VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 37 5. Kammer VorsitzAudétat RichterInMoser, Racioppi AktuarGross URTEIL vom 6. März 2018 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und B., C. und D., E., F._____ und Dr. med. G., H. und I., K. und L., M. und N., P. und Q., alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christian Schreiber, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X., Beschwerdegegnerin 1 und
2 - R._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache
3 - 1.Die R._____ AG reichte mit Gesuch vom 31. Oktober 2016 zuerst ein Baugesuch ein für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern auf der Pa- rzelle Nr. 943 in X.. Das Gesuch wurde nach Behebung eines Man- gels (Baugespanne) mit einer Reduktion von vier auf zwei Mehrfamilien- häuser am 23. Dezember 2016 ein zweites Mal publiziert. Dagegen erho- ben 18 Personen gemeinsam eine öffentlich-rechtliche Einsprache, in der sie die Verweigerung der Baubewilligung beantragten. Weiter verlangten sie den Nachweis realisierter und beanspruchter baulicher Nutzung sowie die Nettonutzungstransporte betreffend das Baugrundstück und zahlrei- che andere betroffene Grundstücke. Die Bauherrschaft beantragte die Abweisung der Einsprachen und Erteilung der Baubewilligung. Die Ge- meinde X. wies mit Entscheid vom 28. März 2017, mitgeteilt am 31. März 2017, die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter Auf- lagen. 2.Gegen diesen Entscheid liessen 15 der ursprünglich 18 Einsprecher (hier- nach Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 17. Mai 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erheben. Sie beantra- gen die Aufhebung des angefochtenen Baubewilligungs- und Einspra- cheentscheides und eine Verweigerung der Baubewilligung. Weiter wird die Erteilung der aufschiebenden Wirkung beantragt. Zur Begründung ih- rer Beschwerde bringen sie im Wesentlichen vor, dass die Gemeinde im Baubewilligungsverfahren das Gesamtprojekt unter Berücksichtigung der gesamten baulich nutzbaren Fläche hätte beurteilen müssen. Das Bau- grundstück erfülle hinsichtlich seiner Grösse und bisherigen Nutzung die Voraussetzungen für ein einheitliches Bebauungskonzept im Sinne einer Arealüberbauung. Ungeachtet der Unterlassung der Gemeinde, die Par- zellen Nr. 943 und 6520 der Areal- resp. Quartierplanpflicht zu unterstel- len, sei sie verpflichtet, für eine einheitliche und gestalterisch einwandfreie Überbauung zu sorgen. Die unverhältnismässige Konzentration der bei- den geplanten Baukörper in minimalem Abstand zu den Wohnungen der
4 - Beschwerdeführer führe zu einer übermässigen Beeinträchtigung der Nachbarn. Mit der Aufteilung des möglichen Bauvolumens auf vier Baukörper würden die einzelnen Häuser redimensioniert und die Auswir- kungen auf die Nachbarschaft wären geringer. Das Vorgehen verstosse auch gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Die unver- hältnismässige Baukonzentration auf den Nord- und Ostbereich von Grundstück Nr. 943 bewirke einen ausgeprägten Schattenwurf und damit einen Entzug von Licht und Sonne bezüglich der hinterliegenden Appar- tements; der Besonnungsnachweis bestätige lediglich eine zu restriktive Interpretation der einschlägigen Norm im kommunalen Baugesetz. Weiter würden die Vorgaben betreffend den Kinderspielplatz nicht eingehalten. Schliesslich fehle ein schlüssiger Nachweis für den Altbestand von Woh- nungen, sodass der gesamte Wohnraum als Neuwohnung i.S. des Zweit- wohnungsgesetzes zu gelten habe. Weiter beantragten die Beschwerde- führer die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung. 3.Die Gemeinde X._____ teilte dem Gericht am 23. Mai 2017 mit, dass sie gegen die Gewährung der aufschiebenden Wirkung nichts einzuwenden hätte. Dagegen beantragte die Bauherrschaft mit Eingabe vom 29. Mai 2017, der Beschwerde sei keine aufschiebende Wirkung zu erteilen. 4.Mit Verfügung vom 8. Juni 2017 lehnte der Instruktionsrichter der Be- schwerde R 17 37 das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wir- kung ab betreffend den Aushub und den Bau sämtlicher unterirdischer Anlagen unterhalb des gewachsenen Terrains sowie geringfügig darüber. Soweit weitergehend erkannte er der Beschwerde die aufschiebende Wir- kung zu. Gleichzeitig erklärte er das Verfahren für dringlich. 5.In ihrer Vernehmlassung vom 22. Juni 2017 beantragte die Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Sie begründet ihre Rechtsbe-
5 - gehren damit, dass es vorliegend darum gehe, die Rechtskonformität des Baues von zwei Mehrfamilienhäusern und einer Autoeinstellhalle zu beur- teilen. Aus der Parzelle Nr. 943 gebe es unbestrittenermassen genügend BGF, um die geplante Überbauung zu realisieren. Das Projekt halte auch sämtliche Abstands- und Höhenvorschriften ein, was die Beschwerdefüh- rer gar nicht bestreiten würden. Auch die gesetzlich vorgeschriebene mi- nimale Besonnung sei gegeben. Die Umplatzierung des Kinderspielplat- zes sei gestützt auf öffentliches und privates Recht möglich und die Ge- meinde habe den Altbestand der Wohnnutzung aufgenommen. Was die Ästhetik betreffe, sei die Bewilligungsbehörde zu Recht im Rahmen ihres Ermessensspielraumes von einer guten Gesamtwirkung ausgegangen. 6.Die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 1) beantragte am 26. Juni 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. Sie verweist grundsätzlich auf ihre Ausführungen im angefochtenen Entscheid, führt dazu aber noch weiter aus, dass die be- troffene Bauparzelle keiner Folgeplanung unterstehe. Die Beschwerde- gegnerin 2 komme bei der Platzierung von Gebäuden auf ihrem Grunds- tück ein Spielraum zu, solange sie dabei die baurechtlichen Vorschriften einhalte. Auch die Gestaltungsvorschriften seien nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 eingehalten. Die mit dem Projekt bewilligte BGF- Fläche könne allein das bebaute Grundstück liefern, sodass die Thematik der Nutzungstransporte nicht relevant sei. In Bezug auf die Besonnung verweist die Beschwerdegegnerin 1 auf den angefochtenen Entscheid. Eine allfällige Verlegung des Kinderspielplatzes habe im angefochtenen Bewilligungsverfahren nicht geprüft werden müssen. Schliesslich sei der alte Wohnungsbestand vom Bauamt aufgenommen worden; die Häuser seien inzwischen abgebrochen. 7.Im weiteren Schriftenwechsel (Replik der Beschwerdeführer vom 31. Juli 2017 und Duplik der Beschwerdegegnerin 1 vom 24. August 2017 inkl.
