Incarto n. 12.2024.103

Lugano 16 dicembre 2024

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente, Stefani e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente per statuire nella causa - inc. n. SE.2023.38 della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud - promossa con petizione 26 ottobre 2023 da

AO 1 patrocinata dall’ PA 2

contro

AP 1 patrocinata dall’ PA 1

chiedente in via principale di dichiarare la nullità e l’annullamento della disdetta del

rapporto di locazione comunicatale in data 3 luglio 2023, e in via subordinata di

concederle una protrazione della locazione per una durata di 6 anni decorrenti dalla

scadenza contrattuale (31 dicembre 2025);

domanda avversata dalla convenuta con osservazioni 12 febbraio 2024, con cui ha

altresì chiesto, in via riconvenzionale, di decretare l’espulsione immediata dell’attrice,

nonché di ogni altro eventuale occupante, dall’ente locato;

vista la decisione 15 luglio 2024 con cui il Pretore ha accolto la richiesta principale

dell’attrice, mentre ha respinto l’azione riconvenzionale della convenuta;

appellante la convenuta con appello 4 settembre 2024, con cui chiede la riforma della

sentenza impugnata nel senso di respingere la petizione e accogliere l’azione

riconvenzionale, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con risposta 28 ottobre 2024 l’attrice chiede di respingere il gravame, con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto:

A. Con contratto del 14 marzo 2014 (v. plico doc. 4) la società C______ SA (in qualità di locatrice) ha concesso in locazione alla AO 1 (conduttrice) i locali al primo piano dello stabile sito sulla part. n. ___ RFD di V______, in Via d______ B______ , V____, ad uso commerciale (uffici), per una durata determinata dal 1° aprile 2014 al 1° ottobre 2015 (18 mesi) e una pigione mensile di fr. 600.- (con fatturazione separata delle spese accessorie), che sarebbe aumentata a fr. 1'000.- mensili in caso di prolungamento della locazione oltre il 1° ottobre 2015 (punti 1-4). Al punto 6 veniva precisato che la locazione avveniva in prospettiva dell’acquisto dell’intero immobile entro il 1° ottobre 2015 al prezzo di fr. 853'000.- da parte della conduttrice, la quale avrebbe provveduto a far eseguire a proprie spese entro il 30 giugno 2014 i lavori ivi elencati (tinteggiatura, pulizia, suddivisione interna con pareti di cartongesso, ripristino di vari elementi e posa di nuovi sanitari nel bagno, sistemazione ingresso, posizionamento di un nuovo pavimento, eccetera), ritenuto che la locatrice non avrebbe dovuto corrispondere alcuna indennità per il derivante eventuale maggiore valore dell’immobile, a meno che lo avesse venduto a terzi prima del 1° ottobre 2015. Al punto 7 veniva sottolineato che l’immobile veniva concesso in locazione in uno stato di manutenzione precaria e che la conduttrice rinunciava a far valere qualsiasi pretesa per difetti (anche in ragione di quanto stabilito al punto 6 e dell’esiguità della pigione). Il contratto prevedeva altresì, al punto 8, che: “La sublocazione, anche parziale, degli spazi concessi in locazione è ammessa a condizione che nei contratti di sublocazione vengano ripresi i termini del contratto di locazione principale, in particolare la durata limitata nel tempo al 1. ottobre 2015. Inoltre la conduttrice avrà l’onere di comunicare anticipatamente alla locatrice l’intenzione di sublocare, inviando copia del relativo contratto.”

B. Il 25 novembre 2014 le parti hanno siglato un nuovo contratto di locazione (v. plico doc. 4) avente per oggetto altri locali commerciali (uffici) siti al pianterreno del medesimo stabile, valevole a partire dalla data di liberazione dei medesimi da parte della precedente inquilina (G______ S______) e per i successivi 18 mesi (durata rinegoziabile a dipendenza del periodo di permanenza nell’ente locato della suddetta inquilina) per una pigione mensile di fr. 700.- (con fatturazione separata delle spese accessorie), che sarebbe aumentata a fr. 1'000.- mensili a partire da un eventuale 19mo mese (punti 1-4). Anche questo contratto prevedeva al punto 6 l’obbligo per la conduttrice di eseguire vari lavori (nella prospettiva dell’acquisto dell’immobile per fr. 853'000.- entro il 1° ottobre 2015) e che la locatrice non avrebbe dovuto corrispondere alcuna indennità per maggior valore (a meno che avesse venduto l’immobile a terzi prima del 1° ottobre 2016), e al punto 7 il riferimento allo stato di manutenzione precaria dell’immobile e la rinuncia a eventuali pretese per difetti. Inoltre, pure questo contratto recitava, al punto 8, che “La sublocazione, anche parziale, degli spazi concessi in locazione è ammessa a condizione che nei contratti di sublocazione vengano ripresi i termini del contratto di locazione principale, in particolare riguardo alla durata del contratto. Inoltre la conduttrice avrà l’onere di comunicare anticipatamente alla locatrice l’intenzione di sublocare, inviando copie del relativo contratto.”

C. L’immobile non è stato acquistato dalla conduttrice, che ha proseguito il rapporto locativo alle condizioni indicate al considerando che precede, eseguendo dei lavori (di cui si dirà in seguito), ancorché non entro il termine concordato.

