© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/22 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 23-2974 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 14.05.2024 Entscheiddatum: 09.02.2024 BUDE 2024 Nr. 011 Baurecht, Art. 19 RPG, Art. 15, Art. 56 BauG, Art. 67, Art. 99, Art. 102 PBG, Art. 684 ZGB. Die zulässige Anzahl Vollgeschosse wird nicht überschritten (Erw. 3). Die kommunalen Vorgaben zum Attikageschoss werden eingehalten. Insbesondere gehören die Loggias, da sie Teil der thermischen Gebäudehülle sind, zu den für die Anwendung des 45°-Winkels massgebenden Längsfassaden (Erw. 4). Für Kernzonen besteht kein Umgebungsschutz (Erw. 5). Die Tiefgaragenzufahrt entspricht in Bezug auf das Gefälle nicht der kommunalen Regelbauvorschrift. In diesem Punkt erweist sich der Rekurs als begründet. Da es sich um einen untergeordneten Mangel handelt, kann dieser beseitigt werden, indem die erteilte Baubewilligung mit einer Auflage ergänzt wird (Erw. 6). Eine Verletzung des Grenzabstands liegt aufgrund einer Grenzabstandsvereinbarung nicht vor (Erw. 7). Das Bauvorhaben erfüllt die Anforderungen an behindertengerechtes Bauen (Erw. 9). Der geplante Gemeinschaftsbereich auf dem Baugrundstück verursacht keine übermässigen Lärmimmissionen (Erw. 10). Teilweise Gutheissung des Rekurses, im Übrigen Abweisung. // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.) BUDE 2024 Nr. 11 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement
23-2974
Entscheid Nr. 11/2024 vom 9. Februar 2024 Rekurrent
A.___, vertreten durch Dr.iur. Matthias Raschle, Rechtsanwalt, Obere Bahnhofstrasse 50, 9000 Wil
gegen
Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 6. April 2023)
Rekursgegnerin
B.___ AG, vertreten durch lic.iur. Thomas Stadelmann, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen
Grundeigentümer
C.___, vertreten durch lic.iur. Benno Lindegger, Rechtsanwalt, Wildeggstrasse 24, 9000 St.Gallen
Betreff Baubewilligung (Neubau zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage und Erdsonden)
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Sachverhalt A. C., Z., ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Ge- meinde Z. vom 23. Juni 1993 in der Wohn-Gewerbe-Zone (WG2). Auch liegt es im Gewässerschutzbereich A u . Es ist mit einem Wohngebäude (Vers.-Nr. 002) und drei Nebenbauten (Vers.-Nrn. 003, 004 und 005) überbaut. Die Erschliessung des Grundstücks erfolgt über die S., eine Kantonsstrasse, und die T., eine Gemein- destrasse 2. Klasse.
[...] (Ausschnitt Zonenplan kommunale Darstellung Gde überlagert durch Strassenklas- sierung Gde; Quelle: Geoportal)
B. a) Mit Baugesuch vom 4. Oktober 2021 beantragte die B.___ AG, Y., die Bewilligung des Abbruchs der bestehenden Bauten auf dem Grundstück Nr. 001 sowie die Bewilligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern (Gebäude A und B) mit insgesamt 18 Wohnun- gen, einer Tiefgarage mit 34 Abstellplätzen, drei Abstellplätzen im Freien, einer Erdsonde und eines Lärmschutzgeländers entlang der S..
b) Innert der Auflagefrist vom 17. bis 30. November 2021 erhob A., X., öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache ge- gen das Bauvorhaben.
c) Mit Korrekturgesuch vom 31. Januar 2022 nahm die B.___ AG Änderungen an ihrem Bauvorhaben vor (nachfolgend Korrekturgesuch 1). So wurde das Haus A um rund 1,10 m gegen Norden verschoben. Im Weiteren wurde bei beiden Gebäuden der von der Aussenwärme- dämmung umfasste Wohnraum vergrössert. Ferner wurden die Stütz- mauer entlang der Tiefgarageneinfahrt umgestaltet und die Tiefgara- geneinfahrt angepasst. d) Innert der Auflagefrist vom 6. Februar bis 1. März 2022 erhob A.___ auch Einsprache gegen das Korrekturgesuch 1.
e) Mit öffentlicher Urkunde vom 5. Juli 2022 räumte der Eigentümer der Grundstücke Nrn. 006 und 007 C.___ als Eigentümer des Grund- stücks Nr. 001 ein Näherbaurecht ein. Gemäss Dienstbarkeit hat der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 das Recht, das projek- tierte Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage bis maximal zwei Meter an die südliche Grenze zu stellen, beizubehalten sowie gegebenenfalls ab- zubrechen und an gleicher Stelle in gleicher Dimension wiederaufzu- bauen.
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f) Mit einem weiteren Korrekturgesuch vom 14. Oktober 2022 (nachfolgend Korrekturgesuch 2) ersuchte die B.___ AG bei der Ge- meinde um die Bewilligung einer Anpassung der Tiefgarageneinfahrt samt teilweiser Überdachung sowie im Vergleich zum Korrekturge- such 1 einen nochmals vergrösserten von der Wärmedämmung um- fassten Wohnraum.
g) Innert der Auflagefrist vom 2. bis 15. November 2022 reichte A.___ öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache gegen das Korrekturgesuch 2 ein.
h) Im Rahmen der kantonalen Beurteilung des Baugesuchs erteilte das Amt für Wasser und Energie mit Verfügung vom 31. Januar 2023 eine Ausnahmebewilligung für die Erstellung der Bauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel sowie die Bewilligung für die Grundwas- serabsenkung und für die Einleitung des Wassers in die bestehende Meteorwasserkanalisation. Im Weiteren erteilte es die Bewilligung für die Wärmepumpenanlage mit Erdsonden. Das Tiefbauamt erteilte fer- ner eine strassenpolizeiliche Bewilligung zur Inanspruchnahme des öf- fentlichen Grunds der Kantonsstrasse für die Baugrubensicherung und eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenab- stands des Vordachs, der Terrassen und der Lärmschutzwand des Gebäudes A gegenüber der S.___.
i) Mit Gesamtentscheid vom 6. April 2023 erteilte der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die privatrechtlichen Immissionseinsprachen und die öffentlich-rechtli- chen Einsprachen von A.___ ab und verwies ihn weitergehend auf den Zivilrechtsweg.
