VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 17 20 4. Kammer VorsitzRacioppi RichterMeisser, von Salis Aktuarin ad hocMuratovic URTEIL vom 12. Juni 2018 in der Streitsache Eheleute A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner, Beschwerdeführer gegen Amt für Immobilienbewertung Graubünden, Beschwerdegegner betreffend amtliche Schätzung
2 - 1.Die Eheleute haben am 7. September 2011, in Ausübung ihres im April 2010 vereinbarten Kaufrechts, die Parzelle Nr. 4793, in X., zum Preis von Fr. 2'100'000.-- bzw. Fr. 1'185.80 / m² je zu gleichen Teilen im Miteigentum erworben. Kurz darauf erteilte ihnen die Baubehörde X. am 21. Oktober 2011 die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus mit der Auflage der Erstwohnungspflicht. Die öffentlich-rechtliche Eigen- tumsbeschränkung der Erstwohnungspflicht, datiert vom 17. Februar 2012, ist im Grundbuch angemerkt. Nach Abschluss der Bauarbeiten be- zogen die Eheleute Ende Mai 2014, in Erfüllung der Erstwohnungsaufla- ge, ihr neues Einfamilienhaus zu Wohnzwecken und beantragten eine Grundstückschätzung. 2.Nach Besichtigung des Objektes wurden den Eheleuten mit Verfügung des kantonalen Schätzungsbezirks 3 (nachfolgend Schätzungsbezirk 3) vom 5. Juli 2016 folgende Schätzungswerte eröffnet: Neuwert Fr. 7'648'800.--, Zeitwert Fr. 7'648'800.--, Mietwert Fr. 96'240.--, Ertrags- wert Fr. 1'604'000.-- und Verkehrswert Fr. 10'775'000.--. Dagegen erho- ben die Miteigentümer gemeinsam am 3. August 2016 Beschwerde beim kantonalen Amt für Schätzungswesen (ASW) und beantragten die Herab- setzung des Eigenmietwertes des Wohnteils von Fr. 90'000.-- auf Fr. 50'400.--, eine Reduktion der angenommenen zwei Aussenparkplätze auf eineinhalb Plätze und der angenommenen drei Garagenplätze auf zwei Plätze, sowie eine Reduktion der geschätzten Mietwerte für die Aus- senparkplätze von Fr. 1'560.-- auf Fr. 720.-- und der Garagenplätze von Fr. 4'680.-- auf Fr. 1'200.--. Schliesslich sei ein neuer Ertragswert von Fr. 888'667.-- zu verfügen, weil sich ein Mietwert von Fr. 52'320.-- für das Wohnhaus, die Garagenplätze und Aussenparkplätze ergebe. Mit Ent- scheid des ASW vom 19. Januar 2017 wurde die Beschwerde teilweise gutgeheissen und zur Neueinschätzung zurückgewiesen (Ziff. 1). Dabei habe der Schätzungsbezirk 3 bei der angeordneten Neuberechnung fol- gende Anpassungen vorzunehmen: Der Bodenwert sei auf Fr. 790.-- / m²,
3 - der Realwert auf Fr. 9'944'500.--, der Mietwert auf Fr. 95'160.--, der Er- tragswert, bei unverändertem Kapitalisierungssatz von 6 %, auf Fr. 1'586'000.-- und der Verkehrswert auf Fr. 9'184'600.-- festzulegen. Aus den erfolgten Abklärungen zu den Baukosten ergebe sich im Gegen- satz zu den vom Schätzungsbezirk 3 eröffneten Werten, ein um Fr. 36'900.-- höher ausfallender Neu- und Zeitwert, weshalb dieser bei Fr. 7'685'700.-- festzulegen sei. Die Schätzung sei zudem bis zum
4 - marktgerechte Bewertungen vornehmen. Weiter habe das ASW aufgrund der Erstwohnungspflicht für das Bauland bereits einen Werteinschlag von einem Drittel anerkannt, was vom Markt rasch bestätigt worden sei. Es tue sich aber weiterhin schwer, bei der Schätzung von Einfamilienhäusern auf die neue Marktsituation zu reagieren. Bezüglich des Verkehrswertes, welcher sich aus der Bauabrechnung für die Gesamtbaukosten und dem Bodenwert gemäss Kaufvertrag ergibt, wird festgehalten, dass dieser für das Schätzungsobjekt mit Grundbuchvermerk "Erstwohnung" so nicht mehr realisierbar sei. Damit festgestellt werden könne, zu welchem Preis sich das Gebäude zum Schätzungszeitpunkt auf dem Markt verkaufen lasse, habe die durch den Vermerk erfolgte Wertminderung anlässlich der ersten amtlichen Neuschätzung miteinzufliessen. Hinzu komme, dass die Baukostenabrechnung im konkreten Fall nicht einfach so übernommen werden könne, da die Baukosten für die gleichen Arbeiten heute viel tiefer seien. Der Bodenwert sei vom Schätzungsbezirk 3, handelnd durch die Schätzungskommission, von Fr. 1'186.-- auf Fr. 790.-- / m 2 reduziert wor- den. Der Schätzungsbezirk 3 habe, obschon er auf eine anonymisierte Liste mit durchschnittlichen Kaufpreisen von Fr. 728.00 / m 2 verwies, den Bodenwert für das vorliegende Schätzungsobjekt - wegen der besseren Lage und eine grössere Grundstückfläche - höher angesetzt. Aufgrund des erneuten Preisabfalls sei aber der festgelegte Bodenwert von Fr. 790.-- / m 2 kaum marktgerecht, vielmehr liege der Preis momentan bei etwa Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m 2 . Deshalb liege der marktgerechte Ver- kehrswert bei Fr. 5'600'000.-- (Bauland Fr. 1'100'000.-- plus Baukosten Fr. 4'500'000.--); sicher jedoch unter Fr. 6'000'000.--. Für die Berechnung des Eigenmietwertes hätten sowohl der Schätzungsbezirk 3 als auch das ASW Vergleichsobjekte herangezogen, welche aufgrund der kleineren Wohnfläche – was zu einem eher teureren Eigenmietwert führe – nicht massgeblich und markpreisgerecht seien. Vergleiche seien zudem nur mit Einfamilienhäusern im Gebiet B._____ anzustellen und nicht etwa mit Ei- gentumswohnungen in Y._____, Oberengadin oder Arosa. Falls wegen