Nel dicembre 2020 le parti hanno sottoscritto un “accordo di modifica contrattuale” (v. plico doc. 4) con cui chiarivano che il rapporto di locazione di cui ai due summenzionati contratti aveva per oggetto l’intera proprietà della locatrice e aveva durata indeterminata, con possibilità di disdetta per il 31 dicembre di ogni anno (la prima volta il 31 dicembre 2025) previo preavviso di 12 mesi (punti 1-2). Al punto 3 le parti confermavano che la pigione annua complessiva ammontava a fr. 24'000.- (escluse le spese accessorie), mentre ai punti 6-7 stabilivano che tutti gli interventi di manutenzione già effettuati e pagati rimanevano a carico di chi li aveva sostenuti, che al termine della locazione la conduttrice non sarebbe stata tenuta a ripristinare lo status quo ante e che la locatrice non avrebbe dovuto corrispondere alcuna indennità per l’eventuale maggior valore residuo. Ai punti 8-9 veniva regolata la ripartizione dei costi per l’esecuzione di alcuni lavori nello stabile. Segnatamente, al punto 9 le parti concordavano la sostituzione dei serramenti con suddivisione dei costi in ragione del 50% ciascuna, con obbligo per la locatrice di rimborsare alla conduttrice il valore residuo del relativo investimento in caso di disdetta del contratto prima del 31 dicembre 2040. Al punto 11 le parti davano atto che la pigione era stata liberamente contrattata tenendo conto dello stato di manutenzione corrente dell’immobile, e la conduttrice dichiarava di non avanzare pretese di qualsiasi natura per difetti dell’ente locato. Il punto 12 infine specificava che la sublocazione totale o parziale era autorizzata “a condizione che la remunerazione che ne deriva non superi l’importo di CHF 25'000.00”, che “in caso di uso proprio da parte della sublocatrice di una parte dell’immobile, la soglia di remunerazione verrà ridotta proporzionalmente alla superficie locata” e che “Alla conduttrice è riservata l’opzione di ottenere un maggior margine sulla sublocazione, incrementando la pigione versata alla locatrice. Il margine massimo da sublocazione verrà aumentato, a scelta della conduttrice, come segue:

• pigione CHF 25'000.00, margine CHF 27'000.00.

• pigione CHF 26'000.00, margine CHF 28'500.00.

• pigione CHF 27'000.00, margine CHF 32’500.00.

• pigione CHF 28'000.00, margine CHF 36’000.00.

La nuova pigione e il nuovo margine entreranno in vigore il primo giorno del mese successivo alla comunicazione della conduttrice di esercitare l’opzione. L’opzione può essere esercitata una sola volta, con riserva di eventuali accordi fra le parti.”

D. Il 14 novembre 2022 AP 1 ha acquistato da C______ SA l’immobile di cui alla part. n. ___ RFD di V______, diventandone la nuova proprietaria e locatrice (plico doc. 4).

In data 15 marzo 2023 la medesima ha chiesto a AO 1 di trasmetterle entro il 24 marzo successivo copia di tutti i contratti di sublocazione in essere nel periodo dicembre 2020 - marzo 2023 o nel frattempo risolti come pure una distinta riassuntiva delle pigioni incassate negli anni 2021 e 2022, con specifica circa l’ammontare corrisposto da ciascun subconduttore, ritenuto che “La mancata puntuale evasione entro i termini indicati costituirà ulteriore aggravamento delle violazioni contrattuali imputabili alla Vostra società…” (doc. 6). Il 23 marzo 2023 AO 1 inviava alla controparte la documentazione richiesta (doc. 7).

E. Il 15 maggio 2023 AP 1 ha informato AO 1 di avere riscontrato una serie di gravi violazioni legali e contrattuali concernenti la sublocazione e il punto 12 del summenzionato accordo di modifica, rimproverandole di avere crassamente e continuativamente superato, da gennaio 2021, la relativa soglia massima di remunerazione (ammontare complessivo dei canoni di sublocazione, cfr. doc. 8 e annesso conteggio) senza mai conseguentemente aumentare il canone locativo da lei dovuto nel contesto della locazione principale (peraltro cercando di celare il proprio illecito agire inviando documentazione erronea e sottacendo alcuni rapporti di sublocazione) e assegnandole un termine di 30 giorni per ristabilire lo stato di conformità contrattuale, con la comminatoria della disdetta immediata del contratto. Contestualmente, l’ha informata di ritenerla debitrice di un importo minimo di fr. 22'500.- a titolo di pigioni (sulla base di un necessario adeguamento fondato sul punto 12), assegnandole un termine di 30 giorni per provvedere al pagamento, pena la disdetta del contratto ai sensi dell’art. 257d CO.

In data 15 giugno 2023 AO 1 ha contestato tali addebiti, i conteggi e una sua mora, proponendo una diversa interpretazione della clausola contrattuale n. 12 e sostenendo di non aver mai superato la soglia di remunerazione prevista (e giustificata alla luce della ristrutturazione dello stabile da lei eseguita) di fr. 25'000.- (doc. 9).

F. In data 3 luglio 2023 AP 1 si è riconfermata nelle proprie posizioni e ha notificato alla AO 1, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione con effetto al 30 agosto 2023 (doc. 10).

G. Previo inoltro dell’istanza di conciliazione in data 29 luglio 2023, esperimento infruttuoso del tentativo di conciliazione e ottenimento dell’autorizzazione ad agire in data 26 settembre 2023 (doc. B), con petizione non motivata del 26 ottobre 2023 (art. 245 cpv. 1 CPC) la conduttrice ha convenuto la locatrice innanzi alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud chiedendo in via principale di dichiarare la nullità e l’annullamento della disdetta del rapporto di locazione comunicatale in data 3 luglio 2023, e in via subordinata di concederle una protrazione della locazione per una durata di 6 anni decorrenti dalla scadenza contrattuale (31 dicembre 2025).

