© Kanton St.Gallen 2021 Seite 1/19 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 19-8218 Stelle: Generalsekretariat Baudepartement Instanz: Baudepartement Publikationsdatum: 28.06.2021 Entscheiddatum: 22.04.2021 BDE 2021 Nr. 32 Art. 12, 16, 25, 45, 48 VRP, Art. 19 Abs. 1, 22 Abs. 2 Bst. b, 25a RPG, Art. 8, 32 StrG, Art. 67 Bst. a, 149 Abs. 1 PBG, Art. 21 PBV. Bei einer Distanz von unter 100 m wird die besondere Betroffenheit grundsätzlich vermutet. Die Rekursberechtigung ist vorliegend gegeben und auf den Rekurs ist einzutreten (Erw. 1.3). Sämtliche Strassen, die der Feinerschliessung von Bauland dienen, gelten nach kantonalem Strassenrecht, welches keine Baulanderschliessung durch Privatstrassen will, als öffentliche Strassen. Nur die Hauszugänge und -zufahrten auf dem Baugrundstück selbst zählen nicht mehr zur Feinerschliessung. Dementsprechend ist eine Zufahrt, die über ein Drittgrundstück verläuft, um ein Baugrundstück strassenmässig zu erschliessen, keine blosse Hauszufahrt mehr. Bei einer solchen Strasse handelt es sich bereits um eine Feinerschliessungsanlage, womit ihr Bestand als im öffentlichen Interesse liegend zu betrachten ist. Eine solche Strasse ist nach der st.gallischen Regelung von Art. 8 Abs. 3 StrG zumindest als Gemeindestrasse dritter Klasse zu widmen. Dagegen ist es nicht ausreichend, eine solche Erschliessungsanlage lediglich privatrechtlich zu sichern (Erw. 5). Fehlt der Kanalisationsplan, sind die Baugesuchsunterlagen unvollständig und es liegt eine Verletzung der Koordinationspflicht vor (Erw. 6.3). BDE 2021 Nr. 32 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
Kanton St.Gallen Baudepartement
19-8218
Entscheid Nr. 32/2021 vom 22. April 2021 Rekurrent
A.___ vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 9000 St.Gallen
gegen
Vorinstanz Baubewilligungskommission Stadt Z.___ (Entscheid vom 27. September 2019)
Rekursgegnerin
D.___ AG vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen
Betreff Baubewilligung (Überdachung der bestehenden Materialboxen und Erstellung Parkplätze)
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Sachverhalt A. a) Die Stockwerkeigentümergemeinschaft E.___ ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z., an der G.strasse (Ge- meindestrasse 1. Klasse) in Z.. Das Grundstück liegt gemäss gel- tendem Zonenplan der Stadt Z. vom 6. November 2011 in der Wohn-Gewerbezone (WG4). Es ist mit einem Werkhof und dessen Materiallager überbaut.
b) Östlich von Grundstück Nr. 001 befindet sich das Grundstück Nr. 002 (003). Das Baurechtsgrundstück 003 steht im Eigentum von A.___. Es ist mit einem Wohnhaus überbaut. Ebenfalls östlich liegt das Grundstück Nr. 004, worauf sich ein Mehrfamilienhaus befindet. An die Grundstücke Nrn. 002 (003) und 004 grenzt der H.___weg (Gemeindestrasse 2. Klasse).
c) Seit dem Jahr 1946 sind zahlreiche Projekte und Erweiterungen des Werkhofs auf Grundstück Nr. 001 und Umgebung erfolgt. Mit Be- schluss vom 17. Februar 1972 bzw. 19. September 1973 hat die Bau- bewilligungskommission der Stadt Z.___ unter Bedingungen und Auf- lagen die Baubewilligung für die Werkplatzerweiterung mit Überdach- ung erteilt (Baugesuch Nr. 005). Später ist mit Beschluss vom 28. Juni 1991 unter Bedingungen und Auflagen die Bewilligung für die Zwischendeponie für Recyclingmaterial erteilt worden (Bauge- such Nr. 006).
d) Auf dem Nachbargrundstück Nr. 004 ist die Baubewilligung für das Mehrfamilienaus mit Beschluss vom 2. Dezember 1970 bzw. 25. Juni 1971 unter Bedingungen und Auflagen erteilt worden (Bauge- such Nr. 007). Gemäss dem am 2. Dezember 1970 genehmigten Plan "1. + 2. Untergeschoss" sind in der Tiefgarage 12 Parkplätze vorhan- den. Aus dem Korrekturplan "1. + 2. Untergeschoss" vom 25. Juni 1971 geht hingegen die genaue Anzahl nicht mehr hervor. Die Zufahrtsstrasse zur Tiefgarage ist gemäss Handmessung mit einer Breite von 4,5 m auf Grundstück Nr. 004 im Plan "Situation 1:500" vom 25. Juni 1971 eingezeichnet.
e) Mit Tauschvertrag vom 10. bzw. 12. Januar 1972 wurde ein ge- genseitiges Fuss- und Fahrwegrecht der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Nrn. 004 und 002 (003) begründet. Der Fahrweg ist ge- mäss Grundbucheintrag gesamthaft 4 m breit (auf jedem Grundstück 2 m). Die Eintragung im Grundbuch der Stadt Z.___ erfolgte am 3. Juli 1972.
f) Mit Schreiben vom 14. November 2006 wurde auf Grundstück Nr. 004 zu Gunsten von Grundstück Nr. 001 ein Fuss- und Fahrweg- recht zur Eintragung angemeldet (Eigentümerdienstbarkeit). Die Ein- tragung im Grundbuch der Stadt Z.___ erfolgte am 16. Novem- ber 2006.
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g) In tatsächlicher Hinsicht führt die Privatstrasse heute gemäss unbestrittenem Amtsbericht vom 12. März 2020 des kantonalen Tief- bauamtes (TBA) unter Verweis auf das Geoportal über die Grundstü- cke Nrn. 004 und 002 (003) und weist eine Breite von ungefähr 4,5 m auf. Davon lägen in etwa 3 m auf Grundstück Nr. 004, 1,5 m auf Grundstück Nr. 002 (003). Gleiches geht aus dem Beschluss der Vo- rinstanz vom 27. September 2019 hervor (Erw. 3.31 f.).
