Incarto n. 12.2007.110
Lugano 12 luglio 2007/rgc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Lardelli e Chiesa
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.62 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 3 aprile 2007 dall'
AP 1
contro
AO 1
volta ad ottenere lo sfratto immediato del convenuto dall'appartamento di 2 locali, dello stabile denominato Casa __________, __________ a __________, domanda alla quale il convenuto è rimasto silente, e che il Segretario assessore, con decisione 30 aprile 2007, ha respinto accertando la nullità della disdetta in quanto prematura;
appellante l'istante con atto di appello 14 maggio 2007, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di decretare lo sfratto della controparte, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto è rimasto nuovamente silente;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che tra le parti avv. AP 1, in qualità di locatore, e AO 1, in qualità di conduttore, è venuto in essere con effetto a partire dal 1° ottobre 2006 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di 2 locali, sito nello stabile denominato Casa __________, in __________ a __________ (doc. A);
che in data 22 dicembre 2006 il locatore ha inviato al conduttore una diffida giusta l'art. 257d CO per il pagamento del “canone di locazione arretrato per il mese di dicembre 2006, pari a fr. 1'000.– (franchi mille)”, con l'assegnazione di un termine di 30 giorni per procedere al versamento della pigione scoperta e l'avvertimento che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. E);
che analoga diffida giusta l'art. 257d CO – con l'assegnazione di un termine di 30 giorni e l'avvertimento di disdetta in caso di mancato pagamento della pigione scaduta – è stata inviata dal locatore al conduttore il 9 gennaio 2007, per il canone di gennaio 2007 (doc. H), e il 13 febbraio 2007, per il canone di febbraio 2007 (doc. I);
che il contratto è stato disdetto dal locatore il 13 febbraio 2007, con modulo ufficiale, con effetto al 31 marzo 2007 (doc. J);
che, con l'istanza in rassegna, il locatore ha chiesto il 3 aprile 2007 lo sfratto del conduttore, rilevando tra l'altro, che quest'ultimo ha pagato “le pigioni scoperte per il mese di dicembre 2006 e gennaio 2007” solamente “in data 13 marzo 2007 e rispettivamente in data 26 marzo 2007” (istanza, pag. 3 verso l'alto);
che all'udienza indetta per la discussione il 18 aprile 2007 la parte convenuta non è comparsa;
che il Segretario assessore, statuendo in luogo e vece del Pretore, con la decisione qui impugnata, ha ritenuto che dalla documentazione agli atti (doc. E) si deve concludere che il convenuto, dopo ogni singola diffida, versava all'istante il canone di locazione arretrato in essa indicato e che, essendo la disdetta (doc. J) contestuale all'ultima lettera di diffida di pagamento, ovvero quella relativa alla pigione del mese di febbraio 2007, si deve giocoforza concludere che tale disdetta è stata inviata al conduttore prima della scadenza del termine di pagamento di 30 giorni impartitogli tramite la medesima diffida (doc. I), con conseguente nullità della disdetta e inammissibilità della domanda di sfratto fondata su tale atto inefficace;
che con l'appello che qui ci occupa, l'istante chiede di riformare il giudizio di prime cure nel senso di ammettere l'istanza, ribadendo che l'appellato ha pagato la pigione di dicembre 2006 solo in data 13 marzo 2007 e la pigione di gennaio 2007 unicamente il 26 marzo 2007, quindi tardivamente rispetto al termine di pagamento che gli era stato impartito e conseguente validità della disdetta;
che l'appellato non ha presentato osservazioni all'appello;
che conformemente all'art. 170 cpv. 2 CPC i fatti non chiaramente contestati si presumono ammessi, salvo contrarie risultanze di causa;
che l'appellato non ha contestato la mora ex art. 257d cpv. 2 CO, fatta valere dall'istante nei suoi confronti per il pagamento delle pigioni dei mesi di dicembre 2006 e gennaio 2007, anzi, neppure ha presenziato all'udienza di discussione, rimanendo precluso;