C. a) Gegen diesen Beschluss erhob A.___, vertreten durch Dr.iur. Matthias Raschle, Rechtsanwalt, Wil, mit Schreiben vom 25. April 2023 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement. Er stellt fol- gende Anträge:
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des Rekurses und zur Einreichung von Beweismitteln sowie zur Stellung von Beweisanträgen anzusetzen; 4. Verfahrensantrag 2: Es seien die vollständigen Ver- fahrensakten des Verfahrens vor der Vorinstanz bei- zuziehen; 5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST auf die Parteientschädigung) zulasten der Re- kursgegnerin. Als Begründung macht er geltend, wie aus dem Längsschnitt beim Ge- bäude A ersichtlich sei, überrage die Oberkante der fertigen Decke des als Sockelgeschoss ausgewiesenen Geschosses im nördlichen Teil den Niveaupunkt um mehr als 1,30 m, nämlich um 2,74 m. Dadurch sei das Sockelgeschoss gemäss Art. 17 des Baureglements der Gemeinde Z.___ vom 17. Dezember 2015 (abgekürzt BauR) kein Untergeschoss, sondern ein Vollgeschoss. Somit verstosse das Ge- bäude A gegen die zulässige Anzahl Vollgeschosse nach Art. 6 BauR. Sodann würden die vermeintlichen Attikageschosse die Vorgaben von Art. 18 BauR nicht einhalten. Beim geplanten Bauvorhaben sei bei bei- den Gebäuden der 45°-Winkel auf einer fiktiven Ebene auf Höhe der maximal zulässigen Gebäudehöhe angesetzt worden. Werde der 45°- Winkel aber korrekt beim Schnittpunkt zwischen Fassade und Dach- oberfläche angesetzt, so würden die Attikageschosse bei beiden Ge- bäuden den 45°-Winkel schneiden. Bei den vermeintlichen Attikage- schossen handle es sich daher um Vollgeschosse. Dadurch würden die Gebäude A und B die zulässige Anzahl Vollgeschosse überschrei- ten. Im Weiteren sei für die Bestimmung der Fläche der Attikage- schosse von der Aussenwand der Loggias gemessen worden. Das Hauptvolumen ende aber bei der Aussenwärmedämmung, wodurch Loggias und Balkone nicht mehr zum Hauptvolumen zählten. Die Atti- kageschosse seien daher zu gross dimensioniert worden. Weiterge- hend würden durch die ungleiche Flächenverteilung der Attikage- schossfläche des Gebäudes B seine nachbarlichen Interessen beein- trächtigt (Art. 18 Abs. 3 BauR). Durch die ungleiche Verteilung werde das Attikageschoss aus Sicht des Grundstücks Nr. 008 nicht nur auf der Gebäudefläche verschoben, sondern massiv verbreitert. Das Atti- kageschoss wirke somit wuchtiger als bei gleichmässiger Verteilung. Im Weiteren grenze das Grundstück Nr. 001 unmittelbar an die Kern- zone. Daher sei bei der Gestaltung auf die Kernzone Rücksicht zu neh- men. Entsprechend seien an Bauten auf dem Grundstück Nr. 001 in Bezug auf die Einordnung und Gestaltung höhere Anforderungen zu stellen. Diese Anforderungen würden vorliegend aber nicht erfüllt. Dar- über hinaus bestehe eine ungenügende Zufahrt, da das Längsgefälle von 12 % der T.___ und der geplanten Tiefgarageneinfahrt zu steil sei. Hinzu komme, dass auf der Rampe ein Kreuzen von zwei Motorfahr- zeugen nicht möglich sei. Ausserdem sei der Einlenkradius zu klein dimensioniert. Dieser müsse ab dem Strassenrand mind. 3 m betra- gen. Beim Parkfeld südlich der T.___ fehle gänzlich ein Einlenkradius. Ferne liege ein Verstoss gegen Art. 29 Abs. 2 BauR vor, da mehr als
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1,50 m vom gewachsenen Terrain abgewichen werde. Der Zufahrts- weg entlang des Grundstücks Nr. 008 weise mehrere Treppenstufen auf und das Gefälle betrage 6,2 %. Damit sei das Bauvorhaben nicht behindertengerecht. Schliesslich sei aufgrund der vorgesehenen Spielfläche mit übermässigen Lärmimmissionen auf dem Grundstück Nr. 008 zu rechnen.
b) Mit Rekursergänzung vom 12. Mai 2023 werden die mit der Re- kurserklärung geltend gemachten Rügen wiederholt und mit dem nachfolgend Aufgeführten ergänzt. In Bezug auf die Zufahrt werde be- stritten, dass die T.___ und die Rampe ein Längsgefälle von maximal 12 % aufweisen sollen. Damit liege ein Verstoss gegen Art. 22 BauR vor. Zudem bestimme Art. 22 BauR, dass Zufahrten von Sammelgara- gen von der Fahrbahngrenze aus wenigstens 2 m ein Gefälle von plus/minus 2 % aufweisen müssen. Gemäss dem Tiefgaragen-Plan weise die Rampe zur Tiefgarage auf den ersten 3 m ab dem Rand der T.___ aber ein Gefälle von 6 % auf. Ferner sei davon auszugehen, dass bei einer Rampenlänge von über 23 m ein entgegenkommendes Fahrzeug nicht rechtzeitig erkannt werden könne. Dies habe zur Folge, dass jeweils auf der Rampe rückwärtsgefahren werden müsse. Dadurch sei die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet. Ferner liege eine Verletzung des Grenzabstands vor. Die geplante Tiefgarage überrage das gewachsene Terrain im südlichen Bereich um mehr als 0,50 m. Damit gelte die Tiefgarage nicht als unterirdische Baute und habe folglich gegenüber dem Grundstück Nr. 006 den grossen Grenz- abstand von 8 m einzuhalten. Da der Grenzabstand aber lediglich 1,98 m bzw. 2,17 m betrage, verletze die Tiefgarage den Grenzab- stand. Im Weiteren liege eine übermässige Aufschüttung vor, da das gewachsene Terrain im Bereich der geplanten Tiefgarage (südlich des Gebäudes B) um mehr als die nach Art. 29 Abs. 2 BauR zulässigen 1,50 m aufgeschüttet werde. Darüber hinaus sei das Bauvorhaben nicht behindertengerecht. Der Weg von der S.___ bis zum Eingang des Gebäudes B weise drei Treppen auf. Personen im Rollstuhl oder einer anderen Gehbehinderung könnten nicht zum Gebäude B gelan- gen. Eine alternative Verbindung bestehe nicht. Schliesslich würden durch die Gemeinschaftsfläche von 270 m 2 beim Grundstück Nr. 008 übermässige Lärmimmissionen entstehen. Die Fläche sei daher weiter entfernt vom Grundstück Nr. 008 zu planen.
D. a) Mit Vernehmlassung vom 13. Juni 2023 beantragt die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses. Zur Begründung wird einer- seits auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. Andererseits führt die Vorinstanz ergänzend aus, der westliche Ast der T.___ weise auf der ganzen Länge in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht eine Breite von 5 m auf. Mit dem direkten Anschluss an die T.___ verfüge das Baugrundstück über eine hinreichende strassenmässige Erschlies- sung. Die Tiefgaragenrampe führe frontal in den westlichen Ast der T.___. Anders als bei seitlichen Zufahrten sei die Tiefgaragenrampe auf diese unübliche Situation ausgelegt. Hinsichtlich der Attikage-
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schosse zeige der Plan Flächenberechnung, dass mit einem Rück- sprung von 3 m von den Längsfassaden für die 3 m hohen Attikage- schosse Flächen von 283 m 2 (Haus A) und 329,08 m 2 (Haus B) zuläs- sig seien und mit den geplanten Attikageschossen nicht überschritten würden.
b) Mit Vernehmlassung vom 14. Juni 2023 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Thomas Stadelmann, Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kosten- und Entschädi- gungsfolge (zzgl. MWSt.) abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung wird geltend gemacht, das Sockelgeschoss des Hau- ses A überrage auf der gesamten Wohn- und Nutzfläche bis Oberkant fertig Decke gemessen den Niveaupunkt an keiner Stelle um mehr als 1,30 m. Der Längsschnitt A-A verlaufe im nördlichen Teil durch das Treppenhaus. Beim Treppenhaus handle es sich um ein technisch not- wendiges Bauteil, welches seiner Natur gemäss nicht als Geschoss zu werten sei. Sodann werde der Attikagrundriss, unter Erzielung einer guten Gesamtwirkung und ohne Beeinträchtigung nachbarlicher Inte- ressen, ungleich auf dem Dachgeschoss verteilt. Die maximal zuläs- sige Attikafläche sei baureglementskonform. Die Attikageschosse seien nicht als Vollgeschosse zu werten. Im Weiteren gehörten die als Loggias bezeichneten Gebäudeflächen der Obergeschosse zur be- heizten Wohnfläche. Auf den Grundrissplänen sei zu erkennen, dass die Loggias von der Gebäudefassade, welche die Wärmedämmung beinhalte, umschlossen seien. Die Flächen der Attikageschosse sei nicht zu gross dimensioniert worden. Durch das Zurückversetzen des Attikageschosses um ca. 3 m Richtung Norden werde die optische Einwirkung auf das Grundstück Nr. 008, falls eine solche überhaupt bestehe, reduziert. Die zulässige Anzahl Vollgeschosse werde nicht überschritten und die Berechnung der zulässigen Fläche der Attikage- schosse sowie deren Positionierung seien korrekt erfolgt. Für die WG2 und das Baugrundstück bestünden keine besonderen Gestaltungsvor- schriften, weshalb die Bauten lediglich dem kantonalen Verunstal- tungsverbot unterstehen würden. Eine Verunstaltung liege nur bei ei- ner schwerwiegenden Verletzung ästhetischer Werte vor. Von einer erheblichen und groben Beeinträchtigung könne nicht die Rede sein.
Betreffend die Zufahrt gehe aus dem Wortlaut von Art. 22 Abs. 1 BauR nicht klar hervor, ob das Gefälle von plus/minus 2 % absolut gesehen oder relativ zum Gefälle gelte. Der Sinn der Norm sei aber klar, dass das Gefälle der Garagenzufahrten so zu bemessen sei, dass die Ver- kehrssicherheit gewährleistet sei. Mit einem Gefälle von 6 % auf den ersten drei Metern ab der Zufahrtsstrasse könne dem Sinn und Zweck dieser Norm entsprochen werden. Die Befürchtung eines Rückstaus auf der Garagenrampe sei unbegründet. Der Bereich der Rampe, der an der Grenze zur T.___ liege, sei breiter als die T.___. Die Einlenkra- dien würden eingehalten. Aus dem Plan der Tiefgarage sei erkennbar, dass Motorfahrzeuge überall auf der Rampe kreuzen können. Es werde nicht bestritten, dass die Tiefgarage im südlichen Bereich nicht als unterirdische Baute gelte. Deshalb sei eine erweiterte Grenzab- standsverpflichtung vereinbart worden. Im Weiteren würde sich aus
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dem Längsschnitt ergeben, dass die Aufschüttungen die vorgeschrie- benen 1,5 m nicht überschritten. Darüber hinaus würden die Vorschrif- ten zum behindertengerechten Bauen eingehalten. Das Haus B sei von der T.___ aus durch die Tiefgarage bzw. von der S.___ via Lift vom Haus A zur Tiefgarage behindertengerecht zugänglich. Auch der Zugang vom behindertengerechten Aussenparkplatz zum Eingang von Haus B sei ohne Gefälle mit dem Rollstuhl gewährleistet. Zudem sei das Bauprojekt von der Organisation Procap, Olten, geprüft und für gut befunden worden. Schliesslich würden durch die Gemeinschafts- fläche keine übermässigen Lärmimmissionen entstehen.
c) Mit Vernehmlassung vom 15. Juni 2023 beantragt C.___, vertre- ten durch lic.iur. Benno Lindegger, Rechtsanwalt, St.Gallen, die Ab- weisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWSt.), und verweist zur Begründung auf die Vernehmlassung der Rekursgegnerin.
E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43 bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent- scheid erging am 6. April 2023. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelan- gen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.
Der Rekurrent macht geltend, beim Gebäude A werde die zulässige Anzahl Vollgeschosse nach Art. 6 BauR überschritten. Wie aus dem
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Plan Längsschnitt ersichtlich sei, überrage die Oberkante der fertigen Decke des als Sockelgeschoss ausgewiesenen Geschosses im nörd- lichen Teil den Niveaupunkt um mehr als 1,30 m.
3.1 Nach Art. 17 Abs. 1 BauR zählt jedes Stockwerk als Vollge- schoss, das nicht als Dach- oder Untergeschoss gilt. Geschosse, die bis oberkant fertig Decke gemessen den Niveaupunkt nicht um mehr als 1,30 m überragen, gelten gemäss Art. 17 Abs. 2 BauR als Unter- geschosse.
3.2 Der Rekurrent geht in seiner Argumentation davon aus, dass ausgehend vom Niveaupunkt horizontal eine Linie durch das Ge- schoss gezogen werden muss und zwischen dieser Linie und oberkant fertig Decke das Mass von 1,30 m nicht überschritten werden darf, da- mit das Geschoss als Unterschoss gilt. Allerdings verkennt er, dass die Massvorgabe dem Wortlaut nach lediglich beim Niveaupunkt selbst eingehalten werden muss und nicht auf einer horizontal gezo- genen Linie durch das ganze Geschoss. Beim Niveaupunkt selbst überragt das Sockelgeschoss des Hauses A den Niveaupunkt nicht mehr als 1,30 m bis oberkant fertig Decke. Darüber hinaus liegt es in der Natur einer Treppe, dass diese nicht mit einem durchgezogenen Fussboden verglichen werden kann. Wäre zudem der Längsschnitt A- A anders gesetzt worden, wäre auf dem Plan ein durchgezogener Fussboden (oberkant fertig Decke) ersichtlich, der an keiner Stelle 1,30 m über dem Niveaupunkt liegt. Die Rüge geht somit fehl.
Der Rekurrent bringt in Bezug auf die Attikageschosse der Gebäude A und B mehrere Verstösse gegen Art. 18 BauR vor. Es sei zu Unrecht für die Bestimmung der maximal zulässigen Fläche der Attikage- schosse von der Aussenwand der Loggias gemessen worden. Die At- tikageschosse seien daher zu gross dimensioniert worden. Bei beiden Attikageschossen sei sodann der 45°-Winkel falsch angesetzt worden. Die Attikageschosse stellten Vollgeschosse dar, wodurch die beiden Bauten die zulässige Anzahl Vollgeschosse überschritten. Schliesslich würden durch die ungleiche Verteilung der Fläche des Attikageschos- ses des Gebäudes B seine nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden.
4.1 Nach Art. 17 Abs. 3 BauR gelten Geschosse, die im Dachraum liegen und einen Kniestock (Oberkant Boden bis Schnittpunkt Innen- wand mit Dachuntersicht) von höchstens 1,20 m (...) aufweisen, oder Attikageschosse gemäss Art. 19 (recte: Art. 18) BauR als Dachge- schosse. Gemäss Art. 18 Abs. 2 BauR gilt als Attikageschoss ein Ge- schoss, welches im theoretischen Dachraum und unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Längsfassaden zurückversetzt ist und über dem obersten Vollgeschoss liegt. Art. 18 Abs. 3 BauR stipuliert, dass die Masse respektive die maximale Fläche des Attikagrundrisses ungleich auf dem Dachgeschoss verteilt werden kann, wenn eine gute Gesamtwirkung erzielt wird und keine nachbarlichen Interessen beein- trächtigt werden. Die Winkelbeschränkung gilt sodann nicht für den
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vertikalen Erschliessungskern gemäss Art. 18 Abs. 5 BauR. Liftüber- fahrten sind von den Beschränkungen ausgenommen. Diese Bauteile sind in den Dimensionen aber soweit als möglich zu beschränken.
4.2 Das BauR enthält zum Attikageschoss die folgenden beiden Ab- bildungen:
[...] (Abbildung 1 Art. 18 BauR)
[...] (Abbildung 2 Art. 18 BauR; beispielhafte Darstellungen Flächenverteilung)
4.3 Das Attikageschoss muss nach Art. 18 Abs. 2 BauR unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Längsfassaden über dem obers- ten Vollgeschoss zurückversetzt sein. Diese Regelung hat zum Zweck, Attikageschosse flächenmässig zu begrenzen. Wird der 45°- Winkel bei der Bemessung nicht eingehalten, ist das Attikageschoss als Vollgeschoss zu zählen.
4.4 Zu prüfen ist zunächst, ob die Loggias zu den für die Anwendung des 45°-Winkels massgebenden Längsfassaden gehören. Die Re- kursgegnerin ist anders als der Rekurrent der Auffassung, dass die Loggias Teil der Längsfassade im Sinn von Art. 18 Abs. 2 BauR seien.
4.4.1 Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem ge- wöhnlichen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragenden, im Regel- fall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen aufweisen (vgl. BDE Nr. 6/2020 vom 6. Februar 2020 Erw. 5.4).
4.4.2 Den im Zusammenhang mit dem Energienachweis eingereich- ten Unterlagen lässt sich entnehmen, dass die Loggias Teil der ther- mischen Gebäudehülle sind. Auch aus den Grundrissen ist erkennbar, dass die Loggias zu den tragenden Gebäudeabschlüssen gehören und wie die Rekursgegnerin zu Recht festhält, von der Wärmedäm- mung umfasst sind. Angesichts der vorstehenden Ausführungen zu Gebäudefassaden sind demnach vorliegend die Loggias Teil der zu berücksichtigenden Längsfassade und für die Bestimmung der maxi- mal zulässigen Attikageschossfläche zu berücksichtigen.
4.5 Somit ist als Nächstes zu überprüfen, ob die Rekursgegnerin das höchstzulässige Flächenmass unter Anwendung des 45°-Winkels für die beiden Attikageschosse korrekt berechnet hat.
4.5.1 Gemäss ihrer Flächenberechnung zu den Attikageschossen hat die Rekursgegnerin in einem ersten Schritt die maximal mögliche Flä- che unter Anwendung des 45°-Winkels bestimmt und diese danach in einem zweiten Schritt ungleich auf den Gebäuden verteilt (vgl. dazu im Einzelnen nachfolgend). Zu beachten gilt in diesem Zusammenhang,
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dass der vertikale Erschliessungskern von der Anwendung des 45°- Winkels ausgenommen ist (Art. 18 Abs. 5 BauR und vgl. vorstehend Abbildung 2 zu Art. 18 BauR).
4.5.2 Aus der Flächenberechnung des Attikageschosses des Gebäu- des A der Rekursgegnerin geht hervor, dass sie basierend auf dem Grundriss des Obergeschosses (inklusive Loggias) die Längsfassade in einem 45°-Winkel zurückversetzt (je 3 m bei den Längsfassaden) hat. Die vorliegend korrekte Anwendung des 45°-Winkels ergibt sich daraus, dass Attikageschosse nach Art. 18 Abs. 4 BauR eine Höhe von 3 m nicht überschreiten dürfen und daher bei einer Attikage- schosshöhe von 3 m für die Bestimmung der maximal möglichen Atti- kageschossfläche das Geschoss 3 m von der Längsfassade des obersten Vollgeschosses zurückversetzt wird. Gemäss Berechnung der Rekursgegnerin resultiert für das Gebäude A eine zulässige Atti- kageschossfläche von 283 m 2 (siehe nachstehende Abbildung). Bei der Rückversetzung der Längsfassade hat die Rekursgegnerin den Er- schliessungskern (Lift und Treppenhaus) ausgenommen, obwohl dies für die Bestimmung der maximal zulässigen Fläche nicht vorgeschrie- ben gewesen wäre. Art. 18 BauR sieht lediglich vor, dass die Winkel- beschränkung für den vertikalen Erschliessungskern nicht gilt. Dies bedeutet aber nicht, dass die Fläche des Erschliessungskerns inner- halb des 45°-Winkels nicht zur maximal möglichen Fläche zu zählen ist. Mithin wäre sogar eine noch grössere Attikageschossfläche mög- lich gewesen (294,4 m 2 ; dies ergibt sich, wenn die zurückversetzte nördliche Längsfassade durchgezogen wird).
[...] (Ausschnitt Flächenberechnung Attikageschoss Gebäude A)
4.5.3 Beim Gebäude B wurde gemäss Flächenberechnung ebenfalls basierend auf dem Grundriss des Obergeschosses die Längsfassade in einem 45°-Winkel zurückversetzt (je 3 m bei den Längsfassaden). Der Erschliessungskern (Lift und Treppe) wurde bei der Anwendung des 45°-Winkels wiederum nicht berücksichtigt, obwohl dies – vorste- hend ausgeführt – möglich gewesen wäre. In der Berechnung der Re- kursgegnerin resultierte somit beim Gebäude B eine Attikageschoss- fläche von 329,08 m 2 (siehe nachstehende Abbildung). Wie auch beim Gebäude A wäre eine grössere Fläche zulässig gewesen (340,4 m 2 ).
[...] (Ausschnitt Flächenberechnung Attikageschoss Gebäude B)
4.6 Angesichts der vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass sowohl beim Gebäude A als auch beim Gebäude B das höchstzuläs- sige Flächenmass für die Attikageschosse eingehalten wird. Die Atti- kageschosse sind somit nicht als Vollgeschosse zu betrachten. Die zulässige Geschosszahl von zwei Vollgeschossen (Art. 6 BauR) wird mithin nicht überschritten.
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4.7 Hinsichtlich der Attikageschosse bleibt als Letztes zu prüfen, ob die ungleiche Verteilung der Geschossfläche beim Haus B den Vorga- ben von Art. 18 Abs. 3 BauR entspricht.
[...] (ungleiche Flächenverteilung Attikageschoss Haus B)
Westlich des Gebäudes B befindet sich das Gebäude Vers.-Nr. 009 auf dem Grundstück Nr. 008 des Rekurrenten. Er bringt vor, durch die ungleiche Verteilung wirke das Attikageschoss des Gebäudes B wuch- tiger als bei gleichmässiger Verteilung. Dadurch würden seine Interes- sen massiv beeinträchtigt. Wie aus der obigen Abbildung hervorgeht, wurde das Attikageschoss des Gebäudes B im Rahmen der unglei- chen Verteilung nach Norden verschoben. Die westliche Fassade ent- lang der Gebäudehülle entspricht dabei der gleichen Länge wie bei gleicher Verteilung der Geschossfläche (11,50 m). Dies hat mithin keine Beeinträchtigung zur Folge. In der optischen Wahrnehmung ei- nen Unterschied macht, dass das Attikageschoss Richtung Süden 3 m vorspringt. Dadurch dass sich dieser Teil des Geschosses in der Mitte befindet und einen Abstand von 7,35 m zur Westfassade aufweist, wirkt die ungleiche Flächenverteilung aus westlicher und damit rekur- rentischer Perspektive nicht wuchtig. Anders würde sich die Sachlage gestalten, wenn die Westfassade des Attikageschosses eine durchge- hende Länge von 14,50 m aufweisen würde. Diesfalls wäre nicht aus- zuschliessen, dass das Attikageschoss des Gebäudes B aus Sicht des Grundstücks des Rekurrenten mächtig erscheint. Auch der Vergleich zwischen den vorstehenden Abbildungen zum Attikageschoss des Ge- bäudes B ergibt, dass die ungleiche Verteilung nicht zu einem derart massiven Attikageschoss führt, dass die nachbarlichen Interessen be- einträchtigt werden. Ohnehin begründet der Rekurrent nicht substan- tiiert, weshalb das vorgesehene Attikageschoss des Gebäudes B der- art wuchtig sein soll, dass seine nachbarlichen Interessen verletzt wer- den. Die ungleiche Verteilung der Fläche der Attikageschossfläche des Gebäudes B ist nicht zu beanstanden.
