Incarto n. 11.2003.131
Lugano 31 maggio 2007
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani ed Epiney-Colombo
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.1998.897 (proprietà per piani: contributi per spese comuni e iscrizione di ipoteca legale) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 23 dicembre 1998 dalla
Comunione dei comproproprietari del AA 1, (patrocinata dall' , )
contro
AP 1 (patrocinato dall' RA 1 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 29 settembre 2003 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 4 settembre 2003 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
Se dev'essere accolta la richiesta di assistenza giudiziaria contestuale all'appello;
Se dev'essere accolto l'appello adesivo del 31 ottobre 2003 presentato dalla Comunione dei comproprietari del AA 1 contro la medesima sentenza;
Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. AP 1 è titolare della proprietà per piani n. 6763, pari a 86/1000 della particella n. 397 RFD di __________, così come di 4/14 della proprietà per piani n. 6766, pari a 14/1000 della medesima particella (“Condominio __________”), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 15 al secondo piano e su un locale al primo piano recante il numero 18. In esito a un'azione promossa il 1° giugno 1993 dagli altri comproprietari del “Condominio __________” nei confronti di AP 1, con sentenza del 7 novembre 1997 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, ha approvato un nuovo piano di riparto (in base al quale la proprietà per piani n. 6763 sarebbe passata da 86 a 139 millesimi), un nuovo piano di assegnazione delle parti comuni, una nuova tabella dei millesimi e un nuovo regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (inc. OA.1994.1128). Un appello presentato il 1° dicembre 1997 da AP 1 contro tale sentenza è stato accolto il 14 luglio 2000 da questa Camera, che ha respinto la petizione e modificato di conseguenza il giudizio del Pretore (inc. 11.1997.201). Il 27 ottobre 2000 il Tribunale federale ha respinto, in quanto ammissibile, un ricorso per riforma presentato dagli altri comproprietari contro la sentenza di appello (DTF 127 III 142).
B. Nel frattempo, il 23 dicembre 1998, la Comunione dei comproprietari del AA 1 ha convenuto AP 1 davanti al medesimo Pretore per ottenere il pagamento di complessivi fr. 46 149.70 con interessi del 10%, corrispondenti alle spese condominiali maturate tra il 1996 e il 1998, oltre all'iscrizione di un'ipoteca legale di pari importo sulla proprietà per piani n. 6763. In via cautelare l'attrice ha postulato l'iscrizione provvisoria del pegno. Statuendo senza contraddittorio il 24 dicembre 1998, il Pretore ha accolto l'istanza e ha ordinato l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale.
C. Nella sua risposta del 7 giugno 1999 AP 1 ha proposto di respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto la restituzione di fr. 6209.10 oltre interessi al 10% dal 7 giugno 1999 per oneri condominiali pagati in eccesso, la rifusione di fr. 59 290.– con interessi al 10% dal 1° gennaio 1997 per anticipi destinati alla riparazione di parti comuni e il rimborso di fr. 15 995.35 con interessi al 10% dal 19 luglio 1988 in ossequio a una delibera assembleare del 2 aprile 1996 che liberava in suo favore un risarcimento assicurativo per danni risalenti al 1987, depositato da allora presso un legale. Nella replica e risposta riconvenzione dell'8 luglio 1999 l'attrice ha ridotto la sua pretesa a fr. 34 679.50 con interessi, instando per l'iscrizione definitiva di un'ipoteca legale di pari importo, mentre per il rimanente si è opposta alle domande riconvenzionali. Con duplica e replica riconvenzionale del 25 settembre 1999 AP 1 ha ribadito le sue richieste, postulando altresì il pagamento di fr. 6209.10 e di fr. 59 290.– con interessi, oltre alla liberazione della somma di fr. 15 995.35 con interessi depositata presso il legale. Nella duplica riconvenzionale del 24 novembre 2000 l'attrice ha riaffermato la sua posizione.
D. Il Pretore ha indetto l'udienza preliminare per il 17 gennaio 2001, respingendo il 28 dicembre 2000 una domanda di rinvio presentata dal convenuto. Contro quest'ultima decisione AP 1 è insorto a questa Camera con un “ricorso” del 5 gennaio 2001, nel quale ha chiesto l'annullamento dell'udienza preliminare, la ricusazione del Pretore e l'assistenza nella ricerca di un legale. Statuendo il 12 gennaio 2001, questa Camera ha dichiarato irricevibile il “ricorso” (trattato come appello) e ha ritornato gli atti al Pretore perché considerasse il rimedio giuridico come istanza di ricusazione, promuovendo il relativo scambio di atti scritti (inc. 11.2001.6). Con sentenza del 14 aprile 2001 questa Camera ha poi respinto l'istanza di ricusazione (inc. 11.2001.40). Riassunta la procedura, il Pretore ha diffidato il convenuto, il 27 aprile 2001, a munirsi di un avvocato entro 20 giorni, sotto comminatoria della nomina di un patrocinatore d'ufficio. AP 1 ha ottemperato all'ingiunzione.
