1102 TRIBUNAL CANTONAL CO11.000033-171580 219 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 12 avril 2018
Composition : M. A B R E C H T , président M.Krieger et Mme Merkli, juges Greffier :M. Grob
Art. 216 al. 2 CO Statuant sur l’appel interjeté par O.________ SA, à [...], défenderesse, contre le jugement rendu le 30 janvier 2017 par la Cour civile du Tribunal cantonal dans la cause divisant l’appelante d’avec W.________ SA, au [...],N., au [...],R., à [...], et G.________ SA, à [...], demandeurs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 30 janvier 2017, dont les considérants écrits ont été adressés aux parties pour notification le 10 juillet 2017, la Cour civile du Tribunal cantonal a dit qu’O.________ SA devait payer aux demandeurs W.________ SA, N.________ et R., solidairement entre eux, les sommes de 130'000 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 20 novembre 2010 (I), et de 500'000 fr., avec intérêt à 5% l’an dès le 4 octobre 2012 (II), que les frais de justice étaient arrêtés à 18'387 fr. 50 pour W. SA, N., R. et G.________ SA, solidairement entre eux, et à 7'557 fr. 50 pour O.________ SA (III), que cette dernière verserait à W.________ SA, N., R. et G.________ SA, créanciers solidaires, la somme de 54'348 fr. 75 à titre de dépens (IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions étaient rejetées (V). En droit, les premiers juges, examinant la prétention des demandeurs W.________ SA, N.________ et R.________ tendant à ce que la défenderesse O.________ SA (qui avait repris les actifs et passifs de X.________ SA ensuite de fusions) leur verse les deuxième et troisième acomptes prévus par l’acte intitulé « désignation de nommables » du 21 mars 2006, selon lequel les demandeurs précités avaient convenu de céder à X.________ SA le droit d’acquérir une parcelle faisant l’objet d’une promesse de vente du 12 octobre 2000, ont considéré que l’acte du 21 mars 2006 n’était pas nul dès lors que ladite promesse de vente était valable en la forme, que les trois conditions suspensives prévues par cette promesse de vente étaient réalisées avant la date de son échéance, que W.________ SA, N.________ et R.________ avaient parfaitement exécuté leurs obligations résultant de la désignation de nommables du 21 mars 2006 et que cet acte n’avait pas été résolu par courrier du 17 janvier 2011. O.________ SA devait ainsi verser aux demandeurs les acomptes prévus de 130'000 fr. et 500'000 francs. Les magistrats de première instance ont par ailleurs rejeté la conclusion reconventionnelle d’O.________ SA tendant au paiement par les demandeurs W.________ SA, N.________ et R.________ d’un montant de
3 - 50'000 fr., correspondant au premier acompte versé par X.________ SA sur la base de la désignation de nommables du 21 mars 2006. Ils ont considéré à cet égard que cet acompte n’avait pas été versé sans cause légitime dès lors que l’acte du 21 mars 2006 était valable et que lesdits demandeurs avaient exécuté à satisfaction les obligations qui en découlaient. B.Le 11 septembre 2017, O.________ SA a interjeté appel contre le jugement de la Cour civile du 30 janvier 2017, en concluant, avec suite de frais et dépens, à sa réforme en ce sens que les conclusions de la demande déposée le 30 décembre 2010 par W.________ SA, N., R. et G.________ SA soient rejetées, que les demandeurs, solidairement entre eux, lui doivent paiement d’un montant de 50'000 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 21 mars 2006, que les frais de première instance soient mis à la charge des demandeurs, solidairement entre eux, et que ceux-ci, solidairement entre eux, lui versent des dépens de première instance fixés à dire de justice. C.La Cour d’appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base du jugement complété par les pièces du dossier : 1.a) F.________ est administrateur président de W.________ SA depuis son inscription au Registre du commerce en octobre 1993. Depuis le 29 mars 1994, il est également administrateur président de G.________ SA, dont la raison sociale était Y.________ SA jusqu’au 10 janvier 2014. Au 2 novembre 2012, le prénommé était en outre actionnaire de ces deux sociétés. b) Il ressort du Registre du commerce que, par contrat de fusion du 23 juin 2014, O.________ SA a repris les actifs et passifs d’A.________ AG, laquelle avait précédemment repris les actifs et passifs de X.________ SA, également ensuite de fusion.
