40.2011.4

Incarto n. 40.2011.4

Lugano

1. giugno 2012

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 6 giugno 2011 da

RI 1 2. RI 2 3. RI 3 4. RI 4 composta da: RI 5 RI 6 5. RI 7 6. RI 8 tutti rappr. dall’ RA 1

contro

la decisione su reclamo emanata il 3 maggio 2011 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di stima determinato da aggiornamenti particolari,

relativamente al mapp. no. __________ (PPP) RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 15 dicembre 2011,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1. 1.1. Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i Comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst) entrata in vigore il 1. gennaio 1997. Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004, divulgata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004. Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1. gennaio 2005 l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima su tutto il territorio del Cantone.

1.2. Per la part. no. __________ RFD di __________, a quell’epoca inedificata, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 (revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima del solo terreno di fr. 253'800.-. Tale decisione è cresciuta incontestata in giudicato.

2. In seguito a rinnovamento catastale, rispettivamente rettifica di confine, con avvisi di decisione per “aggiornamento particolare 2006” e “aggiornamento particolare 2008” l’UCS ha fissato in fr. 252'450.- e poi in fr. 350'190.- il valore di stima ufficiale del terreno.

3. Costituita in proprietà per piani (PPP) nel 2007, la part. no. __________ è stata edificata nel 2009. Pertanto, con avviso di decisione per “aggiornamento particolare 2010” l’UCS ne ha ricalcolato il valore ufficiale di stima in fr. 1'979'371.-. Contro tale decisione i comproprietari hanno presentato reclamo chiedendo che ogni singola unità di PPP sia valutata individualmente, con notifica delle decisioni ai rispettivi proprietari condomini, e che sia rivisto e ridotto il valore di reddito attribuito agli appartamenti e ai posteggi. Con decisione del 3 maggio 2011 l’UCS ha parzialmente accolto il reclamo: respinta la censura inerente il metodo di calcolo, ovvero la pretesa valutazione singola delle quote di PPP, ha proceduto al riesame del valore di reddito e ridotto di conseguenza il valore ufficiale di stima complessivo a fr. 1'842'293.-.

4. Con atto del 6 giugno 2011 i comproprietari del mapp. no. __________ hanno interposto ricorso innanzi al Tribunale di espropriazione riproponendo le critiche già sollevate in sede di reclamo. In sostanza essi postulano l’accoglimento del ricorso con conseguente annullamento della decisione impugnata e rinvio degli atti all’UCS affinché quest’ultimo:

a. allestisca per ognuna delle singole unità di PPP costituite sul mapp.

no. __________ la stima ufficiale con conseguente notifica ai relativi proprietari condomini;

b. rettifichi e riduca ulteriormente il valore di reddito e di stima.

5. Il Tribunale ha esperito un sopralluogo il 15 dicembre 2011 che ha permesso le seguenti constatazioni (cfr. verbale). A lato dello stabile, con accesso da Via __________, trovano posto i parcheggi, 5 dei quali coperti da una pensilina e 9 scoperti; quest’area è pavimentata con mattonelle di cemento drenanti e dalla stessa si diparte un vialetto di ingresso allo stabile in lastricato di cemento. Attorno alla casa è disposto un prato verde che, sul fronte di Via __________, è in parte riservato ad uso comune e, per un’area ovale delimitata con una fila di piante di oleandro, è ad uso dell’appartamento al piano terra. L’edificio si sviluppa su 1 piano seminterrato, 1 piano terreno e 4 piani sovrastanti. La struttura è massiccia, i muri esterni isolati con cappotto, il tetto è piano con gronda in beton. Gli appartamenti ai piani hanno tutti un balcone coperto sul fronte sud/ovest. L’edificio è servito da un ascensore dal piano seminterrato all’ultimo piano. Il piano seminterrato, percorso da un corridoio con piastrelle tipo gres, è composto da 5 lavanderie e 5 cantine (parti comuni) – una delle cantine costituisce rifugio – ognuna pertinente ad ogni appartamento. La PPP __________ di 3/1000 è utilizzata come deposito. Vi sono inoltre un locale tecnico, con riscaldamento e termopompa aria-acqua nonché due accumulatori d’acqua calda, ed un locale con la centrale elettrica.

L’appartamento al piano terreno conta un ampio locale rivolto verso sud occupato da una cucina attrezzata aperta sullo spazio pranzo-soggiorno; la facciata è completamente vetrata con finestre scorrevoli, tutte apribili, dotate di vetri isolanti e lamelle regolabili elettriche queste ultime poste sul limite esterno del porticato. L’appartamento è dotato di doppi servizi: l’uno con vasca da bagno, WC, bidet e lavello; l’altro con doccia multifunzione, WC e ampio lavello e specchio. Vi sono poi la camera matrimoniale con armadio ad ampia dimensione, il locale ufficio e la camera bambini. Tutto l’appartamento è pavimentato con legno di qualità ad eccezione dei servizi che hanno la copertura del suolo in resina. Nell’atrio è presente un armadio a muro ad uso guardaroba (comune a tutti gli appartamenti), nonché un locale ad uso ripostiglio con lavello.

Gli appartamenti ai piani superiori sono a pianta uguale e di analoga fattura. Nel locale ripostiglio esiste solo la predisposizione per il lavello. L’appartamento all’ultimo piano è accessibile direttamente dall’ascensore ed ha una superficie abitabile di ca. 3 mq in più degli altri perché ingloba l’atrio posto di fronte all’ascensore. Complessivamente lo standard degli appartamenti è buono.

6. La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst. Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dai comproprietari del mapp. no. __________, destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine. In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo (art. 18 cpv. 1 LPamm per il rinvio di cui all’art. 39 cpv. 1 Lst), senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39 cpv. 5 Lst).

7.La presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato dall’edificazione del mapp. no. __________ nel 2009. Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengano mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8). L’UCS, ricevutane comunicazione dal Municipio, procede all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, ovvero sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).

8.8.1. Giusta l’art. 2 cpv. 2 Lst sono considerati fondi ai sensi della legge i beni immobili, i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un fondo. La norma riprende così testualmente la definizione della proprietà fondiaria cristallizzata nel codice civile (art. 655 cpv. 2 CC).

8.2. La proprietà per piani rappresenta una forma particolare di comproprietà che si distingue per il fatto che ogni comproprietario ha il diritto esclusivo di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio (art. 712a CC). Il diritto del proprietario per piani si compone dunque di due elementi indissolubili: da un canto di un diritto di comproprietà che verte sull’intero immobile, e d’altro canto un diritto d’uso esclusivo di una sua parte determinata (DTF 132 III 9 c. 3.1). E’ pertanto necessario che nell’atto costitutivo siano indicate con chiarezza e precisione la posizione, la delimitazione e la composizione delle unità per piano (art. 68 cpv. 1 ORF; previgente RRF art. 33b cpv. 1), ovvero delle parti comuni e di quelle oggetto di diritto esclusivo (art. 712b CC). Parimenti occorre indicare, in centesimi o in millesimi, il valore di ogni singola unità come quota del valore dell’immobile (art. 712e cpv. 1 CC) che determina la misura della partecipazione di ogni proprietario per piano rispetto alla comproprietà (DTF 132 III 9 c. 3.2.2). In mancanza di norme specifiche, i comproprietari sono liberi di fissare le quote di valore delle singole unità: a seconda dei criteri scelti dai condomini, queste possono dipendere da fattori oggettivi, quali l’estensione delle superfici in uso esclusivo o l’assegnazione in uso di parti comuni, così come da fattori soggettivi, quali la posizione, l’insolazione, le immissioni, la vista o altro (DTF 127 III 142 c. 2 e rinvii). Le singole quote di comproprietà sono considerate quali fondi (art. 655 cpv. 2 cifra 4 CC) ed intavolate come tali a RF (art. 943 cpv. 1 cifra 4 CC; art. 23 cpv. 1 let. b ORF; previgente RRF art. 10a).