Weiter moniert der Rekurrent, das Baugrundstück grenze unmittelbar an die Kernzone (K2). Daher sei bei der Gestaltung auf die Kernzone Rücksicht zu nehmen. Entsprechend seien an Bauten auf dem Grund- stück Nr. 001 in Bezug auf die Einordnung und Gestaltung höhere An- forderungen zu stellen. Diese Anforderung werde vorliegend aber nicht erfüllt.
5.1 Das Baugrundstück liegt in der Wohn-Gewerbe-Zone (WG2). Westlich befinden sich Grundstücke, die der Kernzone (K2) zugeteilt wurden, so auch das Grundstück Nr. 008 des Rekurrenten.
[...] (Ausschnitt Zonenplan kommunale Darstellung Gde; Quelle: Geoportal)
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5.2 Kernzonen umfassen bestehende oder neu zu schaffende Ort- steile mit zentrumsbildender Funktion (Art. 15 Abs. 1 BauG). In Kern- zonen sind öffentliche Gebäude und Wohnhäuser sowie gewerbliche bauten, insbesondere Gaststätten und andere Dienstleistungsbetriebe zulässig, wenn sie sich gut in das Ortsbild einfügen und die Benützung nur mässig stört (Art. 15 Abs. 2 BauG). Für erhaltungswürdige Alt- stadtgebiete und Dorfkerne können besondere Schutzvorschriften er- lassen werden (Art. 15 Abs. 3 BauG).
5.3 Vorliegend hat die Gemeinde für die im Zonenplan ausgeschie- denen Kernzonen (K2) positive Ästhetikvorschriften erlassen. Art. 7 BauR hält zu den Kernzonen fest, Neubauten seien bezüglich Stel- lung, Gebäude- und Firsthöhen, Geschosszahl, Dachform, Fassaden- gestaltung, Farbgebung und Materialien so der bestehenden Überbau- ungen anzupassen, dass sie sich gut in das Strassen- und Ortsbild einfügen.
5.4 Die obgenannte Bestimmung mit den darin enthaltenen Einfü- gungsvorschriften gilt für Bauten innerhalb der Kernzone. Ein Umge- bungsschutz, wie es ihn namentlich bei geschützten Baudenkmälern nach Art. 115 Abs. 1 Bst. g PBG gibt, ist für Kernzonen nicht vorgese- hen. Sie entfaltet keine Wirkung für Bauten in der nebenanliegenden Wohn-Gewerbe-Zone (WG2) und damit auch nicht für das Baugrund- stück. Es kann daher nicht verlangt werden, dass die architektoni- schen Merkmale der Kernzone aufzunehmen sind und ein sanfter Übergang zur angrenzenden Zone gewährleistet wird. Für die Wohn- Gewerbe-Zone (WG2) bestehen unbestrittenermassen keine Einfü- gungsvorschriften. In dieser Zone gelangt lediglich das Verunstal- tungsverbot nach Art. 99 Abs. 1 PBG zur Anwendung, mithin darf das Bauvorhaben lediglich nicht dagegen verstossen. Der Grund für die Gebietsbegrenzung von Einfügungsvorschriften ist, dass kein generel- les, auf das gesamte Gemeindegebiet bezogenes öffentliches Inte- resse an einer guten Einordnung von Bauten und Anlagen besteht (vgl. dazu W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Pla- nungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 99 N 5 f.). Dass das Bauvorhaben gegen das Verunstaltungsverbot ge- mäss Art. 99 Abs. 1 PBG verstösst, wird vom Rekurrenten nicht gel- tend gemacht und ist offenkundig auch nicht der Fall. Die Rüge ist un- begründet.
Sodann macht der Rekurrent eine ungenügende Zufahrt zum Bau- grundstück geltend. Die geplante Tiefgaragenzufahrt verstosse gegen Art. 22 BauR, da die Rampe auf den ersten 3 m ab dem Rand der T.___ ein Gefälle von 6 % und im Weiteren von 12 % aufweise. Die Rampe sei auch nicht verkehrssicher, da das Kreuzen von zwei Mo- torfahrzeugen nicht möglich sei. Ausserdem sei der Einlenkradius ab der T.___ zu klein dimensioniert und fehle beim Parkfeld südlich der Heimatrasse der Einlenkradius gänzlich.
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6.1 Bauten und Anlagen dürfen nur auf erschlossenem Land errich- tet oder geändert werden (vgl. Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgeset- zes über die Raumplanung [SR 700]; abgekürzt RPG, Art. 66 Bst. a PBG und Art. 49 Abs. 1 BauG). Land ist erschlossen, wenn un- ter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt be- steht (Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 4 des eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes; SR 843, abgekürzt WEG, Art. 67 Abs. 1 PBG und Art. 49 Abs. 2 Ingress und Bst. a BauG). Eine hinrei- chende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Be- nützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste ge- währleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen. Aus bundesrechtlicher Sicht ge- nügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt. Für Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund ist deren rechtliche Sicherstellung nachzuweisen. Zu einer hinreichen- den Zufahrt in Wohnzonen gehört auch das Verbindungsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück (Feinerschlies- sung). Demgegenüber gehören Hausanschlüsse bzw. Hauszufahrten nicht zur Feinerschliessung. Sie verbinden ein Grundstück mit der An- lage der Feinerschliessung. Die Festlegung des Ausmasses der Er- schliessungsanlagen und die Umschreibung der genügenden Zugäng- lichkeit ist Sache des kantonalen Rechts. Den kantonalen und kom- munalen Behörden steht dabei ein erhebliches Ermessen zu (vgl. dazu VerwGE B 2020/138 vom 29. April 2021 Erw. 2.3; Urteil des Bundes- gerichtes 1C_248/2019 vom 3. Februar 2020 Erw. 5.3 und VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 4.2 je mit Hinweisen).
6.2 Die Tiefgarage dient als Hausanschluss bzw. Hauszufahrt von der T.___. Sie bildet nicht Teil der Feinerschliessung. Für die Beurtei- lung der technischen Anforderungen werden zwar in der Regel die Normblätter des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Ver- kehrsleute (abgekürzt VSS) beigezogen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung anerkennt die VSS-Normen in ständiger Rechtspre- chung aber nicht als Ersatz für eine gesetzliche Grundlage, sondern lediglich als Hilfsmittel für die Prüfung der sich bei der Abklärung des öffentlichen Interesses stellenden Frage, ob eine bestimmte Anlage den Anforderungen der Verkehrssicherheit genügt (BGE 94 I 138 Erw. 2b mit Hinweisen). Weil es sich dabei lediglich um Richtlinien handelt, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen Rechts- grundsätzen standhalten muss, dürfen diese nicht schematisch und unbesehen der konkreten Verhältnisse zur Anwendung gebracht wer- den. Weil also die VSS-Normen blosse Richtlinien sind, gehen ein- schlägige Bestimmungen im Baureglement den VSS-Normen in der Regel vor. Das gilt uneingeschränkt in Fällen, in denen die bauregle- mentarischen Vorschriften strenger als die VSS-Normen sind. Gehen die baureglementarischen Vorschriften hingegen weniger weit als die einschlägigen Richtlinien, sind erstere nur anwendbar, wenn sie im Einzelfall trotzdem geeignet sind, die Verkehrssicherheit zu gewähr- leisten (vgl. BDE Nr. 22/2016 vom 23. Mai 2016 Erw. 7.2.2 mit Hinwei- sen).
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6.3 Hinsichtlich Parkierungsanlagen ist die VSS-Norm 40 291 «Par- kieren: Anordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen» zu be- rücksichtigen. Gemäss VSS-Norm 40 291 beträgt die maximale Längsneigung für ungedeckte Rampen 15 % und für gedeckte (oder allenfalls beheizte) Rampen 18 %. Demgegenüber dürfen nach Art. 22 Abs. 1 BauR Zufahrten zu Einzelgaragen höchstens 15 %, Zufahrten zu Sammelgaragen höchstens 12 % Gefälle aufweisen. Sie müssen von der Fahrbahngrenze aus wenigstens 2 m mit einem Gefälle von plus/minus 2 % verlaufen. Da das BauR hinsichtlich der vorliegend projektierten Tiefgarage bzw. Sammelgarage mithin eine strengere Vorschrift als die VSS-Norm 40 291 bezüglich der zulässigen Längs- neigung enthält, gelangt diese zur Anwendung.
6.3.1 Nach den Baugesuchsplänen verläuft die projektierte Garagen- zufahrt auf den ersten drei Metern ab der Fahrbahngrenze mit einem Gefälle von 6 %. Auf den nachfolgenden 20,5 m weist die Zufahrt ein Gefälle von 12 % auf (siehe Schnitt E-E). Bei den verbleibenden zwei Metern vor dem Garagentor ist das Gefälle wiederum 6 %. Soweit der Rekurrent vorbringt, die Rampe sei mit 12 % zu steil, ist er nicht zu hören, da dies den Vorgaben von Art. 22 Abs. 1 BauR entspricht. Da die Garagenzufahrt aber auf den ersten beiden Metern ab der Fahr- bahngrenze kein Gefälle von plus/minus 2% aufweist, verstösst sie in dieser Hinsicht gegen Art. 22 Abs. 1 BauR. Der Rekurs erweist sich in diesem Punkt als begründet. Daran ändert nichts, dass die Rekurs- gegnerin ausführt, das geplante Gefälle von 6 % auf den ersten drei Metern entspreche dem Sinn und Zweck von Art. 22 Abs. 1 BauR, nämlich der Gewährung der Verkehrssicherheit.
6.3.2 Aus dem Tiefgaragenplan und dem Schnitt E-E geht hervor, dass die Gesamtlänge der Tiefgaragenzufahrt ab der Fahrbahngrenze bis zum Garagentor 25,5 m beträgt und sie einen Höhenunterscheid von 2,88 m (Fahrbahngrenze 822,13 m.ü.M.; Garagentor 819,25 m.ü.M.) aufweist. Auf den ersten beiden Metern ist – wie be- reits erwähnt – gemäss Art. 22 Abs. 1 BauR ein Gefälle von plus/mi- nus 2 % vorgeschrieben. Somit ist zu prüfen, ob auf den verbleibenden 23,5 m Zufahrt ein Gefälle von höchstens 12 % umsetzbar ist. Ausge- hend von einem Gefälle von 2 % auf den ersten beiden Metern und einem verbleibenden Höhenunterschied von 2,84 m (Höhenunter- schied insgesamt 2,88 m abzüglich 4 cm Höhenunterschied auf den ersten beiden Metern) für die folgenden 23,5 m beträgt das durch- schnittliche Gefälle rund 12 %. Damit kann die baureglementarische Vorgabe eingehalten werden. Hierfür ist lediglich eine geringfügige An- passung der Zufahrt erforderlich. Um diesen untergeordneten Mangel der Baubewilligung vom 6. April 2023 zu beseitigen, wird diese mit fol- gender Auflage ergänzt:
Die Zufahrt in die Tiefgarage muss ab der Fahrbahn- grenze der Strasse «T.___» gemessen auf den ersten zwei Metern ein Gefälle von 2 Prozent aufweisen und
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darf anschliessend bis zum Garagentor an keiner Stelle ein Gefälle von mehr als 12 Prozent aufweisen.
6.4 Hinsichtlich der Tiefgaragenrampe moniert der Rekurrent, diese sei zu wenig breit, damit zwei Fahrzeuge kreuzen können. Dies führe einerseits zu Rückfahrtmanövern auf der Rampe und andererseits zu einem Rückstau auf der T.___, wodurch die Verkehrssicherheit ge- fährdet sei.
Mit seiner Argumentation geht der Rekurrent mutmasslich davon aus, dass eine Tiefgaragenzufahrt zweispurig befahrbar sein muss. Eine entsprechende Vorschrift besteht allerdings nicht. Da 18 Wohneinhei- ten geplant sind, ist nicht davon auszugehen, dass derart viel Verkehr entstehen wird, dass regelmässig Fahrzeuge gleichzeitig ein- und aus- fahren wollen. Selbst im selten anzunehmenden Fall, dass zwei Fahr- zeuge gleichzeitig ein- und ausfahren wollen und ein Kreuzen nicht möglich sein sollte, kann eines der Fahrzeuge ohne Gefährdung der Verkehrssicherheit zurücksetzen. Die Tiefgaragenrampe verläuft weit- gehend gerade, weshalb ein entgegenkommendes Fahrzeug frühzei- tig erkennbar ist. Der Rekurrent zeigt denn auch nicht auf, weshalb ein allfälliges Rückwärtsfahren die Verkehrssicherheit beeinträchtigen würde, insbesondere auch in Anbetracht der Tatsache, dass die T.___ beim Baugrundstück endet, gerade verläuft und nur wenige Grundstü- cke erschliesst.
6.5 Was die bemängelten zu klein dimensionierten Einlenkradien ab der T.___ betrifft, ist festzuhalten, dass die T.___ beim Baugrundstück endet und ein nahtloser Übergang zur Tiefgaragenzufahrt besteht. Bei dieser Sachlage ist kein Einlenkradius erforderlich. Das Vorbringen des Rekurrenten ist unbegründet.
6.6 In Bezug auf die Aussenparkplätze verkennt der Rekurrent, dass keine Norm besteht, die das Einzeichnen von Einlenkradien vorsieht. Die beiden Parkplätze sind über die T.___ und die Tiefgaragenrampe zugänglich. Im Übrigen begründet der Rekurrent nicht, welche Folgen er im Hinblick auf die Bewilligungsfähigkeit des strittigen Bauvorha- bens daraus ableitet. Die Rüge geht fehl.
Weitergehend rügt der Rekurrent eine Verletzung des Grenzabstands gegenüber dem Grundstück Nr. 006 durch die Tiefgarage.
7.1 Der Grenzabstand von Gebäuden ist nach Art. 56 Abs. 1 BauG die kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze. Art. 56 Abs. 2 BauG bietet die Möglichkeit, den Grenzabstand ungleich auf benach- barte Parzellen zu verteilen, wenn der Nachbar sich schriftlich zur Ein- haltung eines entsprechend grösseren Grenzabstands verpflichtet. Unterirdische Bauten können gemäss Art. 56 Abs. 4 BauG bis zur Grenze gestellt werden, wenn dadurch schutzwürdige Interessen der Nachbarn nicht beeinträchtigt werden.
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Als unterirdisch gelten Bauten oder Bauteile im Sinn von Art. 56 Abs. 4 BauG gemäss Art. 28 Abs. 1 BauR, wenn sie das gewachsene Terrain an keiner Stelle um mehr als 50 cm überragen und mit einer Terrain- gestaltung überdeckt werden.
7.2 Der grosse Grenzabstand ist bei der am stärksten gegen Süden gerichteten Längsfassade der Hauptbaute einzuhalten (Art. 13 Abs. 1 BauR). Im Zusammenhang mit dem Grenzabstand ist sodann der Mehrlängenzuschlag im Sinn von Art. 65 BauG zu beachten. Dieser entspricht der Vergrösserung des Grenzabstands im Verhältnis zur Überschreitung einer festgelegten Gebäudelänge. In den Wohn- und Wohn-Gewerbezonen ist der Grenzabstand nach Art. 14 BauR bei Ge- bäuden mit mehr als 20 m Länge um ein Viertel der Mehrlänge, höchs- tens um 5 m, zu vergrössern.
7.3 Die Tiefgarage ist im südlichen Bereich unbestrittenermassen nicht unterirdisch im Sinn von Art. 28 Abs. 1 BauR, da das gewach- sene Terrain um mehr als 0,50 m überragt wird (siehe Längsschnitt). Daher käme grundsätzlich, wie auch der Rekurrent erkennt, der grosse Grenzabstand zur Anwendung (Art. 13 Abs. 1 BauR). Dieser beträgt vorliegend 8 m gemäss Art. 6 BauR. Da die Tiefgarage im be- treffenden Bereich eine Länge von 29,40 m aufweist, ist überdies der Mehrlängenzuschlag hinzuzurechnen (Art. 14 BauR). Ein Viertel der Mehrlänge von 9,40 m ergibt einen Zuschlag von 2,35 m zum grossen Grenzabstand. Somit hätte die Tiefgarage gegenüber dem Grundstück Nr. 006 einen grossen Grenzabstand von 10,35 m einzuhalten. Dass die Tiefgarage den grossen Grenzabstand nicht einhält, ist unbestrit- ten. In der südwestlichen Ecke der Tiefgarage beträgt der Grenzab- stand gegenüber dem Grundstück Nr. 006 1,985 m und in der südöst- lichen Ecke 2,175 m. Der grosse Grenzabstand wird damit im Schnitt um rund 8,30 m unterschritten. Der Rekurrent übersieht jedoch, dass der Eigentümer des Baugrundstücks mit dem aktuellen Eigentümer der südlich gelegenen Grundstücke Nrn. 006 und 007 ein Näherbau- recht vereinbart hat (vgl. öffentliche Urkunde vom 5. Juli 2022). Der betreffenden Urkunde lässt sich entnehmen, dass sich der Eigentümer der beiden Grundstücke verpflichtet hat, einen entsprechend grösse- ren Grenzabstand von 8,40 m, die ungleich aufgeteilt werden, einzu- halten (Art. 56 Abs. 2 BauG; vgl. nachfolgende Abbildung).
[...] (Planausschnitt öffentliche Urkunde vom 5. Juli 2022)
Eine Verletzung des Grenzabstands gegenüber dem Grundstück Nr. 006 liegt damit nicht vor.
Der Rekurrent bringt ferner vor, es liege eine übermässige Aufschüt- tung vor, da das gewachsene Terrain im Bereich der geplanten Tief- garage (südlich des Gebäudes B) um mehr als die nach Art. 29 Abs. 2 BauR zulässigen 1,50 m aufgeschüttet werde.
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8.1 Art. 29 Abs. 2 BauR sieht vor, dass das natürliche bzw. gewach- sene Terrain im Zusammenhang mit Bauvorhaben möglichst wenig zu verändern sei und maximal 1,50 m vom gewachsenen (recte: gestal- teten) Terrain abweichen dürfe.
8.2 Wie sich vorstehend ergeben hat, ist der südliche Teil der Tief- garage als oberirdisches Geschoss einzustufen. Dieses wird gemäss Längsschnitt in diesem Bereich überdeckt. Damit liegt aber keine Ter- raingestaltung bzw. Aufschüttung im Sinn von Art. 29 BauR vor. Der Rekurrent verkennt in diesem Zusammenhang, dass der südliche Be- reich der Tiefgarage als oberirdisches Geschoss nicht den Beschrän- kungen von Art. 29 BauR unterliegt und sogar höher als geplant ge- baut werden dürfte. Ein Verstoss gegen diese Bestimmung ist zu ver- neinen.
Ferner rügt der Rekurrent eine Verletzung von Art. 102 PBG. Der Weg von der S.___ bis zum Eingang des Gebäudes B weise drei Treppen auf. Personen im Rollstuhl oder mit einer anderen Gehbehinderung könnten nicht zum Gebäude B gelangen. Eine alternative Verbindung gebe es nicht.
9.1 Gemäss Art. 102 PBG werden Mehrfamilienhäuser mit vier oder mehr Wohnungen, die neu erstellt werden, oder Teile, die erneuert werden, hinsichtlich des Zugangs hindernisfrei und bezüglich des Grundrisses anpassbar gestaltet. Im Übrigen werden die Bestimmun- gen des Bundesgesetzes über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderung (SR 151.3; abgekürzt BehiG) ange- wendet (Art. 102 Abs. 2 PBG).
9.2 Vorliegend ist unbestritten, dass mehr als vier Wohnungen er- stellt werden und deshalb der Zugang zu den geplanten Mehrfamilien- häusern hindernisfrei zu gestalten ist. Aus dem Umgebungsplan geht hervor, dass von der S.___ westlich am Gebäude A vorbei ein Weg zum Gebäude B hinunterführt. Zu Beginn dieses Weges sind drei Treppen vorgesehen. Dass Treppen gebaut werden müssen, ist ange- sichts des südlich abfallenden Baugrundstücks nicht zu vermeiden. Es ist allerdings – wie sich aus dem Tiefgaragen-Plan ergibt – möglich, mit dem Lift des Gebäudes A in die Tiefgarage zu gelangen und von dort aus, da die beiden Gebäude über die Tiefgarage verbunden sind, zum Lift zu gelangen, der in das Gebäude B führt. Überdies ist bei der Zufahrt zur Tiefgarage ein Invaliden-Parkplatz geplant. Von diesem verläuft ein rollstuhlgängiger Weg zum Eingang des Gebäudes B. So- mit besteht entgegen der rekurrentischen Ansicht eine Alternative zum Zugang zum Gebäude B von der S.___ her. Das Gebäude B ist vor diesem Hintergrund sowohl von der S.___ als auch der T.___ hinder- nisfrei zugänglich. Im Übrigen sind in der Tiefgarage weitere Invaliden- Parkplätze vorgesehen. Von dort kann direkt mit dem Lift in das Ge- bäude B gelangt werden. Das Vorbringen des Rekurrenten erweist sich als unbegründet.
