Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 05.03.2025 15.2024.99

Incarto n. 15.2024.99

Lugano 5 marzo 2025

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza

composta del giudice:

Jaques, presidente

cancelliere:

Ferrari

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso 25 settembre 2024 della

RI 1, __________ (patrocinata dall’avv. PA 1, __________)

contro

l’operato dell’Ufficio d’esecuzione, sede di Mendrisio, o meglio contro il diniego di una proroga del termine per il pagare il prezzo di aggiudicazione nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del pegno promossa nei confronti di

PI 1, __________

dalla PI 2, __________

procedimento che interessa anche i creditori pignoratizi

Stato del Cantone Ticino, Bellinzona (rappresentato dall’Ufficio esazione e condoni, Bellinzona) PI 3, __________ (patrocinata dall’avv. PA 2, __________)

e i terzi comproprietari dei pegni

PI 4, IT – __________ () PI 5, __________ ()

ritenuto

in fatto: A. Dal 17 novembre 2014, a garanzia di crediti per fr. 3'200'000.– complessivi oltre agl’interessi del 10%, la PI 2 (in seguito: __________) è iscritta come titolare di cinque cartelle ipotecarie registrali gravanti le unità di proprietà per piani (PPP) n. __________1, __________2, __________3, __________4 e __________5 del fondo n. __________ RFD -, di cui sono comproprietari PI 4 (quota “A”), PI 5 (quota “B”) e PI 1 (quota “C”) ognuno per un terzo. Sulle medesime cinque PPP, nonché sulla n. __________0 (anch’essa appartenente ai medesimi comproprietari), sono iscritte sei ipoteche legali a favore della PI 3 a garanzia di crediti per complessivi fr. 75'000.– oltre agl’interessi del 5%.

B. Nel procedimento penale avviato nei confronti d’__________, PI 4, PI 5, __________, __________, __________ e __________, il 9 ottobre 2015 il Tribunale penale cantonale (TPC) ha fatto menzionare un blocco del Registro fondiario sulle quote “A” e “B” di tutte e sei le PPP.

3. Nell’esecuzione
4. __________ in via di realizzazione del pegno gravante sulle PPP n. __________1-__________5,

promossa nei confronti di PI 1 dalla PI 2, il 7 marzo 2024 la sede di Mendrisio

dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha

aggiudicato alla RI 1 le cinque PPP n. __________1-__________5 al prezzo

di 2'402'000.–. L’ag­giudicatario ha

versato seduta stante fr. 185'000.– complessivi qua­le acconto sul

prezzo e garanzia delle tasse e delle spese d’iscri­zione nel Registro

fondiario. Il 12 marzo 2024, l’UE ha assegnato all’aggiudicataria un termine di

trenta giorni per versare il saldo del prezzo di aggiudicazione (fr. 2'232'000.–),

nonché uno di dieci per adire l’autorità di prima istanza LAFE (Legge federale sull’acquisto

di fondi da parte di persone all’estero), onde accertare se la società fosse

soggetta alla relativa autorizzazione.

D. Il 15 marzo 2024, la RI 1 ha chiesto una proroga del termine per versare il saldo, motivandolo con il fatto che la Banca __________ non le avrebbe concesso il finanziamento necessario finché l’autorità di prima istanza LAFE non si fosse pronunciata. Con provvedimento del 22 marzo, l’UE ha assegnato a tutti gl’interessati un termine di dieci giorni per acconsentire od opporsi a una proroga di “30 giorni dall’ottenimento dell’autorizza­zione LAFE, ma non oltre il 30.09.2024”, precisando che il “termine è inderogabile”, che il silenzio sarebbe valso consenso e che in ogni caso l’aggiudicataria, oltreché il saldo, su di esso avrebbe dovuto pagare anche un interesse di mora del 5% dal 7 marzo 2024. Tutti sono rimasti silenti.

E. Il 29 marzo 2024, il TPC ha autorizzato la radiazione del blocco a Registro fondiario sulla quota “A” della PPP n. __________0 e, “qualora necessario” anche sulla quota “C” diPI 1 delle altre cinque PPP, come pure ordinato all’Ufficio di versare, su un conto del Tribunale d’appello, l’eventuale eccedenza derivante dalla realizzazione della quota “A” dopo il pagamento dei crediti da essa garantiti e delle spese di procedura.

