VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 18 99 und R 18 100 5. Kammer VorsitzMeisser RichterAudétat, Racioppi AktuarPaganini URTEIL vom 20. Oktober 2020 in der Streitsache A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, Beschwerdeführerin im Verfahren R 18 99 B._____, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Thomas Stössel, Beschwerdeführerin im Verfahren R 18 100 gegen
2 - Gemeinde X., Beschwerdegegnerin und B., vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Thomas Stössel, Beschwerdegegnerin im Verfahren R 18 99 und A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, Beschwerdegegnerin im Verfahren R 18 100 betreffend Baugesuch
3 - 1.Am 12. September 2017 bewilligte die Gemeinde X._____ den von der A._____ AG nachgesuchten Neubau von sieben Mehrfamilienhäusern (Häuser C-I) mit Teilabbruch und Umnutzung auf den Parzellen 61, 5023 und 5024. Diese Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft. 2.Am 2. Februar 2018 stellte die A._____ AG bei der Gemeinde X._____ das Gesuch um Erstellung des Mehrfamilienhauses B auf Parzelle 61 mit drei Geschossen und einem Untergeschoss bestehend aus drei 1-Zimmer-, zwei 2-Zimmer-, vier 3-Zimmer- und zwei 4-Zimmerwohnungen, davon zwei als Erstwohnungen und neun als Zweitwohnungen. 3.Dagegen erhob B._____ Einsprache und bemängelte einerseits die ge- plante Nutzungsübertragung von Zweitwohnungen sowie verschiedene Verletzungen der kommunalen Bauvorschriften. 4.Am 22. Oktober 2018, hiess die Baubehörde die Einsprache von B._____ hinsichtlich der Verletzungen der Bestimmung über die Zweitwohnungsge- setzgebung gut, wies sie im Übrigen jedoch ab. Sie erteilte die nachge- suchte Baubewilligung für Haus B unter Auflagen und Bedingungen. Insbe- sondere verfügte sie, die Wohnräume seien dauernd als Erstwohnung zu nutzen. 5.Am 28. November 2018 erhob einerseits die A._____ AG dagegen Be- schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 18 99), welche sie jedoch mit Schreiben vom 9. September 2020 unter Kos- tenfolge zulasten von sich selbst zurückzog (weshalb nachstehend nur noch der Sachverhalt betreffend die Beschwerde R 18 100 [siehe gleich nachfolgend] geschildert wird). Andererseits erhob B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) dagegen Beschwerde (Verfahren R 18 100) mit den materiellen Anträgen, der angefochtene Einspracheentscheid sei, vorbe- halten der zu Recht festgestellten Verletzungen der Bestimmungen über
4 - die Zweitwohnungsgesetzgebung, umfassend aufzuheben und die ange- fochtene Baubewilligung sei, vorbehalten der Dispositiv-Ziff. 2 betreffend die beschlossene Nutzungsbeschränkung auf Erstwohnungen, umfassend aufzuheben. Eventualiter sei die angefochtene Baubewilligung mit den Auf- lagen zu ergänzen, dass der grosse Grenzabstand zur Parzelle 5802 (und
5 - zichteten, nahm die Beschwerdeführerin am 18. September 2020 Stellung dazu. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und im angefochtenen Entscheid sowie auf die im Recht liegenden Beweismittel und das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit erforderlich, in den nach- folgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.Für die Beurteilung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 22. Oktober 2018, mitgeteilt am 26. Oktober 2018, ist das Verwal- tungsgericht zuständig (Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwal- tungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Als Mitadressatin des angefochte- nen Entscheids ist die Beschwerdeführerin zur Beschwerdeerhebung legi- timiert (Art. 50 VRG). Zudem wurde die Beschwerde frist- und formgerecht eingereicht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG), weshalb darauf einzutreten ist. 2.Vorweg zu bemerken ist, dass die Baueinsprachelegitimation der Be- schwerdeführerin bereits aufgrund der räumlichen Nähe ihres Grundstücks zum Bauprojekt ohne Weiteres zu bejahen ist. Zur von der Beschwerde- gegnerin 1 bemängelten Legitimation hinsichtlich der Rüge der Nichtein- haltung des Gebäudeabstandes ist angesichts der gegebenen Einsprache- legitimation der Beschwerdeführerin darauf hinzuweisen, dass das Anfech- tungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen muss, das durch die von der Beschwerdeführerin als verletzt bezeichneten Normen ge- schützt wird. Die Beschwerdeführerin kann die Überprüfung eines Bauvor- habens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf ihre Stellung auswirken, dass ihr im Falle des
6 - Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (vgl. BGE 141 II 50 E.2.1, 137 II 30 E.2.3 m.H.; DUSSY in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fach- handbuch Öffentliches Baurecht, 2016, Rz. 7.122 m.H.). Im Falle einer Gut- heissung der vorliegenden Beschwerde infolge Nichteinhaltung des Ge- bäudeabstandes wäre die Baubewilligung aufzuheben (oder allenfalls z.B. durch Auflagen zu reformieren). Durch das Dahinfallen des Bauprojekts entstünde der Beschwerdeführerin ein praktischer Nutzen, weshalb sie die betreffende Rüge vorbringen darf. Die diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 zielen somit ins Leere. Auf die Beschwerde ist da- her gesamthaft einzutreten. 3.Zunächst wird auf die Rüge betreffend die Nichteinhaltung des Grenzab- standes eingegangen. 3.1.In der hier massgebenden Zone "Arbeiten und Wohnen" beträgt gemäss Art. 93 BG der grosse Grenzabstand 10.5 m und der kleine 5 m. Laut Art. 102 Abs. 4 BG ist der grosse Grenzabstand von der Hauptfassade aus zu ermitteln. Diese bestimmt sich aufgrund der Lage der Hauptwohnräume und im Zweifelsfall aufgrund der längeren Fassade. 3.2.Die Beschwerdeführerin rügt, dass die Beschwerdegegnerin 2 fälschlicher- weise die Hauptwohnrichtung im Haus B mehrheitlich nach Südosten bis Südwesten ansehe. Dabei missachte sie die insgesamt drei Richtung Nord- westen orientierten 1-Zimmerwohnungen. Die Grundrisse besagten, dass die Haupträume nicht spezifisch einer Fassadenausrichtung zuzuordnen seien. Wohn- und Schlafräume seien um das ganze Gebäude verteilt, was sich auch in der Anordnung der Balkone deutlich widerspiegle. Auf allen Etagen befinde sich ein Wohn- und Esszimmer in jeder Gebäudeecke. Die Schlafzimmer lägen dazwischen und seien auf alle Seiten ausgerichtet. Es stimme somit nicht, dass die Haupträume des Gebäudes mehrheitlich nach Südosten bis Südwesten ausgerichtet seien. Es liege ein Zweifelsfall vor.
7 - Somit sei die Hauptfassade nach dem Kriterium der längsten Fassade zu bestimmen. Die Nordwestfassade mit ihren 25 m sei die längste. Der grosse Grenzabstand von 10.5 m gegenüber den Grundstücken 1183, 1379 und 5802 werde nicht eingehalten. Zwar sei die gegenüberliegende Fassade im Süden etwas länger, in der Mitte aber stark abgewinkelt (bis zu 90°). Sie sei nicht einheitlich. Sie sei keine Fassade im Sinne des Geset- zes. Es gebe auf dieser Gebäudeseite zwei Fassaden (Süd- oder Südost- und Südwestfassade). Somit existierten nicht drei, sondern vier Fassaden (Nordwestfassade, Nordostfassade, Südwestfassade und Süd- oder Sü- dostfassade). Somit sei die südliche Gebäudeseite auch keine Hauptfas- sade und der grosse Grenzabstand können nicht auf dieser Seite gemes- sen werden. Wenn wider Erwarten angenommen werde, die Süd- oder Sü- dost- und die Südwestseite bildeten eine einheitliche Fassade, die länger als die Nordfassade wäre und damit die Hauptfassade darstellte, so würde sie eine Gesamtlänge von über 25 m erreichen und es müsste nach Art. 25 lit. b BG für alle Grenzabstände ein Mehrlängenzuschlag von einem Fünftel hinzugerechnet werden. Dem hält die Beschwerdegegnerin 1 entgegen, die Haupträume seien ein- deutig der Südfassade zuzuordnen. Als Haupträume gälten die Wohn- räume. Nur der Hauptwohnraum des Studios liege in der gegenüberliegen- den Gebäudeecke. Die Hauptwohnräume der mehrere Zimmer umfassen- den Wohnungen lägen entlang der nach Süden gerichteten gestaffelten Fassade. Pro Etage werde lediglich eine von vier Wohnungen nicht berück- sichtigt. Von insgesamt zwölf Wohnungen würden somit drei Wohnungen nicht berücksichtigt. Dies sei nicht willkürlich. Willkürlich wäre, der Einzim- merwohnung und den entsprechenden Hauptwohnräumen ein so hohes Gewicht beizumessen, dass von einem Zweifelsfall auszugehen wäre und somit der grosse Grenzabstand gegenüber Parzelle 1183 bzw. 5802 ein- zuhalten wäre. Die 1-Zimmerwohnungen würden nicht nicht berücksichtigt, sondern fielen bei der Gesamtbetrachtung weniger ins Gewicht als die viel grössere Anzahl an Haupträumen, welche unterschiedlichen orientierten
8 - Fassade angeordnet seien. Die Qualifikation der nach Süden gerichteten Seite als Hauptfassade sei nachvollziehbar. Es liege kein Zweifelsfall vor. Zudem sei kein Mehrlängenzuschlag nötig. Dieser richte sich nicht nach der Hauptfassade, sondern nach der Gebäudelänge. Die Gebäudelänge sei gemäss konstanter Praxis und der IVHB (Ziff. 4.1) wie folgt zu ermitteln: "Die Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst." So gemessen entspreche die Gebäudelänge der Länge der Nordfassade, welche 25 m aufweise (s. dazu entsprechende Skizze [Bg1-act. 4]). Auch die Beschwerdegegnerin 2 ist der Auffassung, dass der grosse Grenzabstand nach Süden festzulegen sei. Im Hinblick auf eine optimale Aussicht und Belichtung sei die Hauptfassade mehrheitlich gegen Süden bis Südwesten zum Tal hin ausgerichtet, wie es auch in den Nachbarsbau- ten der Fall sei. Es seien im Erdgeschoss zwei 4-Zimmerwohnungen, im Obergeschoss und im Dachgeschoss jeweils zwei 3-Zimmerwohnungen und eine 2-Zimmerwohnung nach Süden orientiert. Nur die Einzimmerwoh- nungen im Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, welche auf- grund ihrer Anzahl (eine pro Geschoss) und Grösse jedoch nur von unter- geordneter Bedeutung seien, hätten eine andere Ausrichtung gegen Nord- westen. Man habe die 1-Zimmerwohnungen sehr wohl berücksichtigt, nur seien sie nicht ausschlaggebend. Selbst wenn ein Zweifelsfall vorliegen würde, so wäre die südliche Fassade massgebend. Die Nordfassade sei 25 m lang und diese Länge gelte projiziert auch für die gegenüberliegende (Süd)-Fassade, welche sich nicht in zwei Fassaden aufteilen lasse. Zur Be- stimmung der Gebäudelänge werde praxisgemäss auf die in der IVHB ver- wendete Methode abgestellt, obschon die Beschwerdegegnerin 2 die IVHB nicht in ihr Baugesetz aufgenommen habe. Die Frage eines Mehrlängen- zuschlags stelle sich hier aber gar nicht. 3.3.Im Einklang mit der Argumentation der Beschwerdegegnerinnen ist hier da- von auszugehen, dass die Hauptwohnräume mehrheitlich nach Süden aus- gerichtet sind. Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts gelten als Haup-
9 - träume nicht ohne Weiteres alle dem Wohnen, Arbeiten und Schlafen die- nenden Räume. Massgebend sind vielmehr jene Räume, welche von den Bewohnern am häufigsten benutzt werden. Unter Haupträumen resp. Hauptwohnräumen sind demzufolge in der Regel nur Wohn- und Esszim- mer sowie andere Aufenthaltsräume zu verstehen (Urteil des Verwaltungs- gerichts R 15 8 vom 20. Mai 2015 E.3b m.H.a. R 11 42 vom 14. Juli 2011 E.2b; vgl. auch R 18 25 vom 12. April 2019 E.4.3). Mit Ausnahme der drei Einzimmerwohnungen sind hier die Wohnzimmer samt Küche der übrigen 8 Wohnungen des Hauses B nach Süden ausgerichtet (vgl. Grundrisspläne [Bg2-act. 1]). Demnach ist der grosse Grenzabstand ab der (projizierten) Südfassade einzuhalten. Selbst wenn von einem Zweifelsfall auszugehen wäre, so müsste festgestellt werden, dass die Südfassade projiziert zwangsläufig gleichlang wie die (projizierte) Nordwestfassade ist, und zwar 25 m, weshalb im Zweifelsfall ohnehin von der (projizierten) Südfassade als "längere Fassade" gemessen werden dürfte. Das Projekt hält demnach den grossen Grenzabstand ein. Für die übrigen Fassaden gilt nur der kleine Grenzabstand von 5 m, der ebenfalls eingehalten ist. 3.4.Sodann ist den Beschwerdegegnerinnen darin zuzustimmen, dass kein Mehrlängenzuschlag nötig ist. Diesbezüglich sieht Art. 25 lit. b BG vor, dass, um eine optimale Situierung der Bauten und Anlagen bezüglich Be- sonnung und Luft zu erreichen, für Gebäude über 25 Meter Länge bei allen Grenzabständen ein Mehrlängenzuschlag von einem Fünftel der Mehr- länge nötig wird. Dass die Beschwerdegegnerin 2 zur Bestimmung der Ge- bäudeläge auf die Beschreibung in Ziff. 4.1 der Interkantonalen Vereinba- rung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Anhang 1 Begriffe und Messweisen, zurückgreift, kann nicht beanstandet werden. Selbst wenn sie die IVHB nicht in ihr Baugesetz aufgenommen hat, kann sie sich deren Begriffe bedienen, zumal dies, wie sie selbst ausführt, ihrer Praxis entspricht. Ziff. 4.1 Anhang 1 IVHB bestimmt was folgt: "Die Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte
10 - Fassadenlinie umfasst." So gemessen entspricht die Gebäudelänge der Länge der projizierten Nord- und Südfassade, die 25 m beträgt (zur Bestim- mung des flächenkleinsten Dreiecks siehe die entsprechende Skizze [Bg1- act. 4]). Deshalb muss kein Mehrlängenzuschlag eingerechnet werden. 4.Zu klären ist des Weiteren, ob der Gebäudeabstand und die Besonnungs- vorschriften eingehalten sind. 4.1.Gemäss Art. 102 Abs. 3 BG ist zwischen mehreren Bauten auf dem glei- chen Grundstück die Summe der beiden gesetzlichen Grenzabstände als Gebäudeabstand einzuhalten. Die Baubehörde kann geringere Gebäu- deabstände bewilligen, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenste- hen. Laut Art. 26 BG ist eine minimale Besonnungsdauer von 120 Minuten pro Tag zu ermöglichen für 50 % der Haupträume bzw. Räume für dauern- den Aufenthalt (Abs. 1). Berechnet wird die Besonnung am 21. Dezember. Zur Ermittlung kann auf den theoretischen Horizont oder auf andere Me- thoden abgestellt werden (Abs. 2). Der Gesuchsteller hat gegebenenfalls nachzuweisen, dass nach Ausführung seines Projekts auch sämtliche Nachbargebäude und -grundstücke die Anforderungen an die Minimalbe- sonnung erfüllen können (Abs. 4). Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist kein Mehrlängenzuschlag gemäss Art. 25 BG mehr nötig, und die Grenzabstände gemäss Art. 93 BG können wie folgt unterschritten werden: a) Der kleine Grenzabstand um 1 m; b) Der grosse Grenzabstand um 1,5 m. 4.2.Die Beschwerdeführerin trägt hierzu vor, wie von der Vorinstanz erwogen müsste der Gebäudeabstand zwischen Haus B und Haus E mindestens 17 m betragen. Es seien aber nur 8 m geplant. Die Besonnungsvorschrift von Art. 26 BG sei nicht eingehalten, was dem öffentlichen Interesse entgegen- stehe. Mit der Reduktion des Gebäudeabstandes auf fast die Hälfte würde die Norm ihres Sinnes entleert und ausgehebelt. Zudem führe die Unter-
11 - schreitung des Gebäudeabstandes zu einer noch wuchtigeren Überbau- ung. Die Durchsicht sei praktisch verunmöglicht. Die undurchdringliche Ge- bäudefront würde Ortsbild und Körnigkeit des Quartiers negativ prägen. Darauf sei die Beschwerdegegnerin 2 nicht eingegangen und habe das rechtliche Gehör verletzt. Die Unterschreitung des Gebäudeabstandes führe zu einer Verweigerung der Baubewilligung. Dem entgegnet die Beschwerdegegnerin 1, hier könne eine Unterschrei- tung bewilligt werden. Kein entgegenstehendes öffentliches Interesse sei erkennbar. Bei den nach der Beschwerdeführerin ungenügenden Einzim- merwohnungen werde der minimale Gebäudeabstand nur um 3.5 m unter- schritten, es blieben 13.47 m anstelle von 17 m. Zudem seien diese Woh- nungen nicht in Richtung des Hauses E positioniert, sondern nach Nordos- ten, was eine ausreichende Besonnung am Morgen gewährleiste. Die Be- lichtung und Besonnung der Wohnräume sei gewährleistet und im Bereich der Hauptwohnräume der Einzimmerwohnungen liege keine massive Un- terschreitung vor. Der gesetzliche Mindestabstand von 5 m gemäss Art. 79 KRG sei im Übrigen bei weitem eingehalten. Zu beachten sei zudem, dass aufgrund der Hanglage die Hauptwohnräume im Haus E sowohl bezüglich der Besonnung und Belichtung als auch der Aussicht auf das geplante Haus B kaum beeinträchtigt würden. Aufgrund der Hanglage liege das Erd- geschoss im Haus E höher als das erste Obergeschoss im Haus B. Das Haus B trete im Bereich des Erdgeschosses nicht einmal zweigeschossig in Erscheinung. Damit habe das geplante Haus B auf die Besonnung des Hauses E keinen Einfluss. Einzig die Aussicht werde im Erdgeschoss mar- ginal beeinträchtigt, ohne dass dies aber einen Einfluss auf die Belichtung und Besonnung hätte. Öffentliche Interessen an der zwingenden Einhal- tung eines grösseren Gebäudeabstandes zwischen diesen beiden Gebäu- den seien somit nicht ersichtlich. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sei zudem nicht ersichtlich. Die Vorinstanz habe sich damit auseinander- gesetzt und die mangelnde Besonnung unter Hinweis auf die verwaltungs- gerichtliche Rechtsprechung richtigerweise verneint.
12 - Die Beschwerdegegnerin 2 führt dazu aus, die Auslegung der Beschwer- deführerin von Art. 102 Abs. 3 BG zu den Gebäudeabständen sei nicht halt- bar. Der angesprochene Gesetzesartikel sehe vor, dass die Baubehörde geringere Gebäudeabstände unter Umständen bewilligen könne. Es stimme nicht, dass die Unterschreitung des Gebäudeabstandes gestalteri- sche und ebenso im öffentlichen Interesse liegende Mängel bewirke. 4.3.Vorab ist festzustellen, dass die Beschwerdegegnerin 2 diesbezüglich, ent- gegen der Behauptung der Beschwerdeführerin, das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt hat, zumal sie die angeblich mangelnde Besonnung im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid behandelt hat (vgl. S. 7 f. desselben). 4.4.Gemäss Art. 102 Abs. 3 BG müsste der Gebäudeabstand zwischen Haus B (Zone für Arbeiten und Wohnen: kleiner Grenzabstand 5 m) und Haus E (Wohnzone Dorf/Platz: grosser Grenzabstand 12 m) mindestens 17 m be- tragen. An der Stelle der grössten Annäherung der Gebäude sind aber nur 8 m vorgesehen. Einer Bewilligung zur Unterschreitung des Gebäudeab- standes stehen jedoch keine öffentlichen Interessen entgegen, insbeson- dere auch nicht die Besonnungsvorschrift aus Art. 26 BG. Danach muss nämlich nicht jede einzelne Wohnung die geforderte Besonnung aufwei- sen, sondern es genügt, wenn insgesamt 50 % der Haupträume respektive Räume für dauernden Aufenthalt des gesamten Gebäudes entsprechend besonnt werden (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 17 37 vom 6. März 2018 E.3d bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts 1C_244/2018 vom 28. März 2019 E.3.6). Dies ist angesichts der grösstenteils südlichen Ausrich- tung der Wohnungen bzw. Haupträume des gesamten Gebäudes offen- sichtlich gegeben. Zudem ist unter Verweis auf die oben wiedergegebene Argumentation der Beschwerdegegnerin 1 festzuhalten, dass aufgrund der Hanglage und damit der unterschiedlichen Höhenpositionierung der Häu- ser B und E sowie der nur geringen Unterschreitung des gesetzlichen Ge-
13 - bäudeabstandes von 17 m um ca. 4 m auf 13 m zu den 1-Zimmerwohnun- gen keine wohnhygienischen Bedenken infolge mangelnder Besonnung und/oder Belichtung bestehen. Was das Ortsbild und die Körnigkeit des Quartiers angeht, so ist auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid hinzuweisen, wonach die Umgebung auf der Alberti keinen einheitlichen Charakter aufweise und sich das vorliegend zu beurteilende Haus B sehr gut in die bereits bewilligten übrigen Neubauten einfüge. Mit dieser Ein- schätzung hat die Beschwerdegegnerin 2 ihr Ermessen nicht überschritten oder missbraucht. Inwieweit die bewilligte Unterschreitung, die aufgrund der Positionierung des Hauses B nur an der westlichen Ecke eine beacht- liche Unterschreitung aufweist (8 m statt 17 m), das Ortsbild negativ beein- flussen soll, wie von der Beschwerdeführerin behauptet, ist nicht ersichtlich. Dem von der Beschwerdegegnerin 2 bewilligten geringeren Gebäudeab- stand stehen somit keine öffentlichen Interessen entgegen. Die Entschei- dung der Beschwerdegegnerin 2 erscheint vertretbar. Dies hat der Augen- schein vom 4. September 2020 eindrücklich bestätigt. 5.Die Beschwerde R 18 100 ist demnach abzuweisen. Da die Beschwerde- führerin im Verfahren R 18 99 (Beschwerdegegnerin 1 im Verfahren R 18