H. In occasione del dibattimento dell’11 gennaio 2024 il Pretore ha assegnato all’attrice un termine di 15 giorni per motivare per iscritto la propria petizione, ciò che la medesima ha fatto in data 26 gennaio 2024.

I. Con osservazioni 12 febbraio 2024 la convenuta si è opposta alla petizione e ha chiesto in via riconvenzionale di pronunciare l’espulsione immediata della controparte e di ogni altro eventuale occupante dall’ente locato.

J. Con replica e risposta riconvenzionale 1° marzo 2024 la AO 1 si è riconfermata nelle proprie richieste di giudizio e ha postulato l’integrale reiezione della domanda riconvenzionale della parte avversa. Lo stesso giorno, la società ha denunciato la lite ex art. 78 CPC alla C______ SA, che però non è intervenuta in causa.

K. Al dibattimento del 4 marzo 2024 la AP 1 ha formulato la sua duplica, riconfermandosi nelle proprie tesi, e rinunciando a presentare una replica riconvenzionale.

L. In sintesi AO 1, dopo aver premesso che l’ammontare del canone di locazione da lei pagato era stato concordato con la precedente proprietaria tenendo conto di un suo prospettato acquisto dello stabile (non perfezionatosi), del cattivo stato del medesimo e del fatto che essa avrebbe dovuto svolgere ingenti lavori al suo interno (cfr. fatture di cui al doc. E), ha in primo luogo osservato che le parti avevano previsto una durata di locazione minima di 10 anni allo scopo di consentire l’ammortamento di questo ingente investimento e che la prima possibilità di disdetta era dunque prevista unicamente per il 31 dicembre 2025. In secondo luogo, ha contestato i conteggi allestiti dalla controparte, precisando di aver saldato tutte le pigioni a suo carico, e ha fornito la propria interpretazione del punto n. 12 dell’accordo di modifica raggiunto con la precedente proprietaria, secondo cui la soglia massima di fr. 25'000.- ottenibile dalla sublocazione sarebbe da intendere quale utile netto in suo favore dedotto l’importo versato a AP1 quale pigione (ovvero quale quota parte delle pigioni ottenute dalla sublocazione eccedente la pigione versata alla proprietaria, pari a fr. 24'000.- annui), onde consentirle di ottenere un’importante quota di remunerazione sulla sublocazione alla luce dei costi da lei sostenuti per rendere agibili gli spazi locati. Questo accordo e le condizioni di sublocazione sarebbero stati sempre rispettati dalla medesima, non avendo peraltro essa mai ottenuto una remunerazione (superiore a fr. 25'000.- annui) tale da giustificare, sulla base del punto 12, un aumento della pigione a suo carico. Infine, la conduttrice ha rilevato che la disdetta avrebbe dovuto essere annullata in quanto contraria alla buona fede e manifestamente ritorsiva (essendo la conseguenza delle pretese da lei fatte valere in buona fede in relazione ai lavori effettuati), e subordinatamente ha chiesto una protrazione del rapporto di locazione di 6 anni, tenuto conto della durata della locazione e del fatto che essa esercita la propria attività commerciale all’interno dello stabile.

M. AP 1 ha invece rilevato che a suo modo di vedere la disdetta, fondata sui motivi già esposti alla controparte con gli scritti di cui ai doc. 6, 8 e 10, non sarebbe ritorsiva (non avendo peraltro laAO 1 mai avanzato pretese derivanti dal contratto di locazione), e sarebbe perfettamente legittima ex art. 257d o 257f CO, avendo la conduttrice violato i propri doveri legali (art. 257 CO e 262 CO) e contrattuali (punto n. 12 dell’accordo di modifica), riconfermandosi in quanto già precedentemente espresso (v. sopra consid. E). Essa ha in particolare sostenuto che, secondo una corretta interpretazione del punto n. 12, le entrate derivanti dalla sublocazione non potevano superare fr. 25'000.- (inteso dunque come importo complessivo delle pigioni incassate tramite sublocazione, riservato l’adeguamento della pigione principale), come pure che la controparte avrebbe cercato di far figurare una remunerazione da sublocazione inferiore a quella effettiva. Essa ha inoltre ribadito la correttezza dei suoi conteggi ed escluso che la conduttrice potesse avere un diritto alla protrazione.

N. Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi 28 giugno 2024 di AP 1 e 1° luglio 2024 di AO 1, con decisione 15 luglio 2024 il Pretore ha accolto la petizione nella sua richiesta principale, stabilendo l’inefficacia della disdetta 3 luglio 2023 e ponendo le spese processuali (complessivi fr. 2’000.-) e le ripetibili (fr. 3'250.-) a carico di AP 1. Contestualmente, ha respinto l’azione riconvenzionale di quest’ultima, ponendo a suo carico identici importi a titolo di spese giudiziarie.