6. Nell’esecuzione
7. __________ in via di pignoramento della sede di Lugano dell’UE, promossa nei

confronti di PI 4 dallo Stato del Cantone Ticino, il 4 aprile 2024 l’Ufficio ha

aggiudicato alla RI 1 la quota “A” della PPP n. __________0. Né il trapasso, né la cancellazione del blocco RF sono ancora

stati iscritti nel libro mastro.

G. Su istanza della RI 1 volta alla radiazione del bloc­co a Registro fondiario sulla quota “B” della PPP n. __________0 in vista del suo acquisto, il 22 aprile 2024 il TPC ha statuito che la radiazione era subordinata 1) al consenso di tutti gl’interessati, compreso l’Ufficio, 2) al pagamento dei crediti da essa garantiti e alla radiazione delle relative ipoteche, 3) al pagamento, da parte del­l’acquirente, di tutte le spese del notaio e dell’Ufficio del Registro fondiario e 4) al versamento, su un conto del Tribunale d’appello, dell’eventuale eccedenza dopo il pagamento delle spese di procedura.

H. Il 9 settembre 2024, la RI 1 ha informato l’UE che la procedura LAFE era sospesa, giacché non aveva potuto fornire la documentazione relativa al finanziamento, che la Banca __________ non le avrebbe concesso finché non avesse acquistato la quota “B” della PPP n. __________0. Ha pure informato di aver intavolato trattative per l’acquisto della stessa per fr. 17'500.–. Ha pertanto chiesto il consenso all’acquisto e una proroga del termine per pagare il saldo fino al 31 dicembre 2024 “con la possibilità di un’ulte­riore proroga fino all’incanto o fino all’autorizzazione alla vendita per trattative private”. Con provvedimento del 12 settembre, l’Ufficio ha respinto la richiesta, spiegando che la (prima) proroga era inderogabile, e, circa il consenso all’acquisto, ha rinviato l’aggiudicataria alla sede di Bellinzona dell’Ufficio, competente per territorio.

I. Con ricorso del 25 settembre 2024, la RI 1 si aggrava contro il provvedimento, chiedendone in via principale la riforma, nel senso della concessione di una proroga fino all’incanto e/o all’acquisto a trattative private della quota “B” della PPP n. __________0 e, in via subordinata, la concessione di una proroga fino al 31 dicembre 2024, in entrambi i casi protestate spese, tasse e ripetibili.

L. Con osservazioni del 30 ottobre 2024, l’UE si è rimesso al giudizio della Camera, pur ritenendo corretto il provvedimento impugnato. Nessuno degl’interessati ha presentato osservazioni.

M. Quello stesso giorno, la RI 1 ha trasmesso all’Uf­­ficio una bozza di rogito per l’acquisto della quota “B”, redatto dalla propria patrocinatrice, informandolo che l’avrebbe firmato “idealmente la settimana prossima”.

N. Il 28 novembre 2024, il TPC ha comunicato alle parti al procedimento penale e alla RI 1 che non avrebbe potuto acconsentire alla compravendita alle condizioni indicate nella boz­za notarile della patrocinatrice della società, visto il dissenso della PI 2.

Considerando

in diritto: 1. Interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR [RL 280.200]) – entro dieci giorni dalla notifica dell’atto impugnato emesso il 12 settembre 2024 dall’UE, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).

2. La RI 1 dapprima riepiloga lo svolgimento dei fatti e conclude di trovarsi in un’impasse, siccome il finanziamento del saldo del prezzo d’aggiudicazione dipende dall’acquisto anche del­la quota “B” della PPP n. __________0. Ricorda d’altronde che il termine per il pagamento del prezzo di aggiudicazione può essere prorogato se tutti gl’interessati vi acconsentono, anche solo implicitamente, e sostiene che secondo il Tribunale federale una proroga è legittima, se l’aggiudicatario “agisce con diligenza e dimostra di avere la reale volontà di adempiere entro un termine ragionevole”; al riguardo, scrive che non le risultano opposizioni alla sua richiesta di proroga del 9 settembre 2024 e ch’essa è in grado di pagare il prezzo, giacché l’impossibilità di acquistare la quota “B” “rappresenta un ostacolo momentaneo ma risolvibile, dato che sono già in corso trattative concrete per il suo acquisto e che la ricorrente parteciperà agli incanti della quota mancante”. La ricorrente rileva poi che secondo la giurisprudenza circostanze straordinarie, non dipendenti dalla volontà dell’aggiudicatario, possono giustificare una proroga e che in concreto l’impossibilità di rispettare il termine di pagamento è dovuta a circostanze – numerose autorità e persone coinvolte – che non dipendono da lei. Giudica nell’interesse dei creditori prorogare detto termine, giacché “qualsiasi aggiudicatario delle precitate PPP [scil: le n. __________1-__________5] si ritroverà verosimilmen­te nella [sua] medesima situazione”. Chiede pertanto in via principa­le la riforma del provvedimento impugnato nel senso della concessione di una proroga fino all’incanto e/o all’acquisto a trattative private della quota “B” e, in via subordinata, la concessione di una proroga fino al 31 dicembre 2024.

Nelle sue osservazioni l’UE rileva che i blocchi penali erano noti alla ricorrente, che avrebbe dovuto discutere la questione dell’ac­quisto della quota “B” già durante la fase di finanziamento dell’ag­giudicazione delle altre cinque PPP. Sottolinea che l’attesa di un eventuale incanto della quota “B” prolungherebbe la procedura di oltre un anno e che anche una vendita a trattative private potrebbe richiedere parecchio tempo, motivo per cui reputa corretta la decisione impugnata, pur rimettendosi al prudente giudizio della Camera.

3. Giusta l’art. 143 cpv. 1, 1° periodo LEF, se l’aggiudicatario di un fondo non paga il prezzo di aggiudicazione o un’altra spesa posta a suo carico nel termine – di sei mesi al massimo (art. 136 LEF) – stabilito nelle condizioni d’asta (art. 136 cpv. 1, 2° periodo LEF) o dall’ufficio d’esecuzione, quest’ultimo revoca l’aggiudicazione e or­dina immediatamente un nuovo incanto (DTF 108 III 17 consid. 1); lo stesso vale in caso d’inosservanza del termine prorogato (Gil­liéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 16 ad art. 143 LEF). Una diffida non è necessaria (Häusermann/Ingold-Berger in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 6 ad art. 143 LEF; Schlegel/Zopfi in: Kren-Kostkiewicz/Vock (a cura di), Kommentar SchKG, 2017, n. 2 ad art. 143 LEF; Bernheim/Känzig in: SchKG, Kurzkommentar, 2a ed. 2014, n. 4 ad art. 143 LEF). L’ag­giudicatario è in mora anche se vi si trova per circostanze imprevedibili e senza colpa (DTF 75 III 11 consid. 3). Non può condizionare il pagamento all’avverarsi di una condizione (DTF 109 III 73 consid. 2). L’art. 143 LEF concretizza il diritto esecutivo, che mira alla realizzazione dei beni pignorati nel minor tempo possibile (sentenza del Tribunale federale 7B.139/2002 del 25 settembre 2002, consid. 1, non riprodotta nella DTF 128 III 468). Gli stessi princìpi si applicano nella procedura di realizzazione del pegno (art. 156 cpv. 1 LEF).

3.1 Secondo l’art. 63 cpv. 1, 1° periodo del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42), applicabile anche all’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF, l’ufficio d’esecuzione si astiene dal revocare l’aggiudicazione e dall’ordinare un nuovo incanto se tutti gl’interessati (escusso, escutente e creditori pignoratizi, che non sono stati completamente soddisfatti o che in base all’elenco oneri devono essere pagati in contanti: DTF 75 III 11 consid. 3) acconsentono a una proroga. Il consenso può essere anche tacito (Häusermann/Ingold-Berger, op. cit., n. 11 ad art. 143; Bernheim/Känzig, op. cit., n. 8 ad art. 143). In un caso in cui l’aggiudicatario aveva pagato solo nove minuti dopo l’aggiudica­zione l’acconto che secondo le condizioni d’asta avrebbe dovuto essere pagato immediatamente, il Tribunale federale ha statuito che l’autorità cantonale di vigilanza aveva giustamente revocato l’aggiudicazione, ritenendo che, stante l’art. 61 cpv. 1 RFF, un’in­terruzione dell’asta era esclusa e che non entrava i considerazio­ne la concessione di una proroga del termine di pagamento neppure con il consenso di tutti gl’interessati in virtù dell’art. 63 cpv. 1 RFF (DTF 130 III 133, consid. 2.3). Per la parte del prezzo per cui è stato concesso un termine, invece, l’art. 63 cpv. 1 RFF ne autorizza la proroga con il consenso di tutti gl’interessati (cfr. sentenza della CEF 15.2024.114 del 21 febbraio 2025 consid. 2.1.2), che contrariamente a quanto potrebbe essere dedotto dalla DTF 130 III 133 non comprendono gli altri oblatori.

3.2 Nella fattispecie, le condizioni d’incanto stabiliscono che l’aggiudi­­catario deve pagare entro trenta giorni dall’aggiudicazione la differenza tra il prezzo di aggiudicazione e l’acconto di fr. 185'000.– da pagare immediatamente e precisano che al saldo si aggiunge un interesse del 5% (pag. 4, al centro). Il 22 marzo 2024, l’UE ha prorogato il termine fino al massimo al 30 settembre 2024 con la condizione, risolutiva, che nessun interessato si fosse opposto al­la proroga. Nel provvedimento impugnato, invece, l’UE ha respin­to la nuova domanda di proroga riferendosi solo al carattere inderogabile della prima proroga senza dare l’occasione agl’interessati di esprimersi al riguardo. Ora, l’art. 63 cpv. 1 RFF non esclude una seconda proroga con l’accordo di tutti gl’interessati, ma, di principio, non obbliga l’ufficio d’esecuzione a consultarli per verificare un loro assenso alla proroga del termine. A ben vedere, la ragione di essere della norma risulta essere una questione di opportunità. Nella fattispecie, siccome la prima proroga è stata accettata, tacitamente, dagl’interessati, motivi appunto di opportunità avrebbero consigliato all’UE di verificare se tale consenso sarebbe stato confermato anche per un’ulteriore proroga. Non si può tuttavia, come sostenuto dalla ricorrente, reputare che gl’interessati abbiano accettato la sua richiesta di proroga non opponendosi al ricorso. Il loro silenzio può infatti anche essere interpretato come un consenso a favore del provvedimento impugnato.

3.3 Ciò posto, anche se la scadenza della proroga chiesta dalla ricorrente in via principale appare al momento alquanto incerta in seguito al rifiuto del TPC, il 28 novembre 2024, di acconsentire alla vendita della quota “B” “alle condizioni indicate nella bozza notarile”, incombe anzitutto agl’interessati, e non alla Camera, decidere se è nel loro interesse accettare tale richiesta (la conclusione subordinata essendo ormai superata). Il ricorso va pertanto accolto parzialmente nel senso di ordinare all’UE di consultare gl’interessati sulla richiesta di proroga del termine di pagamento fino all’incanto e/o all’acquisto a trattative private della quota “B”, prima di decide­re se ammettere la richiesta o invece revocare l’aggiudicazione e ordinare immediatamente un nuovo incanto.

4. Per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [RS 281.35]).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto nel senso di ordinare all’Ufficio d’esecuzione di procedere come indicato nel considerando 3.3.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

– avv. PA 1, __________, __________, __________; – PI 1, __________, __________; – PI 2, __________, __________; – Ufficio esazione e condoni, viale Stefano Franscini 6, Bellinzona; – avv. PA 2, __________, __________; – PI 4, , __________ (); – PI 5, , IT – __________ () (per raccomandata internazionale)

Comunicazione all’Ufficio d’esecuzione, Mendrisio.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il cancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.