B. a) Mit Baugesuch vom 23. Juli 2019 beantragte die D.___ AG, bei der Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ die Baubewilligung für die Überdachung der Lagerboxen auf Grundstück Nr. 001. Gleich- zeitig ist geplant, die Überdachung als Erweiterung des bestehenden Parkplatzes auf der oberen Ebene zu nutzen. Insgesamt sind 31 zu- sätzliche Parkplätze für Motorfahrzeuge vorgesehen (Baugesuch Nr. 008). Die Erschliessung der zusätzlichen Parkplätze ist über den H.___weg und die bestehende private Zufahrt auf Grundstück Nr. 004 und Nr. 002 (003) geplant.
b) Innert der Auflagefrist vom 8. bis 21. August 2019 erhob A.___, vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einspra- che gegen das Bauvorhaben. Er führte im Wesentlichen aus, dass das Baugrundstück rechtlich und tatsächlich hinreichend erschlossen sein müsse. Dazu gehöre in der Regel eine Strasse, welche bis zum Baugrundstück führe. Das Bauvorhaben sei zumindest rechtlich nicht hinreichend erschlossen, da für die Erstellung einer derartigen Parkierungsanlage die Erschliessung durch eine öffentliche Strasse notwendig sei.
c) Mit Beschluss vom 27. September 2019 erteilte die Baubewilli- gungskommission der Stadt Z.___ die Baubewilligung unter Bedingun- gen und Auflagen und wies die Einsprache von A.___ ab. Nach ihrer Ansicht verfügten die bestehenden und die neu zu erstellenden Park- plätze sowohl über eine tatsächliche als auch über eine genügende rechtliche Sicherstellung der Zufahrt. Eine öffentlich-rechtliche Klas- sierung der Zufahrt als Gemeindestrasse 3. Klasse sei nicht zwingend notwendig. Die privatrechtliche Regelung bzw. Sicherstellung sei aus- reichend. Die zusätzliche Unterschreitung des Waldabstands durch das Bauprojekt könne im Rahmen der Bestandes- und Erweiterungs- garantie bewilligt werden. Weiter sei mit keinen übermässigen Immis- sionen zu rechnen bzw. die voraussichtlichen Immissionen an den Wochenenden und Feiertagen seien niederschwellig und damit recht- lich nicht relevant.
C. Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter mit Schreiben vom 22. Oktober 2019 Rekurs beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 1. Dezember 2019 werden folgende An- träge gestellt:
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D. a) Mit Vernehmlassung vom 18. Dezember 2019 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Entgegen der Auffassung des Rekurrenten entspreche es der langjährigen Praxis im Kanton Y.___, dass einem Einsprechenden mit Zustellung des Entscheids kein Plan- satz inkl. Baugesuchsformulare eröffnet werde. Im Weiteren gebe es weder eine brandschutztechnische Bewilligung noch eine Stellung- nahme bezüglich Waldabstand zu diesem Baugesuch. Sodann könne die Baubehörde anordnen, dass für das Bauvorhaben untergeordnete Einzelheiten vor Ausführung zur Genehmigung eingereicht werden könnten (Art. 149 Abs. 1 PBG). Bei den in der Rekursschrift erwähnten Plänen und Unterlagen, welche im Zeitpunkt des Entscheids gefehlt hätten, handle es sich um untergeordnete Einzelheiten, welche praxis- gemäss erst im Nachgang der Baubewilligungserteilung zu erbringen seien. Die ursprüngliche Baubewilligung sei am 17. Februar 1972 er- teilt worden. Zum damaligen Zeitpunkt sei das kantonale Baugesetz
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noch nicht in Kraft und somit kein Waldabstand zu berücksichtigen ge- wesen. Folglich sei die ursprüngliche Baubewilligung für die heutigen Materialboxen zu Recht ohne Ausnahmebewilligung erteilt worden und es bedürfe auch für das angefochtene Baugesuch keine Ausnahme- bewilligung. Der Rekurrent verlange Einsicht in diverse Akten auf den Grundstücken Nrn. 001 und 004. Die überwiegende Anzahl der vor- handenen Baugesuchsakten hätten keinen Zusammenhang mit dem vorliegenden Rekurs, weshalb darauf verzichtet werde, diese Akten einzureichen. Jedoch stehe es dem Rekurrenten frei, diese bei der Baudokumentation der Stadt Z.___ einzusehen.
b) Mit Vernehmlassung vom 15. Janauar 2020 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird in Bezug auf die verfahrensrechtlichen Anträge geltend gemacht, die Akten betreffend Baugesuch Nr. 006 aus dem Jahre 1991 und die Vorakten zu Grundstück Nr. 004 hätten keinen Bezug zur vorliegenden Streitsache, weshalb dem Rekurrenten mangels Rechtschutzinte- resse diesbezüglich kein Einsichtsrecht zustehe. Nach Ansicht der Re- kursgegnerin sei die Verfügung rechtmässig eröffnet worden. Auch die Baugesuchsunterlagen seien vollständig. Sie sehe keine Verletzung der Koordinationspflicht. Zudem seien die Materialboxen ursprünglich formell und materiell rechtmässig erstellt worden und die Bestandes- und Erweiterungsgarantie sei anwendbar. Weiter sei mangels schutz- würdigem Interesse das Begehren um ein Waldfeststellungsverfahren aus dem Recht zu weisen. In diesem Zusammenhang stelle sich von Amtes wegen die Frage, inwiefern der Rekurrent überhaupt ein schutzwürdiges Interesse am vorliegenden Verfahren hätte. Die recht- lich sichergestellte Erschliessung mit einer Breite von 3 m sei sodann ausreichend, um eine hinreichende Zufahrt zu den geplanten Parkplät- zen zu gewähren. Abschliessend wird geltend gemacht, es hätte eine Gesamtinteressenabwägung im Zusammenhang mit Art. 684 ZGB stattgefunden. Die privaten Interessen des Rekurrenten würden nicht beeinträchtigt werden. Es sei keine Verletzung von Art. 684 ZGB er- kennbar.
c) Mit Amtsbericht vom 12. März 2020 führt das TBA aus, die ak- tuelle Grundstückszufahrt müsse für das Bauvorhaben öffentlich- rechtlich klassiert werden. Zudem sei die Sicht von der Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 004 zum H.___weg aufgrund des Gefälls und ein- zelner Sichthindernisse nicht optimal. Sofern diese Sichthindernisse – gemäss Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll vom 3. Juli 2020 sind damit Büsche und Sträucher gemeint – auf dem Grundstück Nr. 004 entfernt werden würden, sei aus technischer Sich die Er- schliessung jedoch ihres Erachtens ausreichend.
d) Mit Stellungnahme vom 7. April 2020 führt die Rekursgegnerin nochmals aus, weshalb eine öffentlich-rechtliche Klassierung nicht notwendig sei.
