1102 TRIBUNAL CANTONAL XA14.011550-150106 85 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 13 février 2015
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:M.Abrecht et Mme Crittin Dayen Greffier :M.Tinguely
Art. 269a let. a et 270 CO et 11 al. 1 OBLF Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par l’U., à [...], défendeur, contre le jugement rendu le 5 septembre 2014 par le Tribunal des baux dans la cause divisant l’appelant d’avec T. et A.________, tous deux à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 5 septembre 2014, le Tribunal des baux a fixé à 793 fr. le loyer initial net de l’appartement de 4 pièces que les demandeurs A.________ et T.________ louent au défendeur U.________ (ci- après : U.), au 7 e étage de l’immeuble sis [...], à [...] (I), dit que le défendeur est tenu de restituer aux demandeurs les montants versés en trop à titre de loyer jusqu’au jour de l’entrée en force du jugement (II), réduit à trois mois de loyer, soit à 2'379 fr., le montant de la garantie locative (III), rendu le jugement sans frais judiciaires ni dépens (IV) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V). En droit, les premiers juges ont considéré qu’il y avait lieu d’entrer en matière sur la contestation de loyer introduite par les demandeurs le 8 mars 2014 et d’examiner son bien-fondé à la lumière des art. 269 ss CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse [Livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220). Pour les premiers juges, dès lors que l’appartement était situé dans un immeuble ancien au sens de la jurisprudence fédérale, le loyer initial devait être déterminé sur la seule base des loyers usuels dans le quartier. Le défendeur n’ayant produit aucun élément de comparaison répondant aux exigences posées par l’art. 11 al. 1 OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11) et n’étant pas parvenu à prouver que le loyer initial des demandeurs restait dans les limites usuelles, le loyer litigieux de 1'750 fr., qui représentait une hausse de 120% par rapport au loyer payé par l’ancien locataire, a été considéré comme abusif. Les premiers juges ont estimé qu’il se justifiait de fixer le loyer initial mensuel net, dès le 1 er décembre 2013, à 793 fr., somme qui correspondait au loyer payé par le précédent locataire. B.Par acte du 14 janvier 2015, l’U. a interjeté appel contre ce jugement, concluant, sous suite de frais et dépens, à sa réforme
3 - en ce sens que la demande en contestation du loyer initial présentée par les intimés est rejetée (I), que le loyer initial net de l’appartement de 4 pièces occupé par les intimés, au 7 e étage de l’immeuble situé [...] à [...], est maintenu à 1'750 fr. par mois (II), qu’aucune restitution de loyer n’est due aux intimés (III), que le montant de la garantie locative est maintenu à 5'250 fr., représentant trois mois de loyer (IV), et que les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge des intimés (V). Les intimés n’ont pas été invités à se déterminer. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier :
étage de l’immeuble sis [...], à [...], comprenant « cuisine agencée, séjour avec balcon, 2 chambres à coucher, salle de bains avec lavabo et pré- installation pour colonne de lavage, WC séparé, réduit ». Le loyer mensuel net était arrêté à 1'780 francs. Par ailleurs, sous la rubrique « ancien locataire » y figurait la mention « nouvel objet ». Quant à la pièce n o 110, il s’agissait de la copie d’un échange de courriels entre V., gérante d’immeubles auprès des G., et P., dont l’adresse e-mail (P.@X.SA) était rattachée à X.SA, société spécialisée dans la gérance d’immeubles. La requête de P. adressée le 6 février 2014 à V. était formulée en ces termes : « [...] Pourriez-vous m’indiquer les loyers pratiqués dans les immeubles que vous gérez au [...] à [...] pour des appartements de 3 et 4 pièces ? Merci d’avance pour votre collaboration.
Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. En l'occurrence, il s'agit de la différence entre le loyer mensuel fixé par l'autorité, de 793 fr., et celui réclamé par l’appelant, de 1'750 fr., soit une différence annuelle de 11’484 fr. (12 x 957 fr.), sans les charges. Capitalisée conformément à l'art. 92 al. 2 CPC, la valeur litigieuse atteint un montant supérieur à 10'000 fr., ce qui ouvre la voie de l’appel en application de l’art. 308 al. 2 CPC (cf. ATF 137 III 580 c. 1).
b) L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel, soit la Cour d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi vaudoise d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; RSV 173.01]), dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
Formé en temps utile par une partie qui y a intérêt, l'appel est formellement recevable (art. 311 al. 1 CPC). 2.L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43 c. 2 et les références citées). 3.a) L’appelant, qui ne conteste pas que l’appartement est situé dans un bâtiment ancien et que par conséquent, en vertu de la jurisprudence fédérale (TF 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 c. 3.2 ; TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 c. 5.2.1), le critère des loyers usuels (art. 269a let. a CO) est prépondérant par rapport à celui du rendement de la
8 - chose louée (art. 269 CO), soutient avoir établi à satisfaction que le loyer initial fixé à 1'750 fr. restait dans les limites des loyers usuels constatés dans le quartier. Il fait à cet égard référence aux pièces 109 à 111 qu’il a produites le 13 juin 2014 à l’appui de son mémoire de réponse. La question à résoudre est donc celle de savoir si ces pièces sont suffisantes au regard de l’art. 269a let. a CO et des critères posés à l’art. 11 al. 1 OBLF, les premiers juges ayant considéré que le défendeur n’avait produit aucun exemple de comparaison répondant aux exigences posées par les dispositions précitées. b) Ne sont, en règle générale, pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a CO). Selon l’art. 11 al. 1 OBLF, les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. La notion de loyer usuel dans la localité ou le quartier relève du droit (ATF 123 III 317 c. 4a). En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes avec l’appartement litigieux, en fonction des critères mentionnés à l’art. 11 al. 1 OBLF (ATF 136 III 74 c. 3.1). La comparaison avec d’autres immeubles qui appartiennent tous à un même propriétaire ne permet pas de tirer des conclusions valables en ce qui concerne le niveau général des loyers du quartier (ATF 123 III 317 c. 4c/aa). Les logements pris en référence doivent présenter, quant à leur emplacement, des avantages analogues (environnement, infrastructures du quartier) ou des nuisances comparables (exposition au bruit, odeurs ; ATF 123 III 317 c. 4b/ee). S’agissant en particulier de la question de la dimension du logement, le Tribunal fédéral a précisé que le nombre de pièces revêt, en principe, une importance primordiale, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements
9 - ne comprenant pas le même nombre de pièces. Cependant, la dimension du logement et la répartition des volumes constituent aussi des critères de comparaison déterminants (ATF 123 III 317 c. 4b/cc et les références citées). Une différence d’exposition aux nuisances sonores exclut à elle seule toute comparaison (ATF 139 III 13 c. 3.3.2). Un logement équipé d’un double vitrage dans un quartier tranquille n’est pas comparable à un appartement doté d’un vitrage simple dans un quartier que le bailleur lui- même ne peut qualifier de calme (TF 4C.265/2000 du 16 janvier 2001 c. 4b/dd). Il a également été jugé qu’un logement présente un confort inférieur à la norme usuelle lorsqu’il ne permet pas de recevoir la télévision par câble, faute de raccordement au téléréseau (TF 4C.265/2000 du 16 janvier 2001 c. 4b/ee ; sur le tout : TF 4A_58/2013 du 16 mai 2013 c. 3.2). La doctrine met toutefois en garde contre le risque d’effectuer une comparaison trop pointilleuse des appartements et immeubles, qui peut aboutir en pratique à une négation du critère des loyers comparatifs retenu dans la loi (cf. not. Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, Genève 2011, nn. 15 et 23 s. ad art. 269a CO et les références citées ; pour Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 459, une certaine souplesse est de mise dans la comparaison des équipements). Il est vrai qu’à l’art. 11 al. 1 OBLF, le législateur exige que les logements soient seulement « comparables », et non pas identiques ; il commande en outre d’effectuer la comparaison sur la base de critères relativement larges, qui sont l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction (Higi, Zürcher Kommentar, 4 e éd., 1998, n. 87 ad art. 269a CO ; sur le tout : TF 4A_58/2013 du 16 mai 2013 c. 4.2.2). Lorsqu’il doit fixer le loyer initial, le juge dispose d’une grande marge d’appréciation (ATF 124 III 62 c. 2b ; TF 4C.274/1997 du 27 avril 1998 c. 4a). A défaut de la production par les parties d’éléments de comparaison, ni même d’éléments statistiques, il y a lieu de s'en tenir au loyer payé par l'ancien locataire (ATF 139 III 13 c. 3.5.2).