E. All'udienza preliminare del 3 luglio 2001 il Pretore ha congiunto la causa per l'istruttoria con quella intentata il 9 giugno 2000 dalla Comunione dei comproprietari contro lo stesso AP 1 per ottenere il pagamento di fr. 66 034.45 relativi ai contributi condominiali scaduti dal 1993 al 1995 (inc. OA.2000.351). Il 2 ottobre 2001 il Pretore ha concesso al convenuto il beneficio dell'assistenza giudiziaria. Ultimata l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a produrre memoriali scritti, nei quali hanno ribadito le loro domande.
F. Statuendo il 4 settembre 2003, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso che ha obbligato AP 1 a versare all'attrice fr. 10 222.– con interessi al 10% dal 1° maggio 1997, ordinando l'iscrizione definitiva di un'ipoteca legale di pari importo sulla proprietà per piani n. 6763. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 2000.–, sono state poste per tre quarti a carico dell'attrice e per il rimanente a carico del convenuto, cui l'attrice è stata tenuta a versare fr. 4000.– per ripetibili ridotte. Il Pretore ha respinto invece la riconvenzione, addebitando le spese, con una tassa di giustizia di fr. 2500.–, per fr. 2100.– a AP 1 e per fr. 400.– allo Stato, con l'obbligo per il convenuto di rifondere all'attrice fr. 6500.– a titolo di ripetibili.
G. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto con un appello del 29 settembre 2003, chiedendo che – previo conferimento dell'assistenza giudiziaria – il giudizio del Pretore sia riformato nel senso di respingere la petizione o, in subordine, di accoglierla limitatamente a fr. 1031.25 e di adeguare l'ipoteca legale a tale importo. Nelle sue osservazioni del 31 ottobre 2003 la Comunione dei comproprietari AA 1 propone di respingere l'appello e con appello adesivo insta perché la petizione sia accolta fino a concorrenza di fr. 34 649.50 con interessi o, quanto meno, di fr. 18 988.60 con interessi, adeguando di conseguenza l'ipoteca legale. Con osservazioni del 4 dicembre 2003 AP 1 postula il rigetto dell'appello adesivo.
Considerando
in diritto: 1. La sentenza impugnata è stata intimata dalla Pretura giovedì 4 settembre 2003 ed è stata ritirata dal convenuto lunedì 8 settembre (timbro sulla busta d'intimazione prodotta con l'appello). Il termine di venti giorni per l'appello (art. 308 cpv. 1 CPC), che sarebbe scaduto la domenica 28 settembre 2003, si è pertanto protratto così fino al lunedì seguente (art. 131 cpv. 3 CPC). Tempestivo, sotto tale profilo il memoriale del 29 settembre 2003 è pertanto ricevibile. Tempestivo è pure il ricorso adesivo del 31 ottobre 2003, l'appello essendo stato intimato da questa Camera venerdì 10 ottobre 2003 ed essendo giunto al convenuto, al più presto, l'indomani (art. 314 CPC). Quanto al valore di causa, litigiosa è l'intera pretesa di fr. 34 649.50, la quale supera la soglia di fr. 30 000.– anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF).
I comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell'amministrazione comune del fondo proporzionalmente al valore delle loro quote (art. 712h cpv. 1 CC). Trattandosi di parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione delle spese (art. 712h cpv. 3 CC). L'art. 712h cpv. 1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che una diversa chiave di riparto può risultare dall'atto costitutivo della proprietà per piani, dal regolamento per l'uso e l'amministrazione (art. 712g cpv. 3 CC) o da una decisione dell'assemblea (art. 712m cpv. 1 n. 4 CC), purché rispetti l'art. 712h cpv. 3 CC (DTF 117 II 254 a metà; Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zurigo 2004, n. 63 ad art. 712h con rimandi; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 374 n. 1347 con riferimenti). Quest'ultima norma ha carattere imperativo (DTF 117 II 253 in fondo con rinvii). Una disposizione del regolamento o una decisione assembleare che la violi è quindi nulla (Rep. 1997 pag. 159 consid. 4 con richiami; Wermelinger, op. cit., n. 96 ad art. 712h; Bösch in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª edizione, n. 8 ad art. 712h) e ogni comproprietario può sempre chiedere al giudice di accertarne la nullità (cfr. DTF 107 II 141).
In concreto il Pretore, accertato che secondo il registro fondiario la quota di valore della proprietà per piani appartenente al convenuto è di 86/1000, ha ridotto proporzionalmente le spese condominiali, che erano state calcolate dall'amministratore su una quota di 139/1000, eccetto le spese di riscaldamento (ripartite in base alla superficie degli appartamenti), portandole a fr. 30 944.–. Egli ha poi dedotto quanto aveva pagato direttamente l'inquilino del convenuto (complessivi fr. 20 722.–), ciò che l'attrice parzialmente riconosceva. Egli ha confermato, per converso, i costi legali delle cause promosse dalla Comunione dei comproprietari contro il convenuto (inserite nei relativi consuntivi e preventivi) e una somma di fr. 1111.50 addebitata al convenuto per “spese supplementari acqua”. Sull'importo di fr. 10 222.–, infine, il Pretore ha fatto decorrere interessi moratori al 10% dalla scadenza media del 1° maggio 1997, ordinando inoltre l'iscrizione di un'ipoteca legale di pari ammontare a carico della proprietà per piani del convenuto.
Quanto alle domande riconvenzionali, il Pretore ha rilevato che, dato quanto precede, la pretesa rifusione di fr. 6209.10 per oneri condominiali pagati in eccesso risultava infondata, come pure il postulato risarcimento di fr. 59 290.– per anticipi destinati alla riparazione di parti comuni, non essendo stata dimostrata né l'inadempienza dell'attrice né quali lavori fossero stati effettuati con tale importo. Egli ha respinto altresì la domanda volta alla restituzione di fr. 15 995.35 depositati dall'assicurazione del condominio per danni risalenti al 1987, sia perché ogni credito fondato sul riconoscimento firmato il 19 luglio 1988 dalla Comunione dei comproprietari era ormai prescritto, sia perché il convenuto non aveva mai dimostrato i suoi diritti su tale risarcimento.
I. Sull'appello principale
a) Dagli atti risulta che il 19 luglio 1988 le parti hanno firmato una convenzione nella quale la Comunione dei comproprietari si impegnava – fra l'altro – a eliminare i danni causati nell'ottobre del 1987 da acqua piovana infiltratasi nell'appartamento del convenuto (danni accertati il 21 marzo 1988 dell'arch. __________: doc. 3, punto 2). Il 23 marzo 1989 l'avv. __________ ha sollecitato l'attrice a onorare l'impegno, avvertendola in nome del convenuto che qualora le riparazioni non fossero state eseguite entro il 30 giugno 1989 il suo patrocinato non avrebbe pagato metà dell'acconto per le spese condominiali di quell'anno, riducendo pro rata la somma dovuta per ogni ulteriore mese di ritardo e riservandosi di non pagare più gli oneri inerenti alla sua proprietà per piani (doc. 6, separatore A). La Comunione dei comproprietari ha ammesso che le riparazioni in oggetto non sono mai state eseguite, giustificandosi però con il fatto che il convenuto rifiutava di contribuire alla riparazione di una terrazza attribuitagli in uso esclusivo (replica e risposta convenzionale, pag. 11). L'interessato ha eccepito di non essere tenuto a partecipazione di sorta (duplica e replica riconvenzionale, pag. 14).
Effettivamente la questione legata al riparto dei costi che riguardano la terrazza attribuita in uso esclusivo al convenuto – di cui tutto si ignora – poco interessa, l'impegno assunto dalla Comunione nell'accordo del 1988 essendo chiaro e incondizionato. D'altro lato è vero però che dopo la citata lettera del 23 marzo 1989 nulla il convenuto risulta avere intrapreso per ottenere l'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua, salvo dolersi dell'inadempienza dell'attrice (lettere doc. 1.3 e doc. 10 e 11 nell'inc. OA.1998.897) e rifiutare il pagamento dei contributi condominiali. Non consta che egli abbia – per avventura – formalmente messo in mora la convenuta o abbia tentato di ottenere l'esecuzione forzata del citato riconoscimento di prestazione (art. 488 cpv. 2 lett. b CPC). Non può dunque invocare adesso l'abuso di diritto.