6 - Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 26. September 2017 zur Du- plik) werden die Argumentationen noch vertieft. Die Beschwerdegegnerin 2 verzichtete mit Schreiben vom 23. August 2017 auf eine Duplik. 8.Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer reichte mit seiner Stellung- nahme vom 26. September 2017 seine Honorarnote ein. 9.Am 10. Januar 2018 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein durch, an dem neun Beschwerdeführer persönlich in Beglei- tung ihres Rechtsvertreters Dr. iur. Christian Schreiber teilnahmen. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 waren deren Rechtskonsulent und de- ren Bauinspektor anwesend. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch ihren Rechtsvertreter Thomas Casanova, einen Delegierten des Verwaltungsra- tes der Bauherrschaft sowie die Architektin des Bauprojekts betreffend Häuser D und C auf Parzelle Nr. 943 zugegen. Allen Anwesenden wurde dabei an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit gegeben, sich zur Streitsache zu äussern. Am Besichtigungsstandort 1 reichte der Rechts- konsulent der Beschwerdegegnerin 1 noch eine Fotoaufnahme von Ge- bäudekomplexen an der S._____-strasse ein, woraus ersichtlich sei, dass vor Ort bisher nicht nur rechteckige oder quadratische Grundrisse bestünden (s. im Protokoll des Augenscheins - Bild 1). Der Rechtanwalt der Beschwerdegegnerin 2 reichte am selben Standort seinerseits noch einen Ortsplan (schwarz-weiss) aus der Vogelperspektive zuhanden des Gerichts ein, woraus die Gestaltung, Streuung und die Ausrichtung bzw. Anordnung der bereits vorhandenen Gebäudekomplexe in der Umgebung des betreffenden Areals hervorgehe. Von Seiten des streitberufenen Ge- richts wurden zudem noch insgesamt 35 Fotos an den fünf besuchten Besichtigungsstandorten samt Erschliessung sowie baulicher Umgebung und Fassadengestaltung erstellt und dem Augenscheinprotokoll beige- fügt. Die auf ausdrückliche Anweisung des Instruktionsrichters gewünsch- ten Zusatzinformationen betreffend Einhaltung des Zweitwohnungsgeset-
7 - zes (zuverlässiges/aussagekräftiges Zahlenmaterial mit Dokumentation des Altbestandes auf Parzelle Nr. 943) wurden vom Rechtskonsulent der Beschwerdegegnerin 1 mit Eingabe vom 11. Januar 2018 samt Plan- und Fotodokumentationen nachgereicht und sodann am 12. Januar 2018 als Nachtrag vom Gericht ebenfalls dem Protokoll angefügt. 10.Das Protokoll des Augenscheins samt Nachtrag der Beschwerdegegnerin 1 wurde allen Beteiligten am 15. Januar 2018 zur Kenntnisnahme und all- fälligen Stellungnahme zugestellt. 11.Mit Eingabe vom 26. Januar 2018 hielt der Rechtsvertreter der Beschwer- deführer fest, dass die am 11. Januar 2018 (erneut) eingereichten Unter- lagen betreffend Wohnnutzung auf dem Grundstück Nr. 943 immer noch unvollständig seien und insbesondere das Wohnungsinventar nach Art. 4 ZWG fehle bzw. noch zur Edition von der Beschwerdegegnerin 1 verlangt werde. Es seien sämtliche Baubewilligungen einschliesslich Um- und Er- weiterungsbauten betreffend Grundstück Nr. 943 – aus denen Ausbau und Nutzungszweck ersichtlich seien – nachzureichen. Mit Bezug auf die ehemalige Nutzung der Gebäude auf Grundstück Nr. 943 spielten diese Akten eine entscheidende Rolle. 12.Am 31. Januar 2018 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf eine Stel- lungnahme. 13.Mit Stellungnahme von 9. Februar 2018 beantragten die Beschwerdefüh- rer, es seien folgende Editionen durch die Beschwerdegegnerin 1 zu ver- anlassen: [Ziff. 1.1] Wohnungsinventar der Gemeinde betreffend Zweit- wohnungsbestand per 11. März 2012 (Art. 4 ZWG): [Ziff. 1.2] Sämtliche Baubewilligungen betreffend Neu-, Erweiterungs- und Umbauten einsch- liesslich Zweckänderungen betreffend Grundstück Nr. 943: [Ziff. 2] Unter Kosten- und Entschädigungsfolge gemäss Hauptverfahren. Zur Begrün-
8 - dung der Editionsbegehren wurde im Wesentlichen geltend gemacht, dass die bisher eingereichten Grundrisspläne 1:500 zwar die altrechtliche Wohnnutzung farblich bezeichneten, bei den Akten aber jeder Hinweis fehle, nach welchen Kriterien die Ausscheidung der bezeichneten Wohn- flächen erfolgt sei. Die Pläne seien überdies von Seiten der Beschwerde- gegnerin 2 (und nicht hoheitlich) angefertigt worden und trügen das Da- tum 15. August 2016. Die Auflistung der Geschossflächen sei ferner mit unterschiedlichen Ortsteilen überschrieben und die beigelegten Fotoauf- nahmen stammten vom Mai 2013, der massgebliche Stichtag sei aber der
10 - Ziff. 6-12: Weitere Auflagen und Bedingungen in der Baubewilligung [...]. 2.Laut Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe- bung oder Änderung hat [...]. Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Die Beschwerdeführer sind alle- samt Adressaten ([Stockwerk-]Eigentümer, Ferienwohnungsbesitzer, Mie- ter etc.) der unmittelbar im Norden oder im Osten an die Bauparzelle 943 angrenzenden Mehrfamilienhäuser auf den ringförmig situierten, benach- barten Grundstücken 6520, 6521, 6588, 6587 und 6524. Durch die zwei bewilligten Mehrfamilienhäuser auf Parzelle 943 sind die Beschwerdefüh- rer wegen ihrer räumlichen Nähe zu den neu geplanten Häusern C und D offensichtlich berührt und sie haben daher ein schutzwürdiges Interesse an der Überprüfung des angefochtenen Entscheids, zumal sie bei Reali- sierung des geplanten Bauvorhabens nebst der Beeinträchtigung in ihrer bisherigen Wohn- und Lebensqualität auch noch finanzielle Werteinbus- sen ihrer Liegenschaften bzw. Stockwerkeinheiten und/oder Ferienwoh- nungen befürchten. Im Vergleich zum Einspracheverfahren haben sich im jetzigen Beschwerdeverfahren zwei Ehepaare zurückgezogen, womit sich gemäss Rubrum dieses Entscheides noch insgesamt 15 Personen bzw. 8 Parteien (Beschwerdeführer) am Gerichtsverfahren beteiligt haben. The- ma dieses Verfahrens kann aber vorweg nur sein, was auch bereits Inhalt und Gegenstand des erteilten Baubewilligungsentscheids war. Folglich ist das ursprüngliche Baugesuch von Oktober 2016 betreffend Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern hier kein Thema mehr, sondern einzig noch das Baugesuch von Dezember 2016 betreffend Erstellung von zwei Mehrfami- lienhäusern. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwer- de vom 17. Mai 2017 gegen den stritten Entscheid vom 28./31. März 2017 tritt das streitberufene Verwaltungsgericht somit – unter Berücksichtigung
11 - der Gerichtsferien gemäss Art. 39 Abs. 1 lit. a VRG (Fristenstillstand vom
12 - Die Beschwerdegegnerin 2 bringt zudem vor, dass die Baubewilligung innerhalb des von der Baubehörde (Beschwerdegegnerin 1) zu prüfenden Bauprojekts gesamthaft zu beurteilen sei, was hier auch geschehen sei. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts sind die Ausführungen der zwei Beschwerdegegnerinnen zur Einheit der Baubewilligung zutreffend. Es existiert weder im kommunalen Baugesetz (BG) der Beschwerdegeg- nerin 1 noch im kantonalen Raumplanungsgesetz (KRG; BR 801.100) ei- ne Norm, die es einer Bauherrschaft effektiv verbieten würde, ihre Baupa- rzelle in zeitlichen Etappen, d.h. gestaffelt, zu überbauen. Die Einheit der Baubewilligung bezieht sich nur auf das jeweils konkret zu beurteilende Bauprojekt. Im Rahmen eines solchen Bauprojekts ist dann ein ungeteilter Bauentscheid zu erlassen, also ein einziger Bauentscheid, der sämtliche vom Baugesuch umfassten Bauvorhaben beinhaltet und verbindlich beur- teilt. Unzulässig wäre demnach z.B. eine separate Bewilligung einer Tief- garage und eines Wohnhauses, wenn das eingereichte Baugesuch beide Bauprojekte umfassen würde. Die Vorgehensweise der Beschwerdegeg- nerin 2, ihr ursprüngliches Bauprojekt von vier auf zwei Mehrfamilienhäu- ser zu reduzieren unter Beibehaltung der unveränderten Tiefgarage, ist somit von der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht genehmigt worden. Ob und in welchem Ausmass auf der Parzelle 943 dereinst weitere Bauten erstellt werden können, wird im Rahmen des dannzumal durchzuführen- den Baubewilligungsverfahrens zu prüfen und zu klären sein. Baubewilli- gungen sind denn auch nicht auf Vorrat, sondern einzig aufgrund konkre- ter Bauprojekte zu erteilen. Mit dem Vorwurf, die Beschwerdegegnerin 1 hätte das fragliche Baugrundstück 943 der Quartier- und Arealplanpflicht unterstellen müssen, verkennen die Beschwerdeführer, dass das Grunds- tück 943 in der Grundordnung der Beschwerdegegnerin 1 nicht mit einer Pflicht zur Folgeplanung belastet ist. Das Gericht vermag weiter zudem keinen zwingenden Grund zu erkennen, weswegen die Beschwerdegeg- nerin 1 verpflichtet gewesen wäre, eigens betreffend Überbauung der
13 - Bauparzelle 943 einen Areal- oder Quartierplan zu erstellen, zumal das Quartier dort mittlerweile praktisch bereits komplett überbaut ist. Daran ändert auch der Hinweis der Beschwerdeführer auf den Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 21. Dezember 2016 (Fall-Nr. R3.2016.00023; BRGE III Nr. 0269/2016) nichts, da sich der Sachverhalt in jenem Entscheid (Erstellen eines MFH und Umbau eines unter Schutz gestellten EFH in einer Baubewilligung erteilt, jedoch nicht in einem Zug realisiert) nicht mit dem vorliegenden Fall einer Reduktion des ursprüngli- chen Bauprojekts von vier auf zwei Mehrfamilienhäuser mit jeweils genau gleichem Grundriss und gleicher Kubaturen (Gebäudevolumina) verglei- chen lässt. Vielmehr steht es grundsätzlich jedem Eigentümer frei, wie und wann er sein Grundstück überbauen will, solange das Bauprojekt zo- nen- und baurechtskonform ist und sämtlichen Auflagen/ Bedingungen bzw. Nutzungsvorgaben (ZWG) entspricht. c)Zur Rüge der Übernutzung der Bauparzelle