Incarto n. 12.96.00034
Lugano 24 luglio 1996
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa -inc. no. LA.95.00028 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 28 febbraio 1995 da
__________ rappr. dall’avv. __________
contro
rappr. dall’avv. __________
con cui l’istante ha chiesto che fosse accertata la validità dell’aumento a fr. 55’000.- della pigione dovuta dalla convenuta a far tempo dal 1.7.1994 o in subordine dal 1.12.1994;
domande avversate dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 19 gennaio 1996 ha accolto nella sua richiesta principale, caricando alla convenuta la tassa di giustizia di fr. 1’800.- e le spese, nonché l’indennità per ripetibili di fr. 3’500.-;
Appellante la parte convenuta con atto di appello 31 gennaio 1996, al quale è stato concesso l’effetto sospensivo, con cui si chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza o in via subordinata di ridurre la pigione ad un importo da determinarsi da questo Tribunale; il tutto, con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;
mentre l’istante con osservazioni 1° marzo 1996 ha postulato la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
A. __________ conduce in locazione dal 1° aprile 1979 un esercizio pubblico (bar) a __________, al pianterreno dello stabile di proprietà della __________. denominato __________, e ciò in virtù di un contratto quinquennale con scadenza il 29 marzo 1984. L’accordo, che inizialmente prevedeva una pigione annua di fr. 24’000.-, venne in un secondo momento prolungato per ulteriori 10 anni fino al 29 marzo 1994 con l’introduzione di una clausola di indicizzazione (doc. 1).
Il 29 aprile 1992 le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione della durata di 12 anni (con scadenza, quindi, il 30 marzo 2004) avente per oggetto lo stesso ente locato, ritenuto tuttavia che la pigione annua fino al 30 marzo 1994 era fissata in fr. 35’592.- indicizzati, mentre in seguito ammontava a fr. 55’000.- indicizzati (doc. A).
B. Con scritto 30 marzo 1994 la locatrice ha richiamato l’attenzione della conduttrice circa il nuovo canone dovuto a partire dal successivo 1° aprile: l’adeguamento della pigione è stato tuttavia contestato dalla controparte presso l’Ufficio di conciliazione per difetto di forma, in quanto non avvenuto su formulario ufficiale (doc. B).
Il 27 maggio 1994 l’aumento della pigione è stato nuovamente notificato alla conduttrice, questa volta per lettera raccomandata cui era annessa una copia della pattuizione (doc. C): anche in questo caso la locataria ha adito l’Ufficio di conciliazione, ravvisando una violazione delle formalità di legge (doc. D).
L’8 novembre 1994 l’aumento della pigione, con effetto al 1° dicembre e riserva di applicazione retroattiva a partire dal 1° luglio, è stato cautelativamente notificato su un formulario ufficiale (doc. E): ancora una volta lo stesso venne contestato (doc. F).
C. Dopo l’intervento dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (doc. H), con tempestiva istanza 28 febbraio 1995 la __________. ha chiesto che fosse accertata la validità dell’aumento della pigione a fr. 55’000.- a far tempo dal 1° luglio 1994 o in subordine dal 1° dicembre 1994.
L’istante osserva innanzitutto che il nuovo contratto di locazione, pur prevedendo una pigione scalare accanto ad una indicizzata, era legalmente valido, i due tipi di pigione non essendo cumulati tra loro, bensì applicati alternativamente. Ciò premesso, ritiene che la notifica 27 maggio 1994, effettuata con l’inoltro per raccomandata di una copia dell’accordo (doc. C), costituiva una valida notifica dell’aumento della pigione (art. 19 cpv. 2 OLAL e art. 16 cpv. 4 Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto), e ciò anche se trasmessa al fratello dell’amministratore della convenuta: quest’ultima infatti ne ha tempestivamente preso conoscenza, tant’è che l’ha immediatamente contestata presso l’autorità di conciliazione. Nondimeno, a titolo precauzionale, l’8 novembre 1994 l’aumento della pigione è stato nuovamente notificato, questa volta su modulo ufficiale (doc. E), aumento che per legge non era più contestabile, trattandosi di una pigione scalare non iniziale (art. 270d CO).
