© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/24 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 22-2053, 22-2121 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 23.11.2022 Entscheiddatum: 09.11.2022 BUDE 2022 Nr. 099 Baurecht, Art. 108 PBG, Art. 60 BauG. Die Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe begründet vorliegend keine Ausnahmesituation im Sinn von Art. 108 PBG (Erw. 5). Ein Abweichen von der im kommunalen Parkplatzreglement vorgeschriebenen Anzahl Parkplätze widerspricht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und ist nicht bewilligungsfähig (Erw. 6.5). Gutheissung der Rekurse. BUDE 2022 Nr. 99 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement
22-2053/22-2121
Entscheid Nr. 99/2022 vom 9. November 2022 Rekurrentin 1
Rekurrentinnen und Rekurrenten 2 A.___ vertreten durch lic.iur. Stephanie Bialas, Rechtsanwältin, Oberer Graben 44, 9001 St.Gallen
B.___ C.___ D.___ E.___ F.___ G.___
alle vertreten durch M.A.HSG Christian Widmer, Rechtsanwalt, Reinluftweg 1, 9630 Wattwil
gegen
Vorinstanz 1
Vorinstanz 2 Baukommission der Gemeinde Z.___ (Entscheid vom 14. März 2022)
Gemeinderat der Gemeinde Z.___ (Entscheid vom 14. März 2022)
Rekursgegnerinnen und Rekursgegner
H.___ I.___ alle vertreten durch Dr.iur. Matthias Forster, Rechtsanwalt, Oberer Graben 43, 9000 St.Gallen
Betreff Teilstrassenplan "M.___strasse Nr. 001, Aufhebung südöstlicher Bereich" sowie Baubewilligung (Neubau von vier Einfamilien- und fünf Doppeleinfamilienhäusern)
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Sachverhalt A. a) Die H., Y., ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 002, Grundbuch Z., an der M.strasse in Z.. I., Z.___, sind Eigentümer von Grundstück Nr. 003, an der N.strasse. Beide Grundstücke liegen gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z. vom 30. März 1984 in der Wohnzone W2a. Grundstück Nr. 002 ist unüberbaut, im nördlichen Teil von Grundstück Nr. 003 befindet sich ein Wohnhaus (Vers.-Nr. 004).
b) Grundstück Nr. 002 wird ab der O.___strasse, einer Kantons- strasse, über die M.___strasse, einer Gemeindestrasse 2. Klasse, er- schlossen. Die Erschliessung von Grundstück Nr. 003 erfolgt über die N.___strasse, eine Gemeindestrasse 3. Klasse.
B. a) Mit Baugesuch vom 15. Juli 2021 beantragten die H.___ und I.___ bei der Baukommission der Gemeinde Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung von vier Einfamilienhäusern und fünf Zweifamilien- häusern mit zwei Tiefgaragen, Photovoltaikanlagen auf den Flachdä- chern sowie Luft-Wasser-Wärmepumpen.
b) Gleichzeitig mit dem Bauvorhaben wurde die Aufhebung des südöstlichen Strassenbereichs des Teilstrassenplans M.___strasse aufgelegt.
c) Innert der für Baugesuch und Teilstrassenplan koordiniert durchgeführten öffentlichen Auflage (25. Oktober bis 23. November 2021) erhob G., Z., mit jeweils separtem Schreiben Einsprache gegen das Bauvorhaben und gegen den Erlass des Teilstrassenplans. Er rügte in Bezug auf das Bauvorhaben insbesondere, dass die Ni- veaupunkte nicht nachvollzogen werden könnten, da das gewachsene Terrain schwer zu ermitteln sei. In Bezug auf den Teilstrassenplan brachte er vor, die geplante Erschliessung sei nicht verkehrssicher und sollte daher über die N.___strasse erfolgen.
d) Ebenfalls innert der Auflagefrist erhoben B., C., D., E., F., alle Z. und vertreten durch M.A.HSG Christian Wid- mer, Rechtsanwalt, Wattwil, Einsprache gegen das Bauvorhaben so- wie separat gegen den Erlass des Teilstrassenplans. Sie brachten ins- besondere vor, das Bauvorhaben sei nicht hinreichend erschlossen, die Tiefgarageneinfahrt und der Mehrverkehr beeinträchtige die Ver- kehrssicherheit und die Häuser 5, 6, 7 und 8 würden die zulässige Ge- bäudehöhe überschreiten. In Bezug auf den Erlass des Teilstrassen- plans betreffend die Aufhebung des südöstlichen Teils der M.___strasse wendeten sie insbesondere ein, an der Aufhebung be- stehe kein öffentliches Interesse und die Aufhebung verstosse gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit.
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e) Auch A., Z., erhob innert der Auflagefrist Einsprache ge- gen das Bauvorhaben. Sie rügte insbesondere, der Niveaupunkt der geplanten Bauten sei falsch festgelegt worden und die zulässige Ge- bäudehöhe werde teilweise überschritten.
f) Mit Beschluss vom jeweils 12. Januar 2022 wies der Gemeinde- rat Z.___ die Einsprachen von G.___ sowie B., C., D., E., F.___ gegen den Erlass des Teilstrassenplans ab. Zur Begrün- dung wurde insbesondere ausgeführt, die Aufhebung des südöstlichen Strassenbereichs der M.___strasse ermögliche eine autoreduzierte, ausgewogene und homogene Wohnüberbauung. Zudem sei die Auf- hebung auch deshalb sinnvoll, weil eine Tiefgarage aufgrund des Ni- veauunterschieds ab der M.___strasse baulich einfacher zu bewerk- stelligen sei, als von der N.___strasse. Mit Verfügung vom 15. Februar 2022 genehmigte das kantonale Tiefbauamt (TBA) den Teilstrassen- plan "M.___strasse Nr. 001, Aufhebung südöstlicher Bereich". Die Er- öffnung des Gesamtentscheids durch den Gemeinderat erfolgte am 14. März 2022.
g) Mit Beschluss vom ebenfalls 14. März 2022 erteilte die Baukom- mission der Gemeinde Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies sämtliche Einsprachen mittels Einspracheent- scheiden vom jeweils 14. März 2022 ab. Zur Begründung wurde ins- besondere angeführt, die Niveaupunktberechnung sei korrekt und da- mit auch die Gebäudehöhe eingehalten, da das heutige Terrain teil- weise nicht dem ursprünglich gewachsenen Terrain entspreche. Am 18. Dezember 2002 sei entlang der O.strasse ein Lärmschutz- damm mit örtlichen Terrainauffüllungen bewilligt worden. Als Grund- lage für die Bestimmung der Niveaupunkte habe der Höhenlinienplan aus dem Jahr 2000 gedient, welcher durch den Grundbuchgeometer der Gemeinde Z., die Lukas Domeisen AG, Z.___, erstellt worden sei. Die dargestellten Höhenlinien würden das ursprünglich gewach- sene Terrain im Jahr 2000 darstellen und seien für die Bestimmung der Niveaupunkte massgeblich. Entsprechend seien die Niveaupunkte in den Baugesuchsunterlagen korrekt dargestellt und berechnet wor- den. Zwar werde bei den Häusern 5, 6 und 7 die zulässige Gebäude- höhe von 7 m überschritten, jedoch könne der Überschreitung der Ge- bäudehöhen aus ästhetischen, ortsbaulichen sowie ökologischen Gründen zugestimmt werden. Zudem habe der Gemeinderat mit Be- schluss vom 8. September 2021 mit der Begründung, dass die Häuser 5, 6 und 7 trotz der Überschreitung der Gebäudehöhe weniger hoch würden, als wenn die Häuser mit einem zusätzlichen Attika- oder Dachgeschoss ausgebaut und dadurch die Aussicht der umliegenden Häuser beeinträchtig würde, eine Ausnahmebewilligung mit der Bedin- gung, dass bei den Häusern 5, 6 und 7 auf die Erstellung eines Attika- oder Dachsgeschosses verzichtet und dies im Grundbuch angemerkt werde, erteilt. Weiter seien die Untergeschosse nicht in die Berech- nung der anrechenbaren Geschossfläche miteinzubeziehen, weshalb auch die Parkplatzberechnung korrekt erfolgt sei. Ausserdem löse der Umstand, dass mehrere Ein- und Zweifamilienhäuser geplant würden, keine Spielplatzerstellungspflicht aus. Diese bestehe nur dann, wenn
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in einem einzelnen Gebäude sechs oder mehr Wohneinheiten reali- siert würden.