5 - der Erstwohnungsklausel ein Vergleich nicht machbar sei, müsse dies zu fiktiven Abschlägen auf dem Eigenmietwert führen. Die Wohnungsmiete solle rund 30 % des monatlichen Netto-Einkommens der Mieter betragen. Die Schätzungskommission habe vorliegend einen Eigenmietwert von Fr. 90'000.-- pro Jahr bzw. Fr. 7'500.-- pro Monat angenommen, was – unter Anwendung der zuvor genannten Faustregel – ein jährliches Netto- einkommen von Fr. 300'000.-- bzw. ein monatliches von Fr. 25'000.-- des Mieters voraussetze. Eine Drittvermietung sei rein faktisch nicht möglich, der Eigenmietwert offensichtlich nicht tragbar und nicht marktgerecht. Deshalb sei ein Abschlag von 25 bis 30 %, analog zum Bodenpreis, ver- tretbar. Weil für Einfamilienhäuser, die grösstenteils in Eigennutzung ste- hen, kaum direkte Vergleichsmieten zu ermitteln seien, müsse der Miet- wert nach objektiven Kriterien berechnet werden. Dabei sei die Anwen- dung der Brutto- bzw. Nettoschätzmethode für das vorliegende Schät- zungsobjekt angebracht. Die Behauptung des Beschwerdegegners, dass ein Eigentümer seine Liegenschaft nicht unter einer Bruttorendite von 1.2 % zur Drittvermietung anbiete, gelte nicht für ein Gebäude mit Erst- wohnungspflicht. In diesem Fall könne sich der Eigentümer nicht leisten, keine Mieteinnahmen zu realisieren und zwei Behausungen zu finanzie- ren. Nach dem Gesagten liege der marktgerechte Eigenmietwert beim vorliegenden Schätzungsobjekt bei rund Fr. 70'000.--. 4.Das ASW beantragte in seiner Vernehmlassung die vollumfängliche Ab- weisung der Beschwerde und die Durchführung eines Augenscheins (Ob- jektbesichtigung), unter gesetzlicher Kostenfolge. Zur Begründung ver- wies es grundsätzlich auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid. Dennoch äusserte sich das ASW ergänzend zu den Vorbringen in der Beschwerde. Den Schätzungsbezirken stehe in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zu, welcher, auch wenn es sich nicht um eine Ermessensfrage im rechtstechnischen Sinne handle, dem Ermessen zumindest in verwaltungsrechtlicher Beziehung gleichgesetzt sei. Aus
6 - diesem Grund sei eine Überprüfung des Beschwerdeentscheides durch das aufgerufene Gericht nur beschränkt möglich. Weiter seien die Schät- zungsorgane bloss rechtsanwendende Behörden, weshalb die Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach die anzuwendenden Rechtsgrundlagen anzupassen seien, nicht gehört werden könnten. Die Differenzierung zwi- schen Erst- und Zweitwohnungsmarkt sei von den Schätzungsorganen bereits vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative berücksichtigt wor- den, da gewisse Gemeinden des Kantons schon länger eine Erstwoh- nungsverpflichtung eingeführt hätten. Zudem seien Schätzungen auf reale Marktvergleiche im Schätzungszeitpunkt abzustützen und nicht auf mögli- che Entwicklungen, weshalb die Argumente der Beschwerdeführer, wel- che sich auf Einschätzungen und Trends künftiger Entwicklungen abstütz- ten, nicht zu beachten seien. Soweit sich die Beschwerdeführer im Weite- ren in ihrer Beschwerde auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung über die Mietzinse bei Orts- oder Quartierüblichkeit und die Praxisfestlegung der kantonalen Steuerverwaltung berufen, gehe dies fehl. Auch die von den Beschwerdeführern hergestellte Relation zwischen Mietwert und Bo- denwert sei unzutreffend. Eine Erstwohnungsbeschränkung wirke sich bloss auf die Bodenpreise und nicht auch auf den Neuwert aus. Bei Letz- terem sei keine Wertdifferenz zu verzeichnen, weil die Baukosten für alle Käufer gleich seien. Die Haltung der Beschwerdeführer bezüglich des Bodenwertes habe sich allgemein als völlig inkonsistent erwiesen, zumal sie im Verfahren vor dem ASW einen Wert von Fr. 750.-- / m 2 als ange- messen erachtet hätten und nun die Feststellung eines Wertes von Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m 2 beantragen würden. 5.In ihrer Replik vom 22. Mai 2017 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen und Begründungen weitgehend fest. Nach allgemeinen Aus- führungen bezüglich des regionalen Immobilienmarktes in X._____ sowie einigen Beispielen zum Erstwohnungs-, Zweitwohnungs- und Ersthaus- markt, gingen die Beschwerdeführer auf einzelne Vorbringen des ASW
7 - vertieft ein. Dabei wird die vom Beschwerdegegner behauptete be- schränkte Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichts als nicht zutref- fend erachtet. Das aufgerufene Gericht müsse die vom ASW erlassene Verfügung auf die Übereinstimmung mit dem Marktwert überprüfen kön- nen. Die freie Prüfung gehe über eine reine Willkürprüfung hinaus. Das aufgerufene Gericht könne allein aufgrund der Akten erkennen, dass das ASW für das Beschwerdeobjekt keine umfassende Abklärung des Markt- wertes vorgenommen habe. Ein erneuter Augenschein sei nicht erforder- lich, insbesondere weil es zu keinen neuen fallrelevanten Erkenntnissen führe und nur Kosten verursache. Weiter seien die in der ihnen anonymi- siert übermittelten Tabellen des ASW aufgelisteten Vergleichsmieten und Vergleichsverkaufspreise für das vorliegende Schätzungsobjekt untaug- lich und das darin angewandte Punktesystem, welches nicht offengelegt werde, nicht nachvollziehbar. Die Beschwerdeführer betonen zudem, dass sie keine Rechtsänderung verlangen würden, sondern lediglich die konkrete Anwendung und Ermittlung der Verkehrs- und Eigenmietwerte, wie sie sich aus dem aktuellen Markt ergebe. Im Übrigen machten sie un- ter Vertiefung ihrer bisherigen Argumentation weitere Ausführungen zu den Marktwerten von Bauland und Gebäuden sowie zur Miete bzw. zum Eigenmietwert. 6.Zu der Eingabe der Beschwerdeführer nahm das ASW mit Duplik vom