Si aggiunga che, contrariamente a quanto asserisce, il convenuto non risulta essere stato subdolamente indotto ad attendere. Anzi, all'assemblea del 20 maggio 1994 da lui evocata i condomini si sono limitati a incaricare l'amministratore di liberare circa fr. 16 000.– depositati dall'avvocato __________ in virtù dell'accordo del 19 luglio 1988, senza fare alcun cenno alle riparazioni (doc. C, pag. 5, oggetto n. 13). In definitiva, l'interessato si è reiteratamente doluto per un decennio dell'inattività avversaria, ma non si è mai adoperato per far eseguire l'accordo sottoscritto. Non può dunque invocare l'abuso di diritto.
b) Si aggiunga che agli atti, pur ponderosi, neppure figurano le constatazioni dell'architetto __________ evocate nel citato accordo, sicché tutto si ignora circa l'entità e la natura delle riparazioni assicurate a suo tempo dalla Comunione dei comproprietari, la quale contesta che l'appartamento fosse inabitabile sin dall'ottobre del 1987. Certo, la proprietà per piani è rimasta inabitata fino al 1° gennaio 1997, quando un inquilino del convenuto ha eseguito direttamente le riparazioni, compensando la spesa (fr. 59 290.–) con il canone di locazione dovuto (doc. 19 e 20). Sull'entità e il genere di tali interventi però nulla emerge dagli atti, salvo la generica attestazione firmata dal conduttore (doc. 20: “Reparaturarbeiten an Dach, Wohnung, Terrassen, Blumentrögen zufolge Wassereinbrüchen/-infiltrationen”), che il convenuto ha rinunciato a sentire per rogatoria (ordinanza dell'8 marzo 2002). Di altre infiltrazioni dopo il 1987, poi, non v'è traccia fino al 1999, quando su segnalazione del nuovo conduttore del convenuto l'attrice ha proceduto al risanamento del tetto, interpellando l'assicuratore del condominio per ottenere il risarcimento dei danni riscontrati nell'appartamento dell'interessato (deposizioni __________ e __________ del 23 aprile 2002: verbali, pag. 3 a 5; deposizioni __________ e __________ del 6 novembre 2001: verbali, pag. 3, 5 e 6; doc. I: edizione di documenti dall'assicuratore). A prescindere dal comportamento del convenuto, in circostanze siffatte è impossibile valutare dunque se l'inadempimento delle riparazioni promesse dall'attrice nell'accordo del 1988 giustificasse il mancato versamento – per anni – dei contributi condominiali. A maggior ragione non si intravede abuso pertanto nella richiesta di pagamento di tali oneri dal 1993 al 1995.
c) L'attrice ha conteggiato invero al convenuto – a torto, come si vedrà in appresso (consid. 5) – gli oneri condominiali sulla base di una quota di valore di 139 millesimi, ma tale errore non basta a configurare un abuso di diritto. Del resto, il convenuto ha sempre rifiutato di versare alcunché, foss'anche sulla base – a sua volta errata, come si vedrà oltre (consid. 6) – di 86 millesimi da lui riconosciuta. Quanto al divieto di usufruire degli impianti o delle parti comuni ingiunto al convenuto dal precedente amministratore nel 1985 (doc. 2 nell'inc. OA.2000.351), non risulta che la questione sia mai stata sottoposta all'assemblea dei comproprietari, mentre l'art. 82 CO riguarda le obbligazioni derivanti da contratti sinallagmatici (Leu in: Basler Kommentar, OR I, 3ª edizione, n. 2 e 4 ad art. 82) ed è inapplicabile ai contributi condominiali, che sono obbligazioni propter rem (Wermelinger, op. cit., n. 6 ad art. 712h). Neppure alla luce di tali circostanze le richieste dell'attrice raffigurano dunque un abuso di diritto. Su questo punto l'appello è destinato all'insuccesso.
a) Nel caso in esame il regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio prescrive espressamente che i costi di riscaldamento vanno suddivisi fra i comproprietari in base alle quote di valore delle rispettive proprietà per piani (doc. A, pag. 8, § 14, segnatamente cpv. 5). L'amministrazione del condominio ha ripartito tali spese, invece, proporzionalmente alla superficie dei singoli appartamenti (doc. II4, II10 e II21). Certo, l'assemblea dei condomini avrebbe potuto derogare al riparto degli oneri e delle spese condominiali in proporzione al valore delle quote previsto dal regolamento con una decisione presa alla maggioranza dei comproprietari che rappresentasse al tempo stesso la maggior parte del valore della cosa (art. 712g cpv. 3 CC). La deroga, da formulare in modo chiaro e trasparente (Wermelinger, op. cit., n. 63 e 78–81 ad art. 712h con rinvii), sarebbe dovuta figurare però nel verbale dell'assemblea (art. 712n cpv. 2 CC). Solo a tali condizioni essa avrebbe vincolato il giudice nel quadro di un' eventuale causa promossa dalla Comunione contro il comproprietario per l'incasso del credito (Rep. 1989 pag. 479).
b) Contrariamente a quanto asserisce l'attrice, nella fattispecie non risulta che l'assemblea dei comproprietari abbia mai approvato una modifica all'atto costitutivo o al regolamento della proprietà per piani oppure abbia optato, di volta in volta, per una diversa ripartizione degli oneri. Dai verbali agli atti emerge che alle assemblee annue i condomini si sono limitati ad approvare i preventivi degli anni 1996, 1997 e 1998, così come i consuntivi degli anni 1995, 1996 e 1998 per quanto riguardava le loro cifre complessive, senza alcuna tabella di suddivisione fra comproprietari o il benché minimo cenno alla chiave di riparto che sarebbe stata applicata (doc. L, pag. 2, oggetto n. 3.3, pag. 3, oggetto n. 6 e consuntivo 1995/preventivo 1996 allegato; doc. M, pag. 3, oggetto n. 3.3, pag. 3, oggetto n. 6 e consuntivo 1996/preventivo 1997 allegato; doc. A, pag. 2, oggetto n. 3.3, pag. 3, oggetto n. 6 e consuntivo 1997/preventivo 1998 allegato). In circostanze siffatte non sussiste alcuna decisione dell'assemblea condominiale che legittimi una chiave di riparto estranea a quella prevista nell'atto costitutivo o nel regolamento. La suddivisione dei costi è stata eseguita dall'amministratore seguendo criteri
eterodossi che il comproprietario, convenuto per la riscossione del credito, poteva sempre contestare. Diverso sarebbe stato il caso – si ripete – nell'ipotesi in cui l'assemblea avesse deciso altrimenti e tale decisione avesse acquisito carattere definitivo. Nulla di tutto ciò si verifica in concreto. Il giudice chiamato a statuire sull'incasso dei contributi non è quindi vincolato alla chiave di riparto (erronea) adottata dall'amministratore.
c) Del resto la contestazione mossa dal convenuto non può dirsi abusiva. Certo, egli non ha mai criticato specificamente il riparto dei costi secondo la superficie degli appartamenti. Non ha mai nemmeno accettato però i conteggi dell'amministratore, resistendo all'incasso ed esigendo il riparto dei costi di riscaldamento secondo le quote di valore figuranti nel registro fondiario (doc. 11, 16 e 18). Per di più, egli si è sempre opposto anche alla modifica di tali quote di valore (sopra, lett. A). Non gli si può quindi rimproverare un comportamento contraddittorio, ingannevole o – in qualche modo – mendace. In circostanze del genere non si ravvisano gli estremi dell'abuso di diritto invocato dall'attrice. Le spese di riscaldamento, calcolate in base alla superficie abitabile di 112/1000 (doc. II4, II10 e II21) vanno quindi ricommisurate alla quota di valore riguardante la proprietà per piani del convenuto, in ossequio all'art. 14 del regolamento condominiale (doc. A, pag. 8).
d) Ciò posto, non bisogna dimenticare che il convenuto è titolare non solo della proprietà per piani n. 6763 (86/1000 del fondo base), ma anche della quota A di 4/14 della proprietà per piani n. 6766 (14/1000 del fondo base: sopra, lett. A; ispezione del registro fondiario). E dagli atti non risulta – né il convenuto pretende – che la partecipazione per tale quota di proprietà per piani gli sia fatturata separatamente (si vedano ad esempio i doc. II4, II10 e II21). Gli oneri a carico di lui vanno dunque calcolati sulla base di una quota complessiva di 90/1000 (e non di 86/1000, come l'appellante assevera). In definitiva, le spese per il riscaldamento conteggiate dall'amministratore devono pertanto essere ricondotte a fr. 810.– (fr. 1008.– : 112 x 90) per il 1° acconto del 1996, a fr. 630.– (fr. 784.– : 112 x 90) per il 2° acconto del 1996, a fr. 1800.– (fr. 2240.– : 112 x 90) per il 1° acconto del 1997, a fr. 1080.– (fr. 1344.– : 112 x 90) per il 1° acconto del 1998 e a fr. 450.– (fr. 560.– : 112 x 90) per il 2° acconto del 1998 (doc. II1; cfr. anche sentenza impugnata, pag. 7).
e) Quanto ai conguagli del 1995, 1996 e 1997, il Pretore non ha operato correttivi – neppure in merito alle spese generali – rispetto a quanto ha calcolato l'amministratore. Ora, il 1995 presenta un saldo a favore del convenuto di fr. 51.55, composto di fr. 24.60 per il riscaldamento, dedotti fr. 76.15 per spese generali (doc. II1 nell'inc. OA.2000.351). In realtà vanno calcolati fr. 19.75 per il riscaldamento (fr. 24.60 : 112 x 90), dedotti fr. 49.30 per spese generali (fr. 76.15 : 139 x 90), onde complessivi fr. 29.55 in favore del convenuto. Il 1996 presenta un saldo a favore del convenuto di fr. 455.20, composto di fr. 71.40 per il riscaldamento, dedotti fr. 526.60 per le spese generali (doc. II1). In realtà vanno calcolati fr. 57.35 per il riscaldamento (fr. 71.40 : 112 x 90), dedotti fr. 340.95 per spese generali (fr. 526.60 : 139 x 90), onde complessivi fr. 283.60 in favore del convenuto. Quanto al saldo del 1997, il Pretore ha confermato l'importo di fr. 1073.85 chiesto dalla Comunione dei condomini, mentre l'appellante ne postula la riduzione a fr. 733.20. Secondo il calcolo dell'amministratore tale conguaglio è composto di fr. 1146.20 per spese generali e fr. 276.90 per la tassa rifiuti, dedotti fr. 349.25 per il riscaldamento (doc. II1). In realtà andrebbero calcolati fr. 742.15 per spese generali (fr. 1146.20 : 139 x 90), fr. 179.30 per la tassa rifiuti (fr. 276.90 : 139 x 90) e dedotti fr. 280.65 per il riscaldamento (fr. 349.25 : 112 x 90), con un conguaglio a favore dell'attrice di fr. 640.80. Questa Camera non può tuttavia attribuire più di quanto chiede l'attrice né meno di quanto riconosce il convenuto (art. 86 CPC), che per il 1997 ammette un conguaglio di fr. 733.20.
Stando al convenuto la richiesta di fr. 1111.50 per maggiori spese di acqua e canalizzazione è priva di fondamento, giacché tale addebito è frutto dell'iniziativa dell'amministratore e non è mai stato sottoposto all'assemblea dei comproprietari. Il Pretore ha ritenuto, da parte sua, che la spesa andasse pagata. Ora, dagli atti si evince che il 3 luglio 1998 l'amministratore si è rivolto all'inquilino del convenuto, chiedendogli di pagare fr. 1111.50 per maggior consumo d'acqua e conseguente maggior tassa di canalizzazione, comunicandogli che in seguito a una fessura formatasi in un muro di sostegno per settimane era fuoriuscita acqua da una tubatura destinata ad alimentare la sua piscina (doc. H). L'art. 14 cpv. 3 del regolamento condominiale consente invero di addebitare al condomino che causa un aumento dei costi comuni il maggior onere occasionato (doc. A, pag. 8) e la tubatura in questione serviva alla piscina dell'interessato. Sta di fatto che, come l'amministratore medesimo indica, la rottura del tubo è stata causata dalla fessurazione di un muro di sostegno, il quale – salvo prova del contrario – è una parte comune del condominio. In circostanze siffatte l'appellante non può essere reputato responsabile del maggior consumo d'acqua e l'onere a suo carico va ridotto in base alla sua rispettiva quota di valore, in conformità all'art. 14 cpv. 1 del regolamento, a fr. 100.05 (fr. 1111.50 : 1000 x 90).
Da ultimo l'appellante insta perché siano dedotti dalle richieste d'acconto relative al 1995 le spese designate come “diverse Verluste” preventivate in complessivi fr. 26 500.–, di cui fr. 3683.– a suo carico, rilevando che queste si riferiscono ai previsti mancati incassi dei suoi stessi contributi condominiali calcolati in base alle errate proporzioni di 148 e 139 millesimi. Se non che, davanti al Pretore egli si è limitato a contestare la nota chiave di riparto e i conteggi delle spese condominiali. Nuova, la doglianza è dunque irricevibile in appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC).
II. Sull'appello adesivo
Il problema è già stato esaminato trattando l'appello principale (consid. 5a-5c). Basti rammentare che in mancanza di qualsivoglia delibera assembleare chiara ed esplicita, nulla giustificava di ignorare la chiave di riparto prevista nel regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (doc. A, pag. 8, § 14). Né il convenuto può dirsi in malafede, avendo sempre contestato con fermezza il metodo di calcolo adottato dall'amministratore (doc. 11, 16 e 18). A ragione quindi il Pretore ha rettificato in base alla quota di valore iscritta nel registro fondiario gli importi chiesti dall'attrice a titolo di spese generali, salvo trascurare per svista la quota di 4/14 relativa alla proprietà per piani n. 6766 (14/1000 del fondo base). Complessivamente gli oneri e le spese a carico dell'interessato vanno ripartite perciò sulla base di 90/1000 (sopra, consid. 5d).
Considerato che l'attrice chiede l'accoglimento dell'intera pretesa avanzata in prima sede, occorre ricalcolare le poste per le spese generali esposte dall'amministratore. Esse vanno stabilite così in fr. 4698.– per il 1° acconto del 1996 (fr. 7255.80 : 139 x 90), in
fr. 5958.– per il 2° acconto del 1996 (fr. 9201.80 : 139 x 90), in
fr. 4752.– per il 1° acconto del 1997 (fr. 7339.20 : 139 x 90), in
fr. 5409.– per il 2° acconto del 1997 (fr. 8353.90 : 139 x 90), in
fr. 4806.– per il 1° acconto del 1998 (fr. 7422.60 : 139 x 90) e in fr. 5004.– per il 2° acconto del 1998 (fr. 7728.40 : 139 x 90; doc. II1, II4, II10 e II21). Come detto (consid. 5e), inoltre, il conguaglio del 1995 scende a fr. 29.55 in favore del convenuto, quello del 1998 a fr. 283.60, mentre quello del 1996 va fissato in fr. 733.20, nei limiti delle richieste di giudizio dell'appellante principale.
L'attrice censura inoltre una svista del primo giudice, che a suo avviso non avrebbe dovuto dedurre dal dovuto fr. 8766.60 versati dall'inquilino del convenuto per il 1° acconto del 1998. Così argomentando, tuttavia, essa dimentica che la causa in esame investe tutti i contributi dal 1996 al 1998, dal conguaglio del 1995 fino al 2° acconto del 1998. Nel calcolo di quanto il convenuto deve ancora pagare, di conseguenza, occorre tenere conto anche del 1° acconto del 1998. E, come si è visto (consid. 5d e 8), quanto è stato corrisposto per tale periodo (doc. 2) è eccessivo (fr. 8766.60 invece di fr. 5886.–, ovvero fr. 4806.– per le spese generali e fr. 1080.– per il riscaldamento).
Riassumendo, i contributi condominiali a carico del convenuto risultano i seguenti:
1° acconto del 1996 spese generali fr. 4 698.— (consid. 8) riscaldamento fr. 810.— (consid. 5d)
2° acconto del 1996 spese generali fr. 5 958.— (consid. 8) riscaldamento fr. 630.— (consid. 5d)
./. saldo del 1995 fr. 29.55 (consid. 5e)
1° acconto del 1997 spese generali fr. 4 752.— (consid. 8) riscaldamento fr. 1 800.— (consid. 5d)
2° acconto del 1997 spese generali fr. 5 409.— (consid. 8) riscaldamento fr. –.—
./. saldo del 1996 fr. 283.60 (consid. 5e)
1° acconto del 1998 spese generali fr. 4 806.— (consid. 8) riscaldamento fr. 1 080.— (consid. 5d)
2° acconto del 1998 spese generali fr. 5 004.— (consid. 8) riscaldamento fr. 450.— (consid. 5d)
saldo del 1997 fr. 733.20 (consid. 5e)
spese supplementari per consumo acqua fr. 100.05 (consid. 6)
fr. 35 917.10
Dal totale predetto si deve ancora dedurre quanto ha versato l'inquilino del convenuto (fr. 7966.30 e fr. 3989.10 per il 1997, fr. 8766.60 per il 1° acconto del 1998: doc. 2, 3, 4 e 7), di modo che lo scoperto assomma per finire a fr. 15 195.10. Relativamente agli interessi moratori del 10%, il Pretore li ha fatti decorrere dalla scadenza media del 1° maggio 1997. Il convenuto li calcola invece dal 1° agosto 1998, mentre l'attrice li chiede a valere da ogni singola richiesta di pagamento. Nessuna delle due parti, tuttavia, spiega minimamente perché l'opinione del Pretore sarebbe errata, di modo che al riguardo gli appelli risultano irricevibili per difetto di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5). Sull'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale (art. 712i CC), per converso, non sussistono contestazioni.
