19J010
TRIBUNAL CANTONAL
JL25.- 20 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 22 janvier 2026 Composition : M m e C R I T T I N D A Y E N , p r é s i d e n t e M. Hack et Mme Gauron-Carlin, juges Greffière : Mme Clerc
Art. 257d CO ; art. 257 et 317 CPC
Statuant sur les appels interjetés par B.______ et C., toutes deux intimées, à [...], contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 13 octobre 2025 par le Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant les appelantes d’avec D., requérant, à [..., la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
19J010 E n f a i t :
A. Par ordonnance du 13 octobre 2025, le juge de paix du district de l’Ouest lausannois (ci-après : le juge de paix) a ordonné à C.______ et B.______ de quitter et rendre libres pour le vendredi 14 novembre 2025 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] [...] (I), dit qu’à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la présente décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III), arrêté à 780 fr. les frais judiciaires (IV), mis les frais judiciaires à la charge des parties locataires, solidairement entre elles (V), dit que C.______ et B.______ devaient verser, solidairement entre elles, à D.______, la somme de 850 fr. à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).
En droit, le juge de paix a retenu que pour réclamer le paiement de la somme de 41'030 fr. 70, représentant le solde du loyer de février 2024 ainsi que les loyers de mars à décembre 2024, la partie bailleresse avait fait notifier le 18 décembre aux parties locataires une lettre recommandée renfermant aussi la signification qu'à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. Faute de paiement dans ce délai, le bailleur avait signifié aux parties locataires, par avis du 13 mai 2025, qu’il résiliait le bail à loyer pour le 30 juin 2025. Le juge de paix a donc considéré que le congé était valable et que l'on était en présence d'un cas clair au sens des articles 248 ss CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272).
B. a) Par acte du 5 novembre 2025, C.______ (ci-après : l’appelante
19J010 le 30 juin 2025 est inefficace. Subsidiairement, les appelantes ont conclu à l’annulation de l’ordonnance et à ce qu’il soit constaté que la requête en cas clair déposée par D.______ (ci-après : l’intimé) est irrecevable.
b) Par réponse du 4 décembre 2025, l’intimé a conclu, avec suite de frais, au rejet de l’appel.
c) Par pli recommandé n° [...] (ci-après : le recommandé) du 10 décembre 2025, la Cour de céans a notifié aux appelantes la réponse de l’intimé, afin qu’elles se déterminent.
Le recommandé est parvenu en retour à la Cour de céans comme non réclamé le 21 décembre 2025.
d) Par courriels des 30 décembre 2025 et 9 janvier 2026, l’appelante 2 a indiqué à la Cour de céans que le recommandé aurait été perdu par la Poste suisse.
e) Par courrier du 21 janvier 2026, la Cour de céans a informé les appelantes qu’elles ne pouvaient pas procéder par e-mail et que celui-ci devait obligatoirement être doublé d’un courrier. Elle a ajouté que le recommandé lui avait été retourné avec la mention « non réclamé », soulignant qu’elles devaient s’attendre à recevoir des communications. La Cour de céans leur a renvoyé une copie du courrier du 10 décembre 2025 en leur précisant que cet envoi ne faisait pas courir de nouveau délai pour se déterminer.
C. La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier :
19J010
Lors de la conclusion du contrat, l’intimé était représenté par F.______ SA (ci-après : la gérance).
Par plis recommandés du 18 décembre 2024, la gérance a mis les appelantes en demeure de s’acquitter de la somme de 41'130 fr. 70 correspondant aux loyers impayés des mois de février à décembre 2024 et aux frais de mise en demeure, dont à déduire des acomptes par 2'419 francs. Elle leur a signifié qu’à défaut de paiement dans le délai comminatoire de trente jours, le bail à loyer serait résilié conformément à l’art. 257d CO (Code des obligations suisse du 30 mars 1911 ; RS 220).
Par plis recommandés du 13 mai 2025, dûment accompagnés de la formule officielle, la gérance a résilié le bail à loyer des appelantes pour le 30 juin 2025.
Par requête du 25 août 2025, l’intimé a requis que les appelantes soient expulsées des locaux litigieux.
Le juge de paix a tenu une audience le 9 octobre 2025 à laquelle se sont présentés l’appelante 1 et le représentant de l’intimé.
