nach Auffassung des Gerichts auch angemessen, zumal der geltend gemachte Arbeits- und Zeitaufwand von 54.23 Std. aufgrund der Komplexität des Einzelfalles sowie dessen ungewöhnlich langer Verfahrensdauer hinreichend nachgewiesen und belegt ist. Dies zeigt auch der Vergleich mit der Honorarnote der ebenfalls anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer, welche auf total CHF 29'627.27 beziffert wurde. Die vier Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner somit zu je einem Viertel (= CHF 4'065.95) aussergerichtlich zu entschädigen. 4.3.Der Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu, da sie im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises agiert und obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).
27 / 27 Es wird erkannt: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2.Die Gerichtskosten, bestehend aus –einer Staatsgebühr vonCHF4'000.00 –und den Kanzleiausgaben vonCHF801.00 TotalCHF4’801.00 gehen zu je einem Viertel und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft A., B., der C._____ AG sowie D._____ und D.A.. 3.Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A., B., die C. AG sowie D._____ und D.A._____ haben E._____ und E.A._____ zu je einem Viertel aussergerichtlich mit insgesamt CHF 16'263.80 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen]