VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 24 33 und R 24 34 5. Kammer VorsitzStöhr RichterInBrun und Righetti AktuarinMaurer URTEIL vom 3. Dezember 2024 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng, Beschwerdeführerin in den Verfahren R 24 33 und R 24 34 und B., vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Gian Luca Peng, Beschwerdeführer im Verfahren R 24 34 gegen Gemeinde C., vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Beschwerdegegnerin betreffend Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung und Bussverfügung (Wohnnutzung)
2 - I. Sachverhalt: 1.Am 15. April 2015 erteilte die Baukommission der Gemeinde C._____ der A._____ AG die Baubewilligung für den Neubau eines Gewerbeparks auf der Parzelle 1668 an der D._____ in der Gemeinde C., u.a. mit der Auflage in Ziffer 8.1, "Es sind nur Wohnungen für Personal gestattet, dessen ständige Anwesenheit im Betrieb erforderlich ist (Art. Y., Baugesetz der Gemeinde C.)" (Bewilligung Nr. 15003). 2.Am 29. Februar 2016 bewilligte die Baukommission der Gemeinde C. diesbezüglich eine Projektänderung (Ausbau des Dach- geschosses zu Beherbergungszwecken für Lehrlinge [Hostelbetrieb]; Bewilligung Nr. 15003-2). Auch diese Bewilligung enthielt die Auflage in Ziffer 8.1, dass gemäss Art. Y._____ Baugesetz der Gemeinde C._____ (BG) nur Wohnungen für Personal gestattet sind, dessen ständige Anwesenheit im Betrieb erforderlich ist. 3.Mit Schreiben vom 22. September 2016 gelangte B., Präsident des Verwaltungsrates der A. AG mit Einzelunterschrift, mit einem Gesuch um Ergänzung der Baubewilligung vom 29. Februar 2016 an die Baukommission der Gemeinde C.. Demnach sollte im Dach- geschoss des Gewerbeparks ein "Guest-House" (einfache funktionelle Zimmer mit Dusche, Toilette, Lavabo, Garderobe, Schlaf- und Arbeits- station und Gemeinschaftsräumen) betrieben werden. Das Angebot sollte sich vorwiegend oder sogar ausschliesslich an Mitarbeitende und Lehrlinge richten, die im Gebäude beschäftigt sein würden; der Betrieb war nur an Wochentagen vorgesehen. 4.Am 27. November 2017 genehmigte die Gemeinde C. die Revisionspläne für die am 29. Februar 2016 bewilligte Projektänderung.
3 - 5.Im Dezember 2020 meldete sich E._____ in der Gemeinde C._____ zur Wohnsitznahme in der Liegenschaft D._____ (Parzelle 1668) an. Mit Schreiben vom 4. Februar 2021 machte die Gemeinde C._____ die A._____ AG auf die herrschende Rechtslage aufmerksam, wonach auf der Parzelle 1668 einzig betriebsnotwendiges Wohnen zonenkonform sei. Es wurde der A._____ AG angedroht, ein Wiederherstellungs- und ein Verwaltungsstrafverfahren (Bussenverfahren) gemäss Art. 94 und Art. 95 KRG, unter Kostenfolge zulasten von B._____ gemäss Art. 96 KRG, gegen diesen persönlich, gegen die A._____ AG und gegen E._____ zu eröffnen. Die A._____ AG wurde aufgefordert, den mit E._____ abgeschlossenen Mietvertrag einzureichen; ausserdem wurde Gelegen- heit zur Stellungnahme gegeben. 6.Vom 16. Dezember 2020 bis 1. Juni 2023 versuchten diverse weitere Personen ihre Wohnsitznahme in der Liegenschaft D._____ in C._____ anzumelden. 7.Am Nachmittag des 20. Juni 2023 führte der Gemeindepräsident, F., gemeinsam mit der Leiterin des Bauamts, G., in den Räumlichkeiten der A._____ AG eine Baukontrolle durch. B._____ wurde u.a. aufgefordert, der Gemeinde die laufenden Mietverträge der Studios einzureichen. 8.Mit Schreiben vom 28. Juni 2023 wurde der A._____ AG eine letzte Frist zur Einreichung der Unterlagen eingeräumt. 9.Mit E-Mail vom 3. Juli 2023 teilte B._____ seitens der A._____ AG mit, der anlässlich der Baukontrolle vorgefundene Mieter sei zwei Tage später abgereist. Auch H._____, der seit einem Jahr zwei Schulungsräume gemietet habe, habe drei Tage nach der Baukontrolle die Schweiz verlassen, obschon er noch einen zweijährigen Mietvertrag gehabt habe.
4 - Somit seien bereits zwei Studios leer. Ein weiteres Studio werde als Büro genutzt, die anderen Studios seien durch Mieter bewohnt, die ihre Schriften in einer anderen Schweizer Gemeinde hätten. 10.Mit Verfügung vom 1. September 2023 eröffnete der Gemeindevorstand C._____ ein Feststellungs- und Wiederherstellungsverfahren sowie ein Baubussenverfahren nach Art. 93 bis 95 KRG gegen B._____ persönlich und die A._____ AG. B._____ und der A._____ AG wurde Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben, mit der Aufforderung der Bekanntgabe des aus der Vermietung der Studios in der Liegenschaft D._____ erzielten Gewinnes und Vorlage der entsprechenden Belege (Buch- haltung/Aufwand/Ertrag Mieterkonti/Erfolgsrechnung der A._____ AG) sowie der persönlichen Steuerfaktoren gemäss letzter rechtskräftiger Steuererklärung von B.. 11.Mit Stellungnahme vom 20. Oktober 2023 bestritten die A. AG und B._____ die erhobenen Vorwürfe und forderten die Einstellung des Fest- stellungs-, Wiederherstellungs- und Baubussenverfahren. 12.Am 8. November 2023 fand in Anwesenheit des Gemeindepräsidenten, des Gemeindeschreibers, des Rechtskonsulenten der Gemeinde, B._____ und dessen Rechtsvertreter eine Besprechung statt. 13.Mit Schreiben vom 17. November 2023 wurde der A._____ AG und B._____ Frist zur Einreichung einer ergänzenden Stellungnahme gewährt. 14.In ihrer Stellungnahme vom 8. Dezember 2023 verlangten die A._____ AG und B._____ die Einstellung des Verfahrens. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchten sie um Zustellung der kommunalen Baubewilligung vom 27. November 2017, mit welcher der Ausbau des Dachgeschosses zu Beherbergungszwecken für Lehrlinge (Hostelbetrieb) bewilligt worden
5 - sei. Bis dato sei die Zustellung dieses Aktendokuments verwehrt geblieben. In beweisrechtlicher Hinsicht forderten sie die Befragung des ehemaligen Gemeindepräsidenten und ehemaligen Baukommissions- präsidenten. Erst mit der Bewilligung zum Ausbau des Dachgeschosses sei eine Wohnnutzung Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens geworden, ohne dass die Baubewilligung mit Auflagen bzw. Wohn- nutzungsbeschränkungen verknüpft worden sei. 15.Am 21. Februar 2024 erliess der Gemeindevorstand C._____ eine Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung (Art. 94/95 KRG) betreffend Wohnnutzung an der D._____ in C._____ gegen die A._____ AG, die wie folgt lautete: 1.Es wird festgestellt, dass die sieben Studios im Dachgeschoss der Liegenschaft D., Grundstück Nr. 1668, StWE Z., in der Gemeinde C._____ von der A._____ AG mindestens seit Dezember 2020 widerrechtlich zu Wohn- zwecken genutzt werden. 2.Es wird festgestellt, dass die Aufforderung zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs unterbleiben kann. 3.Es werden folgende Wiederherstellungsmassnahmen angeordnet: a.Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands hat die A._____ AG die sieben Studios im Dachgeschoss der Liegenschaft D._____ (Grundstück Nr. 1668, StWE Nr. Z.) innert einer Frist von 30 Tagen zu räumen. b.Nach erfolgter Räumung findet eine Baukontrolle durch die Gemeinde statt. Bis zur Durchführung der Baukontrolle ist jegliche Nutzung der Studios untersagt. Ergibt die Baukontrolle, dass keine Anzeichen für zonenwidrige Wohnnutzungen mehr bestehen, ist die A. AG frei, die Studios wieder entsprechend dem Zonenzweck und den erteilten Baubewilligungen zu nutzen (Nutzung nur durch Betriebspersonal). c.Es wird die Auflage verfügt, dass die A._____ AG der Gemeinde unaufgefordert mitzuteilen hat, wer sich in den Studios aufhält. Dazu hat sie der Gemeinde die Personalien und den Status im Betrieb der A._____
6 - AG (Angestellter/Lehrling etc.) anzugeben und zu belegen (Arbeits- verträge). d.Sollte die A._____ AG erneut gegen diese Nutzungsauflagen verstossen, behält sich die Baubehörde vor, ein generelles Nutzungsverbot für die Studios auszusprechen (Versiegelung der Räumlichkeiten im Dach- geschoss). 4.Der durch die widerrechtliche Vermietung unrechtmässig erzielte Gewinn für den Zeitraum vom Dezember 2020 bis Ende 2023 in der Höhe von CHF 74'541.00 wird eingezogen (Art. 95 Abs. 1 KRG). Die A._____ AG hat diesen Betrag innert 30 Tagen mittels des beiliegenden Einzahlungsscheins an die Gemeindekasse zu bezahlen. 5.Sollte die Frist zur Wiederherstellung unbenutzt verstreichen, behält sich die Gemeinde vor, auf Kosten der Grundeigentümerin zur Ersatzvornahme (Räumung der Studios) zu schreiten (Art. 94 Abs. 3 KRG). 6.Die Kosten für das Feststellungs- und Wiederherstellungsverfahren belaufen sich auf CHF 8'530.86 zusammensetzend aus einer Gebühr von CHF 1'875.00 und CHF 6'655.86 den Beizug eines externen Rechtsberaters und werden der A._____ AG auferlegt. Der Betrag ist innert 30 Tagen an die Gemeindekasse zu bezahlen (Einzahlungsschein liegt bei). 7.[Rechtsmittel]. 8.[Mitteilung]. In seinen Erwägungen hielt der Gemeindevorstand zunächst in formeller Hinsicht fest, der Vorwurf der verweigerten Akteneinsicht gehe fehl und sei ausserdem treuwidrig. Der A._____ AG, B._____ als auch deren Vertreter seien am 8. November 2023 alle bei der Gemeinde vorhandenen Baubewilligungsakten gezeigt und die Gelegenheit gegeben worden, diese Akten an einem separaten Termin vertieft zu prüfen. Nach Art. Y._____ BG dürften in der Industriezone ausschliesslich betriebsnotwendige Wohnungen für den Betriebs- inhaber sowie das Betriebspersonal erstellt und folglich auch nur durch den Betriebsinhaber sowie das Betriebspersonal genutzt bzw. an diese vermietet werden. Gestützt auf den behördlichen Augenschein vom
7 - Stellungnahme der A._____ AG stünde fest, dass die aktuellen und vergangenen Mietverhältnisse bereits seit Beginn an widerrechtlich gewesen seien resp. gegen formelles und materielles Baurecht verstossen würden. Bei den aufgelisteten Personen handle es sich nicht um Mitarbeiter im Betrieb der A._____ AG und schon gar nicht um Lehrlinge. Gegenteilige Beweise seien keine erbracht worden. Tatsachenwidrig sei die Bestreitung der A._____ AG, es gebe keine Auflagen, die eine Wohnnutzung einschränkten. Die rechtskräftigen Baubewilligungen enthielten eine solche Auflage, eine Ausnahme sei nie gewährt worden. Ebenso unzutreffend sei der Einwand, auf einem Nachbarsgrundstück (I.) sei eine Luxuswohnung bewilligt worden. Widerrechtliches Wohnen sei auch in anderen Liegenschaften in der Industrie- und Gewerbezone geahndet worden. Der Gemeinde- vorstand stellte fest, dass die Studios im Dachgeschoss der Liegen- schaft D. zonenwidrig als Wohnräume genutzt würden; eine Aufforderung zur Einreichung eines Gesuches um nachträgliche Bewilligung der Wohnnutzung könne vorliegend unterbleiben. Weiter hielt er fest, es bestünde ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der unrechtmässigen Handlung (widerrechtliche Vermietung der Studios im Dachgeschoss an Personen, die nicht Betriebspersonal der A._____ AG sind) und dem Vermögenswert (Gewinne aus der widerrechtlichen Vermietung). Des Weiteren sei der Einzug des widerrechtlichen Gewinns ausdrücklich angedroht worden. Bei dem hier zu berücksichtigenden Zeitraum seit Dezember 2020 ergäben sich mindestens drei Jahre (2021-2023), während denen Gewinne erzielt worden seien. Somit sei ein Gesamtbetrag von gerundet CHF 74'541.00 als widerrechtlicher Gewinn zu qualifizieren und einzuziehen.
8 - 16.Gleichentags erliess der Gemeindevorstand C._____ zudem folgende Bussverfügung gegen B._____ wegen Widerhandlungen gegen das KRG und das Baugesetz der Gemeinde C._____ betreffend Wohnnutzung an der D., Grundstück Nr. 1668 (STWE Nr. Z.) in C.: 1.B. wird wegen Widerhandlung gegen das KRG und das Baugesetz C._____ mit CHF 10'000.00 gebüsst. Dieser Betrag ist innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieser Verfügung an die Gemeindekasse zu bezahlen (Einzahlungs- schein liegt bei). 2.Die Kosten für das Busseverfahren belaufen sich auf CHF 1802.63 für den Beizug eines externen Rechtsberaters und werden B._____ auferlegt. Der Betrag ist innert 30 Tagen an die Gemeindekasse zu bezahlen (Einzahlungsschein liegt bei). 3.Die A._____ AG ist solidarisch für den Bussenbetrag von CHF 10'000.00 und die Verfahrenskosten von CHF 1802.63 haftbar. 4.[Rechtsmittel]. 5.[Mitteilung]. Der Gemeindevorstand hielt in seinen Erwägungen fest, das Tatbestands- element der Widerrechtlichkeit sei in der Feststellungs- und Wieder- herstellungsverfügung vom 21. Februar 2024 dargelegt und mit dem Verstoss gegen die erteilten Baubewilligungen Nrn. 15003 und 15003-2 erfüllt. Die A._____ AG sei als Eigentümerin der STWE Nr. Z._____ auf dem Grundstück Nr. 1668 im Sinne von Art. 93 KRG für den baurechts- widrigen Zustand verantwortlich. B., Präsident des Verwaltungs- rates der A. AG mit Einzelunterschrift, habe sich als oberstes Exekutivorgan der A._____ AG, Eigentümerin des betreffenden Grund- stücks, die Verfehlungen der A._____ AG in dieser Eigenschaft direkt zuzurechnen, hätte er doch im Rahmen der der Firma obliegenden Pflichten zur Beachtung der gesetzlichen Vorschriften handeln bzw. die rechtswidrige Vermietung unterlassen müssen (Art. 95 Abs. 2 KRG). Die A._____ AG als juristische Person hafte wiederum solidarisch für die Bussen und Kosten (Art. 95 Abs. 2 KRG). Der subjektive Tatbestand
9 - gemäss Art. 95 KRG sei erfüllt. Vorliegend könne nicht mehr von Fahrlässigkeit gesprochen werden, es sei von vorsätzlichem Handeln auszugehen. Die im Feststellungs- und Wiederstellungsverfahren erstellten Tatsachen zeigten, dass B._____ die widerrechtlichen Vermietungen an Nichtbetriebspersonal über einen längeren Zeitraum zugelassen habe, obschon er von Anfang an Kenntnis von den erteilten Baubewilligungen mit Nutzungsauflagen gehabt habe. Auch nach dem behördlichen Augenschein und den schriftlichen Abmahnungen habe er die zonenwidrige Vermietung weiter zugelassen. B._____ habe um den baurechtswidrigen Zustand gewusst und wisse es auch heute. Bei der Verletzung von Zonenvorschriften in der Industrie- und Gewerbezone durch widerrechtliches Wohnen über einen Zeitraum von mehreren Jahren in insgesamt sieben Studios sei von einer mittelschweren Baurechts- verletzung auszugehen. Strafmilderungsgründe seien keine ersichtlich; unbeachtlich sei auch der Einwand, es gebe im Quartier ähnliche Fälle, die von der Gemeinde geduldet würden. B._____ habe ausserdem trotz Aufforderung die Steuerfaktoren nicht bekannt gegeben und damit seine Mitwirkungspflicht verletzt. Demnach sei die Busse nach Ermessen festzusetzen. Insgesamt erscheine eine Busse von CHF 10'000.00 angemessen, habe doch die regelmässige Vermietung über einen Zeitraum von mehr als drei Jahren gewerbsmässigen Charakter. 17.Mit Beschwerde vom 27. März 2024 an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden beantragte die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin), die Feststellungs- und Wiederherstellungs- verfügung vom 21. Februar 2024 sei aufzuheben. Eventualiter sei die Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung vom 21. Februar 2024 aufzuheben und zu neuem Entscheid zurückzuweisen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. In verfahrens- rechtlicher Hinsicht wurde die Vereinigung des Beschwerdeverfahrens mit
10 - dem gleichentags rechtshängig gemachten Beschwerdeverfahren A._____ AG (recte: B._____ und A._____ AG) gegen die politische Gemeinde C._____ betreffend Feststellungs- und Wiederherstellungs- verfügung (recte: Bussverfügung des Gemeindevorstandes C._____ vom
12 - einem sehr vorbefassten Gemeindepräsidenten gefällt worden. Dem Beschwerdeführer sei weiter die Herausgabe einer spezifischen Urkunde im Zusammenhang mit der an und für sich unbestrittenen Bewilligung des Guest-Houses trotz mehrfacher Nachfrage verwehrt worden. Gleichwohl seien die Beschwerdeführer sowie J._____ und K._____ trotz entsprechendem Beweisantrag am 8. November 2023 und 8. Dezember 2023 nie persönlich befragt worden. Indem die Beschwerdegegnerin diese Befragungen unterlassen und die Ablehnung des Beweisantrags noch nicht einmal begründet habe, habe sie das Recht der Beschwerdeführer auf Beweisabnahme und auf Begründung bzw. das rechtliche Gehör nach Art. 29 BV schwerwiegend verletzt. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs führe nach konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Aufhebung der angefochtenen Bussverfügung. Eine Baubusse setze das Vorliegen eines materiell vorschriftswidrigen Zustands voraus. Ein materiell vorschriftswidriger Zustand liege aber in tatsächlicher Hinsicht nicht vor. Die Beschwerdeführer verwiesen diesbezüglich auf die gleichen- tags erhobene Beschwerde (Verfahren R 24 33). Die Baubusse sei in erster Linie nur schon mangels Widerrechtlichkeit aufzuheben. Was die Ausführungen der Gemeinde C._____ zur Verantwortlichkeit betreffe, seien sie im Grundsatz nicht zu beanstanden. Allerdings mit dem entscheidenden Unterschied, dass die A._____ AG keinen baurechts- widrigen Zustand geschaffen habe und der Beschwerdeführer als Präsident des Verwaltungsrats folglich auch nicht gebüsst werden könne. Haltlos sei zudem die Unterstellung der Baubehörde, der Beschwerde- führer habe vorsätzlich gegen das Baugesetz verstossen. Selbst wenn eine Widerhandlung gegen das Baugesetz vorliegen würde, habe der Beschwerdeführer immer davon ausgehen dürfen und müssen, dass die vorgenommenen Vermietungen der Studios gestützt auf die Baubewilligung rechtlich zulässig gewesen seien. Damit hätte er, selbst wenn eine Widerhandlung vorliegen würde, weder mit Wissen und Willen
13 - vorsätzlich noch mit pflichtwidriger Unvorsichtigkeit fahrlässig gehandelt. Wenn eine Rechtswidrigkeit vorliegen würde, wäre diese offensichtlich irrtümlich erfolgt (Art. 21 StGB). Selbst wenn eine materielle Baurechts- verletzung vorliegen würde, wäre die unangemessene Bestrafung mit einer Busse von CHF 10'000.00 aufzuheben. Die Begründung der Baubehörde, dass das Potential für Gesundheitsschädigungen geschaffen worden sei, weshalb insgesamt von einer mittelschweren Baurechtsverletzung ausgegangen werden müsse, ziele komplett an der Sach- und Rechtslage vorbei. Es sei offenkundig, dass die bewilligten Studios zu Wohnzwecken genutzt würden. Wofür denn anders? Mit den unzutreffenden Vorwürfen, wonach der Beschwerdeführer konsequent uneinsichtig sei, zeige die Baubehörde ihre vorgefasste Meinung. Die persönlichen Verhältnisse des Beschwerdeführers seien der Gemeinde zudem bekannt. Die Baubusse sei schliesslich auch aufgrund völlig untauglicher Begründungen zur Rechtfertigung der Höhe aufzuheben. 19.Mit Eingaben vom 16. April 2024 nahm die Gemeinde C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) zu den Verfahrensanträgen Stellung. Gegen die Verfahrensvereinigung hatte sie nichts einzuwenden. Hinsichtlich des Antrags um Aussetzung des Nutzungsverbots hielt die Beschwerdegegnerin fest, sie sei bereit, das gemäss Wiederherstellungs- verfügung verhängte Nutzungsverbot für die sieben Studios während der Dauer des Beschwerdeverfahrens im Sinne einer aufschiebenden Wirkung auszusetzen. Es werde auch darauf verzichtet, die Gewinn- einziehung und Busse einzufordern. Dies unter der Bedingung, dass der Beschwerdegegnerin im Falle des Obsiegens gerichtlich erlaubt werde, den während der Dauer des verwaltungsgerichtlichen Beschwerde- verfahrens weiterhin widerrechtlich erzielten Gewinn nachträglich bei der Beschwerdeführerin einzuziehen. Wobei die von der Beschwerdegegnerin
14 - aufgestellten Berechnungsgrundsätze anzuwenden seien bzw. diejenigen, wie sie vom Gericht beurteilt und genehmigt würden. 20.Mit prozessleitender Verfügung vom 17. April 2024 vereinigte die Instruktionsrichterin die Verfahren R 24 33 und R 24 34. 21.Mit Vernehmlassung vom 23. April 2024 zur Sache beantragte die Beschwerdegegnerin die kostenfällige Abweisung der Beschwerden vom
17 - des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die vorliegende kommunale Feststellungs- und Wiederher- stellungsverfügung vom 21. Februar 2024 als auch die kommunale Bussverfügung, ebenfalls datiert vom 21. Februar 2024, sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen die angefochtenen Entscheide ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressaten der angefochtenen Verfügungen sind die Beschwerdeführer davon überdies berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung auf, weshalb sie zur Beschwerde legitimiert sind (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden ist somit einzutreten (vgl. Art. 38 f. i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG). 1.2.In formeller Hinsicht wurde die Vereinigung der Beschwerdeverfahren R 24 33 und R 24 34 beantragt. Gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a VRG können verschiedene Verfahren im Interesse der zweckmässigen Erledigung zusammengelegt werden, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen, sofern den einzelnen Beteiligten dadurch keine bedeutenden Nachteile erwachsen. Ein solcher Nachteil wäre insbesondere in einer unzumutbaren Verfahrensverzögerung zu erblicken (vgl. BERTSCHI/PLÜSS, in: Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 4- 31 Rz. 60). Die beiden Beschwerden weisen einen engen Zusammenhang auf und es liegen ihnen dem Grundsatz nach dieselben Argumentationen zugrunde. Da überdies keinerlei Nachteile für die Parteien ersichtlich
18 - waren und sich auch die Beschwerdegegnerin für eine Vereinigung aussprach, wurden die beiden Beschwerdeverfahren R 24 33 und R 24 34 mit verfahrensleitender Verfügung vom 17. April 2024 vereinigt und sind mit einem Urteil zu entscheiden. 1.3.Die Beschwerdeführer beantragen weiter, es sei das Nutzungsverbot der sieben Studios bis zu irgendeiner Baukontrolle in verfahrensrechtlicher Hinsicht auszusetzen, zumal eine solche Wiederherstellungsmassnahme eine Nutzung der sieben Studios trotz vorliegenden Bewilligungen vollumfänglich verunmöglichen würde, was offensichtlich unverhältnis- mässig wäre und finanzielle Schäden zulasten der A._____ AG verursachte. Die Beschwerdegegnerin willigte in die Aussetzung des Nutzungsverbots während der Dauer des Beschwerdeverfahrens im Sinne einer aufschiebenden Wirkung ein. Mit dem vorliegenden Entscheid in der Sache wird dieser Antrag hinfällig. 2.Strittig und zu prüfen ist vorliegend, ob die Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung sowie die Bussverfügung, beide datiert vom
20 - auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage (vgl. zum Ganzen auch VGU R 19 52 vom 13. Oktober 2021 E.2.2 und R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.3.1). 3.2.Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, mithin führt eine Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 144 I 11 E.5.3, 142 II 218 E.2.8.1, 137 I 195 E.2.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1174). Dies aber unter dem Vorbehalt, dass der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann (BGE 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117 E.4.2.2.2). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kann von einer Aufhebung eines angefochtenen Entscheids und einer Rückweisung an die untere Instanz wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs dann abgesehen werden, wenn diese nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Parteien, deren Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern können, die über eine umfassende Prüfungs- befugnis der Rechts- und Sachlage verfügt, mithin die Kognition für die zu beurteilende Frage nicht eingeschränkt ist (vgl. BGE 142 II 218 E.2.8.1, 138 II 77 E.4 sowie 137 I 195 E.2.3.2 f. und 2.6; Urteile des Bundesgerichts 2C_922/2020 vom 8. März 2021 E.4.2, 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1175 ff.). Gestützt auf Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungs- gesetz, RPG; SR 700) verfügt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden im Bereich des Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine volle Kognition, welche eine Heilung eines allfälligen formellen Mangels ermöglicht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; VGU R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 E.3.2). Im Kanton Graubünden verfügen die Gemeinden im Bereich des
21 - kommunalen Bau- und Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine relativ weitgehende Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. BGE 128 I 3 E.2b, 118 Ia 446 E.3c; Urteil des Bundesgerichts 1C_172/2020 vom
22 - eingeräumt worden, die Akten jederzeit auf der Gemeindekanzlei einzusehen. Weder die Beschwerdeführerin noch ihr Rechtsvertreter habe diese Gelegenheit wahrgenommen. Sie verwiesen weiter darauf, dass die Originalakten nun beim Verwaltungsgericht deponiert worden seien, wo die Beschwerdeführer erneut Gelegenheit erhielten, Einsicht zu nehmen. 3.3.3.Mit Schreiben vom 30. April 2024 orientierte die Instruktionsrichterin die Parteien darüber, dass die von der Beschwerdegegnerin eingereichten Unterlagen beim Gericht eingesehen werden könnten (vgl. Gerichtsakte D3). Aus dem Dargelegten ergibt sich, dass den Beschwerdeführern mehrfach die Gelegenheit zur Einsicht in die Originalakten und damit in die verlangte Baubewilligung vom 27. November 2017 gewährt wurde, mithin bereits bei der Vorinstanz als auch beim Verwaltungsgericht. Die Beschwerdeführer haben denn auch gemäss eigenen Aussagen Einsicht in die Akten genommen, so dass diese Rüge ins Leere geht. 3.4.1.Die Beschwerdeführer rügen weiter, trotz Beweisantrag am 8. November 2023 und 8. Dezember 2023 seien die Beschwerdeführerin, der Beschwerdeführer sowie J._____ und K._____ nie persönlich befragt worden. Die Beschwerdegegnerin habe das Recht der Beschwerdeführer aus Beweisabnahme und Begründung und damit das rechtliche Gehör nach Art. 29 BV schwerwiegend verletzt, indem sie die Befragungen unterlassen und die Ablehnung des Beweisantrags noch nicht einmal begründet habe. Die Befragungen seien mit Blick auf die Chronologie der Ereignisse absolut entscheidend, um die rechtserhebliche Tatsache der bewilligten Nutzung zu beweisen. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs führe zur Aufhebung der angefochtenen Bussverfügung (vgl. Beschwerde R 24 34 [Gerichtsakte A1, Rz. 18]). 3.4.2.Die Beschwerdegegnerin führt dazu aus, es sei Sache des streitbefangenen Verwaltungsgerichts, darüber zu entscheiden, welche
23 - Beweise es abnehmen und wie es diese würdigen wolle. Nicht nachvoll- ziehbar sei, was die Beschwerdeführerin damit zu erreichen beabsichtige (vgl. Vernehmlassung [Gerichtsakte A3 Rz. 8]). 3.4.3.Aus den vorliegenden Akten ergibt sich nicht, dass die Beschwerde- gegnerin sich zur Beweisabnahme geäussert bzw. eine solche Ablehnung begründet hat. Selbst wenn aber vorliegend mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht und Pflicht auf Beweisabnahme eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht würde, dürfte der Mangel als nachträglich geheilt qualifiziert werden, weil es sich aufgrund des vorstehend Gesagten (Erwägung 3.1 f.) um keine schwerwiegende Verletzung der Parteirechte handelt, sich die Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels ausführlich zu allen Fragen äussern konnten und das Verwaltungsgericht gemäss Art. 51 VRG über eine uneingeschränkte Kognition verfügt. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör wäre demnach als geheilt zu erachten, womit die Beschwerde in dieser Hinsicht abzuweisen ist. 3.5.1.Weiter wurde gerügt, der Entscheid sei mit einem vorbefassten Gemeindepräsidenten gefällt worden. Dieser habe die Stellungnahme vom 20. Oktober 2023 relativ vorbefasst kommentiert ("Dieses Schreiben muss entstanden sein, auf Grund fehlender Akten.", "Aber wie sie vorgeschlagen haben, sind wir gerne bereit ihnen und ihrem Klienten dies nochmals zu erklären."). Dem Gemeindepräsidenten wird vorgeworfen, sich an der Besprechung sehr vorbefasst gezeigt zu haben ("moralisch verwerflich", "kommerzielle Absichten", "rechtswidrige Nutzung", "zum Kochen gebracht habe ihn der Fall L./M.", "erwarte eine Entschuldigung und der Fall könne beiseitegelegt werden", "am allerletzten Tag der Frist komme so eine lausige Stellungnahme" [vgl. Beschwerde R 24 34 {Gerichtsakte A1, Rz. 10 und 16}]).
24 - 3.5.2.Die Beschwerdegegnerin entgegnet dem, aus ihrer Sicht herrsche an der D._____ in Bezug auf die Nutzung der dort eingebauten Studios ein baurechtswidriger Zustand. Der Gemeindepräsident habe in diesem Zusammenhang einzig die Interessen der Gemeinde als Bau- und Baupolizeibehörde wahrzunehmen und sei in diesem Sinne nicht zu einer richterlichen Neutralität verpflichtet. Der Gemeindepräsident könne deshalb bereits von Amtes wegen nicht neutral sein, womit der Vorwurf der Vorbefasstheit fehlgehe. 3.5.3.Der Gemeindevorstand vertritt die Gemeinde nach aussen (Art. 49 der Verfassung der Gemeinde C._____). Gleichzeitig ist der Gemeinde- vorstand aber auch die zuständige Baubehörde und entscheidet als solche über Baugesuche und Einsprachen (Art. 46 Abs. 1 KRVO i.V.m. Art. 3 BG). Nach der in Art. 30 Abs. 1 BV aufgeführten, ebenfalls in Art. 6 Ziff. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK; SR 0.101) enthaltenen Garantie des verfassungsmässigen Richters hat der Einzelne Anspruch darauf, dass seine Sache von einem unparteiischen, unvoreingenommenen und unbefangenen Richter ohne Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird. Für nichtgerichtliche Behörden umfasst der Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung gemäss Art. 29 Abs. 1 BV nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch das Gebot der Unbefangenheit als Teilgehalt des Anspruchs auf ein faires Verfahren (vgl. BGE 140 I 326 E.5.2; Urteil des Bundesgerichts 2C_382/2018 vom 15. März 2019 E.2.3). In Analogie zu Art. 30 Abs. 1 BV verpflichtet Art. 29 Abs. 1 BV eine Amtsperson zum Ausstand, wenn Umstände vorliegen, die nach objektiven Gesichtspunkten geeignet sind, den Anschein der Befangenheit zu erwecken (vgl. BGE 144 I 234 E.5.2, 141 IV 178 E.3.2.1, 139 I 121 E.5.1). Der Gemeindevorstand ist keine richterliche Behörde, sondern Organ der Verwaltung. Die für Gerichte geltenden Anforderungen an die Unbefangenheit können nicht unbesehen
25 - auf das Verwaltungsverfahren übertragen werden. Nach der Praxis des Bundesgerichts sind politische Behörden (Kantonsregierungen, Gemeindeexekutiven usw.) aufgrund ihres Amtes, anders als ein Gericht, nicht allein zur (neutralen) Rechtsanwendung oder Streitentscheidung berufen. Sie tragen zugleich eine besondere Verantwortung für die Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben (vgl. BGE 140 I 326 E.5.2; Urteil des Bundesgerichtes 1P.48/2007 vom 11. Juni 2007 E.4.1 mit Hinweis auf 2A.364/1995 vom 14. Februar 1997 in ZBl 99/1998 S. 289 E.3b). Die für Gerichtspersonen geltenden Ausstandregeln finden daher grundsätzlich keine Anwendung. Das Bundesgericht hat denn auch wiederholt entschieden, dass Behördenmitglieder nur dann in den Ausstand zu treten haben, wenn sie an der zu behandelnden Sache ein persönliches Interesse haben (BGE 107 Ia 135 E.2b); nimmt ein Behördenmitglied öffentliche Interessen wahr, so besteht grundsätzlich keine Ausstandpflicht (so Urteil des Bundesgerichts 1P.48/2007 vom
27 - Besprechungsprotokoll verlangt (vgl. Vernehmlassung [Gerichtsakte A3 Rz. 5]). 3.6.3.Zur Aussage der Beschwerdegegnerin, wonach die Anwesenden sich mit dem Vorgehen einverstanden erklärt hätten, dass von der Besprechung vom 8. November 2023 kein Protokoll erstellt werde, erfolgte vorliegend keine (belegte) Gegendarstellung; die Aussagen in der Vernehmlassung wurden einzig pauschal bestritten. Bei einem allfälligen Einverständnis mit dem beschwerdegegnerischen Vorgehen erwiese sich der Vorwurf der Beschwerdeführer als treuwidrig. Mangels Vorliegen eines Protokolls kann seitens Verwaltungsgericht denn auch keine entsprechende Edition erfolgen. 4.Gesetzeswidrige Zustände hat die zuständige Behörde durch Anord- nungen zu beseitigen. Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (vgl. BGE 136 II 359 E.6 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_80/2022 vom 30. November 2023 E.3 mit Hinweisen). Davon geht auch Art. 94 des Raumplanungs- gesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) aus, der besagt, dass materiell vorschriftswidrige Zustände auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen sind, gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde (Abs. 1). Zuständig für den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungsverfügungen ist grundsätzlich die kommunale Baubehörde (Abs. 2). Die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands obliegt sowohl dem Eigentümer als auch Personen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. Vor Erlass einer Verfügung über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands hat die zuständige Behörde zu prüfen, ob die formell
28 - rechtswidrige Baute in der bestehenden Form nachträglich bewilligt werden kann. Wurde eine baubewilligungspflichtige Baute und Anlage erstellt bzw. deren Nutzung geändert, so hat die Baubehörde ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren zur Klärung der materiellen Rechtslage durchzuführen, in dessen Rahmen vorab die Rechtswidrigkeit des fraglichen Zustands zu prüfen ist, es sei denn, die materielle Wider- rechtlichkeit einer Baute wurde bereits rechtskräftig beurteilt und/oder die Baute wurde entgegen einem ausdrücklichen behördlichen Befehl errichtet (vgl. MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, Diss., Zürich 1991, Rz. 644; vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_147/2023 vom 29. Februar 2024 E.3.4). Abgesehen davon kann auch aus prozessökonomischen Gründen ausnahmsweise auf ein separates nachträgliches Bewilligungsverfahren verzichtet werden, wenn die Sach- und Rechtslage klar und die Verletzung von materiellen Vorschriften offensichtlich ist und von vornherein feststeht, dass eine nachträgliche Bewilligung nicht erteilt werden kann (vgl. VGU R 14 65 vom 6. Oktober 2015 E.3a und R 13 227 vom 1. Juli 2014 E.4c). Im Urteil VGU R 18 90 vom 1. Oktober 2020 E.3.6 hatte die Vorinstanz im Rahmen einer Feststellungsverfügung die Widerrechtlichkeit einer zonenwidrigen Nutzung (Vermietung von Wohnungen in der Gewerbezone an betriebsfremde Personen) festgestellt. Das Verwaltungsgericht erachtete dieses Vorgehen als korrekt. 5.1.In verfahrensrechtlicher Hinsicht rügen die Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin habe es versäumt, vor Erlass der Wiederher- stellungs- und Bussverfügung ein separates Feststellungsverfahren durchzuführen. Ein ausnahmsweiser Verzicht auf ein separates Feststellungsverfahren rechtfertige sich vorliegend auch aus prozess- ökonomischen Gründen nicht. Eine Verletzung von materiellen Vorschriften liege gerade nicht vor. Ein Baubussen- und Wiederher-
29 - stellungsverfahrens sei in verfahrensrechtlicher Hinsicht zu früh erfolgt. Damit erweise sich die angefochtene Wiederherstellungsverfügung von vornherein als unrechtmässig und sei aufzuheben. 5.2.Die Beschwerdegegnerin stellte in der angefochtenen Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung fest, die Studios im Dachgeschoss der Liegenschaft D._____ in C._____ seien zonenwidrig als Wohnräume genutzt worden. Eine Aufforderung zur Einreichung eines Gesuches um nachträgliche Bewilligung der Wohnnutzung könne unterbleiben. 5.3.Die Beschwerdegegnerin hat die angefochtene Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung vom 21. Februar 2024 ohne vorgängige Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens erlassen. In der Lehre wird das Vorgehen der Baubehörden, die den Sachentscheid über die nachträgliche Bauverweigerung mit dem Befehl zur Wiederher- stellung des rechtmässigen Zustandes verbinden, als aus prozess- ökonomischen Gründen geboten beschrieben (vgl. RUOSS FIERZ, Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss. Zürich 1999, S. 130; MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 396). In Fällen, in denen die Sach- und Rechtslage klar und die Verletzung von materiellen Vorschriften offensichtlich ist und von vornherein feststeht, dass eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann, muss im Hinblick auf die Prozessökonomie ausnahmsweise auf die Verfahrensaufteilung respektive auf ein separates, vor dem Verfahren betreffend die Wieder- herstellung des rechtmässigen Zustandes durchzuführendes Baubewilligungsverfahren, welches sowieso zu einem abschlägigen Entscheid führen würde, verzichtet werden können. Die verfügende Baubehörde muss hier in der Wiederherstellungsverfügung auf alle massgeblichen Punkte eingehen und insbesondere die Frage der materiellen Baurechtswidrigkeit behandeln, so dass das rechtliche Gehör des Verfügungsadressaten auch in dieser Hinsicht gewahrt wird (vgl. statt
30 - vieler: VGU R 22 38 und R 22 77 vom 6. Februar 2024 E.5.2.2; Leitfaden des Amtes für Raumentwicklung [ARE], "Umgang mit Missbräuchen im Bauwesen", Dezember 2021, S. 13 [nachfolgend Leitfaden ARE], abrufbar unter: https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/-BAB/WIB- Leitfaden_de.pdf). 5.4.Die Beschwerdegegnerin äusserte sich im angefochtenen Feststellungs- und Wiederherstellungsentscheid eingehend bezüglich den Verstoss gegen das formelle und materielle Baurecht. Aus den erteilten Baubewilligungen bzw. der damit einhergehenden Auflage gemäss Ziff. 8.1 geht klar hervor, dass die Wohnungen nur für betriebseigenes Personal genutzt werden dürfen. Sodann erkannten die Beschwerdeführer selbst, dass die Wohnungen durch "betriebsfremdes" Person genutzt wurden. Weiter ergibt sich aus der beschwerdeführerischen Beilage 8 einzig eine bauliche Änderung im Dachgeschoss; eine Aufhebung der rechtskräftigen Auflagen ergibt sich hingegen nicht aus den Akten. Entsprechend musste vorgängig nicht zwingend ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren resp. Feststellungsverfahren durchgeführt werden, da die erfolgte Nutzung – wie nachfolgend dargelegt – unzulässig war. Der Verzicht auf ein separates nachträgliches Baubewilligungs- verfahren mit gleichzeitiger Feststellungs- und Wiederherstellungs- verfügung war somit rechtens. 6.1.Die Beschwerdeführer stellen sich weiter auf den Standpunkt, ein materiell vorschriftswidriger Zustand liege in tatsächlicher Hinsicht nicht vor. Denn wie anders als zu Wohnzwecken sollten die bewilligten Studios genutzt werden. Die Studios seien zu Beherbergungszwecken im Rahmen eines unkomplizierten Guest-Houses in den Jahren 2016 und 2017 bewilligt worden. Zielmieter seien in erster Linie Lehrlinge und Mitarbeiter im Haus und in der umliegenden Umgebung (Wochenaufenthalter) gewesen. Es handle sich nicht um Wohnungen mit Küche, etc., Wohnungen für
31 - Niedergelassene (Hauptwohnsitz), Wohnungen nur für betriebs- notwendiges Personal mit ständiger Anwesenheitspflicht und auch nicht um Wohnungen nur für Betriebspersonal der A._____ AG. Die Immobilien- gesellschaft verfüge lediglich über eine angestellte Person und damit nicht annäherungsweise über Betriebspersonal im Umfang der bewilligten Studios. Erst recht nicht über betriebsnotwendiges Personal mit ständiger Anwesenheitspflicht in diesem Umfang. Falsch sei die Behauptung der Beschwerdegegnerin, dass nur die Beherbergung von Lehrlingen (Hostelbetrieb) bewilligt worden sei. Es seien 2017 ausdrücklich keine (Nutzungs-)Auflagen gemacht worden. Die Studios würden im Rahmen des bewilligten Guest-Houses als Büro, durch Lehrlinge sowie Mitarbeiter im Haus und in der umliegenden Umgebung ohne festen Wohnsitz benutzt. Die bloss Art. Y._____ BG wiedergebenden Auflagen in den Baubewilligungen vom 15. April 2015 und 29. Februar 2016 seien schlicht nicht weiter einschlägig. Die Baubehörde habe anlässlich des Augen- scheins vom 20. Juni 2023 ausdrücklich festgestellt, dass angeblich ein Studio widerrechtlich bewohnt werde. Schleierhaft sei, weshalb die Baubehörde von der angeblich widerrechtlichen Nutzung eines Studios auf eine widerrechtliche Nutzung aller Studios seit mindestens Dezember 2020 schliesse. So sei aktenkundig, dass ein Studio beispielweise immer als Büro an N._____ vermietet worden sei. Weiter lägen zahlreiche Leerstände von ca. einem Drittel der Gesamtdauer vor, was der Beschwerdegegnerin bekannt sei. Ein Studio werde sodann vom Beschwerdeführer persönlich zu büro- und Rückzugszwecken genutzt, was nach Auffassung der Beschwerdegegnerin zulässig sei. Es seien regelmässig Studios an Mieterinnen von Stockwerkeigentumseinheiten im Gewerbepark vermietet worden, welche die Wohnungen an ihr eigenes Betriebspersonal untervermietet hätten. Diesen Vorgang habe die Baubehörde anlässlich der Besprechung vom 8. November 2023 zu Recht als baubewilligungskonform erachtet.
32 - 6.2.Die Beschwerdegegnerin hielt dazu fest, aufgrund des behördlichen Augenscheins am 20. Juni 2023, den Anmeldeversuchen von verschiedenen Personen, bei denen es sich nicht um Mitarbeiter im Betrieb der A._____ AG und schon gar nicht um Lehrlinge handle, und der Stellungnahme der A._____ AG stehe fest, dass die aktuellen und vergangenen Mietverhältnisse von Anfang an widerrechtlich gewesen seien resp. keine zonenkonforme Nutzung (nur Betriebspersonal) stattgefunden habe und damit gegen formelles und materielles Baurecht verstossen worden sei. Anstellungsverträge oder dergleichen, die das Gegenteil beweisen würden, seien keine eingereicht worden. 6.3.1.Das Grundstück Nr. 1668 befindet sich in der Industriezone (Art. Y._____ BG) der Gemeinde C.. Die Industriezone ist für industrielle und gewerbliche Betriebe bestimmt; zulässig sind auch industrie- und gewerbebezogene Dienstleistungs- und Handelsbetriebe. Es sind nur Wohnungen für Personal gestattet, dessen ständige Anwesenheit im Betrieb erforderlich ist. Bereits im Antrag der Baukommission C. (mit dem damaligen Präsidenten J.) vom 18. Dezember 2014 an den Gemeindevorstand C. wurde das Gesuch der Beschwerdeführerin vom 2. Dezember 2014 um Erteilung einer Ausnahmebewilligung zu Art. Y._____ BG (Wohnung für den Hauswart) abschlägig beantwortet, "Da die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gemäss Artikel 82, Kantonales Raumplanungsgesetz, nicht gegeben sind, beantragt die Baukommission dem Gemeindevorstand, die Ausnahmebewilligung für das Erstellen einer Wohnung im Gewerbepark nicht zu erteilen." (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 4). In den jeweiligen Baubewilligungen vom 15. April 2015 betreffend den Neubau AA._____ auf der Parzelle 1668 (Bewilligung Nr. 15003 [Bf-act. 6]) und in der Projekt- änderung vom 29. Februar 2016 (Ausbau des Dachgeschosses zu Beherbergungszwecken für Lehrlinge [Hostelbetrieb]; Bewilligung
33 - Nr. 15003-2 [Bf-act. 7]), wurde jeweils in Ziff. 8.1 als Auflage verfügt, "Es sind nur Wohnungen für Personal gestattet, dessen ständige Anwesenheit im Betrieb erforderlich ist (Art. Y., Baugesetz der Gemeinde C.)." Diese Bewilligungen sind unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Bei den Auflagen gemäss Ziff. 8.1 handelt es sich um zusätzliche Anordnungen in einem baurechtlichen Entscheid; sie bilden Bestandteil des Dispositivs und schränken den Geltungsbereich der Baubewilligung ein. Diese Nebenbestimmungen sind stets akzessorisch zur Baubewilligung und damit begriffsnotwendig auf diese bezogen (vgl. MÄDER, a.a.O., Rz. 443 und 448). Im Formular "Baugesuchsüberprüfung" hielt die Baukommission C._____ fest, "Wohnung entspricht nicht einem Gästehaus-Konzept, aber den Vorgaben einer Jugendherberge" (vgl. auch Plan Grundriss Dachgeschoss vom 29. September 2016, genehmigt durch die Baukommission C._____ am 14. Dezember 2016 [Projektänderung, Bewilligung-Nr. 15003-2; Bg-act. 2]). Am 27. November 2017 genehmigte der Gemeindevorstand C._____ Revisionspläne für die am 29. Februar 2016 bewilligte Projektänderung bezüglich Dachauf- bauten und Umgebung (vgl. Bf-act. 8; Baubeschrieb nach BKP [Bg-act. 2]; Plan Dachgeschoss vom 3. Oktober 2017 [Bg-act. 3]). Damit wurde der Beschwerdeführerin nach dem Gesagten einzig die Bewilligung zum Ausbau des Dachgeschosses zu Beherbergungszwecken für Lehrlinge (Hostelbetrieb) erteilt, nicht aber zur Nutzung der Räumlichkeiten zu sonstigen Wohnzwecken (vgl. auch Schreiben der Gemeinde C._____ vom 4. Februar 2021 [Bg-act. 4]). 6.3.2.Der Grundfall jedes Baubewilligungsverfahrens besteht darin, dass die Bauherrschaft ein konkretes Bauprojekt als Gesuch unterbreitet und die Baubewilligungsbehörde nach öffentlicher Auflage und allfälligen Einsprachen über das Baugesuch entscheidet. Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist resp. Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens wird
34 - die Baubewilligung rechtsbeständig. Gemäss rechtskräftiger Genehmigung und den dazugehörigen Nebenbestimmungen ist die Bauherrschaft berechtigt, das Bauprojekt im bewilligten Umfang zu realisieren. Es liegt grundsätzlich im Belieben der Bauherrschaft, ein eingereichtes Baugesuch zu ändern oder etwa (erst) während der Bauausführung um die Bewilligung für eine oder mehrere Projekt- änderungen nachzusuchen. Die Pflicht des Bauherrn dafür eine Bewilligung einzuholen, folgt aus dem auf ein ganz bestimmtes Gesuch bezogenen Geltungsbereich der Baubewilligung (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2018.00742, vom 28. März 2019 E.3.3; MÄDER, a.a.O., Rz. 239, Rz. 589). Ob dieses Baugesuch als selbständiges (Alternativ-)Projekt oder in Form eines Änderungsgesuchs betreffend ein bereits bewilligtes Projekt (Stammbewilligung) erfolgt, entscheidet (zunächst) in erster Linie die Bauherrschaft (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2016.00053 vom 24. August 2016 E.2). Beim anschliessenden Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als solches entgegenzunehmen und zu beurteilen sei oder ob das Bauprojekt als Ganzes Gesuchgegenstand bilde, steht der Baubewilligungsbehörde ein von den Rechtsmittelbehörden zu respektierender Ermessens- spielraum zu (vgl. MÄDER, a.a.O., Rz. 347 ff.; Urteil des Verwaltungs- gerichts des Kantons Zürich VB.2004.00038 vom 21. April 2004 E.3.1). Immer aber ist Ausgangspunkt das primäre Baugesuch; bei jeder Projektänderung bleibt im Wesentlichen das Grundgesuch unberührt. Die vorliegenden Projektänderungen führten nach dem Gesagten somit nicht dazu, dass die früher erteilte Auflage (Ziff. 8.1) gemäss den Baubewilligungen vom 15. April 2015 und 29. Februar 2016 entfielen. 6.3.3.Die Beschwerdegegnerin wollte offenbar günstige "Wohnungen" für Lehrlinge schaffen. Dabei wurde aber offenbar nicht geprüft, ob die Beschwerdeführerin auch über Angestellte oder Lehrlinge verfügt, die
35 - solche Wohnungen auch nutzen würden. Dies war aber auch nicht Aufgabe der Beschwerdegegnerin, da die Beschwerdeführer von der Auflage gemäss Ziff. 8.1 Kenntnis hatten. Die Beschwerdeführerin anerkennt denn auch, dass sie die Auflage gar nicht erfüllen kann, da sie nur über eine einzige Angestellte verfügt. Ziff. 8.1 der Baubewilligung ist zudem unmissverständlich. Massgeblich ist vorliegend einzig und allein der Wortlaut der erteilten Baubewilligungen samt Auflagen. Entsprechend war die von der Beschwerdegegnerin festgestellte Wohnnutzung in der Industriezone resp. die vorliegende Nutzung der Studios im Dachgeschoss der Liegenschaft Nr. 1668, STWE Nr. Z., gemäss kommunalem Baugesetz unzulässig und konnte durch die Baubehörde nachträglich auch nicht bewilligt werden. So räumte die Beschwerde- führerin denn auch ein, dass die Nutzung jeweils entgegen der Auflage nach Ziff. 8.1 erfolgte, was mit der beschwerdeführerischen Beilage 13 untermauert wird. Weiter belegt dies das E-Mail des Beschwerdeführers vom 31. Mai 2023, mit dem er sich erkundigte, ob der Anmeldung eines weiteren Interessenten für ein Studio, O., italienischer Staatsangehöriger, "etwas im Wege stehe" und ihm der Gemeinde- präsident, F._____, unter Hinweis auf ein allfälliges baupolizeiliches Verfahren empfohlen hatte, keine weiteren Mietverträge mehr abzuschliessen, da die Nutzung der Studios in dieser Form – wie bereits mehrfach mündlich und schriftlich mitgeteilt – nicht zonenkonform sei. Weiter wurde durch die Beschwerdegegnerin anlässlich der Baukontrolle vom 20. Juni 2023 ein bewohntes Studio festgestellt. Unbestritten blieb, dass die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer damals mündlich darüber informierte, dass nach dem Baugesetz in der Industriezone nur Wohnungen für Personal gestattet seien, dessen ständige Anwesenheit im Betrieb erforderlich sei. Ein dauerndes Bewohnen der Studios sei gesetzlich nicht erlaubt und es dürften auch keine Mietverträge abgeschlossen werden. Aus den Akten geht hervor, dass der
36 - Beschwerdeführer vorgebracht habe, er habe mit dem damaligen Gemeindepräsidenten K._____ indes eine Vereinbarung gehabt, dass die Studios vermietet werden dürften. Eine solche Vereinbarung liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer wurde durch den Gemeindepräsidenten zudem aufgefordert, auch die laufenden Mietverträge der Studios einzureichen (vgl. Aktennotiz zur Baukontrolle [Bf-act. 9]). Es geht aus den Akten nicht hervor, dass die in der ursprünglichen Baubewilligung enthaltene Auflage gemäss Ziff. 8.1 aufgehoben wurde. Gegenteiliges wird durch die Beschwerdeführerin denn auch nicht nachgewiesen. Zudem liegen auch keine Nachweise über eine baubewilligungskonforme Nutzung vor. Damit erweisen sich die angefochtenen Verfügungen in dieser Hinsicht als rechtmässig, womit die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen ist. 7.1.Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, die auf dieser Basis verfügten Wiederherstellungsmassnahmen seien ebenfalls aufzuheben. Die Nutzung nur durch Betriebspersonal der Beschwerdeführerin wäre denn auch mit Blick auf die bewilligte Guest-House-Nutzung durch Lehrlinge und Betriebspersonal im Haus und in der Umgebung (keine permanente Wohnsitznahme) völlig unverhältnismässig und würde zudem gegen Treu und Glauben verstossen. 7.2.Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung genügt für den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung noch nicht. Die Anordnung der Wiederherstellungsmassnahme muss den Grundsätzen der Verhältnis- mässigkeit entsprechen sowie das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung dasjenige an der Duldung des gesetzeswidrigen Zustandes überwiegen (vgl. Art. 94 Abs. 4 KRG). Laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes im Einzelfall unzulässig, wenn sie den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts
37 - zuwiderläuft. Dazu gehören insbesondere die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie in Art. 9 BV festgeschriebenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes (vgl. BGE 136 II 359 E.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_400/2021 vom 7. Juli 2023 E.3.1 mit Hinweisen). Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlangt, dass die Massnahme geeignet, erforderlich und zumutbar ist (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 522 ff.). Die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt; ebenso, wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben angenommen hat, die von ihr ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (vgl. BGE 132 II 21 E.6). Eine Berufung auf den guten Glauben fällt nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, die ausgeübte Nutzung sei rechtmässig (vgl. BGE 136 II 359 E.7.1 mit weiteren Hinweisen). Das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Baugesetzgebung ist gross. Zum einen soll verhindert werden, dass die Verletzung von gesetzlichen Vorschriften honoriert wird und damit letztlich die Glaubwürdigkeit von Raumplanung und Rechtsstaat gewahrt werden (vgl. BGE 111 Ib 213 E.6b). Die im öffentlichen Interesse liegende rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften sowie des Raumplanungsrechts sollen mittels Wiederherstellung sichergestellt werden (vgl. BGE 136 II 359 E.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_555/2013 vom 28. März 2014 E.8.3). 7.3.Vorliegend ordnete die Beschwerdegegnerin mit der angefochtenen Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung an, dass die Studios im Dachgeschoss der Liegenschaft D._____ innert 30 Tagen zu räumen seien. Weiter hielt sie fest, dass nach erfolgter Räumung eine Baukontrolle stattfinde; bis dahin sei jegliche Nutzung der Studios untersagt. Ergebe die