III. Sugli oneri processuali, le ripetibili e l'assistenza giudiziaria
Gli oneri del giudizio odierno seguono il principio della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante principale esce sconfitto su tutta la linea. Deve sopportare pertanto la tassa di giustizia e le spese del proprio ricorso, con obbligo di versare alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili. L'appellante adesiva risulta invece parzialmente vittoriosa (ottiene fr. 15 195.10 rispetto ai fr. 10 222.– fissati dal Pretore), ma il grado di soccombenza (fr. 34 649.50 pretesi in appello) impone di addebitarle quattro quinti degli oneri processuali e un'indennità per ripetibili ridotte in favore della controparte. L'esito dell'attuale giudizio impone altresì una riforma del dispositivo sulle spese e le ripetibili di prima sede, che, tenuto conto delle domande dell'azione principale pendenti davanti al Pretore (fr. 46 149.70), vanno ripartite per due terzi a carico dell'attrice e per un terzo a carico del convenuto, con conseguente moderazione delle ripetibili.
La domanda di assistenza giudiziaria formulata dal convenuto merita accoglimento, giacché all'inizio l'appello principale sembrava denotare parvenza di buon fondamento, i contributi condominiali essendo stati calcolati in base a una quota di valore errata (art. 14 cpv. 1 lett. a Lag). Dall'altro l'indigenza dell'interessato appare verosimile (art. 3 cpv. 1 Lag): a fronte di redditi da pensioni per fr. 48 720.– annui, egli accusava infatti passivi da debiti privati e immobiliari per fr. 314 404.– nel 2001. Nel febbraio del 2001 egli ha venduto invero le sue proprietà nel Cantone dei Grigioni, ma ciò non ha apprezzabilmente migliorato la situazione finanziaria, mentre la sua casa a __________ è stata oggetto di realizzazione forzata il 30 ottobre 2002 (dichiarazione d'imposta 2001 con allegati). Nei suoi confronti pendono poi procedure esecutive per oltre fr. 1 470 000.– (attestato 29 settembre 2003 del Betreibungsamt __________). Le proprietà per piani n. 6763 e 6766 RFD di __________, infine, risultano gravate da pesanti pegni (come risulta dall'ispezione a registro fondiario) e i diritti di ricupera sulle proprietà per piani n. 8537 e 8557, oltre a quelli di prelazione sulla proprietà per piani n. 6767 RFD di __________, non sono liquidi (come risulta una volta ancora dall'ispezione a registro fondiario). Per di più, non si poteva pretendere che l'interessato, sfornito di adeguate cognizioni giuridiche, procedesse in lite con atti propri (art. 14 cpv. 2 Lag) e nemmeno che rinunciasse ad appellare solo per i costi della procedura (art. 14 cpv. 1 lett. b Lag).
Per questi motivi.
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: I. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello principale è respinto.
II. Gli oneri dell'appello principale, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1000.–
b) spese fr. 50.–
fr. 1050.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per ripetibili.
III. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello adesivo è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
1.1. AP 1 è condannato a versare alla AA 1 (particella n. 397 RFD di __________) la somma di fr. 15 195.10 con interessi al 10% dal 1° maggio 1997.
1.2. L'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Lugano è invitato a iscrivere in via definitiva sulla proprietà per piani n. 6763 RFD di __________, proprietà di AP 1, un'ipoteca legale per l'importo di fr. 15 195.10 con interessi al 10% dal 1° maggio 1997 in favore della AA 1 (particella n. 397 RFD di __________).
Per il resto l'appello adesivo è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
IV. Gli oneri dell'appello adesivo, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 750.–
b) spese fr. 50.–
fr. 800.–
sono posti a per quattro quinti a carico della AA 1e per il rimanente a carico di AP 1, cui l'appellante adesiva rifonderà fr. 800.– per ripetibili ridotte.
V. AP 1 è ammesso al beneficio dell'assistenza giudiziaria con gratuito patrocinio dell'avv. RA 1.
VI. Intimazione a:
– ; – , ; – .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile entro trenta giorni dalla notificazione delle decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 e 100 cpv. 1 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.