O. Con appello 4 settembre 2024 AP 1 si è aggravata contro questa decisione, chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione e accogliere la sua azione riconvenzionale, decretando l’espulsione immediata della controparte e di ogni altro eventuale occupante dell’ente locato (con le comminatorie di rito), come pure l’esecutività immediata e diretta della decisione ex. art. 336 e 337 CPC, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

P. Con risposta 28 ottobre 2024 AO 1 si è opposta al gravame chiedendo di respingerlo, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

E considerato

in diritto:

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso (fissato dal Pretore in fr. 72'000.-, corrispondente all’ammontare delle pigioni per un periodo di tre anni, senza che ciò sia stato oggetto di contestazioni) supera la soglia testé menzionata.

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). L’appello 4 settembre 2024 contro la decisione 15 luglio 2024 (recapitata all’appellante il giorno successivo) è pertanto tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie estive, art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), così come la risposta all’appello 28 ottobre 2024 (v. anche art. 142 cpv. 3 CPC).

Con l’impugnata decisione, il Pretore ha innanzitutto premesso che la locatrice ha pronunciato una disdetta straordinaria fondata sugli art. 257d e 257f CO. Ha poi interpretato la controversa clausola contrattuale n. 12 concludendo per la correttezza della tesi della AP 1, ovvero accertando che, secondo la volontà soggettiva e oggettiva delle parti, l’importo ivi fissato di fr. 25'000.- corrispondeva alle entrate massime consentite provenienti dalla sublocazione, che il relativo utile per AO 1 poteva dunque corrispondere al massimo alla differenza tra il canone di locazione principale (contrattuale o maggiore, in caso di esercizio dell’opzione prevista nella seconda parte del punto n. 12) e il canone della sublocazione (segnatamente a un massimo di fr. 1'000.- a fronte di un canone di locazione principale di fr. 24'000.-), e che la regolamentazione mirava a evitare che quest’ultima lucrasse in modo sproporzionato attraverso la sublocazione (com’era avvenuto in passato), così come confermato dal teste R______ P______, amministratore unico e liquidatore di C______ SA (verbale del 21 marzo 2024, p. 2-3).

Nel seguito, il Pretore ha stabilito che la disdetta fondata sull’art. 257d CO doveva essere considerata inefficace (e quindi nulla) per invalidità della relativa diffida (non contenente un conteggio sufficientemente chiaro e oggettivo), e sarebbe stata comunque da annullare poiché contraria ai principi della buona fede (in quanto riferita a una pretesa per pigioni del tutto eccessiva).

Infine, il primo giudice ha dichiarato la disdetta inefficace anche alla luce dell’art. 257f CO, ritenuto che nella diffida del 15 maggio 2023AP 1 chiedeva a AO 1 di ristabilire lo stato di conformità contrattuale senza lamentare né una pigione eccessiva derivante dalla sublocazione, né altri motivi che giustificavano l’applicazione dell’art. 257f CO (ovvero una violazione dell’art. 262 CO), ma solamente il mancato adeguamento della pigione principale ai margini di remunerazione derivanti dalla sublocazione previsti contrattualmente ai sensi del punto n. 12, questione che però era nuovamente da ricondurre alla pretesa mora della conduttrice invece che all’art. 262 CO ed era già stata evasa nei termini suddetti.

In questa sede, alla luce delle rispettive allegazioni delle parti nell’appello e nella risposta, le considerazioni pretorili relative alla corretta interpretazione della clausola contrattuale n. 12 e all’assenza delle condizioni per pronunciare una disdetta per mora ex art. 257d CO non sono più controverse. Parimenti non è contestato che AO 1 non ha mai esercitato il diritto d’opzione previsto dalla clausola n. 12. Permane invece controversa la questione a sapere se la locatrice poteva validamente pronunciare una disdetta ex art. 257f cpv. 3 CO.

Al riguardo, l’appellante premette anzitutto che, ai sensi dell'art. 262 CO, il locatore può negare il consenso alla sublocazione laddove le sue condizioni, comparate con quelle del contratto principale, siano abusive, e che nel caso specifico la sublocazione era stata autorizzata solo a determinate condizioni definite contrattualmente e non rispettate. Difatti, a fronte di un canone di locazione principale pari a fr. 24'000.- annui, la conduttrice ha fissato al contempo canoni di sublocazione manifestamente eccessivi (fr. 40'800.-, come riconosciuto dal Pretore e ammesso dallo stesso E______ B______, AU della conduttrice, nel proprio interrogatorio) a fronte di un massimo contrattuale di fr. 25'000.- annui. Ovvero, tale incasso è maggiore di ben fr. 15'800.- rispetto al limite fissato, comporta un margine di guadagno annuo di fr. 16'800.- anziché di quello previsto di fr. 1'000.- e supera addirittura l’incasso massimo stabilito contrattualmente in caso di esercizio dell'opzione e di conseguente aumento del canone di locazione principale (fr. 36'000.-). Per l’appellante, la violazione sarebbe ulteriormente aggravata dal fatto che una parte delle superfici locate è occupata dalla stessa conduttrice principale (cfr. interrogatorio di E______ B______, verbale del 22 aprile 2024, p. 2, secondo cui, su un totale di 265 m2, 90 m2 al primo piano sono in uso alla medesima), ciò che in base alle pattuizioni comporta la riduzione della soglia massima di remunerazione proporzionalmente alla superficie locata. Mirando la clausola in esame (come correttamente accertato dal primo giudice) a evitare che asse in modo sproporzionato attraverso la sublocazione (com’era già avvenuto in precedenza) e avendo quest’ultima gravemente violato le condizioni alle quali la sublocazione era stata autorizzata, sublocando parte delle superfici a condizioni abusive (se comparate con quelle del contratto principale) e traendovi così un indebito vantaggio, la violazione contrattuale così come quella dell’art. 262 CO sarebbero pacifiche. L’appellante sostiene pure che il mancato utilizzo del diritto di opzione da parte della conduttrice e il conseguente mancato aumento del canone di locazione principale sono elementi di valutazione che non solo non escludono l’applicazione dell’art. 262 CO in favore delle norme relative alla mora (questioni indipendenti l’una dall’altra), ma casomai aggravano ulteriormente la posizione della parte avversa. L’appellante precisa infine che le ulteriori condizioni di una disdetta ex art. 257f CO sarebbero adempiute giacché: i) la diffida (doc. 8) da lei emanata dopo aver preso atto delle informazioni e della documentazione trasmesse dalla controparte (doc. 7) sarebbe sufficientemente esplicita e lamenterebbe chiaramente la grave violazione della clausola n. 12, il superamento della soglia massima di remunerazione e l’indebito vantaggio conseguito dalla controparte (concetti nuovamente ribaditi contestualmente alla disdetta, cfr. doc. 10); ii) la conduttrice aveva ben compreso quanto le veniva contestato (v. doc. 9); iii) entro il termine di diffida, la conduttrice non ha posto in essere la benché minima misura, né adeguando al rialzo il canone della locazione principale, né adeguando al ribasso quelli della sublocazione, e continuando imperterrita a lucrare in modo abusivo attraverso la sublocazione.