Bezüglich der Erschliessung erklärte die Baukommission, mit der Auf- hebung des – lediglich klassierten, aber nicht baulich umgesetzten – südöstlichen Strassenteils der M.___strasse würde Grundstück Nr. 003 nicht mehr oberirdisch, sondern unterirdisch über eine Tiefga- rage erschlossen. Die entsprechenden Rechte seien im Grundbuch angemerkt worden. Mit der Aufhebung des südöstlichen Strassenbe- reichs ändere sich an der verkehrstechnischen Erschliessung nichts und es werde auch kein ungeplanter zusätzlicher Verkehr auf der M.___strasse generiert. Zudem werde ein Grossteil des von den Ein- sprechern befürchteten Mehrverkehrs auf der M.___strasse, nämlich der Verkehr für 19 Parkplätze direkt in die westliche Tiefgarage gelei- tet, sodass auf dem nördlichen Teil der M.___strasse kein Mehrver- kehr entstünde. Zudem befänden sich nach der Anpassung des Bau- projekts im Bereich des Wendeplatzes beide Besucherparkplätze aus- serhalb der klassierten Strassenfläche auf privatem Boden. Eine kurze Belegung des Wendeplatzes für den Warteplatz vor der Tiefgaragen- einfahrt könne die Baukommission als Baubewilligungsbehörde ak- zeptieren. Die M.___strasse mit Wendeplatz weise heute eine Fahr- bahnbreite von mindestens 4,5 m sowie ein Trottoir ab der O.___strasse bis zum südöstlichen Strassenbereich mit einer Breite von 1,5 m auf. Damit verfüge die M.___strasse über einen Aus- baustandard, der die Anforderungen an eine hinreichende Erschlies- sung erfülle und den Verkehrsteilnehmenden sowie Fussgängerinnen und Fussgängern einen sicheren Verkehrsweg biete.
C. a) Gegen diesen Beschluss erhob A.___, vertreten durch lic.iur. Stephanie Bialas, Rechtsanwältin, St.Gallen, mit Schreiben vom 24. März 2022 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement (im Folgen- den Rekurs 1). Mit Rekursergänzung vom 25. April 2022 werden fol- gende Anträge gestellt:
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b) Auch B., C., D., E., F.___ und G.___ erhoben durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 28. März 2022 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement (im Folgenden Rekurs 2). Es wer- den folgende Anträge gestellt:
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neues Lärmschutzgutachten von einem tiefer gelegenen Punkt erfol- gen. Weiter verstosse der Teilstrassenplan "Aufhebung südöstlicher Teil" gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit, weil der Teilstras- senplan erst im Jahr 2012 erlassen worden sei. Zudem führe die Auf- hebung des südostlichen Strassenteils zu Mehrverkehr auf der M.___strasse, weshalb sie nicht den öffentlichen, sondern nur den pri- vaten Interessen der Rekursgegnerinnen und des Rekursgegners diene. Schliesslich führe das Bauvorhaben aufgrund der Mehrhöhe zu unzulässigen Immissionen im Sinn von Art. 684 des eidgenössischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB).
D. a) Mit Vernehmlassungen vom jeweils 17. Mai 2022 beantragt die Vorinstanz 1 die Rekurse abzuweisen.
b) Mit Vernehmlassungen vom 12. und 13. Mai 2022 beantragen die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner, vertreten durch Dr.iur. Matthias Forster, Rechtsanwalt, St.Gallen, die Rekurse unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird insbesondere ausgeführt, die Niveaupunktberechnung stütze sich auf den letzten be- kannten, aktenkundigen Geländeverlauf. Auf dieser Basis seien alle Gebäude in der Umgebung erstellt worden. Der Schnittpunkt der ge- planten Baute mit dem Terrain sei mittels eines digitalen Geländemo- dells festgestellt und entsprechend der Niveaupunkt richtig festgelegt worden. Auf dieser Basis seien im Anschluss die Gebäudehöhen fest- gelegt worden, welche nicht bei allen Häusern, wie dies die Rekurren- tinnen und Rekurrenten vorbringen, überschritten seien. Durch die the- oretische Überschreitung der Gebäudehöhe seien die Häuser 5, 6 und 7 aber weniger hoch, als sie dies mit dem zulässigen Attika- oder Dachgeschoss wären. Um die Aussicht der nördlich gelegenen Lie- genschaften nicht zu beeinträchtigen, sei deshalb auf die Erstellung eines Attika- oder Dachgeschosses verzichtet worden. Entsprechend sei die vom Gemeinderat erteilte Ausnahmebewilligung im Interesse der Anwohnerinnen und Anwohner und gerechtfertigt. Weiter sei es bereits aus früheren Projektunterlagen erkennbar, dass Grundstück Nr. 003 stets über die M.___strasse erschlossen werden sollte und diese entsprechend auch als Erschliessungsstrasse ausgebaut wurde. Durch das geplante Projekt entstünde kein Mehrverkehr, der die M.strasse belasten oder deren Verkehrssicherheit beeinträchtigen würde. Zudem ergebe sich aus dem Parkplatzreglement der Ge- meinde Z. kein Verbot zwei Tiefgaragen zu erstellen. Nach dem Wortlaut von Art. 9 des Parkplatzreglements seien Parkplätze von Mehrfamilienhäusern wenn immer möglich in einer Sammelgarage oder unterirdisch zu erstellen. Vorliegend würden die Einfamilienhäu- ser 1, 2, 3 und 4 einerseits abparzelliert, andererseits würden die Park- plätze der gesamten Überbauung entsprechend dem Parkplatzregle- ment gesammelt und unterirdisch erstellt. Weiter bestehe eine Pflicht zur Erstellung von Spiel- und Begegnungsbereichen nur bei der Er- stellung von Mehrfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnungen. Da vorliegend nur vier Einfamilienhäuser und fünf Zweifamilienhäuser geplant seien, bestehe gerade keine Pflicht zur Erstellung von Spiel-
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und Begegnungsbereichen. Dennoch sei ein Spielplatz bei Haus 7 ge- plant. Schliesslich sei mit dem im Jahr 2012 bewilligten, aber nie aus- geführten Teilstrassenplan für die M.___strasse die Erschliessung von mehreren, vom heutigen Grundstück Nr. 002 abparzellierten Grund- stücken beabsichtigt gewesen. Damit sei der Teilstrassenplan auf eine andere Bebauungsart ausgelegt worden und heute nicht mehr zweck- mässig.
c) Mit Vernehmlassung vom 20. Juni 2022 nimmt das TBA zum Teilstrassenplan "M.___strasse Nr. 001, Aufhebung südöstlicher Be- reich (G2)" Stellung.
d) Mit Schreiben vom 11. Juli 2022 nehmen die Rekursgegnerin- nen und Rekursgegner zum Amtsbericht des TBA Stellung.
E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu- sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).
1.2 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43 bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).
1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf die Rekurse ist einzutreten.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent- scheid erging am 14. März 2022. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartment SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelan- gen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.
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Die Rekurrentinnen und Rekurrenten 2 verlangen die Durchführung eines Augenscheins. Zudem liege eine Verletzung des rechtlichen Ge- hörs vor, weil im Einspracheverfahren verlangte Dokumente, wie bei- spielsweise ein Dienstbarkeitsvertrag, von der Vorinstanz 1 entweder nicht eingeholt oder den Rekurrentinnen und Rekurrenten 2 nicht zu- gestellt worden sei. Ausserdem seien Projektänderungen vorgenom- men worden, die eine Neuauflage des Projekts bedingt hätten.
3.1 Nach Art. 12 Abs. 1 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr beauftragte Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Be- weise von Amtes wegen durch Befragen von Beteiligten, Auskunfts- personen und Zeugen, durch Beizug von Urkunden, Amtsberichten und Sachverständigen, durch Augenschein sowie auf andere geeig- nete Weise. Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrneh- mung von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Augenschein durch- zuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden In- stanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augen- schein überprüft werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffent- liche Interessen geboten ist (BDE Nr. 27/2021 vom 22. April 2021 Erw. 4.1 mit Hinweisen). Der rechtserhebliche Sachverhalt ergibt sich im vorliegenden Fall vollständig aus den Verfahrensakten. Es sind ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten, für die keine zusätzli- chen Erhebungen vor Ort erforderlich sind. Entsprechend kann auf ei- nen Augenschein verzichtet werden. Gleiches gilt für das Verfahren bei den Vorinstanzen.
3.2 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten 2 verlangten gemäss eige- nen Ausführungen im Einspracheverfahren die Herausgabe eines Dienstbarkeitsvertrags. Es ist nicht ersichtlich und wird von den Rekur- rentinnen und Rekurrenten auch nicht dargetan, inwiefern dieser Dienstbarkeitsvertrag oder weitere nicht genauer bezeichnete Doku- mente für das rekursgegenständliche Verfahren von Bedeutung sein sollten, weshalb auf eine Edition verzichtet werden kann.
3.3 In Bezug auf die überarbeiteten Baugesuchsunterlagen wird ge- rügt, dass die Verfahrensvorschriften nicht eingehalten worden wären und das Projekt neu aufgelegt hätte werden müssen. Dies, weil im Be- reich von Haus 4 Parkplätze versetzt, ein Trottoir aufgehoben und ein Lichtsignal entfernt worden seien.
Die überarbeiteten Baugesuchspläne (alle datiert vom 10. Januar 2022) wurden sämtlichen Einsprechern von der Vorinstanz 1 mit Schreiben vom 25. Januar 2022 – vor Erteilung der Baubewilligung – zur Kenntnis gebracht. Der Rechtsvertreter der Rekurrentinnen und Rekurrenten 2 teilte in der Folge mittels Stellungnahme vom 11. Feb- ruar 2022 lediglich mit, es werde an der Einsprache festgehalten. Da- mit zeigt sich einerseits, dass der Rechtsvertreter der Rekurrentinnen und Rekurrenten 2 Gelegenheit hatte, die neuen Pläne einzusehen
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und sich dazu zu äussern. Damit wurden die Verfahrensrechte der Re- kurrentinnen und Rekurrenten 2 gewahrt. Mit ihrem Einwand, das Bau- gesuch hätte neu aufgelegt werden müssen, würden sie sich somit für die Verfahrensrechte Dritter stark machen. Es ist langjährige Praxis des Bau- und Umweltdepartementes, dass ein Einsprecher bzw. Re- kurrent aus einer falschen Verfahrenswahl nichts zu seinen Gunsten ableiten kann, wenn seine eigenen Rechte im Verfahren gewahrt blie- ben (vgl. BDE Nr. 49/2021 vom 12. Juli 2021 Erw. 4ff. mit Hinweis auf BDE Nr. 74/2020 vom 14. August 2020 und Urteil des Bundesgerich- tes 1C_58/2020 vom 25. Februar 2021). Auf die Verletzung von Ver- fahrensrechten Dritter können sich die Rekurrentinnen und Rekurren- ten 2 nicht berufen. Damit kann vorliegend offenbleiben, ob es sich um eine wesentliche Anpassung der Baugesuchspläne handelte.
Die Rekurrentin 1 bringt vor, die Gebäudehöhen seien nicht korrekt bemessen.
4.1 Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwi- schen dem Niveaupunkt und dem ausgemittelten Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der Fassadenmitte (Art. 60 Abs. 1 BauG sowie Art. 23 Abs. 1 des Baureglementes der Gemeinde Z.___; abgekürzt BauR). Bei Bauten, deren Flachdach mit einer massiven Brüstung von mehr als 30 cm Höhe in der Fassadenflucht abgeschlos- sen wird, bemisst sich die Gebäudehöhe als senkrechter Abstand zwi- schen dem Niveaupunkt und der ausgemittelten Brüstungs-Oberkante in der Fassadenmitte (Art. 23 Abs. 2 BauR).
4.2 Die Rekurrentin 1 bringt vor, aus dem Schnitt 1-1 sei ersichtlich, dass die Häuser über eine Brüstung verfügten. Zudem sei diese auf- grund des Platzes, der für die Erstellung der Photovoltaikelemente vor- gesehen sei, über 35 cm hoch, weshalb die Gebäudehöhe ab der Brüstungsoberkante gemessen werden müsse und nicht, wie die Re- kursgegnerinnen und Rekursgegner behaupten würden, nur bis zur obersten Schicht des Dachsubstrats.
4.3 Vorliegend ist die Erstellung von Bauten mit Flachdächern ge- plant. Ein Flachdach besteht nicht bloss aus einer Betondecke, son- dern über die Betondecke wird zusätzlich Dämm- und Abdichtungsma- terial geschichtet. Mit der obersten Schicht dieses Dämm- und Abdich- tungsmaterials ist ein Flachdach abgeschlossen. Auf das Dachsub- strat wird regelmässig Kies oder Hummus aufgetragen; diese Schicht gehört nicht mehr zum Dach. Gemäss den Baugesuchsunterlagen sol- len die Dächer begrünt und Photovoltaikelemente darauf platziert wer- den. Für die Begrünung und die Photovoltaikelemente ist gemäss Bau- gesuchsunterlagen ein Raum von 35 cm zwischen der obersten Sub- stratschicht und der Brüstungsoberkante eingeplant.
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Ausschnitt Haus 5 im Plan "Schnitte", Massstab 1:200, datiert vom 10.1.2022
Ausschnitt Haus 6 und 7 im Plan "Schnitte", Massstab 1:200, datiert vom 10.1.2022
4.4 Aus den Plänen ergibt sich eindeutig, dass die Brüstung – ge- messen ab der obersten Substratschicht – 35 cm beträgt. Daraus folgt gemäss Art. 23 Abs. 2 BauR, dass sich die Gebäudehöhe ab der Brüs- tungsoberkante bemisst, und nicht ab der Dachoberkante. Der Ein- wand der Rekursgegnerinnen und Rekursgegner, das Dach käme auf- grund der provisorischen Ausführungsplanung tiefer als in den Bauge- suchsunterlagen eingezeichnet zu liegen, ist unbeachtlich, da im ge- genständlichen Rekursverfahren einzig die bewilligten Pläne zu beur- teilen sind. Entsprechend ist die Gebäudehöhe der geplanten Bauten Betondecke Oberste Substratschicht Brüstungsoberkannte 35 cm Platzreserve für Photovoltaikelemente 35 cm Platzreserve für Photovoltaikelemente 35 cm Platzreserve für Photovoltaikelemente
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höher als in den Baugesuchsunterlagen angegeben und die Rüge der Rekurrentin 1, die Gebäudehöhe sei falsch bemessen, berechtigt. Da der Gemeinderat für die Gebäudehöhe eine Ausnahmebewilligung er- teilt hat, gilt es nachfolgend zu prüfen, ob die Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt wurde und ob auch die zusätzliche Überschreitung von 35 cm von der Ausnahmebewilligung erfasst ist.
Die Rekurrenten machen geltend, die Ausnahmebewilligung von der Gebäudehöhe sei zu Unrecht erfolgt.
5.1 Die Baubehörde kann im Einzelfall mit Erteilung einer Ausnah- mebewilligung von Vorschriften des PBG oder des Baureglements ab- weichen, wenn besondere Verhältnisse vorliegen oder die Durchset- zung der Vorschrift unzweckmässig und unbillig wäre (Art. 108 Abs. 1 PBG). Die Ausnahmebewilligung ist zulässig, wenn sie (Abs. 2): (Bst. a) nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstösst; (Bst. b) keine überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt; (Bst. c) die Nachbarschaft nicht unzumutbar benachteiligt. Besondere Verhält- nisse liegen insbesondere vor, wenn aufgrund einer nachträglichen Wärmedämmung von Aussenwänden und Dach die Baumassenziffer über- oder der Grenzabstand unterschritten wird (Art. 108 Abs. 3 PBG; BDE Nr. 43/2021 vom 11. Juni 2021 Erw. 5.1; BUDE Nr. 16/2022 vom 23. Februar 2022 Erw. 3.1).
5.2 Art. 108 PBG ist unmittelbar anwendbar (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1), weshalb die bisherige Bestimmung von Art. 77 BauG nicht mehr zur Anwendung gelangt. Im Wesentlichen entspricht die Bestimmung jedoch der Praxis zum früheren Art. 77 BauG. Für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung sind besondere Verhältnisse – was gleichbedeutend ist wie eine "Ausnahmesituation" – erforderlich. Allgemeine Gründe, die sich praktisch immer anführen lassen, stellen keine besonderen Verhältnisse dar und sind nicht zu berücksichtigen. Gefordert ist ein positives öffentliches Interesse (bspw. Gründe der Hygiene, des Verkehrs, der Feuersicherheit oder der architektonischen und ortsplanerischen Gestaltung), welches ge- radezu die Realisierung des Bauvorhabens in der nicht regelkonfor- men Ausgestaltung verlangt. In der Botschaft (Botschaft und Entwurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, in: ABl 2015, S. 2496) wird denn auch festgehalten, dass Härten, Un- billigkeiten und Unzulänglichkeiten vermieden werden sollen, die sich daraus ergeben, dass die Anwendung der Allgemeinordnung ausser- gewöhnlichen Gegebenheiten nicht Rechnung trägt. Es geht um offen- sichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Erweist sich die Durchsetzung einer Vorschrift als unzweckmässig oder unbillig, so muss wohl immer auch von besonderen Verhältnissen gesprochen werden. Die Ausnahmebewilligung darf nicht dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anfüh- ren liessen. Auf diesem Weg würde ansonsten materiell das Gesetz geändert werden (BDE Nr. 43/2021 vom 11. Juni 2021 Erw. 5.2 mit
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Hinweisen; BUDE Nr. 16/2022 vom 23. Februar 2022 Erw. 3.1). Viel- mehr soll die Anwendung der Ausnahmebestimmung eine Ausnahme bleiben, weswegen besondere Verhältnisse eher restriktiv anzuneh- men sind (M. LOOSER, in: Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 108 N 6).
5.3 Gemäss Art. 7 BauR ist in der WE2 eine maximale Gebäude- höhe von 7 m und eine Firsthöhe von 11 m einzuhalten. Vorliegend ist unbestritten, dass die geplanten Häuser 5, 6 und 7 die Gebäudehöhe um mind. 45-73 cm überschreiten. Wie vorstehend aufgezeigt, wurde die Gebäudehöhe nicht korrekt ermittelt, weshalb davon ausgegangen werden muss, dass die Überschreitungen der Gebäudehöhen noch deutlicher sind. Die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner begründen die Überschreitung der Gebäudehöhe damit, dass das heute gewach- sene Terrain im Bereich der Häuser 5, 6 und 7 aufgrund der Realisie- rung eines Lärmschutzdamms im Jahr 2002 nicht mehr dem ursprüng- lichen Geländeverlauf entspreche. So sei es sinnvoll, wenn die Höhen- lage der Neubauten mit dem heutigen Terrain korrespondieren wür- den, da sie sich so besser eingliedern und weniger Abgrabungen und Terrainanpassungen notwendig seien. Ausserdem sei bewusst auf die Erstellung eines Attika- oder Dachgeschosses verzichtet worden, um die Aussicht der nördlich der Häuser 5, 6 und 7 geplanten Häuser nicht einzuschränken. Durch den Verzicht auf die Erstellung eines Attika- oder Dachgeschosses sei zwar die Gebäudehöhe überschritten, die Gebäude seien aber weniger hoch, als wenn ein Attika- oder Dachge- schoss erstellt und so die Firsthöhe von 11 m ausgereizt würde. Zu- dem sei darauf geachtet worden, dass die südlichere Häuserreihe (Häuser 5, 6, 7 und 8) deutlich tiefer liege als die nördlichere Häuser- reihe (Häuser 1, 2, 3 und 4). Die Anwohnerinnen und Anwohner der bereits bestehenden Häuser würden durch die Gebäudehöhe der süd- lichen Häuserreihe nicht tangiert und auch die Aussicht nicht beein- trächtigt. Die Vorinstanzen 1 und 2 führen daraufhin in ihren Beschlüs- sen vom 8. September 2021 und 14. März 2022 aus, es könne der be- absichtigten Überschreitung der Gebäudehöhe bei den Häusern 5, 6 und 7 aus ästhetischen, ortsbaulichen sowie ökologischen Gründen zugestimmt und eine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Die geringe Mehrhöhe von 45-73 cm werde durch den Verzicht auf ein komplettes Geschoss kompensiert.
5.4 Die Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe zu Aussichtsschutzzwecken begründet keinesfalls eine Ausnahmesitua- tion im Sinn von Art. 108 PBG. Dies einerseits, weil das Argument, ein Bauvorhaben beeinträchtige die Aussicht einer anderen Liegenschaft, nicht von besonderen Verhältnissen zeugt, sondern sich praktisch im- mer vorbringen lässt. Andererseits, weil der Verzicht der Attika- und Dachgeschosse bei den Häusern 5, 6, und 7 hauptsächlich dem Aus- sichtsschutz der von den Rekursgegnerinnen und Rekursgegnern ge- planten nördlichen Häuserreihe (Haus 1, 2, 3 und 4) dient. Ein öffent- lich-rechtlicher Anspruch auf unverbaubare Aussicht besteht nicht (BDE Nr. 43/2013 vom 19. Juli 2013 Erw. 5.6.1.2). Auch die von den Vorinstanzen 1 und 2 vorgebrachten ästhetischen, ortsbaulichen und
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Emissionen verbunden, mit einer fachgerechten Trennung des Aus- hubmaterials nach dessen Verschmutzungsgrad kann aber auch bei grösseren Aushubmengen für eine umweltverträgliche Entsorgung ge- sorgt werden. Bezüglich der Eingliederung der geplanten Bauten gilt es festzuhalten, dass ausserhalb der Kern- und Schutzzonen kein ge- nerelles öffentliches Interesse an einer guten Einordnung von Bauten und Anlagen besteht (W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kom- mentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 99 N 6). Damit gilt für die geplanten Bauten lediglich das Verunstaltungsverbot, wonach Verunstaltungen des Orts- und Land- schaftsbilds sowie Beeinträchtigungen von Baudenkmälern untersagt sind (Art. 99 Abs. 1 PBG). Entsprechend bestehen für die geplanten Bauten keine Eingliederungsvorschriften, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung allenfalls rechtfertigen würden. Darüber hinaus ist es vorliegend problemlos möglich, die Baugrundstücke mit die Re- gelbauvorschriften einhaltenden Gebäuden zu überbauen. Wollten die Vorinstanzen 1 und 2 im Baugebiet eine höhere Gebäudehöhe erzie- len, hätten sie dafür vielmehr einen Sondernutzungsplan mit einer an- gepassten maximalen Gebäudehöhe zu erlassen. Hinzukommt, dass gemäss Art. 29 Abs. 2 BauR Attikageschosse auf Flachdächern ge- stattet sind, sofern sie unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut des Daches über dem obersten Vollge- schoss zurückliegen. Mit den vorliegend geplanten Grundrissen las- sen sich aufgrund dieser Bestimmung nur flächenmässig kleine Attika- geschosse realisieren, die für die Rekursgegnerinnen und Rekursgeg- ner wohl ohnehin uninteressant gewesen wären. Damit ist die Ausnah- mebewilligung zu Unrecht erteilt worden und die Rüge erweist sich als begründet. Folglich kann offen bleiben, ob die zusätzliche Überschrei- tung der Gebäudehöhe um 35 cm von der Ausnahmebewilligung er- fasst gewesen wäre.
Die Rekurrenten rügen, es seien zu wenig Parkplätze geplant. Dies sei insbesondere darauf zurückzuführen, dass die Untergeschosse nicht in die Parkplatzberechnung einbezogen worden seien.
6.1 Gemäss Art. 37 BauR ist für Anzahl, Ausmass und Zweckbe- stimmung der Abstellflächen für Motorfahrzeuge das Parkplatzregle- ment massgebend. Die Berechnung des Bedarfs an Parkflächen ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 Parkplatzreglement. Demnach sind bei Wohn- bauten für Bewohner pro Wohnung 1 Parkplatz und für Besucher pro 4 Wohnungen 1 Parkplatz vorgesehen. Pro Wohnung werden 80 m 2
Geschossfläche gemäss Art. 38a BauR gerechnet (Art. 7 Abs. 1 Be- merkungen Parkplatzreglement). Als Geschossfläche gelten alle begeh- und belegbaren Flächen innerhalb einer Wohnung resp. einer Gewerbebaute einschliesslich der Flächen von mobilen Bauteilen, Ein-
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bauten (Schränke, Cheminée) und internen Treppen zuzüglich der In- nen- und Aussenwandquerschnitte. Bei Dachschrägen gelten die Flä- chen ab einer Raumhöhe von 150 cm (Art. 38a BauR).
6.2 Die Vorinstanz 1 hat ausgeführt, die Untergeschosse seien nicht zur anrechenbaren Geschossfläche anzurechnen, da es sich bei den geplanten Räumen im Untergeschoss um untergeordnete Räume handle. Ausserdem würden die Räume die Bau- und Hygienevorschrif- ten nach Art. 34 BauR nicht einhalten, weil alle Räume in den Unter- geschossen entweder über keine Fenster oder nur über einen Licht- schacht verfügten. Entsprechend liege eine anrechenbare Geschoss- fläche von 3'117 m 2 vor, weshalb ein Parkplatzbedarf von 39 Parkplät- zen für Bewohnende und zehn Parkplätze für Besuchende bestehe. Gemäss den Baugesuchsunterlagen seien 38 Parkplätze für Bewoh- nende und neun Parkplätze für Besuchende geplant, weshalb lediglich zwei Parkplätze fehlen würden und die Baukommission sei bereit, auf diese beiden Parkplätze zu verzichten. Dies lasse sich mit einem Miss- verhältnis bei der Berechnung des Parkplatzbedarfs für die Ein- und Zweifamilienhäuser begründen. Zudem sei nach der massgeblichen VSS-Norm pro Wohnung lediglich ein Parkplatz plus 10 % für Besu- cherparkplätze erforderlich. Die Rekursgegnerinnen und Rekursgeg- ner bestreiten die Parkplatzbedarfsberechnung der Vorinstanz 1 nicht. Auch sie führen in ihrer Rekursvernehmlassung aus, dass entspre- chend der Praxis der Vorinstanz 1 die Räume im Untergeschoss (Kel- ler-, Technik-, Wasch- und Hobbyräume) nicht in die Parkplatzberech- nung miteinbezogen worden seien. Dies sei deshalb sinnvoll, weil diese Flächen keine Wohnflächen darstellen würden und deshalb nicht von Personen bewohnt würden, die einen zusätzlichen Parkplatz be- nötigten. Entsprechend seien die geplanten 38 Parkplätze für Bewoh- nende und neun Parkplätze für Besuchende ausreichend.
6.3 Die Vorinstanz 1 bringt zudem vor, nach der für die Parkierung massgeblichen VSS-Norm sei pro Wohnung ein Parkplatz sowie 10 % Besucherparkplätze erforderlich. Bei 14 Wohneinheiten seien somit nach VSS-Norm 14 Parkplätze für Bewohnende und zwei Parkplätze für Besuchende notwendig. Diese Empfehlung werde im geplanten Bauvorhaben weit überschritten, weshalb ein Verzicht auf zwei Park- plätze gerechtfertigt sei. Auch nach dem von den Rekursgegnerinnen und Rekursgegnern eingereichten Verkehrsgutachten der F.Preisig AG, Bauingenieure und Planer, St.Gallen, vom 22. Oktober 2021 über- steige die geplante Anzahl Parkplätze unter Berücksichtigung einer Geschossfläche von 3'117 m 2 die VSS-Normvorgabe und sei deshalb ausreichend. Das Verkehrsgutachten empfehle sogar, die Anzahl Parkfelder zu reduzieren. Diese Ansicht wird auch von der Rekurrentin 1 vertreten.
6.4 Für die Beurteilung der technischen Anforderungen einer Er- schliessungsanlage werden zwar in der Regel die Normblätter der VSS beigezogen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung anerkennt die VSS-Normen in ständiger Rechtsprechung aber nicht als Ersatz für eine gesetzliche Grundlage, sondern lediglich als Hilfsmittel für die
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Prüfung der sich bei der Abklärung des öffentlichen Interesses stellen- den Frage, ob eine bestimmte Anlage den Anforderungen der Ver- kehrssicherheit genügt (BGE 94 I 138 Erw. 2b mit Hinweisen). Weil es sich dabei lediglich um Richtlinien handelt, deren Anwendung im Ein- zelfall vor den allgemeinen Rechtsgrundsätzen standhalten muss, dür- fen diese nicht schematisch und unbesehen der konkreten Verhält- nisse zur Anwendung gebracht werden. Weil also die VSS-Normen blosse Richtlinien sind, gehen einschlägige Bestimmungen im Baureg- lement den VSS-Normen in der Regel vor. Das gilt uneingeschränkt in Fällen, in denen die baureglementarischen Vorschriften strenger als die VSS-Normen sind. Gehen die baureglementarischen Vorschriften hingegen weniger weit als die einschlägigen Richtlinien, sind erstere nur anwendbar, wenn sie im Einzelfall trotzdem geeignet sind, die Ver- kehrssicherheit zu gewährleisten (BDE Nr. 22/2016 vom 23. Mai 2016 Erw. 7.2.2). Da die Vorschriften des kommunalen Parkplatzreglements strenger als die VSS-Normen sind, gehen die Bestimmungen des Parkplatzreglements den VSS-Normen vor. Für die Berechnung der notwendigen Anzahl Parkplätze ist somit ausschliesslich auf die kom- munalen Bestimmungen im Bau- und Parkplatzreglement und nicht auf die VSS-Normen abzustellen.
6.5 Die Vorinstanz 1 führt in ihrem Beschluss vom 14. März 2022 aus, dass zwar nach der von ihr vorgenommenen Parkplatzberech- nung gestützt auf Art. 7 des Parkplatzreglements für das geplante Bauvorhaben ein Bedarf von 39 Parkplätzen für Bewohnende und zehn Parkplätze für Besuchende bestünde, sie jedoch bereit sei, auf zwei Parkplätze zu verzichten und damit lediglich die Erstellung von 38 Parkplätzen für Bewohnende und neun Parkplätze für Besuchende von den Rekursgegnerinnen und dem Rekursgegner verlangt werde. Dies lasse sich mit einem Missverhältnis bei der Berechnung des Park- platzbedarfs für die Ein- und Zweifamilienhäuser mit grossen Wohnflä- chen begründen. Damit weicht die Vorinstanz 1 vom kommunalen Parkplatzreglement ab. Jedoch ist die Baubehörde zur Einhaltung ih- rer kommunalen Reglemente verpflichtet und kann nur im Einzelfall mit Erteilung einer Ausnahmebewilligung von Vorschriften des Bauregle- ments und den dazugehörigen kommunalen Reglementen abweichen, wenn besondere Verhältnisse vorliegen oder die Durchsetzung der Vorschriften unzweckmässig und unbillig wäre. Die Vorinstanz 1 legt nicht dar, inwiefern in Bezug auf die Parkplatzbedarfsberechnung des rekursgegenständlichen Bauvorhabens besondere Verhältnisse vor- liegen würden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass nach Ansicht der Vorinstanz 1 bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit grossen Wohnflä- chen wohl regelmässig ein Missverhältnis vorliegen würde – zumin- dest wird nicht dargelegt, inwiefern sich das gegenständliche Bauvor- haben diesbezüglich von anderen Überbauungen mit mehreren Woh- nungen mit grossen Wohnflächen unterscheiden sollte. Da vorliegend die Vorinstanz 1 ohne Erteilung einer Ausnahmebewilligung und ohne entsprechende Begründung von der vorgeschriebenen Anzahl Park- plätzen abgewichen ist, widerspricht das Bauvorhaben den öffentlich- rechtlichen Vorschriften und ist nicht bewilligungsfähig. Die Rekurse erweisen sich auch in diesem Punkt als begründet.
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6.6 Zudem ist zumindest die Richtigkeit der Berechnung der für die Parkplatzberechnung massgeblichen Geschossflächen gemäss Art. 38a BauR der Einfamilienhäuser 1, 2, 3 und 4 fraglich. Während die Argumentation der Vorinstanz 1 betreffend die Nichtberücksichti- gung der Flächen in den Untergeschossen der Zweifamilienhäuser, die tatsächlich ausserhalb der Wohnungen im engeren Sinn liegen, rechtlich vertretbar sein mag, ist in Bezug auf die Einfamilienhäuser zumindest zweifelhaft, ob das Untergeschoss nicht zur Fläche inner- halb der Wohnung zu zählen ist. Dies, weil die Untergeschosse in den Einfamilienhäusern nicht durch eine Wohnungstüre von den reinen Wohngeschossen getrennt und nur über einen allgemein zugängli- chen Flur erreichbar sind, wie dies in Mehrfamilienhäusern regelmäs- sig der Fall ist. Zudem sind in den Untergeschossen der Einfamilien- häuser grosszügige Hobbyräume geplant, die nicht zweifellos als un- tergeordnete Räume zu qualifizieren sind. Aufgrund der Tatsache, dass die Vorinstanz 1 zu Unrecht von ihrem Parkplatzreglement abge- wichen ist, kann vorliegend aber offen bleiben, ob die begeh- und be- legbaren Flächen der Untergeschosse der Einfamilienhäuser in die Parkplatzberechnung einzubeziehen gewesen wären.
Bei diesem Ergebnis würden sich weitere Ausführungen zu den Rügen der Rekurrenten an sich erübrigen. Aus verfahrensökonomischen Gründen sind jedoch folgende Überlegungen angezeigt:
7.1 Die Rekurrenten beanstanden, es sei nicht nachvollziehbar, wie die Niveaupunkte festgelegt worden seien. Ihrer Ansicht nach könne es sich aber bei den in den Baugesuchsunterlagen festgelegten Ni- veaupunkten nicht um den Schwerpunkt jenes Teils des Gebäudevo- lumens handeln, der den gewachsenen Boden durchschneidet.
7.1.1 Der Niveaupunkt wird als Referenzpunkt zur Ermittlung der Ge- bäudehöhe – gemäss vorliegend anwendbarem Art. 60 Abs. 2 BauG – stets vom Schwerpunkt jenes Teils des Gebäudevolumens be- stimmt, der den gewachsenen Boden durchschneidet. Veränderungen am Gebäudevolumen unter- oder oberhalb dieser Schnittebene haben keinen Einfluss auf die Festlegung des Niveaupunkts und damit auf die Gebäudehöhe (GVP 2008 Nr. 102; BDE Nr. 124/2020 vom 10. De- zember 2020 Erw. 10.1.2; BUDE Nr. 49/2022 vom 8. Juni 2022 Erw. 5.3.1).
7.1.2 Wie aus den eingereichten Baugesuchsunterlagen hervorgeht, wurden die Niveaupunkte bei 475,24 m.ü.M. (Haus 1), 476,52 m.ü.M. (Haus 2), 478,56 m.ü.M. (Haus 3), 480,60 m.ü.M. (Haus 4), 473,13 m.ü.M. (Haus 5), 476,31 m.ü.M. (Haus 6), 481,71 m.ü.M. (Haus 7), 486,48 m.ü.M. (Haus 8) und 486,33 m.ü.M. (Haus 9) ermit- telt. Ausgangspunkt für die Festlegung des Niveaupunkts ist gemäss dem Plan "Erdgeschoss", Massstab 1:200, datiert vom 10. Januar 2022, der abgebildete Grundriss des Gebäudes. Eine separate Ni-
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veaupunktberechnung liegt nicht vor. In den Baugesuchsplänen ist zu- dem der Verlauf des gewachsenen Terrains anhand der Höhenlinien gemäss dem Geländeverlauf im Jahr 2000 vermasst.
7.1.3 Ob die Festlegung der Niveaupunkte korrekt ist, bleibt – zumal die Vorinstanz 1 im angefochtenen Entscheid vom 14. März 2022 jeg- liche Begründung schuldig bleibt, weshalb die Niveaupunkte stimmen sollten – zumindest fraglich. Dies, weil aufgrund der eingereichten Baugesuchsunterlagen davon auszugehen ist, dass zumindest bei den Häusern 5, 6 und 7 hauptsächlich die Untergeschosse den ge- wachsenen Boden schneiden und die Volumen der Erdgeschosse we- niger ins Gewicht fallen. Folglich hätte auch das Volumen der Unter- geschosse für die Ermittlung des Niveaupunkts herangezogen werden müssen, nicht aber ausschliesslich der Grundriss der oberirdischen Hauptbaute. Unter Einbezug der Volumina der Untergeschosse würde der Niveaupunkt wohl mehr in südwestliche Richtung rutschen. Exakt nachvollzogen kann dies aber aufgrund fehlender Niveaupunktberech- nungsnachweise nicht werden. Aufgrund der Relevanz des Niveau- punkts zur Bestimmung der Gebäudehöhe, hätte die Vorinstanz 1 wei- tere Abklärungen in Bezug auf den Niveaupunkt vornehmen müssen. Auch deshalb sind die Rekurse gutzuheissen.
7.2 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten 2 beanstanden im Weite- ren, dass das Bauvorhaben, welches mehr als sechs Wohneinheiten umfasse, nicht über die gesetzlich vorgeschriebenen Spiel- und Be- gegnungsbereiche verfüge.
7.2.1 Gemäss Art. 71 PBG, welcher vorliegend direkt anwendbar ist (vgl. vorstehende Erw. 2), haben Grundeigentümerinnen und -eigen- tümer bei Wohnbauten mit sechs und mehr Wohnungen mit wenigs- tens drei Zimmern angemessene und den Bedürfnissen der Benutze- rinnen und Benutzer angepasste Spiel- und Begegnungsbereiche zu erstellen (Art. 71 Abs. 1 PBG). Die politische Gemeinde kann in einem Reglement Mindestflächen und Mindestanforderungen für Spiel- und Begegnungsbereiche festlegen (Art. 71 Abs. 2 PBG). Anders als das Baugesetz beinhaltet Art. 77 PBG keine quantitativen Vorgaben für die Spielplatzdimensionierung. Vielmehr werden angemessene und den Bedürfnissen der Benutzerinnen und Benutzer angepasste Bereiche – nebst den eigentlichen Kinderspielplätzen also auch Spielflächen für Jugendliche oder Aufenthaltsbereiche auch für Erwachsene – ver- langt. Es ist somit eine Einzelfallprüfung vorzunehmen.
7.3 Die Vorinstanz 1 hat zur Beurteilung der Pflicht zur Erstellung von Spiel- und Begegnungsbereichen Art. 38 BauR herangezogen, wonach beim Bau von Mehrfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnungen auf privatem Grund geeignete Spiel- und Begegnungsbe- reiche zu verwirklichen sind. Allein der Umstand, dass mehrere Einfa- milien- und Zweifamilienhäuser gemeinsam geplant und nicht ein Mehrfamilienhaus mit sechs oder mehr Wohnungen erstellt würden, löse nach der Praxis der Vorinstanz 1 keine Pflicht zur Planung eines Spiel- und Begegnungsbereichs aus. Es sei jeweils nur das einzelne
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Gebäude zu beurteilen. Die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner weisen zudem darauf hin, dass die Erstellung eines Spielplatzes vor dem Haus 7 vorgesehen sei.
Ausschnitt Plan "Umgebungsgestaltung", Massstab 1:200, datiert vom 10.1.2022
7.3.1 Jedoch gelangt Art. 38 BauR, der noch auf dem Baugesetz be- ruht, aufgrund der unmittelbaren Anwendbarkeit von Art. 77 PBG nicht mehr zur Anwendung. Der wesentliche Unterschied zwischen Art. 38 BauR und Art. 77 PBG besteht darin, dass Art. 38 BauR von "Mehrfa- milienhäusern" und Art. 77 PBG von "Wohnbauten" spricht. Selbstre- dend geht der Begriff "Wohnbauten" weiter und bezieht sich nicht nur auf "Mehrfamilienhäuser".
7.3.2 Wie bereits ausgeführt umfasst das rekursgegenständliche Bau- vorhaben vier Einfamilienhäuser und fünf Zweifamilienhäuser, deren Wohneinheiten alle über mindestens drei Zimmer verfügen. Alle neun Wohngebäude sowie die beiden gemeinsamen Tiefgaragen, welche die Gebäude verbinden, werden im Rahmen eines Projekts der Re- kursgegnerinnen und Rekursgegner geplant. Vor diesem Hintergrund ist das Bauvorhaben – entgegen der Ansicht der Vorinstanz 1 und der Rekursgegnerinnen und Rekursgegner – nach der Praxis des Bau- und Umweltdepartement als Einheit zu betrachten und die Wohnein- heiten deshalb zusammenzuzählen. Ansonsten könnte die Verpflich- tung zur Erstellung von Spiel- und Begegnungsplätzen durch eine Auf- teilung der Wohneinheiten auf verschiedene Gebäude umgangen wer- den (BUDE Nr. 6/2022 vom 24. Januar 2022 Erw.5.2). Damit handelt es sich bei den neun Häusern mit insgesamt 14 Wohneinheiten mit je mindestens drei Zimmern um eine Wohnbaute im Sinn von Art. 77 PBG und das Bauvorhaben müsste über angemessene und den Be- dürfnissen der Benutzenden entsprechende Spiel- und Begegnungs- bereiche verfügen. Daran ändert auch die Tatsache, dass die Einfami- lienhäuser zu einem späteren Zeitpunkt abparzelliert werden sollen nichts. Vielmehr könnte ansonsten die Verpflichtung zur Erstellung von Spiel- und Begegnungsplätzen auch durch eine Abparzellierung von einzelnen Wohneinheiten umgangen werden. Entsprechend hätte die Rutsche Balancierpfad Haus 7
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Vorinstanz 1 einzelfallweise prüfen müssen, ob der geplante Spielplatz mit einer Rutsche und einem Balancierpfad tatsächlich die Bedürfnisse von Kindern in verschiedenen Altersgruppen oder von erwachsenen Bewohnerinnen und Bewohnern abdecken. Aufgrund des Verfahrens- ausganges hat die Vorinstanz 1 bei einer allfälligen Neubeurteilung des Bauvorhabens eine solche Einzelfallprüfung vorzunehmen.
7.4 Nachdem die Baubewilligung aufzuheben ist, sind auch fol- gende koordinationsrechtliche Überlegungen in Bezug auf den Teil- strassenplan "M.___strasse (Nr. 001), Aufhebung südöstlicher Stras- senbereich" angezeigt.
7.4.1 Art. 25a Abs. 1 bis 3 des eidgenössischen Raumplanungsgeset- zes (SR 700; abgekürzt RPG) enthalten die Grundsätze der Koordina- tion. Sie wurden für Verfügungen und für projektbezogene Pläne, die Verfügungscharakter haben (Sondernutzungspläne) entwickelt (B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 117). Sind für die Verwirklichung eines Bauprojekts verschiedene materiell- rechtliche Vorschriften anzuwenden und besteht zwischen diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang, dass sie nicht ge- trennt und unabhängig voneinander angewendet werden können, muss die Rechtsanwendung materiell gleichzeitig und widerspruchs- frei koordiniert erfolgen. Dies gilt insbesondere, wenn die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden erfordert (Art. 25a Abs. 2 Bst. d sowie Abs. 3 und 4 RPG). Im Hinblick auf die anzustrebende inhaltliche Widerspruchsfreiheit mehrerer Verfügungen (Art. 25a Abs. 3 RPG) legt Art. 25a Abs. 2 RPG verschiedene Koordinationsgrundsätze fest, die auch auf das Nut- zungsplanverfahren sinngemäss anwendbar sind (Art. 25a Abs. 4 RPG und Art. 132 Abs. 5 Bst. a PBG). Die Koordinationspflicht kann allerdings nur soweit reichen, als tatsächlich ein Koordinationsbedürf- nis besteht. Der Umstand, dass verschiedene Verfahren ein und die- selbe Anlage betreffen, genügt für sich allein jedenfalls noch nicht für die Bejahung der Koordinationspflicht (WALDMANN/HÄNNI, Handkom- mentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25a N 25). Art. 25a RPG kommt auch dann zur Anwendung, wenn für die verschiedenen Bewilligungen (Verfügungen) nur eine Behörde zuständig ist. Das Ko- ordinationsgebot gilt in verfahrensmässiger Hinsicht in dem Sinn, dass ein Bauvorhaben als Ganzes in einem einheitlichen Rechtsmittelver- fahren angefochten werden können muss (GVP 2000 Nr. 79 S. 202 mit Hinweisen; BDE Nr. 41/2012 vom 6. September 2012 Erw. 3.1; VerwGE B 2021/88 vom 21. Juni 2022 Erw. 2.1).
7.4.2 Die Koordinationsgrundsätze finden auf Sondernutzungspläne und damit auch auf Strassenpläne und Strassenbauprojekte nach dem Strassengesetz sachgemäss Anwendung. Bilden die massgeblichen Fragen Gegenstand verschiedener Verfahren, sind diese zeitlich zu koordinieren, wenn wegen des Erfordernisses einer inhaltlich abge- stimmten Anwendung des materiellen Rechts keine Möglichkeit be- steht, eines davon vorzuziehen (VerwGE B 2019/77; B 2019/78 vom 11. Februar 2020 Erw. 4.1 und VerwGE B 2013/232; B 2013/267 vom
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7.5 Mit Vernehmlassung vom 20. Juni 2022 führt das TBA hinsicht- lich des Teilstrassenplans "M.strasse Nr. 001, Aufhebung südöst- licher Bereich (G2)" aus, dass Teilstrassenpläne bzw. Nutzungspläne überprüft und angepasst werden, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Es gelte dann eine Interessenabwägung zwischen den zwei sich widersprechenden Anliegen der Planbeständigkeit und der Plananpassung vorzunehmen. Vorliegend habe der am 28. Juni 2012 genehmigte Teilstrassenplan vorgesehen, die M.strasse zu verlängern, um die Erschliessung von Grundstücken im Gebiet P. effizient und landsparend zu gewährleisten. Aufgrund der Tatsache, dass seit der Genehmigung des Teilstrassenplans fast zehn Jahre ver- gangen seien, die darin vorgesehene Überbauung nicht realisiert wor- den sei und unter der Annahme, dass die Gemeinde Z. die erfor- derliche Interessensabwägung korrekt vorgenommen habe, sei der Teilstrassenplan "M.___strasse Nr. 001, Aufhebung südöstlicher Be- reich (G2)" zurecht als genehmigungsfähig erachtet worden.
7.6 Da vorliegend die Vorinstanz 2 in ihrem Beschluss vom 13. Ok- tober 2021 aber ausgeführt hat, die Aufhebung des Teilstrassenplans solle eine autoreduzierte, ausgewogene und homogene Wohnüber- bauung auf den Grundstücken Nrn. 002 und 003 ermöglichen, ist der Teilstrassenplan konkret auf das rekursgegenständliche Bauvorhaben abgestimmt. Da das Bauvorhaben nun aufgrund der vorstehend aus- geführten Gründe modifiziert werden könnte, ist es aus koordinations- rechtlichen Überlegungen angezeigt, den Teilstrassenplan samt des- sen Genehmigungsverfügung des TBA vom 15. Februar 2022 eben- falls aufzuheben, um ihn wiederum auf ein allfällig neues Baugesuch abstimmen und koordiniert auflegen zu können.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Gebäudehöhe nicht korrekt bemessen wurde, die Ausnahmebewilligung zur Gebäudehöhe zu Un- recht erteilt wurde und die bewilligte Anzahl Parkplätze nicht den öf- fentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Die angefochtene Baube- willigung und der Einspracheentscheid vom 14. März 2022 sind des- halb aufzuheben. Als Folge davon sind auch der Teilstrassenplan "M.___strasse Nr. 001, Aufhebung südöstlicher Bereich (G2)" und die entsprechende Genehmigungsverfügung des TBA aufzuheben. Die
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Rekurse erweisen sich als begründet und sind im Sinn der Erwägun- gen gutzuheissen.
9.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner die amtlichen Kosten unter so- lidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96 bis VRP).
9.2 Der von Stephanie Bialas im Rekurs 1 am 6. April 2022 geleis- tete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.
9.3 Der von B.___ im Rekurs 2 am 11. April 2022 geleistete Kosten- vorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.
Rekurrentin 1, Rekurrentinnen und Rekurrenten 2 und Rekursgeg- nerinnen und Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz der aus- seramtlichen Kosten.
10.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98 bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98 ter VRP).
10.2 Die Rekurrentin 1 obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug einer Rechtsvertreterin rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä- digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono- rarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von den Rekursgegnerinnen und dem Rekursgegner zu bezahlen.
10.3 Die Rekurrentinnen und Rekurrenten 2 obisegen mit ihren An- trägen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hin- sicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters recht- fertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Ent- schädigung (Art. 98 bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 HonO ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von den Rekursgegnerinnen und dem Rekursgegner zu bezahlen.
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Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer ge- stellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet.
10.4 Da die Rekursgegnerinnen und der Rekursgegner mit ihren An- trägen unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzu- weisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A., Z., wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen.
b) Der Rekurs von B., C., D., E., F.___ sowie G., alle Z., wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen.
c) Der Beschluss der Baukommission der Gemeinde Z.___ vom 14. März 2022 und die Einspracheentscheide vom jeweils 14. März 2022 werden aufgehoben.
d) Der Beschluss des Gemeinderates der Gemeinde Z.___ vom 14. März 2022 (Erlass Teilstrassenplan "M.___strasse Nr. 001, Aufhebung südöstlicher Bereich" samt Genehmigungsverfügung des TBA vom 15. Februar 2022) und die Einspracheentscheide vom jeweils 12. Januar 2022 werden aufgehoben.
a) Die H., Y., und I., Z., bezahlen unter solidarischer Haftung eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–.
b) Der am 6. April 2022 von Stephanie Bialas, St.Gallen, im Rekurs Nr. 22-2053 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet.
c) Der am 11. April 2022 von B.___ im Rekurs Nr. 22-2121 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet.
a) Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird gutgeheissen. Die H.___ und I.___ entschädigen A.___ zu gleichen Teilen ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'750.–.
b) Das Begehren von B., C., D., E., F.___ sowie G.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die H.___ und I.___ entschädigen B., C., D., E., F.___
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sowie G.___ zu gleichen Teilen ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'750.–.
c) Das Begehren der H.___ und I.___ um Ersatz der ausseramtli- chen Kosten wird abgewiesen.
Die Vorsteherin
Susanne Hartmann Regierungsrätin