© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/31 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 16-5936 / 16-5954 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 15.01.2020 Entscheiddatum: 27.09.2019 BDE 2019 Nr. 53 Art. 24e RPG, Art. 42b RPV, Art. 132 Abs. 2 BauG. Für die hobbymässige Tierhaltung ausserhalb der Bauzonen wird unter anderem vorausgesetzt, dass die Bewohner der nahe gelegenen Wohnbaute die Tiere selber ohne Beizug von Drittpersonen dauerhaft betreuen können. Dies ist bei sieben Pferden, die hauptsächlich durch eine Person betreut werden sollen, nicht der Fall (Erw. 5.5). Dazu kommt, dass die hobbymässige Tierhaltung als Erweiterung der Wohnnutzung der nahe gelegenen Wohnbaute gilt, was zu Folge hat, dass sie an allfällige Möglichkeiten zur Erweiterung der Wohnbaute anzurechnen ist. Diese wurde vorliegend bereits ausgeschöpft (Erw. 5.7). Sodann kommen für diese Tierhaltung nur unbewohnte Gebäude(teile) in Frage, die in ihrer Substanz noch erhalten sind. Vorliegend wurde aber – ohne vorgängige Baubewilligung – eine umfassende Sanierung vorgenommen, indem unter anderem tragende Konstruktionsteile wie Längs- und Querbalken ersetzt worden sind (Erw. 5.6). Neue Aussenanlagen für die hobbymässige Tierhaltung sind in engen Grenzen möglich. Die Voraussetzungen für die nachträgliche Bewilligung des abgesetzt in der Fruchtfolgefläche erstellten Allwetterplatzes waren vorliegend aber nicht gegeben (Erw. 5.8). Die Überprüfung der Rückbauverfügung ergab sodann, dass diese aufsichtsrechtlich ergänzt werden musste (6.5). // (Dieser Entscheid wurde mit VerwGE B 2020/3 vom 29. August 2020 bestätigt.) BDE 2019 Nr. 53 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
Kanton St.Gallen Baudepartement
16-5936 / 16-5954
Entscheid Nr. 53/2019 vom 27. September 2019 Rekurrent 1
A.___, vertreten durch lic.iur. Werner Rechsteiner, Rechtsanwalt, Unterer Graben 1, 9001 St.Gallen
Rekurrentin 2
B.___,
gegen
Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Beschluss vom 17. August 2016 bzw. 23. September 2016)
Rekursgegner 2
A.___, vertreten durch lic.iur. Werner Rechsteiner, Rechtsanwalt, Unterer Graben 1, 9001 St.Gallen
Betreff Baubewilligung (Einbau Pferdeboxen und Verkleinerung Allwetterplatz, Grundstück Nr. 001)
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Sachverhalt A. A., ist Eigentümer des 3'381 m 2 grossen Grundstücks Nr. 001, Grundbuch Z.. Das Grundstück liegt gemäss dem geltenden Zo- nenplan der Politischen Gemeinde Z.___ vom 6. Dezember 1995 in der Landwirtschaftszone, d.h. ausserhalb der Bauzone, sowie nach dem kantonalen Richtplan im Landschaftsschutzgebiet. Mit Ausnahme des Hofbereichs ist es der Fruchtfolgefläche (in der Karte gelb darge- stellt) zugewiesen. Das Grundstück ist mit einem 96 m 2 grossen Wohnhaus (Vers.-Nr. 002), einer daran angebauten 218 m 2 grossen Remise (Vers.-Nr. 003) sowie einer 263 m 2 grossen freistehenden Scheune (Vers.-Nr. 004) überbaut. Das Wohnhaus ist an die öffentli- che Kanalisation angeschlossen. Auf der Nordseite befindet sich ein 875 m 2 grosser Reitplatz. Der fachmännisch aufgebaute Sandplatz liegt abgesetzt von beiden Remisen im nördlichen Teil der Liegen- schaft und praktisch vollständig in der Fruchtfolgefläche. Er wird nörd- lich in eine Rinne des nicht ausgebauten C.___wegs (ein Weg 2. Klasse) entwässert. Westlich vom Reitplatz befindet sich ein Schot- terplatz, der als Aussenfläche für die Pferde erstellt wurde.
B. a) Das Wohnhaus und die Scheunen wurden bis zum Jahr 1984 landwirtschaftlich genutzt. Hernach hielt der damalige Grundeigentü- mer hier hobbymässig Pferde. Am 27. Juli 1984 stimmte das damalige Amt für Wasser- und Energiewirtschaft (AWE) der Erweiterung des Wohnhauses zu, verweigerte aber die Umwandlung der Scheunen in Pferdestallungen. Im Jahr 1985 wurde das Grundstück Nr. 001 vom landwirtschaftlichen Stammgrundstück abparzelliert.
b) Der damalige Grundeigentümer nutzte die Scheune Vers.- Nr. 003 gleichwohl als Pferdestall um. Von der Gemeinde dazu aufge- fordert stellte er am 2. November 1987 ein nachträgliches Baugesuch für die Umnutzung als Pferdestall und den zwischenzeitlich erstellten Allwetterplatz. Das damals zuständige Amt für Umwelt (AFU) stimmte der Umnutzung der Remise Vers.-Nr. 003 in einen Pferdestall am 11. Februar 1988 zu. Die Zustimmung beinhaltete den Einbau von sie- ben Pferdeboxen und einer Sattelkammer im ehemaligen Rinderstall Vers.-Nr. 003. Für den Auslauf- und Sandplatz von 680 m 2 verweigerte das AFU die Zustimmung.
c) Im Jahr 2005 ersuchte der damalige Grundeigentümer wiede- rum um Bewilligung für den schon einmal verweigerten, aber nicht zu- rückgebauten Allwetterplatz, für weitere, wiederum eigenmächtig er- stellte sechs Pferdeboxen für Pensionspferde in der Scheune Vers.- Nr. 004 und eine Mistmulde. Tatsächlich handelte es sich dabei mitt- lerweile um keine hobbymässige Pferdehaltung (mehr), sondern um eine gewerbliche Pferdezucht bzw. einen Pferdehandel des Pächters, der im Hauptberuf Metzger war. Das nun zuständige Amt für Raum- entwicklung (ARE) verweigerte am 28. April 2006 die Zustimmung zur
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Umnutzung und zum Umbau der Remise Vers.-Nr. 004 in einen Pfer- destall wie auch zur nachträglichen Bewilligung des Allwetterplatzes. Gleichzeitig forderte es die Baubehörde auf, endlich die Wiederher- stellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. Dementsprechend ordnete der Gemeinderat Z.___ mit Beschluss vom 6. November 2006 den Rückbau des Pferdeauslauf- und des Sandplatzes auf eine vom ARE zugestandene Fläche von 300 m 2 sowie den Rückbau der Pfer- deboxen in der Scheune Vers.-Nr. 004 bis 30. September 2008 an. Weiter verlangte er ein Baugesuch betreffend Hofdüngeranlage, weil die im Jahr 1988 bewilligte eingefasste, flüssigkeitsdichte und armierte Mistplatte zwischenzeitlich mehrheitlich verfallen war, sowie eine brandschutztechnische Nachrüstung innert 30 Tage nach Rechtskraft der Verfügung. Den dagegen am 23. November 2006 erhobenen Re- kurs beim Baudepartement zog der damalige Grundeigentümer am 25. Mai 2007 wieder zurück.
d) Das nächste Baugesuch datierte vom 2. März 2010 und betraf wiederum die Umnutzung der Scheune Vers.-Nr. 004 in einen Pferde- stall, dieses Mal als Ersatz für die sieben Pferdeboxen in der Remise Vers.-Nr. 003. Am 4. Juni 2010 stellte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) vor Ort wiederum zahlreiche Unregel- mässigkeiten sowie einen mangelhaften Vollzug der rechtskräftig ver- fügten Wiederherstellungsmassnahmen fest. Am 9. Juli 2010 reichte der damalige Grundeigentümer deshalb ein weiteres Baugesuch nach (Umnutzung Wohnhaus, verkleinerter Sandplatz, neuer Auslauf be- grünt, Anbau Unterstand an Scheune Vers.-Nr. 003, Umnutzung der Scheune Vers.-Nr. 004 in einen Pferdestall, neue Mistmulde unter Dach an Nordostfassade der Scheune Vers.-Nr. 003). Die Baube- hörde schrieb darauf das bereits hängige Baugesuch vom 2. März 2010 ab. Das AREG stellte mit Teilverfügung vom 24. November 2010 fest, dass das Wohnhaus Vers.-Nr. 002 und die Scheunen Vers.- Nrn. 003 und 004 nach dem 1. Juni 1972 landwirtschaftlich genutzt worden seien und stimmte der Umnutzung des Wohnhauses und der beiden Scheunen im Sinn der Erwägungen zu. Die Zustimmung zum Anbau Unterstand an die Scheune Nr. 003 verweigerte es und hielt fest, dass maximal sieben Pferde gehalten werden dürften. Sodann wies es darauf hin, dass die zuständige Gemeindebehörde die Wie- derherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen habe. Ge- stützt auf diese Zustimmungsverfügung ordnete die Baubehörde am 14. März 2011 erneut die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu- stands an, dieses Mal bis 15. August 2011. Die Anordnung beinhaltete den Abbruch des Unterstands, der als Schutzbaute des Pferdelauf- bands diente, den Rückbau der Pferdeboxen auf maximal sieben für den ganzen Betrieb sowie den Rückbau des Sandplatzes (Pferdeaus- lauf) auf eine Fläche von 300 m 2 . C. Am 1. November 2013 erwarb der heutige Eigentümer die Liegen- schaft, wo er zusammen mit seiner Lebenspartnerin hobbymässig sie- ben Pferde hielt. Er ist gelernter Schreiner und arbeitet als Immobili- enbewirtschafter in Y.___, wo er bis am 1. Mai 2019 auch angemeldet
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war. Die Betreuung der Pferde war hauptsächlich Aufgabe seiner Part- nerin. Am 7. Januar 2014 reichte er bei der Baubehörde ein Bauermitt- lungsgesuch ein. Demnach sollten die von seinem Rechtsvorgänger nicht fachmännisch vorgenommenen baulichen Massnahmen in der Scheune Vers.-Nr. 004 entfernt und die Statik durch eine Konstruktion aus Holz wiederherstellt werden. Weiter war geplant, sieben Boxen, eine Futterkammer, zusätzliche Türen und Fenster sowie eine beto- nierte Mistmulde einzubauen. Das AREG hielt mit Vorbescheid vom 20. Februar 2014 dazu fest, dass die hobbymässige Pferdehaltung in der Landwirtschaftszone grundsätzlich nicht zulässig und dass der mit Baubewilligung vom 14. März 2011 verfügte Rückbau noch immer nicht vollzogen sei. Nebstdem ein freistehendes Ökonomiegebäude nur solange genutzt werden dürfe, als es noch bestimmungsgemäss nutzbar sei (beschränkte Besitzstandsgarantie), müsse bei der hobby- mässigen Tierhaltung der Einbau von Pferdeboxen als Erweiterung der Wohnnebenflächen des Wohnhauses angerechnet werden. Vor- liegend sei mit dem Um- und Ausbau des Wohnhauses bereits die ge- samthaft zulässige Erweiterung von 100 m 2 ausgeschöpft worden. So- mit könnten in der Scheune Vers.-Nr. 004 keine zusätzlichen Flächen mehr bewilligt werden. Die baulichen Massnahmen an der Nordost- und Nordwestfassade seien auf das für die Tierhaltung notwendige Mass zu beschränken.
D. a) Trotz dieses Vorbescheids reichte A.___ am 25. März 2014 ein Baugesuch betreffend Umbau/Renovation der Scheune Vers.-Nr. 004 für die hobbymässige Tierhaltung ein, wonach nicht nur die fehlende Stabilität der Scheune wiederhergestellt, sondern zusätzlich sieben Pferdeboxen, eine Sattelkammer und ein Abladeraum eingebaut so- wie ein neuer Boden über dem Erdgeschoss eingezogen und ver- schiedene Fassadenänderungen vorgenommen werden sollten. Beim nach wie vor 875 m 2 grossen Allwetterplatz sollte eine Mistmulde auf- gestellt werden. Mit der Bewilligung der nachgesuchten Umnutzung sollten die bestehenden Pferdeboxen in der Scheune Vers.-Nr. 003 abgebrochen werden, da diese ohnehin nicht mehr tierschutzkonform seien. Der noch immer nicht zurückgebaute Allwetterplatz sollte nun auf eine Grösse von maximal 800 m² reduziert werden.
b) Gegen dieses Baugesuch erhob B.___, am 24. April 2014 Ein- sprache, wobei sie den Rückbau des eigenmächtig erstellten Allwet- terplatzes auf das zulässige Mass verlangte.
c) Anlässlich der Einspracheverhandlung vom 8. Juli 2015 und den darauf nachgereichten Unterlagen stellte sich heraus, dass der Ge- suchsteller zwischenzeitlich – ohne die entsprechende Baubewilligung abzuwarten – nicht nur ein, sondern zwei neue Geschossdecken samt Aufzugslift eingebaut hatte. Der Gemeindevertreter sprach vor Ort ei- nen Baustopp aus.
d) Das AREG erliess am 29. Juni 2016 folgende raumplanungs- rechtliche Teilverfügung:
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d) Die zuständige Gemeindebehörde ist beauftragt und ermächtigt, die Anmerkung im Grundbuch anzu- melden. 4. Der bestehende Allwetterplatz ist auf 800 m² zurück- zubauen. 5. Der westlich an den Allwetterplatz angrenzende Schotterbelag ist zu entfernen und die Fläche mit Hu- mus fachgerecht zu rekultivieren. 6. Die Pferdeboxen in der Remise Vers.-Nr. 003 sind nach Bezug der Boxen in der Scheune Vers.-Nr. 004 abzubrechen. 7. Sollten während den Grabarbeiten Sickerleitungen zum Vorschein kommen, wäre deren ordnungsge- mässe Erstellung zu prüfen. 8. Die Umzäunung ist mit einer einfachen Zaunanlage zurückhaltend auszuführen (keine weissen Bänder). 9. Projektänderungen sind dem Amt für Raumentwick- lung und Geoinformation vor Ausführung zur Zustim- mung zu unterbreiten. 10. [Gebühr] e) In der Folge wies der Gemeinderat Z.___ die Einsprache der B.___ Schweiz am 17. August 2016 bzw. 23. September 2016 kosten- pflichtig ab und erteilte die Baubewilligung im Sinn der Zustimmungs- verfügung des AREG bzw. verweigerte diese für die zwei eigenmäch- tig eingebauten Geschossdecken in der Scheune Vers.-Nr. 004 und verfügte deren Abbruch bis 30. November 2016. Für den Fall der Nichtbefolgung drohte er die Ersatzvornahme an.
E. Gegen diesen Beschluss erhoben sowohl der Bauherr (Rekurs Nr. 16- 5936) als auch die Einsprecherin (Rekurs-Nr. 16-5954) am 6. Oktober 2016 bzw. 10. Oktober 2016 Rekurs beim Baudepartement.
a) Der Antrag des Rekurrenten 1 lautet:
Die beantragte Flächenerneuerung in der Scheune Nr. 004 sei zu bewilligen. Der Rekurrent 1 begründet seinen Antrag damit, dass es in der Scheune früher schon eine Kuhstalldecke, das heisst ein Oberge- schoss, Zwischengeschosse und einen Heuboden gehabt habe. Die geplante Nutzung als Pferdestall bedinge es, dass die vormalige bloss 2 m hohe Kuhstalldecke durch eine 2,5 m hohe Decke ersetzt werden müsse. Ohne die beiden Zwischenböden bzw. Decken wären die Tem- peraturen für die Pferdehaltung im Winter zu tief und es wäre zu wenig Platz für das nötige Futtermittel, das Einstreumaterial und das Heu
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vorhanden. Zudem lagere er hier Brennholz und verschiedene antike Gegenstände ein. Bei den vorgezogenen Umbauarbeiten sei er gut- gläubig vorgegangen, da Gemeindevertreter ihm bestätigt hätten, dass er die defekten und fehlenden Gebäudeteile ohne Baubewilli- gung austauschen und einbauen dürfe. Die Bauarbeiten würden hauptsächlich das Innere betreffen und somit von aussen kaum wahr- nehmbar sein. Ein Verstoss gegen öffentliche Interesse liege somit nicht vor. Ein Rückbau wäre völlig unverhältnismässig.
b) Die Rekurrentin 2 stellt mit Rekursbegründung vom 11. Novem- ber 2016 folgende Anträge:
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die hobbymässige Pferdehalten weder sieben Pferdeboxen noch ein Allwetterplatz auf Fruchtfolgeflächen erlaubt. Die Vorinstanz habe auch nicht abklärt, ob der Allwetterplatz gewässerschutzkonform ent- wässert werde.
F. a) Die Vorinstanz nimmt mit Vernehmlassung vom 29. November 2016 Stellung und beantragt dabei die Abweisung der Rekurse. Der Rekurrent 1 verkenne, dass für eine hobbymässige Tierhaltung in ei- nem dem Wohnhaus nahe gelegenen Gebäude ein entsprechendes Erweiterungspotential vorausgesetzt werde. Ein solches sei vorlie- gend nicht vorhanden. Der Rekurrentin 2 müsse entgegengehalten werden, dass nachgewiesen sei, dass die Partnerin die Pferde ohne Beizug Dritter betreuen könne. Der Allwetterplatz sei gewässerschutz- konform erstellt. Der Umstand, dass die Einsprache nur teilweise ab- gelehnt worden sei, sei mit einer entsprechend tieferen Gebühr be- rücksichtigt worden.
b) Der Rekurrent 1 bestreitet mit Schreiben vom 30. November 2016, dass der Wiederherstellungsverfügung vom 14. März 2011 nicht nachgelebt worden sei, zumal sich die Gemeinde damit einverstanden erklärt habe, dass der Allwetterplatz nun doch nicht zurückgebaut wer- den müsse. Für die sieben Pferde investiere seine Partnerin acht Stun- den pro Tag, und er selbst helfe am Abend und an den Wochenenden ebenfalls. Effektiv nötig seien aber bloss zehn Minuten pro Pferd. So- dann habe ihm eine Strassenbaufirma bestätigt, dass der Allwetter- platz ohne weiteres in wenigen Wochen zurückgebaut werden könne. Dass dieser in der Fruchtfolgefläche liege, spiele somit keine Rolle.
c) Die Rekurrentin 2 verlangt mit Vernehmlassung vom 19. Januar 2017 die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses von A.___.
d) Das AREG beantragt mit Stellungnahmen vom 7. Februar 2017 die Abweisung der Rekurse und erklärt, dass es bei der Zulässigkeit der hobbymässigen Tierhaltung darauf ankomme, wie viele Tiere im konkreten Fall ohne Beizug fremder Hilfe betreut werden könnten. Vor- liegend habe der Rekurrent 1 aufgezeigt, dass seine Partnerin in der Lage sei, allein sieben Pferde zu betreuen. Weil das vorliegende Grundstück nicht mehr dem bäuerlichen Bodenrecht unterstehe, handle es sich vorliegend um keine Fruchtfolgefläche, die unmittelbar der bodenabhängigen Produktion diene oder zu diesem Zweck sofort zur Verfügung zu halten wäre. Mithin überwiege das Tierwohl den um- fassenden Schutz der Fruchtfolgeflächen. Dem öffentlichen Interesse an der Versorgungssicherheit sei Genüge getan, wenn eine allfällige Rückführung der Reitfläche zu ackerfähigem Kulturland innert zweier Jahre möglich sei. Dass ohne Fachgutachten nicht gesagt werden könne, ob das veränderte Erdreich mit dem Schichtaufbau und dem Entwässerungssystem die gesetzlichen Voraussetzungen einer rever- siblen Fläche erfülle, sei unter diesen Umständen nicht relevant. Die Umbauten in der Scheune Vers.-Nr. 004 betreffend habe das AREG
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zwischenzeitlich zur Kenntnis nehmen müssen, dass eine hobbymäs- sige Tierhaltung als Erweiterung der Wohnnebennutzung der nahege- legenen Wohnbaute gelte, weshalb seine gegenteilige Zwischenbeur- teilung vom 27. November 2015 hinfällig geworden sei.
G. a) Das Baudepartement führte am 23. Mai 2017 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligen sowie zweier Vertreter des AREG einen Au- genschein durch. Vor Ort zeigte sich, dass der Allwetterplatz drainiert ist und in eine offene Rinne des nicht ausgebauten Freiwilenwegs ent- wässert wird. Vor Ort musste auch festgestellt werden, dass in der Scheune Vers.-Nr. 004 sämtliche Zwischenböden, Treppenzugänge und die Sattelkammer bereits erstellt sind. Der erste Zwischenboden ist inklusiv Balken komplett neu und erheblich höher angebracht als die Decke des ehemaligen Kuhstalls. Der zweite Boden wurde auf be- stehende Balken und einer vormaligen Abdeckung aus Holzbrettern verlegt. Die beiden Obergeschosse sind mit einem grossen neuen Wa- renlift verbunden. Das erste Obergeschoss ist mit elektrischem Licht versehen. Am Rekursaugenschein war es als Lagerraum für Brenn- holz und mit Maschinen für Holzarbeiten eingerichtet (vgl. Fotodoku- mentation des Augenscheinprotokolls vom 26. Mai 2017). Das Erdge- schoss ist soweit vorbereitet, dass die Boxen eingebaut werden kön- nen. Die Sattelkammer ist bereits vorhanden. Erkennbar war auch, dass nicht nur die Decke bzw. der Boden des ersten Obergeschosses ersetzt, sondern auch neue tragende Längs- und Querbalken einge- baut wurden. Vor Ort stellte der Gemeindevertreter klar, dass sie dem Rekurrenten 1 lediglich mündlich gesagt hätten, dass er gewisse In- standstellungsarbeiten bewilligungsfrei durchführen könne. Gemeint seien damit jene Balken gewesen, die für die Statik relevant und vom Vorgänger entfernt worden seien. Davon, dass zwei neue Böden ein- gebaut würden, hätten sie aber nichts gewusst und somit hätten sie diesen Erneuerungsarbeiten auch nicht zugestimmt.
b) Die Rekurrentin 2 nimmt mit Eingabe vom 8. Juni 2017 zum Au- genscheinprotokoll Stellung und weist darauf hin, dass gemäss Er- kenntnissen am Rekursaugenschein das neue erste Obergeschoss nicht für die Hobbytierhaltung, sondern als Brennholzlager und für Schreinerarbeiten benützt werde. Das Protokoll sei insofern zu ergän- zen, als sie vor Ort darauf hingewiesen habe, dass die zonenfremde gewerbliche Nutzung unzulässig sei und diesbezüglich der rechtmäs- sige Zustand wiederhergestellt werden müsse. Vor Ort habe sich ebenfalls bestätigt, dass der Allwetterplatz nur mit grossem Aufwand entfernt werden könne. Nebst Einstreumaterial müssten insbesondere auch der Kieskoffer und die Drainageleitungen entfernt und der Boden durch Zuführen von A-Boden rekultiviert werden. Eine einfache Rück- führbarkeit im Sinn von Art. 34b Abs. 3 Bst. b der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1; abgekürzt RPV) sei offensicht- lich nicht gegeben.
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c) Der Rekurrent 1, nunmehr vertreten durch lic.iur. Werner Rech- steiner, Rechtsanwalt, St.Gallen, stellt mit Stellungnahme zum Augen- scheinprotokoll vom 3. August 2017 folgende Anträge:
d) Die Rekurrentin 2 entgegnet mit Schreiben vom 25. August 2017, dass der Verfahrensleiter vor Ort ausdrücklich die Frage gestellt habe, ob die Flächenberechnung des Wohnhauses anerkannt werde, ansonsten man auch das Wohnhaus besichtigen müsse. Der ange- sprochene Bauherr habe die Berechnung darauf ausdrücklich aner- kannt, weshalb man in der Folge darauf verzichtet habe, das Wohn- haus ebenfalls zu besichtigen. Im ersten Obergeschoss der umgebau- ten Scheune seien – wie im Protokoll richtig festgehalten – Holz gela- gert worden und verschiedene Geräte für Schreinerarbeiten gestan- den.
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e) Die Kostennote des Vertreters des Rekurrenten 1 über Fr. 4'155.85 datiert vom 28. August 2017. Mit Schreiben vom 31. Au- gust 2017 lässt der Rekurrent 1 zudem die Ausführungen der Rekur- rentin 2 zum Augenscheinprotokoll insgesamt und ohne Begründung bestreiten.
H. a) Mit Schreiben vom 4. April 2019 teilt der Verfahrensleiter den Verfahrensbeteiligten mit, dass er voraussichtlich dem Bauvorsteher eine reformatio in peius bzw. eine weitergehende Rückbauverpflich- tung beantragen werde, als die Vorinstanz angeordnet habe. Zudem verlangte er Auskunft darüber, ob die sieben Pferde nach wie vor allein von der Lebenspartnerin des Rekurrenten betreut würden.
b) Die Vorinstanz teilt mit Schreiben vom 26. April 2019 mit, dass sich D., die Lebenspartnerin des Rekurrenten 1, am 26. Juni 2018 in Z. abgemeldet habe, der Rekurrent 1 habe noch nie Wohnsitz in Z.___ gehabt. Einen weitergehenden Rückbau erachte sie als unver- hältnismässig.
c) Der Rekurrent 1 lässt am 8. Mai 2019 mitteilen, dass er zwi- schenzeitlich seinen Wohnsitz nach Z.___ verlegt habe. D.___ lebe inzwischen nicht mehr auf dem Hof. Aktuell halte er nur noch zwei Pferde, die er ohne fremde Hilfe hobbymässig betreue. Bezüglich der erneuerten baulichen Grundstrukturen liege entgegen der anderslau- tenden Ausführungen vom 4. April 2019 mit dem Beschluss vom 14. März 2011 bzw. der Teilverfügung des AREG vom 24. November 2010 eine rechtskräftige Bewilligung vor. Diese Behauptung lässt er mit Schreiben vom 28. Mai 2019 bekräftigen. Überdies lässt er vorbrin- gen, dass eine weitergehende Rückbauverpflichtung treuwidrig sei, da er auf die Rechtmässigkeit der Baubewilligung vom 14. März 2011 habe vertrauen dürfen. Am 5. Juni 2019 lässt er nochmals ausführen, dass er seit 1. Mai 2019 Wohnsitz in Z.___ habe. Die Vorinstanz ver- kenne, dass der vormalige Eigentümer mit Beschluss vom 14. März 2011 verpflichtet worden sei, die bauliche Sicherheit der Scheune Vers.-Nr. 454 wiederherzustellen.
I. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit wesentlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Rekursverfahren Nrn. 16-5936 und 16-5954 betreffen den gleichen Streitgegenstand, wobei sie die gleichen Tatbestands- und
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zum Teil die gleichen Rechtsfragen aufwerfen. Es rechtfertigt sich da- her, die zwei Rekurse in einem einzigen Entscheid zu behandeln und verfahrensrechtlich zu vereinigen (GVP 1972 Nr. 30).
1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43 bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).
1.3 Als Adressaten der Verfügung sind die Rekurrenten berechtigt, Rekurs zu erheben (Art. 45 Abs. 1 VRP).
1.4 Die Rekurse erfolgten frist- und formgerecht (Art. 47 und 48 VRP). Die nachträgliche Behauptung des Rekurrenten 1, der Rekur- rentin 2 hätte für die Rekursergänzung keine Nachfrist gegeben wer- den dürfen, ist nicht stichhaltig. Der von seinem Rechtsvertreter ange- rufene BGE 134 I 162 Erw. 5.2 bezieht sich auf das Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts (SR 830.1, abgekürzt ATSG), das grundsätzlich nicht erstreckbare 30-tägige Fris- ten kennt (Art. 52 Abs. 1 und Art. 60 Abs. 1 ATSG). Eine Nachfristset- zung soll im ATSG daher insbesondere nur für rechtsunkundige Ver- fahrensbeteiligte möglich sein, die erst kurz vor Ablauf der Anfech- tungsfrist in Unkenntnis der formellen Anforderungen eine namentlich ungenügend begründete Beschwerdeschrift einreichen (Art. 61 Bst. b Satz 2 ATSG). Vorliegend handelt es sich aber um eine kantonal ge- regelte 14-tägige Frist. Dabei genügt es, den Rekurs innert dieser Frist vorerst nur zu erklären und für den Antrag, die Sachverhaltsdarstel- lung und die Begründung eine Nachfrist gemäss Art. 48 Abs. 2 VRP zu verlangen. Mit Blick auf die kurze Frist für die Rekurserklärung ent- spricht dies einer langjährigen Praxis (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungs- gerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 2003, N 910).
1.5 Somit liegen sämtliche Sachurteilvoraussetzungen vor, weshalb auf die Rekurse einzutreten ist.
Der Rekurrent 1 verlangt "zur Klärung der Angelegenheit" eine zweite Ortsbegehung.
2.1 Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Er dient dem besse- ren Verständnis des Sachverhalts. Die Entscheidung, ob eine Besich- tigung vor Ort durchzuführen ist, liegt allein im pflichtgemässen Ermes- sen der urteilenden Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden, sofern eine Nachprü- fung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., N 966).
2.2 Anlässlich des am 24. Mai 2017 durchgeführten Rekursaugen- scheins wurde der rechtserhebliche Sachverhalt vollständig festge-
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stellt, die wesentlichen Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wur- den im Protokoll vom 26. Mai 2017 festgehalten und die relevanten Gegebenheiten fotografiert. Die Beteiligten hatten sodann Gelegen- heit, dazu Stellung zu nehmen. Allein der Umstand, dass der Rekur- rent 1 erst anschliessend einen Rechtsvertreter beigezogen hat, der die tatsächlichen Verhältnisse rechtlich anders würdigt als der Rekurs- sachbearbeiter in seiner vorläufigen Beurteilung vom 4. April 2019, womit er den Verfahrensbeteiligten die Möglichkeit einer reformatio in peius zur Kenntnis brachte, macht keine weitere Ortsbegehung nötig, weshalb darauf verzichtet werden kann.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab- gekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Gemäss Art. 173 PBG werden aber die bei Vollzugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nach jenem Recht beurteilt, das im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hatte (Art. 173 PBG). Mithin sind vorliegend weiterhin die materiell rechtlichen Bestimmungen des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 anwendbar.
Das Baugrundstück befindet sich in der Landwirtschaftszone. Haupt- streitpunkt ist, ob der Rekurrent 1 in dieser Zone als Nichtlandwirt sie- ben Pferde halten und dafür eine bestehende Scheune umnutzen, sa- nieren und umbauen sowie einen 800 m 2 grossen Reit- und Allwetter- platz nachträglich legalisieren und betreiben darf.
4.1 Nach Art. 22 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) und Art. 78 Abs. 1 BauG bedürfen das Er- richten und Ändern von Bauten und Anlagen einer Bewilligung. Bewil- ligungspflichtig sind insbesondere Neu-, Um-, Auf- und Nebenbauten jeder Art (Art. 78 Abs. 2 Bst. a BauG) sowie Zweckänderungen aus- serhalb der Bauzonen (Art. 78 Abs. 2 Bst. q BauG). Die zuständige kantonale Behörde entscheidet bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahme- bewilligung erteilt werden kann (Art. 25 Abs. 2 RPG). Die Zustimmung erteilt das AREG (Art. 87 bis BauG).
4.2 Die Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung setzt zunächst voraus, dass der geplante Bau dem Zweck der jeweiligen Nutzungs- zone entspricht (Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG), d.h. die geplante Baute muss zonenkonform sein. Die Landwirtschaftszone dient der langfris- tigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Aus- gleich; sie soll ihren verschiedenen Funktionen entsprechend von Überbauungen weitgehend freigehalten werden (Art. 16 Abs. 1 RPG). Auf einem bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11; ab- gekürzt BGBB) sind auch Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur
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Haltung von Pferden nötig sind, wenn dieses Gewerbe über eine über- wiegend betriebseigene Futtergrundlage und Weiden für die Pferde- haltung verfügt (Art. 16a bis RPG).
4.3 Der Rekurrent 1 und seine Lebenspartnerin D.___ sind unbe- strittenermassen keine Landwirte. Sowohl der hobby- als auch ge- werbsmässigen Pferdehaltung durch Nichtlandwirte kommt kein land- wirtschaftlicher Charakter zu (Urteil des Bundesgerichtes 1C_347/2017 vom 23. März 2018 Erw. 3.2.4. mit Hinweisen). Mangels Zonenkonformität ist somit für die vorliegende Pferdehaltung keine or- dentliche Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 2 RPG möglich.
In Artikel 24 RPG findet sich der Grundtatbestand für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen nicht zonenkonformer Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone. Er gelangt jedoch nur subsidiär zu den Tat- beständen über die erleichterte Ausnahmebewilligung zur Anwen- dung. Bevor auf den Grundtatbestand von Art. 24 RPG zurückgegrif- fen wird, ist vorgängig zu prüfen, ob eine erleichterte Ausnahmebewil- ligung nach den Bestimmungen von Art. 24a RPG bis Art. 24e RPG und Art. 37a RPG erteilt werden kann. Bereits an dieser Stelle kann aber gesagt werden, dass Art. 24 RPG vorliegend nicht greift, weil die hobbymässige Pferdehaltung keinen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (Art. 24 Bst. a RPG).
5.1 Die Grundnorm für eine erleichterte Ausnahmebewilligung findet sich in Art. 24c RPG. Sie konkretisiert die Besitzstandsgarantie für alle Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonen- konform sind (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar, Raumplanungsge- setz, Bern 2006, N 14 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 RPG). Art. 24c RPG gestattet, zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone zu erneuern, massvoll zu ändern oder wiederaufzu- bauen, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung bleibt vor- behalten. Diese Bestimmung enthält eine Besitzstandsgarantie zu Gunsten bestehender, zonenwidrig gewordener Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone. Diese erstreckt sich nach konstanter Recht- sprechung (BGE 129 II 396) und herrschender Lehre aber nur auf Bau- ten und Anlagen, die vor dem 1. Juli 1972 in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert und auf Grund einer späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind. Als Rechtsänderung gelten neben Gesetzesänderungen hauptsächlich Änderungen der raumplanerischen Nutzungsordnung. Diese Bestimmung gelangt nicht zur Anwendung, wenn die Zonenwidrigkeit der Bauten allein durch tat- sächliche Änderungen, namentlich wegen der Aufgabe des Landwirt- schaftsbetriebs, entstanden ist. Aus den Akten geht hervor, dass der vorliegende Landwirtschaftsbetrieb im August 1985, mithin nach dem massgeblichen Stichtag aufgegeben wurde. Art. 24c RPG scheidet so- mit ebenfalls aus. Dazu kommt, dass Art. 24c RPG von vornherein nicht auf alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen anwendbar ist (Art. 41 Abs. 2 RPV).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 15/30
5.2 Art. 24a RPG erweitert die Besitzstandsgarantie für Zweckände- rungen ohne bauliche Massnahmen an bestehenden Bauten und An- lagen. Dass für die zwischenzeitlich eigenmächtig vollständig erneu- erte Scheune Vers.-Nr. 004 und den ebenfalls ohne Baubewilligung erstellten Allwetterplatz nachträglich keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG erteilt werden kann, versteht sich von selbst.
5.3 Der Vollständigkeit halber sei auch noch erwähnt, dass der Re- kurrent 1 weder einen landwirtschaftlichen noch einen gewerblichen Betrieb führt, weshalb eine Bewilligung nach Art. 24b RPG oder Art. 37a RPG ebenfalls ausgeschlossen ist. Art. 24d RPG hat die Um- wandlung landwirtschaftlicher Wohnbauten für nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzungen zum Inhalt. Eine vorbestehende Wohnnutzung liegt hier nicht vor. Eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG findet auf das vormalige Ökonomiegebäude folglich ebenfalls keine Anwendung.
5.4 Als mögliche Bestimmung bleibt Art. 24e RPG, welche die hob- bymässige Tierhaltung ausserhalb der Bauzonen seit 1. Mai 2014 neu regelt. Dieser Ausnahmetatbestand reiht sich in jene Gruppe ein, die der Bewältigung der Folgen des landwirtschaftlichen Strukturwandels dient. Funktionslos gewordene landwirtschaftliche Ökonomiebauten sollen in engem Rahmen für die hobbymässige Tierhaltung umgebaut und umgenutzt werden dürfen (R. MUGGLI IN: AEMISSEGGER/MOOR/ RUCH/TSCHANNEN [HRSG.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, N 5 zu Art. 24e RPG).
5.4.1 Voraussetzung für eine Bewilligung von baulichen Massnahmen in unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen nach Art. 24e RPG ist, dass diese den Bewohnern einer nahe gelegenen Wohnbaute zur hob- bymässigen Tierhaltung dienen, eine tierfreundliche Haltung gewähr- leisten und dass sie in ihrer Substanz noch erhalten sind. Neue Aus- senanlagen werden bewilligt, soweit sie für eine tiergerechte Haltung notwendig sind. Im Interesse einer tierfreundlichen Haltung können solche Anlagen grösser als die gesetzlichen Mindestmasse dimensio- niert werden, soweit dies mit den wichtigen Anliegen der Raumpla- nung vereinbar ist und die Anlage reversibel erstellt wird. Bewilligun- gen nach diesem Artikel dürfen jedoch nur erteilt werden, wenn die Voraussetzungen von Artikel 24d Absatz 3 RPG erfüllt sind, die Baute oder Anlage also für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist, die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben, höchs- tens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammen- hang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden, die landwirtschaftli- che Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 53/2019), Seite 16/30
5.4.2 Art. 42b Abs. 3 RPV präzisiert, dass nur so viele Tiere gehalten werden dürfen, wie die Bewohner der nahe gelegenen Wohnbaute sel- ber betreuen können. Massgebend ist dabei nicht nur, dass die Tier- halter genügend Erfahrung haben, sie müssen auch körperlich und zeitlich in der Lage sind, die Tiere selber zu betreuen. Eine weitere Einschränkung besteht darin, dass die hobbymässige Tierhaltung als Erweiterung der Wohnnutzung der nahe gelegenen Wohnbaute gilt (Art. 42b Abs. 1 RPV). Dies hat zur Folge, dass sie an allfällige Mög- lichkeiten zur Erweiterung der Wohnbaute nach Art. 42 Abs. 3 RPV anzurechnen ist (Art. 42b Abs. 2 RPV; VerwGE B 2016/193 vom 23. Mai 2018 Erw. 3.2.). Eine Freizeittierhaltung bei einer nahegelege- nen altrechtlichen zonenfremden Wohnbaute ist mit anderen Worten nur möglich, wenn die gesamte Erweiterung bezüglich der anrechen- baren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Neben- fläche) weder 30 Prozent noch 100 m 2 überschreiten; die Erweiterun- gen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet.
5.5 Vorliegend ist die Baubewilligung von sieben Pferdeboxen, einer Sattelkammer und einem Abladeraum sowie der Bauabschlag bezüg- lich des Einbaus von zwei weiteren Geschossen für Lagerzwecke zu überprüfen. Daran ändert nichts, dass der Rekurrent zwischenzeitlich (vorübergehend) nur zwei Pferde hält.
5.5.1 Die Rekurrentin 2 ist mit Verweis auf den Bundesgerichtsent- scheid 1C_587/2014 vom 23. Juli 2015 Erw. 5 der Meinung, dass in der Landwirtschaftszone als Freizeitbeschäftigung maximal fünf Pferde gehalten werden dürften. Eine konkrete Obergrenze hat das Bundesgericht für hobbymässig gehaltene Pferde aber nicht festge- legt. Im angerufenen Entscheid hat das Gericht aber immerhin ausge- führt, dass fünf Pferde, die bei der örtlichen Inspektion angetroffen worden seien, eine Zahl sei, die an der Grenze dessen liege, was durch die Haltung von Freizeitpferden bewältigt werden könne. Im Ent- scheid 1C_347/2017 vom 23. März 2018 Erw. 4.4.1. hält das Bundes- gericht wiederum fest, dass sich aus Art. 42b Abs. 3 RPV und aus der Wegleitung "Pferd und Raumplanung" des Bundesamtes für Raument- wicklung ARE (Aktualisierte Version 2015; nachfolgend Wegleitung) zwar keine fixe Obergrenze für die Haltung von Pferden ergebe. Kon- kret erachtete es aber die von den Vorinstanzen angenommene Be- schränkung der hobbymässigen Haltung auf vier Tiere in Abgrenzung zu der auf die Erzielung eines Erwerbseinkommens ausgerichteten gewerblichen Pferdehaltung als durchaus sachgerecht und innerhalb des Ermessensspielraums der kommunalen und kantonalen Behörden liegend.
5.5.2 Die vorliegend umstrittene Bewilligung basiert darauf, dass die Lebenspartnerin des Rekurrenten 1 die sieben Pferde auf dem Hof als blosse Freizeitbeschäftigung betreut. Der Rekurrent 1 hilft ihr dabei am Wochenende bzw. während seiner Freizeit. Daran ändert nichts, dass er seinen Wohnsitz zwischenzeitlich von Y.___ nach Z.___ verlegt hat,
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zumal er nicht geltend macht, er sei nebst seiner vollzeitigen Erwerbs- tätigkeit als Immobilienbewirtschafter/Schreiner in Y.___ neu in der Lage, mehr zur Betreuung der Pferde beizutragen als er dies bis anhin getan hat. Am Rekursaugenschein führte er aus, dass seine Partnerin zwei Pferde alters- bzw. unfallbedingt auf dem Laufband bewege, ein Jungtier reite sie derzeit ein. Für das kürzlich verstorbene Fohlen woll- ten sie ein neues kaufen. Mit den restlichen drei Pferden reite sie täg- lich aus, mache Gymnastik, longiere oder übe Springreiten. Ihr Ar- beitstag bei den Pferden beginne jeweils um 6.30 Uhr mit Misten, Ein- streuen, Füttern und Putzen und ende um etwa 19 Uhr. Für die ferien- bedingten Abwesenheiten werde eine Drittperson beschäftigt.
5.5.3 Nach den eigenen Ausführungen des Rekurrenten 1 arbeitete D.___ somit mehr als 12 Stunden pro Tag mit den Pferden bzw. im Stall. Tatsächlich ist fürs Putzen, Satteln und die Grobpflege eines Pferdes rund eine halbe Stunde nötig. Zudem muss es während einer halben Stunde bewegt werden. Die Arbeit mit sieben gesunden Pfer- den nimmt somit insgesamt rund sieben Stunden in Anspruch. Dazu kommen weitere anfallende Arbeiten wie Misten, Sattelzeug Putzen usw. Dass ein derart zeitintensives Hobby ohne fremde Hilfe praktisch von lediglich einer Person auf Dauer ausgeübt werden kann, ist nicht vorstellbar, selbst wenn im konkreten Fall die Betroffene eine Ausbil- dung im Pferdesport besitzt. Bei einer Bewilligung nach Art. 24e RPG dürfen Dritte für die Betreuung der Tiere nicht beigezogen werden (Art. 42b Abs. 3 RPV; MUGGLI, a.a.O., N 11 zu Art. 24e RPG). Daran ändern auch die Behauptungen des Rekurrenten 1 nichts, dass die Betreuung eines Pferdes gemäss der eidgenössischen landwirtschaftlichen Be- griffsverordnung (SR 910.91) bloss zehn Minuten pro Tag betrage und dass er eine Tierpflegerin kenne, die über eine längere Zeit sogar 21 Pferde betreut habe. Nebst dem, dass seine Lebenspartnerin eigenen Ausführungen zufolge für ein Pferd ebenfalls über eine Stunde pro Tag aufwendet, lässt sich der Verordnung diesbezüglich nichts entneh- men. Und dass eine Person auf Dauer ohne Hilfe 21 Pferde artgerecht betreuen und beschäftigen können soll, ist nach dem Gesagten eben- falls unvorstellbar.
5.5.4 Das AREG hat die Zustimmung gleichwohl mit der Begründung erteilt, dass die Bewilligung für die hobbymässige Pferdehaltung oh- nehin von Gesetzes wegfalle, wenn die Voraussetzungen von Art. 24e RPG nicht mehr erfüllt seien (Art. 42d Abs. 7 RPV). Die Baubehörde ihrerseits begründet die Bewilligung damit, dass der Rekurrent 1 und seine Lebenspartnerin über genügend Erfahrung betreffend Pferde- haltung hätten. Dabei lassen die Vorinstanz und das AREG aber aus- ser Acht, dass es vorliegend um eine Ausnahmebewilligung für zonen- fremde bauliche Massnahmen geht und dass der Rückbau illegal ge- wordener Bauten und Anlagen nicht ohne weiteres angeordnet werden kann. Demnach muss bei der Prüfung der konkreten Verhältnisse auch geprüft werden, ob die Freizeitbeschäftigung, die den baulichen Massnahmen zu Grunde liegt, von den Bewohnern einer nahen Wohn- baute auf Dauer hobbymässig ausgeübt werden kann. Mit anderen Worten reicht es nicht, dass Gesuchsteller die Tiere bloss für eine
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kurze Zeit hobbymässig halten wollen, wenn dafür bauliche Massnah- men nötig werden, deren Entfernung aus Gründen der Verhältnismäs- sigkeit nicht mehr verlangt werden kann.
5.5.5 Vorliegend ist die Rekursinstanz überzeugt, dass die körperlich anstrengende Betreuung von sieben Pferden, die so viel Zeit bean- sprucht wie eine bezahlte vollzeitige Erwerbstätigkeit, auf Dauer nicht von einer Person allein ohne fremde Hilfe hobbymässig ausgeübt wer- den kann. Daran ändert nichts, dass der Rekurrent 1 neben seiner vollzeitigen ausserhäuslichen Erwerbstätigkeit ebenfalls reitet und im Stall hilft.
5.5.6 Sodann musste im Verlauf des Rekursverfahrens in Erfahrung gebracht werden, dass D.___ – wie gesagt basiert das vorliegende Gesuch auf ihr – zwischenzeitlich nicht mehr auf dem Hof lebt. Da der Rekurrent 1 nicht geltend macht, er selbst oder andere Bewohner ei- ner nahe gelegenen Wohnbaute würden die sieben Pferde in ihrer Freizeit betreuen, ist der angefochtenen Baubewilligung die Grundlage von vornherein entzogen, weshalb sie, soweit sie erteilt wurde, schon deshalb aufgehoben werden muss. Da der Rekurrent 1 aber weiterhin an seinem Gesuch für die hobbymässige Pferdehaltung in der Scheune Vers.-Nr. 004 festhält und möglicherweise später ein Gesuch für die hobbymässige Haltung von weniger als sieben Pferden stellt, sind auch die übrigen Voraussetzungen zu prüfen.
5.6 Mit Art. 24e Abs. 1 RPG soll verhindert werden, dass Ruinen für die hobbymässige Tierhaltung umgenutzt werden. Mit anderen Worten muss das Umnutzungsobjekt in seiner Substanz noch erhalten sein. Dem steht insbesondere ein freiwilliger Abbruch oder die Zerstörung durch ein Elementarereignis entgegen; auch in diesen Fällen ist die Baute nicht mehr in der Substanz erhalten und darf deshalb für die hobbymässige Tierhaltung nicht wiederaufgebaut werden (MUGGLI, a.a.O., N 9 zu Art. 24e RPG). Die Voraussetzungen von Art. 24e RPG sind nur dann erfüllt, wenn das Umnutzungsobjekt noch gemäss sei- ner ursprünglichen Zweckbestimmung nutzbar ist und die tragenden Konstruktionsteile mehrheitlich intakt sind. Abbruchreife Bauten fallen ausser Betracht (Wegleitung, a.a.O., S. 15).
5.6.1 Der Vorgänger des Rekurrenten 1 hat die Scheune Vers.- Nr. 544 im Jahr 2006 ohne Baubewilligung ausgehöhlt (vgl. Fotos in den Akten des AREG, act. 2). Die dadurch instabil gewordene Gebäu- dehülle hat er – insbesondere nach Auffassung des Rekurrenten 1 – unfachmännisch mit Drahtseilen verspannt und drei mobile Pferdebo- xen reingestellt. Um die Scheune wieder zu stabilisieren, baute der Rekurrent 1 im Jahr 2015, ebenfalls ohne Baubewilligung, ein komplett neues Geschoss bzw. einen Holzboden ein. Der noch vorhandene Bo- den im 2. Obergeschoss ersetzte er, weil dieser völlig morsch war und durchzubrechen drohte. Vor Ort konnte denn auch festgestellt werden, dass die Scheune im Innern praktisch vollständig erneuert worden ist. Neu sind nicht bloss die beiden Geschossböden, sondern auch zahl- reiche tragende Längs- und Querbalken der Scheune. Zudem hat der
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Rekurrent 1 eine Treppe und einen Warenlift eingebaut. Mit dem teil- weisen Abbruch durch den Vorgänger und dem eigenmächtigen Wie- deraufbau durch den Rekurrenten 1 sowie den restlichen umfassen- den Sanierungsarbeiten ist die Scheune aber nicht mehr in ihrer be- willigten Ursprungssubstanz erhalten, womit eine weitere Grundvo- raussetzung von Art. 24e Abs. 1 RPG fehlt. Daran ändert nichts, dass die Scheune früher ebenfalls über zwei intakte Zwischenböden verfügt hatte. Entscheidend ist, dass diese zwischenzeitlich vollständig ent- fernt bzw. verrottet sind. Davon abgesehen, dass der Rekurrent 1 auf entsprechende Nachfrage am Rekursaugenschein erklärt hatte, auf die Nutzung der beiden Obergeschosse nicht verzichten zu wollen, stellt sich die Frage, ob das erste Obergeschoss als blosse Decke des Erdgeschosses für eine tiergerechte Haltung der Pferde nötig sei, so- mit nicht mehr.
5.6.2 In diesem Zusammenhang lässt der Rekurrent 1 vortragen, die zwischenzeitlich vorgenommenen Instandstellungs- und Sanierungs- arbeiten seien mit Beschluss der Baubehörde vom 14. März 2011 bzw. mit Zustimmungsverfügung des AREG vom 24. November 2010 längst bewilligt. Dem ist nicht so; das AREG verlangte damals, dass die zu jener Zeit vorhandenen zehn Pferdeboxen auf sieben reduziert wür- den, wobei diese von der Scheune Vers.-Nr. 003 in die Scheune Vers.- Nr. 004 verlegt werden durften. Dafür sollten in der ausgehölten Scheune Vers.-Nr. 004 die Binder mit Verschraubungen und Bauplat- ten verstärkt und am Bauwerk einzelne Ausbesserungen vorgenom- men werden. Mit Ausnahme der Pferdeboxen sollten sonst an der Scheune jedoch keinerlei Veränderungen vorgenommen werden, so dass eine Zweckänderung der Scheune zur hobbymässigen Tierhal- tung im Sinn einer Wohnnebennutzung gemäss Art. 24a RPG, das heisst als Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen, bewilligt wer- den konnte. Von dieser Bewilligung hatte der damalige Gesuchsteller ausdrücklich innerhalb eines Jahres Gebrauch zu machen, ansonsten sie verwirkte. Die Frist für die ebenfalls verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands setzte die Baubehörde auf den 15. August 2011 fest. Der Rückbau beinhaltete den Abbruch des Unterstands, der damals als Schutzbaute für das Pferdelaufband gedient hatte, den Rückbau auf maximal sieben Pferdeboxen für den ganzen Betrieb und den Rückbau des Sandplatzes auf 300 m 2 . Der Rechtsvorgänger des Rekurrenten nahm von dieser Bewilligung innert Frist jedoch keinen Gebrauch und reduzierte weder die Boxen, noch baute er den Allwet- terplatz zurück. Dementsprechend waren die Pferde noch während des Rekursaugenscheins in der Scheune Vers.-Nr. 003 eingestallt. Davon abgesehen, dass die Baubewilligung vom 14. März 2011 ledig- lich eine Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen zum Inhalt hatte, kann der Rekurrent 1 somit auch deshalb nichts zu Gunsten sei- ner mit Fr. 50'000.– veranschlagten Umbaupläne ableiten, weil die Baubewilligung vom 15. August 2011 – wie gesagt – längst verwirkt ist (Art. 88 Abs. 1 BauG).
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5.7 Weiter hat das AREG an Hand seiner sorgfältigen und sehr de- taillierten und vom Rekurrenten 1 ausdrücklich anerkannten Flächen- berechnung vom 29. Juni 2016 – wie bereits mit Teilverfügung vom 24. November 2010 rechtskräftig festgestellt – nachgewiesen, dass die maximal zulässige Flächenerweiterung für die zulässige Wohnnut- zung von 100 m 2 mit den sieben Pferdeboxen und der Sattelkammer im Erdgeschoss der Scheune Vers.-Nr. 004 mit 98,5 m 2 praktisch voll- ständig ausgeschöpft ist (Art. 24e RPG in Verbindung mit Art. 42b RPV und Art. 42 Abs. 3 RPV). Dies würde selbst dann gelten, wenn sich die Wohnbaute und das Umnutzungsobjekt auf verschiedenen Parzellen befinden würden (Wegleitung, a.a.O., S. 18; Urteil des Bundesgerich- tes 1C_325/2018 vom 15. März 2019 Erw. 7.2). Mit der Nutzung der eigenmächtig eingezogenen bzw. umfassend sanierten Böden wird die zulässige Geschossfläche um 260 m 2 überschritten. Am Re- kursaugenschein hat sich gezeigt, dass die beiden Geschosse bereits heute landwirtschaftsfremd genutzt werden. Im ersten Obergeschoss, das über eine neue Treppe erschlossen wird, war bei der Begehung ein Holzlager und eine Holzbearbeitungsstätte eingerichtet. Das zweite Obergeschoss ist nebst einer Treppe zusätzlich mit einem gros- sen Warenlift verbunden. Der Rekurrent 1 will in diesen beiden Ober- geschossen Stroh und Futter sowie antike Möbel einlagern. Nebstdem vorliegend keine Bewohner naher gelegenen Wohnbauten sieben Pferde hobbymässig betreuen und die Scheune Vers.-Nr. 004 nicht mehr in ihrer ursprünglichen Substanz erhalten ist, wird mit der Erneu- erung der beiden Geschosse auch das Mass der zulässigen Wohnnut- zungserweiterung weit überschritten (Art. 42b Abs. 1 und 2 RPV).
5.8 Weiter umstritten ist der vor langem illegal erstellte 875 m 2
grosse Reitplatz, dessen Rückbau bzw. Verkleinerung bereits zweimal rechtskräftig verfügt, aber nie vollzogen worden ist. Während die Re- kurrentin 2 die erneute Verweigerung der nachträglichen Bewilligung und den vollständigen Rückbau verlangt, ist der Rekurrent 1 lediglich bereit, den 875 m 2 grossen Reitplatz auf 800 m 2 zu verkleinern, indem er drei Ecken abtragen will.
5.8.1 Für die hobbymässige Tierhaltung dürfen keine neuen Bauten und Anlagen errichtet werden. Eine Ausnahme gilt für Aussenanlagen. Als Aussenanlagen gelten Anlagen, die für eine tiergerechte Haltung notwendig und weder überdacht noch umwandet sind, namentlich All- wetterausläufe, Mistlager oder Zäune. Nicht darunter fallen Bauten und Anlagen, die ausschliesslich der hobbymässigen Beschäftigung mit den Tieren dienen, wie Reit- oder Übungsplätze oder Weideunter- stände. Für die tiergerechte Haltung ist lediglich eine Auslauffläche nö- tig, das heisst eine Weide oder ein für den täglichen Auslauf allwetter- tauglich eingerichtetes, d.h. mit einem trittfesten Boden versehenes Gehege (Wegleitung, a.a.O., S. 8). Ein solcher Allwetterauslauf darf nur aus zwingenden Gründen abgesetzt vom Stall errichtet werden, was etwa bei einer starken Hangneigung der Fall wäre. Es ist grund- sätzlich zulässig, einen Allwetterauslauf kombiniert zu verwenden, d.h. sowohl für den Auslauf als auch für die Nutzung der Pferde, soweit damit keine baulichen Änderungen verbunden sind und keine neuen
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Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen (Art. 24e Abs. 4 RPG; Wegleitung, a.a.O., S. 16 f.).
5.8.2 Für die zulässige Grösse des Allwetterplatzes gilt Art. 34b Abs. 3 Bst. b RPV. Demnach beträgt die Fläche 150 m 2 pro Pferd, bei Grup- penausläufen ab dem sechsten Pferd 75 m 2 und bei einem allenfalls vom Stall abgesetzten Allwetterauslauf maximal 800 m 2 . Auch für Aus- senanlagen gilt, dass sie keinen überwiegenden Interessen entgegen- stehen dürfen (Art. 24e Abs. 5 in Verbindung mit Art. 24d Abs. 3 RPG).
5.8.3 Das AREG hat seine Zustimmung für den um die drei Ecken verkleinerten Platz gegeben. Ein direkter Anschluss an die Scheune erachtete es als nicht sinnvoll bzw. möglich. Abgesehen davon, dass der Rekurrent 1 auf seinem Landwirtschaftsgrundstück Nr. 001 grund- sätzlich nicht sieben Pferde halten darf, würden weder die geltend ge- machte Zugänglichkeit noch die Mistmulden gegen eine direkte Anbin- dung des Allwetterplatzes an die Scheune sprechen. Unmittelbar bei der Scheune befindet sich schon jetzt ein Schotterplatz, der früher ebenfalls als Auslauffläche für die Pferde genutzt und wo zudem eine Kreisführungsanlage betrieben wurde. Dazu kommt, dass der nach- träglich zu legalisierende Reitplatz mit der direkten Anbindung an die Scheune weitgehend aus der Fruchtfolgefläche herausgenommen werden könnte, zumal Fruchtfolgeflächen nach den Planungsgrund- sätzen des Raumplanungsrechts möglichst zu erhalten sind (Art. 3 Abs. 2 Bst. a RPG). Sollen sie für eine anderweitige Verwendung be- ansprucht werden, ist eine qualifizierte Interessenabwägung nötig (vgl. Richtplan des Kantons St.Gallen vom 24. April 2001, Natur und Land- schaft, V 11, S. 3). In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle, dass die für den Reitplatz beanspruchte Fläche derzeit nicht landwirt- schaftlich genutzt wird, wie das AREG geltend macht. Beim vorliegen- den Sandplatz wurde vorgängig der Boden abhumusiert, der Platz drainiert und ein Filz verlegt, worauf eine rund 30 cm dicke Kiesschicht und eine 15 cm starke Sandschicht verlegt worden sind. Diese Boden- nutzung führt zu einer Bodenzerstörung und ist noch weniger nachhal- tig als eine Fläche, die zur Rasengewinnung genutzt wird. Hierbei wird periodisch eine Grasschicht abgetragen, so dass der Boden nach kur- zer Zeit den Qualitätskriterien an die Fruchtfolgefläche nicht mehr ge- nügt und folglich nicht mehr als Fruchtfolgefläche angerechnet werden darf (BUNDESAMT FÜR RAUMENTWICKLUNG, Sachplan Fruchtfolgeflä- chen FFF, Vollzugshilfe 2006, Ziff. 5, S. 11). Die vorzunehmende Inte- ressenabwägung ergibt somit, dass gewichtige öffentliche Interessen gegen den illegal erstellten Reitplatz in der Fruchtfolgefläche sprechen und ein für die Hobbytierhaltung nötiger Allwetterplatz weitgehend ausserhalb der Fruchtfolgefläche direkt an der Scheune erstellt wer- den könnte (vgl. Art. 24e Abs. 2 Satz 2 RPG).
Die Vorinstanz hat die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands geprüft und verfügt, dass die beiden illegal eingebauten Geschossde- cken zurückgebaut werden müssen. Einen Rückbau der ebenfalls er- neuerten Balken bzw. der eigenmächtig eingebauten Primärstruktur
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der Scheune Vers.-Nr. 004 erachtet sie dagegen als unverhältnismäs- sig. Zum einen eigne sich die Scheune hervorragend zur Pferdehal- tung und es würden hier auch schon seit über 35 Jahre Pferde gehal- ten. Zwar möge der heutige Eigentümer auf Grund seiner privaten Le- benssituation die erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllen. Eine zukünftige bestimmungsgemässe Nutzbarkeit wäre aber gleichwohl möglich. Sogar eine landwirtschaftliche Nutzung der Scheune sei wie- der denkbar. Sodann würde der Abbruch das Landschaftsbild beein- trächtigen. Der Rekurrent 1 seinerseits beruft sich auf den Vertrauens- schutz, während die Rekurrentin 2 die vollständige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt.
6.1 Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebe- hörde die Entfernung oder Abänderung rechtswidrig erstellter Bauten und Anlagen sowie die Wiederherstellung des früheren Zustands ver- fügen, wenn die Ausführung den gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen widerspricht oder sonst ein unrechtmässiger Zu- stand geschaffen wird. Ist die materielle und formelle Rechtswidrigkeit gegeben, besteht grundsätzlich ausreichender Anlass zur Wiederher- stellung des rechtmässigen Zustands. Das ergibt sich aus dem Lega- litätsprinzip (B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 1018, N 1205).
6.2 Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeutet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 der Bundesverfassung; SR 101; ab- gekürzt BV). Ein gewichtiges öffentliches Interesse stellt die Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet dar (BGE 132 II 21 Erw. 6.4 S. 40). Werden widerrechtlich errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, wird dieser Grundsatz unterminiert und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Vor dem Grundsatz der Verhältnismässig- keit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des an- gestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht (BGE 128 I 1 Erw. 3e/cc S. 15 mit Hinweisen). Ein Wiederherstellungs- befehl erweist sich dann als unverhältnismässig, wenn die Abwei- chung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interes- sen den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (Urteil des Bundesgerich- tes 1C_397/2007 vom 27. Mai 2008 Erw. 3.4, in: URP 2008 S. 590).
6.3 Die Berufung auf den guten Glauben kommt nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt.
6.3.1 Gemäss Bundesgericht darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt
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ist. Dies gilt erst recht bei Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone. Grundsätzlich kann sich auch die Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungs- befehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Sie muss indessen in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Er- wägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der bau- rechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des ge- setzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (Urteil des Bundesgerichtes 1C_347/2017 vom 23. März 2018 Erw. 6.3.; BGE 132 II 21 Erw. 6.4 S. 40; vgl. zum Gan- zen Urteil des Bundesgerichtes 1C_179/2013 vom 15. August 2013 Erw. 5.3).
6.3.2 Soweit der Rekurrent 1 einwendet, das eingezogene Oberge- schoss sei ja bloss ein Ersatz für den vormaligen tieferen Boden ge- wesen, muss ihm entgegengehalten werden, dass sein Rechtsvorgän- ger die Decke des vormaligen etwa 2,3 m hohen Kuhstalls bereits im Jahr 2006 herausgebrochen hatte. Das Gesuch für den 3,6 m hohen Boden bzw. dessen eigenmächtiger Einbau erfolgte erst im Jahr 2015. Zwischen Abbruch bzw. Zerstörung und dem Wiederaufbau darf aber nicht allzu viel Zeit verstreichen, ansonsten es am geforderten andau- ernden Interesse an der Weiternutzung fehlt (Art. 42 Abs. 4 RPV). Der Wiederaufbau muss deshalb nach den erforderlichen Abklärungen ohne Verzug an die Hand genommen werden (MUGGLI, a.a.O., N 40 zu Art. 24c RPG).
6.3.3 Sodann entfalten kommunale Baubewilligungen für Vorhaben ausserhalb der Bauzonen, die ohne die erforderliche Zustimmung, das heisst ohne Genehmigung durch die kantonale Behörde erteilt worden sind, grundsätzlich keine Rechtswirkungen bzw. sind unter bestimm- ten Voraussetzungen sogar nichtig (HEER, a.a.O., N 1018). Für den Fall, dass Klarheit darüber besteht, dass die kantonale Zustimmung auch nachträglich nicht erteilt werden kann, hat das Bundesgericht mehrfach entschieden, dass eine Ausnahmebewilligung, die ohne Mit- wirkung einer kantonalen Behörde von der Gemeinde erteilt worden ist, rechtswidrig und somit als nichtig zu betrachten ist (BGE 132 II 21 Erw. 3.2.1, 128 I 254, Erw. 3.1, BGE 111 Ib 220 f.; VerwGE 2007/112 vom 12. Februar 2008, Erw. 3.5.2.2., www.gerichte.sg.ch). Die kom- munale Baubehörde ist somit nicht allein zuständig, über Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen oder deren Bewilligungspflicht zu entschei- den. Dies musste dem Rekurrenten klar sein. So stellte er nach einer mündlichen Vorbesprechung am 6. Dezember 2013 am 7. Januar 2014 bei der Baubehörde ein entsprechendes Bauermittlungsgesuch. Dieses wurde am 16. Januar 2014 zur Vorprüfung an das zuständige AREG weitergeleitet, das bereits am 20. Februar 2014 kritisch zum geplanten Bauvorhaben Stellung nahm. Konkret führte es aus, dass die mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 24. November 2010 erlassenen Einschränkungen betreffend baulicher Veränderun- gen der Scheune Vers.-Nr. 004 nach wie vor gelten würden und der rechtskräftig verfügte Rückbau des illegal errichteten Allwetterplatzes
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zu vollziehen sei. Bezüglich der geplanten baulichen Veränderungen seien auch mit der voraussichtlichen Lockerung des RPG keine we- sentlichen Änderungen zu erwarten. Die zulässige Flächenerweite- rung sei bereits ausgeschöpft, weshalb dem Einbau von weiteren Bö- den in der Scheune Vers.-Nr. 004 nicht zugestimmt werden könne.
6.3.4 Der Rekurrent 1 reichte sein Baugesuch am 25. März bzw. 3. April 2014 somit im Wissen um die kritische Haltung des zustim- mungsbedürftigen AREG ein. Folglich kann der Rekurrent daraus, dass ihm Mitarbeiter des Bauamts fälschlicherweise zur Auskunft ge- geben hatten, dass er zumindest diejenigen Balken einbauen dürfe, die für die Statik unerlässlich seien, nichts zu seinen Gunsten ableiten. Abgesehen davon, dass solche baulichen Veränderungen das übliche Mass einer blossen baubewilligungsfreien Renovation offensichtlich sprengen, musste dem Rekurrenten 1 auch klar sein, dass Mitarbeiter des Bauamtes selbst auf kommunaler Stufe keine Entscheidungskom- petenz haben. Somit würde es auch keine Rolle spielen, wenn die Scheune ansonsten grundsätzlich noch in einem guten Zustand gewe- sen wäre (Urteil des Bundesgerichtes 1C_131/2018 vom 27. August 2018 Erw. 6.2.). Ebenfalls unbehelflich in diesem Zusammenhang wäre, wenn der Rechtsvorgänger ihm zugesichert hätte, dass er die Scheune für die hobbymässige Haltung von sieben Pferden (weiter) nutzen und sanieren dürfe. Eine solche Zusicherung würde keinen Vertrauensschutz auslösen, sondern allenfalls privatrechtliche Ge- währleistungsansprüche.
6.3.5 Am fehlenden Vertrauensschutz ändert auch nichts, dass auf Grundstück Nr. 001 seit mehr als 30 Jahren Pferde gehalten werden und der Reitplatz auch schon vor langer Zeit ohne Baubewilligung er- stellt worden ist. Auf einen entsprechenden Vertrauensschutz könnte sich der Rekurrent 1 nur berufen, wenn er bzw. sein Rechtsvorgänger, dessen Verhalten sich der Rekurrent 1 anrechnen lassen muss, in gu- tem Glauben angenommen hätten bzw. unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt hätten annehmen dürfen, die Pferdehaltung in der Scheune Vers.-Nr. 004 und der Reitplatz seien rechtmässig bzw. stünden mit der Baubewilligung in Einklang (BGE 136 II 359 Erw. 7 ff. S. 365; Urteil des Bundesgerichtes 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016 Erw. 3.1). Dies ist vorliegend nicht der Fall, haben die zuständigen Behörden die nachträgliche Umwandlung der Scheunen in Pferdestallungen wieder- holt verweigert und verfügt, dass der eigenmächtig erstellte Reitplatz zurückgebaut werden müsse.
6.3.6 Nach dem Gesagten kann sich der Rekurrent 1 nicht auf seinen guten Glauben berufen.
6.4 Die widerrechtliche Haltung von sieben Pferden zur Freizeitnut- zung in der für Landwirte vorbehaltenen Zone mit den entsprechenden baulichen Massnahmen sowie die Realisierung von mehreren hundert Quadratmetern Auslauffläche stellen keine bloss geringfügige Abwei- chung vom Erlaubten dar; die hobbymässige Pferdehaltung in der Landwirtschaftszone ist vorliegend weder zonenkonform noch kann
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dafür eine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Das öffentliche Inte- resse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, nämlich die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet, ist somit stark zu ge- wichten. Das erhebliche öffentliche Interesse an der Wiederherstel- lung des rechtmässigen Zustands besteht aus präjudiziellen Gründen; Grundeigentümer, die sich über geltende Vorschriften und Bewilligun- gen hinwegsetzen, sollen nicht bessergestellt werden als diejenigen, die den vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen und sich an die entsprechenden Vorschriften halten. Dies gilt insbesondere im vorlie- genden Fall, wo das AREG die Baubehörde über Jahre hinweg immer wieder dazu anhalten musste, die rechtskräftigen Rückbauverfügun- gen durchzusetzen. Die Einhaltung der Rechtsordnung und die Durch- setzung der Baubewilligungen wären nicht mehr gewährleistet, wenn Abweichungen, selbst wenn sie die nachbarlichen Interessen nicht un- tragbar beeinträchtigen, unter den vorliegenden Umständen toleriert würden. Würde im Streitfall auf eine Wiederherstellung des rechtmäs- sigen Zustands verzichtet, so wäre fortan bei ähnlich gelagerten Verstössen eine Durchsetzung der Bauordnung nicht mehr sicherge- stellt. Dies gilt im vorliegenden Fall besonders, wo die Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 seit Jahrzehnten wider besseren Wissens illegal Pferde halten. Es geht damit um die Glaubwürdigkeit der Raumpla- nung und des Rechtsstaats. Zudem handelt es sich bezüglich des Reitplatzes um eine Fruchtfolgefläche, womit gewichtige landwirt- schaftliche Interessen tangiert sind. Dem steht das private Interesse des Rekurrenten an der Beibehaltung von Gebäuden und Anlagen für die Pferdehaltung und -nutzung gegenüber, die er selber nicht nutzen darf. Zwar führt eine Wiederherstellung für ihn zu einer erheblichen Vermögenseinbusse. Dieses private Interesse vermag indes das sehr gewichtige öffentliche Interesse an der Wiederherstellung nicht aufzu- wiegen, zumal er nicht gutgläubig gehandelt hat bzw. sich den fehlen- den guten Glauben seines Rechtsvorgängers anrechnen lassen muss. Sodann spielt es auch keine Rolle, dass die Nutzung legal wäre, wenn jemand anders, etwa ein Landwirt, die Scheune nutzen und entspre- chend umbauen würde, wie die Vorinstanz vorbringt.
6.5 Die Vorinstanz hat lediglich den Rückbau der beiden eingefüg- ten Geschosse verlangt, die restlichen Einbauten zur Stabilisierung an der Scheune sollen ihrer Meinung nach stehen bleiben dürfen.
6.5.1 Nachdem klar ist, dass der Rekurrent 1 auf dem Grundstück Nr. 001 weder gewerblich noch hobbymässig sieben Pferde halten darf und somit eine Zweckänderung der Scheune Vers.-Nr. 004 ledig- lich ohne bauliche Massnahmen in Frage kommt, müsste zumindest ein Nutzungsverbot der eigenmächtig sanierten Scheune geprüft wer- den. Ein blosses Benützungsverbot genügt aber regelmässig nicht, um die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands definitiv zu errei- chen, da ein solches in der Regel ungeeignet ist. So wäre deren Ein- haltung ohne einen unverhältnismässigen Aufwand gar nicht kontrol- lierbar und würde die Kapazität der Vollzugsbehörde bei weitem
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sprengen, selbst wenn diese ernsthaft darum bemüht wäre, die rechts- konforme Nutzung auch tatsächlich durchzusetzen, was vorliegend bis anhin nicht der Fall war. Somit müssen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gewöhnlich auch bauliche Massnahmen ver- fügt werden (ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, 4. Auflage, Bern 2013, N 10 zu Art. 46 BauG). Insbesondere im vorliegenden Fall würde die angeordnete blosse Nutzungsbeschränkung ihr Ziel verfeh- len, fehlen im Wesentlichen bloss noch die Pferdeboxen, die an sich ohne weitere bauliche Massnahmen in die bereits vollständig sanierte Scheune gestellt werden können.
6.5.2 Nachdem feststeht, dass vorliegend auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands aus rechtsstaatlichen Überlegungen nicht verzichtet werden kann bzw. die angefochtene Wiederherstel- lungsmassnahme sich als ungenügend erweist, ist zu prüfen, ob die angeordneten Massnahmen aufsichtsrechtlich ergänzt werden müs- sen. Die Zuständigkeit des Baudepartementes hinsichtlich des auf- sichtsrechtlichen Einschreitens ergibt sich aus Art. 156 Bst. b des Ge- meindegesetzes (sGS 151.2) in Verbindung mit Art. 25 Bst. b des Ge- schäftsreglementes der Regierung und der Staatskanzlei (sGS 141.3). Aufsichtsrechtliches Einschreiten ist jedoch nur zulässig, wenn klares Recht, wesentliche Verfahrensvorschriften oder öffentliche Interessen offensichtlich missachtet worden sind (Baudepartement SG, Juristi- sche Mitteilungen 1999/III/Nr. 36 und 2004/I/Nr. 9; HÄFELIN/ MÜLLER/ UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St.Gallen 2016, N 1206), was nach dem oben Gesagten klar der Fall ist.
6.5.3 Auch im verwaltungsinternen Beschwerdeverfahren gilt zum Teil das Dispositionsprinzip. Dieser Grundsatz wird aber durch das Offizi- alprinzip einschränkt: Die Rechtsmittelinstanz ist nicht oder nur be- schränkt an die Parteibegehren gebunden (HÄFELIN/MÜLLER/UH- LMANN, a.a.O., N 1813). Bezüglich der Umsetzung von Art. 130 Abs. 2 BauG steht der politischen Gemeinde – anders als im Bereich der Ortsplanung, wo ihr nötiger Ermessensspielraum gewahrt bleibt, kein Autonomiebereich zu, weshalb die Wiederherstellungsverfügung im Rekursverfahren durch das Baudepartement geändert werden darf (VerwGE B 2016/228 vom 27. Dezember 2018 Erw. 8.1.). Eine Ände- rung zu Ungunsten des Rekurrenten darf aber nur erfolgen, sofern dem Betroffenen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde (Art. 15 Abs. 2 VRP). Die Rekursinstanz hat den Rekurrenten 1 aus- drücklich auf diese Möglichkeit hinwiesen und ihm Gelegenheit gege- ben, sich dazu vernehmen zu lassen.
6.5.4 Der Rekurrent 1 hat vorgängig keine Baubewilligung eingeholt. Folglich kann er sich auf keinen Investitionsschutz berufen, der aus der Baubewilligung fliessen würde. Es muss deshalb unberücksichtigt bleiben, dass durch den angeordneten Abbruch ein kostspieliges Bau- vorhaben verloren geht. Wer ohne Baubewilligung baut, tut dies auf eigenes Risiko, auch auf die Gefahr hin, die Baute nachträglich besei- tigen zu müssen. Die Scheune Vers.-Nr. 004 selbst war eigenen An-
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gaben zufolge bautechnisch nicht mehr stabil, weshalb der Rekur- rent 1 für die unfachmännisch ausgehöhlte und mit Seilen verspannte Scheune auch keinen grossen Kaufpreis bezahlt haben dürfte. Der blosse Umstand, dass er die rechtswidrige Baute seit mehreren Jah- ren nutzt, spricht ebenfalls nicht gegen die Verhältnismässigkeit des Abbruchs. Wer lange von einer rechtswidrigen Begünstigung profitiert hat, soll im Gegenteil nicht zusätzlich dadurch privilegiert werden, dass die Rechtswidrigkeit auf unabsehbare Zeit hin weiter geduldet wird. Der Rekurrent 1 konnte die baurechtswidrigen Bauten seit dem Jahr 2015 im Gegenteil schon teilweise amortisieren. In Abwägung der oben erwähnten öffentlichen Interessen und dem privaten Interesse des Rekurrenten 1, die illegale Baute weiterhin nutzen zu können, kommt das Baudepartement zum Schluss, dass auf den vollständigen Rückbau der Scheune nicht verzichtet werden kann, sofern der Rekur- rent 1 den vorherigen Zustand nicht wiederherstellen kann. Eine mil- dere Massnahme ist nicht ersichtlich. Sollte der Rekurrent 1 der Mei- nung sein, er könne den unveränderten Teil der Remise weiternutzen, hätte er dafür ein Baugesuch einzureichen, damit die Behörden prüfen können, ob die Sicherheitsanforderungen gemäss Art. 101 PBG auch nach dem Rückbau eingehalten werden und dieser Art. 24a RPG ent- spricht.
6.5.5 Nach dem Gesagten kann auf die Wiederherstellung des recht- mässigen Zustands nicht verzichtet werden. Die privaten Interessen der Rekurrenten am Bestand der illegalen Baute bzw. am Verzicht auf die Wiederherstellung sind nicht höher zu gewichten als das öffentli- che Interesse an der Durchsetzung der Raumplanung und der Bau- vorschriften sowie der Rechtsgleichheit. Dazu kommt, dass der Rekur- rent 1 die Remise nicht gutgläubig saniert hat. Eine mildere Mass- nahme gibt es nicht. Die vollständige Wiederherstellung des rechtmäs- sigen Zustands bzw. der komplette Rückbau der illegalen Sanierung der Scheune Vers.-Nr. 004 und der gänzliche Rückbau des Allwetter- platzes erweisen sich daher als nötig und verhältnismässig, sofern der bauliche Zustand der Remise vor dem Jahr 2015 nicht wiederherge- stellt werden kann.
Zusammengefasst sind für die nachgesuchte hobbymässige Haltung von sieben Pferden weder die Voraussetzungen für eine ordentliche Bewilligung nach Art. 22 RPG noch jene für eine ausserordentliche nach Art. 24 ff. RPG erfüllt. Dementsprechend ist die angefochtene Bewilligung für die Sanierung und Nutzung der Scheune Vers.-Nr. 004 und den Allwetterplatz aufzuheben. Die angefochtene Rückbauverfü- gung betreffend die beiden Obergeschosse ist zu bestätigen. Darüber hinaus ist der Rückbau der eigenmächtig eingebauten Balken- und Pri- märstruktur anzuordnen. Der Rekurs des Rekurrenten 1 ist in diesem Sinn abzuweisen bzw. der Rekurs der Rekurrentin 2 gutzuheissen und der Einspracheentscheid entsprechend aufzuheben.
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8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der Rekur- rent 1 die amtlichen Kosten zu bezahlen. Die Entscheidgebühr für die beiden Verfahren beträgt Fr. 4‘500.– (Nr. 10.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5).
8.2 Der vom Rekurrenten 1 am 25. Oktober 2016 im Verfahren Nr. 16-5936 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ist anzurech- nen. Der von der Rekurrentin 2 am 28. Oktober 2016 im Verfahren Nr. 16-5954 geleistete Vorschuss von Fr. 1'000.– ist zurückzuerstat- ten.
Der Rekurrent 1 und die Rekurrentin 2 stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.
9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98 bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98 ter VRP).
9.2 Der erst nachträglich anwaltlich vertretene Rekurrent 1 unter- liegt, weshalb er von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramt- liche Entschädigung hat (Art. 98 Abs. 2 VRP). Sein Begehren ist folg- lich abzuweisen.
9.3 Die Rekurrentin 2 hatte mangels anwaltlicher Vertretung an sich keinen besonderen Aufwand und somit keinen Anspruch auf eine aus- seramtliche Entschädigung (Art. 98 ter VRP in Verbindung mit Art. 95 Abs. 3 Bst. c ZPO; VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 4.3 ff., zusammengefasst in: BAUDEPARTEMENT SG, Juristische Mittei- lungen 2014/I/6). Dass ihr gleichwohl ersatzfähige Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf deshalb einer besonderen Begründung. Eine Umtriebsentschädigung erfolgt somit nur aus- nahmsweise, insbesondere wenn es sich um eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt, wenn der getätigte Aufwand erheblich ist und zwischen dem betrieblichen Aufwand und dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Verhältnis besteht. Nicht anwalt- lich vertretenen Personen spricht das Baudepartement praxisgemäss eine Umtriebsentschädigung ohne Bezugnahme auf den Anwalts- oder einen anderen Branchentarif in der Höhe von Fr. 300.– bis Fr. 500.– zu (vgl. auch hierzu VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 5, insbesondere Erw. 5.1 mit Hinweisen). Vorliegend war die unrechtmässige Nutzung des Grundstücks Nr. 001 bis in das Jahr 1984 zurück zu beurteilen. Zudem machte der nachträgliche Beizug des Rechtsvertreters erst nach dem Rekursaugenschein weitere Ein-
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gaben nötig. Unter diesen Umständen rechtfertigt sich, dass der Re- kurrent 1 die Rekurrentin 2 für ihre Umtriebe ausgangsgemäss mit Fr. 300.– ausseramtlich entschädigt.
Entscheid
Die Rekursverfahren Nrn. 16-5936 und 16-5954 werden vereinigt.
a) Der Rekurs von A., Z., im Verfahren Nr. 16-5936 wird ab- gewiesen.
b) Der Rekurs von B.___, im Verfahren Nr. 16-5954 wird gutge- heissen.
Die Baubewilligung Nr. 14-001 des Gemeinderates Z.___ vom 23. September 2016 wird aufgehoben.
a) Ziffer 1 des angefochtenen Beschlusses des Gemeinderates Z.___ vom 17. August 2016 betreffend Ablehnung der Einsprache von B.___ wird aufgehoben.
b) Ziffer 2 des angefochtenen Beschlusses des Gemeinderates Z.___ vom 17. August 2016 betreffend Bewilligung der Renovation der Scheune Vers.-Nr. 004 mit Einbau von sieben Pferdeboxen sowie des Allwetterplatzes mit einer Grösse von 800 m 2 sowie Ziff. 1b und 4 der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des AREG vom 29. Juni 2016 werden aufgehoben.
c) Der Bauabschlag des Gemeinderates Z.___ vom 17. August 2016 die beiden Obergeschosse betreffend gemäss Ziff. 2 wird bestä- tigt.
d) Ziffer 4 des angefochtenen Beschlusses des Gemeinderates Z.___ vom 17. August 2016 den Rückbau der beiden Oberge- schosse betreffend wird bestätigt. Für den Rückbau wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieses Entscheids festgesetzt.
e) A.___ bzw. der Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 wird ver- pflichtet, die eigenmächtig eingebauten Balken- und Primärstruktur zu- rückzubauen und die Scheune Vers.-Nr. 544 in den Zustand vor den illegalen Bauarbeiten im Jahr 2015 zurückzuversetzen oder vollstän- dig abzubrechen. Für den Rückbau wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieses Entscheids festgesetzt.
a) A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 4‘500.–.
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b) Der von A.___ am 25. Oktober 2016 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– wird angerechnet.
c) Der am 28. Oktober 2016 von B.___ im Verfahren Nr. 16-5954 bezahlte Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– wird zurückerstattet.
a) Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird abgewiesen.
b) Das Begehren der Stiftung WWF Schweiz um Ersatz der aus- seramtlichen Kosten wird gutgeheissen. A.___ entschädigt B.___ für seine Umtriebe mit Fr. 300.–.
Der Vorsteher
Marc Mächler Regierungsrat