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e) Mit Schreiben vom 19. Mai 2020 bestreitet der Rekurrent die Ausführungen der Rekursgegnerin vom 7. April 2020. Auf eine schrift- liche Replik werde hingegen im Moment verzichtet.
E. a) Das Baudepartement führte am 26. Juni 2020 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie eines Vertreters des TBA einen Au- genschein durch. Die Rekursgegnerin führte dabei aus, dass es denk- bar wäre, die Erschliessung künftig ohne Einbezug des Grundstücks Nr. 002 (003) zu regeln (vgl. Augenscheinprotokoll vom 30. Juni 2020, S. 3).
b) Mit Eingabe vom 3. Juli 2020 lässt sich die Vorinstanz zum Au- genscheinprotokoll vernehmen. Eine Klassierung der Zufahrt erachtet sie als unverhältnismässig, insbesondere weil eine Klassierung als Gemeindestrasse 3. Klasse keinerlei Vorteile bringen würde.
c) Mit Eingabe vom 9. Juli 2020 lässt sich die Rekursgegnerin zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Ergänzend führt sie aus, in der Tief- garage auf Grundstück Nr. 004 befänden sich 12 Parkplätze. Auf dem bestehenden Parkdeck auf Grundstück Nr. 001 seien 18 Parkplätze bewilligt worden, erstellt und genutzt würden jedoch lediglich 16 Park- plätze. Insgesamt würden derzeit damit 28 Parkplätze über das Grund- stück Nr. 004 erschlossen.
d) Mit Schreiben vom 9. Juli 2020 lässt sich das TBA zum Augen- scheinprotokoll vernehmen.
e) Mit Eingabe vom 31. Juli 2020 nimmt der Rekurrent zum Augen- scheinprotokoll Stellung. Es gehe insgesamt um die Zufahrt für unge- fähr 80 Parkplätze, die über das Privatgrundstück erschlossen werden würden. Er beantragt nochmals den Beizug der Akten der Grundstü- cke Nrn. 001 und 004. Für das Grundstück Nr. 001 bestünde ohnehin kein Zufahrtsrecht ab dem Ende des H.___wegs, denn der Tauschver- trag vom 3. Juli 1972 sehe dies nicht vor. Sodann sei das Grundstück Nr. 001 bereits über die G.___strasse erschlossen, weshalb kein An- spruch auf eine zweite Erschliessung bestehe. Abschliessend bean- tragt der Rekurrent die Zusprache einer ausseramtlichen Entschädi- gung von zumindest pauschal Fr. 4'250.00, zuzüglich 4% Barausla- gen, zuzüglich 7,7% Mehrwertsteuer. Die Erhöhung des Pauschalbe- trags sei mit einem Zusatzaufwand von zwei Stunden aufgrund der Eingabe der Rekursgegnerin vom 7. April 2020 zu begründen.
f) Mit Schreiben vom 4. August 2020 stellt das Baudepartement dem Rekurrenten die von der Vorinstanz eingereichten Vorakten (Bau- gesuch Nr. 007, Nr. 010, Nr. 006 und Nr. 008) zur Kenntnisnahme und allfälliger Stellungnahme zu.
g) Mit Schreiben vom 26. August 2020 nimmt die Rekursgegnerin nochmals Stellung. Unzutreffend sei, dass ungefähr 80 Parkplätze über die besagte Zufahrt erschlossen würden. Nach Bauausführung
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seien es 47 Parkplätze, weitere 12 Parkplätze würden drei Viertel der Strecke der Zufahrt nutzen. Die Gesamtzahl belaufe sich damit maxi- mal auf 59 Parkplätze. Das Grundstück Nr. 002 (003) werde nicht über die besagte Zufahrt erschlossen, sondern verfüge über eine direkte Zufahrt ab dem H.___weg. Dass der Rekurrent die Dienstbarkeitsflä- che derzeit als Parkplatz nutze sei widerrechtlich und deshalb auch die Addition von drei rekurrentischen Abstellplätzen verfehlt. Das Grund- stück Nr. 004 habe das Eigentum bzw. die Dienstbarkeit an den jeweils zwei Meter breiten Streifen entlang der gemeinsamen Grenze der Grundstücke Nrn. 004 und 002 (003) lange bevor dem Grundstück Nr. 001 das Fuss- und Fahrwegrecht über Grundstück Nr. 004 einge- räumt wurde, erworben. Am Zufahrtsrecht des Grundstücks Nr. 001 über Grundstück Nr. 004 ab dem H.___weg bestehe damit kein Zwei- fel. Sodann werde der Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi- gung gesamthaft bestritten. Der Missbrauch eines Rechtsmittelverfah- rens verdiene keinen Schutz. Zudem sei die zusätzliche Eingabe nicht notwendig gewesen.
h) Mit Schreiben vom 15. September 2020 bestreitet der Rekurrent die Ausführungen der Rekusgegnerin in der Eingabe vom 26. Au- gust 2020.
F. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43 bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt.