Con la risposta all’appello, la resistente sottolinea invece la correttezza della decisione impugnata, rilevando di non aver commesso alcuna violazione contrattuale (segnatamente della clausola n. 12), né alcuna violazione dell’art. 262 CO. Difatti, la clausola n. 12 prevedeva un’autorizzazione alla sublocazione anche se generatrice di profitto, nonché la possibilità di conseguire remunerazioni superiori e aumentare così il margine di guadagno. Essa avrebbe de facto esercitato tale opzione, com’era suo diritto, sicché non avrebbe né violato le condizioni alle quali la locatrice aveva subordinato il suo consenso alla locazione, né sublocato parte delle superfici a condizioni abusive. Una simile fattispecie non riguarderebbe pertanto una violazione contrattuale relativa alla sublocazione, bensì solamente le conseguenze della clausola contrattuale n. 12 (da regolare al di fuori della presente controversia, mediante una separata procedura). In ogni caso, non le sarebbe imputabile alcuna violazione qualificata di sufficiente gravità (tenuto conto che non tutte le violazioni in materia di sublocazione ai sensi dell’art. 262 CO giustificano una disdetta straordinaria ex art. 257f cpv. 3 CO). La resistente osserva altresì che, a suo modo di vedere, il tenore della diffida del 15 maggio 2023 sarebbe troppo vago e indefinito per adempiere ai presupposti di cui all’art. 257f cpv. 3 CO, non spiegando quali fossero la violazione contrattuale, i limiti disattesi e le azioni da lei pretese per ristabilire uno stato di conformità contrattuale.

Secondo l’art. 257f cpv. 3 CO, qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d’abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. Come già osservato dal Pretore, tale diritto di pronunciare una disdetta straordinaria è di principio subordinato ai seguenti presupposti cumulativi:

la (grave) violazione di un dovere di diligenza (nel senso di un utilizzo improprio dell’ente locato, poiché contrario al contratto o allo scopo previsto, cfr. Higi/Bühlmann in: Zürcher Kommentar, Die Miete, 5a ed., n. 28 seg. ad art. 257f CO);

2. l’invio di una diffida scritta alla parte conduttrice (sufficientemente chiara e concretamente riferita alla violazione rimproverata, cfr. Higi/Bühlmann, op. cit., n. 51 ad art. 257f CO; Wessner in: CPra Bail, 2a ed., n. 34 ad art. 257f CO; Reudt in: SVIT Kommentar, 4a ed., n. 51 seg. ad art. 257f CO);

3. il persistere della parte conduttrice nel non rispettare il proprio obbligo;

4. il carattere intollerabile del mantenimento del contratto;

il rispetto di un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (nel caso di locazione di locali d’abitazione o commerciali).

Giusta l’art. 262 cpv. 1 CO, il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. Secondo il relativo cpv. 2, il locatore può negare il consenso soltanto se a) il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione; b) le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive; c) la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. Trattasi di ipotesi alternative (Weber in: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7a ed, n. 5 ad art. 262 CO; Lachat/Bohnet in: Commentaire romand Code des obligations I, 3a ed., n. 3 ad art. 262 CO). Trattandosi di un diritto di natura semi-imperativa in favore della parte conduttrice, le parti non possono, tramite contratto, limitare ulteriormente il diritto alla sublocazione modificando la norma di legge, ma possono casomai completarla, ad esempio definendo le modalità di richiesta e concessione dell’autorizzazione, o concretizzando il concetto di “pregiudizio essenziale” sulla base di motivi oggettivamente comprensibili (Lachat/Bohnet, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Rohrer in: SVIT Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4a ed., n. 1-2 ad art. 262 CO).