D. Nel corso dell’udienza di discussione del 10 aprile 1995 la convenuta si è opposta all’istanza, sostenendo in particolare che il postulato aumento della pigione in realtà fosse subordinato all’esecuzione di lavori di ristrutturazione e di ampliamento, che controparte si era impegnata a mettere in opera e che invece non sono stati realizzati; rileva inoltre che la richiesta di aumento della pigione non le era stata notificata entro il termine di cui all’art. 269d CO; se ciò non bastasse, osserva che la notifica 27 maggio 1994, oltre a non essere stata formulata su un modulo ufficiale, era stata trasmessa ad un terzo che nulla aveva a che vedere con la conduttrice; ritiene ancora che il passaggio da un sistema di pigione indicizzata ad uno di pigione scalare configurava una nuova pigione iniziale, che come tale poteva essere contestata in base all’art. 270 CO; richiama infine i disposti inerenti la lesione, l’errore, il dolo e il timore, chiedendo da ultimo che, nel caso in cui non si dovessero intravedere motivi di annullamento dell’aumento a fr. 55’000.-, il giudice intervenga comunque a sanzionare l’illiceità della pigione siccome abusiva.
E. In replica e in duplica, come pure in sede conclusionale, le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative contestando quelle di controparte.
F. Con sentenza 19 gennaio 1996 il Pretore, in accoglimento dell’istanza, ha accertato che a far tempo dal 1° luglio 1994 la pigione dovuta dalla convenuta ammontava a fr. 55’000.-.
Il giudice di prime cure ha innanzitutto osservato che l’aumento della pigione non era subordinato all’esecuzione di lavori di ristrutturazione e di ampliamento, come invece sostenuto dalla convenuta, la quale in ogni caso non poteva neppure validamente richiamarsi alle norme sulla lesione, errore, dolo o timore. Egli ha quindi preso atto che il nuovo contratto prevedeva una pigione indicizzata e scalare, ciò che era ammissibile nella misura in cui i due tipi di pigione non si cumulavano tra loro, ma si applicavano alternativamente in diversi periodi di tempo: atteso che in caso di pigione scalare la notifica su formulario ufficiale non si imponeva, bastando per contro una semplice comunicazione al conduttore con copia della pattuizione e non potendosi altresì pretendere dalla locatrice l’ossequio di alcun termine particolare per tale comunicazione -né quello di cui all’art. 269d CO, né quello dell’art. 19 cpv. 2 OLAL- era a suo giudizio chiaro che la notifica 27 maggio 1994 fosse valida e conforme alla legge, e ciò quantunque la stessa non fosse stata formalmente indirizzata all’amministratore unico della conduttrice, bensì al fratello e solo in copia alla convenuta tramite il suo fiduciario. Non potendo ex lege la conduttrice contestare la pigione scalare non iniziale (art. 270d CO), l’istanza poteva senz’altro essere accolta.
G. Con appello 31 gennaio 1996 la parte convenuta ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, o in via subordinata di ridurre la pigione ad un importo da determinarsi da questo Tribunale; il tutto, con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado.
L’appellante ritiene innanzitutto che la sentenza pretorile doveva già essere riformata in quanto la clausola di aumento scalare era condizionata all’esecuzione di lavori di miglioria, promessi ma non realizzati; in via subordinata, la clausola e con essa la pattuizione sarebbe stata comunque nulla per errore essenziale da parte sua, non avendo essa mai inteso accettare un aumento della pigione senza l’effettuazione dei lavori. Indipendentemente da quanto precede, la clausola di aumento scalare era altresì nulla per il fatto che in base al nuovo diritto non era lecito cumulare pigioni scalari e indicizzate (anche se in una forma alternata) in un unico contratto; parimenti, la notifica dell’aumento era avvenuta in maniera non conforme alla legge, siccome trasmessa a una persona che non era la conduttrice ed in violazione dei termini di notifica previsti dagli art. 269d CO e 19 OLAL. In via ancor più subordinata, qualora la clausola fosse ritenuta comunque compatibile con l’ordinamento giuridico, chiede che venga esaminata la liceità della nuova pigione, asserendo che la stessa sarebbe manifestamente eccessiva e perciò abusiva, ciò che ne imponeva la riduzione in una misura da stabilirsi dall’autorità d’appello.
Con decreto 2 febbraio 1996 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame l’effetto sospensivo richiesto.
H. Delle osservazioni 1° marzo 1996 della parte istante con cui si chiede la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto
La censura è del tutto infondata.
1.1 Per l’art. 1 CO un contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano concordemente manifestato, in modo espresso oppure tacito, la loro reciproca volontà; mentre, secondo l’art. 18 cpv. 1 CO, un contratto va interpretato, sia per la forma che per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti.
Quando la concordanza delle volontà delle parti non è evidente, le disposizioni contrattuali sono da interpretare in base al principio dell’affidamento, per il quale è determinante il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell’altro (DTF 119 II 451, 118 II 132). Ne consegue, in particolare, che se il destinatario di una dichiarazione scritta la interpreta erroneamente perché non la esamina nel dovuto modo o omette di considerare particolari che non avrebbero dovuto sfuggirgli, egli non può avvalersi di tale negligenza e la dichiarazione vale per come avrebbe dovuto essere ragionevolmente intesa (DTF 111 II 457; Von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. ed., Zurigo 1974, vol. 1, p. 290).
Se applicando questo principio il giudice può dare un senso chiaro e conferire un effetto giuridico alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più approfondita è superflua (DTF 119 II 372, 111 II 287; IICCA 4 maggio 1994 in re B./Q., 20 marzo 1995 in re R./W.).
In caso contrario, occorre esaminare, sempre alla luce del medesimo principio, tutte le circostanze relative alla conclusione del contratto (DTF 113 II 51). In quest’ambito, sono in particolare da considerare lo scopo del contratto, avuto riguardo agli interessi delle parti al momento della stipula (DTF 100 II 155; Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar, n. 362, 363, 370 e segg. ad art. 18 CO; Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar, n. 35 ad art. 18 CO), le loro condizioni personali, specie l’attività professionale, le conoscenze e l’esperienza (DTF 118 Ia 297; Jäggi/Gauch, op. cit., n. 364 ad art. 18 CO e rif.), se del caso i preliminari della contrattazione e anche il comportamento successivo dei contraenti (ICCA 22 giugno 1988 in re H. e llcc./B.; Jäggi/Gauch, op. cit., n. 357 e segg. ad art. 18 CO) ed in particolare il tipo di adempimento effettuato (IICCA 29 settembre 1993 in re F.M./S. SA; Kramer/Schmidlin, op. cit., n. 28 ad art. 18 CO), il quale permette di risalire alla reale volontà delle parti al momento della stipulazione (DTF 107 II 417; IICCA 20 marzo 1995 in re R./W.).
1.2 Nel caso di specie il tenore letterale della clausola 23.4 del nuovo contratto (doc. A) secondo cui “la __________ si riserva il diritto di eseguire lavori di riattazione, ampliamento, modifica ed abbellimento della terrazza e del bar e di sostituzione dei serramenti esterni, nonché di eseguire ogni e qualsiasi altro lavoro connesso a tale sistemazione, previo accordo con il conduttore sulla partecipazione alla spese o sull’adeguamento del canone” è del tutto chiaro e altro non fa che introdurre il diritto (ma non l’obbligo) della locatrice ad effettuare determinati lavori di miglioria nell’ente locato; il fatto che la locataria dichiari “già sin d’ora di acconsentire a tali interventi, rinunciando a qualsiasi risarcimento, o indennità per i conseguenti disagi e inconvenienti riguardanti la gestione dell’esercizio pubblico” non comporta in alcun modo che il diritto della locatrice ad eseguire tali opere si sia automaticamente trasformato in un obbligo.
Ne discende, già per questo motivo, che l’aumento della pigione concordato al punto 23.3 del contratto non era in alcun modo condizionato all’effettuazione di lavori di miglioria.