8.3. Come già rilevato in passato dal Tribunale di espropriazione (RDAT II-2000 no. 59), il fatto che, dal profilo del diritto privato, le singole quote di comproprietà siano considerate quali fondi, non permette di concludere ch’esse debbano necessariamente essere individuate, in ogni ambito giuridico, come oggetti distinti. In tema di estimo in particolare, non esiste una prassi uniforme. A titolo esemplificativo sia rilevato che in taluni cantoni sono posti a fondamento dell’estimo i criteri elaborati da associazioni di categoria (cfr. Appenzello Interno: Standeskommissionsbeschluss über die Schätzung von Grundstücken del 4.12.2007, art. 2; Sciaffusa: Verordnung über die Bewertung der Grundstücke del 19.12.2000, § 15 cpv. 2; Zugo: Verordnung über die amtliche Schätzung del 3.12.2002, § 2), che segnatamente prevedono la suddivisione del valore reale globale a seconda delle singole quote e suggeriscono la successiva verifica dei valori così ottenuti per ogni unità, sulla base sia del valore locativo sia della superficie o del volume ponderati alla luce delle possibilità d’uso (cfr. Le manuel suisse de l’estimateur, ed. USECE-SEK/SVIT, 2005, p. 117-120). Altrove è invece espressamente stabilito che ogni fondo – quest’ultimo inteso nell’accezione dell’art. 655 CC – dev’essere stimato singolarmente e ogni stima deve essere notificata singolarmente (cfr. Grigioni: Legge sulle stime ufficiali del 30.8.2006, art. 2 let. a, nonché Ordinanza sulle stime ufficiali del 19.12.2006, art. 1 cpv. 1 e 3 cpv. 1). Altri cantoni ancora hanno invece adottato il metodo della stima globale ripartita secondo le singole quote (cfr. Vaud: Arrêté relatif à la propriété par étage del 18.6.1965, art. 6; Zurigo: Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 del 12.8.2009, cap. A IV pto. 1 cpv. 3). Nel Cantone Ticino la Legge sulla stima ufficiale non fissa alcun criterio specifico per stimare le PPP: valgono dunque le disposizioni generali per l’estimo dei fondi edificabili ed edificati giusta gli art. 15 ss Lst. Dal canto suo la Legge tributaria si limita a stabilire che gli immobili non agricoli e i loro accessori siano imposti per il loro valore di stima (art. 42 cpv. 1 LT). La prassi estimatoria invalsa, creatasi vigente la decaduta Legge sulla stima ufficiale del 25.11.1936, consiste nel determinare la stima globale della particella – comprese dunque sia le parti comuni sia quelle oggetto di diritto esclusivo – che sarà poi suddivisa, a fini fiscali, in base alle risultanze catastali, ossia in base alle quote (centesimi o millesimi) stabilite nell’atto di costituzione della PPP. Metodo che la giurisprudenza in relazione alla nuova Legge sulla stima del 13.11.1996 non ritiene contrario al diritto (RDAT II-2000 no. 59) e che il legislatore ha chiaramente dimostrato di voler mantenere. In effetti nell’atto di presentazione del progetto di legge è menzionato esplicitamente, in relazione all’art. 2 Lst, che “per motivi pratici i fabbricati relativi a PPP verranno stimati nel loro complesso” e che “i valori delle singole quote verranno poi calcolati sulla base dei relativi millesimi di proprietà” (cfr. Messaggio no. 4375 del 21.2.1995 del Consiglio di Stato concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 2). Tale principio è stato approvato senza discussioni e dunque rappresenta l’espressione della volontà del legislatore (cfr. Racc. VGC seduta del 13.11.1996, p. 413 ss, 478). Ciò considerato, questo Tribunale non ravvisa motivi per rivedere e modificare tale modo di procedere che risponde a precise necessità d’ordine pratico ed è conforme ai criteri di schematicità e prudenzialità che governato l’estimo (art. 20 Lst).

9.Con l’atto ricorsuale i comproprietari del mappale no. __________ hanno inoltre richiesto al Tribunale di rettificare e ridurre ulteriormente il valore di reddito e di stima.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst).

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst).

L’UCS ha stabilito il presunto reddito basandosi sui criteri di valutazione utilizzati nell’ambito della Revisione generale delle stime (2004) applicati ad edifici di medesime qualità speciali, architettura materiali e finiture. Il Tribunale ritiene che i valori di reddito presunti considerati dall’UCS, oltre ad essere prudenzialmente adeguati alla fattispecie concreta, non si discostino da quanto già stabilito in casi analoghi, riflettono gli attuali redditi di mercato e sono attendibili. L’edificio, composto di 5 appartamenti, risulta essere di uno standard buono, superiore alla media, con rifiniture di una certa qualità, beneficia di posteggi esterni coperti (5) e scoperti (9) ed è inserito in un’area, anche se non particolarmente pregiata come altre, comunque ben posizionata nel contesto cittadino, dove per simili tipologie di immobili di recente costruzione sono stati notificati anche redditi superiori (cfr. mappali __________ e __________).

Nella valutazione occorre anche tener conto dell’identico valore di reddito applicato dall’UCS a quei fabbricati con caratteristiche specifiche affini, edificati dallo stesso promotore in altro quartiere (__________). Un reddito annuo complessivo di fr. 120'404.70 per l’intera proprietà deve pertanto essere confermato.

10. 10.1 Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. __________ RFD di ____________ confermato in fr. __________

10.2 La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-- è posta a carico dei ricorrenti in solido.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm),

dichiara

e pronuncia 1. Il ricorso è respinto.

2. La tassa di giustizia di fr. 500.-- e posta a carico dei ricorrenti in solido.

3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

RA 1- Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco