Kantonsgericht Schwyz Verfügung vom 28. April 2022 ZK2 2021 77 MitwirkendKantonsgerichtspräsident Prof. Dr. Reto Heizmann, Gerichtsschreiber lic. iur. Claude Brüesch. In SachenA., Beschwerdeführer, gegen B., Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt C.________, betreffendRechtsverweigerung (Beschwerde gegen die Verfügung der Schlichtungsbehörde in Mietsachen March vom 24. März 2021, SMM 2020 91 / 2021 1);- hat der Kantonsgerichtspräsident,
Kantonsgericht Schwyz2 nachdem sich ergeben und in Erwägung: 1.a) Die Schlichtungsbehörde in Mietsachen March erliess am 2. März 2021 eine Verfügung im Kündigungsschutz- und Mietzinsherabsetzungsverfahren betreffend die Wohnung an der D.strasse xx in Lachen SZ und versandte die Verfügung gleichentags an A. (Mieter) und Rechtsanwalt C.________ (Rechtsvertreter der Vermieterin [B.]). Diese Verfügung umfasste einen Vergleich mit der Ankündigung, dass dieser in Rechtskraft erwachse, wenn ihn keine der Parteien bis spätestens am 15. März 2021 schriftlich bei der Schlichtungsbehörde ablehne, und für diesen Fall werde am 16. März 2021 eine Rechtskraftbescheinigung erlassen. A. nahm diese Verfügung am 26. März 2021 in Empfang. Bereits am 24. März 2021 hatte die Schlichtungsbehörde die Rechtskraftbescheinigung ausgestellt (Verfahren APD 2021 8 des Bezirksgerichts March [nachfolgend: APD 2021 8], act. 3, Beilagen 17, 18 und 19a). b)Am 26. März 2021 erhob A.________ Beschwerde beim Bezirksgerichtspräsidenten March mit dem Rechtsbegehren, die Rechtskraftbescheinigung sei aufzuheben und die Schlichtungsbehörde anzuweisen, ihm eine Frist von zehn Tagen zur Abgabe seiner Einverständniserklärung anzusetzen (APD 2021 8, act. 1). Die Schlichtungsbehörde beantragte mit Eingabe vom 8. April 2021 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung ihrer Rechtskraftbescheinigung vom 24. März 2021 (APD 2021 8, act. 3). Am 23. April 2021 zog die Vermieterin ihr am 1. April 2021 beim Einzelrichter am Bezirksgericht March gegen den Beschwerdeführer gestelltes Ausweisungsgesuch zurück mit dem Hinweis, dieser sei am 1. April 2021 aus dem Mietobjekt ausgezogen (ZES 2021 172). Auf telefonische Anfrage des Einzelrichters vom 29. April 2021 bestätigte Rechtsanwalt C.________ im Ausweisungsverfahren, dass der Beschwerdeführer anfangs April 2021 aus
Kantonsgericht Schwyz3 dem Mietobjekt ausgezogen sei und die Schlüssel übergeben habe (APD 2021 8, act. 6). Mit Schreiben vom 25. Juni 2021 teilte der Beschwerdeführer dem Bezirksgerichtspräsidenten mit, seine Beschwerde sei nicht hinfällig geworden bzw. das Verfahren sei fortzusetzen. Seine Tochter und er möchten die Wohnung behalten (APD 2021 8, act. 7). Auf erneute Anfrage des Einzelrichters im Verfahren ZES 2021 172 bestätigte Rechtsanwalt C.________ mit Eingabe vom 28. Juni 2021, dass der Beschwerdeführer am
Kantonsgericht Schwyz4 2.In dem vor Schlichtungsbehörde hängigen Kündigungsschutz- und Mietzinsherabsetzungsverfahren SMM 2020 91 / 2021 1 betreffend die Wohnung an der D.strasse xx in Lachen SZ teilte der Beschwerdeführer der Schlichtungsbehörde mit, dass er sein Gesuch zufolge einer aussergerichtlichen Einigung zwischen den Parteien zurückziehe und die Kündigung des Mietvertrages per 28. Februar 2021 anerkenne (Verfahren APD 2021 8 des Bezirksgerichts March [APD 2021 8, act. 3, Beilage 13). Die aussergerichtliche Einigung vom 25. Januar 2021 hatte folgenden Inhalt (APD 2021 8, act. 3, Beilage 12): 1.Herr A. bestätigt, dass die von Frau B.________ ausgestellte Kündigung per Ende Februar 2021 gültig ist. Der Mietvertrag vom 25. August 2003 wird per 28. Februar 2021 aufgelöst. 2.A.________ erhält für seine Aufwände eine Einmalzahlung von CHF 2'300.00. Die Zahlung wird per 2. März 2021 fällig, sobald Herr A.________ das Mietobjekt verlassen und seine Schlüssel an Frau B.________ oder deren Bevollmächtigten übergeben hat. 3.Frau B.________ verzichtet auf den Mietzins für den Februar 2021. 4.Die Wohnung wird im jetzigen Zustand besenrein abgegeben, und von Frau B.________ ohne Erhebung von Kosten für etwaige Reparaturen/Neuanschaffungen abgenommen. 5.Herr A.________ ist einverstanden, dass die hinterlegte Mietkaution an Frau B.________ ausbezahlt wird. Herr A.________ verzichtet entsprechend auf seine Mietkaution, und wird die erforderlichen Erklärungen abgeben sowie Handlungen vornehmen, damit die Mietkaution an Frau B.________ übertragen wird. 6.Herr A.________ zieht die Kündigungsanfechtung zurück. Er unterzeichnet das beiliegende Schreiben adressiert an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen Lachen, in welchem Herr A.________ das Gesuch unter der Referenz SMM 2021 2 vorbehaltlos zurückzieht. 7.Die vorliegende Vereinbarung untersteht Schweizer Recht. Aus- schliesslicher Gerichtsstand ist Lachen SZ. Das Verfahren wurde in der Folge nicht vergleichsweise abgeschrieben. Stattdessen erarbeiteten die Parteien zusammen mit der Schlichtungsbehörde anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 23. Februar 2021 einen
Kantonsgericht Schwyz5 Vergleichsvorschlag, der den Parteien mittels E-Mails der Schlichtungsbehörde vom 24. Februar 2021 bestätigt wurde (APD 2021 8, act. 3, S. 3 N 9 und act. 3, Beilage 15). Mit Verfügung vom 2. März 2021 sandte die Schlichtungsbehörde den Mietparteien folgenden Vergleich (APD 2021 8, act. 3, Beilage 17):
Kantonsgericht Schwyz6 Schlichtungsvorschlag nicht habe widersprechen können, weil er ihn nicht (fristgerecht) erhalten habe (APD 2021 8, act. 3, Beilage 21). Er habe den Vergleichsvorschlag nicht angenommen und warte weiterhin auf eine Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde (Eingabe vom 31. Januar 2022, KG-act. 14). Mit Stellungnahme vom 21. Februar 2022 bestritt der Beschwerdeführer, die Wohnung „termingerecht und vorbehaltslos verlassen“ zu haben, zumal die Gegenpartei selber behaupte, dass er die Schlüssel noch habe und die Vermieterin ein Ausweisungsbegehren eingereicht habe (KG- act. 17, S. 2). Der Umstand, dass er die Gegenpartei darum ersucht habe, eine damals im Raum stehende Forderung gegebenenfalls an den Zedenten zu überweisen, ändere nichts daran, dass er den mündlich angekündigten Vergleichsvorschlag der Schlichtungsbehörde nicht erhalten habe (Eingabe vom 14. März 2022, KG-act. 23). Die Vermieterin wandte mit Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2022 ein, zum einen habe die Schlichtungsbehörde die Verfügung vom 2. März 2021 zu Recht an die letztbekannte Adresse des Beschwerdeführers gesandt. Wenn der Beschwerdeführer seine Post nicht zeitig abhole oder sich die Entgegennahme von postalischen Zustellungen durch diverse Adressen/Adressumleitungen verzögere oder verunmögliche, könne dies nicht zulasten der Behörden gehen, sondern vielmehr habe der Beschwerdeführer die Verantwortung für die verzögerte Entgegennahme der angefochtenen Verfügung vom 2. März 2021 zu vertreten. Es gelte die Zustellfiktion. Zum anderen habe der Beschwerdeführer den (aussergerichtlichen) Vergleich vom 25. Januar 2021 erfüllt. Er habe das Mietobjekt termingerecht und vorbehaltlos verlassen, die Schlüssel zum Mietobjekt retourniert sowie die Forderung gegenüber der Vermieterin der Einmalzahlung von Fr. 2'300.00 an die G.________ abgetreten. Die Zession sei an die Vermieterin übermittelt und diese sei angehalten worden, die Fr. 2'300.00 an die Zessionarin zu leisten. Die Vermieterin habe die Fr. 2'300.00 an die G.________ mittels
Kantonsgericht Schwyz7 Banküberweisung am 22. April 2021 vergütet. Somit bestehe seitens des Beschwerdeführers kein Rechtsschutzinteresse. Daher sei die Beschwerde abzuweisen, falls darauf einzutreten sei (KG-act. 15). Der Beschwerdeführer sei zufolge verfallener Fristen mit seinen Eingaben vom 21. Februar 2022 und 8. März 2022 nicht zu hören. Er habe weder an der Mietzinsanfechtung noch an der Anfechtung der Beendigung des Mietverhältnisses ein rechtlich geschütztes Interesse, zumal er seit bald einem Jahr nicht mehr im Mietobjekt wohne (KG-act. 25, sinngemäss). a)Strittig ist, ob die Schlichtungsbehörde im Kündigungsschutz- und Mietzinsherabsetzungsverfahren mit Verfügung vom 24. März 2021 (APD 2021 8, act. 3, Beilage 19a) den in der Verfügung vom 2. März 2021 aufgeführten Vergleich der Parteien zu Recht als in Rechtskraft erwachsen und vollstreckbar erklärte. Gegen diesen Entscheid ist die Aufsichtsbeschwerde nicht zulässig, sondern kann gemäss Art. 321 Abs. 2 ZPO innert zehn Tagen Beschwerde eingereicht werden (Beschluss PRD 2021 14 des Kantonsgerichtspräsidiums vom 17. Dezember 2021 E. 2b). Daher ist – entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers (vgl. KG-act. 17) – im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Vermieterin (B.________) die Beschwerdegegnerin und die Schlichtungsbehörde die Vorinstanz. b)Im Beschwerdeverfahren sind gemäss Art. 326 ZPO neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen, vorbehältlich besonderer Bestimmungen des Gesetzes. Das Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte als auch unechte Noven (Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, N 4 zu Art. 326 ZPO; Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger, Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, N 1 zu Art. 326 ZPO). Dieser Grundsatz unterliegt mehreren Ausnahmen. Namentlich soll verhindert
Kantonsgericht Schwyz8 werden, dass die Vorlage neuer Tatsachen und Beweismittel vor der kantonalen Behörde einer strengeren Regelung unterworfen ist als vor dem Bundesgericht. Daher sind vor beiden Instanzen insbesondere Tatsachen zu berücksichtigen, die das Verfahren gegenstandslos werden lassen (BGE 145 III 422 E. 5.2 = Pra 2020 Nr. 75 mit weiteren Hinweisen; BGer, Urteil 5A_448/2020 vom 18. Februar 2021 E. 2.4.5). Das Verfahren wird insbesondere dann gegenstandslos, wenn das Rechtschutzinteresse der klagenden Partei nach Eintritt der Rechtshängigkeit definitiv wegfällt (Gschwend/Steck, in: Spühler/Tenchio/Infanger, a.a.O., N 5 zu Art. 242 ZPO). Dies trifft etwa für das Ausweisungsverfahren dann zu, wenn der Mieter aus dem Mietobjekt auszieht (Gschwend/Steck, a.a.O., N 8 zu Art. 242 ZPO). Bei Gegenstandslosigkeit wird das Verfahren abgeschrieben (Art. 242 ZPO). Dasselbe muss gelten, wenn der Mieter während eines Verfahrens um Kündigungsanfechtung des Mietverhältnisses und Mietzinsherabsetzung das Mietobjekt verlässt und sich die Parteien in finanzieller Hinsicht betreffend das beendete Mietverhältnis einigten. Dies behauptet die Beschwerdegegnerin, was der Beschwerdeführer jedoch bestreitet. Daher sind zur Beantwortung dieser strittigen Fragen die diesbezüglichen neuen Vorbringen der Parteien grundsätzlich zu hören. c)Der Beschwerdeführer trat mit Zession vom 8. April 2021 seine Forderung gegenüber der Beschwerdegegnerin aus Beendigung des Mietvertrages D.strasse xx in Lachen SZ in der Höhe von Fr. 2'300.00 an die G. ab (KG-act. 15/4). In der E-Mail vom 9. April 2021 bestätigte der Beschwerdeführer gegenüber Frau H.________ (gemäss den unbestrittenen Angaben der Beschwerdegegnerin ist Frau H.________ ihre Treuhänderin [KG-act. 15, S. 2 N 1]), dass die Abtretung an Frau B.________ zugestellt worden sei und mit befreiender Wirkung nur noch an die Zessionarin bezahlt werden könne (KG-act. 15/6; vgl. auch E-Mail vom 12. April 2021, KG-act. 15/5). In der E-Mail vom 10. April 2021 teilte der
Kantonsgericht Schwyz9 Beschwerdeführer Frau H.________ mit, dass er alle vier Schlüssel – die drei, die sie im Jahr 2003 erhalten und den zusätzlichen, den sie für I.________ vor wenigen Jahren von der Eigentümerschaft bekommen hätten – sowie sämtliche Briefkastenschlüssel zurückgegeben habe (KG-act. 15/1). Gemäss E-Mail vom 12. April 2021 bestätigte der Beschwerdeführer gegenüber Frau H.________ nochmals, alle bezogenen Schlüssel zurückgegeben zu haben. Der vereinbarte Betrag sei zahlbar. Wenn sich die Eigentümerschaft nicht an die Vereinbarung halten wolle, bitte er um Mitteilung, dass sie bis zur Rechtskraft der Schlichtung weiterhin an der D.strasse wohnen sollten (KG-act. 15/2). Gleichentags bestätigte der Beschwerdeführer gegenüber Frau H. erneut, alles zurückgegeben zu haben, was sie erhalten hätten. Falls die Eigentümerschaft den Betrag nicht bezahlen wolle, müsse sie sich mit der Zessionarin auseinandersetzen; er habe den Betrag abgetreten (KG-act. 15/2). Die Beschwerdegegnerin überwies der G.________ per 22. April 2021 einen Betrag von Fr. 2'300.00 unter dem Betreff "Spesen A.________ gemäss Zession" (KG-act. 15/7). Der erwähnte E-Mail-Verkehr ist in sich stimmig und ergibt zusammen mit der Zession ein sinnvolles Ganzes. Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Behauptung des Beschwerdeführers, dass die E-Mails nicht echt sein sollten (KG-act. 17, S. 2). Der Beschwerdeführer unterlässt es denn auch, die Echtheit der E-Mails substanziiert zu bestreiten, was er aber hätte tun müssen, um Bedenken an deren Echtheit zu wecken. Daher ist auf die E- Mails und die Zession abzustellen, die alle zulässige Privaturkunden darstellen (Dolge, in: Spühler/Tenchio/Infanger, a.a.O., N 8 f. zu Art. 177 ZPO). Insgesamt ergibt die Beweiswürdigung, dass der Beschwerdeführer im Verlauf des Monats April 2021 die Wohnung an der D.________strasse xx in Lachen SZ verliess, sämtliche Wohnungs- und Briefkastenschlüssel der Treuhänderin der Beschwerdegegnerin zurückgab, seine Forderung gegenüber der Beschwerdegegnerin aus Beendigung des Mietvertrages
Kantonsgericht Schwyz10 D.strasse xx in Lachen von Fr. 2'300.00 an die G. abtrat, die Abtretung der Beschwerdegegnerin zugestellt wurde und diese der G.________ die Fr. 2'300.00 überwies. Dieser dem vom Beschwerdeführer der G.________ abgetretene und von der Beschwerdegegnerin der G.________ überwiesene Betrag entspricht demjenigen in der aussergerichtlichen Einigung vom 25. Januar 2021 (APD 2021 8, act. 3, Beilage 12 Ziffer 2). Damit ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer das Mietobjekt vorbehaltlos verliess und sich die Parteien auch in finanzieller Hinsicht bezüglich des bestandenen Mietverhältnisses einigten. An diesem klaren Ergebnis vermag der Umstand nichts zu ändern, wonach die J.________ dem Beschwerdeführer mit E-Mails vom 24. September 2021 und 13. März 2022 ankündigte, dass die Anschluss-Adresse D.strasse xx in Lachen SZ am 5. Oktober 2021 bzw. 17. März 2022 unterbrochen werde (KG-act. 19/1 und 23/1), zumal nicht bekannt ist, weshalb die J. den Beschwerdeführer über eine Unterbruchmeldung informierte, obwohl er im Verlauf des April 2021 das Mietobjekt verliess und sämtliche Schlüssel der Beschwerdegegnerin bzw. deren Treuhänderin zurückgab. Sowieso reichte der Beschwerdeführer die E-Mail der J.________ vom 24. September 2021 erst mit Eingabe vom 22. Februar 2022 (KG-act. 19) und somit nicht ohne Verzug ein (in sinngemässer Anwendung von Art. 317 Abs. 1 lit. a ZPO, zumal im vorliegenden Beschwerdeverfahren nur ausnahmsweise überhaupt eine Novenberechtigung besteht, vgl. E. 3b vorne). Somit fehlt dem Beschwerdeführer das Rechtschutzinteresse an der beantragten Kündigungsanfechtung des Mietverhältnisses und Mietzinsherabsetzung, weshalb diese beiden Verfahren gegenstandslos geworden abzuschreiben sind. 4.Im Abschreibungsbeschluss hat das Gericht nach den gesetzlichen Bestimmungen die Prozesskosten (Art. 95 ff. ZPO) festzusetzen sowie über die Verteilung und Liquidation der Prozesskosten (Art. 104 ff. ZPO) zu
Kantonsgericht Schwyz11 entscheiden. Grundsätzlich werden die Kosten nach Ermessen des Gerichts verteilt (Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Dabei ist abhängig vom Einzelfall zu berücksichtigen, welche Partei Anlass zur Klage gab, welches der mutmassliche Prozessausgang gewesen wäre, bei welcher Partei die Gründe eintraten, die zur Gegenstandslosigkeit des Prozesses führten, und welche Partei unnötigerweise Kosten verursachte. Das Gericht darf grundsätzlich nicht auf ein einzelnes dieser Kriterien abstellen, sondern hat alle Kriterien zu berücksichtigen. Abhängig von der konkreten Sachlage kann indessen vorab auf einzelne Kriterien, z.B. auf den mutmasslichen Prozessausgang, abgestellt werden (BGer, Urteil 4A_24/2019 vom 26. Februar 2019 E. 1.1). Vorliegend lässt sich der mutmassliche Ausgang des Verfahrens nicht ohne Weiteres feststellen, zumal keine Instanz einen Entscheid in der Sache fällte. Es ist daher darauf abzustellen, wer das gegenstandslos gewordene Verfahren veranlasste und bei wem die Gründe eintraten, die zur Gegenstandslosigkeit des Verfahrens führten (BGer, Urteil 5A_870/2013 vom 28. Oktober 2014 E. 2). Es war der Beschwerdeführer, der durch Einreichung des Schlichtungsbegehrens bei der Schlichtungsbehörde das Verfahren am 25. November 2020 / 7. Dezember 2020 einleitete (APD 2021 8, act. 3, Beilagen 1 und 2) und somit das Verfahren veranlasste (BGer, Urteil 2C_237/2009 vom 28. September 2009 E. 3.3). Ebenso traten beim Beschwerdeführer die Gründe ein, die zur Gegenstandslosigkeit des vorliegenden Beschwerdeverfahrens führte, da er das Mietobjekt im April 2021 verliess und der Beschwerdegegnerin bzw. deren Treuhänderin sämtliche Schlüssel zurückgab. Daher sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens von ermessensweise Fr. 800.00 (vgl. § 34 N 8 Gebührenordnung für die Verwaltung und die Rechtspflege im Kanton Schwyz vom 20. Januar 1975) dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Der Beschwerdegegnerin ist mangels Antrags (vgl. KG-act. 15 und 25) keine Parteientschädigung zuzusprechen. 5.Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Lautet dieses nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das
Kantonsgericht Schwyz12 Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Vorliegend äusserten sich weder die Parteien noch die Vorinstanz zum Streitwert. Bei objektiver Klagenhäufung (mehrere Rechtsbegehren gegen dieselbe Partei) werden die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Der Beschwerdeführer beantragte vor der Schlichtungsbehörde eine Mietzinsherabsetzung um insgesamt Fr. 342.00 pro Monat sowie die Aufhebung der von der Beschwerdegegnerin erfolgten Kündigung des Mietverhältnisses, eventualiter eine erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um 12 Monate (APD 2021 8, act. 3, Beilagen 1 und 2). Der monatliche Mietzins beträgt Fr. 2'200.00 (APD 2021 8, act. 3, Beilage 4/2). Ficht der Mieter die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene als ungültig erweisen. Dabei ist die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR einzubeziehen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf (BGer, Urteil 4A_146/2017 vom 3. August 2017 E. 1; BGE 137 III 389 E. 1.1 = Pra 101 Nr. 6). Allein wegen der Kündigungsanfechtung übersteigt der Streitwert die Streitwertgrenze für eine Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht in mietrechtlichen Fällen von Fr. 15'000.00 nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG. 6.Über die Abschreibung des Verfahrens kann gemäss § 40 Abs. 2 in Verbindung mit § 41 Abs. 1 JG präsidial entschieden werden;-
Kantonsgericht Schwyz13 verfügt: 1.Das Beschwerdeverfahren wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben. 2.Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 800.00 werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 3.Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Massgabe von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert übersteigt Fr. 15‘000.00. 4.Zufertigung an den Beschwerdeführer (1/R), RA C.________ (2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv). Der KantonsgerichtspräsidentDer Gerichtsschreiber Versand28. April 2022 kau