1.3 Abbondanzialmente, va rilevato che la sola teste __________ ha sostenuto l’esistenza di un eventuale accordo orale nel senso che l’aumento sarebbe stato condizionato all’esecuzione dei lavori (“raggiungemmo un accordo orale nel senso che a carico della __________. sarebbero andati i lavori di rifacimento dell’impianto elettrico fino al bar, di ampliamento del locale, di rifacimento dei servizi e del riscaldamento”), testimonianza che però è stata smentita sia dal teste __________ (“il problema dei lavori era superato ... rinunciammo ad eseguire i lavori oggetto delle precedenti trattative” e ancora “escludo che il sottoscritto e/o mio cugino __________ in mia presenza ci siamo mai impegnati ad eseguire i lavori di ampliamento così come richiesti dalla signora __________ ”), sia dal teste __________ (“ricordo che in una bozza vi era pure la premessa che le trattative per l’esecuzione di lavori di miglioria a carico della proprietaria erano decadute ; ciò significava non tanto che i lavori non sarebbero mai stati fatti, ma che a quel momento le trattative erano finite. La clausola n. 4 di cui al doc. A sta proprio a significare quello: 55 mila franchi erano il canone base senza i lavori e che se si fossero fatti, l’inquilina non si sarebbe opposta e non avrebbe avanzato pretese per il disturbo e quindi dovevano essere rinegoziate le condizioni contrattuali”): ora, per costante giurisprudenza di questa Camera, la presenza di deposizioni così discordanti impone nella loro valutazione la loro reciproca elisione, con la conseguenza di non poter dare per provato il fatto che si voleva accertare (Cocchi/Trezzini, CPC, N. 7 ad art. 90; IICCA 10 febbraio 1994 in re S./I. & Co, 12 aprile 1994 in re S./ Z. V., 9 maggio 1995 in re S./M. SA), cioè l’esistenza di tale accordo.
2.1 Giusta l’art. 23 CO il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale.
L’errore è in particolare essenziale anche quando concerne una determinata condizione di fatto che la parte in errore soggettivamente considerava come necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti in affari, e la cui importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo (art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO; DTF 118 II 62, 114 II 139; IICCA 20 marzo 1995 in re I. SA/E. SA, 26 marzo 1996 in re E. SA/S. AG, 23 aprile 1996 in re C.V. SA/G., 17 giugno 1996 in re A./T. SA; Von Thur/Peter, op. cit., p. 308 e 309; Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. edizione, p. 131 e segg.; Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992, N. 20-23 ad art. 24 CO), ritenuto però che il contratto viziato da errore si considera ratificato, se, nel termine di un anno dal momento della scoperta dell’errore, la parte per la quale non è obbligatorio non abbia notificato all’altra che essa non intende mantenerlo o non abbia chiesto la restituzione della fatta prestazione (art. 31 cpv. 1 e 2 CO).
2.2 Nel caso di specie il termine annuale per chiedere l’annullamento del contratto per errore non è assolutamente stato ossequiato: mentre la convenuta già in data 25 ottobre 1993 era venuta a conoscenza della circostanza che l’aumento non era subordinato all’esecuzione di lavori di ristrutturazione (“vi sottolineiamo che né nel contratto di locazione né in un accordo separato la __________ ha assunto l’obbligo di ristrutturazione del __________ ”, doc. N), con le contestazioni di data 20 aprile 1994 (doc. B), 9 maggio 1994 (inc. UC doc. B), 7 giugno 1994 (doc. D) e 26 agosto 1994 (inc. UC doc. E) la stessa aveva unicamente eccepito da un lato che l’aumento non era avvenuto su formulario ufficiale (doc. B, in. UC doc. B, doc. D) e dall’altro che la disdetta nei suoi confronti -poi rientrata- era contraria al principio della buona fede (inc. UC doc. E). L’errore è stato per contro eccepito per la prima volta, tardivamente, solo il 10 aprile 1995 innanzi al Pretore.