10 - sung auf die vorliegende Beschwerde einzutreten ist, da der unteren In- stanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungs- spielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechneri- schen) Umsetzung des durch die obere Instanz Angeordneten dient. Da die weiteren Prozessvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass geben, kann auf die vorliegend frist- und formgerecht eingereichte Be- schwerde eingetreten werden. b)Der das Verwaltungsgericht verpflichtende Untersuchungsgrundsatz, wo- nach der massgebliche Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären ist, wird durch den Grundsatz der Mitwirkung der am Verfahren beteiligten re- lativiert (Art. 11 VRG). Im Rahmen der Mitwirkungspflicht hat die be- schwerdeführende Partei in der Beschwerdebegründung darzutun, in wel- chen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird (Art. 33 VRG). Dabei muss sie sich mit den Erwägungen des angefochte- nen Entscheides auseinandersetzen. Allgemeine Beanstandungen sind daher nicht näher zu behandeln (vgl. BGE 118 Ib 136 E.3; 113 Ib 288). c)Der entscheidwesentliche Sachverhalt ergibt sich hinlänglich aus den Ak- ten. Deshalb wird auf weitere Beweisaufnahmen – insbesondere auf den vom Beschwerdegegner beantragten Augenschein – verzichtet (BGE 122 V 157 E.1d; 104 V 209 E.a m.w.H.). 3.Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der Beschwerdegegner die im Be- schwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 festgelegten Verkehrs- und Ei- genmietwerte marktgerecht festgesetzt hat und insbesondere die infolge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative veränderte Marktsituation (vermehrt) zu berücksichtigen hatte bzw. diese bereits angemessen berücksichtigte.
11 - 4.Wie der Beschwerdegegner richtig feststellte, ist die Überprüfungsbefug- nis des Verwaltungsgerichtes bei angefochtenen Einspracheentscheiden in Schätzungssachen nach Art. 51 lit. a und b VRG auf Rechtsverletzun- gen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens so- wie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes beschränkt. Dies bedeutet, dass der Schätzungskommis- sion bzw. den Schätzungsbezirken in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal einer Schätzung naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet. Zwar handelt es sich dabei nicht um die Beantwortung von Ermessensfragen im rechtstechnischen Sinne, doch hat die Praxis den Ermessensbegriff ausgeweitet und auch die annäherungsweise Ermittlung eines Sachverhaltes – so namentlich die aus Erfahrungswissen gewonnene zahlenmässige Bewertung einer Ge- gebenheit – dem Ermessen zumindest in verfahrensrechtlicher Beziehung gleichgesetzt. Das Verwaltungsgericht übt daher bei der Beurteilung von Schätzungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber Ent- scheiden in Ermessensfragen (PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49).
12 - vergangener oder zukünftiger Wert, sondern immer der Stichtagswert. Sind zum Bewertungszeitpunkt bestimmte wertbeeinflussende zukünftige Ereignisse oder Einflüsse bereits bekannt oder ersichtlich, sind diese mit- einzubeziehen. Es dürfen jedoch keine willkürlichen oder gar Zufalls- Prognosen getroffen werden (vgl. FRANCESCO CANONICA, Die Immobilien- bewertung, Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband, 2009, S. 50 und 157 ff., S. 77 ff.). Vielmehr müssen sich die zukünftigen Tatsachen bereits per Stichtag auswirken und zu diesem Zeitpunkt jeden Käufer in seiner subjektiven Wertbildung beeinflussen können. Beispielsweise kann sich bereits heute die Möglichkeit abzeichnen, dass die Hypothekarzinsen steigen oder fallen werden. Dieser Umstand beeinflusst zweifelslos den Verkehrswert, aber nicht schon per Stichtag, sondern erst, wenn sie sich in Form von höheren bzw. tieferen Kaufpreisen im Markt abbilden (vgl. Ur- teil des Bundesgerichtes 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E.4.2). Glei- ches gilt für verschiedene wirtschaftliche Veränderungen wie Nachfrage nach Wohnraum, Entwicklung der Bevölkerungsschichten etc., welche ir- gendwann bestimmt Einfluss auf den Verkehrswert haben werden, aber niemand bereits heute den Zeitpunkt und das Mass dieser zukünftigen Veränderungen kennt. Erst wenn sie mit Sicherheit bekannt sind und mögliche Käufergruppen in ihrer subjektiven Wertbildung direkt beeinflus- sen, wirken sie sich auf den Verkehrswert aus (Die Immobilienbewertung, a.a.O., S. 51). Die Beschwerdeführer machen in ihren Rechtsschriften mehrfach geltend, dass bei der Schätzung auf Einschätzungen und Trends künftiger Entwicklungen abzustützen sei. Beispielsweise sei die Zweiteilung in einen Erstwohnungs- und Zweitwohnungsmarkt angezeigt, sodass das Bündner Schätzungswesen den Preiseffekt für beide Märkte getrennt zu betrachten und entsprechend andere Preise festzulegen habe. Bei Erstwohnungen seien in absehbarer Zukunft tiefere Mietzinsen und andere Mietwerte als bei Zweitwohnungen auszumachen. Obwohl sich diese zweigeteilte Marktsituation noch nicht eindeutig herauskristallisiert habe, sei sie zumindest seit dem 11. März 2012 bei der
13 - Schätzung des Verkehrs- und Eigenmietwertes zu berücksichtigen. Beim Bodenwert werde bereits mit Rücksicht auf die Erstwohnungspflicht ein Abschlag von einem Drittel vorgenommen, was erst Recht für den Gebäude- und Eigenmietwert von der Erstwohnungspflicht unterstellten Einfamilienhäusern und Wohnungen gelten müsse. Selbst bei den Baukosten machen die Beschwerdeführer geltend, dass diese nicht unverändert zu übernehmen seien, weil sie für die gleichen Arbeiten heute viel tiefer ausfallen würden. Die von der AIB vorgenommene Re- duktion auf den Gebäudewert von 10 % der Gesamtbaukosten einsch- liesslich Aushub und dergleichen, sei eine ungenügende Anpassung an die Marktverhältnisse. Schliesslich sei der Bodenwert erneut gefallen, weshalb momentan ein Wert von Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m 2 marktgerecht sein dürfte (vgl. zum Ganzen die Beschwerdeschrift vom 20. Februar 2017, act. A.1, vgl. bspw. Ziff. B.4 f.; B.7; C.2.1 f.). Der Beschwerdegegner ging nicht vertieft auf die be- schwerdeführerischen Vorbringen ein und hielt in seiner Beschwerdeant- wort vom 15. März 2017 lediglich fest, dass sich die Schätzungsorgane bei der Schätzung auf reale Marktvergleiche im Schätzungszeitpunkt und nicht auf mögliche Entwicklungen zu stützten hätten. Dementsprechend seien auch nicht vorsorglich höhere Schätzungswerte verfügt worden, als sich jahrzehntelang ein teilweise sehr starker Anstieg der Immobilienprei- se abzeichnete. Dies gelte sinngemäss auch für die Baukosten, für wel- che in der Schätzungseröffnung unbestrittenerweise das Baujahr 2014 ausgewiesen sei. Ohnehin habe es gemäss dem schweizerischen Bau- preisindex zwischen 2014 und 2016 Preisschwankungen von 0.57 % ge- geben, welche für die Bewertung unbedeutend seien und vernachlässigt werden könnten. b)Gemäss Art. 16 Abs. 1 SchV ist der Bodenwert dem Verkehrswert von vergleichbarem, unüberbautem Boden gleichzusetzen, der dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis entspricht. Für einen derar-
14 - tigen Kaufpreisvergleich sind beim zu bewertenden Grundstück die Ab- weichungen von den Vergleichsgrundstücken durch Zu- bzw. Abschläge zu berücksichtigen (Bspw. Lage, Grösse, Qualität, Erschliessungszu- stand, Umfang der Nutzungsmöglichkeiten etc.). Die Beschwerdeführer bezahlten für den Boden einen Kaufpreis von Fr. 2'100'000.--, was einem Preis von Fr. 1'186.-- / m 2 entspricht. Rund sechs Monate nach dem Kauf wurde die Parzelle mit einer Erstwohnungsauflage belastet. Aufgrund die- ses Umstandes nahm der Schätzungsbezirk 3 im Nachhinein einen Bo- denpreis-Vergleich mit vier erstwohnungsbelasteten Grundstücken im Gebiet "C._____" vor, welcher einen durchschnittlichen Wert von Fr. 728.-- / m 2 ergab. Dieser Wert wurde sodann auf Fr. 790.-- / m 2 erhöht, mit dem Hinweis auf eine bessere Lage und eine rund dreifach grössere Grundstückfläche. Diese Reduktion des Bodenwertes entspricht einem Drittel des Kaufpreises und trägt dem Erstwohnungseintrag, wie der Schätzungsbezirk 3 richtigerweise festhält, gebührend Rechnung (vgl. Stellungnahme des Schätzungsbezirks 3 zur Beschwerde vom 1. Sep- tember 2016, Seite 3). Die Beschwerdeführer rügen sodann keine Rechtsverletzung, Unterschreitung, Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens. Vielmehr wollen sie den Bodenpreis beim momentanen Wert festlegen, welcher gemäss eigenen Angaben tiefer sei als per Stichtag ermittelt. Dagegen ist einzuwenden, dass gemäss Art. 4 Abs. 2 SchV der Schätzungszeitpunkt für die Bewertung massgebend war. Die Schätzung wurde per Stichtag unter Berücksichtigung der gegebenen Marktverhält- nisse vorgenommen. Das Vorgehen der Schätzungsbehörde ist nicht zu beanstanden. Zudem ist es fraglich, ob der behauptete momentane Wert tatsächlich tiefer liegt als Fr. 790.-- / m 2 . c)Die Beschwerdeführer sind ausserdem der Meinung, dass bei der im kon- kreten Fall vorgenommenen Schätzung die marktgerechten Baukosten nicht berücksichtigt worden seien. Die Erstwohnungen seien ab dem Jahr 2013 gebaut worden, zu damals noch wesentlich höheren Baulandpreisen