bringen die Beschwerdeführer vor, dass die Beschwerdegegnerin 1 bei den erfolgen Nutzungstransfers (Transporte zur Einhaltung der Ausnützungsziffer [AZ] in WDP) falsch ge- rechnet habe. Tatsächlich würde der Beschwerdegegnerin 2 nämlich we- niger Bruttogeschossfläche (BGF) zur Verfügung stehen als sie behaupte. An die Bauparzelle 943 würden nur die Parzellen 6520 und 6521 unmit- telbar angrenzen, weshalb ein Nutzungstransfer von anderen Parzellen – wie etwa von Parzelle 6518 – sowie jeglicher Kaskadentransfer nicht zulässig sei. Die Beschwerdeführer verlangen verschiedene frühere Bau- bewilligungen zur Edition, um den AZ-Transfer nachzeichnen zu können. Die Beschwerdegegnerin 1 argumentiert, dass das Baugrundstück 943 für zwei Mehrfamilienhäuser auch ohne jeglichen Nutzungstransport bereits selbst genügend Nutzungsfläche (bzw. BGF) aufweise, weshalb die bean- tragten AZ-Berechnungen der Beschwerdeführer vorweg irrelevant seien. Ergänzend macht die Beschwerdegegnerin 2 noch geltend, dass die Aus- führungen der Beschwerdeführer zu einem hypothetischen Bauprojekt mit
14 - vier Mehrfamilienhäusern und den damit verbundenen AZ-Transfers nicht Gegenstand dieses Verfahrens bilden würden, in welchem es – nach Re- dimensionierung/Reduktion des Gesamtprojekts im Dezember 2016 – nun einzig noch um die Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser gehe. Nach Auffassung des Gerichts zielen die Argumente der Beschwerdefüh- rer betreffend AZ-Überschreitung und Nutzungstransfer tatsächlich an der Sache vorbei. Das Baugrundstück 943 bietet unbestrittenermassen genü- gend AZ aus sich selbst heraus, d.h. ohne jegliche Ausnützungstransfers. Wie viel zusätzliche Bruttogeschossfläche (BGF) auf dem Baugrundstück dereinst gebaut werden darf, ist nicht schon im vorliegenden Verfahren zu klären. Damit erübrigen sich aber bereits weitere Erörterungen zu dieser Rüge, was ebenso für die diesbezüglichen Editionsbegehren gelten muss. Eine Verletzung von Art. 98 BG (anrechenbare BGF) oder Art. 99 BG (AZ- Transfer/Nutzungsübertragungen) liegt infolgedessen nicht vor. d)Die Beschwerdeführer monieren weiter eine übermässige Baukonzentra- tion durch die geplanten Mehrfamilienhäuser auf der Nachbarparzelle 943 sowie einen inakzeptablen Entzug von Licht und Sonne zu Lasten der im Norden sowie im Osten angrenzenden drei Mehrfamilienhäuser auf den Parzellen 6868, 6821 und 6588 (beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 17 [mit Geo-Lage-/Situationsplan] und Bg-act. 18 [Ausschnitt Zonenplan]). Art. 26 BG (Vorgaben über Minimalbesonnung) müsse restriktiv interpre- tiert werden, um seine präventive Wirkung entfalten zu können. Würden die Betroffenen bereits aufgrund eines sehr grossen Bauvolumens beein- trächtigt, so dürften ihr nicht noch zusätzlich die Nachteile bezüglich Be- sonnung infolge Unterschreitung der Grenzabstände (so Art. 26 Abs. 4 lit. a und b BG) zugemutet werden. Es sei nicht haltbar, die Besonnung als genügend zu betrachten, wenn bloss 50 % der Haupträume eines Mehr- familienhauses am 21. Dezember während mindestens 120 Minuten ei- nen Sonneneinfall aufweisen würden; die Wohnungen der zwei untersten Stockwerke der Grundstücke Nrn. 6588, 6821 und 6868 würden nämlich
15 - nach der vorgesehenen Projektrealisation am kürzesten Tag des Jahres überhaupt keine Besonnung mehr aufweisen. Diese Tatsache stelle eine unverhältnismässige Beeinträchtigung dar, welche auch den Anforderun- gen der Wohnhygiene nicht genüge. Die Beschwerdegegnerin 1 bringt dazu vor, dass es der Beschwerdegeg- nerin 2 unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften freigestellt sei, wie sie die Gebäude auf ihrem Grundstück Nr. 943 platziere. In Bezug auf die Besonnung verweist sie auf den angefochtenen Entscheid (Ziff. 2.2 S. 4) und die hierzu geltende verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung gemäss VGU R 12 44 vom 23. Oktober 2012 (S. 25, Ziff. 4). Die Beschwerdegegnerin 2 ergänzt noch, dass das Bauvorhaben in der Wohnzone T._____ [WDP] liege (Art. 60 BG), welche sich durch einen hohen Überbauungsgrad auszeichne und darum der Zone für städtisches Wohnen entspreche (Art. 59 BG). Es seien folglich Bauten mit vier Stock- werken zulässig und die Ausnutzung hoch. Solche Bauten würden natur- gemäss grossen Schatten werfen, was aber im Zuge der Abstandsvor- schriften berücksichtigt worden sei. Die Vorgaben der Beschwerdegegne- rin 1 bezüglich Schattenwurfs seien vorbildlich und das vorliegende Bau- projekt halte diese auch ein. Es bestehe kein Interpretationsbedarf von Art. 26 BG, zumal die Norm klar formuliert und messbar sei. Die kommu- nale Vorschrift gehe über die kantonalen Vorgaben hinaus und selbst das Bundesgericht habe in einem neueren Entscheid festgehalten, dass bei Verlust der Besonnung immer das ganze Gebäude einbezogen werden müsse (Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2016 vom 20. Januar 2017). Das streitberufene Gericht ist in diesem Rügepunkt der Ansicht, dass die Vorschrift im kommunalen Baugesetz betreffend Minimalbesonnung (also Art. 26 BG) präzise formuliert ist, messbar/überprüfbar ist und den Nach- barn jeweils einen über das kantonale Recht hinausgehenden, besseren Schutz vor Schattenwurf bietet. Weshalb und inwiefern die Norm ausle- gungsbedürftig sein sollte, ist für das Gericht nicht ersichtlich und objektiv