E n d r o i t :
1.1 L’appel est ouvert, dans les affaires patrimoniales, contre les décisions finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). En cas de litige portant sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en protection des cas clairs sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par l’appel à la procédure
19J010 sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois ; lorsque la validité de la résiliation est contestée, la valeur litigieuse correspond au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, soit en principe trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3).
En procédure sommaire, soit notamment en matière de cas clairs (art. 248 let. b CPC), l’acte doit être introduit dans les dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC) auprès de l’instance d’appel, soit la Cour d’appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d’organisation judiciaire du 12 décembre 1979 ; BLV 173.01]).
1.2 En l’espèce, la validité des résiliations est contestée et le loyer des locaux litigieux s’élève au total à 3’950 fr. par mois de sorte que la valeur litigieuse requise est atteinte. Déposé en temps utile par des parties disposant d’un intérêt digne de protection (art. 59 let. a CPC), l’appel est recevable.
Sous réserve des vices manifestes, l'application du droit d'office ne signifie pas que l'autorité d'appel doive étendre son examen à des moyens qui n'ont pas été soulevés dans l'acte d’appel. Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l'acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs
19J010 auxquels l'autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d'application du droit d'office (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel).
3.1 A l’appui de leur appel, les appelantes produisent des pièces nouvelles.
Dans sa réponse, l’intimé se borne à alléguer des faits nouveaux, ainsi qu’à produire des nouvelles pièces.
3.2 3.2.1 L’admissibilité des nova en appel est régie par l’art. 317 CPC (TF 5A_631/2018 consid. 3.2.2). L’art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve nouveaux sont admissibles en appel pour autant qu’ils soient invoqués ou produits sans retard (let. a) et qu’ils n’aient pas pu l’être en première instance, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 et la référence citée). S’agissant des vrais nova, soit les faits qui se sont produits après la fin des débats principaux de première instance (art. 229 al. 1 CPC), la condition de nouveauté posée par la lettre b est sans autre réalisée et seule celle d’allégation immédiate doit être examinée. En ce qui concerne les pseudo nova, soit ceux qui existaient déjà au début des délibérations de première instance, il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l’instance d’appel de démontrer qu’il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d’exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n’a pas pu être produit en première instance (ATF 144 III 349 précité consid. 4.2.1 ; ATF 143 III 42 consid. 4.1, JdT 2017 II 342, SJ 2017 I 460 ; TF 5A_392/2021 du 20 juillet 2021 consid. 3.4.1.2).
3.2.2 La nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi. La production de pièces nouvelles par
19J010 le requérant est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2). Cette règle ne vaut toutefois pas pour le locataire expulsé en cas clair (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5, SJ 2013 1129 ; JdT 2021 III 95 ; CACI 3 mai 2019/244 ; CACI 22 avril 2015/187). L'art. 317 al. 1 CPC s'applique donc pleinement au locataire qui a été attrait en première instance, par la requête en cas clair de la bailleresse (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid. 4.1).
3.2.3 Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement (Bachofner, Die Mieterausweisung, 2019, p. 381 n. 678). Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut en procédure sommaire de protection dans les cas clairs soumise à la maxime des débats (ATF 142 III 462 consid. 4.3). Tel est le cas de l'extinction de la dette ou de la compensation, faits destructeurs (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid. 4.1). La seule exception selon une jurisprudence uniquement vaudoise est celle concernant le cas d'abus de droit du bailleur qui n'aurait pas révélé au juge de paix le paiement effectué auprès de l'office des poursuites (CACI 11 mai 2017/187 ; CACI 1 er octobre 2013/513) ou qui n'informerait pas le juge d'un arrangement de paiement valant soit retrait de congé subordonné au paiement de l'arriéré de loyers dans des délais déterminés, soit la conclusion d'un nouveau contrat de bail soumis aux mêmes conditions (JdT 2021 III 95).
3.3 3.3.1 En l’occurrence, les pièces produites par les appelantes sont pour l'essentiel la requête à la commission de conciliation, un décompte des loyers dus et payés établi par les appelantes elles-mêmes et des preuves de paiement concernant ce dernier décompte. Elles portent donc sur des pseudo nova, à savoir le paiement du loyer avant la reddition de
19J010 l’ordonnance attaquée. Ces pièces ne satisfont ainsi pas aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC, puisqu'elles auraient pu être produites devant le juge de paix. Il en va de même de leurs certificats médicaux puisqu’ils concernent une période antérieure également. Au surplus, on ne discerne aucun abus de droit de l'intimé.