15 - und Baukosten als heute (Beilage A.1, S. 5). Nach in Kraft treten der neu- en Zweitwohnungsgesetzgebung habe sich der regionale Markt verändert und die Bautätigkeit stark abgenommen. Diese Entwicklung habe nicht nur zu tieferen Bodenpreisen, sondern auch zu massiv fallenden Baukos- ten geführt (Beilage A.3, S. 3). Die Schätzungsbehörde könne nicht allein auf die damals überhöhten Baukosten oder die ursprüngliche Baukosten- abrechnung abstellen. Es könne nicht mehr wie früher auf schweizerische Baupreisindexe (Hochbau Grossregion Ostschweiz) zurückgegriffen wer- den, sondern auf den Markt in X._____ selbst. Zudem hätten die speziell teuren Innenausbauten keinen Marktwert und müssten gemäss Art. 12 Abs. 1 SchV abgezogen werden. Der Beschwerdegegner setzte sich be- reits anlässlich der Verwaltungsbeschwerde damit auseinander und kam zum Schluss, es sei aus der bereinigten, detaillierten Bauabrechnung er- sichtlich, dass es sich um Marktpreise handle. Der Neuwert des Gebäu- des sei auf Fr. 7'685'700.-- festzusetzen. Dritte hätten nicht mit tieferen Kosten gebaut (vgl. Beschwerdeentscheid, Ziff. 5.1.3). Während des Be- schwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht räumte der Beschwer- degegner zudem ein, dass sich die Preise gemäss dem schweizerischen Baupreisindex (Hochbau, Grossregion Ostschweiz), seit dem Baujahr um 0.57 % reduziert hätten. Eine solch minimale Veränderung sei vernach- lässigbar. Gemäss Art. 12 Abs. 1 SchV ist für die Berechnung des Neuwertes bei Neubauten und baulichen Änderungen von der Bauabrechnung auszuge- hen. Der Neuwert entspricht dem effektiven Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes (gleiche Grösse, gleicher Aus- bau, gleicher Standort) erforderlich ist (Art. 11 Abs. 1 SchV). Ausserge- wöhnlich niedrige oder hohe Kosten, entstanden durch Preisvergünsti- gungen, Angebote, Eigenleistungen, Umdispositionen bei der Planung und Bauausführung sowie Kosten für den Abbruch sind nicht zu berück- sichtigen (Art. 12 Abs. 2 SchV). Hingegen finden nach Art. 4 Abs. 1 lit. a
16 - und b SchV unter anderem die Bauart und der Ausbau in die Schätzung der Immobilie Eingang. Aus letztgenannten geht bereits hervor, dass der Einwand der Beschwerdeführer, die speziell teuren Innenausbauten im Einfamilienhaus seien abzuziehen, nicht greift. Ausserdem findet der Baupreisindex zur Ermittlung des Versicherungswertes praxisgemäss Anwendung. Beim Baupreisindex handelt es sich um eine periodische, aufgrund ausgewählter Indexhäuser neu vorgenommene Berechnung, welche für vergleichbare Bauleistungen die veränderten Baukosten im Vergleich zu einem früheren Zeitpunkt aufzeigt (Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 290). Abgesehen von einigen Ausnahmen, werden die Gebäude im Kanton Graubünden grundsätzlich zum Neuwert versichert. Dabei werden gemäss Art. 20 Abs. 1 des Gebäudeversiche- rungsgesetzes des Kantons Graubünden (GebVG) die Versicherungswer- te jährlich an die Entwicklung der Baukosten angepasst. Für die Gebäu- deversicherung ist daher ebenfalls der Wert relevant, welcher aussagt, wieviel Geld es kosten würde, das Gebäude an Ort und Stelle wieder zu errichten. Aus diesem Grund ist es nicht ersichtlich, weshalb sich die Schätzungsbehörden nicht ebenfalls auf den Baupreisindex stützen soll- ten, sondern auf den Markt in X._____ selbst. Wie bereits in Erwägung 5a dargelegt, handelt es sich bei der Schätzung von Immobilien um eine Stichtagbewertung. Im konkreten Fall wurden die rund zweijährigen Baua- rbeiten im Jahr 2014 abgeschlossen und die Schätzung am 5. Juli 2016 vorgenommen. Es ist demnach auf den zum Schätzungszeitpunkt gülti- gen Neuwert abzustellen. Grundlage für die Berechnung bildet die Schlussabrechnung der Baukosten, welche zeitlich zu aktualisieren sind, weshalb auf den Baukostenindex für das Jahr 2016 abzustellen ist. Dieser ist um 0.7 Punkte im Vergleich zum Jahr 2014 gesunken, was einem Pro- zentsatz von 0.57 entspricht (Vgl. GVG-Index in Bg-act.). Schätzungen führen ihrer Natur nach zu annäherungsweise ermittelten Zahlen. Die Abweichung von 0.57 % ist geringfügig und überschreitet nicht die Schät- zungstoleranz, weshalb die ermittelten Baukosten im Bereich der Ermes-
17 - sensausübung der Schätzungsbehörde bzw. der Schätzung innewohnen- den Ungenauigkeit liegt (vgl. Der Liegenschaftsschätzer, a.a.O., S. 65 f.). d)Den beschwerdeführerischen Vorbringen, dass die mit der Zweiteilung des Marktes in Erstwohnungs- und Zweitwohnungsmarkt zusammenhän- genden wertbeeinflussenden Umstände bei der Schätzung des Verkehrs- und Eigenmietwertes zu berücksichtigen seien, kann entgegengehalten werden, dass die Schätzungsbehörden bereits vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative dieser Differenzierung in ihren Schätzungen Rechnung getragen haben, das heisst, die Immobilien entsprechend den Marktverhältnissen bewerteten. In der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die amtliche Schätzung (SchG) wird festgehalten, dass von der Marktorientierung in diesem Be- reich nicht abgewichen werde (vgl. Botschaft der Regierung an den Gros- sen Rat, Heft Nr. 8/2016-2017, S. 454). Es wurden dementsprechend im konkreten Fall auch nur Liegenschaften mit Nutzungsbeschränkungen als Erstwohnungen als Vergleichsobjekte herangezogen. Die Marktsituation zum Schätzungszeitpunkt wurde damit genügend berücksichtigt, es wa- ren insbesondere keine weitergehende Annahmen über zukünftige Markt- preisentwicklungen zu treffen.
18 - gelten. Bei Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweg- gründe der Käuferschaft wie Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartung im Vordergrund, während Renditeüberlegungen in den Hintergrund treten (Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 112). Bei überbauten Grundstücken wird durch Gewichtung der Grundlagenwerte Realwert und Ertragswert der Verkehrswert ermittelt. Der Verkehrswert wurde im Beschwerdeentscheid auf Fr. 9'184'600.-- geschätzt. Die Beschwerdeführer haben, neben den bereits weiter vorne abgehandelten Einwänden bezüglich der Baukosten und des Neuwertes, gerügt, dass der Beschwerdegegner eine ungenügende Anpassung an die Marktverhältnisse bei der Bewertung des Gebäudes und der zusätzli- chen Bauleistungen vorgenommen habe. b)Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück, den für die Erstellung notwendi- gen Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten sowie den Baunebenkosten und des Bodenwertes. Es ist unbestritten, dass es sich beim Beschwer- deobjekt um einen Neubau handelt, weshalb der Zeitwert dem Neuwert entspricht. Der Beschwerdegegner schätzte den Realwert im Beschwer- deentscheid auf Fr. 9'944'500.--, welcher aus dem Bauwert (Neuwert = Zeitwert) von Fr. 7'685'700.--, den effektiven Zusatzkosten von Fr. 859'700.-- (somit den Anlagekosten von Fr. 8'545'400.--) und einem Bodenwert von Fr. 1'399'100.-- errechnet wurde. Der Realwert dient als Hilfswert für die Schätzung des Verkehrswertes. Wie weiter oben bereits erläutert, richtet sich der Verkehrswert grundsätzlich nach den bei glei- chen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erziel- ten Verkaufspreisen. Der Schätzungsbezirk 3 räumte im Verwaltungsbe- schwerdeverfahren ein, dass es über keine Werte gehandelter Ver- gleichsobjekte verfügt. Ein Vergleich ist somit nicht möglich, weshalb nach Art. 26 Abs. 1 lit. a SchV vorzugehen ist. Der Verkehrswert von Neubauten steht in Übereinstimmung mit dem Realwert, wenn der Neu-
19 - wert, die zusätzlichen Baukosten und der Bodenwert den Marktwerten entsprechen und es sich nicht um Liebhaberobjekte handelt. Letzteres wurde richtigerweise vom Beschwerdegegner verneint. Ausserdem redu- zierte der Beschwerdegegner die Zusatzkosten betreffend Aushub, wel- che um rund Fr. 250'000.-- höher als üblich gewesen seien. Bezüglich des Neuwertes und der Baukosten seien keine Preisunterschiede zwischen Erst- und Zweitwohnungsbauten feststellbar. Der Bodenwert berücksichti- ge hingegen vollständig den Umstand der Nutzungsbeschränkung durch die Erstwohnungspflicht. Unter Berücksichtigung all dieser Umstände leg- te der Beschwerdegegner den Verkehrswert bei Fr. 9'694'500.-- fest. Bei Einfamilienhäusern spielt der Ertragswert gegenüber dem Realwert eine eher untergeordnete Rolle. Dies gilt wohl in der vermehrten Masse bei Einfamilienhäusern mit Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung. Der daraus resultierenden eingeschränkten Marktfähigkeit des Beschwer- deobjektes wurde bei der Verkehrswertermittlung durch das Einsetzen ei- nes Gewichtskoeffizienten von 0.1 Rechnung getragen. Gemäss Art. 27 Abs. 2 lit. a SchV liegt die Gewichtung des Ertragswertes von 0.1 im Rahmen der vorgeschriebenen Bandbreite und kann nicht als unange- messen qualifiziert werden. 7.Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der Vorinstanz im Ergebnis keine fehlerhafte Verkehrswertschätzung vor- gehalten werden kann. Die Verkehrswertschätzung bewegt sich im Rah- men des der Vorinstanz zustehenden Ermessens, in welches das Verwal- tungsgericht nicht eingreift.
20 - Diskussion, sondern die Höhe des Mietwerts selbst. Dieser ist gemäss Art. 22 Abs. 2 StG auf Grund des marktüblichen Mietzinses zu berechnen; im Einklang damit steht Art. 7 Abs. 1 SchG, wonach sich die Schätzungs- werte am Markt zu orientieren haben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.3.2). Liegenschaften, welche von den Eigentümern selbst bewohnt werden, treten nicht am Wohnungsmarkt auf, weshalb sie keinen direkten Marktpreis haben. In der Regel wird ihr Mietwert indirekt durch Vergleich mit ähnlichen vermieteten Objekten ge- schätzt. Gemäss Art. 4 Abs. 1 SchV sind für die Vergleichbarkeit von Im- mobilien in erster Linie die dort erwähnten Merkmale (Lage, Grösse, Bau- art, Alter, Zustand, Ausbaustandard, Immissionen, Erschliessung etc.) massgebend, wobei gemäss dem Urteil des Verwaltungsgerichts U 12 86 vom 6. November 2012 und dem dazu ergangenen Urteil des Bundesge- richts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 einerseits vergleichbare Objekte in derselben Gemeinde und andererseits auch näher gelegene, im glei- chen Sinn vergleichbare Objekte zu berücksichtigen sind. b)Bezüglich der Vergleichbarkeit der Objekte bringen die Beschwerdeführer vor, dass nicht nur gestützt auf die aus der bundesgerichtlichen Recht- sprechung zu Art. 269a lit. a des Obligationenrechts (OR; SR 220) resul- tierenden klaren Vorgaben, sondern auch ganz allgemein, auf Objekte in unmittelbarer Nähe oder gleicher Ortschaft abzustellen sei. Aus diesem Grund müsse im vorliegenden Fall ein Vergleich nur mit Einfamilienhäu- sern im Gebiet B._____ angestellt werden. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Die Schätzungsbehörden hat- ten eine Immobilienbewertung aufgrund der damals geltenden rechtlichen Vorgaben gemäss SchG und SchV vorzunehmen, weshalb sich das AIB zu Recht nicht auf Normen des Mietrechts und der hierzu ergangenen Rechtsprechung stützt. Selbst eine analoge Anwendung fällt nicht in Be- tracht. Es gilt nämlich zwischen dem im Mietrecht relevanten Mietpreis und den Mietwerten gemäss SchG zu unterscheiden. Mietpreise um-
21 - schreiben die effektiv bezahlten Geldbeiträge. Ein Mietwert hingegen ist eine subjektive Aussage, welche auf Grund statistischer Grundlagen ge- schätzt wird. Insbesondere wird der Mietwert aufgrund der ortsüblichen Verhältnisse und tatsächlichen Nutzung festgelegt, wobei neben dem ortsüblichen Mietzinsniveau, die Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren wie Lage, Grösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie die darauf einwirkende Immissionen zu berücksichti- gen sind (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 61 ff.). Des Weiteren halten sowohl die Beschwerdeführer als auch das AIB in ih- ren Rechtsschriften fest, dass sich die Schätzungswerte jeweils gemäss Art. 7 Abs. 1 SchG am Markt zu orientieren hätten. Daraus schliessen die Beschwerdeführer, dass für den Marktwert der Mietvertrag ausschlagge- bend sei und Anhaltspunkte dazu Angebote von Vermietern in Zeitungen sowie entsprechenden Online-Portalen bieten würden. Es könne nicht durch Extrapolation von Mieten in Y._____ und dazu noch von Wohnun- gen und nicht Einfamilienhäusern, auf das vorliegende Schätzungsobjekt aufgerechnet werden. Hinsichtlich des vorgebrachten Beizugs von einzel- nen Inseraten kann bereits an dieser Stelle festgehalten werden, dass dies für einen Marktvergleich untauglich ist. Meist fehlen in den Inseraten nähere Angaben über Wohnungsfläche, Ausbaustandard, Lage, Immissi- onen usw., welche die angegeben Mietzinse verifizieren lassen. Aus die- sem Grund ist ein Schätzungsobjekt nur schwer mit Inseraten vergleich- bar. c)Die zuvor genannten Einwände der Beschwerdeführer bezüglich der Ver- gleichsobjekte erweisen sich als unbegründet. Nach der verbindlichen und von den Beschwerdeführern unbestrittenen Feststellung des Schät- zungsbezirks 3 war ein Marktvergleich mit vergleichbaren, vermieteten Objekten in demselben Schätzungsbezirk nicht möglich. Aus diesem Grund wurde ein Marktvergleich mit vier vergleichbaren Objekten in X._____ und Y._____ vorgenommen, welche selbst als Erstwohnungen
22 - vermietet werden. Gemäss der in Erwägung 8a festgehaltener bundesge- richtlichen Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013) dürfen die Schätzungsbehörden Vergleichsobjekte auch aus anderen Ortschaften heranziehen, wenn der Mietmarkt im eige- nen Ort für das in Frage stehende Schätzungsobjekt eingeschränkt ist. Unter Beachtung der für die Schätzung gemäss Art. 7 Abs. 1 SchG i.V.m. Art. 4 Abs. 1 SchV massgebenden Vergleichsfaktoren, ist es in einer wie hier vorliegenden Konstellation nicht nur zulässig, sondern geradezu ge- boten Vergleichsobjekte aus den in der Umgebung liegenden Ortschaften heranzuziehen. Das Vorgehen des Schätzungsbezirks 3 ist demnach nicht zu beanstanden, sofern die Vergleichsobjekte gemäss Art. 4 Abs. 1 SchV vergleichbar sind.
23 - bare Werte gebracht werden. Hierzu stehen unterschiedliche Grössen als Vergleichsmassstäbe zur Verfügung. Beispielsweise kann wie im vorlie- genden Fall die Mieteinnahme pro m 2 vermietbarer Fläche von der AIB als Vergleichsgrösse herangezogen werden (vgl. Das Schweizerische Schät- zerhandbuch, a.a.O., S. 63). Zudem hat die Schätzungsbehörde aufgrund der verbesserten Vergleichbarkeit im konkreten Fall die Punktierungen der Vergleichsobjekte an die Punktierung des vorliegend zu schätzenden Objektes angeglichen und erst die daraus resultierenden durchschnittli- chen Mietwerte mit der unbestrittenen Nutzfläche von 406 m 2 multipliziert, was einen Mietwert von Fr. 139'664.-- pro Jahr ergibt. Der bereinigte Mietwert des Wohnteils beträgt schliesslich Fr. 90'000.-- pro Jahr und wurde so den Beschwerdeführern eröffnet. Schlussendlich beträgt der Ei- genmietwert des vorliegenden Schätzungsobjektes Fr. 222.-- / m 2 , was einem Anteil von 64 % des Mietwertes der Vergleichsobjekte entspricht. Gemäss den Ausführungen im Beschwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 sei diese Reduktion durch die sehr grosse Nutzfläche des Be- schwerdeobjekts gerechtfertigt. Damit hat der Beschwerdegegner bereits dem von den Beschwerdeführern vorgebrachten Vorwand, dass der Ei- genmietwert pro m 2 Wohnfläche bei einem kleineren Haus im Verhältnis eher teurer ist, gebührend mitberücksichtigt. b)Die Beschwerdeführer rügen zudem, dass die angewandte Bewertungs- methode (Punktesystem) in keiner Weise transparent und nachvollziehbar sei. Die daraus resultierende monatliche Nettomiete für den Wohnteil ein- schliesslich Garage und Aussenparkplätze von über Fr. 8'000.-- (recte: Fr. 7'930.--) für das vorliegende Schätzungsobjekt werde im Raum X._____ für Wohnungen mit Erstwohnungsanmerkung im Grundbuch schlicht nicht bezahlt, nicht einmal für ein Einfamilienhaus mit freier Nut- zung ausserhalb des Zweitwohnungsgesetzes. Diese Vorbringen werden von den Beschwerdeführern aber nicht substantiiert. Das AIB setzte sich damit bereits in seinem Beschwerdeentscheid auseinander (Ziff. 5.3.6).
24 - Das vom Schätzungsbezirk 3 verwendete Objektaufnahmeprotokoll basie- re auf fachlichen sowie branchenüblichen Erkenntnissen, werde langjäh- rig benutzt und sei von den Gerichten nie beanstandet worden. Damit sei eine vollständige und punktemässig differenzierte Beurteilung bzw. Be- wertung der Immobilie möglich. Die Gebäude würden nach Bauart und Ausstattung klassifiziert, zumal sie unabhängig des geteilten Marktes die Ertragsverhältnisse entscheidend beeinflussen (Art. 4 Abs. 1 SchV, insb. Bst. b und f). Im konkreten Fall wurde die Punkteverteilung bezogen auf jeden Schätzungsparameter auf einer Skala von minus 9 Punkten bis plus 9 Punkte vorgenommen. Folgende Werte liegen vor: "-Wohnwert: "grosszügig, gut eingeteilt" (+6) -Zusatznutzung: "luxuriöse Anlagen"(+9) -Nasszellen: "sehr komfortabel"(+6) -Küche:"sehr komfortabel"(+6) -Wohnlage:(+6) -Besonnung/Sicht:(+9) -Verkehrslage: (-3) -Immissionen:(+6) -Wirtschaftl. Alter: "neuwertig"(+9) -Haustechnik: "luxuriös"(+9) Total: 63 Punkte" "Zusatzkosten: Aushub (Baugrubensicherung), Umgebung (Stützmauern, Pfläs- terungen in Naturstein); PP im Freien (vier), Erschliessung (kurze Distanz). Nebenräume: Keller, Velo, Abstell, Waschküche, Garage, Technik. Weitere Infos: Heizung (WP-Erdwärme), Personenlift." Der Beschwerdegegner hat die massgebenden Kriterien aufgeführt und ihnen soweit ersichtlich Rechnung getragen. Gemäss Bg-act. C2 werden die Punkte vom Schätzungsbezirk 3 auf der anonymisierten Liste "Ver- gleich: Marktmieten / geschätzte Miete" in % angegeben. 90 Punkte = 100 %; das Beschwerdeobjekt wurde mit 63 Punkten bewertet, was 56.7 % ergibt. In der Liste geht der Schätzungsbezirk 3 von 60 % aus, was zu einem Mietwert pro Monat von Fr. 7'500.-- führt. Die Vergleichsob- jekte bewegen sich zwischen 9 - 30 % und weisen Mietwerte pro Monat
25 - von Fr. 2'800.-- bis Fr. 4'220.-- auf. Die Beschwerdeführer vermögen nicht darzutun, inwiefern die Gewichtung der einzelnen Kriterien und das Re- sultat der Schätzung auf eine Überschreitung bzw. einem Missbrauch des Ermessens beruhen. Die Würdigung und Gewichtung der einzelnen für den Mietwert massgebenden Kriterien erfolgte anhand einer gesamthaf- ten Beurteilung, ist schlüssig und nachvollziehbar, sodass die angewand- te Methodik des Beschwerdegegners nicht zu beanstanden ist. c)Bezüglich der geschätzten Mietwerte für die Aussenparkplätze und Gara- genplätze führen die Beschwerdeführer aus, dass bei Einfamilienhäusern im Gegensatz zu Stockwerkeigentumswohnungen, wo es möglich sei, Kellerabteile und Tiefgaragenplätze separat zu bewerten, eine Aufteilung nicht sinnvoll sei, da eine Drittvermietung an ausserhalb des Einfamilien- hauses in der Nachbarschaft wohnende nicht erfolge. Grundsätzlich wird eine Immobilie in ihre einzelnen Schätzungsobjekte gegliedert. Dabei können folgende Objekttypen unterschieden werden: Landfläche, Bauten, Umgebungsobjekte, Wohnhaus, Werkstatt, Parkplät- ze, Lagerplatz etc. Nur jene Objekte werden ausgeschieden, die einen ei- genen Wert haben und nicht schon im Wert eines anderen Objektes ent- halten sind. So ist z.B. der Umschwung kein Schätzungsobjekt, weil er keinen eigenen Landwert hat (vgl. Die Immobilienbewertung, a.a.O., S. 50 und 157 ff.). Eine derartige Aufteilung des Grundstücks in verschiedene Mieteinheiten dient der Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Werte der zur Verfügung stehenden Nutzungseinheiten. Dabei wird die Werter- mittlung ungeachtet dessen, ob eine Drittvermietung in Betracht gezogen wird, vorgenommen. Aus diesem Grund sind die diesbezüglich ange- brachten Einwände der Beschwerdeführer zurückzuweisen. d)Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdeführer weder aufzuzeigen vermögen, dass die Lösung der Vorinstanz zur Ermittlung des Eigenmiet- werts im Allgemeinen unhaltbar oder willkürlich wäre, noch bringen sie
26 - genügend substantiierte Gründe vor, um den ihnen konkret veranlagten Eigenmietwert in Frage zu stellen. Solange die Praxis des AIB im Ein- klang mit den massgeblichen Rechtsgrundlagen steht, vermag auch die allgemeine Kritik der Beschwerdeführer am System der Mietwertbestim- mung für Gebäude mit Erstwohnungspflicht daran nichts zu ändern. 10.Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die Schätzungsbehörde ihr Ermessen im angefochtenen Entscheid rechtsfehlerfrei ausgeübt hat. Die Beschwerde ist daher als unbegründet abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen dessen Kosten zulasten der Beschwerdeführer. Von der Zusprechung einer ausserge- richtlichen Entschädigung an den obsiegenden Beschwerdegegner ist gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG abzusehen. Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.Die Gerichtskosten, bestehend
aus einer Staatsgebühr vonFr.3'000.--
und den Kanzleiauslagen vonFr.518.-- zusammenFr.3‘518.-- gehen zulasten der Eheleute A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustel- lung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubün- den, Chur, zu bezahlen. 3.[Rechtsmittelbelehrung] 4.[Mitteilungen]
27 - Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 5. April 2019 abgewiesen (2C_660/2018).