2.3 In via abbondanziale, l’eventuale esistenza di un errore della convenuta al momento della conclusione del contratto, che sembrerebbe risultare dalla testimonianza __________ (“la pigione per me, nonostante l’impegno ad eseguire i lavori, era troppo cara” e ancora “ero convinta che la riserva di cui al punto 4 del contratto, in realtà era un impegno, ritenendo si trattasse unicamente di una riserva di tempo tra l’estate e l’inverno”; anche se la stessa sembra smentirsi in un secondo momento“ non ho mai ricevuto una lettera di conferma da parte della __________ della sua disponibilità ad eseguire i lavori, però dalle trattative potevo ritenere in buona fede che vi fosse disponibilità ad eseguire perlomeno alcuni lavori”), è stata chiaramente contraddetta dal teste __________ (“in una riunione del 16.1.1992 presenti la signora __________ e l’architetto __________..., dissi chiaramente che l’affitto ... senza lavori era di fr. 55’000.-”; e ancora “ricordo che in quell’occasione á8 aprile 1992ñ fu detto chiaro e tondo anche alla signora __________ che l’importo di fr. 55’000.- era da intendere siccome adeguato alle condizioni di mercato, esclusi i lavori in un primo tempo pretesi dagli inquilini”) e __________ (“ribadisco che i lavori non sono stati eseguiti poiché il canone di fr. 55’000.- doveva essere un canone senza l’esecuzione dei lavori”), mentre il teste __________ (pur riferendo di non aver “mai ricevuto né da __________ né dai proprietari dello stabile l’impegno preciso a eseguire i lavori così richiesti dalla __________ ”) riferisce solo di “pourparler” tra le parti in merito a tale questione, ma non era presente alla conclusione del contratto: anche in questo caso, però, la presenza di deposizioni così discordanti non può che comportare nella loro valutazione la loro reciproca elisione, con la conseguenza che il fatto che si voleva accertare, cioè questa volta l’esistenza di un errore essenziale da parte della convenuta, non può essere considerato come provato (Cocchi/Trezzini, CPC, N. 7 ad art. 90; IICCA 10 febbraio 1994 in re S./I. & Co, 12 aprile 1994 in re S./ Z. V., 9 maggio 1995 in re S./M. SA); tanto più che la stessa teste __________ indipendentemente dalla questione dei lavori di miglioria, non ha nascosto il fatto di essere stata comunque interessata ad un accordo di lunga durata (cfr. teste __________ e __________).
3.1 Il nuovo diritto della locazione, entrato in vigore il 1° luglio 1990, esclude che si possa cumulare in un unico contratto un canone scalare ed uno indicizzato (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 14 ad art. 269c CO; Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., N. 4 ad art. 269c CO; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1992 , p. 253; IICCA 26 febbraio 1996 in re M.-F./M.).
3.2 Nel caso concreto sembrerebbe effettivamente che ci si trovi confrontati con un contratto nel quale sono stati combinati sia un canone indicizzato sia un canone scalare, con la conseguenza che il contratto sarebbe nullo (art. 20 CO). Ma non è così.
Va infatti rilevato che il contratto 29 aprile 1992 ne sostituiva un altro già precedentemente in vigore tra le parti e che sarebbe giunto a scadenza il 29 marzo 1994 (doc. 1). Ora, dato che la pigione di partenza del nuovo contratto (fr. 35’592.-) corrispondeva in pratica alla pigione a quel momento dovuta in base al precedente accordo (cfr. la precisazione di cui alla clausola 23.2, doc. A) e che la stessa -come già in precedenza- era indicizzata, ne risultava che fino al 29 marzo 1994 le condizioni contrattuali rimanevano del tutto immutate (si pensi anche alla clausola 23.5 doc. A, in merito al deposito di garanzia di fr. 7’000.- inerente il vecchio contratto, che, in base ai nuovi accordi, andava restituita il 31 marzo 1994), ritenuto quindi che l’accordo precedentemente in vigore continuava in pratica ad esplicare i suoi effetti fino alla sua normale scadenza del 29 marzo 1994 (teste __________ il quale precisa che “il contratto doc. A presupponeva la volontà di entrambe le parti di mantenere quello precedente fino alla sua scadenza, 29.3.1994”); e ciò quantunque al punto 23.1 dello stesso si dicesse esplicitamente che “il presente contratto annulla e sostituisce ogni precedente contratto”.
Dovendosi pertanto ammettere che il nuovo contratto di locazione della durata di complessivi 12 anni in realtà altro non era che un contratto di 10 anni con una pigione aumentata a fr. 55’000.- indicizzati, e di cui si erano previste le condizioni d’applicazione 2 anni prima della sua effettiva entrata in vigore, non ci si trova di fronte ad un contratto con pigione scalare e indicizzata, bensì (come prima) di fronte ad un nuovo contratto indicizzato.
La pattuizione non è pertanto contraria all’ordinamento giuridico vigente.
4.1 L’art. 270 CO permette al conduttore, a determinate condizioni, di contestare innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna della cosa la liceità della pigione iniziale ai sensi degli art. 269 e 269a CO.
Per costante dottrina e giurisprudenza questa norma si applica tuttavia solo in caso di nuova locazione, ritenuto che per “nuova locazione” si deve qui intendere un contratto stipulato tra due parti che in precedenza non erano ancora legate contrattualmente (Schweizerischer Mietverband, Mietrecht für die Praxis, Basilea 1983, p. 104; Tercier, Les contrats spéciaux, Zurigo 1995, N. 2035; Lachat/Micheli, op. cit., p. 194; DTF 99 II 297): la stessa è perciò inapplicabile in caso di rinnovo del contratto tra le medesime parti (Barbey, L’arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, Losanna 1984, p. 25; Gmür/Caviezel, Mietrecht - Mieterschutz, Zurigo 1980, p. 96; Schweizerischer Mietverband, op. cit., ibidem), indipendentemente dal fatto se la pigione sia rimasta immutata oppure se ha subito un aumento. In quest’ultima evenienza -che è quella che ci interessa- è comunque principio assodato che ci si trovi tecnicamente in presenza di un aumento della pigione, il quale deve pertanto sottostare alle regole di cui agli art. 269d e 270b CO (norme che riprendono sostanzialmente l’abrogato art. 18 DAL; Lachat/Micheli, op. cit., ibidem; Barbey, op. cit., ibidem; Schweizerischer Mietverband, op. cit., ibidem; Tercier, op. cit., ibidem; Gmür/Caviezel, op. cit., p. 97).
4.2 Giusta l’art. 269d cpv. 1 CO il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta; egli deve comunicare al conduttore l’aumento, motivandolo, almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso su un formulario approvato dal Cantone, ritenuto che l’aumento sarà nullo se tra gli altri casi non viene utilizzato il modulo prescritto (cpv. 2 lett. a).
4.2.1 Nella fattispecie va dapprima esaminato se l’istante fosse o meno tenuta ad utilizzare il formulario ufficiale per comunicare l’aumento a fr. 55’000.- e ciò, come accertato in precedenza, anche se in realtà si trattava di un aumento a suo tempo concordato con la controparte e conseguente all’introduzione di un nuovo regime contrattuale.
Il quesito è stato chiaramente risolto per l’affermativa dalla dottrina (Gmür/Thanei, Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung, Zurigo 1993, p. 9; Müller, Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, Zurigo 1976, p. 113, 126 e in particolare p. 134; Gmür/Caviezel, op. cit., ibidem).
4.2.2 Atteso che il contratto che legava le parti era stato concluso a tempo determinato, non appare per contro necessario che la notifica dell’aumento sia comunicata 10 giorni prima dell’inizio del termine di preavviso (art. 269d cpv. 1 CO; DTF 113 II 304, Müller, op. cit., p. 112 e seg. e 134): il Tribunale federale ha infatti stabilito che in caso di locazione a tempo determinato, cioè senza che il contratto possa essere disdetto anticipatamente, il conduttore non ha possibilità di difendersi da un aumento previsto contrattualmente con un’eventuale disdetta, con il che non avrebbe senso che l’aumento venga notificato 10 giorni prima di un termine di disdetta, per altro inesistente (Müller, op. cit., p. 134; DTF 113 II 304, 108 II 323).