1.3 Die Rekursgegnerin äussert Zweifel an der Rekursberechtigung des Rekurrenten.
Zur Erhebung des Rekurses ist berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwür- diges Interesse dartut (Art. 45 VRP). Der Rekurrent ist Baurechtsneh- mer des unmittelbar östlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Nr. 002 (003). Damit muss die besondere Betroffenheit nicht näher begründet werden, weil dies aufgrund der Distanz von unter 100 m grundsätzlich vermutet wird (Urteil des Bundesgerichtes 1C_286/2020 vom 15. Dezember 2020 Erw. 2.4). Zudem würden die zusätzlichen Parkplätze zu Mehrverkehr führen,
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welcher unmittelbar entlang des Grundstücks Nr. 002 (003) geführt werden würde. Die Rekursberechtigung ist damit gegeben und auf den Rekurs ist einzutreten.
Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil- ligungsentscheid erging am 27. September 2019. Mithin sind vorlie- gend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Best- immungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristi- sche Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangt der Rekurrent die Heraus- gabe aller Vorakten (zum Baugesuch Nr. 008 sowie weitere das Grundstück Nr. 001 und das Grundstück Nr. 004 betreffende Bauge- suchsunterlagen), die Einholung mehrerer Amtsberichte (zur Entfer- nung/Reduktion der Bestockung auf dem Grundstück Nr. 001 und zur Frage der hinreichenden Erschliessung), die Durchführung eines zwei- ten Schriftenwechsels und eines Augenscheins, eine persönliche An- hörung des Rekurrenten durch die Rekursinstanz sofern kein Augen- schein durchgeführt wird und die Gewährung der Akteneinsicht in die Rekursakten.
Die Rekursgegnerin macht geltend, dass das Baugesuch Nr. 006 aus dem Jahre 1991 und die Vorakten zu Grundstück Nr. 004 keinen Be- zug zur vorliegenden Streitsache hätten, weshalb dem Rekurrenten mangels Rechtsschutzinteresse diesbezüglich kein Einsichtsrecht zu gewähren sei.
3.1 Die Beteiligten haben Anspruch auf Einsicht in die Akten, soweit nicht wichtige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen entge- genstehen (Art. 16 VRP). Die Rekursgegnerin bringt weder öffentliche noch private Interessen vor, welche gegen die Akteneinsicht des Re- kurrenten sprechen würden. Vielmehr begnügt sie sich mit einer allge- meinen, nicht substantiierten Äusserung, es fehle am Rechtsschutzin- teresse (vgl. Art. 48 VRP). Sodann hat die Vorinstanz sich in ihrer Ver- nehmlassung vom 18. Dezember 2019 auf das Baugesuch Nr. 006 be- zogen und auch die Frage der Anzahl Parkplätze in der Tiefgarage sowie der rechtmässige Vorbestand der Privatzufahrt auf Grundstück Nr. 004 waren im vorliegenden Verfahren mehrfach Thema. Aus die- sen Gründen wurde dem Akteneinsichtsgesuch des Rekurrenten inso- fern Folge geleistet, als dass das Baudepartement mit Schreiben vom 4. August 2020 dem Rekurrenten alle von der Vorinstanz eingereich- ten Vorakten (Baugesuch Nr. 007, Nr. 005, Nr. 006 und Nr. 008) zuge- stellt hat. Die Vorinstanz hat dem Rekurrenten zudem ausdrücklich an- geboten, alle weiteren Akten bei der Baudokumentation der Stadt
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Z.___ einzusehen. Alle Aktenstücke des vorliegenden Rekursverfah- rens wurden jeweils allen Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zuge- stellt, sofern sie nicht selbst deren Verfasser waren. Weiter hatte der Rekurrent im Rekursverfahren mehrfach die Möglichkeit, sich schrift- lich zu äussern und es wurde ein Augenschein durchgeführt. Sodann ist ein Amtsbericht vom TBA zur Frage der Erschliessung eingeholt worden. Hingegen ist auf die Einholung eines Amtsberichts zur Frage der Entfernung/Reduktion der Bestockung auf dem Grundstück Nr. 001 verzichtet worden.
3.2 Im Verwaltungsverfahren gilt grundsätzlich die Untersuchungs- maxime. Die Verwaltungsbehörden haben den rechtserheblichen Sachverhalt von Amtes wegen richtig und vollständig zu ermitteln und die Beweise zu erheben (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 2003, Rz. 589 mit Hinweisen; B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 12 N 17 ff.). Nach Art. 12 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr beauftragte Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Be- weise von Amtes wegen (BDE Nr. 81/2015 vom 7. Dezember 2015 Erw. 3.1; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2005/IV/33). Weil die Behörde von sich aus für die richtige und vollständige Abklä- rung des rechtserheblichen Sachverhalts zu sorgen hat, ist sie nicht an die Vorbringen der Beteiligten gebunden. Sie darf daher die Be- weisabnahme ablehnen, wenn der zu beweisen beabsichtigte Sach- verhalt rechtlich unerheblich ist oder bereits feststeht, oder wenn die Behörde den Sachverhalt gestützt auf ihre eigene Sachkenntnis be- ziehungsweise jene ihrer fachkundigen Amtsstellen zu würdigen ver- mag (BDE Nr. 53/2016 vom 7. November 2016 Erw. 2.1).
3.3 Gegenstand des vorliegenden Rekursverfahrens ist die Über- dachung der Materialboxen und die Erstellung der Parkplätze. Alle re- levanten tatsächlichen Verhältnisse für den vorliegenden Rekursent- scheid ergeben sich aus den eingereichten Vorakten, dem durchge- führten Augenschein und den allgemein öffentlich zugänglichen Plä- nen und Daten wie dem Geoportal. Auf den Beizug weiterer Akten kann verzichtet werden. Ohnehin bringt der Rekurrent nicht substanti- iert vor, welche zusätzlichen Aktenstücke er im Zusammenhang mit welcher Fragenstellung als relevant erachtet (vgl. Art. 48 VRP). Auch ist es nicht angezeigt, einen Amtsbericht zur Frage der Entfernung/Re- duktion der Bestockung auf dem Baugrundstück einzuholen. Denn ei- nerseits ist nicht ersichtlich, inwiefern dies zum rechtserheblichen Sachverhalt gehörten sollte. Anderseits werden vorliegend ohnehin – wie zu zeigen sein wird – die Fragestellungen im Zusammenhang mit dem Waldabstand nicht abzuhandeln sein.
3.4 Zusammenfassend wurde den Akteneinsichtsgesuchen sowie den Beweisanträgen grösstenteils entsprochen. Alle weiteren bean- tragten Beweise sind für die Ermittlung des rechtserheblichen Sach- verhaltes nicht notwendig.
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Der Rekurrent macht geltend, die Vorinstanz habe den Entscheid un- vollständig eröffnet. Insbesondere seien die genehmigten Plan- und Formularsätze, die brandschutztechnische Beurteilung sowie die kom- munale und kantonale Stellungnahme betreffend Waldabstand/Ge- hölz nicht eröffnet worden. Ein Gesamtentscheid wäre gesamtheitlich, gleichzeitig und vollständig zu eröffnen gewesen (vgl. Art. 25a des eid- genössischen Raumplanungsgesetztes, SR 700; abgekürzt RPG).
4.1 Gemäss Art. 25 Abs. 1 VRP ist eine Verfügung den Betroffenen zu eröffnen. Als Betroffene gelten auch Dritte, deren eigene schutz- würdigen Interessen durch die Verfügung berührt werden. Betroffene sind zunächst diejenigen, die sich am Verfahren beteiligt haben (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 893). Eröffnung meint nach der Recht- sprechung die tatsächliche Aushändigung des amtlichen Aktenstücks an den Betroffenen, die ihn in die Lage versetzt, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2007/I/11).
4.2 Aus dem Beschluss vom 27. September 2019 ist ersichtlich, dass diesem keine Teilverfügung beigelegen hat. Dies ist jedoch auch nicht zu beanstanden, denn es gibt vorliegend keine Teilverfügung für das Unterschreiten des Waldabstands – allfällige Stellungnahmen/Be- urteilungen diesbezüglich haben kein Verfügungscharakter und kön- nen entsprechend auch nicht Teil eines Gesamtentscheids sein. Eben- falls nicht vorhanden ist im vorliegenden Fall eine brandschutztechni- sche Bewilligung.
Nicht zu eröffnen sind die bewilligten Pläne. Die Pläne sind öffentlich aufgelegen und der Rekurrent hat davon Kenntnis genommen. Ohne entsprechende Hinweise während des Einspracheverfahrens bzw. in den angefochtenen Verfügungen ist zudem davon auszugehen, dass die genehmigten den öffentlich aufgelegenen Plänen entsprechen. Das Gleiche gilt grundsätzlich auch für den vom Rekurrenten erwähn- ten Formularsatz (BDE Nr. 33/2020 vom 5. Mai 2020 Erw. 2.1; BDE Nr. 6/2020 vom 6. Februar 2020 Erw. 3.5; BDE Nr. 52/2020 vom 9. Juni 2020 Erw. 5).
Sodann rügt der Rekurrent, dass das Bauvorhaben in öffentlich-recht- licher Hinsicht nicht hinreichend erschlossen sei. Die Privatstrasse auf den Grundstücken Nrn. 004 und 002 (003) erschliesse die Grundstü- cke Nrn. 002 (003), 004 und 001. Gemäss dem streitigen Baugesuch sollen über das fragliche Strassenstück neu zusätzlich 31 Autoabstell- plätze, deren Erstellung auf dem Grundstück Nr. 001 vorgesehen sei, erschlossen werden. Gesamthaft würden ungefähr 80 Parkplätze über die besagte Zufahrt erschlossen werden. Bei derartigen Verhältnissen sei nach dem st.gallischen Strassenrecht und gemäss der heutigen Praxis eine öffentliche Strasse erforderlich. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Weiter sei bezüglich des Grundstücks Nr. 004 fraglich, ob der
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heutige Zustand der Bauten und Anlagen formell und materiell recht- mässig bewilligt worden sei. Sodann sei eine Strassenbreite von 3 m ungenügend.
Nach Ansicht der Rekursgegnerin sind derzeit einzig 16 Parkplätze – wobei 18 Parkplätze bewilligt sein würden – auf Grundstück Nr. 001 durch die dienstbarkeitsrechtlich gesicherte Privatzufahrt über Grund- stück Nr. 004 erschlossen. Hinzukommen würden 31 Parkplätze. Grundsätzlich sei von Einrichtungsverkehr auszugehen. Für den Fall, dass mehr als 40 Parkplätze zu erschliessen seien, verweise die VSS- Norm SN 640 050 explizit auf die Richtlinie zur Parkierung SN 640 280 bzw. SN 640 291a. Damit sei die auf dem Grundstück Nr. 004 lastende und im Rahmen der Eigentümerdienstbarkeit (Fuss- und Fahrweg- recht) vom 14. November 2006 rechtlich sichergestellte Erschliessung mit einer Breite von 3 m ausreichend, um eine hinreichend sichere Zu- fahrt zu den Parkplätzen auf Grundstück Nr. 001 zu gewähren. Die private Grundstückszufahrt diene einzig dem Abstellen von Fahrzeu- gen auf Grundstück Nr. 001 und damit Einzelinteressen. Eine Notwen- digkeit der Öffentlicherklärung nach Art. 32 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG) sei nicht gegeben. In der Tiefgarage auf Grundstück Nr. 004 befänden sich 12 Parkplätze.
5.1 Nach Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG setzt die Erteilung einer Baube- willigung voraus, dass das Land erschlossen ist. Insbesondere muss nach Art. 19 Abs. 1 RPG die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt bestehen. Da das Bundesrecht nur allgemeine Grundsätze enthält, ergeben sich die Anforderungen an die Erschliessung im De- tail aus dem kantonalen Recht (B. HEER, St.Gallisches Bau- und Pla- nungsrecht, Bern 2003, Rz. 508). Nach Art. 67 Bst. a PBG ist Land strassenmässig erschlossen, wenn es über hinreichende Zu- und Wegfahrten verfügt. Diese Bestimmung des PBG ist unmittelbar an- wendbar und bedarf keiner Umsetzung im kommunalen Recht (vgl. Anhang zum Kreisschreiben Bst. B.I). Art. 67 Bst. a PBG ent- spricht jedoch inhaltlich Art. 49 Abs. 2 Bst. a BauG. Damit kann für die Frage der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung auf die Rechtsprechung zum BauG abgestellt werden. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden und der geplan- ten Überbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und Fuss- gängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten (na- mentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung) un- gehindert benützt werden kann und – wenn sie über fremdes Grund- eigentum führt – rechtlich gesichert ist (HEER, a.a.O., Rz. 513; BDE Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021 Erw. 6.2.1).
5.2 Vorliegend ist beabsichtigt, die geplanten 31 Parkplätze auf dem Dach der Materialboxen auf Grundstück Nr. 001 über den H.___weg (Gemeindestrasse 2. Klasse) und ein Strassenstück zu erschliessen, dass öffentlich-rechtlich nicht klassiert ist. Es besteht zu Gunsten von Grundstück Nr. 001 und zu Lasten von Grundstück Nr. 004 ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht. In tatsächlicher
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Hinsicht führt die Privatstrasse heute über Grundstück Nr. 004 und Grundstück Nr. 002 (003).
Neben den geplanten 31 Parkplätzen sind, nach Angaben der Rekurs- gegnerin, bereits heute 18 Parkplätze auf dem bestehenden Parkdeck bewilligt. Davon seien 16 gebaut worden und würden heute genutzt werden. Daneben befänden sich 12 Parkplätze – ebenso nach Äusse- rungen der Rekursgegnerin und in Übereinstimmung mit dem Plan "1. + 2. Untergeschoss" vom 2. Dezember 1970 – in der Tiefgarage, die nur über das besagte Strassenstück erschlossen sind. Der Rekur- rent geht von einer gesamthaft höheren Anzahl Parkplätze, die auf die Privatstrasse angewiesen seien, aus.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass unbestritten heute mindestens 28 Parkplätze über das nicht öffentlich-rechtlich klassierte Strassenstück erschlossen sind (Parkdeck und Tiefgarage) und wei- tere 31 Parkfelder dazu kommen sollen. Gesamthaft wären es folglich mindestens 59 Parkplätze. Nachfolgend ist demnach zu klären, ob dies im Sinn einer hinreichenden Erschliessung zulässig ist.
5.3 Strassen werden nach Art. 8 StrG nach der geplanten Zweckbe- stimmung in verschiedene Klassen eingeteilt: Für den örtlichen und überörtlichen Verkehr sind nach Art. 8 Abs. 1 StrG Gemeindestrassen erster Klasse vorgesehen. Diese stehen dem allgemeinen Motorfahr- zeugverkehr offen. Gemeindestrassen zweiter Klasse dienen der Groberschliessung des Baugebiets und der Erschliessung grösserer Siedlungsgebiete ausserhalb des Baugebiets. Sie stehen dem allge- meinen Motorfahrzeugverkehr regelmässig offen (Art. 8 Abs. 2 StrG). Gemeindestrassen dritter Klasse dienen dagegen der übrigen unter- geordneten Erschliessung sowie der Land- und Forstwirtschaft. Sie stehen dem allgemeinen Motorfahrzeugverkehr nicht offen (Art. 8 Abs. 3 StrG). Gemeindestrassen dritter Klasse sind somit die niedrigste Kategorie öffentlicher Strassen und eine Auffangklasse. Alle öffentlichen Strassen, die nicht zwingend einer höheren Klasse zuzu- ordnen sind, gehören folglich zu den Gemeindestrassen dritter Klasse; sie dienen der Feinerschliessung und ihre bautechnische Ausgestal- tung wird nach ständiger Praxis des TBA regelmässig auf Basis der VSS-Norm 40 045 ("Projektierung, Grundlagen: Strassentyp Er- schliessungsstrassen") beurteilt. Die Feinerschliessung umfasst dabei den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen (BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 5.1.1). Bereits in der "Botschaft und Entwürfe des Regierungsrates vom 28. Mai 1986 zu Strassengesetz und Gross- ratsbeschluss über den Strassenplan" (im Folgenden: Botschaft zum StrG) führte die Regierung aus, dass die früher noch häufig bestehen- den Baulanderschliessungen mittels dienstbarkeitsrechtlich gesicher- ten Privatstrassen "ungeeignet" seien. Der Begriff der öffentlichen Strasse müsse deshalb so verstanden werden, dass sämtliche Er- schliessungsstrassen als öffentlich gelten. Namentlich sollten aus-
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drücklich auch die Anlagen zur Feinerschliessung öffentlich sein (Bot- schaft zum StrG, in: ABl 1986, S. 1619; siehe dazu auch G. GERMANN, Kurzkommentar zum st.gallischen Strassengesetz vom 12. Juni 1988, St.Gallen 1989, Art. 1 N 3, wonach Bauland künftig nicht mehr durch Privatstrassen erschlossen werden darf).
5.4 Die Hauszugänge und -zufahrten auf dem Baugrundstück selbst zählen indessen nicht mehr zur eben beschriebenen Feinerschlies- sung (Botschaft zum StrG, in: ABl 1986, S. 1619; GVP 2011 Nr. 21). Aufgrund der Tatsache, dass dort der Verkehr innerhalb eines einzi- gen Privatgrundstücks stattfindet, besteht in der Regel keine Notwen- digkeit an einer Öffentlicherklärung der internen Erschliessung (Haus- zufahrt). Bei solchen Hauszufahrten handelt es sich um klassische Pri- vatstrassen, die lediglich Einzelinteressen dienen und bei denen das Verfügungsrecht über sie ausschliesslich beim privaten Eigentümer liegt (Botschaft zum StrG, in: ABl 1986, S. 1619 f.). Solche internen Grundstückzufahrten werden deshalb regelmässig nach der VSS- Norm 40 050 ("Grundstückzufahrten") beurteilt (vgl. dazu auch VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 4.2; BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 5.1.2). Genau so wird in Kapitel A, Ziff. 1, der VSS-Norm 40 050 auch deren Geltungsbereich definiert: "Diese Norm gilt für Grundstückzufahrten. Als Grundstückzufahrt wird eine für die Benützung mit Strassenfahrzeugen bestimmte Verbindung (private Ein- und Ausfahrt) zwischen einer öffentlichen, vortrittsberechtigten Strasse und einem anliegenden Grundstück mit kleinem Verkehrsauf- kommen verstanden." Die Empfehlung in dieser Norm bezieht sich auf Grundstücke mit bis ungefähr 40 Parkfelder bzw. Abstellplätzen für Personenwagen. Für Grundstücke mit grösserem Verkehrsaufkom- men und für die Erschliessung von Zweiradabstellanlagen gelten die Normen über das Parkieren.