Posto che nella dottrina è controverso se e in che misura una sublocazione possa rivestire carattere lucrativo e un conduttore possa trarre un profitto dalla sublocazione (DTF 119 II 353 consid. 6b e 6e e relativi riferimenti) come pure che, secondo il Tribunale federale, la sublocazione è stata pensata per i casi in cui, temporaneamente, un inquilino non utilizzi o utilizzi solo parzialmente l’ente locato, e non per permettere a quest’ultimo di imporre una sostituzione della parte conduttrice laddove non sia intenzionato a tornare a occupare gli spazi in questione (a meno di diversi accordi contrattuali, cfr. DTF 134 III 446 consid. 2.4, 138 III 59 consid. 2.2.1 e STF 4A_209/2014 del 16 dicembre 2014 consid. 4.1), le condizioni della sublocazione sono in particolare da considerare abusive se, tenuto conto delle condizioni del contratto di locazione principale e delle eventuali prestazioni fornite dal conduttore (ad esempio investimenti, messa a disposizione di mobili o istallazioni, prestazione di servizi di pulizia o portineria), quest’ultimo trae dalla sublocazione (segnatamente: dai canoni di sublocazione percepiti) un indebito ed eccessivo vantaggio senza che ciò sia oggettivamente giustificato (DTF 119 II 353 consid. 5c e 6e; STF 4A_518/2014, 4A_520/2014 del 19 novembre 2014 consid. 3; Higi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, Die Miete, 5a ed., n. 43 ad art. 262 CO; Rohrer, op. cit., n. 18 ad art. 262 CO; Hulliger in: CHK Kommentar, 4a ed., n. 6 ad art. 262 CO; Giger in: Berner Kommentar, Die Miete, n. 68 ad art. 262 CO; Lachat/Bohnet, op. cit., n. 3 ad art. 262 CO). Qualora sussistano più contratti di sublocazione, l’esame non dev’essere effettuato separatamente per ogni subconduttore, ma tenuto conto di tutte le sublocazioni in essere (STF 4C.331/2004 del 17 marzo 2004 consid. 1.2.1; Weber, op. cit., n. 7 ad art. 262 CO). Secondo dottrina e giurisprudenza, l’art. 262 cpv. 2 lett. b CO ha innanzitutto lo scopo di impedire che i conduttori facciano mestiere della sublocazione approfittando della penuria di alloggi e di proteggere gli interessi della parte locatrice, che non deve sentirsi raggirata per il fatto che il suo conduttore guadagni decisamente più di lei mediante la concessione in uso dell’ente locato (STF 4C.331/2004 del 17 marzo 2004 consid. 1.2.1; DTF 119 II 353 consid. 6c).

Una sublocazione senza il consenso del locatore può giustificare (previa diffida a ripristinare lo stato di legalità), una risoluzione anticipata del contratto ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, segnatamente se il locatore disponeva di un valido motivo di rifiuto ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 lett. a-c CO (DTF 134 III 300 consid. 3.1, 134 III 446 consid. 2.2; STF 4A_379/2014 del 10 marzo 2015 consid. 4.1, 4A_209/2014 del 16 dicembre 2014 consid. 4.1; Higi/Wildisen, op. cit., n. 49 ad art. 262 CO). In tale caso, secondo la giurisprudenza, la violazione raggiunge il grado di gravità richiesto dall’art. 257f cpv. 3 CO, ovvero il requisito del carattere intollerabile del mantenimento del contratto non ha portata indipendente e non dev’essere esaminato autonomamente, dovendosi piuttosto presumere che la prosecuzione del contratto sia per il locatore inaccettabile (DTF 134 III 300 consid. 3.1, 134 III 446 consid. 2.2; STF 4A_379/2014 del 10 marzo 2015 consid. 4.1).

Nel caso concreto, data per assodata e incontestata l’interpretazione della clausola contrattuale n. 12 proposta dalla locatrice e confermata dal primo giudice e tenuto conto dei canoni di sublocazione complessivi percepiti da AO 1 (fr. 40'800.- annui) senza rispettare la suddetta pattuizione, la sua violazione contrattuale è manifesta. Quanto a sapere se una simile violazione possa giustificare una risoluzione contrattuale anticipata ex art. 257f cpv. 3 CO occorre premettere che, alla luce del mancato adempimento delle condizioni cui le parti avevano subordinato il consenso alla sublocazione nell’accordo di modifica del dicembre 2020, le sublocazioni concretamente messe in atto dalla conduttrice non erano autorizzate. Esaminando il contesto nel quale tali pattuizioni erano sorte, è pacifico che nel 2014, all’inizio del rapporto di locazione principale, l’ente locato si trovava in uno stato precario per l’assenza di regolare manutenzione e che la conduttrice si era impegnata ad eseguire svariati lavori. Quest’ultima nei suoi allegati scritti non ha mai dettagliato né quantificato le prestazioni svolte nel corso degli anni. Comunque sia, volendo prescindere da tale mancanza, anche alla luce dell’art. 247 cpv. 2 lett. a CPC, dagli atti risulta che essa aveva fatto eseguire, fra il 2014 e il 2015, una serie di lavori di sistemazione, suddividendo inoltre gli spazi interni in diverse unità e subaffittandone una parte (cfr. contratti di locazione del 14 marzo 2014 e del 25 novembre 2014, punti 6 e 7, teste R______ P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 2; interrogatorio di E______ B______, verbale del 22 aprile 2024, p. 1-2). E______ B______ ha dichiarato che tali investimenti sono costati all’incirca fr. 150'000.-, come esposto nel riepilogo della conduttrice prodotto sub. doc. E (fr. 145'706.75). Esaminando nondimeno le fatture prodotte (v. sempre doc. E), i costi documentati (effettuati prima dell’accordo di modifica nel 2020) ammontano piuttosto a fr. 89'947.97 (fr. 36'325.42 nel 2014 e fr. 53'622.55 nel 2015).

Ora, i due contratti di locazione 14 marzo e 25 novembre 2014, avendo una durata determinata di 18 mesi (senza garanzia di prolungamento) e stabilendo al rispettivo punto 6 che la locatrice non avrebbe dovuto versare alcuna indennità per maggior valore dell’immobile (a meno che avesse venduto l’immobile a terzi prima del 1° ottobre 2015/2016), sembrano suggerire che entro tali termini gli investimenti della conduttrice dovevano ritenersi ammortizzati, considerato oltretutto che essa avrebbe potuto beneficiare di una pigione particolarmente esigua proprio per tener conto di tali circostanze (teste R______ P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 2 e replica con risposta riconvenzionale del 1° marzo 2024, p. 2). Tenuto inoltre conto che, secondo quanto dichiarato da E______ B______ nel suo interrogatorio (verbale del 22 aprile 2024, p. 2) solo nel 2015 la AO 1 aveva incassato canoni di sublocazione per fr. 70'000.- a fronte del pagamento di un canone di locazione principale di fr. 24'000.- (guadagno netto: fr. 46'000.-), si può ben ipotizzare che nel 2020, al momento della stipulazione dell’accordo di modifica, la conduttrice fosse perlomeno rientrata nel suo investimento. D’altronde il suddetto nuovo accordo non prevedeva suoi specifici diritti in relazione agli investimenti effettuati ma casomai li escludeva (cfr. punti 6 e 7 e sopra, consid. C) e, se da una parte confermava la pigione principale di fr. 24'000.- annui e stabiliva la prima possibilità di disdetta per la fine del 2025, dall’altra conteneva al punto 12 una regolamentazione che, secondo quanto accertato dal Pretore e non contestato in questa sede, mirava a evitare che essa continuasse a lucrare in maniera sproporzionata attraverso la sublocazione (come avvenuto in precedenza), fissando un margine di guadagno massimo di fr. 1'000.- annui (laddove la medesima aveva invano chiesto di concederle un margine annuo di fr. 6'000.-, cfr. teste Ro______ P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 2-3). Le parti avevano dunque liberamente trattato, stabilito e concretizzato, mediante una regolamentazione neppure messa in discussione in questa sede e che risulta giustificata, quale fosse un margine di guadagno ancora ritenuto accettabile, ovvero non abusivo. Detto margine avrebbe peraltro dovuto essere proporzionalmente ridotto, secondo la clausola n. 12, in caso di uso personale di una parte dei locali da parte di AO 1, ciò che nel caso concreto avveniva in ragione di circa 1/3 della superficie locata, come correttamente rilevato dall’appellante e confermato da E______ B______.

Ne discende che l’incasso annuale di fr. 40'800.-, importo mai previsto e neppure ipotizzato dalle parti, neppure nell’ambito del diritto d’opzione (che ammetteva un importo massimo di fr. 36’000.-, v. anche teste R______ P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 3) e comportante un guadagno di ben fr. 16'800.- annui, è da considerare non solo un lampante superamento dei margini di autorizzazione della sublocazione e un’evidente violazione contrattuale, ma pure un abuso tale da generare un valido motivo di rifiuto ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 lett. b CO e da minare il rapporto di fiducia delle parti (ciò anche qualora si volesse considerare il successivo investimento della conduttrice relativo ai serramenti, ammontante secondo il doc. E a fr. 6’462.- e comunque oggetto di regolamentazione separata, v. sopra consid. C). D’altronde, l’esercizio di un diritto formatore quale il diritto d’opzione presuppone una dichiarazione di volontà sufficientemente chiara e soggetta a ricezione, e coerentemente la clausola contrattuale n. 12 prevedeva che la conduttrice avrebbe dovuto comunicare alla controparte tale esercizio, nonché che la nuova pigione e il nuovo margine (entro i limiti ivi previsti) sarebbero entrati in vigore il primo giorno del mese successivo. Invano la conduttrice pretende dunque che gli importi incassati fossero giustificati da un valido esercizio del diritto d’opzione, mai dimostrato e neppure previsto per un importo così consistente. Tutto considerato, si deve pertanto ritenere, diversamente da quanto concluso dal giudice di prima sede, che la conduttrice abbia commesso una violazione contrattuale (e dell’art. 262 cpv. 2 lett. b CO), grave al punto da dover ammettere il diritto della locatrice di avvalersi dell’art. 257f cpv. 3 CO. Ciò esclude altresì che la disdetta possa essere considerata abusiva o ritorsiva e dunque inefficace nel senso degli art. 271 e 271a CO, come aveva ventilato la conduttrice.

Quanto alla necessità e alle esigenze contenutistiche da porre alla diffida scritta, già con lo scritto 15 marzo 2023 di cui al doc. 6 la locatrice alludeva all’esistenza di gravi violazioni contrattuali della conduttrice relative alla sublocazione, chiedendole una copia dei relativi contratti e una distinta delle pigioni incassate nel 2021 e nel 2022. Dopo l’ottenimento e l’esame della documentazione, con diffida del 15 maggio 2023 (doc. 10) la medesima ha lamentato una grave violazione della clausola contrattuale n. 12 e della regola secondo cui i canoni di sublocazione non potevano superare i fr. 25'000.- (importo oltretutto da ridurre visto il parziale uso proprio di parte delle superfici), rimproverando alla controparte di aver crassamente e continuativamente superato la soglia massima di remunerazione dal mese di gennaio 2021 in avanti senza aver mai conseguentemente adeguato il canone di locazione principale. Essa ha poi ribadito che la conduttrice, a fronte dell’entità del canone della locazione principale, percepiva un indebito vantaggio, invitandola a ristabilire entro 30 giorni lo stato di conformità contrattuale, pena la disdetta immediata del contratto. In data 15 giugno 2023 la conduttrice ha contestato tale scritto e l’esistenza di una violazione contrattuale, offrendo una sua diversa interpretazione della clausola n. 12 e sostenendo che le remunerazioni da lei percepite fossero giustificate alla luce degli investimenti effettuati (doc. 9). Se ne deve dedurre che la diffida, esaminata nel suo contesto, esprimeva con la sufficiente chiarezza il comportamento rimproverato alla conduttrice, e che quest’ultima lo aveva ben compreso.