4.2.3 Ricapitolando, nel caso concreto l’aumento poteva essere efficace solo se notificato su formulario ufficiale, mentre non era necessario osservare alcun termine particolare: ciò significa che solo la notifica dell’8 novembre 1994 (doc. E) poteva essere considerata valida.
4.3 L’art. 270b cpv. 1 CO permette al conduttore di contestare innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione la liceità dell’aumento della pigione ai sensi degli art. 269 e 269a CO. L’onere della prova circa l’abusività della pigione incombe al conduttore, che si avvale della normativa (Barbey, op. cit., p. 143; Gmür/Caviezel, op. cit., ibidem; SVIT, op. cit., N. 20 ad art. 269aCO).
Nel caso di specie l’istruttoria di causa non ha assolutamente permesso di stabilire se ed eventualmente in quale misura la pigione di fr. 55’000.- fosse eccessiva, sproporzionata per raffronto alle pigioni del mercato o del quartiere, o comunque abusiva: in mancanza di qualsiasi elemento concreto, non si può pertanto che decidere a sfavore della parte cui incombeva l’onere della prova, negando così il carattere abusivo della pigione a suo tempo concordata.
4.4 Accertata la sostanziale validità della notifica 8 novembre 1994 e dell’aumento della pigione che ne è conseguito, resta ora da esaminare da che momento lo stesso possa entrare in vigore.
Evidentemente nella fattispecie l’aumento entrerà in vigore a far tempo dal 1° dicembre 1994, come indicato nel formulario ufficiale utilizzato (doc. E), alla cui motivazione il locatore è senz’altro vincolato.
Un’entrata in vigore retroattivamente al 1° luglio -come stabilito dal Pretore- non entra per contro in linea di conto: dottrina e giurisprudenza negano in effetti la possibilità di un effetto retroattivo dell’aumento della pigione, se il locatore ha atteso a lungo o comunque insolitamente prima di notificare l’aumento stesso (il che è solitamente il caso se l’aumento viene fatto decorrere ad oltre 2 mesi prima della sua notifica; ZR 1977 Nr. 51; Rep. 1993 p. 192; Gmür/Caviezel, op. cit., p. 93 e seg.; Zihlmann, Das Mietrecht, Zurigo 1995, p. 198; DTF 110 II 496; contra: Raissig/Schwander, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 4. ed., p. 94; SVIT, op. cit., N. 21 ad art. 269b CO e N. 12 ad art. 269c CO; Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., N. 11 ad art. 269b CO; IICCA 26 febbraio 1996 in re M.-F./M.): ciò potrebbe infatti portare ad una certa insicurezza tra le parti, il che deve essere evitato, nel limite del possibile, durante un rapporto di locazione (DTF 102 II 17, 110 II 497; Rep. 1993 p. 192; Gmür/Caviezel, op. cit., p. 94; IICCA 26 febbraio 1996 in re M.-F./M.). Nel caso di specie, il postulato effetto retroattivo di ben 5 mesi non può pertanto essere ammesso.
Ne discende, in parziale accoglimento del gravame, che l’aumento sarà efficace solo a far tempo dal 1° dicembre 1994.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo e di secondo grado seguono la pressoché totale soccombenza della conduttrice ed appellante (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 31 gennaio 1996 della __________ è parzialmente accolto.
Di conseguenza la sentenza 19 gennaio 1996 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, è così riformata:
Di conseguenza la pigione annuale relativa al contratto di locazione stipulata tra la __________e la __________ in data 29 aprile 1992 ammonta a fr. 55’000.- a far tempo dal 1. dicembre 1994.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in
a) tassa di giustizia fr. 1’950.-
b) spese fr. 50.-
Totale fr. 2’000.-
da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico nella misura di 19/20 e per 1/20 vanno caricate alla parte appellata. A quest’ultima l’appellante rifonderà fr. 1’500.- per parti di ripetibili di appello.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario