VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 22 33 5. Kammer VorsitzMeisser RichterInAudétat und Zanolari Hasse AktuarinMaurer URTEIL vom 27. Juni 2023 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
2 - Wohnbaugenossenschaft G._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache
3 - I. Sachverhalt: 1.D._____ sind Eigentümer der Parzelle H._____ in I., welche am nördlichen Dorfrand unterhalb des J. im Gebiet "K." liegt und mit einem Wohnhaus überbaut ist. Nordöstlich der Liegenschaft von D. befindet sich die im Eigentum der Gemeinde F._____ stehende unüberbaute Parzelle L._____ im Halte von 3'432 m², die in der Dorfzone, in der Dorferweiterungszone sowie in der Landwirt- schaftszone und im übrigen Gemeindegebiet liegt. Im östlichen Bereich grenzt die Liegenschaft an den J._____ (Strassenparzellen M._____ und N.), über welche sie, wie auch die Liegenschaft der Parzelle O. von B._____ (Mieterschaft C.) sowie die Liegenschaft der Parzelle P. von E._____ verkehrsmässig erschlossen sind. A._____ sind in der Nachbarschaft auf der Parzelle Q._____ wohnhaft, A._____ ist ausserdem Eigentümer der unmittelbar an die Parzelle L._____ angrenzenden unüberbauten Parzelle R.. Der J. ist gemäss geltendem Generellen Erschliessungsplan (GEP) "Verkehr" vom 7. Dezember 2011 als "Quartierstrasse" klassifiziert, der primär der verkehrsmässigen Erschliessung des überbauten Gebietes dient. Der GEP beinhaltet zudem eine "Quartierstrasse geplant", die von der bestehenden Quartierstrasse "S." (Parzelle T.) abzweigt und von Norden her zum Bauzonenteil der Parzelle L._____ heranführt, unterbrochen von der Festsetzung "Fussweg". 2.Im Dezember 2014 beschloss der Vorstand der ehemaligen Gemeinde I._____ den Arealplan U._____ für die gemeindeeigene Parzelle L._____ und die gemeindeeigene Wegparzelle N.. Mit Beschluss vom 22. August 2017 hob der Gemeindevorstand F. den Arealplan vom Dezember 2014 wieder auf und erliess stattdessen einen neuen Arealplan U., bestehend aus dem Arealplan U., dem Gestaltungsplan 1:500 und den Arealplanbestimmungen (APB). Die Gemeinde reichte zudem einen Planungs- und Mitwirkungsbericht
4 - (PMB) ein. Auf der Arealplanparzelle L._____ sollte durch die aus Teilen der I._____ Bevölkerung aktivierte neue "Wohnbau- genossenschaft G." eine erschliessungs- und kostenmässig günstigere Überbauung des Gebiets U. unter Beizug des Architekten V._____ erfolgen. Der Arealplan beinhaltete diverse Abweichungen und Konkretisierungen gegenüber der rechtskräftigen Ortsplanung vom 7. Dezember 2011. Unter anderem wurde die Gesamthöhe nach Art. 13 BG I._____ betreffend die beiden geplanten Gebäuderiegel Nord und Ost sowie für das Einzelgebäude Südwest (Haus W.) durchschnittlich um rund 27 % resp. + 2.64 m erhöht; bezogen auf das Haus W. allein betrug die Erhöhung rund 25 % resp. +2.30 m. 3.Gegen den neuen Arealplan erhoben u.a. am 14. Oktober 2017 D._____ und am 15. Oktober 2017 B._____ sowie C._____ (Planungs-)Beschwerde (PB AE.) an die Regierung des Kantons Graubünden (nachfolgend Regierung). 4.An der Gemeindeversammlung F. vom 9. November 2017 wurde der Beschluss gefasst, den in der Bauzone liegenden Teil der I._____ Parzelle L._____ (2'851 m 2 ) im Baurecht an die G._____ abzugeben. 5.Unter gleichzeitiger (separater) Abweisung der (Planungs-)Beschwerde PB AF., E., genehmigte die Regierung mit Beschluss vom 1., mitgeteilt am 2. Mai 2018, die Aufhebung des bisherigen Arealplans U._____ vom Dezember 2014 im Sinne der Erwägungen (Ziff. 1) und den neuen Arealplan U._____ vom 22. August 2017 mit einer Korrektur, einem Vorbehalt und einem Hinweis (Ziff. 2). Sie korrigierte den Legendeneintrag betreffend die Firsthöhe (Ziff. 2a) und sistierte das Genehmigungsverfahren für die Arealplaninhalte betreffend das Einzelgebäude Südwest angesichts der noch pendenten (Planungs-)Beschwerde PB AE., D. (Ziff. 2b). Die
5 - Regierung wies den Gemeindevorstand darauf hin, dass aus Verkehrssicherheitsgründen entlang des J._____ keine sichtbehindernden Elemente wie Mauern, Zäune, Bepflanzungen oder Container erstellt werden dürften (Ziff. 2c) und sistierte das Verfahren zur Behandlung der (Planungs-)Beschwerde PB AE._____ (Ziff. 3). 6.Mit Beschluss vom 21., mitgeteilt am 22. April 2020, hiess die Regierung die (Planungs-)Beschwerde von D._____ (PB AE.) betreffend das Haus W. (Arealplan U._____ vom 22. August
7 - Beschwerdeführer. Gegen die prozessualen Anträge erhob sie keine Einwände. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen an, dass keine Gehörsverletzung vorliege; eine allfällige Gehörsverletzung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zudem als geheilt zu erachten wäre. Es sei keine Überschreitung der Fassadenhöhe traufseitig ersichtlich und es lägen auch keine unzulässigen Terrain- veränderungen vor. Nicht nachvollziehbar seien die Beanstandungen betreffend die Erschliessung, zudem erwiesen sich auch die Rügen betreffend Nichteinhaltung der Abstände und einer ungenügenden Anzahl von Pflichtparkplätzen als unbegründet. 12.Mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2022 beantragte die G._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. Begründend führte sie im Wesentlichen an, mit Blick auf die Erschliessungssituation seien die Ausführungen der Beschwerdeführer unvollständig. Eine Gehörsverletzung sei nicht ersichtlich, zudem wäre eine allfällige Gehörsverletzung als geheilt zu erachten. Der abwegigen Argumentation der Beschwerdeführer, weshalb das Bauprojekt die maximal zulässige traufseitige Fassadenhöhe überschreiten solle, könne nicht gefolgt werden. Die Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach die Terrainanpassungen weder gestalterisch sinnvoll, noch konstruktionsbedingt notwendig und zudem auch nicht moderat seien, dadurch das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werde, seien weder stichhaltig noch hielten sie einer Prüfung stand. Auch die Rügen betreffend Strassenabstand erwiesen sich als unbegründet. Schliesslich könne auch der Rüge der Beschwerdeführer, es würde die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze unterschritten, nicht gefolgt werden. 13.Die Beschwerdeführer 1-5 hielten am 18. August 2022 replicando an ihren Anträgen und Begründungen fest.
8 - 14.Mit verfahrensleitender Verfügung vom 26. August 2022 erkannte der zuständige Instruktionsrichter der Beschwerde gestützt auf Art. 53 VRG die aufschiebende Wirkung zu. 15.Mit Duplik vom 7. September 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Anträgen fest. 16.Mit Noveneingabe vom 9. September 2022 reichten die Beschwerde- führer 1-5 ein Schreiben des Amts für Raumentwicklung Graubünden (ARE GR) vom 31. August 2022 ein. 17.In ihrer Duplik vom 27. September 2022 hielt die Beschwerde- gegnerin 2 unverändert an ihren Rechtsbegehren und Begründung fest. 18.Mit Eingabe vom 6. Oktober 2022 nahm die Beschwerdegegnerin 2 Stellung zur Noveneingabe der Beschwerdeführer. 19.Am 7. Oktober 2022 nahm die Beschwerdegegnerin 1 Stellung zur beschwerdeführerischen Noveneingabe. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den Baubewilligungsentscheid sowie die (Einsprache-)Entscheide der Beschwerdegegnerin 1 vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022, sowie die weiteren Akten wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1.Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs- rechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der
9 - angefochtene Bauentscheid betreffend das Baugesuch Nr. AL 2021-11 vom 7. Oktober 2021 und die dazu ergangenen Einspracheentscheide der Beschwerdegegnerin 1 vom 7. März 2022, mitgeteilt am 20. April 2022 (Akten der Beschwerdeführer 1-5 [Bf-act.] 2-4; Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bgin1-act.] 31-34), mit welchem sie die Einsprachen der heutigen Beschwerdeführer 1-5 vom 9. November 2021 teilweise guthiess, im Übrigen jedoch abwies und damit das neue und überarbeitete Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom
10 - und AA._____ auf der Parzelle L._____ zu Recht bewilligt worden ist, wobei im Einzelnen die Rügen betreffend Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (E.3.1 ff. und E.7.1 ff.), Überschreitung der Fassadenhöhe traufseitig (E.4.1 ff.), unzulässige Terrain- veränderungen (E.5.1 ff.), Erschliessung und Nichteinhaltung der Abstände (E.6.1 ff.) sowie eine ungenügende Anzahl von Pflichtpark- plätzen (E.7.1 ff.) durch das streitberufene Gericht zu beurteilen sind. 2.2.Voraussetzung für die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung ist gemäss Art. 22 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) – neben der Übereinstimmung der Baute mit dem Zweck der Nutzungszone sowie einer hinreichenden Erschliessung (siehe Art. 22 Abs. 2 RPG) – auch die Einhaltung der übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts sowie des kantonalen Rechts. Für die Bewilligung eines Bauvorhabens im Sinne von Art. 86 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100] wird vorausgesetzt, dass alle Vorschriften des kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Rechts eingehalten sind (Art. 89 Abs. 1 KRG; vgl. RUCH, in AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 22 Rz. 6, 78 ff. und 94). 3.1.Vorgängig ist auf die Rüge der Beschwerdeführer 1-5 betreffend die Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör einzugehen. Die Beschwerdeführer 1-5 stellen sich auf den Standpunkt, dass die Vorinstanz auf die Rüge der Beschwerdeführer betreffend Nichteinhaltung der zulässigen Fassadenhöhe traufseitig gar nicht eingegangen sei. Mit Replik vom 24. Februar 2022 (vgl. Bgin1-act. 25 S. 7 f.) hätten die Beschwerdeführer 4 in Ziff. 12 ff. unter Verweis auf den Regierungsbeschluss Nr. 327 vom 21. April 2020 geltend gemacht, es fänden sich im Arealplan und den dazugehörigen Bestimmungen keine Abweichungen von den im BG I._____ Art. 13 und Art. 15
11 - festgelegten maximalen Fassadenhöhen traufseitig. Damit seien die Bestimmungen des BG I._____ anwendbar, wonach die Fassadenhöhe traufseitig maximal 6.60 m + z m betragen dürfe. In den Baugesuch- unterlagen seien diese Fassadenhöhen traufseitig gemessen ab dem gewachsenen Terrain nicht aufgeführt und die Unterlagen somit unvollständig, was eine abschliessende Überprüfung verunmögliche. Ohne die Massangaben könne an verschiedenen Stellen vorweg aber aufgrund der massiven Überschreitungen festgehalten werden, dass die maximal zulässige Fassadenhöhe traufseitig nicht eingehalten werde. Die Vorinstanz habe die Höhenmasse des Bauprojekts indessen lediglich rudimentär unter dem Titel "fehlende Einordnung des Neubauvorhabens in die Umgebung" abgehandelt (vgl. Begründung Bauentscheid i.S. D._____ Ziff. II/1). Auch die Beschwerdeführer 1, 2, 3 und 5 hätten die Nichteinhaltung der zulässigen Fassadenhöhen traufseitig gerügt. Die Vorinstanz habe dazu lediglich ausgeführt, dass das Bauvorhaben die maximalen Höhenkoten gemäss Arealplan einhalte. Dass die Fassadenhöhe traufseitig indes nicht im Arealplan U._____ geregelt sei, sondern das BG I._____ zur Anwendung gelange, sei von der Baubehörde weder gehört worden noch habe sie sich bei der Prüfung des Baugesuchs sachgerecht damit auseinander- gesetzt. 3.2.Weder für die Beschwerdegegnerin 1 noch die Beschwerdegegnerin 2 ist vorliegend eine Gehörsverletzung ersichtlich; bei einer allfälligen Gehörsverletzung seien die entsprechenden Voraussetzungen für deren Heilung zudem im vorliegenden Verfahren gegeben. Die Beschwerdegegnerin 1 hielt ausserdem fest, dass das nicht explizite Eingehen auf die Forderung nach einer von der Gesetzesanwendung der Baubehörde abweichenden Berechnungsweise einer Fassaden- höhe zweifellos keine besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte darstelle.
12 - 3.3.1.Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und auf kantonaler Ebene insbesondere Art. 16 und Art. 22 Abs. 1 VRG gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein persönlichkeits- bezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren (siehe BGE 144 I 11 E.5.3, 142 I 86 E.2.2 und 140 I 99 E.3.4; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, Rz. 1001 ff.). Er umfasst namentlich das Recht einer Partei, in einem vor einer Verwaltungs‑ oder Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Begehren angehört zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1002). Ausserdem ergibt sich für die entscheidende Behörde aus Art. 29 Abs. 2 BV auch eine Begründungspflicht (vgl. BGE 146 II 335 E.5.1, 142 III 433 E.4.3.2, 141 V 557 E.3.2.1). Art. 22 Abs. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 VRG hält denn auch für Gemeindebehörden ausdrücklich fest, dass Entscheide zu begründen sind (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 19 73, R 19 74, R 19 75 und R 19 76 vom
13 - vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler BGE 146 II 335 E.5.1, 143 III 65 E.5.2, 142 I 135 E.2.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1038). Ob die Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage (siehe zum Ganzen auch VGU R 19 52 vom 13. Oktober 2021 E.2.2 und R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.3.1). 3.3.2.Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, mithin führt eine Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 144 I 11 E.5.3, 142 II 218 E.2.8.1, 137 I 195 E.2.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_373/2019 vom 6. März 2020 E.3.1, 2C_821/2019 vom 11. Februar 2020 E.3.2; PVG 2011 Nr. 31 E.2a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1174). Dies aber unter dem Vorbehalt, dass der Mangel nicht im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann (BGE 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117 E.4.2.2.2, 133 I 201 E.2.2). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kann von einer Aufhebung eines angefochtenen Entscheids und einer Rückweisung an die untere Instanz wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs indes dann abgesehen werden, wenn diese nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Parteien, deren Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern können, die über eine umfassende Prüfungsbefugnis der Rechts- und Sachlage verfügt, mithin die Kognition für die zu beurteilende Frage nicht eingeschränkt ist (vgl. BGE 142 II 218 E.2.8.1, 138 II 77 E.4 sowie 137 I 195 E.2.3.2 f. und 2.6; Urteile des Bundesgerichts 2C_922/2020 vom 8. März 2021 E.4.2, 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; PVG 2008 Nr. 1 E.1b, VGU R 07 65 vom 29. Januar 2008 E.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1175 ff.). Gestützt auf Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG verfügt das
14 - Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden im Bereich des Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine volle Kognition, welche eine Heilung eines allfälligen formellen Mangels ermöglicht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; VGU R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 E.3.2, R 19 6 vom 22. Dezember 2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). Hinsichtlich einer eigentlichen Ermessenskontrolle hat es sich aber trotzdem seiner Funktion als Rechtsmittelinstanz bewusst zu sein (vgl. BGE 145 I 52 E.3.1 ff.; VGU R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 E.3.2, R 20 22 vom 2. November 2021 E.2.1, R 19 6 vom 22. Dezember 2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). Denn im Kanton Graubünden verfügen die Gemeinden im Bereich des kommunalen Bau- und Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine relativ weitgehende Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. BGE 128 I 3 E.2b, 118 Ia 446 E.3c; Urteile des Bundesgerichts 1C_172/2020 vom 24. März 2021 E.3.3, 1C_289/2019, 1C_293/2019 vom 16. Januar 2020 E.2.1, 1C_532/2015 vom 26. Januar 2016 E.2.4 und 1C_163/2015 vom
15 - möglichkeit einer allfälligen Gehörsverletzung hinweisen, grundsätzlich zutreffend. 3.3.3.Unter dem Titel "Fehlende Einordnung des Neubauvorhabens in die Umgebung" hielten die Beschwerdeführer 4 in ihrer Einsprache u.a. fest, dass das BG I._____ Gesamthöhen von je 9 m + z m vorsehe, womit grundsätzlich eine maximale Gebäudehöhe von 9 m + 20 % (10.80 m) als angemessen erscheine. Dies gelte auch für die traufseitige Fassadenhöhe, welche daher nicht mehr als 6.60 m + 20 % (7.92 m) betragen dürfe (vgl. Bgin1-act. 6 S. 4). Die Beschwerdeführer 1, 2, 3 und 5 führten in ihrer gleichentags ergangenen Einsprache unter Ziff. 3 "Höhenkoten und Gebäudeabmessungen" im Wesentlichen an, beanstandet würden in erster Linie die Höhenkoten. Beim Haus Z._____ würden die gemäss Zonenplan maximal zulässigen Höhen um 5.14 m (First) und 4.92 m (Traufhöhe) resp. um 57 % und 75 % überschritten (vgl. Bgin1-act. 7/1 S. 3 f.). Mit Replik vom 24. Februar 2022 führten D._____ ergänzend an, im Arealplan und den Arealplanbestimmungen fänden sich keine Abweichungen von den im Baugesetz in Art. 13 und Art. 15 festgelegten maximalen Fassadenhöhen traufseitig, so dass diesbezüglich die Bestimmungen im Baugesetz der Fraktion I._____ Anwendung fänden, wonach die Fassadenhöhe traufseitig maximal 6.60 m + z (maximal aber 3 m) sein dürfe. Die Fassadenhöhen traufseitig gemessen ab dem gewachsenen Terrain seien in den Baugesuchunterlagen nicht aufgeführt und die Unterlagen diesbezüglich unvollständig, was eine abschliessende Überprüfung verunmögliche. Die damaligen Einsprecher führten – unter Angabe von geschätzten Massen – schliesslich an, dass auch ohne die Massangaben vorweg aber aufgrund der massiven Überschreitungen festgehalten werden könne, dass die maximal zulässigen Fassadenhöhe traufseitig bei den Häusern Z._____ und AA._____ nicht eingehalten würden (vgl. Bgin1-act. 25 S. 8).
16 - 3.3.4.In den angefochtenen Einspracheentscheiden stellte die Beschwerde- gegnerin 1 betreffend die Rüge der nicht angemessenen Höhenmasse fest, dass das Bauvorhaben die maximalen Höhenkoten gemäss Arealplan einhalte und bei vier von sechs Gebäudeteilen die maximal definierten Höhenkoten sogar deutlich unterschritten würden. Weiter machte sie Ausführungen zu der Gestaltungskonzeptpflicht und zur Stellungnahme der STW AG bzw. Ortsbildverträglichkeit und der Gestaltung des Bauvorhabens. Zugegebenermassen erweist sich die Begründung der Beschwerdegegnerin 1 zum Thema Höhenkoten und Gebäudeabmessungen als sehr kurz gehalten. Wie die Beschwerde- gegnerinnen aber zu Recht anführen, konnte sich die Beschwerde- gegnerin 1 auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. In den Einsprachen war die traufseitige Fassadenhöhe kein zentrales Thema, "beanstandet werden von den Einsprechenden in erster Linie die Höhenkoten" (vgl. Bgin1-act. 7/1 S. 4). Die Überlegungen, von denen sich die Beschwerdegegnerin 1 leiten liess, können im Kern nachvollzogen werden, so geht aus der Begründung hervor, dass das Bauvorhaben die maximalen Höhenkoten gemäss Arealplan einhalte und sich das Bauvorhaben entsprechend den Vorgaben des Arealplans sehr gut in das bestehende Ortsbild einfüge (vgl. Bgin1-act. 32 Ziff. II/1 und Bgin1-act. 33 Ziff. II/3). Damit wurde zum Ausdruck gebracht, dass die im Arealplan festgelegten Höhen eingehalten und massgebend seien. Die Beschwerdeführer 1-5 waren denn auch ohne Weiteres in der Lage, die (Einsprache-)Entscheide sachgerecht anzufechten. Zudem würde ein Verstoss gegen die Begründungspflicht in der Regel ohnehin keine besonders schwerwiegende Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör darstellen (Urteile des Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 13. November 2017 E.2.1, 1C_474/2016 vom 1. Juni 2017 E.2 und 1C_300/2015 vom
17 - doppeltem Schriftenwechsel aufgrund des Gesagten (siehe dazu Erwägungen 3.3.1 f.) jedoch als geheilt qualifiziert werden, wiederholten die Beschwerdeführer mit Beschwerde vom 25. Mai 2022 doch im Wesentlichen das in der Replik vom 24. Februar 2022 Gesagte (vgl. Gerichtsakten A1, S. 8 ff.). 4.1.Unter dem Titel "Überschreitung Fassadenhöhe traufseitig" rügen die Beschwerdeführer 1-5, mit den Firstkoten sei im Arealplan eine Abweichung der Regelbauweise betreffend die Gesamthöhe des Gebäudes geregelt worden. Dagegen fänden sich weder im Arealplan noch in den Arealplanbestimmungen Abweichungen von den im BG I._____ in Art. 13 und Art. 15 festgelegten maximalen Fassadenhöhen traufseitig, so dass diesbezüglich die Bestimmungen im BG I._____ anwendbar seien. Gemäss Zonenschema dürfe die Fassadenhöhe traufseitig maximal 6.60 m + z m (maximal aber 3 m) betragen. Die Vorinstanz habe vorliegend das Recht falsch angewendet. Eine abschliessende Überprüfung der Fassadenhöhen traufseitig gemessen ab dem gewachsenen Terrain sei mangels Aufführung in den Baugesuchunterlagen nicht möglich und die Unterlagen diesbezüglich unvollständig. Selbst ohne diese Massangaben könne an verschiedenen Stellen vorweg aber aufgrund der massiven Überschreitungen festgehalten werden, dass die maximal zulässigen Fassadenhöhen traufseitig nicht eingehalten würden:
Haus Z._____: nördliche und südliche Fassadenhöhe traufseitig bei Garageneinfahrt 11.52 m hoch;
Haus AA._____: nördliche Fassadenhöhe traufseitig 11.59 m hoch (gemessen ab 0-Punkt) resp. mindestens 8.70 m hoch (geschätzt ab gewachsenem Terrain);
Haus AA._____: südliche Fassadenhöhe traufseitig 11.59 m hoch (gemessen ab 0-Punkt) resp. mindestens 10.10 m hoch (geschätzt ab gewachsenem Terrain);
18 -
Haus AA.: nördliche und südliche Fassadenhöhe traufseitig des mittleren Gebäudeteils 14.33 m hoch resp. mindestens 12.50 m hoch (geschätzt ab gewachsenem Terrain). Die Höhe sei für jeden Gebäudeteil separat zu ermitteln (vgl. Art. 15 Abs. 2 BG I.). Die Baubewilligung sei alleine schon deshalb zu verweigern. 4.2.Die Beschwerdegegnerin 1 führt dazu aus, es sei richtig, dass die Fassadenhöhen der Häuser Z._____ und AA._____ massiv höher ausfielen als die gemäss Art. 13 BG I._____ vorgegebene maximal zulässige Fassadenhöhe traufseitig von (maximal) 9.60 m. Die Anwendung der beschwerdeführerischen Interpretation führte indessen zu absurden Ergebnissen; so würden sich Hausformen mit tiefen Fassaden, hohen Firsthöhen und entsprechend steilen Dächern ergeben, was dem Zweck des Arealplans als auch dem erwünschten Ziel der Verdichtung widerspreche und u.a. einen unerwünschten Verlust von Wohnfläche zur Folge hätte. Eine solche Interpretation sei auch rechtlich nicht abgestützt. 4.3.Auch die Beschwerdegegnerin 2 verwies – unter Eingabe einer Skizze "Dachneigung Haus Z._____ 1:100" (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 2 [Bgin2-act.] 8) – darauf, dass mit einer solchen Argumentation das dem Arealplan zugrundeliegende Überbauungs- konzept von Architekt V._____ nicht verwirklicht werden könne. Vielmehr müsse sich die traufseitige Fassadenhöhe vorliegend klar aufgrund der Firsthöhe und der zulässigen Dachneigung ergeben. Es verstosse zudem gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, die Rüge betreffend die traufseitige Fassadenhöhe erst im Baubewilligungsverfahren und nicht bereits im Arealplanverfahren vorzubringen, ein solch trölerisches Verhalten verdiene keinen Rechtsschutz.
19 - 4.4.1.Verbindliche Bestandteile des rechtskräftig durch die Regierung genehmigten Arealplans U._____ vom 22. August 2017 (vgl. RB AG._____ [Bgin2-act. 9]), sind die APB und der Arealplan/Gestaltungsplan 1:500 (vgl. Art. 4 APB [Bgin2-act. 7]). Der Arealplan weist die Höhenkoten First der Häuser Z._____ und AA._____ auf (vgl. Bgin2-act. 6). Die im Arealplan definierten Höhenkoten für Firste und Umgebung dürfen gemäss rechtskräftigem RB AH._____ um maximal 20 cm über- oder um maximal 3 m unterschritten werden (Art. 8 Abs. 3 APB). Mit den Firstkoten wurde damit im Arealplan eine Abweichung der Regelbauweise betreffend die Gesamthöhe des Gebäudes geregelt (siehe dazu auch RB AG._____ und RB AH._____ sowie VGU R 20 56 E.2.2). Die APB enthalten – im Gegensatz zum BG I._____ – hingegen keine expliziten Vorgaben zur Fassadenhöhe (traufseitig). 4.4.2.Das Arealplangebiet U._____ unterliegt einer Gestaltungskonzept- pflicht nach Art. 26 Abs. 2 BG I., womit die Baubehörde über notwendige und zweckmässige Massnahmen zu entscheiden hat, "um einerseits eine gestalterische Einheit und andererseits eine gute Einbettung ins Orts- und Landschaftsbild" zu erreichen. Art. 26 Abs. 2 BG I. steht im Zusammenhang mit dem übergeordneten RPG, nach dem Gemeinden mit Massnahmen der Raumplanung Bestrebungen zu unterstützen haben, die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis RPG) sowie eine bessere Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche zu erreichen (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG). Die geplanten Gebäude "Haus Z." und "Haus AA." unterstehen den verbindlichen APB, als Bestandteil der Grundordnung (Art. 22 Abs. 2 und Art. 46 Abs. 4 KRG). Die Ortsverträglichkeit und Gestaltung wurde durch die Bauberatung der
20 - Gemeinde, die STW AG für Raumplanung, geprüft (vgl. Stellungname zum Bauprojekt "Wohnbaugenossenschaft G." auf Parzelle L. in I._____ vom 14. September 2021 [Bgin1-act. 4/2]). Die Bauberatung erkannte darin eine zeitgemässe, den Anforderungen an die haushälterische Siedlungsentwicklung einerseits und der angepassten Integration ins Ortsbild angemessene Ausformulierung andererseits, entsprechende Ausgestaltung des Bauvorhabens (vgl. Bgin1-act. 4/2 S. 4). Die Bauberaterin unterstützte die Beurteilung der Regierung im Genehmigungsbeschluss vom 1. Mai 2018, wonach durch die "drei- bis viergeschossigen, jeweils dicht aneinander liegenden Gebäudegruppen entlang der Gassen eine gute Einordnung in das historische Bebauungsmuster und das Ortsbild von I._____ gewährleistet werde." (vgl. Bgin1-act. 4/2 S. 3). 4.4.3.Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung, wonach mangels besonderer Vorschriften in den APB die Bestimmungen des BG I._____ Anwendung fänden (vgl. Art. 1 Arealplanbestimmungen), ergeben sich die Fassadenhöhen traufseitig der projektierten Häuser Z._____ und AA._____ vielmehr bereits aus dem (rechtskräftig genehmigten) konkreten Arealplan U._____ resp. aus dessen Vorgaben zur Firsthöhe Koten, der gemäss Arealplan vorgeschriebenen Neigung der Giebeldächer von minimal 30 % und maximal 80 % (siehe dazu auch den Anhang zu baurechtlichen Vorgaben und den Bericht zum Projekt von Architekt V._____ [Bgin1-act. 4/1 Ziff. 4 und Bgin1-act. 4/3], wonach die Satteldächer eine Neigung von 40 % aufweisen; vgl. Art. 9 Abs. 2 APB; siehe dazu auch die Skizze Dachneigung 1:100 Haus Z._____ [Bgin2-act. 8]) wie auch aus den höchstzulässigen Fassadenbreiten. Damit erweist sich die Rüge betreffend falscher Rechtsanwendung als unbegründet. 4.4.4.Als unbegründet erweist sich auch die Rüge betreffend unvollständiger Baugesuchunterlagen. So erachtete die Vorinstanz die von der
21 - Bauherrin eingebrachten Planunterlagen als ausreichend, um das Bauvorhaben im Sinne von Art. 44 Abs. 1 BG I._____ durch die Baubehörde beurteilen zu können. Der Baubehörde stand es nach Art. 45 Abs. 2 in fine BG I._____ denn auch frei, auf einzelne Planunterlagen zu verzichten oder gar weitere anzufordern. Aufgrund des vorher Gesagten war die explizite Angabe der Fassadenhöhe traufseitig auch nicht zwingend. Aufgrund des der Baubehörde zustehenden Ermessens in Bausachen ist damit auf diese Rüge nicht weiter einzugehen. Schliesslich bringt die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht vor, dass die Rüge betreffend die Fassadenhöhe traufseitig aufgrund des bereits konkreten Arealplans bereits im Arealplanverfahren hätte vorgebracht werden können und sollen. 5.1.Weiter machen die Beschwerdeführer 1-5 unzulässige Terrain- veränderungen geltend. So seien für die Wohnungen A1-3 und A1-4 Terrassen vorgesehen, die mit einer verbesserten Wohnqualität begründet würden. Auch im Hof der Anlage würden erhebliche Eingriffe in den Geländeverlauf vorgenommen. Das Erscheinungsbild des Hauses AA._____ könne durch die Anhebung des Terrains auf das Niveau des bestehenden Terrains gemildert werden, wodurch das Erdgeschoss in den Untergrund verschwinden würde. Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb dermassen erheblich vom bestehenden Terrain abgewichen werde, nur um den Kreuzgang im Bereich der Garage/Veloabstellraum/Keller freizulegen. Derartige weitreichende Terrainanpassungen seien nicht mit Art. 56 Abs. 1 BG I._____ vereinbar; sie seien weder konstruktionsbedingt notwendig, noch gestalterisch sinnvoll. Vielmehr beeinträchtigten diese unnötigen Geländeveränderungen das sensible Orts- und Landschaftsbild. Überdies müsse zwingend eine hangparallele Ausgestaltung des Freihaltebereichs umgesetzt werden. Die saloppe Kurzbegründung der Vorinstanz ohne sachgerechte Auseinandersetzung mit dem
22 - Vorbringen der Beschwerdeführer stehe im Widerspruch zu den vorgesehenen Terrainanpassungen wie auch zum Bericht der STW AG für Raumplanung. So habe sich die Gemeinde ohne Begründung über die Beurteilung ihrer Bauberaterin hinweggesetzt. 5.2.Die Beschwerdegegnerin 1 führt dazu aus, die Beschwerdeführer würden verkennen, dass der Baubehörde bei der Auslegung der Kriterien gemäss Art. 56 Abs. 1 BG I._____ ein grosser Ermessensspielraum zustehe. Die Abweichung von der (blossen) Empfehlung der Bauberaterin, die Terrainveränderungen "möglichst hangparallel" auszugestalten, sei in Abwägung aller Argumente erfolgt. Diese Abweichungen von der Hangparallelität seien moderat und durch das architektonische Gesamtkonzept begründet. Entsprechend sei auch dieser Beschwerdegrund nicht stichhaltig. 5.3.Für die Beschwerdegegnerin 2 sind die beschwerdeführerischen Vorbringen weder stichhaltig noch hielten sie einer Prüfung stand. Aus den Baueingabeplänen sei ersichtlich, dass die Geländeanpassungen sehr moderat ausfielen, nur ganz punktuell betrügen die Abgrabungen (knapp) mehr als einen Meter. Damit habe die Vorinstanz zu Recht die Vereinbarkeit mit Art. 56 BG I._____ festgehalten. Die Terrainanpassungen im Bereich des Kreuzgangs und der Wohnungen A1-3 und A1-4 seien aus gestalterischen und konstruktionsbedingten Gründen angezeigt, damit würde umgangen, das Haus Z._____ höher zu bauen. 5.4.1.Die Bauberaterin konnte den Geländeverlauf aufgrund der zu diesem Zeitpunkt erst im Vorprojektstadium vorliegenden Baupläne nicht abschliessend auf die Ortsbildverträglichkeit bewerten. Sie empfahl in ihrem Bericht vom 14. September 2021 eine möglichst hangparallele Ausgestaltung des innenliegenden Freihaltebereichs (vgl. Bgin1-act. 4/2 S. 3). Der zuständige Architekt V._____ begründete die
23 - Terrainanpassungen gemäss Art. 56 BG I._____ im Anhang zu den baurechtlichen Vorgaben vom 4. Oktober 2021 (Bgin1-act. 4/1 Ziff. 4.2) wie folgt: 4.2.1 Begründung für die Terrassen für die WHG A1-3 und A1-4 zur verbesserten Wohnqualität. Das aussen an der Überbauung anschliessende Gelände wird minimal verändert (Im Rahmen der Gesetzgebung). 4.2.2 Übrige Terrainanpassungen Die Terraingestaltung im räumlich gefassten Hof der Anlage wird entsprechend der Nutzung angepasst. Das Hofelement wird (wie bei den historischen Ensembles des Dorfes) als Teil des architektonischen Konzeptes verstanden und nicht als Übergang vom Baukörper zur umgebenden Landschaft (kein isoliertes Einfamilienhaus auf der grünen Wiese). Im Bereich der Freihaltezone fliesst das Terrain zwischen den beiden Baukörpern Z._____ und AA._____ hindurch und bildet den Übergang zum natürlichen Landschaftsverlauf. Nach Art. 56 Abs. 1 BG I._____ sind Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs ausnahmsweise zulässig, wenn sie gestalterisch sinnvoll oder konstruktionsbedingt notwendig sind und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Abgrabungen und Aufschüttungen sind dem umgebenden natürlichen Gelände anzupassen. Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen im Mittel max. 0.80 m unter resp. über der Fassadenlinie liegen und höchstens ein Drittel der projizierten Fassadenlinie umfassen. Drängen sich aus gestalterischen Gründen weitergehende Abgrabungen oder Aufschüttungen auf, kann die Baubehörde Ausnahmen gewähren (Art. 56 Abs. 2 BG I._____). 5.4.2.Dabei gilt es festzuhalten, dass die Bündner Gemeinden in weiten Bereichen des Bauwesens und der Raumplanung autonom sind (Urteile des Bundesgerichts 1C_289/2019 vom 16. Januar 2020 E.2 und 2.1, 1C_494/2018 vom 13. Juni 2019 E.2.1 f., 1C_131/2015 vom
24 - Kantons Graubünden [KV; BR 110.100]; VGU R 17 101 vom 19. Juni 2018 E.1.4). Eine Gemeinde ist in Bezug auf all jene Fragen autonom, welche das kantonale Recht nicht abschliessend ordnet, sondern ganz und teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei einen relativ wesentlichen Entscheidungsspielraum einräumt (BGE 128 I 3 E.2a, mit Hinweisen; VGU R 20 99 und R 20 100 vom 30. Juni 2022 E.7.3, R 19 80 vom 5. Januar 2021 E.2.1.3, R 14 26 vom 1. Juli 2014 E.2b). Dabei bezieht sich die Gemeindeautonomie nicht nur auf die Rechtssetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und – auslegung, sofern die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat entsprechende Normen zurückhaltend anzuwenden und auszulegen, wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Das Gericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (vgl. statt vieler VGU R 19 80 vom 5. Januar 2021 E.2.1.3, R 13 139 vom 5. November 2013 E.2a, R 10 50 vom 6. Juli 2010 E.1). 5.4.3.Ein solcher Verstoss ist – auch angesichts des der Beschwerde- gegnerin 1 zustehenden Entscheidungsspielraums – vorliegend nicht ersichtlich. So ergibt sich aus den vorliegenden Baugesuchplänen, dass die Geländeanpassungen durchwegs moderat ausfallen, punktuell betragen die Abgrabungen mehr als einen Meter. In diesem Zusammenhang massgebend ist die Vorgabe gemäss Grundordnung, dass Abgrabungen und Aufschüttungen grundsätzlich zulässig sind, und diese "im Mittel maximal 0.80 m unter resp. über der Fassadenlinie liegen dürfen" (Art. 56 Abs. 2 BG I._____). In Anbetracht der möglichen Abweichungen gemäss Arealplan bzw. den gemäss Arealplan vorgesehenen Masse der geplanten Baukörper erweisen sich die
25 - vorliegend aufs Minimum begrenzten Anpassungen an das Gelände – u.a. zwecks besserer Lichtverhältnisse – durchaus als verhältnismässig und moderat. Eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes ist für das Gericht nicht ersichtlich. So kann den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 gefolgt werden, wonach die Terrainan- passungen aus gestalterischen und konstruktionsbedingten Gründen angezeigt seien. Dadurch erhielten der Kreuzgang und die Wohnungen auch mehr natürliches Licht, was zur Erhöhung der Wohnqualität führe. Schliesslich könne damit auch eine Erhöhung des östlichsten Teils des Hauses Z._____ vermieden werden. Aufgrund des Gesagten erweist sich auch diese Rüge als unbegründet. 6.1.Weiter bringen die Beschwerdeführer 1-5 vor, dass es sich bei der neuen Erschliessungsstrasse (Abzweigung S._____ bis nach den geplanten Aussenparkplätzen) nach dem (vorgehenden) GEP um eine öffentliche Erschliessung handle. Entsprechend habe die Gemeinde das Erschliessungsprojekt "U._____ Nord" am 17. Februar 2022 öffentlich aufgelegt. Die Baubewilligung sei deshalb dahingehend zu korrigieren, als dass die gemäss Situationsplan 1:500 (nachträglich eingereicht mit Vernehmlassung vom 10. Januar 2022) ersuchte private Erschliessung im Widerspruch zum geltenden GEP stehe und nicht bewilligungsfähig sei. Die Qualifikation der Erschliessung sei betreffend Sicherheitsaspekt entscheidend. Das Haus Z._____ habe den gesetzlichen Abstand von 2.50 m (Art. 17 Abs. 4 i.V.m. Art. 13 BG I.) hin zur Strasse (Verbindung zwischen S. und J.) einzuhalten und die Zufahrt zur Einstellhalle einen Vorplatz von 5 m Länge und 3 m Breite (Art. 60 Abs. 1 BG I.) aufzuweisen. Daran vermöge auch der Verweis auf die Baulinien und Art. 55 Abs. 2 KRG nichts zu ändern. Mit Noveneingabe vom 9. September 2022 reichten die Beschwerdeführer 1-5 das Schreiben des ARE GR vom 31. August
26 - 2022 ein, worin dieses ausführte, "Der Teilinhalt des Arealplans U._____ «private Erschliessung» hat keine Gültigkeit.". 6.2.Die Beschwerdegegnerin 1 führte dazu an, die Beanstandungen betreffend die Erschliessung seien nicht nachvollziehbar. Der GEP gehe dem Arealplan nicht vor. Unzutreffend sei auch die beschwerd- führerische Interpretation von Art. 46 Abs. 2 KRG. Der Arealplan stehe auf derselben Stufe wie der GEP und der Generelle Gestaltungsplan (GGP). Die in Art. 46 Abs. 2 KRG erwähnte explizite Zulassung von Abweichungen vom Zonenplan und von der Regelbauweise sei deshalb nicht als abschliessende, sondern vielmehr als beispielhafte Aufzählung zu verstehen. So wie der Arealplan vom Zonenplan abweichen könne, könne er dies eben auch vom GEP und vom GGP. Dementsprechend könne aus der unterschiedlichen Bezeichnung der Quartierstrasse im GEP und im Arealplan nichts abgeleitet werden. Dasselbe gelte für die Rüge der Nichteinhaltung der Abstände. So habe das Verwaltungsgericht im Entscheid R 20 56 in Erwägung 5.4 bereits entschieden und festgestellt, dass die Baulinien im Arealplan allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vorgingen und der Strassenabstand gemäss BG I._____ nicht mehr anwendbar sei. 6.3.Die Beschwerdegegnerin 2 brachte vor, mit Blick auf die Erschliessungssituation seien die Ausführungen der Beschwerdeführer unvollständig ausgefallen. So sei der J._____ gemäss geltendem GEP nicht durchgehend als (geplante) Quartierstrasse qualifiziert, vielmehr bestehe zwischen den Signaturen "Quartierstrasse" und "Quartierstrasse geplant" ein als bestehender Fussweg gekenn- zeichnetes Zwischenstück von ca. 14 m Länge. Bereits die Regierung (RB AH.) und das Verwaltungsgericht (R 20 56) hätten unmissverständlich festgestellt, dass die Zufahrt für den motorisierten Verkehr zur Bauparzelle einzig von der S. her erfolgen werde. Auch die Frage des einzuhaltenden Strassenabstandes habe das
27 - Verwaltungsgericht bereits rechtskräftig entschieden, wonach die Baulinie gemäss Arealplan allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vorgehe. Die überspitzt formalistische Auslegung, dass Baulinien nur im GGP, nicht aber auch im Arealplan festgelegt werden könnten, sei klar abzulehnen. Zudem sei die Gewährleistung der Verkehrssicherheit auch durch die Kantonspolizei bestätigt worden. Schliesslich sei nicht ersichtlich, wie die Stellungnahme des ARE GR (Noveneingabe) einen Einfluss auf den Ausgang des vorliegenden Verfahrens haben sollte; denn es mache keinen Unterschied, ob es sich hier um eine private oder öffentliche Erschliessung handle. 6.4.1.Der von der Beschwerdegegnerin 2 vor Vorinstanz eingebrachte Situationsplan 1:500 vom 30. November 2021 (vgl. Vernehmlassung vom 10. Januar 2022 [Bgin1-act. 11/3]) zeigt die strassenmässige Erschliessung auf, wie sie im Arealplan vorgesehen ist (vgl. Art. 10 Abs. 1 APB) und vom Verwaltungsgericht (VGU R 20 56 E.5.3) bestätigt wurde. Die Beschwerdegegnerin 2 führte dazu aus, dass die Gemeinde das kurze Stück für die (öffentliche) Erschliessung des motorisierten Verkehrs von der S._____ her erstelle und die Fortsetzung, d.h. Garagenzufahrt, Erschliessung Aussenparkplätze und mögliche Erschliessung MIV für das Haus W._____ entsprechend dem Areal- Gestaltungsplan als private Erschliessung erstelle. Der J._____ diene entsprechend lediglich als Zugang für den Langsamverkehr (Bgin1-act. 11/3 S. 8 f.). 6.4.2.Bei der Prüfung des beanstandeten Bauvorhabens ist grundsätzlich vom Rechtszustand auszugehen, der im Zeitpunkt der Baubewilligung galt (vgl. dazu VGU R 21 99 E.4.8; PVG 2012 Nr. 31 E.3b). Das Verwaltungsgericht hat demnach das zum Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids in Kraft stehende materielle Recht anzuwenden. Folglich ist vorliegend der gültige GEP 2012 vom
29 - Private zu übertragen, sondern lediglich auf die überwiegend private Interessenz an diesem Strassenteil verwiesen worden sei (vgl. Gerichtsakte A8). Folglich liegt auch kein Widerspruch zu Art. 19 Abs. 2 RPG vor, wonach das Gemeinwesen die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Fristen zu erschliessen hat. Demnach ist die Unterscheidung zwischen öffentlich und privat vorliegend auch nicht massgebend. Schliesslich ist auch darauf hinzuweisen, dass der Arealplan durch die Regierung mit diesem Inhalt genehmigt wurde. 6.5.1.Weiter rügen die Beschwerdeführer 1-5 die Nichteinhaltung der Abstände, so gingen die Vorschriften von Art. 13 und Art. 60 Abs. 1 BG I._____ den Baulinien im Arealplan vor. Nach Art. 60 Abs. 1 BG I._____ haben Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf kommunale Strassen einen Vorplatz von mindestens 5 m Länge und 3 m Breite aufzuweisen; Offene Autounterstände, Wege und Plätze mit direkter Ausfahrt auf kommunale Strassen hingegen einen Vorplatz von mindestens 2.50 m Länge (kleiner Grenzabstand) und 3 m Breite (Abs. 2). Die Baubehörde kann bei Vorliegen besonderer Verhältnisse davon abweichende Masse gestatten (Abs. 4). 6.5.2.Der Arealplan U._____ ist rechtskräftig genehmigt, dies gilt auch für die darin enthaltenen Erschliessungsfestlegungen (wie Signatur "private Erschliessung", "Zufahrt Garage", "Zufahrt Fussgänger/Abstellplätze Velo" und "öffentliche Erschliessung"; vgl. RB AG._____ [Bgin2-act. 9]). Betreffend das Haus W._____ hielt das Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 9. Dezember 2021 fest, dass der Strassenabstand gemäss BG I._____ nicht mehr anwendbar sei, da Baulinien gemäss Art. 55 Abs. 2 Satz 1 KRG allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstands- vorschriften vorgingen, was sich auch aus Art. 17 Abs. 4 letzter Satz BG I._____, wonach der Vorhalt von Bau- und Gestaltungslinien gilt, ergebe. Art. 10 APB bestimme zudem als einzige Zufahrt für die
30 - Bauparzelle für den motorisierten Verkehr die öffentliche Erschliessung von der S._____ her. Somit sei der J._____ eben gerade nicht als durchgehend auszugestalten, womit keine Veranlassung für einen Strassenabstand von mindestens 2.50 m beim Haus W._____ bestünde (VGU R 20 56 E.5.4). Das Verwaltungsgericht hielt ausserdem fest, dass die Baulinien allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften und damit u.a. auch Strassenabstandvorschriften vorgingen. Nicht massgebend sei zudem das KRL (vgl. VGU R 20 56 E.5.4). Schliesslich liegt die Bestätigung der Kantonspolizei vor, dass die Verkehrssicherheit im Bereich der Garagenein- und Ausfahrt der Überbauung entlang des J._____ gewährleistet sei und die erforderlichen Sichtweiten eingehalten würden (vgl. dazu RB AG._____ [Bgin2-act. 9 S. 9]). Diese Schlussfolgerungen haben auch für die vorliegende streitberufene Angelegenheit Geltung. Somit hat die Vorinstanz zu Recht erkannt, dass die Abstandsvorschriften eingehalten seien und die Einstellhalle keinen Vorplatz von 5 m Länge benötige. Aufgrund des Gesagten erübrigen sich weitere Ausführungen zu dieser Rüge. 6.5.3.An diesem Schluss vermag auch der beschwerdeführerische Verweis auf die Stellungnahme des ARE GR vom 31. August 2022 (Bf-act. 14) nichts zu ändern. Die Beschwerdegegnerin 1 sah mit dem Bauprojekt AL 2022-02 die "Erschliessung U._____ Nord, Verkehr, Wasser, Abwasser und Elektrisch auf den Parzellen AB._____ und L." resp. eine öffentliche Erschliessung mittels Quartierstrasse vor (vgl. Baugesuch der Gemeinde F. AL 2022-02, publiziert am
32 - der grossen Nasszelle mit der Kennzeichnung "WC" (zweite kleine Nasszelle) fälschlicherweise als Nebennutzfläche (NNF) markiert worden. Für die Berechnung der Pflichtparkplätze seien die Flächen mit dieser Kennzeichnung in jedem Fall vielmehr der HNF zuzuordnen. 7.2.Die Beschwerdegegnerin 1 führte dazu aus, die geplanten "zweckfreien Räume" stellten ein neues Phänomen dar, das legislatorisch nicht erfasst sei. Damit obliege der Baubehörde der Entscheid, ob die genannten Räume der HNF oder der NNF zuzuordnen seien. Aus ihrer Sicht stellten die "zweckfreien Räume", die wegen der fehlenden Beheizung und ihrer Lage ausserhalb des Wärmeperimeters nur saisonal und auch dort nur eingeschränkt zu Wohnzwecken nutzbar seien, vorliegend NNF dar. Insofern stellten diese Flächen lediglich Ergänzungen zu den beheizten HNF dar. Die Beschwerdegegnerin 1 bestritt auch die beschwerdeführerische Behauptung, das Studio (ohne Kocheinrichtung) neben der Wohnung B4-1 sei unzulässigerweise jener zugerechnet worden. Nicht nachvollziehbar sei auch die Schlussfolgerung, dass die Zuweisung des Ganges im 4. OG zur Verkehrsfläche unweigerlich dazu führen müsse, dass die jenseits des Ganges gelegenen Wohnflächen als separate Wohnung zu betrachten seien; sei die Wohnung B4-1 doch die einzige Wohnung im 4. OG, die den Korridor somit alleine benützen würde. Selbst bei einer Hinzurechnung der Fläche des Ganges als HNF der Wohnung B4-1 bliebe deren Fläche unter 100 m 2 und damit kein zusätzlicher Parkplatz erforderlich. Die Beschwerdegegnerin 1 zeigte sich zudem mit der Behauptung der Beschwerdeführer, im Plan "Nutzungsfläche nach SIA 416" bestünden Ungereimtheiten und es sei das rechtliche Gehör missachtet worden, nicht einverstanden. Die einzige Ungereimtheit liege darin, dass die Baubehörde im Bewilligungsverfahren die falsche Kolorierung (violett anstatt grün) der kleinen Toiletten in den Wohnungen A2-1 und A3-1 im Plan "Nutzungsfläche nach SIA 416"
33 - übersehen habe. Die massgeblichen Berechnungen der HNF und der NNF seien hingegen korrekt erfolgt. Die Beschwerdeführer hätten dies auch ohne Hinweis durch die Baubehörde im Bauentscheid ohne Weiteres entdecken können. Zudem werde die Rechtslage im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ohne Rechtsnachteil für die Beschwerdeführer nochmals überprüft. 7.3.Die Beschwerdegegnerin 2 führte ihrerseits dazu aus, der Rüge der Beschwerdeführer, es würde die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze unterschritten, könne nicht gefolgt werden. Die unbeheizten und ausserhalb des Wärmedämmperimeters liegenden "zweckfreien Räume" bzw. "Lauben" dienten lediglich einer ergänzenden Nutzung, wie dies etwa bei Estrich- und Kellerräumen, Abstellräumen oder Saunas der Fall sei, eine Wohnnutzung sei nur zeitweise möglich. Die Einteilung dieser Räume zur NNF sei deshalb zu Recht ergangen. Weiter gehörten die durch den Gang von den anderen Räumen der Wohnung B4-1 getrennten Zimmer (Schlafzimmer, Bad) ebenfalls zur Wohnung B4-1. Beim Gang handle es sich um eine Erschliessungs- bzw. Verkehrsfläche (16.90 m 2 ). Schliesslich sei die HNF von 80.70 m 2
der Wohnungen A2-1 und A3-1 korrekt angegeben worden, einzig die kleinen Toiletten in den Plänen falsch koloriert worden. 7.4.1.Umstritten ist vorliegend einerseits, ob die gemäss Baugesuch "zweckfreien Räume" bzw. Lauben zur HNF oder zur NNF hinzuzu- rechnen sind, was allenfalls Auswirkungen auf die Anzahl der Pflichtabstellplätze hat. Nach kommunalem Recht hat die Bauherr- schaft bei neuen Gebäuden, die zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, auf eigenem Boden während des ganzen Jahrs zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten (Art. 61 Abs. 1 BG I._____). Bei Wohngebäuden ist grundsätzlich ein Pflichtparkplatz pro Wohnung bis 100 m 2 Hauptnutzfläche, darüber zwei Plätze bereitzustellen. Für
35 - werde bestimmt durch das Licht, das Wetter und die Temperaturen (vgl. Bgin1-act. 4/3). Im Anhang zu den baurechtlichen Vorgaben (Bgin1-act. 4/1) wird der Begriff "Laube" näher erklärt. Demnach handelt es sich bei den Lauben (ital. Loggia) um nicht beheizte, zweckfreie, überdachte und im Jahresverlauf meist offene Räume, die ausserhalb des Wärmedämmperimeters liegen. Deren Nutzungsmöglichkeit ist stark von den Temperaturen abhängig, eine Wohnraumnutzung nur eingeschränkt möglich. Ohne Einschränkung ist hingegen die Nutzung als Abstellraum/Lager oder Werkstatt möglich. Gemäss Wohnungs- Bewertungssystem (WBS) des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) können sog. Zwischenzonen, die sich im Übergang von innen und aussen befinden, dem Aussenbereich zugerechnet werden. Darunter fallen z.B. Windfänge, Wintergärten oder Jahreszeiten- Zimmer. Zu den Aussenbereichen sind u.a. Balkone, Terrassen, Garten oder Dachgärten zu zählen (vgl. Bgin1-act. 4/3 Ziff. 2: abrufbar unter: https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/wie-wir-wohnen/studien-und- publikationen/wohnungs-bewertungs-system-wbs.html, S. 18 f.; vgl. auch https://www.wbs.admin.ch/de/anwendung/glossar; letztmals besucht am 27. Juni 2023). Aus dem Gesagten erhellt, dass die vorliegenden, ausserhalb des Dämmperimeters liegenden Lauben vergleichbar mit sog. Zwischenzonen sind, dienen sie doch nicht der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne, sondern vielmehr einer ergänzenden Nutzung. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts erweist sich die Klassifizierung der "zweckfreien Räume" als NNF als rechtens. Somit ergibt sich daraus auch keine Erhöhung der erforderlichen Pflichtparkplätze. 7.4.4.Auch die Rüge, dass es sich bei den durch einen Gang von den übrigen Räumen der Wohnung B4-1 getrennten Räumen um eine separate Wohnung handle, geht ins Leere. So kann diesbezüglich den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 gefolgt werden, wonach die
36 - beiden separaten Räume (Schlafzimmer und Bad) über keine Kochgelegenheit verfügen und demnach nicht als Wohnung gezählt werden können (vgl. Gerichtsakte A3). So wird unter Wohnung im engeren Sinne eine Gesamtheit von Räumen verstanden, die für eine Wohnnutzung geeignet sind, eine bauliche Einheit bilden, einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben, über eine Kocheinrichtung verfügen und kein Fahrnis bilden (vgl. Art. 2 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen [ZWG]; ALIG, Der Wohnungsbegriff des Zweitwohnungsgesetzes [ZWG], in: Jusletter
37 - CHF 4'000.-- festgesetzt und ist den Beschwerdeführern 1-5 aufzuerlegen. 8.2.Die Beschwerdeführer 1-5 werden bei diesem Verfahrensausgang verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 für ihren Aufwand gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG aussergerichtlich zu entschädigen. Für deren Bemessung kann auf den vom Rechtsvertreter gemachten Aufwand von insgesamt 22.5 Stunden resp. den Betrag von CHF 6'332.30 gemäss Kostennote vom 25. Oktober 2022 abgestellt werden (vgl. Gerichtsakten F2). Damit haben die Beschwerdeführer 1-5 der Beschwerdegegnerin 2 für das vorliegende Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 6'332.30 (inkl. MWST) zu bezahlen. 8.3.Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Von dieser Regel abzuweichen, besteht hier kein Anlass.
38 - III. Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen. 2.Die Gerichtskosten, bestehend aus
einer Staatsgebühr vonCHF4'000.00
und den Kanzleiauslagen vonCHF844.00 zusammenCHF4'844.00 gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A., B., C., D. sowie E.. 3.A., B., C., D._____ sowie E._____ haben die G._____ solidarisch mit insgesamt CHF 6'332.30 (inkl. MWST und Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilung] [Mit Urteil 1C_417/2023 vom 9. Oktober 2024 hat das Bundesgericht die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde gutgeheissen, den vorliegenden Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen an dieses Gericht zurückgewiesen.]