Incarto n. 12.2010.241
Lugano 15 novembre 2011/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa – inc. n. DI.2010.907 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – e più precisamente sull’istanza di sfratto promossa l’11 giugno 2010 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1 e da RA 2
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 3
nonché sull’istanza di accertamento di inefficacia e/o nullità della disdetta 26 aprile 2010, in subordine di annullamento, introdotta il 25 maggio 2010 innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione da
AO 1 rappr. dall’ RA 3
contro
AP 1 rappr. dall’ RA 1 e da RA 2
sulle quali la Pretora si è pronunciata con sentenza 7 dicembre 2010, con la quale ha accolto la domanda di contestazione della disdetta, accertando l’inefficacia della disdetta 26 aprile 2010, e ha respinto l’istanza di sfratto;
appellante la locatrice che, con appello 20 dicembre 2010, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza di contestazione della disdetta e di accogliere quella di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la conduttrice con osservazioni 13 gennaio 2011 propone la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, pure protestando spese e delle ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. AO 1, quale conduttrice, e AP 1, come locatrice, hanno sottoscritto il 1° settembre 1999 un contratto di locazione (doc. B) avente per oggetto un’area concernente l’ala nord, il corpo centrale del pianterreno nonché il piano cantinato dello stabile situato sul fondo n. __________ RFD di __________ (ora __________), adibita in particolare a centro fitness e wellness. Siccome il contratto di locazione si riferiva ai locali allora già occupati dalla conduttrice, la locazione è stata indicata aver inizio il 1° gennaio 1998. Le parti hanno stabilito la scadenza del contratto per il 31 dicembre 2008, salvo richiesta da parte della conduttrice di continuazione del rapporto di locazione per altri sette anni, ovvero fino al 31 dicembre 2015. La pigione, da pagarsi in rate mensili anticipate, è stata fissata in fr. 350'000.- annui per i primi due anni e, poi, indicizzata una volta all’anno per il 1° gennaio sulla base dell’indice nazionale dei prezzi al consumo 1° gennaio 1998. In merito alle spese accessorie il contratto di locazione prevede:
“spese accessorie: CHF 5'000.- (cinquemila) mensili quale acconto a partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al canone d’affitto.
Il relativo conguaglio sarà da versare entro 30 (trenta) giorni dalla presentazione del conteggio definitivo”.
B. Con raccomandata 4 marzo 2010 la locatrice ha impartito alla conduttrice un termine di trenta giorni per il versamento di fr. 420'833.10 a titolo di conguagli per spese accessorie, con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento (doc. F). Con scritto 6 aprile 2010 la conduttrice si è opposta a tale richiesta, asserendo di non aver alcun obbligo di pagamento, dato che le spese accessorie sarebbero già comprese nella pigione (doc. G). Con modulo ufficiale, il 26 aprile 2010 la locatrice ha notificato alla conduttrice la disdetta della locazione con effetto dal 31 maggio 2010 (doc. O e P).
C. Con istanza 25 maggio 2010 la conduttrice ha chiesto al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione di accertare l’inefficacia e/o nullità della disdetta 26 aprile 2010, in subordine di annullarla (inc. rich. UC). Con istanza 11 giugno 2010 la locatrice ha chiesto alla Pretura di Lugano lo sfratto della conduttrice, poiché l’ente locato non era stato riconsegnato entro il termine previsto dalla disdetta. All’udienza di discussione 1° luglio 2007 / 6 settembre 2007 la conduttrice si è opposta all’istanza di sfratto, ribadendo la richiesta già formulata dinnanzi all’Ufficio di conciliazione di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta. La locatrice si è opposta alle richieste di controparte, ribadendo la validità della disdetta e postulando lo sfratto della conduttrice. La Pretora ha ammesso come mezzi di prova il richiamo come mezzi di prova degli inc. LA.2004.16, DI.2004.445, DI.2005.72, DI.2005.1309, DI.2005.1534, DI.2005.1556, DI.2006.75, DI.2006.76, DI.2006.1455, DI.2006.1520, DI.2006.1601, DI.2007.1260, DI.2008.1449 e DI.2010.1107. Al dibattimento finale 27 ottobre 2010 le parti hanno confermato i loro rispettivi punti di vista. La prima giudice ha richiamato agli atti anche l’inc. DI.2010.1514. Statuendo con sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha accolto la domanda di contestazione della disdetta 26 aprile 2010, accertandone l’inefficacia, e ha respinto l’istanza di sfratto.
D. Con appello 20 dicembre 2010 la locatrice chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di contestazione della disdetta e di accogliere quella di sfratto. Con osservazioni 13 gennaio 2011 la conduttrice postula invece la reiezione del gravame.
considerato
in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello è applicabile il CPC-TI.
L'appellante chiede la congiunzione della procedura di appello con quella relativa agli incarti 12.2010.237, 12.2010.235, 12.2010.238, 12.2010.244 e 12.2010.245, a motivo che essi concernono un solo rapporto locativo fra le stesse identiche parti. Essa non motiva, tuttavia, l’utilità di tale procedere. Vi è da credere che la ragione della sua richiesta risieda nel fatto di ovviare a più sentenze di appello. Di conseguenza, posto come nell'eventualità della congiunzione ai sensi dell’art. 320 CPC-TI le cause restano autonome e con dispositivi separati (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 2 ad art. 320), che in questa sede non si deve più esperire istruttoria e che non sussiste giusta la norma testé citata alcun obbligo legale di congiunzione, che è solo una facoltà per il giudice, la richiesta non ha motivo di essere accolta.
La Pretora ha spiegato che siccome dalle sentenze di cui agli inc. DI.2005.72, DI.2005.1309, DI.2006.1601, DI.2007.1260 e DI.2008.1449 emerge che la conduttrice non deve versare alcun conguaglio alla locatrice per le spese accessorie degli anni dal 2000 al 2007 inclusi, nella fattispecie non sussiste alcuna mora della conduttrice, sicché in accoglimento dell’istanza di contestazione della disdetta 26 aprile 2010 quest’ultima è da dichiararsi inefficace e l’istanza di sfratto dev’essere respinta.
L’appellante sostiene che la conduttrice è in mora nel versamento dei conguagli per le spese accessorie degli anni dal 2000 al 2007, di modo che la disdetta 26 aprile 2010 è giustificata, così come l’istanza di sfratto. A suffragio della propria affermazione essa rinvia alle risultanze degli incarti pendenti tra le medesime parti e riguardanti, per l’appunto, la questione delle spese accessorie. Essa critica, pertanto, i giudizi 7 dicembre 2010 con i quali la prima giudice ha respinto le istanze della locatrice volte al pagamento, da parte della conduttrice, di tali conguagli (cfr. segnatamente appello, pag. 14 in alto e 20 in mezzo e in basso). Sennonché, con sentenze 14 novembre 2011 questa Camera ha confermato i giudizi pretorili testé menzionati (inc. 12.2010.235, 12.2010.237, 12.12.2010.238, 12.2010.244, 12.2010.245). Non occorre riprodurre in questa sede il contenuto di tali pronunciati, dato che i medesimi sono stati resi noti alle parti mediante intimazione, rispettivamente tali sentenze sono da ritenersi fatti notori per il giudice, poiché emanano da questa Camera (cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Appendice 2000/2004, lugano 2005, n. 8 ad art. 215; leuch/Marbach, Die Zivilprozessordnung für den kanton Bern, 5ª ed., n. 1c ad art. 217-218, pag. 537). Ne consegue che la mora della conduttrice invocata dall’appellante non sussiste e che l’appello dev’essere respinto.
La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’appellante, con l’obbligo di versare a controparte un’equa indennità per ripetibili. In considerazione del fatto che le osservazioni della conduttrice si esauriscono, per quanto concerne la presente procedura, in una pagina e mezza, le ripetibili sono moderate in applicazione dell’art. 13 cpv. 1 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili. Il valore di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale federale corrisponde alla somma dei canoni di locazione fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto (cfr. sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005). Alla luce del canone di locazione (sopra, lett. A), tale valore è senz’altro superiore alla soglia di fr. 15'000.- prevista dall’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF.
Per questi motivi,
in applicazione dell’art. 414 cpv. 3 CPC-TI, applicabile per rinvio dell’art. 507 cpv. 4 CPC-TI,
pronuncia: 1. L’appello 20 dicembre 2010 di AP 1 è respinto.
2.Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1'450.-
b) spese fr. 50.-
fr. 1'500.-
sono posti a carico dell’appellante, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 500.- per ripetibili di appello.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).