5.5 Entsprechend der geschilderten Praxis ist eine Zufahrt, die über ein Drittgrundstück verläuft, um ein Bauvorhaben strassenmässig zu erschliessen, keine blosse Hauszufahrt mehr. Bei einer solchen Strasse handelt es sich bereits um eine Feinerschliessungsanlage (vgl. BDE Nr. 63/2019 vom 17. Oktober 2019 Erw. 4.7.1 f.; BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 5.1.3), womit ihr Bestand – entgegen der Auffassung der Vorinstanz und der Rekursgegnerin – auch als im öffentlichen Interesse liegend zu betrachten ist. Hinzu kommt vorliegend, dass mit gesamthaft mindestens 59 eine grosse Anzahl von Parkplätzen über dieses nicht klassierte Strassenstück oder Teile dessen erschlossen werden möchte. Von diesen 59 Park- plätzen liegen 12 auf Grundstück Nr. 004, denn die Tiefgarage auf Grundstück Nr. 004 ist neben dem Parkdeck auf Grundstück Nr. 001 ebenfalls nur über Teile dieser Zufahrt erschlossen. Auch aus diesen Gründen kann nicht davon gesprochen werden, dass die besagte Strasse lediglich Einzelinteressen dient und das Verfügungsrecht über sie ausschliesslich beim privaten Eigentümer liegt. Eine solche Strasse ist nach der st.gallischen Regelung von Art. 8 Abs. 3 StrG zwingend (und zumindest) als Gemeindestrasse dritter Klasse zu wid- men, also öffentlich zu erklären. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz
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und der Rekursgegnerin ist es nicht ausreichend, eine solche Er- schliessungsanlage lediglich privatrechtlich zu sichern, weil das Stras- sengesetz für sämtliche Strassen, denen eine Feinerschliessungs- funktion zukommt, die Öffentlicherklärung verlangt. Folglich wäre die bloss privatrechtliche Sicherstellung der Erschliessungsanlage jeden- falls auf Grundstück Nr. 004 mit st.gallischem Recht unvereinbar (BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 5.1.3).
5.6 Nach dem Gesagten reicht die vorliegend vorhandene privat- rechtliche Sicherstellung der Zufahrt jedenfalls über das Grundstück Nr. 004 nicht aus für die verlangte rechtliche Sicherstellung. Damit mangelt es dem Bauprojekt auf Grundstück Nr. 001 an der hinreichen- den Erschliessung, womit die Baubewilligung zu Unrecht erteilt wurde. Entsprechend ist der Rekurs gutzuheissen und die angefochtene Bau- bewilligung aufzuheben.
Bei diesem Ergebnis erübrigten sich eigentlich weitere Ausführungen zum geplanten Bauvorhaben. Aus verfahrensökonomischen Gründen scheint es jedoch angezeigt, auf einen zusätzlichen Mangel des Bau- vorhabens im Folgenden noch kurz einzugehen.
6.1 Der Rekurrent beanstandet, dass die Baugesuchsunterlagen unvollständig gewesen seien. Im Zeitpunkt des Entscheids hätten Un- terlagen zu den Massnahmen zur Erhaltung der Grünstrukturen nörd- lich angrenzend an das Bauvorhaben, der Nachweis der gesetzeskon- formen Versickerung, der Baustelleninstallationsplan sowie das Ent- sorgungskonzept für Bauabfälle gefehlt. Darin sieht er eine Verletzung der Koordinationspflicht (Art. 25a Abs. 2 RPG).
6.2 Das Koordinationsgebot nach Art. 25a RPG verlangt für den Fall, dass die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Ver- fügungen mehrerer Behörden verlangt, dass die entsprechenden Be- willigungen aufeinander abgestimmt werden. Die Verfügungen sind auch inhaltlich abzustimmen und dürfen keine Widersprüche enthal- ten. Die Rechtsanwendung muss dann materiell koordiniert, d.h. in- haltlich abgestimmt werden, wenn für die Verwirklichung eines Pro- jekts verschiedene materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind und zwischen diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammen- hang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhängig voneinander an- gewendet werden dürfen. Die für die Koordination zuständige Behörde sorgt u.a. für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst für eine ge- meinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen (Art. 25a Abs. 2 Bst. d RPG; Urteil des Bundesgerichtes 1C_120/2013 vom 28. Oktober 2013 Erw. 3.2).
6.3 Vorliegend bestehen keine Indizien dafür, dass Massnahmen zur Erhaltung der Grünstrukturen nördlich angrenzend an das Bauvor- haben notwendig gewesen wären. Folglich musste diesbezüglich auch nichts Spezielles angeordnet werden. Auch der Einwand des Rekur-
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renten, die Vorinstanz habe es unzulässigerweise versäumt, die Fra- gen nach der Baustelleninstallation vor der Erteilung der Baubewilli- gung zu klären, ist unbegründet. Nach Art. 149 Abs. 1 PBG kann die Baubehörde anordnen, dass für das Bauvorhaben untergeordnete Einzelheiten, deren Beurteilung keinen Koordinationsbedarf auslöst, wie technische Ausführungs- oder Gestaltungsdetails, vor Ausführung zur Genehmigung eingereicht werden. Bezüglich der Baustelleninstal- lation besteht nach der Rechtsprechung kein Koordinationsbedarf. Es genügt, wenn der Baustelleninstallationsplan der Baubehörde vor Baubeginn eingereicht wird (VerwGE B 2015/277 und 280 vom 28. März 2017 Erw. 7.4; BDE Nr. 30/2020 vom 21. April 2020 Erw. 4.4.2; BDE Nr. 77/2020 vom 20. August 2020 Erw. 5.1). Weiter war es vorliegend zulässig, mittels Auflage zu verfügen, dass das Ent- sorgungskonzept erst vor Baubeginn abzugeben ist (Ziff. 19 des Be- schlusses vom 27. September 2019).
Hingegen sieht Art. 21 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (sGS 731.11; abgekürzt PBV) vor, dass das Baugesuch unter ande- rem einen Kanalisationsplan enthalten muss. Als Bestandteil der hin- reichenden Erschliessung ist die Kanalisation zwingend Vorausset- zung für die Erteilung einer Baubewilligung (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG). Dies gilt auch für die Meteorwasserplanung; Versickerungs- und Ren- tentionsnachweis müssen mit dem Baugesuch vorliegen (vgl. BDE Nr. 54/2020 vom 24. Juni 2020 Erw. 3.3.8). Vorliegend hält der Beschluss vom 27. September 2019 fest, dass, sofern Schmutz- abwasserleitungen oder Regenabwasserleitungen im Erdreich verlegt werden würden, vor Baubeginn ein Kanalisationsplan zur Genehmi- gung einzureichen wäre (Ziff. 11). Sodann seien die Versickerungs- und Retentionsmöglichkeiten voll auszuschöpfen. Dazu sei insbeson- dere das Flachdach über der Materialbox nach Möglichkeit über die Schulter zu entwässern. Die Umgebungsflächen seien, wo es möglich sei, wasserdurchlässig zu gestalten (Ziff. 12). Demnach fehlte es im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung an einem Kanalisations- plan für das Schmutzwasser und/oder Meteorwasser. Die Kanalisation geht nicht aus den aufgelegenen Plänen hervor. Auch die in diesem Zusammenhang gewählten Formulierungen in den Bedingungen und Auflagen des Beschlusses vom 27. September 2019 sind sehr vage ("sofern Schmutzwasserleitungen oder Regenabwasserleitungen ver- legt werden" und "nach Möglichkeit"). Folglich sind die Baugesuchs- unterlagen unvollständig und es liegt eine Verletzung der Koordinati- onspflicht vor. Die Baubewilligung wäre auch aus diesem Grund auf- zuheben.
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauprojekt nicht hinreichend erschlossen ist und die Koordinationspflicht verletzt wurde. Die ange- fochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 27. September 2019 sind deshalb aufzuheben. Der Rekurs er- weist sich als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheis- sen.
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8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden.
8.2 Der vom Rekurrenten am 4. November 2019 geleistete Kosten- vorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.
Rekurrent und Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.
9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98 bis VRP). Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a der Hono- rarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) beträgt das Honorar in der Verwaltungsrechtspflege vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500.– bis Fr. 6'000.–. Für ein aussergewöhnlich aufwendiges Ver- fahren kann das Honorar um bis zu 100 Prozent erhöht werden (Art. 22 Abs. 2 HonO). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendigen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falls und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Be- teiligten, bemessen (Art. 19 HonO). Nach ständiger Praxis des Baude- partementes wird für durchschnittlich schwierige Rekursverfahren (mit Rekursaugenschein) regelmässig ein mittleres Honorar von Fr. 3'250.– festgesetzt.
9.1.1 Der Rekurrent obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 bis
VRP). Mit Eingabe vom 22. Oktober 2019 beantragt der Vertreter des Rekurrenten eine ausseramtliche Entschädigung in der Höhe von Fr. 3'750.–, zuzüglich 4% Barauslagen, zuzüglich 7,7% Mehrwert- steuer. Die Erhöhung der praxisgemäss vom Baudepartement zugsprochenen Honorarpauschale begründet er damit, dass zwei Ver- fahren zu führen seien (Art. 153 und Art. 154 PBG). Mit der Eingabe vom 31. Juli 2020 verlangt er eine nochmalige Erhöhung um Fr. 500.–, weil ihm ein Zusatzaufwand von zwei Stunden aufgrund der Eingabe der Rekursgegnerin vom 7. April 2020 entstanden sei.
9.1.2 Entgegen der Ansicht des Rekurrenten begründet der Umstand, dass er seinen Rekurs nicht nur in öffentlich-rechtlicher Hinsicht, son- dern darüber hinaus auch in privatrechtlicher Hinsicht nach
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Art. 684 ZGB begründet hat, für sich allein weder bereits einen erhöh- ten Aufwand noch stellt er ein zusätzliches Rekursverfahren dar, das es rechtfertigte, von der Honorarpauschale abzuweichen (BDE Nr. 33/2020 vom 5. Mai 2020 Erw. 6.2). Sodann hat der Rekur- rent sich nach der Eingabe vom 7. April 2020 in der (unaufgeforderten) Eingabe vom 19. Mai 2020 materiell nicht mehr zum Streitgegenstand geäussert. Zutreffend ist hingegen, dass sich der Rechtsvertreter des Rekurrenten nach erfolgter Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll am 31. Juli 2020 ein weiteres Mal am 15. September 2020 – wiederum unaufgefordert – dazu vernehmen liess. Inwiefern dies im direkten Zu- sammenhang mit der Eingabe vom 7. April 2020 steht und notwendig gewesen ist, zeigt er nicht auf. Jedenfalls rechtfertigt auch dies es nicht, eine höhere ausseramtliche Entschädigung als üblicherweise zuzusprechen. Folglich ist die verlangte ausseramtliche Entschädi- gung zu kürzen und die durchschnittliche Schwierigkeit des Rekurs- verfahrens berücksichtigend auf insgesamt Fr. 3'380.– (Fr. 3'250.– zu- züglich Fr. 130.– Barauslagen) zuzüglich Mehrwertsteuer festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen.
9.2 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen.
b) Der Beschluss der Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ vom 27. September 2019 wird aufgehoben.
a) Die D.___ AG bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.–.
b) Der am 4. November 2019 von A.___ geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet.
a) Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird gutgeheissen. Die D.___ AG entschädigt A.___ ausseramtlich mit Fr. 3'380.– zuzüglich Mehrwertsteuer.
b) Das Begehren der D.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen.
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Die Vorsteherin
Susanne Hartmann Regierungsrätin