16 - auch nicht nachvollziehbar. Die genannte Schutznorm (Art. 26 BG) steht zudem im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach bei Schattenwurf jeweils das gesamte Gebäude einbezogen werden muss (vgl. Urteil BGer 1C_233/2016 E. 4,2; generell BGE 129 III 161 E.2.5-2.7). Was das Bauvolumen und die Gebäudedimensionen betrifft, so bewegt sich die Kubatur der Mehrfamilienhäuser C und D offensichtlich und unwi- derlegt im Rahmen der einschlägigen Bauvorschriften laut Zonenschema (Art. 93 BG; mit Vorgaben für die WPD) betreffend Grenz- und Gebäu- deabstände (Art. 102 BG), Geschosszahl/Gebäudehöhen (Art. 105 BG), AZ (Art. 97 BG), Architektur/Ästhetik (Art. 24 BG) und Wohnhygiene (Art. 42 BG), weshalb aus baupolizeilicher Sicht keine Beeinträchtigung der Nach-bargrundstücke 6588, 6821 und 6868 vorliegt, welche auf irgend ei- ne Weise kompensiert werden müsste. Den Beschwerdeführern geht es denn auch vielmehr darum, die nach ihrer Ansicht maximal verbaubare Ausnützung (AZ) bzw. Bruttogeschossfläche (BGF) auf dem Baugrunds- tück 943 auf vier kleinere Baukörper zu verteilen. Diesem Ansatz der Be- schwerdeführer kann aber nicht gefolgt werden, weil keine gesetzliche Verpflichtung besteht, den Nachbarn maximal zu schonen, wenn gleich- zeitig die Vorgaben des kantonalen Planungs- und kommunalen Bau- rechts erfüllt sind. Im Übrigen ist nicht erstellt und auch nicht im Rahmen dieses Verfahrens zu prüfen, ob der Beschwerdegegnerin 2 lediglich eine AZ oder BGF in dem von den Beschwerdeführern behaupteten Umfang zur Verfügung steht. Die eigenen Feststellungen, kontroversen Aus- führungen und Selbstangaben anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 10. Januar 2018 haben den anhand der eingereichten Schnitt-, Ge- staltungs- und Grundrisspläne bereits gewonnenen Eindruck des Gerichts noch bestätigt, wonach aufgrund der Höhen-, Längen- und Breitenmasse oder wegen der räumlichen Gestaltung, Einfügung bzw. Anordnung und Ästhetik der geplanten Baukörper nicht auf eine Verletzung oder Missach- tung von hier massgebenden Bau- und Planungsvorschriften geschlossen werden kann, sondern diesbezüglich sämtliche Vorschriften eingehalten
17 - sind. Die bereits im angefochtenen Entscheid aufgeführten Berechnungen bezüglich effektiv verfügbarer Nutzungsflächen (Ziff. 2.1, S. 4 - Bauparzel- lengrundfläche 4'849 m 2 , WPD [AZ 0.85], anrechenbare BGF 4'122 m 2 ; Anteil für Haus C 1'467 m 2 bzw. für Haus D 1'490 m 2 ; Rest-BGF zur freien Verfügung noch 1'165 m 2 ) sowie einzuhaltender Abstände (Ziff. 2.2, S. 4- 5 – hier Abstand zu Nachbarliegenschaften 14.5 m [10.5 + 4.0 m]; gesetz- liche Grenzabstände laut Zonenschema: 12 m [gross] bzw. 5 m [klein]) sind zutreffend und geben daher inhaltlich zu keinen Korrekturen Anlass. e)Die Beschwerdeführer haben zudem moniert, dass der geplante Neubau den allen umliegenden Appartementeigentümern dienenden Kinderspiel- platz tangiere. Dies sei nicht zulässig, zumal hierfür eigens entsprechen- de Eigentümerdienstbarkeiten zu Lasten des Grundstückes 6520 begrün- det worden seien. Es werde Art. 46 BG durch das Bauprojekt verletzt. Die Beschwerdegegnerin 1 ist diesbezüglich der Meinung, dass der Kin- derspielplatz gar nicht Gegenstand des angefochtenen Bauvorhabens sei und folglich im Rahmen dieses Verfahrens nicht zu prüfen sei. Die Beschwerdegegnerin 2 räumt ein, dass das Bauprojekt marginal den bestehenden Kinderspielplatz auf Parzelle 6520 berühre. Auch diese Par- zelle stehe aber in ihrem Eigentum und sie habe sich dazu entschlossen, den Kinderspielplatz lokal leicht zu verschieben und ihn dann in derselben Grösse neu zu erstellen. Die neue Platzierung habe den Vorteil, dass der Spielplatz künftig nicht mehr durch die Oblichter der Autoeinstellhalle be- schränkt sei. Die Beschwerdegegnerin 1 habe dies seriös geprüft und ge- nehmigt. Die Verlegung der Dienstbarkeit sei dann eine privatrechtliche Angelegenheit und habe keinen Einfluss auf die strittige Baubewilligung. Aus Sicht des streitberufenen Gerichts gibt es den hierzu vollständig zu- treffenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 nichts beizufügen. Die Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als unbegründet und steht der Rechtmässigkeit des strittigen Entscheids somit nicht entgegen.
18 - f)Zu den Erkenntnissen anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 10. Januar 2018 sei noch in architektonischer und bauästhetischer Beziehung hervorgehoben, dass die mit einer Fläche von 4'849 m 2 raumgestalterisch doch beachtliche Bauparzelle 943 optisch (visuell) stark ins Gewicht fällt und deshalb ihre Überbauung im Vergleich zur bestehenden, näheren wie auch weiteren örtlichen Umgebung sicherlich ein wichtiges Bewilligungs- element (harmonische/störungsfreie Einfügung der neu geplanten Häuser C und D auf Parzelle 943) im angefochtenen Entscheid darstellt. Die Beschwerdeführer rügen hierzu ausdrücklich, dass sich die geplanten Gebäude bloss ungenügend in das bestehende Orts- und Landschaftsbild einordnen würden. Es handle sich dabei um zwei maximal dimensionierte Gebäude im östlichen Bereich der Bauparzelle. Zudem würden die ge- planten Neubauten 5-eckige ('polygone') Grundrisse aufweisen, wogegen sämtliche Mehrfamilienhäuser in der Umgebung rechteckig seien. Diese massiven 5-eckigen Baukörper würden denn auch eine völlig andere Fas- sadengestaltung aufweisen, die in der näheren und weiteren Umgebung nirgends zu finden seien. Die Frage der Ästhetik sei weder im Baubewilli- gungs- noch im Einspracheverfahren geprüft worden. Allenfalls sei dafür ein Bauberater (im Sinne von Art. 9 BG) beizuziehen. Die Beschwerdegegnerin 1 ist hierzu der Meinung, dass die gewählte An- ordnung der beiden Baukörper (Haus C und D) keine Verletzung der Ge- staltungsvorschriften nach Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 24 BG darstelle. Hinsichtlich der gestalterischen Anforderungen verfüge sie über einen er- heblichen Ermessensspielraum. Nachdem die zwei Gebäude bei Weitem unter der zulässigen Ausnützung blieben (Rest-BGF 1'165 m 2 ), treffe der Vorwurf von zwei maximal dimensionierten Bauten ohnehin nicht zu. Ob im Rahmen einer allfälligen weiteren (späteren) Bauetappe auf dem Bau- grundstück eine vertretbare Gestaltung erzielt werde, sei erst anlässlich des dann zur Diskussion stehenden Baugesuches zu beurteilen.
19 - Die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, dass im hier massgebenden Gemeindeteilgebiet schon heute sehr verschiedenartige Grundrisse anzu- treffen seien, nämlich von rechteckig, quadratisch über trapezförmig und mit halbrundem Vorbau. Ein Gebäude unterscheide sich als Schindelge- bäude zudem stark aufgrund seiner äusseren Erscheinung von den ande- ren Bauten aus Glasfassaden, Beton oder Ziegelmauerwerk. Ferner gebe es aneinandergereihte Häuser in unterschiedlicher Form, ein L-förmiges Gebäude und eben das Halbrunde. Die Beschwerdegegnerin 2 habe sich intensiv mit der Formgebung ihrer Gebäude befasst und sich ausgehend von einem quadratischen Grundriss schliesslich für eine Aufbrechung der Geometrie hin zum projektierten Gebäude mit 5-eckigem Grundriss ent- schieden; dadurch lasse sich insbesondere eine erdrückende "Wandwir- kung" zu Lasten der Nachbargebäude auf den Parzellen 6821 im Norden und 6588 im Osten vermeiden sowie eine optimale Beleuchtung der Wohnungen in den beiden Neubauten (Haus C und D) erzielen. Die Ge- bäude würden zudem mit dem ortstypischen Flachdach ausgestattet und ihre Fassaden würden farblich mit den umliegenden Mehrfamilienhäusern abgeglichen, womit das bestehende Ortsbild berücksichtigt worden sei. Für das streitberufene Gericht steht vorweg fest, dass die Bestimmungen betreffend gestalterische Einordnung einer Baute ins zeitlich gewachsene Orts- und Landschaftsbild naturgemäss einen relativ weiten Ermessens- spielraum der Bewilligungsbehörden mit sich bringt, da diese mit dem je- weils vorherrschenden Baustil, der historischen Bau- und Ortsentwicklung sowie und den architektonischen Gepflogenheiten und Besonderheiten in ihrer Gemeinde einschliesslich ganzen Talschaft am besten vertraut sind. Nach gefestigter Rechtsprechung auferlegt sich das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bei der einzelfallbezogenen Überprüfung von Fragen der Ästhetik und Gestaltung selbst eine gewisse Zurückhaltung, was bedeutet, dass es nur aus ganz triftigen Gründen bzw. nicht ohne Not in das beträchtliche Ermessen der lokalen Baubehörden eingreift, was im
20 - Ergebnis auf eine weniger strenge Willkürprüfung hinausläuft (vgl. statt vieler: Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 16 35 vom 4. November 2016 E.2d und R 15 12 vom 11. Juni 2015 E.3b). Im konkreten Fall hat die beantragte Überprüfung der Ästhetik anhand der Bestimmungen gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 24 BG zu erfolgen. Während erstgenannte Bestimmung verlangt, dass Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst zu gestalten seien und sich so einzuord- nen hätten, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Ge- samtwirkung entstehen würde, ist die kommunale Bestimmung offensicht- lich weniger streng formuliert. Nach Art. 24 BG sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und Landschaftsbild einordnen (Abs. 1). Bauvorhaben, die bei- spielsweise bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fas- saden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genügen, sind in der Regel unter Beizug des Bauberaters zu überarbeiten (Abs. 2). Wie der gerichtli- che Augenschein vom 10. Januar 2018 gezeigt hat, besteht für das streit- berufene Gericht aber gerade kein Anlass, von einer unbefriedigenden gestalterischen Einordnung in das bestehende Orts- und Landschaftsbild zu sprechen, zumal im betroffenen Wohnquartier bereits augenfällig eine beträchtliche Vielfalt von Grundrissen (quadratisch, rechteckig, rundlicher Vorbau, zahlreiche Auskragungen durch Balkonbauten oder Eingangs- körper) sowie Gebäudeformen (einfache rechteckige Mehrfamilienhäuser mit geschlossenen Fassadenfronten, offenen oder geschlossenen Glas- fassaden mit Balkongitter oder grossen/kleinen Fensterluken, verteilt über die einzelnen Stockwerke oder z.T. über die gesamte Häuserfront, einge- lassen in das Mauerwerk oder z.T. völlig freistehend als Anhängsel zur Hauptfassade) existieren, was dem insgesamt eher städtisch erscheinen- den Charakter der Umgebung von Bauparzelle 943 nicht zuwiderläuft (vgl. zum Ganzen: Protokoll Augenschein mit Planskizze für Gesamtareal und Anordnung 5-eckiger Grundrissformen für die Häuser D und C; sowie ins- besondere die erstellten Gerichtsfotos an den Besichtigungsstandorten 1
21 - [Fotos 1-11], 2 [12-17], 3 [18-22], 4 [23-30] und 5 [31-35]). Aus diesen Be- legen ist zweifelsfrei ersichtlich, dass von einer einheitlichen und harmo- nischen Baukultur sowie Besiedelung des betroffenen Wohnquartiers wie auch der nächsten und weiteren Umgebung keine Rede sein kann. Auch die Materialisierung und Farbgebung der teilweise komplett unterschiedli- chen Gebäude aus Beton, Holz oder Mauerwerk/Ziegel mit glatten oder schuppenartigen Aussenfassaden hinterlassen beim durchschnittlichen Betrachter einen sehr homogenen und vielschichtigen Eindruck des loka- len Baustils. Eine Verletzung von Art. 24 BG liegt daher sicherlich nicht vor, zumal die geplanten zwei Neubauten weder aufgrund ihres äusseren Erscheinungsbildes noch ihres ortsüblichen Gebäudevolumens als fremd- körperartig, überdimensioniert oder anderweitig inakzeptabel taxiert wer- den können; vielmehr werden sie die zukünftige Form städtischer Baukul- tur darstellen, die es bei der Umsetzung des Gebots einer "verdichteten Bauweise" auch in ländlichen Regionen vermehrt zu beachten gilt (Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2016 vom 20. Januar 2017 E.5.3). Aufgrund dieser Prämisse kann auch das Erfordernis der guten Gesamtwirkung laut Art. 73 Abs. 1 KRG als erfüllt angesehen werden, zumal die geplanten Neubauten durchaus ins existierende Ortsbild passen. Bereits in der näheren Umgebung konnte eine Formenvielfalt festgestellt werden. Wei- ter weg von den Objekten in Richtung "U._____" wurde die Gebäudeviel- falt sogar noch grösser, ohne hier jedoch von Relevanz zu sein (vgl. Fo- tos Bg-act. 21, 22 ff., 24, 34, 35 sowie 36 – mit 8 Vergleichsobjekten). g)Als Zwischenergebnis lässt sich damit resümieren, dass sich die bau- rechtlichen Rügen betreffend Einheit der Baubewilligung (E.3b, hiervor), Übernutzung der Bauparzelle (E.3c), übermässige Baukonzentration (E.3d), Kinderspielplatz (E.3e) sowie Ästhetik und Gestaltung (E.3f) alle- samt als objektiv unzutreffend und materiell unbegründet erwiesen haben, weshalb der angefochtene Entscheid vom 28./31. März 2017 unter diesen baupolizeilichen Gesichtspunkten (AZ-Transport, Besonnung/Licht, Länge
22 - /Breite/Höhe der Baukörper, Gebäudemasse etc.) zu schützen und die dagegen erhobene Beschwerde vom 17. Mai 2017 abzuweisen gewesen wäre. Zu prüfen und zu entscheiden bleibt damit immer noch die Frage, ob auch die Nutzungsvorgaben gemäss ZWG umfassend respektiert und somit lückenlos bzw. einwandfrei umgesetzt wurden (E.3a).
24 - kein Wohnungsinventar gemäss Art. 4 ZWG darzustellen, auf das für die Ermittlung des Altbestandes an Wohnnutzung zuverlässig abgestellt wer- den kann. Sowohl die eingereichten drei Grundrisspläne 1:500 als auch die Tabelle über die GF von total 918 m 2 wurden auf Briefpapier (der Ge- neralunternehmerin) der Beschwerdegegnerin 2 erstellt und somit nicht bauamtlich (Beschwerdegegnerin 1) originär geprüft und für materiell kor- rekt befunden. Alleine der Stempel 'Hochbauamt' ohne Unterschrift und ohne genaue Legende/Zuordnung des aufgelisteten Zahlenmaterials zu den drei Grundrissplänen 1:500 samt kolorierter Gebäudeteile ist diesbe- züglich ungenügend und bedarf unerlässlich entsprechender Vervollstän- digungen bzw. Präzisierungen. Den Nachweis für die aufgelistete Alt- wohnfläche über total 918 m 2 erachtet das Gericht aufgrund der einge- reichten Unterlagen somit zweifelsfrei als (noch) nicht erbracht. Beide Be- schwerdegegnerinnen vermochten nicht glaubhaft aufzuzeigen, inwieweit die Beschwerdegegnerin 1 als verantwortliche Stelle nach Art. 4 Abs. 2 und 3 ZWG den Altbestand vor dessen Abbruch oder allenfalls mittels ur- sprünglich erteilter Baubewilligungen tatsächlich aufgenommen hat. In der Einsprache haben die Beschwerdeführer zwar eingeräumt, dass es in den vorwiegend gewerblich genutzten Altbauten zwei Wohnungen gegeben habe, doch sei auch für diese nicht belegt, dass sie auch noch am 11. März 2012 als solche genutzt worden seien, weshalb keine vorbestehen- de Wohnungsfläche in den zwei Neubauten als Zweitwohnungsfläche an- gerechnet werden könne. Dieser Sichtweise muss man sich anschliessen, weil tatsächlich – trotz Aufforderung anlässlich des Augenscheins – be- züglich Altbauten keinerlei behördliche Dokumentation vorliegt. Daraus folgt, dass der angefochtene Entscheid in Bezug auf die Ziff. 2 und 3 des Dispositivs aufzuheben ist, weil die Anmerkung im Grundbuch nach Art. 7 ZWG ohne die noch zu erbringen Nachweise nach Art. 4 ZWG nicht rech- tens und korrekt sein kann. Die Beschwerde ist in dieser Hinsicht daher teilweise gutzuheissen und der angefochtene Entscheid zu korrigieren.
25 - c)Infolge teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des ange- fochtenen Entscheids in Bezug auf die Ziff. 2 und 3 des Dispositivs lässt sich überdies auch die Kostenüberbindung für das Einspracheverfahren in Ziff. 5 des Dispositivs über insgesamt Fr. 900.-- zu Lasten der Beschwer- deführer nicht mehr rechtfertigen. In Nachachtung und Umsetzung der in BGE 143 II 467 erstmals veröffentlichten und daher neuerdings verfolgten Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach den Einsprechern in einem Baubewilligungsverfahren nur mehr bei rechtsmissbräuchlichem oder trö- lerischem Verhalten Kosten auferlegt werden dürfen, ist das streitberufe- ne Gericht – in Kenntnis des Widerspruchs zu Art. 96 Abs. 2 KRG - vor- liegend zur Auffassung gelangt, dass hier gänzlich auf die Kosten im Ein- spracheverfahren verzichtet wird und Ziff. 5 ersatzlos zu streichen ist.
27 - von einem Zeitaufwand von ca. 25 Arbeitsstunden zzgl. 3 % Kleinspesen- pauschale sowie einer Kilometergeldentschädigung für den Augenschein vom 10. Januar 2018 ergäbe sich somit eine Pauschalentschädigung von Fr. 6'500.-- (ohne MWST). Die Mehrwertsteuer entfällt, da die Beschwer- degegnerin 2 selber vorsteuerabzugsberechtigt ist (Leitentscheid in PVG 2015 Nr. 19). Die Beschwerdeführer haben vom bezifferten Pauschalbe- trag aufgrund der eingangs erwähnten Kostenaufteilung (1/5 [20 %] zu 4/5 [80 %]) allerdings bloss 80 % von Fr. 6'500.--, somit total Fr. 5'200.-- bzw. pro Partei je 1/8 zu bezahlen. Bei gesamthaft acht verschiedenen Be- schwerdeführern ergibt dies – entsprechend der Aufzählung in E.5a, hier- vor – betragsmässig demzufolge Fr. 650.-- pro Partei. Der Beschwerde- gegnerin 1 steht hingegen laut Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädi- gung zu, da sie – sofern überhaupt (E.4, hiervor) – lediglich in ihrem amt- lichen Wirkungskreis obsiegte (E.3). Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Ziff. 2, 3 und 5 des an- gefochtenen Entscheids aufgehoben. Die Gemeinde X._____ wird ange- wiesen, die aufgehobenen Ziffern im Sinne der Erwägungen anzupassen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2.Die Gerichtskosten, bestehend
aus einer Staatsgebühr vonFr.5'000.--
und den Kanzleiauslagen vonFr.644.-- zusammenFr.5‘644.-- gehen einerseits zu 1/5 je hälftig zulasten der Gemeinde X._____ (Fr. 564.40) und der R._____ AG (Fr. 564.40) sowie andererseits zu 4/5 (Fr. 4'515.20) anteilsmässig zulasten von A._____ und B._____ (1/8;
28 - Fr. 564.40), C._____ und D._____ (1/8; Fr. 564.40), E._____ (1/8; Fr. 564.40), F._____ und Dr. med. G._____ (1/8; Fr. 564.40), H._____ und I._____ (1/8; Fr. 564.40), K._____ und L._____ (1/8; Fr. 564.40), M._____ und N._____ (1/8; Fr. 564.40), P._____ und Q._____ (1/8; Fr. 564.40), untereinander solidarisch für das Ganze (Fr. 4'515.20) haf- tend, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.