Conformément à ce qui est exposé ci-dessus, les pièces nouvelles produites par les appelantes ne sont pas recevables et il n’en sera pas tenu compte.
3.3.2 Quant aux faits nouveaux et pièces nouvelles de l’intimé, ils sont, comme rappelé ci-avant (cf. consid. 3.2.2 supra) irrecevables.
4.1 Les appelantes font valoir que la résiliation qui leur a été signifiée est inefficace. Selon elles, le juge de paix aurait dû examiner sa validité dès lors qu'elles l’avaient contestée devant la commission de conciliation en matière de baux à loyers. 4.2 Dans un arrêt de principe récent, la Cour de céans a considéré que lorsque la validité du congé est formellement contestée, le juge de paix, avant de statuer sur l'expulsion, doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (CACI 26 mars 2024/140, publié au Jdt 2024 III 39 avec références aux arrêts ATF 144 III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Si la validité du congé est douteuse, le juge doit déclarer la requête en cas clair irrecevable.
4.3 En l’espèce, il ne ressort pas du dossier de première instance que les appelantes auraient contesté la résiliation. Cela importe peu dans la mesure où cette question doit aussi être examinée lorsque le locataire
19J010 n'a pas saisi l'autorité de conciliation d'une contestation de la validité du congé. Cette question sera donc également examinée ci-après à titre préjudiciel par la Cour de céans. Il est en effet impossible de se prononcer sur l'expulsion sans procéder à dit examen.
Cela étant, il faut toutefois préciser que la conclusion des appelantes tendant à l'inefficacité du congé n'est pas recevable, la seule question à trancher formellement étant celle de savoir si l'expulsion pouvait être prononcée selon la procédure en cas clair. Il n’en demeure pas moins que cette question sera examinée.
5.1 Contestant que les conditions d’application de la procédure en cas clair soient réunies, les appelantes soutiennent que la somme réclamée par l’intimé n’était pas due, que la mise en demeure comprenait des montants non exigibles et manquait de clarté et que la résiliation a été contestée devant l’autorité de conciliation compétentes pour ces motifs.
5.2 5.2.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, relatif à la procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et prononce son irrecevabilité (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 140 III 315 consid. 5 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.1).
5.2.2 Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le
19J010 bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).
La sommation du bailleur doit être claire, mentionnant l'invitation à payer l'arriéré d'une part et le montant de cet arriéré, d'autre part. Celui-ci n'a pas nécessairement à être chiffré, mais doit être au moins déterminable de manière certaine, par exemple en indiquant les mois de loyer impayés (Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 873 874). Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de l'article 257d CO et d'autres qui le permettent, l'avis comminatoire doit les distinguer précisément, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difïïculté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation de son bail (Lachat, op. cit. p. 874 et les références citées). Une sommation qui ne mentionne pas les mois de loyer en souffrance mais uniquement un montant d'arriéré dépassant du double le montant réel est inefficace (ibidem ; TF 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3).
5.4 5.4.1 A l’appui de leur moyen, les appelantes ne font pas valoir que l’entier du loyer aurait été payé, mais que le montant qui leur était réclamé dans la mise en demeure était inexact. Selon elles, ce montant comprenait d'autres frais tels que des frais d'entretien et de réparation et il n'aurait pas été tenu compte de l'ensemble de leurs versements. Le montant dû aurait été non pas de 41'130 fr. 70 mais de 24'459 fr. 15.
Tout d’abord, il sied de rappeler que le moyen des appelantes doit être examiné exclusivement à la lumière des pièces produites en première instance, savoir le bail et le formulaire de fixation du loyer initial, les mises en demeure et le décompte produit par le bailleur. Le loyer convenu était de 3'950 fr. par mois. Les mises en demeure portent sur un montant de loyer de 43'450 fr. pour la période de février à décembre 2024 inclus, auquel il a été ajouté 100 fr., de « frais de mise en demeure » et dont il a été déduit des acomptes de 2'419 fr. 30. Il en résulte un solde de 41'130 fr. 70. Sur ce montant, l'arriéré de loyer représentait 41'030 fr. 70.
19J010 Les appelantes n'avaient pas à payer les frais de mise en demeure pour éviter la résiliation, élément qui était aisément reconnaissable. Comme mentionné plus haut, l’intimé a également produit un décompte. Il en ressort que le montant de 41'300 fr. 70 – qui apparaît comme solde au 1 er
décembre 2024 – ne représente pas uniquement du loyer. Sont compris dans ce montant également des frais de dépannage de citerne, de ramonage de la chaudière, d'entretien du brûleur pour un montant total de 3'600 fr. 70 pour l’entier du décompte, étant précisé qu’il couvre aussi une période antérieure. Pour la période concernée, à savoir février à décembre 2024, le montant est de 1’591 fr. 25. Les loyers dus pour la période concernée s’élèvent à 43'450 francs. Les versements opérés par les appelantes se montent à 21'500 francs.
A première vue, il semblerait donc que le loyer en souffrance pour la période concernée était de 21'950 fr. (43'450 fr. - 21'500 fr.), soit un montant encore un peu inférieur à celui que font valoir les appelantes. Tel n’est toutefois pas le cas. Les loyers étaient réclamés pour la période de février à décembre 2024, mais selon le décompte du bailleur, au 1 er février 2024 et sans compter le loyer de ce mois-là, les locataires étaient déjà débitrices de 17’759 fr. 45 à titre essentiellement de loyer pour la période de novembre 2022 à janvier 2024. Si on ajoute à cette somme les loyers dus pour la période considérée (43'450 fr.), que l'on retranche les versements des appelantes (21'500 fr.) et que l'on ajoute les divers frais qui ne sont pas du loyer (1'591 fr. 25), on arrive exactement au total du bailleur de 41'300 fr. 70.
5.4.2 A la lumière de ce qui précède, reste à examiner si, à ce stade, il était ou non parfaitement clair que la résiliation était valable. Les arguments en faveur d'une éventuelle inefficacité ou d'une annulabilité du congé sont les suivants. Premièrement, le montant réclamé de 41'130 fr. 70 (dont 41'030 fr. à titre de loyer) est très légèrement inférieur au solde figurant sur le décompte, de 41'300 fr. 70. La différence tient à des annotations manuscrites incompréhensibles sur le décompte en question. Deuxièmement, le montant de 41'300 fr. 70 n'est pas entièrement composé de loyer mais comprend aussi d'autres frais, qui sont peut-être à la charge
19J010 du locataire, mais qui, n’étant pas du loyer, ne permettaient pas de résilier le bail, et cela à hauteur de 3'600 fr. 70. Troisièmement, le loyer en souffrance pour la période considérée est inférieur. La période est, apparemment tout au moins, plus longue.
Le premier moyen est sans importance puisque le bailleur a réclamé un montant inférieur à celui figurant sur le décompte. Quant au deuxième, il pourrait en théorie justifier une annulation du congé, mais celle-ci serait clairement abusive au vu des montants en jeu. Enfin, le dernier n'est pas un argument, car les versements effectués par les appelantes pendant la période concernée ont été imputés sur les loyers précédents conformément à l’art. 87 al. 1 CO. Le montant dû pour la période considérée est donc exact, sous réserve du montant de 3'600 fr. 70 dont il est question ci-dessus.
En définitive, le congé notifié par l’intimé aux appelantes est valable et le cas peut être considéré comme clair.
6.1 Au vu de ce qui précède, l'appel doit être rejeté et l'ordonnance d'expulsion confirmée.
Vu l'effet suspensif lié à l'appel (cf. art. 315 al. 1 CPC) et compte tenu du fait que le terme de l'expulsion – initialement arrêté au 14 novembre 2025 – est désormais échu, la cause sera renvoyée au juge de paix afin qu’il fixe un nouveau délai aux appelants pour libérer les locaux litigieux.
6.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'410 fr. (art. 62 al. 1 et al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelantes, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC) solidairement entre elles (art. 106 al. 3 CPC).
19J010 6.3 Les dépens de deuxième instance, compte tenu de la difficulté et de l’ampleur de la cause, peuvent être arrêtés à 750 francs. Les appelantes verseront ainsi, solidairement entre elles, la somme de 750 fr. à l’intimé à ce titre.
Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e :
I. L’appel est rejeté.
II. L’ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour qu’il fixe à C.______ et B.______un nouveau délai pour libérer les locaux qu'elles occupent dans l'immeuble sis [...] [...].
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'410 fr. (mille quatre cent dix francs), sont mis à la charge des appelantes C.______ et B.______, solidairement entre elles.
V. Les appelantes C.______ et B.______ verseront chacune à l’intimé D.______ le montant de 750 fr. (sept cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième instance, solidairement entre elles.
VI. L’arrêt est exécutoire.
La présidente : La greffière :
Du
19J010 Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à :
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
La greffière :