Ne discende che, avendo la conduttrice persistito nella violazione contrattuale, la disdetta del contratto pronunciata da AP 1 in data 3 luglio 2023 per il 30 agosto 2023 (doc. 10) è da considerare valida ex art. 257f cpv. 3 CO, ciò che esclude la possibilità per AO 1 di ricorrere all’istituto della protrazione, come già rilevato dal primo giudice (v. anche art. 272a cpv. 1 lett. b CO). La petizione del 26 ottobre 2023 di AO 1 deve pertanto essere integralmente respinta, in riforma del giudizio pretorile.

Per quanto riguarda la domanda riconvenzionale di espulsione, posta la sua ricevibilità ai sensi degli art. 14 e 224 CPC, essa dev’essere accolta, poggiando su una valida disdetta con effetto al 30 agosto 2023 e alla luce della mancata riconsegna dell’ente locato, con conseguente obbligo per AO 1 di garantirne l’integrale liberazione, mentre un ordine diretto di espulsione riferito ai singoli subconduttori, di principio ammissibile secondo dottrina e giurisprudenza (cfr. DTF 120 II 112 consid.3b/cc/bbb; IICCA del 22 novembre 2010, inc. 12.2010.164, consid. 7; Bise/Planas in: CPra Bail, 2a ed., n. 82 ad art. 262 CO; Higi/Wildisen, op. cit., n. 27 e 53 ad art. 262 CO) non rientra nel caso concreto in considerazione, non essendo i medesimi convenuti in causa. In luogo di un’espulsione immediata, si giustifica di fissare un termine di 30 giorni, in modo da concedere alla conduttrice un sufficiente lasso di tempo onde attuare quanto ordinato. La presente decisione, impugnabile unicamente mediante un rimedio di diritto straordinario (ricorso al Tribunale federale), per giurisprudenza passa in giudicato con la sua intimazione ed è pertanto esecutiva (riservato l’ottenimento dell’effetto sospensivo, v. anche art. 336 cpv. 1 lett. a CPC, art. 103 LTF, DTF 146 III 284 consid. 2.3.4, 142 III 738 consid. 5.5.4), e va corredata delle comminatorie di rito, così come postulato dall’appellante.

In conclusione, in accoglimento dell’appello la decisione di prima sede dev’essere riformata nel merito così come indicato, respingendo la petizione e accogliendo l’azione riconvenzionale, con seguito di spese a carico di AO 1.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 72'000.-, seguono la soccombenza dell’appellata (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali ammontano a fr. 4’000.- (art. 2 cpv. 1 e 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG). Le ripetibili, quantificate sulla base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 e dell’art. 13 cpv. 1 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, pure ammontano a fr. 4’000.-.

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,

decide:

1. L’appello 4 settembre 2024 di AP 1 è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione 15 luglio 2024 del Pretore della Giurisdizione di Mendrisio-Sud (inc. SE.2023.38) è così riformata:

La petizione 26 ottobre 2023 di AO1 è respinta.

1.1 Annullato.

2. Le spese processuali, in complessivi fr. 2’000.-, sono poste a carico di AO 1, la quale rifonderà a AP 1 fr. 3'250.- a titolo di ripetibili.

3. La domanda riconvenzionale 12 febbraio 2024 di AP1 è accolta.

3.1 Di conseguenza, è fatto ordine a AO 1 di mettere a libera disposizione di AP 1 l'immobile sorgente sul fondo part. n. ___ RFD di V______ entro 30 giorni dalla notificazione della decisione.

3.2 L’ordine è impartito a AO 1, e per essa ai suoi organi E______ B______ e M______ M______, con la comminatoria dell’azione penale di cui all’art. 292 CPS, che recita: “Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa.”

3.3 AO 1 è ammonita che l’inesecuzione della presente decisione darà titolo a AP 1 per reclamare il risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.

3.4 È fatto ordine alla polizia comunale, in via sussidiaria alla polizia cantonale, di prestare man forte per l'esecuzione della presente decisione a semplice richiesta di AP 1 (cfr. art. 13 LACPC).

3.5 Qualora AO 1 non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o non disponesse altrimenti, l’usciere o l’agente della forza pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato da AP 1. Le relative spese, da anticipare da AP 1, sono a carico di AO 1.

4. Le spese processuali, in complessivi fr. 2’000.-, sono poste a carico di AO 1 la quale rifonderà a AP 1 fr. 3'250.- a titolo di ripetibili.

5. Invariato.

6. Le spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 4’000.-, sono a carico di AO 1, che rifonderà a AP 1 pari importo per ripetibili di seconda sede.

7. Notificazione:

;

• .

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).