10 - c) En l’espèce, les données comparatives produites par l’appelant (pièces n os 109 à 111), certes fournies par des professionnels de l’immobilier, ne permettent pas d’établir une comparaison sur la base des critères jurisprudentiels mentionnés ci-dessus. S’agissant de l’objet mis en location dans le contrat de bail produit sous pièce n° 109, on ignore quelle en est l’année de construction, le contrat indiquant uniquement qu’il s’agit d’un « nouvel objet ». Pour ce qui est de son état d’entretien, aucune indication n’est fournie, mis à part le fait que l’appartement a été « entièrement rénové ». On ignore tout de la présence ou non d’un ascenseur, d’un double vitrage, de l’état de la chaudière, de l’alimentation en eau chaude et froide, des installations électriques ou de l’installation du téléréseau. Sur ces points, seul le document produit sous pièce n° 111 est exhaustif, mais inutilisable dès lors que l’on ne connaît pas avec précision l’état équivalent de l’appartement et de l’immeuble litigieux. Il sied encore de relever que les objets décrits sous les pièces n os 109 et 111 sont des appartements de 3.5 pièces et non pas, comme l’appartement litigieux, un 4 pièces. On ne dispose par ailleurs d’aucune information, s’agissant de la pièce n° 109, sur la surface de l’objet comparatif, pas plus d’ailleurs que sur l’objet à comparer. Quant à l’échange de courriels produit sous pièce n° 110, il ne fournit aucun renseignement sous l’angle de l’équipement des appartements, ainsi que de leur état d’entretien, la seule indication à cet égard étant la mention « rénové en 2011 » pour l’immeuble sis [...], ce qui est largement insuffisant au regard des critères susmentionnés. Enfin, il est constaté que les quatre objets présentés par V.________ consistent en deux groupes comprenant deux appartements sis dans le même immeuble, ces derniers étant selon toute vraisemblance tous gérés par la même société, à savoir G.________. On ne saurait dès lors admettre, au regard de la jurispudence (cf ATF 123 III 317 c. 4c/aa précité), que l’on se trouve en présence d’objets de comparaison permettant de tirer des conclusions valables. Quoi qu’il en soit, les éléments fournis par l’appelant s’agissant des objets proposés ne sont pas susceptibles de faire l’objet
11 - d’une comparaison concrète qui corresponde à celle exigée par la jurisprudence. C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont considéré que l’appelant n’était pas parvenu à prouver que le loyer initial des intimés restait dans les limites des loyers usuels. C’est également à juste titre qu’à défaut d’éléments comparatifs et d’éléments statistiques, ils ont retenu que le loyer devait être fixé au même montant que celui payé par l’ancien locataire, à savoir 793 fr. par mois.
13 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'296 fr. (trois mille deux cent nonante-six francs), sont mis à la charge de l’appelant. IV. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier : Du 17 février 2015 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier :
14 - Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -M. Youri Diserens, aab (pour U.) -Mme [...], mandataire agréée ASLOCA (pour T. et A.________) La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, au : -Tribunal des baux Le greffier :