Incarto n. 12.96.00104
Lugano 24 luglio 1996
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa LA.96.17 della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4, in materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 22 gennaio 1996 da
rappr. dall'avv. __________
contro
rappr. dall'avv. __________
con cui gli istanti hanno chiesto lo sfratto della convenuta dalla stazione di rifornimento di carburante da lei condotta in via __________ a __________;
Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore con decreto 3 maggio 1996 ha accolto;
Appellante la convenuta, che con atto di appello con richiesta di effetto sospensivo del 14 maggio 1996 chiede la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza;
Mentre l’istante con osservazioni del 19 giugno 1996 chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
Richiamato il decreto 15 maggio 1996 del Presidente di questa Camera, che ha concesso effetto sospensivo al gravame;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
Ritenuto
in fatto:
A. Gli istanti, subentrati nel contratto al precedente proprietario, hanno disdetto per il 30 aprile 1995 il rapporto di locazione con la convenuta circa il fondo di cui alla part. __________ RFD di __________, in via __________ (doc. D).
A quel contratto è subentrato un accordo, rinnovabile di mese in mese, in virtù del quale la convenuta continuava ad occupare il fondo in oggetto in attesa dell’inizio dei previsti lavori di edificazione (doc. G).
Le parti nel dicembre del 1995 hanno concordato la restituzione del fondo per il 17 gennaio 1996 (doc. A e B).
B. La convenuta già dal 1972 ha sublocato il fondo ai signori __________, gestori della stazione di rifornimento (doc. 1).
Il contratto di sublocazione è stato disdetto dalla qui convenuta per il 30 aprile 1995 (doc. 6), ed in seguito per il 17 gennaio 1996 (doc. 12), disdetta impugnata dai subconduttori (doc. 13, 14, 15).
C. Non avendo la convenuta per la prevista data del 17 gennaio 1996 provveduto alla restituzione dell’ente locato, gli istanti il 22 gennaio 1996 ne hanno chiesto lo sfratto.
D. All’udienza del 7 marzo 1996 la convenuta si è opposta all’istanza, rilevando la presenza e l’atteggiamento dei subconduttori.
In ogni caso, la disdetta data dagli istanti nel dicembre 1995 sarebbe nulla per l’assenza del modulo ufficiale. L’impegno della convenuta di liberare il fondo al 17 gennaio 1996 sarebbe inefficace per errore essenziale in relazione all’atteggiamento dei subinquilini, ai quali doveva oltretutto essere estesa la richiesta di sfratto.
E. Nel decreto impugnato il Pretore ha ritenuto che l’accordo tra le parti per l’occupazione temporanea del fondo fino all’inizio dei lavori costituirebbe contratto di locazione a tempo determinato sottoposto alla condizione risolutiva rappresentata dall’inizio dei lavori di edificazione, così come deciso dal Tribunale federale nella sentenza DTF 121 III 264.
Essendosi verificata la condizione, il contratto avrebbe automaticamente preso fine senza necessità di disdetta, il che supererebbe la questione a sapere se l’impegno della convenuta a restituire il fondo sia o meno stato viziato da errore essenziale.
Non dovendosi ammettere la necessità di estendere la procedura di sfratto ai subinquilini, il Pretore ha accolto l’istanza.
F. Con l’appello, per il quale ha chiesto l’effetto sospensivo, la convenuta ha chiesto la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza.
Nonostante la citata giurisprudenza federale, il contratto in questione sarebbe stato concluso per tempo indeterminato, e per mettervi fine sarebbe perciò stata necessaria una valida disdetta, in concreto assente.
Sarebbe inoltre stato necessario includere nella procedura anche i subconduttori, rendendo l’eventualità contraria di fatto impraticabile l’esecuzione effettiva del giudizio.
G. Nelle osservazioni del 19 giugno 1996 l’istante ha chiesto la reiezione del gravame sulla base di argomentazioni che, per quanto necessario, verranno riprese nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
Il Tribunale federale, giudicando questo medesimo caso nella sentenza pubblicata in DTF 121 III 260 e segg., pur rettificando parzialmente l’impostazione giuridica data da questa Camera, ha confermato che non vi è necessità di formale disdetta, in quanto il contratto prende automaticamente fine con il realizzarsi dell’evento risolutorio indicato dalle parti (consid. 5a alla pag. 264).
Ne segue che, pur con tutto il dovuto rispetto per le argomentazioni dell’appellante circa la durata indeterminata del contratto, questa Camera non ha motivo (e nemmeno la possibilità) di modificare la propria giurisprudenza, confermata, in maniera evidentemente vincolante per l’autorità cantonale, dal Tribunale federale. Dovrà perciò necessariamente essere, se del caso, lo stesso Tribunale federale a modificare la propria recente giurisprudenza per consentire alla convenuta di ottenere il riconoscimento delle proprie tesi.
Non essendoci in concreto contestazione della convenuta sul fatto che sarebbe intervenuto l’evento risolutore del contratto, non può che essere confermato l’accertamento pretorile dell’intervenuta fine del rapporto di locazione.
Infatti, dal profilo procedurale, stante il chiaro tenore dell’art. 506 CPC, non vi è dubbio che il locatore, una volta cessata la locazione, anche in caso di sublocazione può limitarsi a convenire il solo locatario nella procedura di sfratto, non potendosi in particolare ammettere -ma nemmeno l’appellante lo sostiene- che locatario e sublocatario debbano in qualche modo venire trattati alla stregua di litisconsorti necessari (art. 41 CPC), così come sarebbe invece pensabile in caso di più firmatari di un medesimo contratto di locazione (così in: II CCA 6 ottobre 1992 in re P./J.).
In altri termini, l’appellante confonde la questione della proponibilità della procedura di sfratto contro il solo locatario -in sé innegabile (in tal senso: II CCA 7 luglio 1988 in re F./S., consid. 4, con massima in Rep.1989, pag. 500)- con quella delle conseguenze pratiche di siffatto giudizio, avuto in particolare riguardo alla tutela dei diritti del subconduttore.
Ne segue che nessuna conseguenza sulla validità della presente procedura, e la legittimità del decreto impugnato, può discendere dalla mancata partecipazione dei subconduttori.
Premesso che la durata della sublocazione non può eccedere quella della locazione principale (art. 273b CO), per il fatto che il sublocatore non può trasmettere al sublocatario più diritti di quanti egli possiede in ragione della locazione principale, sarebbe ipotizzabile considerare il subconduttore nel contesto della procedura di sfratto avviata dal locatore nei confronti del locatario, alla stregua di un occupante facente capo al locatario medesimo, con la conseguenza di fare eseguire anche nei suoi confronti il decreto di sfratto emanato in odio del locatario principale, così come avviene in Italia. Infatti per quella giurisprudenza la sentenza pronunciata nei confronti del conduttore spiega, nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo a questo giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio in virtù del principio "resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis" (Repertorio generale annuale 1994, pag. 2764 n. 404).
Tale rigorosa soluzione, pur se teoricamente giustificabile dall’assenza di un rapporto contrattuale tra locatore e subconduttore, e dalla dipendenza della sublocazione dall’esistenza della locazione principale, è tuttavia lesiva di legittimi interessi e del diritto di essere sentito del subconduttore.
Questi infatti di regola ha un proprio interesse alla sussistenza del contratto, spesso superiore a quello del conduttore principale, e deve perciò, prima di essere espulso, ottenere la possibilità di esprimersi, non potendosi ritenere sufficiente alla sua tutela la facoltà di chiedere il risarcimento del danno subito al sublocatore. In caso contrario si potrebbe giungere all’insostenibile situazione in cui il subconduttore -ignaro per colpa del sublocatore della fine della locazione principale e dell’esistenza della procedura di sfratto- si vedrebbe espellere sui due piedi dalla forza pubblica dall’ente locato, con comprensibile disagio e pregiudizio, specie nell’ipotesi di un’abitazione familiare.
5.1 Lachat sostiene l’improponibile tesi secondo cui il proprietario per ottenere la restituzione del fondo dovrebbe convenire il subconduttore addirittura in un’azione di rivendicazione ex art. 641 CC (Lachat, La sous-location, in: Semjud. 1992, pag. 482), il che potrebbe comportare una durata della procedura misurabile in anni e quindi un’intollerabile violazione dei diritti del proprietario.
5.2 Per diritto federale sembrerebbe per contro praticabile la soluzione di rinviare il proprietario ad un’azione a tutela del proprio possesso (art. 937 cpv. 1 CC; Schmid, Berner Kommentar, n. 15 ad art. 264 v.CO per “unzulässiger Untermiete”, fattispecie che non si saprebbe tuttavia distinguere da quella di una sublocazione fatta valere dopo la fine della locazione principale; Higi, Zürcher Kommentar, n. 53 ad art. 262 CO, esclude l’azione possessoria solo durante la validità della locazione principale; contrario: Lachat, opera citata, pag. 482, che sostiene invece che il subconduttore potrebbe opporre al proprietario la legittimazione derivatagli dal contratto di sublocazione).
5.3 Questa Camera ritiene tuttavia preferibile la soluzione di accordare al proprietario la possibilità di introdurre l’istanza di sfratto anche nei confronti del subconduttore.
Tale soluzione, condivisa da SVIT, Kommentar Mietrecht, n. 33 ad art. 262 CO, non è a prima vista incompatibile con il tenore dell’art. 506 CPC: anche in questo caso dal punto di vista dell’istante è indubitabilmente data, in senso ampio, la medesima fattispecie di cessata locazione, mentre la legittimazione passiva del subconduttore, se non in virtù della partecipazione al contratto stipulato dal proprietario, deve essergli riconosciuta almeno per la circostanza della sua presenza nell’ente locato conseguente ad altro ma analogo contratto di locazione, presenza che -nello spirito della procedura di sfratto- costituisce ostacolo al ristabilimento della situazione precedente la stipula della locazione, ora cessata.
Siffatta soluzione consente anche dei vantaggi dal profilo dell’economia processuale, in particolare la celerità della procedura e l’uniformità di giudizio, essendo la questione da sottoporre alle medesime autorità giudicanti già competenti per giudicare sullo sfratto del conduttore principale. Vi è inoltre, dal profilo formale, sufficiente tutela delle ragioni del subconduttore, che all’atto pratico viene a godere del medesimo diritto di essere sentito spettante al conduttore.
La tematica dell’effetto del presente giudizio per il subconduttore è però, come si è detto, ininfluente ai fini dell’esame del decreto impugnato, in sé ineccepibile.
Ne consegue perciò la reiezione del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
L’appello 14 maggio 1996 di __________ è respinto.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 380.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 400.--
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
La convenuta rifonderà all’istante fr. 500.-- per ripetibili di appello.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario