1102 TRIBUNAL CANTONAL PT15.019269-171425 234
C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 13 avril 2018
Composition : M. ABRECHT, président Mme Kühnlein et M. Perrot, juges Greffière :Mme Boryszewski
Art. 412ss et 530 CO Statuant sur l’appel interjeté par X., à Lutry, défendeur, contre le jugement rendu le 3 mars 2017 par le Tribunal d’arrondissement de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec V., à Echallens, demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 3 mars 2017, le Tribunal d’arrondissement de Lausanne a dit que le défendeur X.________ devait payer à la demanderesse [...] la somme de 100'000 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 20 septembre 2013 (I), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 7'790 fr., à la charge du défendeur (II), a dit que le défendeur rembourserait à [...] la somme de 7'185 fr., versée au titre de son avance de frais (III), a dit que le défendeur rembourserait à [...] la somme de 900 fr. versée au titre des frais de la procédure de conciliation (IV), a dit que le défendeur devait verser à [...] la somme de 7'500 fr. à titre de dépens (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI). En droit, les premiers juges ont en substance retenu que les parties n’avaient pas compris la teneur du contrat de courtage conclu le 22 janvier 2013 de la même manière, de sorte qu’il convenait, selon le principe de la confiance, de rechercher la volonté objective des parties. Ils ont ainsi considéré que compte tenu notamment des circonstances qui avaient précédé et accompagné la conclusion du contrat, soit notamment l’urgence dans laquelle le défendeur se trouvait, [...] pouvait, de bonne foi, comprendre que la commission lui serait due même si son contact ne reprenait pas personnellement le projet. Ils ont ajouté qu'il existait bel et bien un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat, de sorte que le principe d’une commission en faveur de [...] devait être admis. Quant au montant de la commission, les premiers juges ont relevé que dans la mesure où le projet concernait un immeuble de huitante-six logements, sa valeur n’était en tout cas pas inférieure à plusieurs millions, de sorte que la commission de 100'000 fr. réclamée n’était pas excessive. B.Par acte du 11 août 2017, X.________ a interjeté appel contre le jugement précité, en concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la demande déposée par [...]
3 - le 7 mai 2015 soit intégralement rejetée et que l’intégralité des frais de justice, frais de procédure de conciliation et dépens soient mis à la charge de [...]. A titre subsidiaire, il a conclu à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause pour nouveau jugement dans le sens des considérants. Par réponse du 5 octobre 2017, V.________ a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel. Le 18 octobre 2017, X.________ s’est déterminé spontanément sur la réponse. C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier :
4 - Par l’intermédiaire de [...], sa compagne de l’époque, le défendeur a contacté V., qui connaissait également cette dernière depuis de nombreuses années, pour que celui-ci le mette en relation avec ses contacts en vue de trouver des investisseurs pour le projet. V. a accepté de présenter son contact au défendeur, à la condition de la signature préalable d’une convention portant sur le paiement d’une commission si cette présentation devait aboutir à la reprise du projet « [...] ». 3.Le 22 janvier 2013, les parties ont conclu une convention intitulée « commission [...] » et libellée ainsi : « (...) Préambule Monsieur X.________ développe un projet immobilier à Renens. Pour financer son projet [...] a mis en relation des investisseurs. Article 1 Parties au contrat Les parties au contrat sont Monsieur X.________ et [...]. Article 2 Désignation de l’objet Cette présente convention définit la part de commission versée à [...], dans le cas où le contrat mis à disposition se conclut par la reprise du projet. Article 3 Commission Une commission est due, si le contact de [...] s’exécute dans la reprise du projet. Elle s’élève à 10 % (...) des honoraires encaissés par Monsieur X., mais au maximum de CHF 100'000.- (...). Les commissions sont versées au même rythme que les honoraires perçus. Dès réception de la facture de [...], le paiement se fait au maximum dans les 10 jours. Article 4 Transparence Monsieur X. s’engage à être totalement transparent envers [...] sur le montant touché dans la transaction. Article 5 Droit applicable et for Les parties déclarent qu’en cas de litige dans le cadre du présent contrat, le droit suisse sera applicable et le for juridique est Lausanne. Ainsi fait à Lausanne, le 22 janvier 2013. (...) » Cette convention a été rédigée par le défendeur.
5 -
7.Par la suite, [...] a mis le défendeur en relation avec un tiers intéressé à investir dans le projet, ce qui a été confirmé par ce dernier, entendu comme témoin. En revanche, [...] ne s’est pas exécuté personnellement dans la reprise du projet, lequel a été repris par la société nouvellement créée à cet effet, [...] SA, dont l’un des administrateurs est [...]. Ladite société a été inscrite au Registre du commerce le 21 février 2013, avec pour but « toutes activités immobilières». 8.En relation avec son intervention pour la réussite du projet, [...], respectivement une société qui lui est liée économiquement, a perçu une commission d’un montant de 190'000 fr., versée par X., plus 35'000 fr. qui auraient été remis sans quittance. Le défendeur n’a dans un premier temps pas informé V. du versement de la commission à [...]. Lors de son audition, V.________ a déclaré qu’il l’avait appris dans un deuxième temps par le défendeur. [...] a par ailleurs eu, respectivement a encore à ce jour, une participation active dans le projet, par l’intermédiaire de l’une de ses sociétés. Lors de son audition, il a en effet déclaré que le « family office » « [...] », avec lequel il collaborait, avait investi dans le projet de [...]. Il a relevé assumer intégralement la direction des travaux et percevoir des honoraires versés par la société [...] SA pour cette activité, en sa qualité d’indépendant. 9.Lorsque, le 9 mai 2013, V.________ s’est enquis par courriel auprès du défendeur du résultat de la collaboration avec [...], le défendeur lui a tout d’abord indiqué que l’opération avait finalement été réalisée par le biais d’intermédiaires tiers, de sorte qu’il n’aurait pas droit à sa commission. Lorsque V.________ a appris qu’une commission avait été versée à [...], il s’est adressé une nouvelle fois au défendeur, en lui
8 - demandant le versement de la commission à laquelle il prétendait pour l’avoir mis en relation avec la personne qui a finalement concrétisé le projet. Le défendeur a refusé, tout en admettant cette fois que la collaboration avec [...], qui lui avait été présenté par V., avait été fructueuse. 10.Par courrier du 9 septembre 2013, V. a adressé au défendeur une facture de 100'000 fr. dont le libellé était « Commission d’intermédiaire, [...]». Cette commission n’a pas été payée. Son montant n’a fait l’objet d’aucune contestation par le défendeur, qui s’est borné à prétendre que l’activité de courtier de le demandeur n’aurait pas abouti. 11.Le 29 novembre 2013, le projet de construction a été mis à l’enquête publique. Le permis de construire a été délivré le 6 juin 2014 par la Municipalité de la ville de [...]. D’après les déclarations de [...], également entendu comme témoin lors de l’audience de jugement du 14 février 2017, les travaux étaient alors en cours et l’immeuble devait être livré pour le courant du mois d’avril 2017. 12.Le 18 décembre 2014, le demandeur a déposé une requête de conciliation dirigée contre le défendeur. La conciliation n’ayant pas abouti, une autorisation de procéder lui a été délivrée le 16 février 2015. Par demande du 7 mai 2015, [...] a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que X.________ lui doive paiement de la somme de 100'000 fr., plus intérêts à 5 % l’an dès le 9 septembre 2013 (I), et de la somme de 900 fr., plus intérêts à 5 % l’an dès le 16 février 2015 (II). Dans sa réponse du 14 septembre 2015, le défendeur a conclu à l’irrecevabilité de la demande du 7 mai 2015, subsidiairement à son rejet.
9 - La présidente du tribunal a rendu le 17 décembre 2015 un jugement incident par lequel elle a rejeté la conclusion principale formée par le défendeur au pied de sa réponse du 14 septembre 2015 et tendant à ce que la demande soit déclarée irrecevable. Elle a considéré que la demande du 7 mai 2015 était recevable dans la mesure où il résultait clairement de cette écriture que la partie demanderesse était V.________ pour une prétention exercée dans le cadre de l’exploitation de la raison individuelle [...], qu’il ressortait de la procédure de conciliation et de l’autorisation de procéder délivrée que la partie demanderesse était V., qu’il n’y avait par conséquence pas de conflit ni de distinction avec la partie demanderesse dès lors que de toute façon V. ne pouvait agir que personnellement, et que la capacité d’être partie était reconnue au demandeur V.________. E n d r o i t :
1.1Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). L’appel doit être introduit dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC).
1.2En l’espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dirigé contre une décision finale de première instance et portant sur des conclusions supérieures à 10’000 fr., l’appel est recevable.
2.L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et
3.1En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). 3.2En l’espèce, toutes les pièces produites par l’appelant figurent déjà au dossier de première instance, à l’exception de la pièce 6 bis, soit l’extrait du registre du commerce concernant [...] SA. Celle-ci est toutefois recevable dès lors que les données du registre du commerce sont un fait notoire (CACI 1 er octobre 2014/527). 4. 4.1L’appelant soutient que les premiers juges auraient dû dénier à l’intimé la qualité pour agir en première instance. Il ressortirait selon lui notamment du courriel du 28 janvier 2013 (cf. let. C 5 supra) que V.________ et [...] formaient une société simple et qu’étant ainsi consorts nécessaires, ils auraient dû faire valoir ensemble la créance de la société. 4.2 La société simple est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d'atteindre un but commun (art. 530 al. 1 CO). Elle est qualifiée de simple lorsqu'elle n'offre pas les caractères distinctifs d'une des autres sociétés du Code des obligations (art. 530 al. 2 CO [Code des obligations ; RS 220]). Le contrat de société simple est conclu par l'échange des manifestations
Le but commun, qui se limite à l'usage à des fins déterminées des efforts et des ressources réunis par les associés, s'accommode fort bien de motivations individuelles qui peuvent être différentes (Recordon, op. cit., p. 20). Ce but peut notamment être économique, soit viser à procurer à ses membres un avantage appréciable en argent. Il peut également être occasionnel ; dans ce cas, il a pour but la réalisation d'une opération déterminée, voire d'un acte isolé (Chaix, op. cit., nn. 7 et 17 ad art. 530 CO ; Recordon, op. cit., p. 21). 4.3En l’espèce, comme l’intimé l’a relevé, on ne décèle dans le courriel du 28 janvier 2013 de [...] aucun élément permettant de retenir que cette dernière et V.________ auraient convenu d’unir leurs efforts ou leurs ressources en vu d’atteindre un but commun au sens de l’art. 530 al. 1 CO. [...] – ancienne compagne de l’appelant − se contente en effet d’y indiquer que les efforts de V.________ auraient eu le succès escompté et qu’ayant elle-même mis les parties en relation, une partie de la commission de courtage lui serait due. Le fait par ailleurs que l’intimé ait
5.1L’appelant s’en prend ensuite à l’interprétation du contrat opérée par les premiers juges. Il fait valoir que ceux-ci auraient erré en ne retenant pas que la convention litigieuse exigeait une exécution personnelle du contact fourni par l’intimé. Selon lui, il résulterait tant du texte de la convention que des circonstances postérieures à sa conclusion que la réelle et commune intention des parties était que l’intimé trouve un contact disposé à investir personnellement dans le projet en question. Il soutient que le fait qu’il ait accepté de conclure une nouvelle convention moyennant le versement d’une commission à [...] démontrerait qu’il n’envisageait de rémunérer l’intimé qu’à la condition que le contact fourni fasse personnellement l’investissement, faute de quoi il payerait deux fois pour le même service. Il ajoute que de son côté, V.________ aurait confirmé avoir compris ce qui précède lors de son audition en première instance (cf. réponse, all. 52). A titre subsidiaire, l’appelant soutient que si par impossible l’on devait considérer que la réelle et commune intention des parties ne pouvait pas être établie, l’interprétation de la convention tel qu’opérée ci-
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou s'il apparaît que leurs volontés intimes divergent, le juge doit découvrir quel sens les parties pouvaient ou devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (principe de la confiance). Il s’agit de l’interprétation dite objective, laquelle revêt un caractère subsidiaire. Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime. L'application du principe de la confiance est une question de droit (TF 4A_567/2013 précité et les réf. cit.). Cette interprétation s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui
14 - les ont précédées et accompagnées, à l'exclusion des événements postérieurs (TF 4A_116/2014 du 17 juillet 2014 consid. 5.1). 5.3Les premiers juges ont retenu que dans la mesure où il apparaissait que les parties n’avaient pas compris l’art. 3 de la convention litigieuse de la même manière, il convenait, selon le principe de la confiance, de rechercher la volonté objective des parties. Analysant ainsi de quelle manière les parties pouvaient de bonne foi comprendre cette clause et vérifiant les circonstances dans lesquelles la convention avait été signée, les premiers juges ont tout d’abord relevé qu’il s’agissait d’une situation d’urgence, puisque le défendeur avait impérativement besoin de trouver un investisseur dans les plus brefs délais. Ils ont ajouté que V.________ n’était pas un professionnel du courtage immobilier et qu’une certaine confiance s’était installée chez lui quant au fait qu’il bénéficierait d’une commission au vu de la signature de la convention. Enfin, V.________ intervenait à la requête de [...] qui était l’une de ses amies de longue date, ainsi que la compagne du défendeur à cette époque. Les premiers juges ont ainsi retenu de ce qui précède que ces circonstances n’avaient pas incité le demandeur à se poser d’innombrables questions quant au sens à donner au texte de la convention, qu’il était clair pour lui que la commission lui était due et qu’il n’avait jamais envisagé le contraire. Enfin, l’art. 3 de la convention ayant été rédigé par le défendeur, ils l’ont interprété en défaveur de ce dernier. Les premiers juges ont ainsi retenu que le demandeur pouvait, de bonne foi, comprendre que la commission lui serait due même si son contact ne reprenait pas personnellement le projet. 5.4Contrairement à ce que soutient l’appelant, il ressort des éléments du dossier que les parties divergent quant au sens à donner aux art. 2 et 3 de la convention. L’appelant fait en effet une lecture toute personnelle des déclarations de V.________ en première instance en alléguant que celui-ci aurait compris que le contact qu’il devait trouver devait investir personnellement. Ce dernier a en effet uniquement déclaré
15 - qu’il était clair pour lui que [...] « serait partie prenante au projet » (cf. réponse, all. 52 ; cf. let C. 4 supra). La commune et réelle intention des parties ne pouvant pas être établie, c’est à juste titre que les premiers juges ont interprété la convention litigieuse à la lumière du principe de la confiance. Les termes des art. 2 et 3 de la convention sont relativement peu précis. Il y est en effet prévu « la part de commission versée à [...], dans le cas où le contrat mis à disposition se conclu[rait] par la reprise du projet » (art. 2). L’art. 3 précise quant à lui qu’« une commission est due, si le contact de [...] s’exécute dans la reprise du projet ». A la lecture de ce qui précède, on peine à comprendre la raison pour laquelle l’appelant − qui a rédigé la convention litigieuse − n’a pas clairement et simplement mentionné, si tel était effectivement sa volonté, que le contact devait reprendre personnellement le projet, ce que sa cocontractante ne pouvait pas déduire des termes employés. Quant au contexte qui a conduit à la conclusion de la convention litigieuse, il ressort notamment du témoignage de [...] que l’appelant était dans une situation d’urgence, son option d’achat arrivant à échéance. L’appelant a d’ailleurs lui-même confirmé cet élément dans son appel (appel, page 17 in fine). On peut ainsi légitimement retenir que le but premier de cette convention était de trouver rapidement un investisseur, peu importe finalement le moyen, à savoir si le contact de V.________ reprenait ou non personnellement le projet. On relèvera enfin que le fait que l’appelant se soit par la suite engagé à verser une commission supplémentaire à [...] ne saurait être un élément déterminant dans le cadre de l’interprétation objective, la conclusion de cette convention étant postérieure à la première.
6.1L’appelant expose ensuite que les premiers juges auraient violé les art. 412 ss CO en retenant un lien de causalité entre l’activité de
Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2, SJ 2005 I 401 ; ATF
Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera cocontractant du mandant et/ou à négocier l'affaire pour le compte de celui-ci (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2). Il faut que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant ; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 ; TF 4A_155/2008 du 24 avril 2008 consid. 3.1 ; TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1 ; TF 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid. 2 ; ATF 84 II 542 consid. 5 ; ATF 76 II 378 consid. 2 ; ATF 72 II 84 consid. 2). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1 ; TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006 consid. 2.1 ; TF 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid. 2 ; ATF 72 II 84 consid. 2 ; ATF 62 II 342 consid. 2).
Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (TF 4A_337/2011 du 15 novembre 2011
18 - consid. 2.1 ; TF 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 consid. 3.3.1 non publié in ATF 130 III 633 ; TF 4C.333/2000 du 28 mars 2001 consid. 2d/bb ; ATF 75 II 53 consid. 1a, JdT 1949 I 468 ; ATF 72 II 84 consid. 2, JdT 1946 I 558 ; Marquis, op. cit., pp. 437 ss ; Rayroux, Commentaire romand, Code des obligations I, Bâle 2012, n. 19ss ad art. 413 CO). Il faut à cet égard que le courtier communique au mandant une occasion de conclure qui lui était inconnue jusque-là, étant précisé qu’il suffit que le mandant ait ignoré que le tiers était intéressé à la conclusion d’un tel contrat (Marquis, op. cit., p. 439). 6.3Les premiers juges ont retenu que V.________ avait présenté au défendeur son contact, soit [...], qui n’avait pas personnellement repris le projet immobilier, mais que c’était néanmoins grâce au « family office » « [...] » avec lequel il collaborait étroitement et était lié économiquement que les fonds nécessaires avaient pu être injectés dans ce projet. Ils ont ajouté que [...] avait géré intégralement la direction des travaux et tiré une partie de ses revenus de ce projet. Ils ont conclu qu’il était évident que si V.________ n’avait pas présenté [...] au défendeur, ce dernier n’aurait jamais trouvé un investisseur avant l’échéance de son option et que dès lors la condition de la causalité naturelle était donc remplie. Ils ont ajouté que la causalité adéquate devait également être admise puisque l’intervention de V., d’après le cours ordinaire des choses et l’expérience de la vie, était propre à créer le résultat qui s’était produit, à savoir la reprise du projet immobilier. Le principe d’une commission devait dès lors être admis. 6.4Contrairement à ce que soutient l’appelant, le fait que [...] ne soit pas un investisseur, mais un intermédiaire qui a, à son tour, réclamé le versement d’une commission de 190'000 fr., n’est pas déterminant. Conformément aux principes exposés ci-dessus, il suffit que ce soit V. qui ait présenté [...] à l’appelant et que ce soit grâce à cette personne précisément que l’appelant ait trouvé les fonds nécessaires pour financer le projet. Il existe ainsi un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat, étant donné que c’est grâce aux indications de V.________ que la conclusion du contrat a finalement abouti.
19 - L’appelant frôle la mauvaise foi en prétendant que l’intimé n’aurait pas apporté la preuve que [...] aurait effectivement investi dans le projet et que [...] n’aurait jamais déclaré que le « family office » aurait investi dans le projet. Lors de son audition, l’appelant a expressément admis que l’intervention de V.________ avait été un succès dans la mesure où il lui avait présenté [...] (ad all. 19). Il a par ailleurs versé une commission à ce dernier et a lui-même allégué puis admis lors de son audition que celui-ci avait eu « un rôle causal dans la survenance dans la reprise du projet par un tiers ».
7.1Enfin, l’appelant soutient que la commission d’un montant de 100'000 fr. serait excessive et que ce serait à tort que les premiers juges, se basant sur la valeur du projet immobilier de plusieurs millions, auraient retenu le contraire. Il ajoute que le raisonnement consistant à dire que la commission précitée ne serait pas non plus excessive au regard de celle déjà versée de 200'000 fr. à [...] serait erroné, étant donné que le caractère excessif d’une commission s’apprécie, selon lui, par rapport au prix de l’opération immobilière et non sur la base d’une autre commission. L’intimé affirme que l’appelant se méprendrait, dès lors que le premier juge aurait apprécié la quotité de la commission due non pas au regard de la commission servie à [...], mais à l’aune de l’ampleur du projet immobilier litigieux, retenant à ce sujet qu’il ne faisait aucun doute que celui-ci avait porté sur plusieurs millions. 7.2L’art. 417 CO dispose que lorsqu’un salaire excessif a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclure un contrat individuel de travail ou une vente d’immeuble, soit pour avoir négocié l’un de ces contrats, il peut être, à la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge.
L’art. 417 CO est une disposition de droit impératif, que le juge doit, le cas échéant, appliquer d’office (ATF 111 Il 366, JdT 1986 I 499 ;
En matière immobilière, les commissions sont en règle générale fixées sur la base d’un pourcentage du prix de vente obtenu et non en fonction des dépenses effectives du courtier. Il arrive que le taux usuel varie en fonction du prix qui sert de référence ; il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente (TF 4C_362/1999 du 22 mars 2000 et les réf. cit.). 7.3 Les premiers juges ont considéré qu’au vu de l’ampleur du projet immobilier, il ne faisait aucun doute que celui-ci avait porté sur plusieurs millions, ce d’autant que le défendeur avait admis avoir fait un bénéfice net d’au moins 900'000 francs. Compte tenu par ailleurs de la quotité de la commission déjà versée à [...], de l’ordre de 200'000 fr., les premiers juges ont considéré que celle réclamée par le demandeur, de 100'000 fr., n’apparaissait pas excessive. 7.4 En l’espèce, le projet pour lequel l’intimé avait une option portait sur la construction d’un immeuble de huitante-six logements à [...]. Comme les premiers juges l’ont relevé, la valeur de l’immeuble n’est en tout cas pas inférieure à plusieurs millions. Par ailleurs, compte tenu du bénéfice net réalisé par l’appelant, soit 900'000 fr., la commission de 100'000 fr. prévue par la convention de janvier 2013 n’est pas excessive. 8.En conclusion, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé.
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’000 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).
L'appelant versera à l'intimé la somme de 3’000 fr. à titre de dépens de deuxième instance (art. 7 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6). Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 2’000 fr. (deux mille francs), sont mis à la charge de l’appelant. IV. L’appelant X.________ doit verser à l’intimé V.________ la somme de 3’000 fr. (trois mille francs) à titre de dépens de deuxième instance. V. L’arrêt est exécutoire. Le président : La greffière :