38 - Baukontrolle, dass keine zonenwidrige Wohnnutzung mehr bestehe, könne die Beschwerdeführerin die Studios wieder entsprechend dem Zonenzweck und den erteilten Baubewilligungen nutzen. Als Auflage wurde verfügt, dass die Beschwerdeführerin unaufgefordert mitzuteilen habe, wer sich in den Studios aufhalte. Diesbezüglich seien die Personalien und der Status im Betrieb (Angestellter/Lehrling etc.) anzugeben und zu belegen (Arbeitsvertrag). Die Beschwerdegegnerin behielt sich bei einem erneuten Verstoss gegen die Nutzungsauflagen vor, ein generelles Nutzungsverbot für die Studios auszusprechen. Aufgrund des eklatanten und andauernden Verstosses gegen die Zonenvorschriften der Industrie- und Gewerbezone bestand für eine Duldung des gesetzes- widrigen Zustands kein Raum (Art. 94 Abs. 1 KRG; vgl. Feststellungs- und Widerherstellungsverfügung vom 21. Februar 2024, Dispositiv-Ziffer III.3). 7.4.Die getroffenen Massnahmen sind nach Auffassung des Gerichts angesichts der Dauer der festgestellten widerrechtlichen Nutzung der Studios, aufgrund der konkreten Umstände als auch der dargelegten Rechtsprechung zur Durchsetzung der Baugesetzgebung nicht zu beanstanden, erweisen sie sich doch als geeignet und erforderlich, den gesetzmässigen Zustand wiederherzustellen, als auch verhältnismässig. Damit erweist sich auch diese Rüge als unbegründet. 8.1.Weiter wird durch die Beschwerdeführer geltend gemacht, der Einzug eines angeblich widerrechtlichen Gewinns gestützt auf Art. 94 Abs. 1 Satz 3 KRG hätte zwingend Bestandteil des Bussenverfahrens und nicht des Feststellungs- und Wiederherstellungsverfahren bilden müssen. 8.2.Wer gegen die geltenden Bau- und Planungsgesetze oder darauf beruhende Erlasse oder Verfügungen des Kantons oder der Gemeinden verstösst, ist gemäss Art. 95 KRG mit einer Busse zu bestrafen. Strafbar sind sowohl die vorsätzliche als auch die fahrlässige Widerhandlung
39 - (Art. 95 Abs. 2 KRG). Die Bestrafung erfolgt unabhängig von einem allfälligen Bauentscheid oder einer Wiederherstellungs- oder Duldungs- verfügung. Die Verantwortlichen können im Rahmen des Bussverfahrens ungeachtet des Ausgangs des nachträglichen Bewilligungs- und des Wiederherstellungsverfahrens von der Baubehörde zur Bezahlung einer Geldbusse verpflichtet werden (Art. 95 Abs. 1 KRG). Für die Eröffnung eines Bussverfahrens und die Bestrafung ist grundsätzlich die kommunale Baubehörde zuständig (Art. 95 Abs. 3 KRG; Art. 18 des Einführungs- gesetzes zur Schweizerischen Strafprozessordnung [EGzStPO; BR 350.100]). Bestraft werden die für die Handlungen verantwortlichen Personen (z.B. Bauherrschaft, Grundeigentümer, sonstige Berechtigte und andere mit der Projektierung oder der Ausführung des Bauvorhabens beauftragte Personen; Art. 95 Abs. 2 KRG i.V.m Art. 93 Abs. 1 KRG). Anstelle einer juristischen Person, einer Kollektiv- oder Kommandit- gesellschaft, einer Einzelfirma oder einer Personengesamtheit ohne Rechtspersönlichkeit sind die natürlichen Personen strafbar, die für sie gehandelt haben oder hätten handeln sollen. Für Bussen und Kosten haftet die juristische Person, die Gesellschaft oder die Personengesamt- heit solidarisch (Art. 95 Abs. 2 KRG). Gemäss Art. 4 und Art. 44 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Strafprozessordnung (EGzStPO; BR 350.100) richtet sich das Verfahren zur Verfolgung und Beurteilung von Straftaten des kommunalen Rechts nach dem VRG (vgl. dazu auch Urteil des Bundesgerichts 6B_844/2013, 6B_890/2013, 6B_891/2013 vom 20. Februar 2014 E.2.2.1; weiter VGU R 11 36 vom
40 - vorgeworfenen Verletzung des materiellen oder formellen Rechts zu äussern und gleichzeitig die Strafbestimmung und den gesetzlichen Strafrahmen mitgeteilt und ihn dazu aufgefordert, über die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse mittels Kopie der letzten Steuererklärung samt Veranlagung Auskunft zu geben (vgl. Verfügung vom 1. September 2023 [Bf-act. 9]). 8.3.Systematisch steht dieser Absatz unter dem Titel "Busse" und nicht unter dem Titel "Wiederherstellung des rechtmässigen Gewinns" (Art. 94 KRG). Laut Botschaft zum revidierten KRG (Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004–2005, S. 370) ist die systematische Einordnung des Bussenartikels im Kapitel über das formelle Baurecht neu. Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass die Bestimmungen für Personen gelten, die illegal bauen und nicht etwa für Gemeinden, die in ihrer Funktion als Planungsbehörden etc. irgendwelche Planungs- vorgaben oder organisatorische Bestimmungen verletzen. Der Leitfaden ARE hält hierzu unter dem Kapital 4.3. "Einziehung widerrechtlicher Gewinne" was folgt fest: "Die Abschöpfung dient der Ausgleichung der Bereicherung, die mit einer Busse zuweilen nicht oder nicht ausreichend abgegolten werden kann. Sie soll zudem zum Ausdruck bringen, dass sich strafbares Verhalten finanziell nicht lohnt". Die Ausführungen zum Verfahren betreffend Einziehung widerrechtlicher Gewinne finden sich im Kapitel "4. Bussverfahren". Die Systematik weist demnach eher darauf hin, dass die Einziehung eines widerrechtlichen Gewinns im Zusammenhang mit dem Bussenverfahren zu ergehen hat. 8.4.Die Praxis der Gemeinden bezüglich Einziehung des widerrechtlichen Gewinns ist nicht einheitlich. So finden sich auch kombinierte Feststellungs-, Wiederherstellungs- und Bussentscheide. Würde die Vorgehensweise der Beschwerdeführer bejaht, dass die Beschwerde- gegnerin die Gewinneinziehung zwingend im Bussverfahren hätte
41 - anordnen müssen, so ergäbe sich bei fehlender Bussverfügung die Frage, in welcher Form die Einziehung des unrechtmässig erzielten Gewinns verfügt werden könnte. Das Gericht ist der Auffassung, dass bei fehlender Bussverfügung die Möglichkeit für die zuständige Behörde bestehen soll, den Einzug des widerrechtlichen Gewinns auch in einer Verfügung betreffend die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu regeln, ansonsten ihr dies verwehrt bliebe. Dieser Schluss ergibt sich auch aus dem Umstand, dass die Bestrafung in Form einer Geldbusse unabhängig von einem negativen Bauentscheid oder einer Wiederherstellungs- oder Duldungsverfügung erfolgt (vgl. Art. 94 Abs. 1 KRG; Leitfaden ARE S. 26). Folglich erweist sich das Vorgehen der Beschwerdegegnerin als rechtens und sind die Beschwerden auch diesbezüglich abzuweisen. 9.1.Die Beschwerdeführer bestreiten schliesslich, dass ein widerrechtlicher Gewinn vorliege. Die Beschwerdeführerin sei gebeten worden, den Gewinn aus der Vermietung von fünf Studios bekannt zu geben. In Verletzung des rechtlichen Gehörs stelle die Beschwerdegegnerin dann trotzdem auf einen angeblichen Gewinn aus der Vermietung von sieben Studios ab, im Wissen darüber, dass ein Studio noch nie zu Wohnzwecken genutzt und ein Studio durch den Beschwerdeführer persönlich genutzt worden sei. Obwohl die Beschwerdeführerin mehrfach ausgeführt habe, dass die Studios über längere Zeitperioden leer gestanden hätten, unterstelle die Baubehörde den Beschwerdeführern aktenwidrig und realitätsfremd eine dauerhafte Nutzung in der Industriezone ohne Leerstände (7 Studios x CHF 550.00 x 12 Monate). Die Beschwerde- gegnerin stelle sodann in Verletzung des rechtlichen Gehörs einfach fiktive und völlig falsche Rechnungen an, obschon ihr mehrfach mitgeteilt worden sei, dass die Geschäftsabschlüsse bekannt seien. Die Nettorendite betrage rund ein Prozent. Das Studio 1 sei ausschliesslich zu Büro- zwecken vermietet worden; 2021 seien Mieteinnahmen von
42 - CHF 5'720.00, 2022 und 2023 Mieteinnahmen von CHF 6'240.00 erzielt worden. Das Studio 2 sei im Januar 2021 für CHF 520.00 an E._____ vermietet worden und von Juni 2021 bis September 2022 an P., was zu Mieteinnahmen von CHF 8'320.00 geführt habe. Das Studio 3 sei zwischen Februar 2021 bis Mitte April 2021 für CHF 1'300.00 an Q., zwischen Mai und September 2021 an die im AA._____ ansässige R._____ AG für CHF 2'600.00 und ab 1. April 2022 an S._____ für eine Miete von insgesamt CHF 10'920.00 überlassen worden. Das Studio 4 sei von April 2021 bis September 2021 für CH 3'120.00 an T._____ vermietet worden. Mit dem Studio 5 seien mit U._____ von März 2021 bis Ende Januar 2022 Mieteinnahmen von CHF Y.'040.00 generiert worden. Das Studio 6 sei ab Mitte März 2021 bis Ende Januar 2022 durch V. für CHF 6'500.00 und ab 1. Februar 2022 an W._____ für insgesamt CHF 12'560.00 vermietet worden. Das Studio 7 wiederum sei permanent durch den Beschwerdeführer persönlich genutzt worden (3 x 12 x CHF 520.00 = CHF 18'720.00). Selbst wenn ein Gewinn oder ein widerrechtlicher Gewinn vorliegen würde, sei der Einzug eines angeblich widerrechtlichen Gewinns in der Höhe von CHF 74'541.00 offensichtlich (um mindestens Faktor 3) massiv zu hoch. Die in der angefochtenen Verfügung weiter erwähnten Personen seien teilweise extrem kurz und teilweise gar nie in einem Studio gewesen (z.B. Familie L._____ und X._____). In der übrigen Zeit hätten die Studios leer gestanden. 9.2.Mangels durch die Beschwerdeführerin bekanntgegebene Gewinnzahlen bei bekannten Baukosten für den Ausbau des Dachgeschosses von CHF 856'800.00 und Einnahmen von ungefähr CHF 550.00 pro Studio ging die Beschwerdegegnerin bei der Berechnung des allfälligen Gewinns von einer ganzjährigen Vermietung der Studios resp. von jährlichen Bruttoeinnahmen von CHF 46'200.00 (7 Studios x CHF 550.00 x 12 Monate) und von einer Bruttorendite von 5.3 % aus. Gestützt auf
43 - Erfahrungswerte nahm sie Kosten von jährlich CHF 20'790.00 (45 % von den jährlichen Bruttoeinnahmen von CHF 46'200.00) an. Angewendet auf die Erstellungskosten von CHF 856'800.00 und eine jährliche Nettorendite von 2.9 % ergab sich ein gerundeter Betrag von CHF 24'847.00. Dabei berücksichtigte die Beschwerdegegnerin einen Zeitraum ab Dezember 2020 (2021-2023), was einen widerrechtlich erzielten Gewinn in der Höhe von insgesamt CHF 74'541.00 ergab. 9.3.Mit der Beilage 13 machen die Beschwerdeführer im verwaltungs- gerichtlichen Verfahren erstmals Angaben zur Vermietung des Dach- geschosses, woraus ersichtlich ist, dass eben nicht eine ganzjährige Vollvermietung stattgefunden hat. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Beilage 13 nicht zu beachten ist, da die Beschwerdeführer damit ja indirekt einräumen, sich nicht an die Auflage gemäss Ziff. 8.1 gehalten und (widerrechtliche) Einkünfte mit der Nutzung der Studios erzielt zu haben. Dabei ist auch die Eigennutzung vom Beschwerdeführer – eine solche ist zulässig, da er ja als "Betriebspersonal" zählt – zu berücksichtigen. Mangels konkreter Belege zur Aufstellung gemäss Beilage 13, z.B. Miet- verträge, aus denen die Mieter, der Mietzins, allfällige Nebenkosten, etc. und dem Vorliegen einer korrekten Buchhaltung (die Beiträge in der Beilage 13 sind nicht nachvollziehbar), erweist sich eine Berechnung des Gewinns im verwaltungsgerichtlichen Verfahren als undurchführbar, weshalb die Sache zur (allfälligen) neuen Gewinnberechnung und zu neuem Entscheid, mit vorgängiger Beschaffung der dafür erforderlichen Unterlagen (d.h. Bekanntgabe der aus den Vermietung der Studios in der Liegenschaft D._____ erzielten Gewinne mit entsprechenden Belegen [Buchhaltung / Aufwand / Ertrag Mieterkonti / Erfolgsrechnung der Beschwerdeführerin]) an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen ist. Damit erweist sich diese Rüge als begründet.
44 - 10.1.Die (Bau-)Busse beträgt CHF 200.00 bis CHF 40'000.00. In besonders schweren Fällen, insbesondere bei Gewinnsucht, ist die Behörde nicht an dieses Höchstmass gebunden (Art. 95 Abs. 1 KRG). Bei der Festlegung der Bussenhöhe sind nebst dem Verschulden, der Schwere und Tragweite der Widerhandlung und der kommunalen Bussenpraxis namentlich die persönlichen Verhältnisse zu berücksichtigen (Art. 47 Abs. 1 StGB; vgl. VGU R 20 47 vom 16. Juni 2021 E.3, wo die ausgesprochene Busse von CHF 10'000.00 in Relation zu den vorgeworfenen materiellen und formellen Baurechtsverletzungen [Einbau einer Duschanlage in eine Einstellhalle] als zu hoch erachtet wurde). Die Baubehörde fordert die Verantwortlichen im Rahmen der schriftlichen Mitteilung der Eröffnung des Bussverfahrens dazu auf, sich zur vorgeworfenen Verletzung des materiellen oder formellen Rechts zu äussern. Sie teilt dem Verantwortlichen die Strafbestimmung und den gesetzlichen Strafrahmen mit und fordert ihn auf, über die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse mittels letzter Steuererklärung samt Veranlagung Auskunft zu geben (PVG 2003 Nr. 37; VGU R 18 2 vom 30. Oktober 2018 E.5.3). Geben die Verantwortlichen ihre finanziellen Verhältnisse nicht bekannt, entscheidet die Baubehörde gestützt auf die ihr vorliegenden Dokumente und Erfahrungswerten. Gegebenenfalls holt die Baubehörde unter Beachtung des Datenschutzes die Steuerfaktoren bei der Wohnsitz- gemeinde ein (vgl. Art. 13 VRG; Leitfaden ARE, S. 18). 10.2.Was die Verantwortlichkeit des Beschwerdeführers als Präsident des Verwaltungsrates der Beschwerdeführerin anbelangt, so wird diese im Grundsatz nicht beanstandet. Vorliegend wurde dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 1. September 2023 (Eröffnung des Feststellungs- und Wiederherstellungsverfahrens und Baubussenverfahren [Bf-act. 9]) Frist zur Stellungnahme gegeben, wobei er u.a. aufgefordert wurde, seine
45 - Steuerfaktoren gemäss letzter rechtskräftiger Steuererklärung bekannt zu geben. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt damit nicht vor. 10.3.Die ausgesprochene Busse erscheint zwar hoch, aber noch gerechtfertigt, da aus den vorliegenden Akten klar ein vorsätzliches Handeln des verantwortlichen Beschwerdeführers hervorgeht. Der Beschwerdeführer wusste aufgrund der erteilten Baubewilligungen mit Nutzungsauflagen (Ziff. 8.1) und den aus den Akten hervorgehenden mehrfachen Hinweisen durch die Beschwerdegegnerin, dass lediglich eine derartige Nutzung in der Industriezone konform sei, und musste auch davon ausgehen, dass die getätigten Vermietungen der Studios nicht zulässig waren. Trotzdem hat der Beschwerdeführer die unrechtmässigen Vermietungen an Nichtbetriebspersonal über einen längeren Zeitraum zugelassen. Dies auch nach dem behördlichen Augenschein und den schriftlichen Abmahnungen. Gestützt auf die vorliegenden Akten ist dem Beschwerde- führer somit ein vorsätzliches Handeln vorzuwerfen. Damit ist auch die Feststellung der Beschwerdegegnerin, die bei dieser Verletzung von Zonenvorschriften über einen Zeitraum von mehreren Jahren in mehreren Studios von einer mittelschweren Baurechtsverletzung ausgeht, nicht zu beanstanden. Folglich ist die von der Beschwerdegegnerin ausgesprochene Busse in der Höhe von CHF 10'000.00 rechtens, womit sich die diesbezügliche Rüge als unbegründet erweist. Damit geht auch die Berufung auf einen offensichtlichen Irrtum gemäss Art. 21 StGB fehl. 11.Nach dem Gesagten ist die Beschwerde R 24 33 insoweit teilweise gutzuheissen, als die Berechnung des unrechtmässig erzielten Gewinnes moniert wird. Folglich ist Dispositivziffer 4 der angefochtenen Feststellungs- und Wiederherstellungsverfügung vom 21. Februar 2024 aufzuheben. Die Angelegenheit ist zu neuem Entscheid betreffend Einzug eines allfälligen widerrechtlich erzielten Gewinnes im Sinne der
46 - Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Im Übrigen sind die Beschwerden R 24 33 und R 24 34 abzuweisen. 12.Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) umfasst auch die Pflicht der Behörde, die Argumente und Verfahrensanträge der Parteien entgegenzunehmen und zu prüfen sowie die ihr rechtzeitig und formrichtig angebotenen Beweismittel abzunehmen. Das hindert das Gericht nicht, einen Beweisantrag abzulehnen, wenn es in willkürfreier Würdigung der bereits abgenommenen Beweise zur Überzeugung gelangt, der rechtlich erhebliche Sachverhalt sei genügend abgeklärt, und es überdies in willkürfreier antizipierter Würdigung der zusätzlich beantragten Beweise annehmen kann, seine Überzeugung werde dadurch nicht mehr geändert. Bei diesem Ergebnis sind von den beantragten Befragungen des Beschwerdeführers, J._____ und K._____ keine weiteren entscheid- relevanten Erkenntnisse mehr zu erwarten, weshalb in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtet werden kann (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E.6.5, 141 I 60 E.3.3, 136 I 229 E.5.3). 13.1.Im Rechtsmittel- und im Klageverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Mehrere Parteien tragen ihre Kosten zu gleichen Teilen, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG und in Anbetracht des Verfahrensaufwandes sowie der weiteren Bemessungskriterien auf CHF 3'000.00 festgesetzt. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2 VRG zu einem Viertel der Beschwerdegegnerin und zu drei Vierteln den Beschwerdeführern, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit, aufzuerlegen.
47 - 13.2.Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 13.2.1. Der überwiegend obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine Partei- entschädigung zu, zumal sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG). 13.2.2. Den teilweise obsiegenden Beschwerdeführern ist antragsgemäss eine Parteientschädigung zu Lasten der Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer legte mit Schreiben vom