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Schliesslich bringt der Rekurrent vor, durch die Gemeinschaftsfläche auf dem Baugrundstück würden auf dem Grundstück Nr. 008 über- mässige Lärmimmissionen entstehen. Damit macht er sinngemäss in öffentlich-rechtlicher Hinsicht übermässige Lärmimmissionen und eine Verletzung von Art. 684 ZGB geltend.
10.1 Aus dem Umgebungsplan geht hervor, dass zwischen den Ge- bäuden A und B eine Spielfläche von 270 m 2 geplant ist. Das Bau- grundstück ist der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeteilt. Das Grund- stück Nr. 008 des Rekurrenten befindet sich demgegenüber in der Lärmempfindlichkeitsstufe III (Art. 6 BauR).
10.1.1 Der geplante Gemeinschaftsbereich auf dem Baugrund- stück ist eine ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 7 Abs. 7 des Bundes- gesetzes über den Umweltschutz (SR 814.01; abgekürzt USG) und Art. 2 Abs. 1 der eidgenössischen Lärmschutz-Verordnung (SR 814.41; abgekürzt LSV). Zu rechnen ist mit Lärm, der bei der Nut- zung der Gemeinschaftsfläche entsteht, mithin mit Alltagslärm. Für solchen Lärm kennt die LSV keine unmittelbar anwendbaren Belas- tungsgrenzwerte. Bei der Beurteilung, ob im Einzelfall eine unzumut- bare Störung vorliegt, sind der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelastung zu berücksichtigen (vgl. zum Ganzen VerwGE B 2019/77 und B 2019/78 vom 11. Februar 2020 Erw. 8.1 mit Hinwei- sen).
10.1.2 Grundsätzlich kann nicht in Abrede gestellt werden, dass durch die Nutzung der Gemeinschaftsfläche gewisse Lärmimmissio- nen entstehen werden. Der Rekurrent begründet allerdings nicht, wes- halb diese in einer objektivierten Betrachtungsweise übermässig aus- fallen sollten und lässt ausser Acht, dass die Erstellung eines Spiel- und Begegnungsbereichs vorgeschrieben ist. Die nähere Umgebung erweist sich zudem als nicht sonderlich lärmempfindlich. Nördlich des Baugrundstücks und des Grundstücks Nr. 008 des Rekurrenten ver- läuft die S.___, eine Kantonsstrasse. Das Baugrundstück liegt in der Wohn-Gewerbezone, in der die Empfindlichkeitsstufe II gilt, und das rekurrentische Grundstück in der Kernzone mit ihrer Zentrumsfunktion, die der Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen ist. Inwiefern durch die Nutzung der Gemeinschaftsfläche in diesem Kontext, namentlich spielende Kinder, übermässige Lärmimmissionen entstehen sollen, ist nicht erkennbar und wird vom Rekurrenten nicht aufgezeigt, zumal der im Zusammenhang mit der Gemeinschaftsfläche entstehende Lärm nicht spätnachts zu erwarten ist. Ebenso wenig bestehen Anhalts- punkte dafür, dass das Vorsorgeprinzip verletzt wird (Art. 11 Abs. 2 USG).
10.2 Laut Art. 684 Abs. 1 ZGB ist jedermann verpflichtet, bei der Aus- übung seines Eigentums sich aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten. Verboten sind insbesondere
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alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen, unter an- deren durch Luftverunreinigungen, üblen Geruch, Lärm, Schall oder durch den Entzug von Besonnung oder Tageslicht (Art. 684 Abs. 2 ZGB). Die Abgrenzung zwischen zulässigen und unzulässigen, mithin übermässigen, Immissionen beurteilt sich nach objektiven Kriterien (vgl. BDE Nr. 58/2020 vom 9. Juli 2020 Erw. 12.1 mit weiteren Ausfüh- rungen). Der Rekurrent legt in Bezug auf eine Verletzung von Art. 684 ZGB nicht ansatzweise dar, weshalb die Gemeinschaftsfläche gegen diese Bestimmung verstossen soll, zumal aus öffentlich-rechtlicher Hinsicht die Lärmimmissionen nicht zu beanstanden sind (vgl. vorstehend Erw. 10.1). Inwiefern die Gemeinschaftsfläche derart genutzt werden soll, dass ausgehend von einem Empfinden eines Durchschnittsmen- schen Lärmimmissionen als übermässig wahrgenommen werden kön- nen, wird vom Rekurrenten nicht dargetan. Entsprechendes ist auch nicht ersichtlich. Eine Verletzung von Art. 684 ZGB liegt nicht vor.
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs in Bezug auf die ge- rügte Verletzung von Art. 22 Abs. 1 BauR im Zusammenhang mit dem Gefälle der Tiefgaragenzufahrt zu Recht eingereicht wurde. Dieser Mangel der Baubewilligung kann allerdings im Rekursverfahren mittels einer Auflage beseitigt werden. Die weiteren erhobenen Rügen erwei- sen sich als unbegründet. Der Rekurs ist deshalb teilweise gutzuheis- sen und im Übrigen abzuweisen.
12.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend rechtfertigt es sich, der Rekursgegnerin und dem Grundeigentümer, die hinsicht- lich der gerügten Verletzung von Art. 22 Abs. 1 BauR unterliegen, die Kosten je hälftig zu überbinden. Somit haben die Rekursgegnerin und der Grundeigentümer amtliche Kosten von je Fr. 1'500.– zu bezahlen.
12.2 Der vom Rekurrenten am 2. Mai 2023 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.
Der Rekurrent, die Rekursgegnerin und der Grundeigentümer stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.
13.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98 bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
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Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98 ter VRP).
13.2 Der Rekurrent ist angesichts seiner zu Recht erhobenen Rüge in Bezug auf das Gefälle der Tiefgaragenzufahrt als obsiegende Partei zu betrachten. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtli- cher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 bis VRP). Weil keine Kos- tennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin und dem Grundeigentümer je zur Hälfte, also je Fr. 1'375.–, zu bezahlen.
13.3 Da, wie vorstehend hervorgeht, zu Recht Rekurs erhoben wurde, sind die Rekursgegnerin und der Grundeigentümer als unter- liegende Partei zu betrachten. Sie haben daher von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A., X., wird teilweise gutgeheissen, im Übrigen abgewiesen.
b) Die Baubewilligung vom 6. April 2023 ist mit folgender Auflage zu ergänzen:
Die Zufahrt in die Tiefgarage muss ab der Fahrbahn- grenze der Strasse «T.» gemessen auf den ersten zwei Metern ein Gefälle von 2 Prozent aufweisen und darf anschliessend bis zum Garagentor an keiner Stelle ein Gefälle von mehr als 12 Prozent aufweisen. 2. a) Der B. AG, Y.___, wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'500.– auferlegt.
b) C., Z., wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'500.– auferlegt.
c) Der am 2. Mai 2023 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet.
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a) Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die B.___ AG und C.___ entschädigen A.___ ausseramtlich mit je Fr. 1'375.– zuzüglich Mehrwertsteuer.
b) Das Begehren der B.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen.
c) Das Begehren von C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird abgewiesen.
Die Vorsteherin
Susanne Hartmann Regierungsrätin