che neppure in sede d'appello l’appellato ha contestato la mora fatta valere dall'appellante nei suoi confronti;
che è a torto che il giudice di prime cure ha ritenuto che dalla documentazione agli atti si deve concludere che il convenuto, dopo ogni singola diffida, versava all'istante il canone di locazione menzionato in essa indicato;
che dalla diffida 22 dicembre 2006 (doc. E, menzionato dal primo giudice), si ricava semmai che una precedente diffida impartita dall'istante al convenuto il 21 novembre 2006 (doc. D), per il pagamento del canone di locazione arretrato relativo al mese di novembre 2006, ha determinato quest'ultimo a versare detto canone il 4 dicembre 2006;
che nessun documento agli atti attesta invece che, dopo le diffide a lui intimate il 22 dicembre 2006, per il canone di dicembre 2006 (doc. E), e il 9 gennaio 2007, per il canone di gennaio 2007 (doc. H), il convenuto abbia provveduto a versare il canone arretrato entro il termine di 30 giorni che gli era stato impartito dall'istante;
che del resto il convenuto neppure ha sostenuto, nelle lettere da lui spedite all'istante in data 13 febbraio 2007 (doc. K) e 16 aprile 2007 (doc. M) di aver versato i canoni di dicembre 2006 e gennaio 2007 entro il termine indicato nelle diffide, ammettendo anzi il ritardo nei pagamenti;
che in tali circostanze, ben si può ritenere che il locatore ha impartito il 22 dicembre 2006 e il 9 gennaio 2007 due comminatorie indipendenti l'una dall'altra, ritenuto che il mancato ossequio dell'una o dell'altra lo legittimava – trascorsi beninteso i 30 giorni dalla rispettiva notifica – a disdire il contratto di locazione;
che il fatto che la disdetta sia stata spedita il 13 febbraio 2007, contestualmente ad un'ulteriore comminatoria per il nuovo arretrato per il canone di febbraio 2007, non ha rilevanza e non inficia di certo la validità della disdetta;
che, dovendosi pertanto concludere che le comminatorie di cui ai doc. E e H non sono superate ed essendo pacifico che la parte convenuta non ha provveduto ai pagamenti nei termini assegnati, ne discende la legittimità della disdetta e con essa dello sfratto;
che il gravame deve pertanto essere accolto, con accollo alla parte soccombente degli oneri processuali e delle ripetibili di entrambe le sedi (art. 148 CPC);
che nella fattispecie il valore di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale federale ammonta a fr. 36'000.– (fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 n.4C.418/2005).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 e 506 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 14 maggio 2007 dell'avv. AP 1 è accolto.
Di conseguenza la decisione 30 aprile 2007 della Pretura di Locarno-Città, è così riformata:
1.1 È fatto ordine ad AO 1 di mettere immediatamente a libera disposizione dell'istante l'appartamento di 2 locali, dello stabile denominato Casa __________ sito in __________ a __________.
1.2 L'ordine di cui sopra è impartito sotto la comminatoria dell’azione penale per disobbedienza a decisione dell’autorità, come all’art. 292 CPS, che recita:
"Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da un'autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa".
1.3 È fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di prestar man forte per l’esecuzione del presente decreto a semplice richiesta dell'istante.
1.4 Qualora il convenuto non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o non disponesse altrimenti, l’usciere o l’agente della forza pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato dall'istante. Le relative spese, da anticipare dall'istante, sono a carico del convenuto.
1.5 Il convenuto è ammonito che l'inesecuzione del presente ordine darà titolo all'istante per reclamare il risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.
II. Le spese della procedura d’appello di complessivi fr. 100.– (tassa di giustizia di fr. 80.– e spese di fr. 20.–), da anticiparsi dall'appellante, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà alla controparte fr. 150.– per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- in materia di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).