4 - c) Le 12 octobre 2000, soit au moment de la signature de la promesse de vente et d’achat conditionnelle et de la convention sous seing privé dont il sera question ci-après (cf. infra ch. 2b et 3), P.________ était administrateur président de T.________ SA, succursale de [...]. A cette époque, il était également administrateur président de la société D.________ SA, qui a été radiée du Registre du commerce le 28 novembre
d) L’avocat François Besse est le conseil d’O.________ SA dans le cadre de la présente procédure. Il est également le conseil de V.________ depuis au moins une quinzaine d’années. Il a notamment représenté celui- ci dans le cadre de l’élaboration et de la légalisation du plan de quartier « B.________ » ainsi que lors des pourparlers menés avec les demandeurs concernant la vente des parcelles n os J.________ et H.________ de la commune de [...] dont il sera question ci-après (cf. infra ch. 2 à 4 et 9). 2.a) Le 18 août 2000, le Département des infrastructures du canton de Vaud a approuvé le plan de quartier 2 « B.________ » de la commune de [...]. b) Par acte notarié du 12 octobre 2000 instrumenté par le notaire C., un acte intitulé « promesse de vente et d’achat conditionnelle » a été conclu entre, d’une part, V. en qualité de « promettant-vendeur » et, d’autre part, D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R.________ en qualité de « promettants-acquéreurs », aux termes duquel ces derniers ont promis d’acquérir, « pour eux, pour leur ou leurs nommable(s) », la parcelle n° J.________ de la commune de [...], au prix de 2'546'280 francs. Cet acte (ci-après : la promesse de vente) prévoyait notamment les éléments suivants : « 9.- Entrée en jouissance et prise de possession L'entrée en jouissance, la prise de possession et le transfert des profits et des risques auront lieu le jour de la signature de l'acte de vente.
5 - (...) 13.- Irrévocabilité La présente promesse de vente et d'achat est conclue ferme de part et d'autre sans possibilité de dédit. 14.- Echéance La présente promesse de vente et d'achat est conclue pour une durée qui échoira le trente septembre deux mil dix. 15.- Signature de l'acte de vente Les parties se convoqueront elles-mêmes pour la signature de l'acte de vente en l'Etude du notaire soussigné. Cette convocation se fera par courrier recommandé moyennant trente jours de préavis, dès la réalisation des trois conditions ci-après. IV. CONDITIONS La présente promesse est soumise aux trois conditions cumulatives suivantes: a)que le plan de quartier « B.________ » susmentionné entre en force, b)que chaque propriétaire foncier concerné par ce plan de quartier signe la convention de remaniement parcellaire qui en découlera, et c)que les promettants-acquéreurs obtiennent le financement nécessaire à l'achat en cause à hauteur de huitante pour cent (80%), étant entendu que le solde de vingt pour cent (20%) restant constitue les fonds propres qui seront investis par les promettants- acquéreurs. Le promettant-vendeur s'engage à informer régulièrement les promettants-acquéreurs de l'évolution des démarches relatives au plan de quartier et au remaniement parcellaire. V.DROIT D'EMPTION Pour garantir les droits des promettants-acquéreurs, le promettant-vendeur concède à ces derniers, qui acceptent, un droit d'emption dont l'objet est la parcelle J.________ de la commune de [...] sus-désignée. (...) Exécution de la vente : le trente septembre deux mil dix. Toutefois, les promettants-acquéreurs pourront en tout temps demander l'exécution de la vente, moyennant trente jours de préavis. Echéance du droit d'emption et de son annotation au Registre foncier : trente septembre deux mil dix. (...) VII. DIVERS (...) Les promettants-acquéreurs pourront en tout temps demander l'exécution de la présente promesse, moyennant trente jours de préavis, que les conditions ci-dessus soient réalisées ou non. ».
6 - c) Il n’est pas établi que V.________ aurait invoqué un vice du consentement pour invalider la promesse de vente, ni qu’il aurait entrepris des démarches tendant à l’annulation de cet acte avant le 30 septembre 2010, date de son échéance. Il n’est pas non plus établi que D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R.________ auraient demandé l’exécution anticipée de la promesse de vente en application du chiffre VII de cet acte. 3.Le 12 octobre 2000, simultanément à la signature de la promesse de vente, l’acte suivant a été signé dans les bureaux du notaire C.________ (ci-après : l’acte sous seing privé) :
7 -
Il n’est pas établi que cet acte sous seing privé aurait été signé sous la forme authentique ou sous la forme d’un acte dressé par les soins du notaire C.________ antérieurement au 31 octobre 2000, en application de son chiffre 8. Il n'est pas non plus établi que V.________ aurait entrepris des démarches à cette fin.
8 - 4.a) Le 20 février 2001 a eu lieu une séance du « groupe B.________ à [...] », réunissant l'avocat François Besse, V., F., P., W., N.________ et R.. Il ressort du procès-verbal du 2 mars 2001 relatif à cette séance qu’il « a également été discuté qu’en ce qui concerne la parcelle H., il était pour l'instant trop tôt pour prendre une décision quant à une éventuelle acquisition ». Dans un procès-verbal du 21 mai 2001, relatif à une séance du « groupe B.________ à [...] » du 18 mai précédent, tenue en présence de F., P., V., N. et R., il a été consigné ce qui suit au sujet de l'achat de la parcelle n° H. de la commune de [...] : « Après diverses interventions et explications de N.________ et de R., et après avoir reçu l'avis de chacun, il est décidé d'attendre d'un commun accord la décision du tribunal administratif concernant le recours avant de mettre en application la convention signée entre les parties, notamment avec la signature d'une promesse de vente ou d'une vente à terme. ». Par télécopie du 10 juin 2002, R., pour T.________ SA, a soumis à V.________ une proposition du « groupe de promotion pour l'achat de la parcelle n° H.________ à [...] », prévoyant notamment ce qui suit : « Signature d'une promesse d'achat pour la parcelle H.________ (V.________ –X.________ SA) similaire pour tous les points, à celle signée avec le groupe de promotion le 12 octobre 2000 pour la parcelle J.. Ceci est conforme à la convention signée à la même date pour la parcelle H. entre le groupe et toi- même. ». Dans une télécopie du 11 juin 2002, R.________ s’est adressé en ces termes à V.________ : « Comme indiqué, dans mon précédent fax je t'apporte réponse des partenaires et X.________ SA sur la question d'une augmentation du prix arrêté dans notre convention. Après consultation, nous serions en collaboration avec X.________ SA disposés à le revoir à la hausse comme tu me l'as demandé. Ceci,
9 - pour autant qu'il y aie (sic) négociation également sur d'autres conditions (...) ». Le même jour, Y.________ SA a transmis à X.________ SA une copie de cette télécopie à l'attention de son directeur, Q.________, ainsi qu’un projet de convention.
Par correspondances des 18 juin, 2 juillet et 4 juillet 2002, le groupe de promotion, par l’intermédiaire de R., a poursuivi les pourparlers avec Me François Besse, respectivement V., en vue d’acquérir la parcelle n° H.________ de la commune de [...]. Une séance de travail a eu lieu à cette fin le 5 septembre 2002. Le 1 er octobre 2002, le groupe de promotion s’est réuni en séance, en présence de P., N., F., R. et K., ainsi que de Q.. Il ressort du procès-verbal de cette séance qu’une copie de l’acte sous seing privé du 12 octobre 2000 a été remise à Q.________ à cette occasion. Par courrier du 2 octobre 2002 adressé à V., R. – faisant référence au partenaire du groupe de promotion, X.________ SA – a en particulier indiqué ce qui suit : « Concrètement, celui-ci est aujourd'hui prêt à signer avec vous une promesse de vente pour la parcelle H., conformément à la discussion que nous avons eue lors de notre séance du 5 septembre dernier (...) Dès lors, nous demandons à Me C. d'établir un projet de promesse de vente et d'achat (...) ». Le 4 octobre 2002, le groupe de promotion a tenu une nouvelle séance, à laquelle Q.________ et Z.________ ont participé au nom de X.________ SA. Lors de cette séance, R.________ a notamment exposé que le groupe de promotion et son partenaire X.________ SA avaient décidé de mettre en application la convention signée avec V.________ concernant la parcelle n° H.________ de la commune de [...].
10 - Le 5 novembre 2002, le notaire C.________ a rédigé un projet de promesse de vente et d’achat conditionnelle portant sur la parcelle précitée entre, d’une part, V.________ en tant que promettant-vendeur et, d’autre part, X.________ SA en tant que promettante-acquéresse. Par lettre du 7 novembre 2002 adressée à R., V. et ses partenaires [...] et [...], au nom du « Groupement des propriétaires des terrains de B.________ », ont indiqué qu’ils avaient « décidé de confier un mandat de pilotage à L.________ SA/Mr. M.________ » afin, d’une part, de trouver rapidement une solution avec leurs banques et, d’autre part, de constituer « un Groupe de réalisation et d’Investisseurs ayant de réelles capacités d’investissements financiers, capables de réaliser cette opération ». Par télécopie du 15 novembre 2002 à l’en-tête de T.________ SA, R., au nom du groupe de promotion, a répondu à V. que la lettre précitée était considérée comme « une déclaration de "guerre" sans avertissement préalable » et que le groupe de promotion avait « une priorité sur de nouveaux venus en tout cas en ce qui concerne les parcelles J.________ et H.________ ». Par courrier du 2 décembre 2002, Me François Besse a écrit à R.________ qu’aucune transaction ne serait possible sans l’agrément des banques. Par lettre du 23 décembre 2003, R., agissant au nom du groupe de promotion « B. », a repris contact avec V., en sollicitant un rendez-vous. b) Le 16 décembre 2004, Me François Besse a soumis à R. une offre au nom du groupe L.________ SA, portant sur le rachat, au prix de 500'000 fr., du droit d’emption prévu au chiffre V de la promesse de vente.
11 - Le 18 mai 2005, R.________ a soumis à F., P., T.________ SA, N.________ et Y.________ SA un projet de convention établi par le groupe L.________ SA, prévoyant, en substance, la cession du droit d’emption précité à L.________ SA, au prix de 680'000 francs. Ce projet de convention a débouché sur un projet d’acte notarié de Me C.________ intitulé « désignation de nommables », daté du 11 janvier 2006. Lors d’une séance de discussions tenue le 17 février 2006 en présence de M., Q., Z., Me C. et R., il a été décidé de désigner X. SA comme nommable dans le projet d’acte notarié précité, en lieu et place du groupe L.________ SA. 5.Par acte notarié du 21 mars 2006 instrumenté par le notaire C.________ et intitulé « désignation de nommables » (ci-après : la désignation de nommables), D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R., d’une part, en qualité de cédants, et X. SA, d’autre part, en qualité de cessionnaire, ont notamment convenu de ce qui suit : « II.CESSION DU DROIT D’ACQUERIR-DESIGNATION DE NOMMABLE D.________ SA, W.________ SA, N.________ et R., comparants, cèdent conjointement le droit d’acquérir la parcelle J. de la commune de [...] sus-désignée, qu’ils détiennent en raison de la promesse de vente et d’achat susmentionnée, à X.________ SA, qui accepte. En conséquence : a) les cédants cèdent en cet instant le droit d’emption objet de l’annotation numéro [...] sus-désignée à la cessionnaire, qui accepte, et b) s’engagent solidairement à désigner, en qualité de nommable, la cessionnaire, ou toutes personnes désignées par cette dernière à cet effet, le jour de l’exécution de la promesse de vente et d’achat sus-désignée. Les obligations contractées par les cédants dans le cadre de la promesse en cause seront donc entièrement reprises par la cessionnaire ou ses nommables, à la libération totale et définitive des cédants. ». La cession était concédée moyennant paiement par la cessionnaire aux cédants d’un prix de 680'000 fr., montant devant être payé par le versement de trois acomptes, soit un premier de 50'000 fr., un deuxième de 130'000 fr. dès la réalisation des conditions a) et b) auxquelles était soumise la promesse de vente du 12 octobre 2000 (cf.
12 - supra ch. 2b) et un troisième de 500'000 fr. dans les trente jours qui suivraient l’entrée en force du premier permis de construire sur le périmètre du plan de quartier « B.________ ». L’acompte de 50'000 fr. a été consigné auprès de Me C.________ et versé aux demandeurs, ou à l’un d’entre eux, par l’intermédiaire dudit notaire. 6.Le 10 janvier 2007, V.________ a vendu la parcelle n° H.________ de la commune de [...] à quatre acheteurs constitués en société simple, dont A.________ AG, qui avait repris les actifs et passifs de X.________ SA ensuite de fusion (cf. supra ch. 1b). 7.a) Le 13 janvier 2009, un acte de remaniement parcellaire découlant du plan de quartier « B.________ » et concernant notamment la parcelle n° J.________ de la commune de [...] a été approuvé par-devant le notaire [...] et a été inscrit au Registre foncier le 14 janvier 2009. Ensuite de ce remaniement, la parcelle n° J.________ précitée a été fractionnée en deux biens-fonds distincts, soit les parcelles n os
Ja.________ et Jb.. Ces deux biens-fonds, ainsi qu’une nouvelle parcelle n° [...], ont été attribués à V.. Une nouvelle parcelle n° [...] a en outre été attribuée à [...] et [...] en copropriété, chacun pour une demie. L’annotation du droit d’emption en faveur de D.________ SA, N., W. SA et R.________ a par ailleurs été reportée sans changement, avec le consentement des bénéficiaires susmentionnés, de la parcelle n° J.________ sur les nouvelles parcelles n os Ja.________ et Jb.. 8.a) Le 25 février 2009, Z. a adressé à R.________ un courrier électronique au nom d’A.________ AG, dans lequel il indiquait souhaiter discuter de la suite qu’ils entendaient donner quant à la désignation future de la parcelle J.________ et de sa cession partielle à un autre promoteur.
Ja.________ et Jb.________ à l’issue de la séance du 30 septembre 2010.
Par réplique du 4 avril 2012, W.________ SA, N., R., D.________ SA et Y.________ SA ont conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet des conclusions reconventionnelles prises par A.________ AG. Les parties ont chacune déposé un mémoire de droit. 14.D.________ SA, radiée du Registre du commerce le 28 novembre 2013 (cf. supra ch. 1c), a été mise hors de cause. E n d r o i t : 1.
3.1L'appelante invoque une violation de l'art. 216 al. 2 CO et une appréciation arbitraire des preuves par l'autorité précédente.
20 - 3.2La promesse de vente (Vorvertrag ou Verkaufsversprechen) immobilière constitue un précontrat (art. 22 CO) portant sur la conclusion d'une vente immobilière (art. 216 CO) : une partie (promesse unilatérale) voire deux parties (promesse bilatérale) s'engagent à conclure ultérieurement un contrat de vente. Il est de jurisprudence que la promesse (bilatérale) de vente qui contient déjà tous les éléments essentiels du contrat principal (la vente) doit être assimilée à ce contrat (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 ; ATF 118 II 32 consid. 3b et 3c et les références citées ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid. 4.2). Comme la vente d'immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s'assurant qu'elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre- prestation issues de la vente. L'acte authentique doit donc désigner l'objet immobilier avec une précision suffisante pour que la description ne requière pas un nouvel accord de volontés. L'acte doit également énoncer toutes les contre-prestations promises en échange du bien immobilier, et le prix indiqué doit correspondre à celui réellement convenu ; à défaut, l'acte est nul parce que simulé (ATF 135 III 295 consid. 3.2 et les arrêts cités ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid. 4.2.2). Au nombre des éléments objectivement essentiels figure le nom des parties (cf. ATF 111 II 143 consid. 4a). L'acte doit également indiquer de manière correcte le rapport de représentation lorsqu'un tiers agit pour une partie (ATF 112 II 330 consid. 1a ; TF 5A_651/2010 du 17 janvier 2011 consid. 5.2.1 ; TF 4C.356/2001 du 12 mars 2002 consid. 2a ; Foëx, Commentaire romand, Code des obligations I, 2 e éd., Bâle 2012, n. 10 ad art. 216 CO).
21 - La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique, l'inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l'acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 11 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n'y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l'exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à disposer d'un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 11 341 consid. 4b ; TF 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid. 4.2.3). 3.3 3.3.1Les premiers juges ont considéré, contrairement à ce que soutenait la défenderesse, que les chiffres 2, 5 et 6 de l'acte sous seing privé n'étaient pas des éléments essentiels de la vente de la parcelle n° J.________ de la commune de [...], qui, faute d'avoir été intégrés dans la promesse de vente, entraînaient la nullité de celui-ci. Selon les magistrats, seuls N., R. et V.________ figuraient dans les deux actes. W.________ SA et D.________ SA n'étaient en revanche liées que par la promesse de vente, alors qu'Y.________ SA, T.________ SA, F., P. et une dernière personne dont le nom, ajouté à la main, n'avait pas pu être déchiffré, n'étaient parties qu'à l'acte sous seing privé. Pour l'autorité précédente, on ne saurait considérer que lorsqu'il était passé par d'autres personnes, un acte puisse contenir des éléments essentiels qui auraient dû être intégrés à un acte de vente authentique. Il importait peu à cet égard que F.________ ait été administrateur-président et actionnaire à la fois d'Y.________ SA et de W.________ SA et que P.________ ait été administrateur-président tant de D.________ SA que de T.________ SA. Il n'en demeurait pas moins qu'en l'absence d'éléments permettant d'admettre une identité économique entre ces personnes et ces sociétés (Durchgriff), celles-ci devaient être considérées comme des entités distinctes. A défaut d'identité de parties entre celles ayant conclu la promesse de vente et celles ayant conclu la convention sous seing privé, les clauses de cette
22 - convention ne pouvaient pas être considérées comme des éléments essentiels de la promesse de vente, selon les premiers juges. 3.3.2L'appelante soutient en substance qu'il existait une confusion entretenue et volontaire entre les membres du « Groupe de promotion », signataires de l'acte sous seing privé, et les signataires de la promesse de vente. Elle relève qu'elle n'a pas participé à ces conventions et soutient, au vu du principe de la sécurité juridique, qu'elle n'aurait pas à subir les conséquences de cette confusion, qui ne pourraient être imputées qu'aux parties intimées qui l'ont créée et n'ont cessé de l'entretenir par la suite. Elle en veut pour preuve toute une série de faits qui seront examinés ci- après et en déduit que l'appréciation des premiers juges, selon laquelle les parties à la promesse de vente ne seraient pas les mêmes que celles de l'acte sous seing privé, ne résisterait pas à l'examen, serait erronée et aboutirait à un résultat choquant contredisant les faits. 3.3.3En l'espèce, on ne saurait suivre l'appelante lorsqu'elle soutient en particulier que les parties ayant signé la promesse de vente et l'acte sous seing privé le 12 octobre 2000 seraient identiques, dès lors que les sociétés D.________ SA (pour la promesse de vente) et T.________ SA (pour l'acte sous seing privé) constituent des entités distinctes, même si elles ont le même administrateur-président, à savoir P., D. SA ayant du reste été radiée par la suite, le 28 novembre 2013, contrairement à T.________ SA. En effet, aucun élément au dossier ne permet de retenir le contraire, voire d'admettre une identité économique entre le prénommé et ces sociétés, et l'appelante ne l'allègue pas ni ne le démontre. Il en est de même des sociétés W.________ SA (pour la promesse de vente) et Y.________ SA, devenue G.________ SA (pour l'acte sous seing privé), qui constituent aussi des entités distinctes, même si F.________ est administrateur-président et actionnaire dans les deux sociétés. Dans ces conditions, la question de savoir si une personne inconnue avait en plus signé l'acte sous seing privé, comme retenu par l'autorité précédente, peut demeurer indécise.
23 - En outre, la désignation des parties et de leurs éventuels représentants, avec indication du rapport de représentation, sont des essentialia negotii s'agissant de la promesse de vente conclue par acte authentique. Dès lors, ne suffit pas pour considérer les éléments de l'acte sous seing privé comme des éléments essentiels de la promesse de vente le fait que les signataires de l'acte sous seing privé se sont désignés comme « groupe de promotion » dans cet acte et qu'il est mentionné au chiffre 2 de celui-ci que le « groupe de promotion » s'engage par une « promesse de vente cessible devant notaire (Me C.) à acquérir sous condition la parcelle no. J. », ce qui signifierait selon l'appelante que tant que P.________ et F.________ étaient présents, il importait peu que cela soit au nom de l'une ou l'autre société pour laquelle chacun d'eux avait le pouvoir de signature. N'est pas non plus déterminante la non-participation alléguée par l'appelante de W.________ SA et de D.________ SA, intéressées en tant que signataires de la promesse de vente à connaître l'avancement des démarches en lien avec le quartier de « B.________ », aux séances du groupe de promotion concernant le transfert de la parcelle J., contrairement à P. et F.________ qui y auraient assisté pour le compte respectivement de T.________ SA et d'Y.________ SA. A cet égard, les deux pièces 15 et 16, soit les procès-verbaux du groupe, nommé « B.________ » cette fois-ci contrairement à ce qui ressort de l'acte sous seing privé, des 20 février et 18 mai 2001, mentionnent la présence d'un certain W.________ aux côtés de P.________ pour le compte de T.________ SA, qui n'apparaît pas dans les deux actes en question. La pièce 18 mentionnée par l'appelante, soit le procès-verbal d'une séance du 14 janvier 2002, n'a pas non plus de force probante suffisante, dès lors qu'une partie de cette pièce n'est pas lisible s'agissant notamment des sociétés, de leurs représentants ou des personnes impliquées présents à cette occasion. Il en est de même s'agissant de la pièce 22/2 qui est un « (projet de) Convention » non signé, prévoyant du reste pour D.________ SA la signature non seulement de P.________ mais
24 - aussi de [...], ce dernier n'apparaissant nullement dans l'acte sous seing privé. La pièce 17 est quant à elle signée par R.________ pour T.________ SA, qui n'apparaît pas dans la promesse de vente, alors que par exemple dans la pièce 22/2, R.________ est désigné comme étant « représenté par lui-même » et D.________ SA est désignée « p/a T.________ SA » et comme étant « représentée par Monsieur P.________ ». La pièce 29 mentionne pour le groupe de promotion K., qui n'apparaît ni dans la promesse de vente ni dans l'acte sous seing privé. L'appelante ne saurait rien déduire de ces pièces quant à sa thèse selon laquelle les signataires de la promesse de vente du 12 octobre 2000 se reconnaissaient comme étant les signataires de l'acte sous seing privé du même jour, à la lumière de l'exigence relative à la désignation exacte des parties, voire de leurs représentants, qui fait en l'espèce défaut, comme retenu à juste titre par les premiers juges sur la base des éléments au dossier. Au demeurant, on ne voit pas ce qui aurait empêché les parties, y compris V., à supposer identiques à celles ayant conclu la promesse de vente, à intégrer dans celle-ci à tout le moins les clauses considérées comme essentielles par l'appelante, au lieu de conclure le même jour une promesse de vente à la forme authentique et un acte sous seing privé. Les autres éléments sur lesquels repose la motivation de l'autorité précédente seront examinés dans les considérations qui suivent.
4.1L'appelante conteste le raisonnement des premiers juges selon lequel les clauses de l'acte sous seing privé n'étaient pas des éléments essentiels de la promesse de vente dès lors qu'elles ne feraient pas naître de véritables droits et obligations, mais qu'il s'agirait uniquement de déclarations d'intention.
4.2 4.2.1Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices ; si elle aboutit, cette démarche conduit à une constatation de fait (ATF 129 III 664 consid. 3.1). S'il ne parvient pas à déterminer cette volonté, ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté manifestée par l'autre, le juge doit découvrir quel sens les parties pouvaient ou devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (principe de la confiance) ; il s'agit d'une question de droit (ATF 129 III 702 consid. 2.4). Cette interprétation objective s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées (ATF 132 III 24 consid. 4 et les arrêts cités). 4.2.2La lettre d'intention est couramment utilisée dans la phase préparatoire d'un contrat dans les domaines commerciaux et financiers qui revêtent une certaine complexité ou importance économique. Elle est une déclaration d'intention par laquelle une partie fait savoir à une autre qu'elle est intéressée à la conclusion d'un contrat et souhaite ouvrir des négociations dans ce but. Typiquement, les parties ne sont pas obligées à conclure un contrat et n'ont pas de prétentions l'une envers l'autre à ce titre. La lettre d'intention se distingue ainsi du précontrat, régi par l'art. 22 CO, lequel constitue un accord par lequel les deux parties, ou l'une d'elles seulement, s'engagent à conclure un contrat déterminé dans le futur. Le contenu d'une telle déclaration d'intention varie selon les cas et la délimitation avec d'autres institutions, telles que le précontrat, voire la conclusion d'un contrat, doit être analysée selon les circonstances de chaque cas particulier. Il arrive en pratique que la lettre d'intention comporte une déclaration expresse des parties selon laquelle elles
26 - n'entendent pas être liées par les dispositions qu'elle contient. Une telle déclaration prive les dispositions contenues dans la lettre d'intention de leur effet obligatoire, faute de volonté subjective des parties d'être liées, même si, comme cela peut être le cas en pratique, la lettre d'intention est suffisamment précise pour contenir objectivement les éléments essentiels d'un contrat. Inversement, en vertu du principe de la liberté contractuelle, les parties sont libres d'attribuer un effet obligatoire à certaines clauses, par exemple s'agissant d'assurer la confidentialité de leurs pourparlers contractuels ; il s'agit couramment de dispositions qui revêtent pour l'une ou l'autre des parties une importance considérable, afin de justifier la poursuite des négociations, les coûts supplémentaires et les risques qui y sont liés. Même si la lettre d'intention n'oblige pas les parties à conclure un contrat, elle constate néanmoins leur volonté d'entamer des pourparlers et détermine les paramètres des négociations contractuelles. A ce titre, la lettre d'intention fait présumer une volonté renforcée de négocier en conformité des règles de la bonne foi. De manière générale, les parties devront négocier selon les règles de la bonne foi et la violation de ce devoir peut entraîner leur responsabilité selon les règles de la culpa in contrahendo (TF 4C.409/2005 du 21 mars 2006 consid. 2.3.1 et les références citées). 4.3 4.3.1L'autorité précédente relève que, au regard de leur contenu, on ne saurait considérer les chiffres 2, 5 et 6 de l'acte sous seing privé comme des éléments essentiels de la promesse de vente. Le chiffre 2 de cet acte prévoit que la « promesse pourrait en particulier être annulée » si la parcelle H.________ reste en mains de V.________ deux ans après sa signature. Selon les premiers juges, il n'est pas dit dans cette clause que la promesse de vente sera annulée. Au contraire, l'emploi du verbe « pouvoir » au conditionnel confirme qu'il s'agissait là d'une simple déclaration d'intention, sans réelle portée juridique. Il en va de même des chiffres 5 et 6, qui prévoient que le prix de vente des parcelles H.________ et J.________ « pourra être adapté » au marché du moment et à l'indice des
27 - prix à la consommation dans le cadre des réalisations successives et que toute acquisition « pourra intervenir » chaque fois que l'autorisation de construire en force sera délivrée. Dans les deux cas, l'emploi du verbe « pouvoir » au futur indique qu'il ne s'agissait pas pour les parties de faire naître de véritables droits et obligations mais uniquement de formuler une déclaration d'intention. D'ailleurs, le fait que les parties aient convenu que l'acte sous seing privé serait formalisé par un acte authentique avant le 31 octobre 2000 et qu'elles n'aient finalement pas procédé en ce sens confirme qu'elles ne considéraient pas cet acte comme contraignant en l'état. Les magistrats de première instance ont ainsi considéré que l'acte sous seing privé était une pure déclaration d'intention et qu'il ne contenait au surplus aucun élément essentiel au contrat de vente de l'ancienne parcelle n° J.________ de la commune de [...]. 4.3.2L'appelante considère quant à elle que l'acte sous seing privé correspond à une manifestation de volonté réciproque et concordante ayant pour objet d'octroyer aux parties notamment la faculté d'annuler la promesse de vente, soit un contrat, portant sur la parcelle J., si la parcelle H. restait en mains de V.________ deux ans après la signature de la convention (cf. chiffre 2). Il s'agirait ainsi d'un accord ferme des parties sur une condition casuelle et potestative et non pas d'une simple déclaration d'intention, au vu de l'annulation qui y est prévue. L'appelante considère que son raisonnement vaut aussi pour les deux autres chiffres 5 et 6 de la convention, quand bien même ils sont soumis à une manifestation de volonté de l'une des parties, dès lors qu'une fois invoquée, cette manifestation de volonté serait contraignante pour l'autre partie. Elle en veut pour preuve plusieurs échanges intervenus entre le groupe de promotion et V.________. 4.3.3En l'espèce, il sied de relever à cet égard que la pièce 13, soit le procès-verbal de séance du groupe de promotion du 1 er octobre 2002, ne revêt pas de force probante suffisante dès lors qu'elle ne réunit pas les mêmes parties que celles ayant signé la promesse de vente. En effet, elle
28 - inclut un certain K., V. n'étant du reste pas présent. Il en est de même s'agissant des pièces 30 (courrier du 2 octobre 2002 de R., au nom du groupe de promotion, à V.) et 34 (télécopie du 15 novembre 2002, à l'en-tête de T.________ SA, de R., au nom du groupe de promotion, à V.), qui démontrent qu'à tout le moins V.________ ne s'estimait pas lié par l'acte sous seing privé du 12 octobre 2000 ; cela est particulièrement corroboré par la pièce 34, dans laquelle il est question d'une lettre des copropriétaires, y compris V.________, considérée comme « une déclaration de "guerre" sans avertissement préalable ». 4.3.4Dès lors que la volonté commune et réelle des parties à l'acte sous seing privé du 20 octobre 2000 ne peut pas être établie, il faut procéder à l'interprétation de ce document selon le principe de la confiance. Il apparaît que l'autorité précédente a qualifié cet acte de déclaration d'intention en se fondant sur le sens littéral de son texte ; elle a donc estimé ne pas devoir s'en écarter dès lors qu'il n'y avait aucune raison sérieuse de penser que celui-ci ne correspondait pas à la volonté de parties. L'interprétation de l'acte sous seing privé selon le principe de la confiance peut être confirmée au vu du contexte des déclarations et des circonstances qui les ont précédées et accompagnées. Parmi ces circonstances figure singulièrement la promesse de vente datée du même jour et conclue sous forme authentique. A supposer que les parties aux deux actes aient été identiques comme le soutient l'appelante, on ne voit pas ce qui les aurait empêché d'intégrer dans la promesse de vente à tout le moins les clauses considérées comme contraignantes et essentielles par l'appelante, au lieu de conclure le même jour une promesse de vente en la forme authentique et un acte sous seing privé. Le contexte des déclarations et les circonstances ayant accompagné celles-ci démontrent que les parties n'entendaient pas aller au-delà d'une déclaration d'intention s'agissant de la convention sous seing privé, ce d'autant qu'une telle déclaration n'empêche pas l'acte concerné de contenir des clauses objectivement essentielles qui n'ont toutefois pas fait l'objet d'une
29 - signature sous forme authentique devant le même notaire, comme prévu au chiffre 8 (cf. supra consid. 4.2.2).
5.1L'appelante considère que les intimés auraient cédé à X.________ SA leur droit d'emption de manière illicite par la désignation de nommables du 21 mars 2006, cet acte découlant de la promesse de vente du 12 octobre 2000 qui serait nulle. Pour l'appelante, la nullité de la promesse de vente entraînerait la nullité de la désignation de nommables. Elle soutient n'avoir eu connaissance des circonstances entourant le vice lié à la désignation de nommables que le 30 septembre 2010, lorsque la vente a été annulée par V.. Elle reproche aux intimés de ne pas avoir actionné V.. Elle allègue avoir réalisé que la désignation de nommables n'allait pas être exécutée au moment du dépôt de la demande du 30 décembre 2010 dirigée contre elle. L'appelante requiert ainsi la restitution du montant de 50'000 fr., correspondant à l’acompte qui aurait été versé sans cause par X.________ SA, en précisant avoir valablement interrompu la prescription annale en concluant reconventionnellement au paiement de ce montant. 5.2En l'espèce, dans la mesure où la promesse de vente n'est pas frappée de nullité, la désignation de nommables ne l'est pas non plus. Au surplus, on peut renvoyer aux développements convaincants des premiers juges, selon lesquels la désignation de nommables du 21 mars 2006 prévoyant le transfert des droits et obligations issus de la promesse de vente avait des effets immédiats entre les cédants et la cessionnaire, mais qu'elle ne déployait des effets vis-à-vis du vendeur V.________ que lorsque la désignation de nommables lui était communiquée, soit en principe au jour de l'exécution de la vente, le transfert à X.________ SA des droits découlant de la promesse de vente étant intervenu au plus tard ce jour-là. Comme cet acte n'était pas un précontrat, selon l'autorité précédente, mais une vente immobilière respectant la forme authentique, X.________ SA aurait pu ouvrir action
6.1En définitive, l’appel doit être rejeté et le jugement confirmé. 6.2Vu l’issue de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7'300 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelante (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens de deuxième instance dès lors que les intimés n’ont pas été invités à déposer une réponse. Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 7'300 fr. (sept mille trois cents francs), sont mis à la charge de l’appelante O.________ SA. IV. L’arrêt est exécutoire.
31 - Le président : Le greffier : Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -Me François Besse (pour O.________ SA), -Me Alexandre Reil (pour W.________ SA, N., R. et G.________ SA), et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge présidant la Cour civile du Tribunal cantonal. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral ; RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
32 - Le greffier :